达州商业项目策划方案.docx

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1、 前 言随着我国成功加入WTO及改革开放进程的加快，房地产业取得长足的进步。各个区域的房地产开发红红火火，而随着社会分工的不断细化，房地产开发和代理的分开已成为行业发展的必然。就房地产业而言，房地产开发采取代理的模式可以以其专业性、系统性和前瞻性避免开发商因经验不足而造成的盲目性和随意性。房地产代理的模式在国外已是被完全证实是成功的和可行的操作模式。我司在和贵司进行了初步接触之后，对XXX广场项目的全程策划提出了以下初步发展建议。该发展建议书主要针对项目的区域市场分析、项目定位分析、招商推广及后期操作执行提出的整合营销运作思路，希望该策划报告能对贵公司的项目开发及决策起到参考作用。最后衷心期待

2、与贵公司合作成功！预祝XXX广场项目开发成功！ 达 州 XXX广场商业策划报告第 一 部 分市 场 研 究 报 告第一部分：市场研究报告 第二部分：商业定位及规划建议第三部分：招商及推广策略 第四部分：招商及推广执行细则前 言 随着计划经济的结束，市场经济的极大繁荣，市场研究已经成为各行各业一种非常普遍的经济行为，但不同的行业在进行市场研究时所采用的方法和对象却有着根本的区别。XXX广场是一个房地产开发项目，但由于调查是针对其商业物业，则调查对象不仅涵盖了未来的目标客户，同时消费行为的调查也是非常必要的。在此次市场研究过程中，为真实反映目标客户的投资心态；帮助项目进行正确的专业市场定位，我们一

3、共设计了三部分共10个主题的调查，分别是背景资料调查（帮助正确认识项目大环境）；商业发展现状及趋势调查（帮助专业市场进行符合市场的规划和定位）；商业物业调查（正视市场竞争，打造差异化策略）。在本次市场研究过程中，主要手段有：政府渠道（背景资料部分）；走访式；问卷式；资料查阅。而问卷调查主要采用入户和拦截两种方式。通过各种调查手段的结合，此次市场研究基本反映了达州市场真实的竞争和商业发展状况，数据真实可靠。第一章：相关背景资料调查第一节：达州市宏观经济环境现状调查一、 达州市经济发展基本情况达州市位于四川省东北部，大巴山南麓，北接陕西，南依重庆市，西临南充，东连三峡库区，是1999年经国务院批准

4、，由原达川地区更名建立。现辖通川区、宣汉、开江、大竹、渠县和万源市。全区幅员面积1.66万平方公里，其中耕地30.79万公顷。1999年末，全区总人口615.7万人，其中城镇人口158.56万人，农业人口457.14万，占总人口74.3%。全区属亚热带季风气候，地形雄奇逶迤。山水适人意，物产多富饶，政同人和，百业俱兴。达州市在全省区域经济发展中属川中川北经济区。 全市幅员面积1.66万平方公里，总人口640万。 山河壮美，物产丰富的达州市，历来是川东北出川的咽喉和秦巴物资集散地，而今已成为川陕鄂渝结合部的重要交通枢纽和物资集散商贸中心。襄渝、达成、达万铁路在这里交汇，已实现县县通铁路；210、

5、318国道、达渝高速公路、渠江航道、河市机场等基础设施，织就了达州的立体交通网络。2001年达州基本经济发展情况列表如下：表1-1-1：达州基本经济发展状况经济指标具体值增长率国内生产总值177.9亿元71第一产业增加值46.04亿元第二产业增加值68.1亿元63第三产业增加值63.4亿元社会消费品零售总额59亿元98财政收入14.8亿元61城市居民人均可支配收入6565元98农民人均纯收入2268元431、通川区2、 大竹3、 达县4、 开江5、 宣汉6、 渠县7、 万源市二、达州的主要支柱产业基本情况改革开放以来，达州取得了改革开放和两个文明建设六年迈出六大步，年年跃上新台阶的可喜成绩。农

6、业形成了粮食、畜牧、茶叶、水果、苎麻五大商品基地，工业形成了冶金机电、化工医药、纺织丝绸、食品饮料、建筑建材五大支柱产业，正在实现由农业大市向经济强市的转变。、 发达的农业、 发达的工业：达州钢铁集团、地奥天府药业第二节：达州市未来发展规划综述达州市城市规划发展主要将围绕建设大城市的目标，按照建设现代化大城市的要求，突出山水园林特色，加强城市建设与管理，提高城市规划和设计水平，走城市可持续发展道路。城市远期规划(2020年)为四川商贸大城市,建成区为50平方公里,市区集聚人口80万人。城市整体布局结构形态为有机疏散,分片集中的环形组团结构,总体布局设置中心半岛和通州片区一个联合市级中心,南外、

7、西外二个片区和若干组团。目前达州市城市的主要发展规划主要有以下几点：1、市中心以旧城改造为主，通州专业市场一带定位于达州市中心商业区，滨江路为休闲、餐饮一条街2、新区建设以南外和西外建设为主，西外新区将建设成为新的居住和商贸集散中心。3、交通规划设施达州目前已形成发达的水陆空立体交通网络和通讯网络，对外交通、通讯极其便捷。陆地交通：襄渝、达成、达万铁路在这里交汇，已实现县县通铁路；210、318国道、达渝高速公路现已通车。空中交通：达州河市坝机场位于距市中心18公里的河市镇，途径达州火车站，交通十分方便。该机场始建于1960年，同年投入营运。1994年扩建后再次投入营运，达州至成都等地的直达航

8、班已开通。水域交通：渠江航道，是勾通内地物资交往的主要通道，是大巴山区通向四川盆地腹心地带的天然黄金水道通讯网络：通讯网络先进高效-已有中国联通达州分公司等通讯公司的倾情支持。第三节：达州市房地产现状及趋势概述一、 达州市房地产发展历程1998年以前：达州市房地产住宅以福利建房为主,房地产开发集中在市区周围一带,规模较小。1999年：随着国家福利分房政策的取消,货币分房政策的实行及金融机构对房地产消费的介入(按揭), 达州市房地产开发开始转入市场经济的轨道,房地产开发迅速增长,市场供需两旺.2001年：达州市完成房地产开发投资8亿元，增长432，竣工面积达679万平方米，销售面积33万方,实现

9、商品房销售3.7亿元。随着消费者的日益理性和消费力较大释放,市场已步入买方市场阶段二、 达州市住宅市场综述通过对达州市住宅市场的基本调查，达州市住宅市场目前存在以下特征和趋势：、 住宅业开发主要向郊区发展、 大中型楼盘的开发已开始作为市场的主流，小区的开发开始注重环境、户型、及整体规划设计等方面，产品已具有较高质素。、 郊区项目的价格主要在600元/平方米800元/平方米之间，市区新建项目的价格在9001200元/平方米，说明相比较其他二线城市，达州市居民已具有较高的消费力水平。、 消费者购房开始趋向理性化，表现为一方面开始注重开发商的品牌实力及物业品质，另一方面已经具备一定的法律常识，懂得利

10、用法律常识维护自己。三、达州市商业物业综述达州市目前在售的商业物业总量在20万方左右，商业物业的分布主要集中在市中心通州商圈、南外商圈及西外新区一带。通州商圈南外商圈西外新区达州市商业物业较大的供给量必然导致竞争的白热化，商业物业竞争的趋势也必然从地段、价格的硬件竞争向专业市场规划、专业市场个性、商业及物业管理等软件竞争发展。 本章相关结论l 达州市宏观经济发展状况良好。达州市居民已具有较高的消费能力和较 强的消费欲望l 达州市的工业支柱产业以冶金机电、化工医药、纺织丝绸、食品饮料、建筑建材为主，培养了达州钢铁集团、地奥天府药业公司等l 达州市的商业格局已形成市中心以综合性专业市场为主，城镇中

11、心以集贸市场、专业市场为主，并存共荣的局面l 达州市的城市规划主要以围绕大城市为目标，以市中心为主城区，以组团式向外扩展。城市新区建设以南外新区、西外新区等为主l 达州市房地产市场发展迅速，开发投资额增长速度较快.l 商业物业的竞争将不再仅仅是地段和价格的竞争，商业物业的核心竞争力将是包涵专业市场规划、业态组合定位及招商执行等在内的项目资源的整合力。第二章：达州市商业发展现状调查第一节：达州市商业分布情况及特点达州市为四川省下属的一个二级城市，所在区域因为交通便利而形成一个川东地区的物质集散地，商业氛围较为浓厚，但是相对于国内同等城市的商业发展状况来看，达州市整体商业的发展水平仍处在起步阶段。

12、发展的速度相对缓慢。商业形态还比较单一，与其他发达地区的商业相比，达州的商业模式还显得较为落后，在经营形式上主要体现为以街为市，以路为营，大型商业物业还比较缺乏，经营业态雷同，定位重复，以服装为主的百货业态占有相当大的市场份额。而专业市场还相对缺乏，全市的专业市场还不多，尤其是在某些市场领域，其专业市场还是一片空白。达州是川东地区的边陲重镇，区位优势及交通优势极为明显，京（北京）渝（重庆）铁路，蓉（成都）达（达州）铁路已建成通车，达（达州）万（万州）铁路、达（达州）渝（重庆）高速路的通车将更加巩固其区位和交通优势，区域的商业辐射范围将得到更大程度的扩散。就目前而言，达州市商业主要集中分布于通州

13、、南外、西外三个区域内。 1、 通州商业区通州商业区东起西至南起北至，是本市商业中心区域。区域内由通州百货、地下专业市场和街边专业店、专卖店为主要商业形态构成元素。经营业种主要涉及日用百货、服装、化妆品、眼镜、通讯器材、大小家电、饰品、食品、鲜花、药品、餐饮等。该区域是达州传统的商业区，是市民主要的购物区域，集中了较多的国内外中档品牌，加之国际快餐巨头德克士的入驻，区域内消费人流相对比较旺盛，整体消费力以中高档为主。但是，该商圈现有的业态组合尚未成熟，存在着专业市场经营设施陈旧，缺乏个性特色商业网点，且区域内无明显的错位经营规划，现有的商业网点重复经营现象严重等问题，所以，引进先进的零售业态是

14、该商圈内业态组合合理和商业良性发展的趋势所在。2、南外新区2、 西外新区相关结论： l 达州市专业市场的商业发展还停留在目前国内发达城市的初级阶段一方面城市的商业发展随着城市经济的发展，取得了长足的进步，有了现有商业的繁荣景象；另一方面，达州市的规模和市场容量有限，以及现有商业运作者经营理念滞后，也为整个达州商业的发展带来很大的局限性l 城市商业中心规划缺乏系统化和科学化l 几个商业繁荣区特色不明显l 缺乏综合型的专业市场到目前为止，真正意义上的专业家居市场这种先进的零售兼批发业态还没有在达州出现l 缺乏城市专业家居市场的“领航者”无论太平洋还是博美，都只是传统家居业态的某一业种的经营，在商品

15、组合和购物环境以及品牌品质上都不足以引导消费第二节：达州市专业市场个案调查1、太平洋家具专业市场表1-2-1地 址营业面积性 质私营市场定位以经营高、中档商品为主，但市场定位不明确。在定位上求全求大，反而使整个卖场显得业种组合混乱、楼层规划不合理，专业市场整体经营档次和形象受到一定的影响专业市场规划1F： 2F： 3F：经营状况2、裕泰家具专业市场表1-2-2地 址营业面积6400平方米性 质股份公司市场定位专业市场规划4F： 经营状况专业市场购物环境简洁明亮，主要设施有：。专业市场经营模式主要采取联营为主的经营方式。在经营管理上实行了统一专业市场形象、并进行统一规划，对人员和货品进行统一的管

16、理。建立了较完善的管理制度，并将制度落实到实处，以制度管人；保持了良好的厂商合作关系，在商圈中有较好的口碑。商业市场的发展，对自身形象很好的维护，在市民心目中树立了较好品牌形象。但是,随着市场竞争的日益激烈，如果不在其经营理念和规划上有所调整，顺应市场的发展趋势，最终也将会被市场所淘汰。第三节：达州专业市场发展趋势 21世纪的专业市场仍将是最主要的服务产业主流。专业市场的发展水平不仅体现出一个城市商业的发展状况，也代表了一个城市的经济、文化的发展状况。五年前，达州的专业市场可以说还相当的落后，就连百货公司和专卖店、专业店等零售业态少之又少。消费者需要购买适合自己消费品都只能远赴成都、重庆等大城

17、市。其专业市场的落后可见一斑。随着近年来达州市经济和商业的发展，这一现象已经得到较大的改观，国内的一些著名专业市场品牌也纷纷进驻达州商业区，各区域正逐步形成自身的商业特色，吸引不同阶层和消费力的消费群体。从城市整体的商业发展水平来看，达州商业的发展目前还停留在国内90年代初期。从城市商业地产开发建设来看，近年来城市商业项目的开发大多但是都在无专业商业规划的前提下进行开发，对于商业物业的后期运作没有提前规划，造成整个城市商业规划不合理，业态格局单一，从而造成大量商铺空置，资源浪费现象严重；从现有的商业网点来看，虽然现有专业市场数量较多，但却没有出现经营业绩特别突出的卖场，也没有一家专业市场能在市

18、场上引领城市专业市场发展的方向，带动城市的流行消费，大多数的专业市场还停留在同质化竞争的层面上。这种现象已严重制约了达州的商业发展，也影响了整体城市的经济发展；从达州目前专业市场商业结构来看，现有的专业市场业态组合存在较多不合理性，专业市场内的购物环境、专业市场形象、楼层分布、商业设施、商品结构等方面都非常落后，如果继续维持现有的商业格局，一方面将是无法满足消费者的日益提高的消费需求，另一方面也对城市专业市场商业发展毫无积极推动促进作用；从商业的业态发展来看，家居专业市场中的太平洋和裕泰家居经营定位为中档偏高的消费结构，但家居产品还比较单一，只是停留在家居的单品家私的销售。而作为装饰建材品牌店

19、的成都“博美”家居，卖场结构也不尽合理，建材家居的专业店“双狮”和“川东”就完全针对于中低档消费群，更是只有少有的几个中档品牌入驻，所以从目前商业的数量、层次、行业、规模、环境来说与目前城市消费者日益增长的购物需求相差甚远。所以达州商业面临的形势是必须进行新型商业业态的增加和现有商业业种的调整；根据对达州市场现有商业格局的调查，结合国内经济发达城市商业发展过程来看，达州专业市场商业将会呈现以下发展趋势：1、城镇型乡村商圈将高速成长，成为不可忽视的主要消费市场 在以往经济高度发展的过程中，都市乡村的商业都会朝两极化发展，都市区的生活水准较高，乡村成长则较缓慢，因此，一般只有都会商圈的形成，而基本

20、上无城镇可形成主要商圈的可能。20世纪80年代后的快速转变中，上海、广州、北京、重庆等以外的次级城市消费力量已明显成长至不可忽视的地步，大型专业市场也纷纷转往次级都会区发展，由于周边商圈的成熟，使城市中原来核心商圈的地位开始受到威胁和动摇。就“太平洋”、“裕泰”、“博美”而言几乎占据了整个达州家居中心市场，“博美”正以达州建材老大的地位，以建材超市的形式向周边区县快速发展，预料今后此一趋向更加明显，提供城郊和乡村住家消费为主的城镇商圈将明显成型且高速成长。2、都会商圈将由以往线(主要街道)的发展，改朝面的扩散商圈巷道内的住宅区将遭侵蚀，都会区内的高房价、高房租，将使商圈内的住家难以负荷而迁出。

21、同样地，主要街道的店租也将迫使小型专业市场面临成本不堪负荷的危机，不得不改往商圈巷道内住宅区发展。并藉由独特性、个性化的高品质消费诉求，吸引街道人潮或特定主顾转入巷道。从目前达州各主要商圈纷纷规划和修建专业市场这一势头，我们已经看到这种发展趋势。 3、超级都会区将发展出偏远的副都市，而创造出新的大型商圈大型都会区日益严重的高房价、交通问题、停车问题、空气污染、噪音与现代人日益注重的生活品质正好背道而驰。迫使都会区上班族改以通勤方式，朝都会干道偏远地方末端发展，使这些地方成为大型住宅都会，而成为之副都市。副都市与都会区的交通转接枢纽，将形成新的大型商圈。目前达州市政府主要围绕南外、西外一带打造新

22、兴商业区，从商业经营面积来看更具有规模效应，更具有专业市场的卖场优势。相信再过几年，达州商圈将会出现更多的新网点，出现更多的专业市场。相关结论：随着城市经济的进一步发展，商圈形态将加速变化：南外和西外将出现更多更完善的专业市场，以加速新兴商圈的发展。 l 整体城市的商业格局将出现较大的改观，新兴的专业市场业态将纷纷入驻，商圈的构成将更加趋于合理化，消费者专业的选择面将不断增大。第三章：达州市消费力调查分析一、 媒体情况调查表1-3-1（问卷反馈）1、 请问您比较相信下列哪一种媒体上的广告宣传？（复选，限选3项）报纸电视广播杂志售点传单夹报户外数量246291389379389127比例26.7

23、1%31.6%4.13%10.1%8.58%4.12%0.98%13.78%结论：电视、报纸是人们最信任的媒体宣传工具，它的比例超过了50%以上2、 请问您通常通过什么渠道了解房地产信息呢？（复选，限选3项）报纸电视户外广告朋友介绍房交会交易中心实地考察DM数量194164110192567210936比例20.79%17.58%11.79%20.58%6%7.72%11.68%3.86%3、 请问您经常阅读的报纸是下列那些？（复选，限选2项）成都商报华西都市报成都晚报达州日报体坛周报达州晚报其它数量761944112719414比例13.89%35.47%7.5%.0.18%4.94%35.

24、47%2.56%结论：华西都市报、达州晚报是人们阅读时的首选，它的总比例超过71%以上4、 请问您喜欢阅读下列那类报纸版面？（复选，限选3项）新闻版文化娱乐生活版广告财经信息体育版其它数量267194211627711113比例28.56%20.75%22.57%6.63%8.24%11.87%1.39%结论：了解时事动态、关心生活是市民阅读报纸首选，人们的精神生活水平的追求已经有了很大层面的提高5、 请问您在本地经常收看的电视台有那些？（复选，限选2项）中央电视台四川电视台成都电视台达州电视台达州有线台成都有线台其它数量2641231016473725比例41.91%19.52%1.59%2

25、6.03%1.11%5.87%3.97%结论：中央电视台是市民喜爱的电视台，其次是达州电视台。6、 请问您最喜欢收听的广播电台是有无数量10314比例3.09%96.91%结论：随着社会的发展，新型的媒介的兴起，使得广播电台已逐渐被人们所遗忘；二、 消费行为调查表1-3-2（问卷反馈）7、 您多长时间购物一次每天每周半月一月一季度半年不一定随意数量4460121662554107比例13.58%18.52%3.7%4.94%1.85%7.72%16.67%33.02%结论：无固定的消费习惯，消费行为和意识还比较不成熟，这对于城市的专业市场商业发展会带来一定的制约性；8、 您喜欢在何种场所购物传

26、统百货品牌专业市场购物中心专业市场专卖店超市私人店铺批发市场数量54611063443911721比例12.65%14.29%24.82%7.96%10.07%21.31%3.98%4.92%结论：市民对新型的品牌专业市场业态接受程度较好，在未来的专业市场上，将是品牌专业市场占主导地位，传统的专业市场将逐渐走向衰落；9、 您认为达州市还应增加那种类型的购物场所传统百货品牌专业市场购物中心专业市场超级市场专卖店私人店铺批发市场数量358135524385116比例0.76%14.76%34.35%13.23%10.94%21.63%0.25%4.08%结论：市民对现有的专业市场商业格局的改变持欢

27、迎的态度，预示着城市专业市场的商业发展的无限潜力和空间，同时，也看出品牌专业市场的建设和启动已成为城市专业店势在必行的一发展趋势；10、 每年用于购买家居消费品（如饰品、床上用品、家私等）的费用是多少1000元以下10002000元20003000元3000 4000元40005000元5000元以上数量68988653181比例20.99%30.25%26.54%16.36%5.56%0.30%结论：人们对家居的品牌和品质的注重慢慢提高，追求高消费的群体正在形成；11、 您可以自由支配的资金主要用于存款股票/债券购物/娱乐文化消费购置家具房产/汽车其它数量124261473551039比例3

28、2.12%6.74%38.08%9.07%1.3%2.59%10.1% 结论：人们在满足基本物质生活的同时，开始追求精神生活上的享受，这无疑对于城市的商业的良性发展起到强大的推动作用；12、 您平时的休闲娱乐方式是什么唱歌跳舞旅游看书其它逛品牌卖场运动/健身网络游戏数量3612461009812142133比例7.64%2.55%9.77%21.23%20.81%25.69%8.92%2.76%0.63%结论：人们在满足物质需求的同时，已经开始追求多层面的精神生活，逛品牌卖场，顺便购物或提前确定购物目标亦是人们休闲娱乐的首选方式。 三、 被调查者基本情况表1-3-3（问卷反馈）13、 请问您的

29、年龄是多少25岁以下2540岁4150岁5160岁61岁以上数量6118950231比例18.83%58.33%15.43%7.1%0.31%结论：有稳定经济来源的青年正逐渐成为城市商业的主体消费群，城市专业市场的发展也将不可忽视这一消费群。14、 您最高学历是高中或以下大专本科硕士或以上数量217184203比例51.18%43.4%4.72%0.70% 结论：城市市民文化素质正逐渐提高，对外界的新生事物的接受和认知程度也随之而提高，这对于新兴的专业市场业态的进入和发展将是一大幸事。15、 请问您的职业是什么公务员技术/研究自由职业服务行业一般职员管理人员高层管理无业教育者私营业主其它数量1

30、31921373715741377216比例4.01%5.86%6.48%11.42%11.42%4.63%22.84%4.01%2.16%22.22%4.94%结论：从事企业管理层和私营业主的消费群体已经逐渐居多，城市的稳定收入的消费群将是专业市场的主体对象。16、 您的家庭月收入是（元）1000以下1000/19992000/29993000/39994000/49995000/59996000/69997000/79998000以上拒答数量298789462072440比例8.95%26.8%27.4%14.2%6.17%2.16%0.62%1.23%12.35%结论：整体城市家庭收入已

31、呈明显上升趋势，高消费家庭比例越来越大，为未来城市商业的多元化发展提供了良好的生存基础。相关结论：l 随着经济的发展，达州市民的消费行为习惯已趋于消费内容多元化、需求层次复杂化、购买行为理性化，购物除了满足生活需要外，更多是为了满足心理需要l 相对于其他城市，达州市民在消费意识和消费习惯方面都属于一个比较传统的城市，在引导消费的层面上还有更多的潜力可挖l 专业市场成为人们生活中最容易接受的商业形态l 达州市民的休闲娱乐方式相对单调，选择“看书”的占了较大比例，侧面说明达州市的休闲娱乐设施不丰富，健康的休闲方式很少，更需要居家的温馨，家居的消费正逐步提高l 此次调查对象以企业管理人员和私营业主比

32、例最大，他们将是未来的主要消费生力军，注重他们的消费习惯将帮助到项目的商业进行更准确的规划和定位第四章 达州市商业物业调查第一节：在售/待售商业物业调查一、达州市主要在租售商业物业调查表：表1-4-1名称区域建筑面积（万）售价范围万元/经营定位二、达州市商业物业综述第二节、主要竞争对手分析一、主要竞争对手个案分析1、 XXXXX表1-4-3开发商策划代理公司项目地址建筑面积公摊率工程进度经营模式交房时间楼层层数租售价格租售率专业市场定位业态组合配套设施交房标准招商情况优劣分析2、 XXXXX表1-4-4开发商策划代理公司项目地址建筑面积公摊率楼层层数工程进度经营模式交房时间租售价格租售率专业市

33、场定位业态组合配套设施交房标准招商情况优劣分析3、 XXXXX表1-4-5开发商策划代理公司建筑面积公摊率楼层层数工程进度经营模式交房时间租售价格租售率专业市场定位业态组合配套设施交房标准招商情况优劣分析二、成功案例分析1、 XXXX表1-4-8开发商策划代理公司建筑面积公摊率楼层层数工程进度经营模式交房时间租售价格招商情况专业市场定位业态组合配套设施成功点分析1、三、主要竞争对手特征共性分析1、 从专业市场所处地段环境而言，各竞争对手处于达州商业较中心地段，各项目先天条件优越。2、 从专业市场硬件和设计而言，各竞争对手产品的品质未达到较高的水准，专业市场的专业配套设施和建筑规划设计都存在一定

34、缺陷。3、 就价格而言，目前各专业市场定价偏低，这在一定程度上加大了竞争的压力和激烈。4、 就专业市场定位和业态组合而言，各竞争对手存在较大的雷同性，专业市场定位基本上以单一的建材或家私专业市场为主，业态组合走“单一”的道路。对本项目而言存在很大的机会点。5、 就招商而言，是目前各竞争对手存在的共同问题，也已成为决定一个专业市场成败的关键之一。目前只有成都“博美”有一定市场知名度。本项目的招商对象一定是国内国际商业管理连锁机构，具有很强的品牌号召力。6、 分析专业市场招商成功案例，一个专业市场的成功招商主要取决于：A、 把握市场机会点；B、 产品自身优势突出；C、 独特招商方式、良好的市场推广

35、、包装。达 州 XXX广场策划报告第 二 部 分项目商业定位及规划建议第一部分：市场研究报告 第二部分：商业定位及规划建议第三部分：招商及推广策略 第四部分：招商及推广执行细则前 言在商识商,本是应有之义。然而，在我国专业市场却普遍存在着在商不识商，知其然不知其所以然的现象。经营者迷迷糊糊，消费者也懵懵懂懂，面对各种新兴的专业市场业态，来不及细加消化,就已置身其中。于是乎,有其形而无其神,名实不符，似是而非；或者跟着感觉走、什么热就上什么，赌一回，博一把。一些地方的专业市场已进入混乱无序的状态，惨淡经营、难以为继成为诸多专业市场商业管理者的写照。前途在哪里，方向是什么，不少商界人士深感困惑。所

36、以，科学的对一商业物业进行决策和定位、规划已经成为开发商不可忽略的问题,前期定位的准确，已是一个专业市场成功的关键。鉴于XXX广场位于新兴的西外商圈，商业氛围还没有有效确立，经营百货业态已然不是很现实。但作为专业市场，则不需要处在商业中心，打造品牌专业市场对此项目非常适合。但面对达州已经存在的众多商家，怎样吸引消费者青睐本项目？怎样达到招商和经营的双赢？一个基于市场现状；具备一定前瞻性；有相对唯一性；富于个性的专业市场定位呼之欲出。第一章：项目概述第一节：项目优势1、优越的地理位置本项目位于达州市西外新区，紧邻达县火车站和达州西外汽车站，交通方便、环境优美、是居家、办公、经商的理想场所。新兴商

37、业区，商业发展空间巨大，尤其伴随者当地房地产业的发展，家居消费日益提升。2、发达的交通体系本项目位于达州火车站附近，是人流、物流的集散地，商业辐射面广。3、商业规模效应 本项目商业体量超过4万平方米，规模效应突显。3、商业附加值高 本项目商业群楼只有两层，易合理规划布局，商业附加值提升。第二节：项目劣势分析1、消费意识欠缺由于达州是传统的二线工农业城市，城市商业的发展比较局限，城市人口不多，消费意识比较薄弱，消费观念还比较保守，尤其对专业市场品牌的认知度不高，加上本项目的面积、商业容量较大，这对于本项目的发展造成了一定的障碍，还需要一定时间的引导和带动。2、招商的难度虽然目前开发大型专业市场正

38、风靡中国，专家们预测专业市场将成为21世纪中国商业的新亮点。可是也有太多大型专业市场由于经营效果不佳，定位不准确，缺乏统一经营、统一管理，而出现客流不旺，租户难求的困境，由于投资巨大，资金回收也是遥遥无期。据了解，能有80%赚钱就不错了，其中恐怕又有至少20%的入住商家基本不赚钱。以本项目在达州地区规模和本地的城市人口以及消费水平，基本上不可能定位为自主经营、自负盈亏为主题专业市场，而应该是由品牌的商业管理公司连锁经营。而目前的品牌的商业管理公司主要分布在一些发达城市。所以，本项目将面临招商难题。 3、经营管理难度大大型专业市场采用的是招租方式经营，因而租金是开发商的重要利润来源，要取得稳定而

39、理想的租金，必须找到信誉好的品牌的商业管理公司。大型专业市场中常有上百个独立的品牌经销商，所以必须统一管理来树立专业市场的整体形象，但是这种管理却比百货专业市场的管理难度大得多，面临的总是诸如所有品牌经销商是否接受统一形象管理，是否统一营业时间，是否接受进行统一的促销行动等方面的问题。如果协调没效率，就会损害专业市场的整体形象，使顾客失去光顾的兴趣。因此，本项目在市场定位、规划、设计及经营管理方面同样面临巨大的挑战和压力，当然由于发展商的远见卓识，我们相信本项目应该会适应行业的发展潮流，成为西外地区以及达州市新的经济增长点。但必须在规划、设计、品牌商业管理公司的引进等方面作慎重的考虑。第三节：

40、项目SWOT图表分析表2-1-1W （劣势）整个区域没有成熟的商业氛围；S（优势）新兴商业区，极大的发展空间；T（威胁）面积大，面临招商和管理的难度O （机会）业态空白点较大，相对机会也较多第二章：项目商业相关定位随着社会经济发展的高速增长，人民的生活水平也随之不断提高，个人生活的节奏也在不断的加快，人们对商品的要求从原来的只对价位和品种有要求上升到对品质、品牌、专业市场档次、购物环境和配套服务设施的要求，消费心理个性化、品牌化、时尚化、流行化等趋势日益明显，商家必须为消费者提供商品定位准确的特色经营和专业服务。未来大型专业市场的发展方向将是市场定位鲜明，经营主题突出，以独特的经营模式、经营内

41、容和经营管理方式吸引消费者，这样才能在商业领域里立于不败之地，拥有强大的市场竞争力和生命力，并获取最终的商业利润，体现专业市场自身应有的价值。随着近几年个人购房的兴起和商业地产的大势扩张，建材家居市场的整体增速惊人。一份来自中国建材工业经济研究会的报告显示，未来10年甚至更长一段时间内，国家建材工业发展速度将高于国民经济发展速度3到4个百分点，到2010年，建筑工业产值预计达到1万多亿元，将成为国民经济的重要增长点，而这其中相当一部分是由建筑装饰材料所分得，家居市场潜量相当巨大。现行的建材家居市场的生存形态大抵有四种，一是个体摊位或“前店后厂”式的厂家直接设摊商场；二是摊位制集贸市场；三是仓储式超市；四是时尚家居超市。有业内人士曾旗帜鲜明的直呼前三种业态为“小门市部”“小门脸集中的一条街”。从商业发展的理论的角度来看，第四种时尚家居超市是最先进、最适合消费者需要的一种高端业态。由于选址、物流配送等客观条件的制肘，家居超市的连锁成本被无形摊高，在国外，建材家居超市一般有36%左右的毛利率，但在国内却只有10%多一点。有业内人士透露，至今在国内所开的大型超市中至少有50%不成功，有60%的不盈利。另据百安居中国区总裁卫哲坦言，即使在建材家居超市相对发展比较成熟的上海，建材家居超市占建材家居市场的份额也不过1