第四章物业管理法规课件.ppt
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1、第四章 物业管理法律法规,教学方法:讲授教学重点:物业管理法;物业管理的法律责任。教学目的:使学生掌握物业管理法;掌握物业管理过程中所涉及的法律责任,第一节物业管理法第二节物业管理法律责任第三节物业管理主要法规介绍,第一节 物业管理法 (一) 制定物业管理制度的法律基础一、物业管理法律关系的要素法律关系是指法律规范所确认的,调整人与人之间的权利和义务关系。物业管理法律关系包含3个要素:主体:物业管理法律关系的主体是法律所规定的物业管理法律关系的参与者,包括:物业管理企业、物业业主或使用人、各级政府行政主管部门和相关部门、物业开发建设单位。,享有权利和承担义务的人。1.自然人个人主体,有两类:中
2、华人民共和国公民,外国人与无国籍人2.集体主体3.国家,客体:物业管理法律关系的客体是指物业管理法律主体的权利共同指向的对象,包括:(1)物。即物业合同中的标的物,如住宅小区、公寓、写字楼、商业大厦及其配套设备、设施、道路和场地等。(2)行为。即物业管理法律关系主体行使权利和履行义务的活动。(3)权利。,内容:即物业管理法律关系主体之间依据法律和合同而享有的权利和义务。举例:物业所有权、物业使用权、物业相邻权、缴纳物业管理费,(二) 物业管理法的概念,一、物业管理法的概念物业管理法主要是以特定的活动或行业为规范内容而构成的,表现为物业管理法律、物业管理行政法规和部门规章,以及地方性物业管理法规
3、和规章。“物业管理法规”一词作为法学概念,有广义和狭义两种定义或两种理解。,狭义上讲,我国还没有专门的物业管理法律和物业管理行政法规。广义上讲,除包括狭义上的范围外,凡是宪法、经济法、民法等各部门法律中有关物业管理活动及物业管理关系的法律规范,都属于物业管理的范畴。本书采用广义的概念。,二、物业管理法律规范的层次宪法根本大法,一切法律的立法依据和指导思想。法律由全国人民代表大会和其常设机构根据宪法制定。具有权威性、稳定性、严肃性,效力低于宪法,但高于行政法规和地方性法规。我国目前适用于物业管理的法律相当多,包括:民法通则、经济合同法、公司法、保险法、消费者权益保护法、环境保护法、消防法、城市房
4、地产管理法、招投标法等等。,行政法规由国务院根据宪法和法律制定和颁布的规范性文件。适用于物业管理的行政法规主要有:治安处罚条例、城市私有房屋管理条例、城市市容和环境卫生管理条例、城市绿化条例、物业管理条例等。地方性法规由省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的城市(如深圳)的人大及其常委会制定和颁布的,在本地区实施的规范性文件。行政规章由国务院主管部门、县级以上各级人民政府根据法律规定的权限制定和发布的规范性文件,包括规定、办法、章程、通知、命令等。,(二)物业管理法律关系的特征主体的广泛性权属基础性(所有权的归属问题)国家干预性,物业管理活动中的行政管理关系物业管理活动中的民事关系,1、
5、物业管理活动中的行政管理关系,是国家及其建设行政主管部门和房地产行政主管部门同物业管理企业、业主及有关单位之间发生的相应的管理与被管理的关系。,2、物业管理活动中的民事关系,是指因物业管理活动而产生的国家、企事业单位、社会团体、公民之间的民事权利、义务关系。包括:在物业管理中产生的,合同关系、委托关系;在物业管理活动发生的有关自然人的损害赔偿关系;物业交易中的买卖、租赁、权属关系等。,案例 业主李某经过其所住的商住楼大堂时,因潮湿地滑而摔倒在地,造成骨折住院一个多月,花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑,因此物业公司应负担一定责任,物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。 请问
6、: 此事物业公司是否需承担责任?谈谈你的看法。,案例分析: 物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任。 中华人民共和国民法通则第一百二十五条规定:在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等,没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的,施工人员应承担民事责任。 在本案例中,如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施,则应承担民事赔偿责任。否则就不应承担民事赔偿责任。,物业管理的法律责任一、概述(一)物业管理法律责任的一般含义和特征物业管理的法律责任是指由于违反物业管理法律规范的行为而应当承担的法律后果。违反物业管理法律规定的行为包括违法行为和违约
7、行为。物业管理违法行为的构成要素:1、违法性;2、危害性;3、可罚性,(二)物业管理法律责任的种类物业管理民事法律责任(1)停止侵害;(2)排除妨碍;(3)消除危险;(4)返还财产;(5)恢复原状;(6)赔偿损失;(7)修复或更换;(8)消除影响、恢复名誉;(9)赔礼道歉;(10)取消或限制部分权利。,案例: 业主入住拿钥匙,物业管理公司设障合法吗? 小王购买了一套期房。住房建成后,在办理入住手续时,物业管理公司提出两个要求:第一,签订业主公约;第二,签三年的物业管理协议。小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样,同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的,所以他拒绝了物业管理公司的要求,
8、结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。请问: 物业管理公司这种做法合法吗?小王该怎么办?,物业管理公司在为业主办理入住手续时,由于业主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法明显欠妥,也是不合法的。 原因有以下三个: 1.业主在购买房屋时,已与开发商签订了房屋买卖合同。作为开发商,按照合同约定收取业主的购房款,就应该履行向业主交付房屋的义务,这与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等,这种行为构成开发商对业主的违约,也是对业主权益的侵害。,2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有
9、道理的,既不符合国家有关的法律规定,也与目前物业管理市场的现实格格不入。 物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合同,这是荒唐的,也是违反法律规定的,业主当然有权拒绝。3.如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙,作为业主,可以直接找开发商交涉,如果不成,可以到法院起诉开发商违约,并要求其承担违约导致的损失赔偿。,物业管理行政法律责任违反物业管理法规的行政责任,是指物业管理行政主体和物业行政管理相对人,因违反物业管理行政法规而依法应当承担的法律责任。(1)物业行政管理相对人的行政处罚种类警告和通报批评;罚款;没收财产;行政拘留;劳动教养;许可证处罚;停止营业。(2)物
10、业管理行政主体的行政处罚物业管理行政主体内部的行政处理;物业管理行政主体对外部的行政赔偿。,二、物业管违法行为及其制裁违反物业管法律规章的责任主要有以下几种:违反建设制度的责任侵犯房地产物权的责任侵犯房地产债权的责任违反房地产行政管理规范的责任,三、物业管理违约行为及其处理(一)物业管理违约行为邻里之间的违约行为物业管理企业统业主及使用人之间的违约行为(二)处理违约行为的几个层次协商解决调解仲裁或诉讼,(三)违约责任的产生不履行合同行为当事人有过错:(1)故意;(2)过失(四)承担违约责任的方式取消或限制部分权利经济处罚:(1)违约金;(2)赔偿金。采用赔偿金作为违约方的承担责任的方式时,必须
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