大连开发区商业发展战略.docx

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1、大连开发区商业发展十一五专项规划前 言大连经济技术开发区（简称开发区）是大连对外开放和经济发展的先导区，经过20年的创业和发展，已经由单一的生产、加工出口区建设成为以外向型经济为主、城市基础设施齐全、环境优美、服务功能较为完善、社会各项事业全面发展的现代化新城区。近几年来，开发区行政区域不断扩大，在大李家、得胜镇划归开发区之后，又进行了开发区、加工出口区、双D港和金石滩国家旅游度假区“四区合一”的战略性调整，从而成为大连市的一个重要的新城区。在新城区的形成和发展过程中，开发区不断进行产业结构调整，按照城区功能合理配置三次产业，使第三产业迅速发展，产业结构逐步优化升级。目前，第三产业在全区经济中

2、占有十分重要的地位和作用。从未来发展看，开发区的城区规模还要不断扩张。根据“大大连”建设规划，大连市的城区建设将加快实施“西移北进”战略，开发区则是“北进”的重要组成部分。同时，随着振兴东北老工业基地、建设东北亚重要国际航运中心以及区港联动试点的逐步展开，随着市区东港货运逐步向大窑湾转移，开发区的制造业、加工业、航运业、物流业等主导产业都将得到迅速发展。这种形势必然对服务业的发展提出更高要求，不仅要求商贸业、旅游业加快发展，而且要求金融保险、海关商检等港航服务业加快发展。因此，适应未来开发区的城区扩张和主导产业发展的需要，研究制定商贸业和其它服务业的发展规划，是开发区有关部门面临的一项重要任务

3、。开发区商业发展本身的要求。综上所述，立项研制大连经济技术开发区市级商业中心及商业“十一五”发展规划对于开发区的发展即具有现实意义，又具有长远意义。在科学研究基础上合理制定商业发展规划，并按照规划配置商业资源和推动商业发展，不仅是开发区城区规模良性扩张的必要条件，而且是开发区主导产业健康发展的必要条件。从宏观意义上说，完成这项任务，对于振兴东北老工业基地和建设“大大连”也具有重要意义。鉴于此，开发区经济贸易局决定立项研制大连经济技术开发区市级商业中心建设及商业“十一五”发展规划，并委托大连市财贸经济研究所承担了本规划研制工作。为了做好这项工作，我们按照科学、合理、可行、实用的规划要求，开展了大

4、量市场调查，运用了数学规划多种研制方法，吸纳了各方面的先进经验，在此基础上，完成了大连经济开发区市级商业建设及商业“十一五”发展规划研制任务。相信本规划成果不仅对推动开发区商业发展会起到积极作用，而且对推进全市的商业发展也会起到积极作用。当然，能否将规划成要落到实处，还有待于实际工作中的操作和运用，使本次规划成果在实践中得到进一步丰富和完善。1、开发区商业发展的评价与分析1.1开发区经济和社会发展的总体评价大连经济技术开发区自1984年9月经国务院批准成立以来，已经走过了20年的发展历程。这20年间，开发区在市委、市政府的领导下，坚持改革开放的方针，不断加快建设和发展，走出了自己的发展道路，形

5、成了独特的发展优势，经济和社会发展取得了显著成就。今天，开发区已经成为东北地区开放程度最高、现代产业最集聚、管理体制与国际惯例最为接轨的先导区，成为国家级开发区中最具经济实力、最具城市化特征的开发区之一，在振兴东北老工业基地和建设“大大连” 的历史进程中发挥着重要作用。1.1.1经济规模不断壮大20年来，开发区累计实现国内生产总值1806.8亿元，年均增长45.3%，占全市的比重由最初的0.45%上升到18.4%；实现工业总产值3469.2亿元，年均增长54.4%，占全市的比重由最初的0.18%上升到33.8%；实现出口234.3亿美元，年均增长44.4%，占全市的比重由最初的3.6%上升到4

6、3.5%；实现税收229.8亿元，年均增长51.2%。1.1.2利用外资成效显著建区以来，先后有42个国家和地区的外商到开发区投资，共签约1800多个项目，其中世界500强企业有40家前来投资，项目投资额平均为7000多万美元。到2004年7月，开发区累计签订合同外资101.9亿美元，年均增长38.6%，占全市的比重由2.7%上升到31.4%；实际利用外资48.9亿美元，年均增长48.2%，占全市的比重由5%上升到27%。1.1.3现代产业初具规模经过20年的培育和发展，开发区已经初步形成了石油化工、新材料、电子信息、机电一体化、生物制药、食品加工六大产业群，实现工业总产值占全区工业总产值的8

7、4%。同时，纺织服装、精密机械、汽车零部件等产业也在不断进行生产要素的集聚和重组，加速向产业群发展。1.1.4基础设施功能完备建区20年来，开发区按照建设现代化、生态型、综合性新城区的要求，不断加快基本建设步伐，累计完成固定资产投资594.3亿元，其中，基础设施和公共服务设施投资为130.5亿元，建成区面积达47平方公里，城区服务功能显著增强。同时，在全国开发区中率先完成了ISO14001环境管理体系的认定，被国家环保局和联合国环境总署列入“中国工业园环境管理”第一批试点园区。1.1.5社会事业蓬勃发展建区以来，开发区重视发展社会事业，不断加大对各项社会事业的投入，取得了良好成果。目前，全区拥

8、有10所高等院校、15所中学和19所小学，高标准通过了省政府 “普九”验收，九年义务教育学生入学率达到99.9%，教育质量稳步提高，教育特色更加鲜明。高起点、高标准建设了25个居民社区和10个社区服务中心，实现了城区综合管理全覆盖。医疗卫生、文化体育、社会保障、民政等各项事业也有了很大发展。1.2开发区的产业结构及商业发展现状1.2.1开发区的产业结构现状开发区产业结构以第二产业为主的特点比较突出。2003年，开发区一、二、三产业占GDP的比重分别为2.2%、62.8%、35%，与2000年相比变化不大，表明开发区的产业结构仍然以加工制造业为主导，这是与开发区的设立宗旨和功能作用相适应的。从开

9、发区的产业结构看，第三产业占有重要地位。目前，第三产业增加值占全区GDP的35%，这个比重与全市45%的水平相比虽然偏低，但与全国其它城市的开发区相比，仍处于较高水平。由此表明，开发区二、三产业发展较为协调，城市化特征较开始显现。1.2.2商贸流通产业地位基本确立从第三产业内部结构看，商贸业占有重要地位。随着开发区经济快速发展，商贸业不断发展壮大，与旅游业和现代物流业相互促进，对全区经济的拉动作用明显增强，成为开发区极具发展潜力的产业和新的经济增长点。2003年，开发区社会消费品零售额达30.1 亿元，占全市社会消费品零售总额的5.4%；商业增加值测算为18亿元，占全区GDP的5.5%；占第三

10、产业增加值的16%，成为支撑第三产业快速发展的重要行业。1.2.3多层次的商业网点结构体系基本形成随着开发区经济快速发展，人口不断增加，商业网点发展速度较快，并逐步由市区中心向边缘乡镇扩展。建设了一批现代化商业设施，提升了商业档次和水平；形成了各种所有制和各类特色商业共同发展的格局，繁荣了商业市场；引进了先进的零售业态、经营方式和组织形式，促进了商业现代化；形成了城区中心商业、社区商业、乡镇商业三级网络体系，较好地满足了消费需求。据统计，2003年，全区（不含农村）有商业网点2156 个，商业营业面积27.2万平方米，人均拥有商业面积0.8 平方米。开发区城乡商业网点数量一览表 单位：个 业态

11、区位购物中心百货店专业市场农贸市场专业店专卖店便利店批发市场合计城区32413490892261828乡镇000348733091合计32416538962591919开发区城乡商业网点面积一览表单位：平方米业态区位购物中心百货店专业市场农贸市场专业店专卖店便利店批发市场合计城区180000310007500011480346955510150556000358740乡镇0001305041704663560021246合计1800003100075000245303886559761861560003799861.2.4开发区市级商业中心的轮廓开始显现目前，大商新玛特、安盛购物广场、开发区商

12、场、友谊商城开发区店、金玛商城和即将建设的迈凯乐大连商场，以及不夜城、东方、金元、银帆、凯伦、金港等六大星级宾馆，构成了市级商业中心的主体框架；各大星级宾馆、酒店和海王府、聚仙楼等中高级餐饮店，以及新桥美食街、五彩城G区、美食村和黄海西路的大众化餐饮街，形成市级商业中心的餐饮服务体系；四大国有银行和光大、广发、浦发等股份制银行，以及一批证券经营机构，丰富和完善了市级商业中心的金融功能；金石滩旅游度假区、童牛岭、海滨浴场、五彩城、文化广场、影剧院等旅游文化设施，丰富和完善了市级商业中心的旅游文化功能。一个功能齐全、环境优美的新市区市级商业中心的轮廓已经显现。1.3开发区商业发展面临的主要问题及原

13、因1.3.1面临的主要问题近几年来，开发区商贸业发展虽然取得了很大成绩，但按照完善城市功能、促进经济发展和提高人民生活质量的要求，还存在许多差距。主要表现在以下几个方面：（1）商贸业发展不够平衡城区商业发展建设较快，农村乡镇商业发展落后，缺少为当地经济与人民生活服务的新型业态和有规模的流通组织形式；城区内布局需要进一步优化，商贸业网点疏密不均，个别地区甚至出现了无序发展、重复建设的问题；城区边缘相对薄弱，进入社区的便民商贸业发展较慢。（2）商贸业招商引资和对外开放不够缺少有实力的外资商业进驻，商业现代化、国际化程度不高，对区外购买力难以形成较大的吸引力。（3）零售业态结构不够合理商业组织化程度

14、低，缺少有规模、有品牌的现代连锁经营，新型业态网点数量偏少，新型业态消费品零售额占开发区消费品零售总额的比例仅为20%左右，与全市35%的比重仍存在较大差距。社区和乡镇仍以传统业态经营为主，一些同业态商业之间的经营内容雷同，缺乏特色，低水平、同质化的竞争较为明显，缺少具有鲜明特色的商业步行街。（4）批发物流配送业发展滞后批发物流功能不健全，批发物流企业规模小而分散，批发市场数量少、规模小、辐射区域有限、交易手段落后、整体水平不高。缺少产品的集中展示及交易设施，各种物流资源没有得到有效整合。生产企业自设的分销渠道和销售网络，各自为战，缺少必要的联合与协作，缺少以口岸为依托，从事国内外大流通、大贸

15、易和统一物流配送的大型流通骨干组织，限制了对国内外市场的开拓。与开发区这个交通运输良好、仓储能力较强、产业基础雄厚的口岸城区很不相称。1.3.2导致上述问题的主要原因（1）开发区的功能局限性大连开发区在我国前期对外开放过程中，主要承担着引进国际先进的制造业技术、管理的“窗口示范”功能和口岸型出口加工功能。处于优先发展第二产业，第三产业发展滞后状况。随着现代化新市区综合功能的调整和配套，形成了目前先进的国际工业园区和较低水平的服务业反差状况，导致第三产业滞后于第二产业发展的产业失衡态势。2003年二、三产业的产业结构比为 0.57：0.32，与我市总体水平0.48：0.43，相差较为悬殊。大连开

16、发区经过20年的发展建设，虽然商贸流通业得到了一定发展，但作为大连对外开放的先导区与其所承担的作用来要求，其功能仍是不完善的，并从总体上影响了开发区经济的协调发展。（2）缺乏统筹规划，宏观管理薄弱作为新市区，开发区零售商业得到了比其它地区自由发展的较大空间，但是如何在一个城市范围内统筹规划、合理布局，有效地调控就很不够了，商业发展处于一种盲目自发状态，对商贸业发展的总体目标、功能定位认识不是很清晰；对商贸业发展的数量、规模缺乏未来预测和量化规定；对网点布局和业态结构缺乏合理引导和规范管理，相应也就导致了定位雷同和重复建设现象的发生。（3）商贸业发展基础薄弱大连经济技术开发区是在农村开发建设而成

17、，虽然经历了20年的沧桑巨变，但商贸业发展历史较短，市场培育不足，2003年开发区社会消费品零售总额占全区GDP的比重仅为10%，与全市34.8%的比重相差悬殊，商贸业发展基础相对薄弱。相当一部分工作人员虽然在开发区工作，但却居住在老市区，影响了当地购买力的实现。从地理位置看，开发区并不处于交通枢纽，往来人口较少，市场容量有限，也限制了商贸业规模扩张。2、开发区商业发展的相关因素分析2.1全市经济及商贸流通业发展对开发区发展的影响今后510年，是大连市实现经济振兴的重要战略机遇期，从宏观上看，有两个因素将对开发区发展产生重大影响。一是建设“大大连”，将推动开发区向现代化新市区发展；二是振兴大连

18、老工业基地和建设东北亚重要国际航运中心，将推动开发区向先进制造业基地和自由贸易区发展。此外，全市商贸流通业发展也会对开发区发展产生积极影响，将推动开发区建设新的市级商业中心。2.1.1建设“大大连”对开发区发展的影响2002年12月，大连市委九届五次全会做出了建设“大大连”的决策，审议通过了建设“大大连”规划纲要。这个决策是贯彻党的十六大精神的一个战略性举措，旨在抓住新世纪头二十年的重要战略机遇期，推动全市经济社会快速发展，在全面建设小康社会和率先基本实现现代化的基础上，向更高水平的现代化目标迈进。建设“大大连”的总体思路是：拓展发展空间、扩大经济总量、提升综合功能、营造良好环境，依靠高起点规

19、划、高标准建设、高强度投入、高效能管理，把大连做强、做大、做富、做美，使大连发展空间更广、综合实力和服务功能更强、产业聚集度和扩张力更大、城市环境更美、市民素质更高、人民生活更加殷实，成为我国重要的加工制造基地和区域性国际航运中心、金融中心、商贸中心、旅游中心和信息中心。建设“大大连”规划纲要赋予了开发区重要的发展使命。根据规划纲要，到2020年，大连的GDP要达到8900亿元，其中，开发区的GDP应该达到4500亿元，对全市GDP的贡献率达到65%以上。大连要建成先进制造业基地，开发区将是先进制造业基地的主体区，工业总产值应该达到10000亿元，约占全市工业总产值的60%。“大大连”的建成区

20、面积要达到1000平方公里，其中，新市区面积为500平方公里；开发区是新市区的核心区，行政辖区包括保税区、出口加工区、双D港和金石滩旅游度假区，开发区面积将由现在的30平方公里扩展到320平方公里，占全市新市区面积的64%。由此可见，今后510年，开发区必须按照上述规划要求，大力发展先进制造业和现代服务业，加快建设新市区，努力实现工业化和城市化的双重发展目标，为建设“大大连”做出应有的贡献。2.1.2振兴大连老工业基地和建设东北亚重要国际航运中心对开发区发展的影响2004年2月，大连市政府出台了大连市老工业基地振兴规划纲要，旨在落实中共中央、国务院关于实施东北地区等老基地振兴战略的若干意见的精

21、神，加快振兴大连老工业基地，全面推进“大大连”建设。振兴大连老工业基地的发展目标是：实现“两个创新”（体制创新、机制创新），构筑“一个中心”（东北亚重要的国际航运中心），建成“四个基地”（石化产业基地、电子信息产业和软件基地、先进装备制造业基地、造船基地），构筑新型工业体系，基本实现农业现代化，全面提升第三产业和城市综合服务功能，实现比较充分就业，推进经济、社会全面协调快速发展，较大幅度提高人民群众收入水平。力争通过 “十一五”的努力，率先基本实现大连老工业基地的振兴。2004年11月，市政府又制定了大连东北亚国际航运中心发展建设规划，不久即可出台，旨在进一步落实国家有关部门和省委、省政府的指

22、示精神，加快建设东北亚重要国际航运中心，促进东北老工业基地的振兴。建设东北亚重要国际航运中心的发展目标是：到2010年，把大连建成腹地型国际航运中心，基本具备航运中心各项服务功能，成为黄渤海的干线港、主枢纽港和大宗散货集散中心之一。港口吞吐量达到2.5亿吨；集装箱吞吐量达到1000万TEU。到2020年，把大连建成国际中转服务与腹地服务相结合的复合型国际航运中心，航运中心的各项服务功能较强，成为东北亚地区的国际航运中心和国际贸易中心之一。港口吞吐量达到3.5亿吨；集装箱吞吐量达到1500万TEU。振兴大连老工业基地和建设东北亚重要国际航运中心，给开发区带来了前所未有的发展机遇，同时也提出了更高

23、要求。振兴大连老工业基地，要求开发区在建设“四个基地”、构筑新型工业体系方面充分发挥先导作用，成为一些重要产业基地的主体区。例如，在建设石化产业基地方面，开发区要以西太平洋石化公司为核心，建立海青岛石化工业园区，主要发展精细化工产业；在建设电子信息产业和软件基地方面，开发区要以东芝、松下、佳能等外资企业和环宇科技等民营企业为核心，建立电子工业园区，主要发展数字视听、信息通讯等产业；在建设先进装备制造业基地方面，开发区要以重工起重集团、一汽集团等企业为核心，建立装备工业园区，主要发展重型装备、汽车零部件等制造业。建设东北亚重要国际航运中心，要求开发区在优化投资环境、扩大物流资源方面充分发挥主导作

24、用，成为物流资源的重要生成区。为此，开发区要充分利用国家给予的区港联动政策，加快推进区港一体化，将保税区政策扩展到出口加工区和国际物流园区，吸引更多的国内外企业前来投资，发展加工贸易和国际物流业，促进国际航运中心的建设和发展。在此基础上，还要争取区港联动进一步升级，在一体化区域内建立自由贸易区，为建设东北亚重要国际航运中心创造更加开放的环境。2.1.3大连商贸流通业发展对开发区发展的影响大连作为区域性国际航运中心，第三产业比重较大，商贸业更占有重要地位，是全市经济的支柱产业之一。2003年，商业增加值实现200亿元，约占全市GDP的12.3%。从未来的发展趋势看，加快发展商贸业对振兴大连老工业

25、基地和建设东北亚重要国际航运中心仍然具有重要意义。目前，大连市有关部门正在制定大连商贸业“十一五”发展规划，规划的指导思想是：要充分抓住当前和未来的发展机遇，加快发展商贸业，大力发展商业批发、物流配送业，调整优化商业结构，改善购物和消费环境，提高商业服务质量，规范各类市场秩序，推进区域商业协调发展，尽快建成现代化国际商贸中心，促进大连老工业基地的振兴和东北亚重要国际航运中心的建设。根据上述规划要求，“十一五”期间，大连商贸业发展的一项重要任务，就是要推进区域商业协调发展。不但要推进北三市商业协调发展，而且要推进新市区特别是开发区商业协调发展。开发区是新市区的核心区，未来工业化和和城市化的高度发

26、展，将会创造广阔的市场空间和巨大的购买力。据初步预测，到2020年，开发区的人均GDP将达到2万多美元；社会消费品零售额将达到400500亿元，相当于现在全市的社会消费品零售总额。目前，开发区商贸业发展虽然取得了很大成就，但按照未来新市区发展的要求，还有相当大的差距。因此，“十一五”期间，开发区在发展先进制造业和建立自由贸易区的同时，还必须加快发展商贸业，合理规划商业布局，建设和完善商业设施，发展现代新型业态，培育大型商业企业，建立健全市场体系，发展批发贸易和国际贸易，尽快建成新的市级商业中心，促进新市区的建设和发展。2.2开发区经济和社会发展及产业结构变化趋势开发区在振兴东北老工业基地和建设

27、“大大连”的历史进程中处于先导地位，承担着推进工业化和城市化的重大历史使命。今后一个时期，开发区发展的基本思路是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统筹全局，抢抓机遇，开拓创新，真抓实干，使开发区成为大连市思想解放的先行区、体制和机制创新的示范区、经济发展和经济国际化的先导区、精神文明建设的标兵区，尽快把开发区建成先进制造业基地、区域性国际贸易中心和国际物流中心以及现代化新市区，为振兴东北老工业基地和建设“大大连”做出应有的贡献。根据上述发展思路，开发区经济和社会发展将突出四个重点。一是加快建设新型产业基地。围绕建立“四个基地”的目标，按照大项目产业链产业群产业基地的方向，

28、加快建设各类工业园区，发展高新技术产业和先进制造业。二是高标准建设新市区。瞄准世界先进水平，高起点、大手笔编制开发区建设规划，力争城区建设规划一百年不落后。加快推进城区建设，构建重大基础设施框架，提升城区服务功能。三是推进体制和机制创新。抓住四区合一的有利时机，不断深化行政管理体制改革、财政体制改革和投融资体制改革，建立与市场化和国际化相适应的经济体制和机制，优化投资环境，促进经济发展。四是推进社会事业协调发展。不断加大对各项社会事业的投入，发展先进文化，创办一流教育事业，提高医疗健康水平，完善社会保障体系，建设与现代化经济相适应的文明社会和和谐社会。从经济发展看，开发区将重点采取以下产业政策

29、。首先，要大力发展高新技术产业和先进制造业，重点发展电子信息、生物制药、石油化工、机电一体化、新材料、装备制造六大支柱产业，到2020年，力争把开发区建成产业规模较大、技术水平较高、产品竞争力较强的新型工业区，工业增加值达到2520亿元，占开发区GDP的56%。其次，要大力发展现代服务业，重点发展现代物流、商贸、金融保险、旅游、房地产五大产业，到2020年，力争把开发区建成重要的国际物流中心、贸易中心和采购中心，第三产业增加值达到1935亿元，占开发区GDP的43%。第三，要积极发展现代农业，重点发展海珍品养殖业和生态农业，到2020年，力争把开发区建成现代农业基地，农业增加值达到45亿元。2

30、.3开发区人口、收入和消费变化趋势一个地区的商贸业发展与该地区的收入水平和消费水平有着密切关系，而人口的变化又决定了人均收入水平和消费规模。从未来发展看，开发区的人口、收入和消费变化，将是影响商贸业发展的重要因素。2.3.1人口变化趋势开发区人口构成主要有三部分：一是常住在册人口，二是登记暂住人口，三是非在册区内职工。为了分析的需要，我们分为两大部分，即常住户籍人口和常住非户籍人口。（1）人口规模及增长2003年，开发区人口总数为34万人，其中常住户籍人口为18.3万人，常住非户籍人口为15.7万人。据统计，全区四年来，常住户籍人口年均增长率为13.5%，全市年均增长率仅为0.5%，常住非户籍

31、人口年均增长率为9.3%。近年来，全区保持很高的人口增长速度，人口规模不断扩大，这也决定了未来开发区消费市场空间将不断放大。从未来开发区人口发展来看，将维持一个较高的增长速度。一是继续执行放开性的户籍人口政策，对投资者有很大的吸引力；二是国际航运中心建设促进物流业发展以及产业配套，需要大量的劳动人员；三是招商引资投资建厂及大连市内大型工业企业搬迁到开发区，会增加很多外来人员;四是“四区合一”增加了人口的基数和规模。参照20002003年人口年均递增速度，经测算今后几年开发区常住户籍人员将以年7.5%的速度递增，常住无户籍人口将以年7.2%的速度递增。到2010年，开发区常住户籍人口将达到30万

32、人，常住非户籍人口将达到23.5万人，合计将达到50多万人。到2020年，开发区人口总额将达到80万人。（2）人口分布从人口构成来看，常住户籍人口的比率将不断提高，从2002年起，常住户籍人口达到了50%以上，并有逐步提高的趋势，因此，当地居民消费特征将越来越明显。从人口密度来看，2003年，开发区人口密度为554人/平方公里，全市市内四区人口密度为3400人/平方公里，显然开发区人口密度过低，而同时开发区人口又比较集中，马桥子街道人口就占开发区总人口的49%，人口密度为4615人/平方公里。这种疏密不均的人口分布状况，说明开发区具有很大的人口居住空间和承载能力。（3）人口年龄及教育开发区居民

33、大多是由东北地区移民组成，因此有年龄结构偏轻，受教育程度较高的特点。通过调查，我们大体描述出开发区人口年龄的趋势（下图）。可见，在未来几年里，中青年人仍然成为消费者的主体。 2.3.2收入变化趋势由于开发区没有城市居民人均可支配收入这项指标的统计，为了更好地分析未来消费购买力，我们通过人均GDP来反映居民的收入水平，通过下图显示，显然开发区人均GDP远远高于全市的水平。据开发区有关部门的估算，2004年，人均可支配收入达到15000元，比全市高出400多元。从发展趋势来看，2010年，开发区人均可支配收入预计将达到23000元。2.3.3消费变化趋势（1）购买力变化趋势考察购买力水平主要从实现

34、的购买力和潜在的购买力两方面来分析，也就是当年实现的社会消费品零售总额和居民的储蓄余额之和。社会消费品零售总额由于受人口、收入水平、物价等因素影响，不可能持续保持高增长率，但开发区由于产业发展、区域扩大、政策导向等方面的因素，移民大量增加，人口和收入增长很快，消费品市场呈现出异常活跃的态势。20002003年，开发区社会消费品零售总额年递增18.2%，高出全市年均增长率的7.4个百分点。未来几年，由于开发区政策的连续性，加上城市化进程的加快，以及人口收入增加，社会商品零售总额仍然保持高速增长的态势，预计到2010年，全区社会消费品零售总额将达到100多亿元，是2003年的1.5倍。居民储蓄大量

35、增加，使购买力规模进一步增大，2003年，开发区居民储蓄余额为60.3亿元，潜在购买力相当于当年实现的购买力的2倍。（2）消费支出模式由于开发区缺少居民消费情况的资料，为了能够综合反映出开发区居民消费状况，在完成本项商业规划过程中，我们对开发区居住家庭进行了抽样调查，调查结果基本上可以反映支出的基本情况。2003年，开发区居民家庭人均消费支出约为12000元。在消费支出构成中，食品消费比重37.6%；消费主要投向教育、交通和通讯、医疗保健、个人消费等方面。近年来，开发区支出占收入比重有所下降。居民的生活费收入和支出数绝对额均逐年上涨，但支出占收入的比重在近几年却有所下降。一是由于居民生活不断改

36、善和提高，家庭的主要大件耐用消费品饱和，新产品消费正在观望。二是居民的消费行为更为理智成熟。三是开发区作为一座移民城市所特有的消费规律。大多数移民现进入“新建家庭期”，面临着住房、生育、子女就学教育等压力，因而积蓄比重明显增加。同时，吃、穿、用仍是居民的主体消费，但发生了一些结构性变化。恩格尔系数持继下降，人们生活质量不断提高。食品消费向营养化、方便化、快捷化方向发展，食品消费总额维持在较低的增长幅度。衣着消费支出比重有所下降，人们由追求服饰的名牌高档化向突出个性化、差异化方向转变。家庭设备及日用品的消费支出有所增长，随着彩色电视机、电冰箱等大件耐用消费品拥有量的不断扩大，家用电脑、手机、汽车

37、等消费品成为促进日用品消费支出增长的主要商品。住宅、教育、健康、旅游、保险、娱乐成为消费的几大热点。将全面推动居民消费结构的升级。从未来发展看，消费需求的变化要求商业不断地调整和提高，以新的业态形式和服务方式满足消费的需要。2.3.4综合分析和预测从以上分析可以看出，2003年，开发区总人口为34万人；居民人均可支配收入约为14000元；人均消费支出为12000元，消费构成约为85%。居民消费形成的社会消费品零售额为40.8亿元，其中，区内实现的社会消费品零售额为30.1亿元，占73.7%；区外实现的社会消费品零售额为10.7亿元，占26.3%。此外，还有少量流动人口消费形成的社会消费品零售额

38、。预测到2010年，开发区总人口达到50万人；居民人均可支配收入达到23000元。随着生活质量不断提高，预计消费构成降为80%，人均消费支出达到18400元。居民消费形成的社会消费品零售额达到92亿元，其中90%可以在区内实现，包括日益增长的流动人口消费形成的社会消费品零售额在内，全部社会消费品零售额将达到100亿元。按照现有比例计算，商业增加值达到60亿元。 3、开发区商贸业发展的指导思想、功能定位和发展目标3.1开发区商贸业发展的指导思想和基本原则3.1.1指导思想 认真贯彻振兴东北老工业基地和建设“大大连”的战略决策，落实市委、市政府提出的“开发区商业要按照市级商业中心来规划建设”的指示

39、精神，抓住开发区推进现代工业化和城市化的发展机遇，充分发挥开发区的区位优势、政策优势和产业优势，按照开发区总体发展规划的要求，整合新市区的体制资源和商业资源，创新商业发展模式和商业业态，合理规划商业布局，建设和完善商业设施，培育大型商业企业，建立健全市场体系，发展批发贸易和国际贸易，尽快建成新的市级商业中心，为开发区及全市的经济和社会发展做出应有的贡献。3.1.2基本原则 （1）以人为本的原则开发区商贸业发展要切实坚持科学的发展观，以满足人们日益增长的物质和文化消费需求为根本目的。体现大连开发区城市化进程和开发区经济成长的趋势，反映开发区产业结构的要求和开发区人民消费水平消费结构的需求；商业网

40、点布局和设施建设要便利消费者，商业结构调整要与消费结构的变化相适应；要引导商业企业不断提高服务质量，加强对市场的整治和管理，依法查处各种损害消费者利益的行为。（2）市场化、国际化的原则适应中国加入世贸业的保护期结束，外商零售业的全方位开放、低关税、大连与香港CEPA框架协议等形势的要求，全面推进开发区的商贸业的开放。开发区商业发展要走市场化的道路，商业设施建设全面实行向社会公开招标，鼓励个体私营经济投资发展商贸业，重点培育股份制的大型商业企业。还要适应未来向自由贸易发展的要求，在大型超市和批发市场建设方面走国际化的道路，鼓励外商投资建设大型超市和批发市场，发展连锁商业、批发贸易和国际贸易。（3

41、）多层次、多元化的原则按照国家振兴老工业基地、建设东北亚重要的国际航运中心和建设大大连规划的要求，体现大连新城区的发展前景；根据辽宁省商业分级设置规范，开发区零售商业网点布局应按城区功能定位，规划为市级商业中心；社区级商业中心、乡镇级商业中心和街道邻里型商业网点，应按不同居住区域的特点进行合理布局。同时，网点建设要改变单一的经营业态结构模式，向多元化的现代新型业态发展。（4）调整改造与新建相结合的原则紧跟现代商贸物流业的发展趋势，通过商贸业的创新，构造购物中心、大型超市、连锁店以及商品物流配送系统；为满足城区日益增长的消费需求，一方面加快调整现有的商业网点布局，使商业网点结构更加合理，经营设施

42、和服务水平进一步提高，消费者更为便利和满意度更高；另一方面加快建设现代新型业态的商业网点，以适应现代化新市区发展的需要。（5）合理规划与适度发展相结合的原则按照国家和省市商贸业规划的有关法规和政策，合理布局、统筹兼顾、功能配套、服务大众。为完善新市区的服务功能，繁荣市场，改善投资环境，近期鼓励发展社区级商业中心、乡镇级商业中心、调整兴建新型业态，满足城区居民消费需求。在合理规划基础上，适度发展在城区商业中心区兴建大型商业设施，避免重复建设和资源浪费。3.2开发区商贸业发展的功能定位3.2.1在开发区经济中的功能定位（1）购物中心功能建设若干大型购物中心和连锁超市，以及一批精品专业店，充分满足居

43、民的购物需求。（2）餐饮服务功能开办一批不同特色、不同档次的餐饮店和餐饮网点，既经营本地及国内各地的特色餐饮，又经营西餐特色餐饮；既能满足大众餐饮需求，又能满足高收入阶层的餐饮需求，同时也能满足外国居民的餐饮需求。（3）生活服务功能建设一批美容美发、洗浴、洗衣、修理安装、家政、音像、邮政、通讯、彩票、健身、娱乐等专业服务店和服务网点，为居民提供全方位的生活服务。（4）酒店服务功能建设若干三星级、四星级、五星级的酒店和宾馆，满足不同类型的国内外商务人员和旅游者的住宿需求。（5）金融服务功能引导现有的国内银行、保险和证券机构不断完善服务设施，开办多种金融业务，鼓励外资银行设立分支机构并开办人民币业

44、务，为企业和居民提供全方位的金融服务。（6）商务中心功能建设若干高档次的写字楼和商务设施，发展一批信息、会计、审计、资产评估、律师、投资顾问、咨询策划、广告、代理等中介机构，为企业和投资者提供全方位的商务服务。3.2.2在全市经济中的功能定位（1）市级商业中心功能经过510年发展，建成集购物、餐饮、生活服务、酒店、金融、商务等多种服务功能为一体的现代化国际商业中心，为新市区的经济和社会发展提供服务，也为全市的经济和社会发展提供服务。（2）度假旅游中心功能依托金石滩旅游度假区，重点发展度假旅游和绿色旅游，合理开发旅游资源，建设和完善旅游设施，提高旅游服务质量，提高旅游业的经济贡献率，成为大连开展

45、度假旅游和绿色旅游的重要品牌。（3）商贸物流和批发交易中心功能依托北良港、大窑湾港与东北腹地和东南沿海地区的海陆通道，联结南北市场，建立粮食、农副产品、机电产品等大宗产品的批发交易中心，吸引国内企业入市，开展批发贸易。（4）国际贸易和采购中心功能依托保税区和国际物流园区，建立国际油品交易所、粮食交易所、汽车及汽车零部件销售中心等大型国际贸易中心，吸引国内外客商入市，开展分销业务和采购业务。3.3开发区商贸业的发展目标“十一五”期间，开发区商贸业发展要形成以五彩城、新桥市级商业中心为主体、社区和乡镇商业中心为基础的比较完善的商业体系，现代新型业态和传统业态合理并存，零售、批发、餐饮、生活服务各行

46、业协调发展，商贸、金融、旅游、商务各行业共同繁荣，成为大连的现代化市级商业中心之一。主要发展指标：到2010年，开发区商业网点面积达到50万平方米，人均商业设施面积达到1平方米；社会消费品零售额达到100 亿元，年均递增18.5%以上，占全市社会消费品零售总额的10 %；以大型购物中心、连锁超市、连锁便利店等新型业态为主导，新型业态市场占有率达到35%以上。从长远发展来看，2020年全区拥有商业网点面积达到90万平方米，人均达1.2平方米，按照开发区GDP的增幅推测，2020年商业增加值将达到180亿元，建设1个市级商业中心，1个次级商业中心，8个社区商业中心，形成布局合理、层次分明的现代商业

47、网络体系，使商贸业成为功能齐全、结构优化、集散力强、辐射面广的现代化国际大商业，成为牵动新市区经济率先实现现代化的先导性支柱产业。4、开发区各级商业中心建设规划及任务4.1市级商业中心建设规划通过对开发区以及全市经济和社会发展情况的分析，可以看到，开发区建设市级商业中心已经势在必行。本章将对市级商业中心的内涵、可行性、布局、功能、网点结构和经营结构等进行具体规划。4.1.1可行性分析所谓市级商业中心是指商业高度集聚，经营服务功能完善，服务范围为超广域的城市商业中心。其商业街长度一般在1000米，或商业积聚在20公顷的区域范围内。超广域是指该级商业吸引消费者的能力。服务对象以本区域以外的消费者为主，外来消费者占80%以上。按照以上的定义，考察开发区现有商业资源状况和未来的发展趋势，对开发区市级商业中心建设规划的可行性进行分析论证。（1）商业的集聚程度金马路、本溪街、新桥街、黄海西路区域以及五彩城是开发区商业设施最为集聚的地区，该区域商业零售面积占全开发区的68.2%，集聚率很高，各种商业业态汇集，种类比较齐全，服务比较完备。开发区商业集聚区商业、服务设施一览表业态全区商业网点（个）集聚区商业网点（个）占全区商业网点的比重（%）购物中心33100百货店