土地利用总体规划促进松江新城建设发展.docx

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1、编好土地利用总体规划促进松江新城建设发展.2001.08.09来源：筑龙网 2001年8月9日一、编制土地利用总体规划是促进松江新城发展的保证加快城市化进程、实施城市化战略，是21世纪上海经济与社会发展的重大目标之一。松江新城在上海城市规划体系中处于新城建设试点地位，又是上海三大城镇发展轴之一的沪杭发展轴中的重要城镇。因此，建设松江新城是实施上海“十五”计划重要任务。随着建设标准和水平的提高，人们对规划（特别是对城市发展规划）的作用和意义有了充分的认识，为使松江新城以暂新的面貌出现，还采取了国际招标的形式进行特色风貌规划设计并取得了成功。松江新城土地利用总体规划的编制与城市规划编制一样，得到了

2、松江区委、区府领导的重视与支持。但是有人觉得，土地利用总体规划好象是个“框框”，会束缚手脚，限制建设和发展；也有人认为，不编制土地利用总体规划就不能批地，编制土地利用总体规划是一种被动行为：甚至有人还存在“编制归编制、用地归用地”的不正确思想；等等。这是松江新城建设发展中的思想障碍。我们知道，建设和发展离不开土地。在实施松江新城建设的战略目标过程中，土地是最宝贵的、不可再生的资源，土地利用涉及到贯彻执行国家的土地利用法律、法规，其合理性、充分性直接关系到新城建设的经济效益、社会效益和生态效益。所以，对松江新城的土地利用进行全面规划是十分必要的。编制松江新城土地利用总体规划，是根据松江国民经济和

3、社会发展对土地的需求以及区域的自然、社会经济条件，对土地利用进行较长时间（10年左右）的、全面的、科学的宏观战略措施，从而对国民经济各部门用地规模在一定地域空间和时间上进行总体配置，并正确处理对土地资源的开发、利用、保护和整治的一项重要而必要的举措。总而言之，土地利用总体规划不仅不是限制松江新城发展的“框框”，而是为松江新城建设在土地利用上达到最有效性和合理性提供依据，是为松江新城建设和发展提供土地保障。二、调研和分析是编制土地利用总体规划的基础土地利用总体规划需要根据土地利用现状调查提供基本的土地信息来制定。因此，对土地现状的调查分析是第一个环节。松江新城是一个新划定的行政区域，涉及土地面积

4、约91.8平方公里，由原松江、茸北、仓桥三镇、市级工业园区和新桥、车墩、华阳、佘山等四镇的部分区域组成。国土资源部曾于2000年组织过国土资源大调查，鉴于这次大调查要求高、资料新，从而为松江新城的土地现状调查创造了有利的条件。同时，松江区及有关集镇2000年的人口普查资料和松江区“九五”计划执行情况总结和“十五”计划，又为我们提供了松江新城的人口资料及经济发展的背景资料。通过调查收集有关资料，我们进而做了如下分析研究：从土地利用现状看，松江新城共有农用地4154.27公顷（占地面积的45.26）。其中耕地（含园地、精养鱼塘）3585.83公顷（占土地总面积的39.06）；建设用地4334.36

5、公顷（占土地总面积的47.22）。其中城镇用地1317.47公顷（占土地总面积的14.35）工矿用地1422.15公顷（占土地总面积的15.49）；交通用地958.23公顷（占土地总面积的10.43）；农村居民点用地602.75公顷（占土地总面积的6.57）；未利用土地690.94公顷（占土地总面积的7.52）。由此分析松江新城的土地利用现状的特征是：（一）土地利用率高。农业用地与建设用地之和占土地总面积的比例达到92.48。（二）工业用地相对集中。市级工业园区与仓桥镇、茸北镇三个工业园区与仓桥镇、茸北镇三个工业园区用地总量占新区工业用地总面积的95.03。（三）人均建设用地指标虽然超标，但低

6、于松江全区的水平。松江全区人均建设用地指标为212.47平方米，松江新城则为195.8平方米。（四）土地资源总量有限，供求矛盾较为突出。松江新城区域范围91.8平方公里中，已批准的建设用地面积43.3平方公里，占土地总面积的47.22。新城现有耕地总量35.9平方公里，既要作为新城建设用地的后备资源，又要进行有效的严格保护。从人口情况看，在松江新城区域范围内，现有常住人口200756人，流动人口13250人。因划入新城范围的松江镇已基本城镇化，新桥、茸北、华阳等三镇的城镇化水平也已相当高。故城镇非农业人口可按70估算（松江全区的平均城市化率接近40），则非农业人口约140529人，农业人口约为

7、60277人；若将外来流动人口按30折算计入非农业人口，则非农业人口相应为144504人。从经济发展情况看，2000年松江区GDP达30.89亿元人民币，比上年增加14.0。其中，第一产业8.8亿元；第二产业79.89亿元；第三产业42.2亿元。人均GDP26416元。松江新城区因属新划定的区域，没有专项统计，但从其中仓桥镇为松江区的核心区域、华阳镇的镇区范围划入新城等情况综合分析，松江新城在松江区的经济社会发展中处于十分重要的地位。以上资料和分析可以告诉我们，松江新城建设和发展的重要意义，新城建设对土地的需求以及新城用地需要注意和重视的问题，为编制松江新城土地利用总体规划和新城土地利用政策打

8、下了良好的基础。三、准确定位和确立目标是编制土地利用总体规划的前提土地利用总体规划对建设用地的平衡和分解，取决于该地区的功能定位和建设目标。对一个区域或城市的定位，又取决于该区域或城市在整个地区乃至全国的地位及其与周边地区、区域的关系，还取决于该区域城市建设的主要功能目标。定位过高或建设的主要功能目标与周边地区的重叠，可能会盲目地扩大用地，造成土地与周边地区的重叠，可能会盲目地扩大用地，造成土地资源的浪费；定位过低，建设的主要功能目标不明确或不切实际，又可能使土地供给会给建设用地造成“瓶颈”，影响该区域或城市的建设和发展。因此，对区域或城市的定位和建设目标的确定要讲究准确性。对建设目标的设置还

9、要注意阶段性。对建设目标的设置还要注意阶段性。对建设目标的设置还要注意阶段性。区域或城市的定位、建设目标的确定和土地利用总体规划的制定都是同级人民政府的职责，只要在思想上有充分的认识，定位与目标两者的协调和衔接是完全可能的。松江新城在上海城市规划体系中处于新城建设试点的地位，其城市定位和建设目标是：体现上海郊区综合实力与水平，人居环境优越的中等规模，又具有深厚文化内涵和底蕴的文化旅游型园林城市。根据以上定位和建设目标，在制定松江新城土地利用总体规划时，应对城镇建设用地（包括居住用地、教育用地、绿化用地等）给予充分考虑。对工业用地则要予以一定控制，以免工业用地过多，对人居环境、文化旅游型园林城市

10、的定位和功能造成负面影响。为使松江新城建设和发展有一个较好的产业支撑，在新城建设初期可以考虑适度规模的工业用地，在供地时间上可以相对集中，并对其提出合理、集约用地的要求。四、正确处理开发和保护的关系是编制土地利用总体规划的原则新土地管理法第3条“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划、严格管理，保护、开发土地资料，”的规定和江泽民总书记“在保护中开发、在开发中保护”的重要指示，任何地区和区域土地利用总体规划的制定，都必须正确处理开发和保护的关系。松江新城是松江区和上海市未来五至十年重点建设和发展的区域，同样要正确处理开发和保护的关系。为保证松江

11、新城的开发建设用地，可以根据松江新城建设用地需求预测，将原划入新城区域的耕地保有量和基本农田保护区指标适当核减，分解到区域内其他镇，以保证重点建设区域的用地需要；其次，供地节奏要紧随建设和发展的计划部署，暂时未转并拢为建设用地的也要先保护起来。具体做法上可以将规划上可能转为建设用地而暂时不用的基本农田先调整为一般农田，将规划确定为农业区的耕地划入基本农田保护区，有效地保护起来；从实际情况来看，实现松江全区的基本农田保护和耕地保有量目标已相当艰巨，而这个刚性指标又是不经批准不能随意核减的，松江新城也应尽可能地为实现全区的基本农田保护和耕地保有量目标尽责。五、重视同其他规划的衔接是实施土地利用总体

12、规划的要求土地利用是直接服务于一个地区或区域当前和未来社会、经济发展的，因此，编制土地利用总体规划，除了须服从国家的相关法律法规外，其基本依据就是当地的社会、经济发展规划和计划。我们在研究松江新城土地利用总体规划时，要把松江新城建设的目标和要求作为重要前提，来考虑新城土地利用的总量和结构分布；同样，在“十五”期末对松江新城社会、经济发展的执行情况进行总结时，又可为下一阶段调整松江新城的土地利用规划提供更可靠的依据。新土地管理法第22条明确规定“城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得突破土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设

13、用地的规模。”“在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。”这是土地利用总体规划和城市规划、村庄和集镇规划的之间的法定关系，之所以要把它们的关系从法律上予以明确，就说明了两者关系的密切和重要。土地利用总体规划的规划范围是整个地域，它要对包括城市、村镇用地在内的全部土地作出统筹安排；城市规划、村镇规划是在一定时期内城市、村镇发展的蓝图和各项建设工程设计和管理的依据。两个规划的协调意味着新城建设的高起点和高效率以及土地资源的合理、集约利用。如果两个规划成为“两张皮”，则结果肯定相反。正是基于这样的统一认识，在松江新城土地利用总体规划部门互相配合、

14、共同研究，在讨论土地利用总体规划时请规划部门参与；在论证城市规划时，请土地管理部门参加，力求两个规划的协调和衔接，为今后两个规划的实施打下良好的基础。六、跟踪管理和阶段考核是实施土地利用总体规划的措施土地利用总体规划的编制在相当程度上，是以各项预测和其他有关规划为依据的，而其实施又需要有相当长的一个时期，期间可能会出现一些不可预见的情况，为使土地利用总体规划贴近社会、经济发展的实际以便更好地为其服务，跟踪管理和阶段考核是很有必要的。我们设想，为了保证新城建设对土地的需求并在起步阶段给予支持，可以在用地计划指标上给予一定的“弹性”，然后进行跟踪管理。如果新城的速度和质量，发展和建设超过我们预见，

15、则“弹性”指标可以转为“刚性”指标；如果新城的速度和质量发展和建设正如我们预见，则可逐步抽回“弹性”指标，以正常指标支撑其发展和建设；如果万一新城的发展和建设遭遇不利情况暂时受阻时，还可调整指标，以免盲目投资和对土地资源的浪费。我们还设想，在这一轮规划的中期（2005年）前后，对松江新城发展建设中的土地利用状况进行考核和评价，并据此对未来五年新城土地利用状况进行考核和评价，并据此对未来五年新城土地利用的规模、方向等作出适当调整，以使其更利于新城的发展和建设。松江新城特色风貌区规划解读.2002.12.232002-12-23 9:00:00 施 华 来源：理财周刊第87期松江有较好的设施环境，

16、沪杭高速公路、沪杭铁路、嘉金高速公路等经过松江，可拥通衢之便，以佘山国家旅游度假区为代表，一批高档次的文化娱乐设施，高档次别墅区已经建成。日前松江新城特色风貌区规划方案出台，也给我们展示了一幅新的画卷。新城引入泰晤士小镇风情位处松江新城西区，以别墅为核心开发建筑物，规划面积1平方公里的特色风貌区于近日全面动工。之前，有国内外90多家房产商竞相争夺开发建设权。动工消息一经媒体发布，即引起国内外人士关注，其中，那些来自世界各地落户松江的60多家国际著名跨国公司职员，更是犯急，早早向新城公司询问有关情况。特色风貌区合适松江新城的城市布局吗？它的详细规划究竟如何？建成后的住宅形态会是怎么样？建设工期的

17、时间表怎么排？允许投资购买的最早日期是哪一天？这些问题，也是广大读者关心的信息。为此，本刊专程走访了具体负责该风貌区规划、开发、建设的上海松江新城建设发展有限公司。董事长于宁在接受采访时说，由新城公司负责开发的7.36平方公里区域的在建进度及雏具规模已有目共睹：这些以高品质低密住宅为主的建筑风格和其原生态的绿化环境正在向人们展示松江新城的独特魅力。于宁表示，以欧陆建筑风格为主调的特色风貌区，是目前松江新城的建设新亮点和未来松江新城的住宅建筑核心代表，它的建成将与通过修缮和保护后的中山中路明清商业街、庙前街与长桥街、岳庙宗教文化街区等古城史遗产相得益彰，共同体现西方现代设计理念和东方神韵的完美结

18、合，以凸现现代化城市的特征和魅力；而香港投资商上海恒和置业有限公司（投资中心一块，即英式风貌泰晤士小镇）、上海国资参与投资的上海恒茂置业有限公司（投资西南角一块，即诺丁汉绿洲）、徐汇商建参与投资的上海徐汇商建房地产有限公司（投资东北一块，即汉普顿庄园）、浙江企业上海三盛宏业投资有限公司（投资中西一块，即罗兰岗）、加拿大摩纳克有限公司（与新城公司共同投资丽斯花园）。于宁进一步介绍说，松江新城特色风貌区整个规划经过多轮国际竞标，由英国阿特金斯设计公司担纲设计。风貌区设计充分发挥松江良好的生态环境基础，引入英国泰晤士河边小镇风情和住宅特征，追求人与自然的最佳和谐，体现松江新城浓烈的现代化、国际化、生

19、态型以及旅游文化气息。于宁透露说，特色风貌区将在两年内2004年10月底全部建成，其中第一批将于2003年5月公开对外发售，目前处于扩初阶段。特色风貌区风情万种上海松江新城建设发展有限公司项目开发部部长胡柳强在接受本刊采访时介绍说，特色风貌区总用地95.78万平方米，综合容积率仅0.3。其中，规划建有别墅、联体别墅、联排别墅为主的居住建筑面积8万平方米，大致300幢左右；教堂、中小学、图书馆、综合超市、露天剧场等公建面积4.52万平方米；镇区域中央辟建共同沟、集纳管道煤气管、自来水管、供点电线、广播电视电缆等，由电脑监控管理。参观规划特色风貌区模型，我们可以预见到2004年底的松江新城将展现的

20、是怎样一个上海新城小镇的精华版，一张充分展现英国的居住理念和市镇风情的上海近郊新版图，一幅充分再现中世纪文化脉络的建筑历史画卷。2004年底踏上松江新城土地，沿中央绿带一直向西，猛抬头，眼前便是一片辽阔湖面，有四五百亩，湖心还有一小岛。岛上有灯塔、风车和哥特式建筑风格教堂，一派乡村田园风光。还有红色挂瓦、石材墙面、黑白色的门窗、一幢幢吸纳了国外先进建筑理念的别墅，或踞土埠之上，或藏秀林中，双坡、四坡、老虎窗等屋脊勾画出多姿多彩的轮廓线。小镇中心广场、旧市镇市场、教堂、联排式住宅，及混合功能步行街上一系列风格迥异的传统民居建筑按照建筑风貌出现年代的远近，由小镇的核心圈开始，一层层扩散开来，似乎在

21、模拟着古老小镇发展脉络，让人产生一种错觉：这不是一个新建的小镇。据悉，开发商在对业主的选择上，将充分考虑到居住者的人文背景，并采取一定的销售手段，鼓励志同道合者联动入住，有差不多的经济背景、教育背景、甚至有着差不多的休闲方式，以此提升镇区的品位和文化档次。追求原生态，讲究环保，更是镇区的一大特色。区域内绿化覆盖率高达63%，净绿化覆盖率达47%，小镇讲求原生态，让自然来维系。这里的建筑物统一采用环保型、无污染建材，据悉，丽斯花园别墅将由木结构拼装而成，充分体现原始。交通也是新概念，非燃气电瓶车和环保型公交车将成为小镇的主要交通工具；还有人行系统，则由综合功能步行街、英式广场、景观岛及小区主干道

22、人行道等组成，同时还给居民设计跑步、骑单车的场地及线路。商业设施孕育着现代文明以小镇为产品特征的特色风貌区，仍孕育着现代文明，主要反映在商业设施的配套布局上。根据规划，商业设施这样要分布于特色风貌步行街、新市镇中心以及河岸三个主要的特色公共开放区域。三个区域的商业气氛各有特色，动静分明，而且通过步行街线路相互联系，形成一个完整的休闲购物流线。商业设施的种类及规模多样化，以吸引不同居民的要求并提供了多样化的选择，城市空间的层次也更丰富。商业设施具备良好的适应性和灵活性，可随着城市和科技的更新而随之变化。以保持社区的持续活力。值得重点介绍的是，特色风貌步行街特色公共开放区域体现了英式传统街道的风貌

23、特色，属于混合类步行街，是特色风貌区内的休闲购物区域，也是该区域旅游线路上的重要组成部分；该区域由一系列传统的英式民居建筑构成，其中穿插一部分新增加的现代建筑。它所形成的街道空间形态优美，亲切宜人而且妙趣横生。它在保留原有街道空间和建筑风貌的前提下，对室内外空间赋予现代的混合商住功能和设施，满足现代生活要求。另外，关于公建设施布局，居住区内公建设施配套齐全，基本满足合理服务半径。部分公建设施布置除满足区内居民的使用外，还可服务于未来周边居住区居民，成为西区居住区域的中心，例如：中学、小学、会所、综合超市、商业中心、旅馆、健康中心、教堂、图书馆等。公建设施均与小区主干道有较为便利的联系，不会干扰

24、区内居民的日常生活，同时公建与小区步行系统也有较好联系。公建布局分散于小区步行街、英式广场、湖畔、河道等景观点处，便于公众使用，同时也成为各区域的标志性建筑。部分公建可作为市民集会、游览景点使用，例如：教堂、露天剧场、风车、市政厅等。政府规划现代小镇生活聚居区，企业建造特色风貌区，最终的目的是一致的，为的是销售赢利。事实上，企业在追求利润最大化过程中，是在卖生活方式，送的却是土地上的建筑物，而特色风貌区的规划的确做到了这一点，主张产品设计上注意“居民交往”的可能性和方便度，注重社区功能性。根据规划，2005年的松江房地产增值将达9亿元。相信，随着松江新城特色风貌区的建成，松江在全市别墅区的占有

25、率上将会有新的突破，在9亿元的新增销售值上也必然会占有一个重要席位。松江新城规划设计,境外公司提供先进设计理念.2003.03.18来源 建筑时报 作者 华开颜 日期 2003-3-18园林在线3月18日消息：松江新城是上海市政府规划建设的郊区“一城九镇”中的新城典范。松江新城建设的启动，表明上海已经结束了中心城区盲目向外延伸的“摊大饼”式城市发展形态，转而加速构筑具备国际现代化城市特征的新型城镇体系。新城的建设已全面启动，日前建筑时报的记者采访了新城规划部门，对新城建设的思路进行了深入了解。新城的规划设计采用国际招标，英、法、意大利等多个国家的规划设计公司参与，提供了当今世界较为先进的城市设

26、计理念，并与千年古城松江固有的东方城镇古韵结合，着力体现一城两貌的特色。新城中有一面积为22.4平方公里的示范区将最先完成，以代表新城的整体风貌：以中央绿带为轴，北有国内规模最大的大学，南是松江政治文化中心，西有一平方公里的欧陆特色风貌住宅区，东为生态景观河道。同时“整旧如旧”，恢复、修缮、保护庙前街、长桥街等明清商业街。松江新城作为市郊城镇建设的典范，其代表性将集中表现在以下8个方面：第二产业的代表性。松江工业区已有扎实的基础和规模效应；信息产业的代表性。ATM宽带网和IP宽带网要覆盖全区；传统历史文化与现代城市文化的代表性。作为上海之根，历史文化名镇，大学城的建设，又使松江新城成为中国中等

27、规模城市中唯一拥有多所大学的城市，现代城市文化与传统历史文化结合的代表作；城市基础设施建设的代表性。从区域快速交通干道到轨道交通，从城市给水排水设施到供电通信以及信息高速公路建设，从燃气供给到园林绿化，从基础设施到城市道路的建设等，必须体现出中国第一大都市郊区中等城市的发展建设水准。城市公共设施建设的代表性。把从幼儿到高等教育（大学城）以及医疗保健卫生设施、图书馆等文化娱乐设施、大型商业金融业公共设施等建成体现中国第一都市郊区现代化新城风貌水平的代表作；城市绿色生态环境建设的代表性。体现可持续发展的基本原则，把松江新城建成一个最适宜居住的城市。其中绿地率达23.5；城市化发展的代表性。实现城乡

28、空间的融合发展产业的融合、就业的融合、环境的融合、文化的融合、社会保障的融合、制度的融合等，以期真正实现城市和农村的共同富裕，共同发展；国际化的代表性。引进外资、引进技术、引进人才等方面成为国际化区域和对外开放的热点区域之一。松江新城规划新蓝图，好规划贵在交通网络发达.2004.08.09 2004-8-19来源：文汇报松江新城 新城贵在规划 规划贵在交通根据政府对松江新城规划的蓝图，未来松江新城的发展目标是“人与自然的最佳和谐，最适合居住的城市”由此吸引了越来越多的发展商前来参与开发，形成了住宅建设的良性互动。松江新城被定义为人口导入型社区，在建设伊始，政府就把新城整体规划放在了一个很高的位

29、置，力图打造城市全新整体景观效果。在住宅建设与自然生态景色协调一致的过程中，穿插整齐划一的交通网络线路，使点面完美的结合在一起，浮现出了一幅既注重精神感受，又强调生活便利的完整画卷。松江新城交通网络发达，立体化的交通动线贯穿整个城区，连接着每一个角落。四车道的文翔路，六车道的新松江路是新城东西走向的两条黄金线路。其中，文翔路直通规划中的轨道交通九号线大学城站及附属交通枢纽站，为忙碌的生活带来了便利。六车道的新松江路，贯通新城东西，辅以环三、环四构成了新的出行参考路线，通过纵向交通线路，将沪青平高速与沪杭高速两条城际干道紧密相连，使出入更便捷。新建的三新北路，及嘉松公路是新城的纵向交通动脉，宽畅

30、的公路缩短了新老城区的距离。其中，三新北路“绿”意浓烈，特色风貌区、绿化带相互穿插，“绿”的美感体现无疑。嘉松公路可快速到达嘉定汽车城，借道A9可直达人民广场。高速、便捷地“井”字型交通网络，是松江新城“人与自然”完美结合的又一体现。恰好处于文翔路、新松江路之间的久阳文华府邸，一期开盘伊始即被抢购一空，即将推出的二期小高层、高层住宅，也已受到了市场的极大关注，前来咨询者络绎不绝。其便利的交通前景也是被普遍看好的重要卖点之一。松江新城:新规划 新利好.2006.10.24(2006年10月24日 15:55)交通利好松江新城现有的通往市区的交通只有沪松线和松梅线两条快速线路，起始站在乐都路公交站

31、，约三分钟一班，但对若大的松江新城来说，来往市区的交通还是过于单一。07年底9号线的开通将是最大的亮点，而起始站设于新城的多条直达市区的线路也将在今后陆续开通。另外，新城内的出行来说，目前开通了4路、8路、3路、11路和12路多条公交，虽然目前部分路线班次较少，但再也碰不到两年前那种走一个下午也走不出新城的尴尬事了。随着越来越多居民的入住，新城将增添更多新城内的公交线路，让巴士不再难等。亮点一：2007年底9号线开通2007年底9号线松江新城至桂林路段将正式开通，达九亭、七宝及漕河泾等重要区域；2008年达宜山路站可换乘三号线和四号线；2009年通东安路站，直达徐家汇并与多条线路交汇。惠及楼盘

32、：三湘四季花城、文荟峰景、名庭花苑、莱顿小城、大江苑等亮点二：新城公交枢钮站据规划，在建中的轨道交通9号线大学城站同时也为新城交通枢纽，这里将聚集多条到达市区与其他周边地区的公交线路，快速公交系统也是越来越多入住新城的上班族们可供选择的交通工具之一。惠及楼盘：三湘四季花城、文荟峰景、莱顿小城亮点三：年底开通直达上海南站巴士该线路以泰晤士小镇为始发点，走沪杭高速直达上海南站，计划在今年年内开通。惠及楼盘：泰晤士小镇、海德名园、久阳文华府邸、剑桥风范、恒杰丁香花园亮点四：10月松江1线、8线延伸2006年10月前将延伸松江新城1线、8线，松江新城8线的原站点延伸至广富林路和三星路；1线则延伸至老城

33、区。两条线路延长但车辆行驶间隔不变。惠及楼盘：山水景苑、海立华亭、缇香公寓亮点五：11月新增新城环线巴士该环城线路环文诚路西林北路思贤路谷阳北路新松江路三星北路通石路文函路文诚路城塔路思贤路文诚路，大大便利了新城西区的交通，计划在2006年11月底前配套到位。惠及楼盘：莱顿小城、三湘四季花城大学城资源共享区建设中资源共享区包括体育场、体育馆、游泳馆、公交枢纽站、影剧院和学术交流中心等。建成后将成为附近居民和大学城师生主要的休闲娱乐场所，也是大学城打破围墙融入大社区的一个重要平台。工程分三期建设，其中体育馆、游泳馆和公交枢纽站属于一期工程，总投资3.76亿元。体育馆按照甲级体育建筑标准设计，观众

34、席容量为8000座，为上海市体育项目中内场最大的体育馆。游泳馆将设8条泳道。公交枢纽站已进入工程收尾阶段，即将投入使用，方便学生有序换乘。惠及楼盘：紫东新苑、山水景苑、剑桥风范新城二期规划新城二期规划是向北发展，建成后松江新城将与佘山连成一片。松江新城将以大学城为中心，向北过渡为高档生活休闲区。惠及楼盘：山水景苑亮点一：大学城二期规划调整大学城二期由纯住宅区向产学研相结合的方向发展，据悉将引进研究机构和知名工科大学。另外在新城东北部建设企业总部经济园区。亮点二：佘山沿线四大旅游休闲项目在未来5年里，以十里长的沈砖公路为发展主轴线，一字排开将建设“欢乐谷”主题公园、辰山植物园、文广影视基地、世茂

35、“梦幻田园”这四个大型旅游休闲项目，总投资逾100亿元，最终建成“功能集聚的现代休闲旅游基地”。华侨城“欢乐谷”主题公园地理位置：佘山月湖东南角占地：1200亩投资总额：40亿人民币动工时间：2006年年底竣工时间：公共性文化旅游区域2009年建成，整体工程在世博会前建成。项目进度：佘山世茂艾美酒店附近的临时办公场所已经完工，2006年9月底进驻。据了解，上海欢乐谷项目是华侨城集团继“深圳欢乐谷”、“北京欢乐谷”与“成都欢乐谷”之后，又一大型旅游主题欢乐谷。据称，上海欢乐谷将引进世界最先进的大型游乐设施，其中包括一个可容纳5000人的超大型室内演出中心，最终将打造成一中国生态原创性旅游胜地。惠

36、及楼盘：三湘四季花城、莱顿小城、山水景苑辰山植物园位置：辰山，北枕佘山，南连大学园区，东望青青旅游世界，西濒广富林遗址。占地：202公顷投资总额：前期投资13亿，之后市政府将每年拨款1亿，作为扩建维护专项资金。动工时间：2006年10月竣工时间：2010年4月一期建成，建设周期将历时至10年。项目进度：2006年4月已开始储备苗木工作辰山脚下的这座超大型综合植物园将成为全球品种最多最全的桂花园，并承担起木犀属植物品种国际登陆的重任。除木犀桂花区外，还将建造一个标志性景点：沉床花园；一个代表性建筑：展览温室；以及另2个特色专类园：华东植物区、水生植物区。新建的植物园相当于2个半上海植物园，其目标

37、是建成国际一流的综合性植物园。惠及楼盘：三湘四季花城、莱顿小城、山水景苑东方影城文广影视基地位置：沈砖公路以南、嘉松公路以西占地：4708亩投资总额：30亿规划中的东方影城英文名称为“上海梦都”，将由三大核心区域构成：占地公顷的影视“产业核心区”，占地公顷的“影视配套区”，占地公顷的“影视互动区”，与横店大面积建造仿古宫殿不同，影视基地展示国际大都市的魄力，凸现海派电影文化特色。同时将联结占地1500亩、展示老上海风情的车墩影视基地，及占地300亩、展现江南水乡古镇风貌的胜强影视基地，形成完整的上海影视基地产业链和黄金游线。惠及楼盘：三湘四季花城、莱顿小城世茂“梦幻田园”项目位置：天马山与横山

38、之间深坑及周边占地：占地面积124.4万平方米，深坑面积56亩，深70米投资总额：50亿人民币项目进度：正在制定总体规划在松江规划上面，这个项目名为“横山深坑主题宾馆和配套体育设施项目”。它是利用历史上开山遗留下的横山深坑，南侧沿坑壁断崖建立的不规则五星级酒店。近80米深的谷底，餐厅建在水下；除了深坑题材外，在深坑以东区域，还将建体验中心、购物中心、休闲中心等，北侧拟建以蹦极、攀岩、速降等极限运动为主的体育休闲公园。据媒体称之为“梦幻田园”，编辑在世茂集团企业网站了解到，深坑主题酒店目前暂命名为“世茂新体验”。松江新城VS九亭 整体规划“叫板”成熟度.2007.12.14日期: 2007-12

39、-14 11:21:12 来源： 作者：李琛本月底轨道交通9号线即将通车，于是9号线沿线的楼市再次成为购房者关注的重点，尤其是楼盘较为集中的松江新城与九亭。两者虽然同处松江，但在各方面仍有各自特点，因此不少购房者难以从中进行选择，本期地产圆桌将就两者进行各方面的比较，给购房者一个明确的借鉴。成熟度主持人：松江新城与九亭板块楼市相比起步较早，但经过近些年发展两者目前发展成熟度相比何者更胜一筹？松江新城发展步伐相对较慢世恒地产虞磊磊九亭发展成熟度的确要高于松江新城。从目前九亭地区的房地产市场就能看出，北九亭地区集中大量的新建楼盘形成一个大规模的居住区，并且相对交通出行与生活配套各方面都也不错，发展

40、成熟度要略胜于松江新城。至于松江新城虽然发展起步较早，但由于整体量大的影响，发展的步伐相对较慢，因此 成熟度没有九亭好。囤积房源限制正常发展易居研究院张晓娟九亭板块以沪松公路为界，分南北两块，南区已非常成熟，各方面配套齐全；北区为低密度新兴住宅区。由于九亭具有地理区位、交通等优势，吸引了大批上海西南区域的客户的进驻，促进了板块内房地产业的迅速发展。从目前现状来说，松江新城虽然具有良好的大型规划支撑，但由于前期对板块炒作过度，投资客户过剩，导致已交房的项目存在空置率高，人气不足的状况。加上板块内自身供应量大，存量房过多的原因，产生大量的囤积房源，限制了板块正常发展的进程。因此虽然松江新城房地产市

41、场较九亭板块楼市起步要早，但发展成熟度仍低于九亭板块。九亭楼市成熟度优于松江新城紫金花园陈敏华从市场发展成熟度方面应该还是九亭更胜一筹。九亭板块04-05年时的房价在4000多元不到5000元/平方米，然后伴随着市场发展，目前不少楼盘的报价都已经达到11000元/平方米，涨幅较为明显。相比之下松江新城02-03年的涨幅迅速，但之后04-05年间并没有出现明显的变化，因为客户在购房时更为注重距离因素。从房价的涨幅速度就能明显看出两者之间市场发展成熟度的距离。九亭外环境不甚理想汉宇地产邵明浩九亭也在逐渐摆脱传统的九亭老镇区形象。由于沪松公路以北的九亭区域，当初的平均土地出让面积较大，因此，使得如今

42、该区域内大盘云集。源源不断的开发同时，也给整个大片区一个很好的上升成长空间。现在的九亭更是成为上海目前最具特色的社区产品集聚区。就品质而言，如今九亭的社区产品以规模大、牌子响，使之成为了上海住宅市场的一根标杆。但不难看到，几乎所有的在售盘，距离轨道9号线站点都超过500米以上；一些商业配套有的还只是规划中，尚未实际运营；另外，破旧的民居以及布满尘土且略显拥堵的区域主干道沪松公路，使得九亭的外环境现状不甚理想。区位比较主持人：松江新城与九亭板块哪个区位优势更为明显？各具不同区位优势汉宇地产邵明浩与九亭相比，松江新城有其明显的规划优势。不论是“十五”期间的“一城九镇”还是“十一五”中的“1966”

43、，松江新城都处于优先、重点开发的规划之列。而松江新城的产业支撑更为明显，除教育产业外、出口加工业、旅游业松江新城的优势也相当突出。就地理位置而言，松江新城位于上海西南角，处于上海三大城市发展轴之一的沪杭城市发展轴上，是与上海大都市相匹配的建设新城的理想位置，符合国际上建设新城的先进理念。九亭的优势则体现在其板块品质上。九亭距徐家汇约18公里，而上海近郊发展主要是15到20公里左右。九亭主要依托着徐家汇副中心发展迅速，以徐家汇的区位来看，松江新城较九亭离得远。而奥林匹克花园、贝沙湾、绿庭尚城、九城湖滨国际等几个大体量知名楼盘早在四五年前都已开始涉足九亭板块。不断丰富的客户层次、商业配套及基础设施

44、的不断成熟所带动的市场关注和人气，使得九亭板块日渐成熟。所以，从不同的角度考虑，松江新城和九亭板块各具不同的区位优势。时间距离相差无几世恒地产虞磊磊从地理位置上看，松江新城相对距离市区较远，但伴随着轨道交通9号线的通车，其与九亭地区相对的时间距离相差无几，但同时松江新城的房价要低于九亭3000元/平方米，相对而言普通自住客会选择松江新城。另方面松江新城具体整体性规划，目前看来可以分为西区、中区和东区，其中西区距离地铁较远房价相对较低；中区为配套成熟的老城区；东区则为目前楼市热点区域，包括保利西子湾与三湘等项目。九亭相对更具优势易居研究院张晓娟从区位优势上来说，九亭板块无疑要比松江新城来得优越。

45、九亭是松江通往上海的东大门，是9号线途径松江的第一站。从九亭至徐家汇的直线距离大约为18公里，约20分钟车程，且区域内公交线路众多。而松江新城板块内的交通状况还未得到很好的改善，虽然同享9号线，但距市中心区域约40公里，到达徐家汇商圈需要40分钟，公交线路仍比较有限，因此无论从到市中心的距离还是从交通的便利性来讲，九亭板块都具有明显的区位优势。两者各有特色紫金花园陈敏华九亭与松江新城都同属于松江，相比之下松江大学城的环境较好，是其最大的特色。九亭方面最大的优势就是距离闵行及市区更近，交通等各方面都有较为便利。而且值得注意的是两个区域的客源也不重叠，看重未来交通的客户会选择九亭，注重居住环境的可

46、能还是会选择松江新城。交通PK主持人：两板块同样地处九号线沿线，是否距离市区更近的九亭在交通出行方面优势更为明显，而松江新城自身又有何独特之处呢？九亭时间距离近并不准确世恒地产虞磊磊正如先前所述，伴随着轨道交通9号线的通车松江新城与九亭之间的时间距离相差无几，因为从松江新城至徐家汇的整个过程也就在35分钟左右，两者之间的时间差很短，因此所谓九亭地区时间距离近的说法并不准确，并且松江新城作为起始站还能坐到座位，不必担心地铁可能出现的拥挤。除轨道交通以外，松江乐都路汽车站将搬迁入新城地铁站公交枢纽，原先通往市区的公交将集中导入，其中包括有走高速至市区的公交线路。九亭地铁房利弊明显汉宇地产邵明浩不可

47、否认的是，九亭在轨道交通方面以5站之距抢占先机，但所有楼盘都距离轨道交通在500米以外又使九亭的轨道放多少有些尴尬。可见问题是要从多个角度来看的。松江新城拥有的不仅是9号轨道这一条重要的交通枢纽，松江新城至上海南站的直通巴士已经开通，该线路以泰晤士小镇为始发点，走沪杭高速直达上海南站。这使得松梅线和沪松线这两条公交高速线将不再是连接松江与市区的“垄断”线路，在轨道交通之外提供另一种出行方式，方便松江新城西区居民出行。松江新城依靠独特整体规划易居研究院张晓娟在交通出行上，九亭的优势肯定是明显的，这点无可置疑。但松江新城的独特之处在于其全方位的整体规划。与九亭板块相比有以下几个特点：首先，经过规划

48、的整体打造后，新型城镇面貌已经显现，板块环境相当好；其次，松江大学城的建成后，导入了大量的高素质人口，提高了板块内的人口素质与人文底蕴；再次，商业配套近期已进入全面启动阶段，以松江大学园区为核心的商圈部分现已初具规模效应；此外，板块具有产品线长的特点，拥有公寓、联体别墅等各类型物业，产品比较丰富，房型多样，面积分布广，而九亭板块产品较为单一，以公寓类为主。未来将现立体交通网络紫金花园陈敏华目前交通与房地产市场相互间有着密切的联系，因为交通能带动一个地区的房地产市场。九亭与松江新城虽然都能享受轨道交通九号线，但九亭其本身除轨道交通外还有较为成熟的交通出行体系，目前看来在地铁通车前也能满足日常的出行需求，成为地区楼市的一个附加值，这也是导致地区房价上涨的一个重要因素。此外据悉九亭未来还将规划有至漕宝路的高架，使地区形成一个立体交通网络。地产易讯网编辑：皮卡丘松江新城VS九亭 短时间内难现“针锋相对”.2007.12.14日期: 2007-12