住宅地库成本研究课件.ppt

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1、住宅地下车库成本研究,地库成本分析地库成本控制体系案例介绍,目录,市场背景房地产开发成本构成设计的重要性,地库成本分析,近年来国家不断出台调控政策，房价上升趋势受到抑制，而人工、建筑、财务成本费用均出现快速上升的态势。房企“降本增效”成为检验综合经营管理能力的重要体现。,2014年主旋律：降本增效,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,市场背景/房地产开发成本构成/设计的重要性,开发项目成本（不含土地成本）组成分析图,可售建筑面积单价：4061元/平方米（恒大3600+ ？）,开发项目成本（不含土地成本）组成分析表,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,市场背景/房地产开发成本构成/设

2、计的重要性,地库建安成本：2300元/m高层建安成本：2100元/m地下车库建安成本至少占总建安成本的25%左右，必须高度重视、深入研究、严格控制！,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,市场背景/房地产开发成本构成/设计的重要性,地库的建安成本占比以10万m30层高层小区为例,1%左右的设计费用直接影响,占建安成本25%左右的地库建造，,间接影响开发项目的赢亏和利润。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,市场背景/房地产开发成本构成/设计的重要性,成本控制的2个关键点地库总建筑面积控制地库单方建安成本控制,地库成本控制体系,2个关键点,控制地库总建筑面积,控制地库单方建安成本,地库

3、成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,在规定停车数量确定的前提下严格控制单车指标,关 键,原 则,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,控制地库出入口的数量并优化布置,合理组织库内动线，选择高效的停车方式,优化防火分区和疏散口的布置,控制设备用房的大小和位置。,寻找停车高效区，规划或创造高效停车区,人防布点、车位产权分流、防护分区划分、口部布置,严格控制地下室的无效空间,多层主楼尽量不建或少建地下室,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|

4、地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,解读客户定位采取相应的柱网形式、层高、结构形式,解读项目条件，优化组合地库类型,尽量降低地库外轮廓体型系数,结构专业的成本控制,确定合理场地标高,合理利用结构空腔,设备专业的成本控制,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,地库与地面建筑物、构筑物的关系,地库类型:单层与双层地库比较,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,例：在总建筑面积相同的条件下，单层和双层地下室做一个理论模型的比较，假设总建筑面积均为30000 m

5、2。,单层：顶板加底板面积=300002=60000 m2 双层：顶板+夹层板+底板面积=150003=45000 m2 其中夹层板造价仅为顶板造价的1/2略多。 单层车库防水层面积： 双层车库防水层面积： 顶板+底板+外墙=30002+173.243.4=62356 m2 顶板+底板+外墙=150002+122.546.8=33332 m2,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,地库类型:单层与双层地库比较,注：造价含桩基、砌体、降水、防水、土方，不含基坑、报批报建、市政配套后期费用,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍

6、,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,地库类型:单层与双层地库比较,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,地库类型:单层与双层地库比较,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,地库类型:单层与双层地库比较,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,地库类型:单层与双层地库比较,某单层地库建筑工程20000（80 x250m）,改为双层地库建筑工程10000（50 x200

7、m）,按坏土区支护计算：,单层地下室挂喷支护：660 x880=58万,双层地下室土钉墙支护：500 x4500=225万,双层地下室垂直支护：500 x12000=600万,双层地库主体节省造价：20000 x400=800万,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,地库类型:单层与双层地库比较,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,地库类型:单建式地库与附建式地库比较,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单

8、方建安成本控制,地库类型:单建式地库与附建式地库比较,结论:主楼南北向与地库的临界间距为4.6米，东西向与地库的临界间距为3.1米。,设备层高度为500mm，顶板结构层梁高约为500mm，最小层高3200mm。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,柱网与结构形式:小柱网梁板式,a 消防支管若考虑穿大跨梁，设套管，则设备层高度由主风管控制，为500mm，顶板结构层高由短跨梁控制，约为500mm，最小层高为3200mm； b 消防支管若考虑从大跨梁下通过，则设备层高度由消防支管控制，为200mm，顶板结构层高由大跨梁控制，约为9

9、00mm，最小层高为3300mm；,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,柱网与结构形式:长短跨梁板式,设备层高度为500mm，顶板结构层梁高约为900mm；最小层高3600mm；,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,柱网与结构形式:大柱网梁板式,设备层高度为750mm，顶板结构层板厚约为300mm；最小层高3250mm；,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,柱网与结构形式:大柱网无梁楼盖

10、式,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,柱网与结构形式:不同柱网的造价比较,1.抗浮水位的确定 小区竖向设计优化 适当抬高整个小区或局部区域的高程 降低抗浮水位 降低造价 首先判断能否采用天然地基，当天然地基时不能满足要求时，再考虑采用桩基础。有条件时可考虑采用复合地基方案。 桩型、桩长的选择提供相同承载力时的价格：空心方桩管桩实心方桩钻孔灌注桩；主楼布桩原则 尽量墙下布桩，当桩不能完全布在墙下时，在满足桩间距的要求下，则尽量靠近墙下布置，减短传力路径。 主楼底板 主楼底板在满足一定的刚度要求下，板厚尽量减薄，通长配筋率按0

11、.15%控制，局部不足处采用加筋处理。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,结构专业的精细化设计,1) 根据地基土的特性，合理设定地基基床反力系数。 2）底板水反力计算时采用抗浮水位进行承载力计算，按常年水位验算裂缝。 3) 基础尽量减少外挑，以减少土方开挖量。 基础形式 1) 当天然地基时:一般均应采用筏板+下柱墩（无梁楼盖+柱帽）形式，传力直接均匀，经济性好，方便施工。 2）当采用桩基时:采用桩基承台+防水板的形式。,单建地库底板,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单

12、方建安成本控制,结构专业的精细化设计,框架柱框架柱设计的第一要素是柱截面尺寸不要抠太紧，即轴压比不宜太接近限值，建议通过计算采用调整柱截面（在不影响建筑功能使用的前提下），或提高柱的砼等级的措施，使地下室柱计算配筋达到构造配筋或小于上部柱配筋的目的，使其不成为控制配筋的因素，减少用钢量。在具体配筋上，角筋可选择较大直径，其他纵筋根据计算要求设计即可。 地下室外墙地下室外墙采用抗浮水位进行承载力计算，按常年水位验算裂缝，采用分离式配筋，按弯矩包络图配筋。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,结构专业的精细化设计,顶板荷载 1)

13、 覆土荷载：按不同的区域分别计算，分区输入。 2）消防车荷载：考虑轮压在覆土中的扩散影响，按板块的不同分别计算荷载。 3）顶板活荷载：一般可按4.0kN/m2,考虑在面层及底板粉刷未施工时施工荷载为5.0kN/m2。 板配筋 1）主楼顶板板厚按最小160mm控制(嵌固时按最小180mm)，单建顶板按防水规范最小板厚250mm控制时，板跨不大时尽量充分发挥板的承载力，不设次梁。 2）配筋均采用通长筋+附加筋，部分通长筋考虑抵抗混凝土收缩变形。 3）顶板局部跨度较大或荷载较大处板块应根据实际情况进行比较，采用加厚板或设置次梁的方案。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|

14、地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,结构专业的精细化设计,1）主楼内层高有一定余量，选择梁断面：优先增加梁高，控制梁宽。控制合理梁腹板高度，以减少或不设梁腰筋。 2）对跨度或荷载较大的梁，结合通风专业风管图，可利用设备层无风管处的空间来增加梁高，达到控制梁配筋率的目的。 3）单建区350宽的框架梁，局部箍筋3肢箍能满足要求的，配置3肢箍；间距尽量细化（120、140、160、180等），以减少大面积的箍筋配筋。 4) 梁上部拉通筋避免选择较大规格的钢筋，当满足框架梁上下截面配筋比值时，上部筋能采用架立筋时尽量采用小直径架立筋。,梁配筋,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的

15、2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,结构专业的精细化设计,1、合理选用风机，优化机房布置，减少风机房面积。 1） 排风换气次数按4次/h，车库净高不满3m时计算高度按净高考虑，车库净高超过3m时计算高度按3m考虑，排烟换气次数按6次/h，计算高度为车库净高。每个防烟分区设置一台HTFC系列双速箱式排烟风机，低速排风高速排烟。 2） 每个防烟分区内设一个排烟机房，排烟机房设于两个相邻防烟分区时两个防烟分区可合用一个机房； 3） 通风机房宜设于车库内不能停车的无效空间； 4） 补风尽量利用汽车坡道或通风采光井自然补风。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键

16、点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,暖通专业的精细化设计,2、 合理布置风管，提高车库观感效果。3、 合理划分防烟分区，尽量利用突出顶板底的梁作为挡烟垂壁。4、 合理设置战时通风系统，尽量考虑平战结合，以减少战时通风成本。 1）通风机房设置时尽量考虑平战结合，当具备条件时，战时风机房和平时风机房共用，以减少风井和 风机房的面积。 2）风管布置时考虑平战结合，平时排风管兼做战时送风管，减少战时送风管的用量；战时干厕尽量布置在洗消口部附件，减少风管。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,暖通专业的精细化设计,5、 管线

17、综合优化，减低建筑层高。,1）小柱网形式 风管、桥架贴梁底安装，消防主管与风管平行敷设，垂直交叉处水管上翻避让风管，风管管径考虑320mm，风管宽度超过1200mm处风管下方设补偿喷头。桥架与风管交叉处桥架上翻避让风管。2）长短跨柱网形式 风管、桥架、消防主管布置在小跨柱网内，局部穿越大跨处梁上翻，梁底标高与小跨处相同，消防主管、桥架、风管小跨梁下平行敷设，垂直交叉处，桥架和消防主管上翻让风管，消防支管穿越大跨柱网是考虑穿梁，设套管。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,暖通专业的精细化设计,3) 大柱网形式 风管、桥架贴梁

18、底安装，消防主管与风管平行敷设，垂直交叉处水管上翻避让风管，风管管径考虑320mm，风管宽度超过1200mm处风管下方设补偿喷头。桥架与风管交叉处桥架上翻避让风管。4) 无梁楼盖形式 板下250mm空间考虑喷淋系统，风管、消火栓系统和桥架平行敷设，桥架位于板底30公分吊装，桥架、消火栓主管与风管交叉处桥架和消防主管上翻避让风管。,5、 管线综合优化，减低建筑层高。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,暖通专业的精细化设计,1、减少车库单体内桥架、电缆、配管、配线的造价，可以从以下方面着手 1) 优化桥架、管线的走向，合理确定

19、配电间及配电箱的位置，以达到减少单体内桥架、电缆、配管、配线工程量。配电间的位置结合进线方向，同时考虑出线回路、电缆桥架尽量减少。 2) 合理选择桥架规格与线缆的截面，认真复核每段桥架内线缆的规格与截面，从而选择相应的桥架规格，线缆截面与开关相匹配，杜绝超配现象。2、 降低车库单体内电箱、电柜的造价 1) 主要通过合理选择配电箱内的元器件来实现：选用经济型且性能能可靠的元器件，开关整定合理，比如价格较高的双切换开关按不小于计算电流的1.25倍控制即可，无需随意放大。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,电气专业的精细化设计,

20、3、 减少灯具的数量，灯具控制方便今后的节能运行：1)应急照明作为平时照明的一部分使用，并做到平时能正常开关，火灾时能强制点亮。 2)对照明的回路控制进行优化设置，车道照明与车位照明回路分开设置，同时普通照明回路均采用同管敷设，灯具交叉控制，为今后车库运行管理及节能提供了方便。,车库局部照明布置示例,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,电气专业的精细化设计,1、接地体利用地下室基础钢筋，尽量不另外敷设人工接地体。2、火灾探测器的设置结合结构梁的布置，做到能满足规范要求，又使探测器使用最少。3、降低车库单体内其他智能化系统。（

21、一般由专业单位实施，在此不再阐述）,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,电气专业的精细化设计,1)如果需要在地下室设置用户变电所，用户变电所位置应靠近其供电范围的负荷中心，且靠近高压电缆的进线位置。 2)根据供电变电所位置、消防控制室位置确定强弱电进线位置，以减少今后市政电缆。,用户变电所位置的确定图示,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,电气专业的精细化设计,3)与上部设计院进行充分对接，需要进地下室的管线，与地下室管线进行统一考虑，比如火灾报警线 路结

22、合车库一并进线，同时弱电线槽在地下室统一设置，减少了今后市政管线的工作量。,弱电线槽在地下室统一设置示例,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,电气专业的精细化设计,合理确定配电间的位置和数量，控制好配电间的面积:配电间位置结合进线位置，尽量靠在负荷中心，且尽量利用不能停车的无效空间，人员隐蔽所的配电间可以结合防化值班室设置，不用另设配电间。配电间的大小，根据柜（箱)体厚度和柜（箱）前操作距离确定配电间的宽度，柜前操作距离不宜小于0.8米，配电间的长度按柜（箱）体宽度确定配电间长度。配电间数量按每3个防火分区或每3个防护单元设

23、置一个总配电间。,配电间利用不能停车的无效面积，同时靠近变电所示例,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,电气专业的精细化设计,1）汽车坡道入口处设自喷系统，可不设防火卷帘及补风机房；节约了土建以及卷帘、补风机等设备的成本 2）有梁结构车库喷淋管平行风管安装，无梁结构车库喷淋管板下300mm安装，降低设备层高度；,无梁结构,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,给排水专业的精细化设计,3）末端试水装置宜设于车库角落并结合集水井布置，不影响停车位并不增加集水井数

24、量；节省土建成本。4）喷淋管道设计过程避免小支管（仅连接1-2个喷头的支管）直接接到DN150的主管上，以节省安装成本,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,给排水专业的精细化设计,消火栓优先靠墙设置，当结合结构柱设置时，与停车位之间的关系处理以不影响平时停车为准；,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,给排水专业的精细化设计,1）坡道处集水井不应设于车行道影响行车，宜在无效空间设排水井；坡道处集水井容积考虑50年重现期暴雨强度，避免因坡道排水能力不足 ，造成

25、地下室积水过多的现象。 2）每个防火分区设两个集水井，能够满足消防排水要求即可，避免设置过多的集水井增加成本。 3）车库内设浅明沟，明沟应设于靠近外墙处，不设置地沟排水，以免造成因地沟积水异味并引发蚊虫过多的现象发生。 4）如为双层车库，则水坑集中设置于地下二层，地下一层采用地漏或者防爆地漏排至下层集水坑。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,给排水专业的精细化设计,1）每个小区于一期设一个消防泵房，并兼顾周边地块。避免每地块均设置消防泵房而造成增加成本。2）泵房与消防水池宜设于车库内不影响停车的无效空间，消防水池可设于住宅

26、底部或汽车坡道下方。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单方建安成本控制,给排水专业的精细化设计,水池设置于主楼下情况图例,水池设置于坡道下情况图例,3）地库消防管统一考虑上部建筑消防接管。避免室外主楼另做一套消防系统而造成的成本浪费， 1）平时无雨水进入的战时口部集水坑采用战后移动泵排水的设计原则，尽量减少潜污泵的安装数量；以节约机电成本。 2）战时相邻口部集水坑尽量合用,且尽量与平时集水坑结合考虑，避免每个口部均设置集水坑的情况，以节约土建成本。,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,成本控制的2个关键点|地库总建筑面积控制|地库单

27、方建安成本控制,给排水专业的精细化设计,总图鸟瞰图原方案现方案经济指标,案例介绍,绿地南通CR10049地块项目项目地点：南通市外环东路东侧、人民路南侧产品定位：中高端,规划指标：地下停车620辆场地分析：东北高，西南低,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,总图|鸟瞰图|原方案|现方案|经济指标,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,总图|鸟瞰图|原方案|现方案|经济指标,机房占用车位,单侧停车,防火分隔不合理,无效空间,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,总图|鸟瞰图|原方案|现方案|经济指标,优化机房增加车位,优化单侧停车,优化防火分隔,优化无效空间,增设采光井，改善地库环境,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,总图|鸟瞰图|原方案|现方案|经济指标,地库成本分析/地库成本控制体系/案例介绍,总图|鸟瞰图|原方案|现方案|经济指标,