南京尧化门179号地块项目方案策划-296页.docx

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1、目录第一篇 市场调研11 南京市投资环境综述11.1 南京投资环境分析11.2 总结12 南京市房地产宏观市场分析22.1 土地购置22.2 房地产开发投资42.3 商品房销售价格53 南京市房地产区域市场分析53.1 栖霞区投资环境分析53.2 栖霞区房地产发展概况103.3 城北板块市场特征分析134 南京市房地产市场可比性物业分析154.1 问卷调查概况154.2 本次调查市场概况与结论164.3 竞争楼盘分析174.4 竞争楼盘资料174.5 竞争对手分析284.6 住宅市场供需预测295 南京市消费者市场调查305.1 问卷调查概况305.2 统计分析315.3 消费者市场分析结论3

2、7第二篇 项目定位381 项目概况381.1 项目地块区位环境分析381.2 项目周边环境分析392 项目市场环境分析402.1 南京市房地产市场经济背景分析402.2 南京市房地产市场发展情况402.3 南京市房地产投资分析413 调研结果与结论分析423.1 南京市消费者需求现状分析423.2 南京市购房者预测分析464 定位依据474.1 政府部门要求474.2 用地条件、规划要求474.3 南京市市场基本需求484.4 住宅设计的基本要求485 项目竞争力分析505.1 2007年区域竞争环境分析505.2 项目势态分析545.3 市场空白点分析555.4 差异竞争优势定位555.5

3、产品建筑形态定位566 目标客户定位与分析566.1 目标客户群构成576.2 目标客户群的收入状况及能承受的住房支出586.3 目标客户群的居住观念596.4 目标客户群的户型偏好596.5 目标客户群的价位认同性607 开发概念和思想627.1 项目整体价值概念627.2 地段价值概念627.3 户型价值概念627.4 景观价值概念637.5 项目配套设施功能价值概念648 楼盘案名内涵文化和建筑风格648.1 楼盘案名及内涵文化648.2 建筑风格659 项目总体规划布局建议659.1 总体规划原则659.2 总体规划方案669.3 项目开发建设运作思路679.3 项目开发运作建设思路及

4、开发速度建议7110 建筑设计建议7110.1 设计原则7110.2 设计目标7210.3 住宅产品建议7210.4 住宅户型、套型设计7511 小区微观环境景观塑造建议8111.1 居住环境的绿化设计8111.2 小区环境的硬化设计8111.3 小区环境水体的运用8211.4 小区户外设施的环境处理8212 小区配套设施设计建议8312.1 教育配套幼儿园8312.2 休闲娱乐配套8412.3 智能配套8412.4 机电配套8513 价格定位8513.1 住宅价格定位8513.2 沿街商铺价格定位10113.3 车库价格定位10214 项目开发建设方案的实施进度建议10314.1 工程实施方

5、案建设进度建议10314.2 销售工作进度建议104第三篇 经济评价1061建设项目投资估算1061.1 投资与成本费用估算1061.2 开发费用估算1081.3 总成本费用1092 项目资金筹措与投资计划1102.1 项目的进度计划1102.2 资金筹措与投资计划1102.3 贷款本金的偿还及利息支付1112.4 融资建议1113 项目财务分析与风险规避1173.1 价位的确定及收入的预测1173.2 财务分析1203.3 项目不确定性分析和风险规避控制措施1253.4 项目的社会效益评价1293.5 环境效益评价1293.6 项目综合评价130第四篇 营销策划1311 项目特征分析1311

6、.1 基本经济指标及特点1311.2 规划特征1321.3 建筑与景观1331.4 户型分析1332 竞争楼盘分析1342.1 周边已有项目1342.2 周边即将开发项目1392.3 不同板块项目1402.4 竞争楼盘价格统计1433 项目营销SWOT分析1463.1 SWOT分析表1463.2 应对营销策略及措施1464 项目消费群体分析1514.1 产品结构分析1514.2 产品风格分析1534.3 目标客户分析1545 项目营销概念及目标1575.1 营销过程1575.2 营销活动1575.3 营销目标1586 项目营销策略1626.1 渠道策略1626.2 产品策略1636.3 价格策

7、略1656.4 品牌策略1736.5 促销策略1756.6 公关关系策略1767 项目营销方案1797.1 预温阶段1797.2 开盘阶段1827.3 强销阶段1887.4 持销阶段1898 项目包装宣传方案1918.1 宣传时机与频率1918.2 宣传效果评估1928.3 宣传主题推广193第五篇 物业管理1971 社区项目概况1971.1 周边环境及市政配套1971.2 项目主要的经济指标1972 顾客群特点及分析1983 服务设想和理念1994 物业管理模式和管理方式1994.1 组织结构及部门职能1994.2 员工配置2024.3 管理方式2025 员工招聘和培训计划2035.1 员工

8、招聘计划2035.2 员工培训计划2036 物业管理内容2086.1 房屋及设施设备管理2086.2 环境卫生管理2086.3 绿化管理2096.4 安全管理2136.5 车辆停放管理2196.6 其他公共服务2206.7 综合服务2207 服务承诺标准2218 物业管理费测算2238.1 物业管理收费原则2238.2 物业管理费用的构成和确定2249 物业接管与验收22810 档案管理22810.1 物业档案管理的内容22910.2 物业档案管理的具体任务22911 物业管理目标229结束语230参考文献231附录233附表一：各期、各栋平均单价计算表233附表二：垂直单价调整计算表234附

9、表三：水平单价调整计算表240附表四：项目开发进度计划表283附图一：项目总平面图XXX附图二：项目道路绿化平面图XXX 附图三：幼儿园平面图XXX 附图四：户型图XXX 第一篇 市场调研1 南京市投资环境综述1.1 南京投资环境分析房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据南京市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要精神，从“九五”开始已将房地产业列为重点培育发展产业。按照市委、市政府提出的“一年初见成效，三年面貌大变、五年跃上新台阶”的要求，南京市房地

10、产业在“九五”期间充分发挥了先导性产业的作用，加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为南京市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。06年新政以来，楼市又经历了一段观望期，但与05年新政后的变化相比，观望氛围明显变淡，观望时间也大大缩短，淡季8月楼市就开始逐渐回暖，到达金九银十的楼市黄金月，大部分的潜在购买者购房积极性高涨。在06秋交会上，72.3的购房者预定在1年内购买住宅。推迟到一年以

11、后的仅占有30不到，可以看出目前消费者对于楼市发展前景比较看好，改善和结婚用房需求的刚性较强，因此需求表现旺盛在所难免。新政在一定程度上打击了投机客户，但是对于真正自住需求和长线投资需求来说基本不构成影响。几次的新政出台、多次的金融政策调整，南京楼市在短暂的波动后依旧保持平稳增长的势头，潜在购房者的心理也随之发生变化，66的潜在购买者认为未来房价会继续上升，较06年春交会提升12.3个百分点。可以看出，对于未来的房价长势消费者信心十足。认为房价会下跌的消费者仅占有8.55，较06春交会下跌5个百分点。从这点来说，潜在购房者对未来的房价长势有了一定的心理准备，持币待购的现象也将只是短期行为。1.

12、2 总结总体来讲新政出台后楼市的走势和趋势有以下几个特点：（1） 成交量与价格均稳步提升，市民对目前楼市充满信心，因此新政敏感度降低，未来一段时间内楼市将处于稳定上升的发展通道。（2） 需求总价以及单价都保持上升趋势，与目前的实际成交均价走势趋同。（3） 需求市场经济型、实用型产品受青睐，需求面积均值都在100平米左右，需求产品结构相对稳定。随着新政的实施，供应市场将打破舒适型产品占主流的局面，主导产品向90平米左右经济、实用类型转变。 经过05年的新政后06年春消费者对于未来房价的判断表现理性，对于房价的判断回复到05年新政前的水平，到06年秋虽然经过新一轮新政的洗礼，但是楼市依然保持良好势

13、头，市民对未来房价的认可度依然提升 ，可见对于未来楼市的升值市民早有了一定的心理准备和心理预期。2 南京市房地产宏观市场分析南京房地产业的发展受全国房地产业发展的影响，基本与其同步，经历了四个阶段。1998年以后为第四阶段，1998年取消福利分房以后，国家坚持扩大内需、启动消费、拉动经济增长的发展方针，使房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业，因而得到国家和地方政府的高度重视和大力支持，这为南京扩大房地产投资和住房消费奠定了坚实的基础。2.1 土地购置（1） 土地供给分析1) 土地供给整体投放量有所增加表2-1 2001-2006各年度市本级土地公开成交情况20002001200220032004

14、20052006出让面积12.227.2165615.5277.4613.1542.6成交额3.76.732.498.854.7123.9123.9图2-1 出让面积和成交额从土地的供应成交量上升情况来看,南京土地市场不断成熟。越来越多的土地通过招标拍卖或挂牌出让方式推向市场。土地市场化率越高，操作的透明度越高，这保证了土地市场交易的公平性。且这有利于外地有实力开发商进入南京，活跃了南京房地产市场。2003年以来,除2004年因国家宏观调控和土地供应控制有所减少外,2003、2005、2006年土地供应相对稳定。但供应分布布局有所变化。总的来说，南京土地呈稳定供应的良好态势。预计未来几年这种状

15、态将延续下去。2) 土地供给存在区域不平衡性表2-2 2004-2006年南京土地分区供应城中城东城南城北河西仙林江宁六合浦口20045.37.342.347.26110.999.313.4200523.881.694.91330.883.5225.44614.1200611.920.635.122.9109.317.6260.132.133小计41109.517283.1201.111258591.547.1图2-2 南京2004-2006年各区土地供应图从2004-2006年南京各区域土地供应情况看，江宁、河西、城南是城市土地供应的重点，在南京市总体土地供应中占有较大的比例。其中江宁板块供

16、应量尤其充足，且供应土地面积一般较大，便于开发。河西作为南京“一城三区”中唯一的副中心，近年来发展甚快，土地供应量较大，基本体现出这种趋势。而城中地区土地供应则约显不足，其中城中板块土地供应尤为稀缺，而且其供应地块面积一般较小，不利于整体规模性开发。与此相应则是仙林板块土地一直供应量较小。 总体来说，南京土地供给存在区域不平衡性。随着南京城市快速的发展，这种趋势将进一步明显，城中地区土地将进一步稀缺，城市也将进一步朝郊区方向发展。（2） 土地需求分析 由于我国实行城镇土地国有制，城镇土地出让是一定年限的土地使用权的出让，因而土地的需求者只是对土地具有使用权，一般来讲，土地的需求主要受房地产需求

17、的影响。目前 ，南京市房地产市场对土地需求很大，并且呈现如下特性:1) 增长性。随着南京市房地产市场逐步的启动，“三外”(外地、外行、外资)资本的介入，房地产业及建筑业则以更快速度发展，这大大增加了对土地的需求。2) 多样性。由于产品的差异性，不同物业类型对土地的需求是不同的，即使是同一物业对土地的需求也具有区位的差异。南京市区今后将限制纯住宅用地的供应，所以，商业及办公用地的供应在比例上将相应会增加，河西由于政府行为将增添大量的办公用地(十幢标志性建筑)，江宁区由于地处边郊，故其土地供应以居住为主。3) 土地需求竞争激烈。从2006年南京是土地交易情况看，土地竞价轮次上升明显，土地竞争非常激

18、烈，特别是潜力较大，区位较好的地块如河西奥体新城周边、城中等。总的来说，南京市的土地市场是供不应求， 随着城市房地产市场的进一步发展和土地的日益稀缺，这一情况将进一步加剧。2.2 房地产开发投资房地产投资规模日益增长，受宏观调控影响明显 表1 图2-3 南京市历年固定资产投资与房地产投资从图2-3的数据来看, 南京市固定资产投资和房地产开发投资规模2001年以后开始出现大幅度增长，而固定资产投资稍稍领先于房地产开发投资增长。2003年南京市房地产开发投资增长33.55%;2004年增长幅度达到59.35%。 2005年由于宏观调控原因有所缩减仅增长1.1%,2006年恢复增长到20%左右。总体

19、来说, 房地产投资占固定资产投资比重一直保持在20%左右,房地产基本与固定资产投资同步发展,两者均保持较高的增长速度。表2-3 南京市房地产投资比重年份固定资产投资（亿元） 房地产投资（亿元）房地产投资比重（）1995233.959.4525.4199631869.721.91997351.772.8920.71998376.6101.0626.8199937397.9126.22000412.199.3424.12001464.911123.92002603137.6322.82003953.8183.819.320041201.9292.8824.420051402.7296.1421.1

20、20061613.6351.1721.82.3 商品房销售价格2001年南京市商品住宅平均价为每平方米2701.1元，2002年为2711.1 元，而2003年则上升到3360元，2004年更是达到了4115元/平方米，价格增幅较大，而全国的商品住宅平均销售价格增幅约为10%。目前南京房价在巧个副省级城市中排名第四位(低于深圳、广州、杭州);在全国40个重点城市中排名第六位;在全国35个大中城市中，南京房价的增幅排名第四位(低于上海、宁波、青岛)。分析价格上涨较快的原因，从宏观层面上看，主要有以下几点:一是土地价值和成本不断提高，土地在商品房房价构成中超过1/3，不少已达到40%-50%:二是

21、住宅小区品质提高;三是拆迁补偿标准有所提高;四是部分精装修房的出现抬高了市场均价，精装修使其成本增1000-1500元/平方米;五是城市经济的繁荣，城市竞争力的提高，作为不动产的住房价值也必然提高。在上述几种原因的合力作用下，需求旺盛造成相应时间内供给的不足，在一定时间内，可以理解为房地产价格的阶段性上升的原因。3 南京市房地产区域市场分析3.1 栖霞区投资环境分析3.1.1 栖霞区概括栖霞区位于南京东北部，北临长江，东界句容，西连主城，南接江宁；总面积340平方公里，人口32万，辖尧化、迈皋桥、燕子矶、马群、栖霞、龙潭6个街道和靖安、八卦洲2个镇乡。因境内有江南第一名秀山 栖霞山每临深秋，丹

22、枫似火，灿若凝霞，故名栖霞。 栖霞区是南京著名的东郊风景区。区内幕府山、太平山、栖霞山沿江风光带自然、人文景观众多，名胜古迹遍布；国家和省级重点文物保护单位38处之多，其中栖霞寺、舍利塔、燕子矶、六朝石刻等尤为闻名；南京市徽中的神兽辟邪即取形于此，成为南京的象征。丰厚的文化底蕴和秀丽的自然风光不仅增添了栖霞的魅力，而且也是极具开发潜力的旅游资源。 栖霞区是南京重要的交通枢纽区。沿江84公里岸线码头邻比，有我国内河第一大港新生圩港；沪宁铁路横穿东西，宁芜铁路从华东地区最大的尧化门编组站通往皖南、赣北，并与南京地方铁路环线相连接；宁沪高速公路、宁杭公路、宁镇公路、绕城公路及长江第二大桥，与尧新路、

23、红山路、和燕路、栖霞大道等区域性重点骨干道路构成了畅达的公路交通网络。 栖霞区也是南京重要的石化、汽车、电子、建材工业区和企业、资金、人才、技术密集区。区内有部、省、市属工矿企业130多家，大专院校、科研院所30多家。其中南京经济技术开发区设有国家级南京新港高新技术工业园和海峡两岸科工园，已成为南京市以先进技术产业为基础、集科工贸为一体的现代化多功能工业港新区和开放型经济中心。 改革开发以来，全区上下高举邓小平理论伟大旗帜，认真贯彻党的基本路线和基本方针，始终坚持以经济建设为中心，解放思想，锐意改革，扩大开放，加快发展，经济建设和各项社会事业都取得了丰硕成果。1997年，全区提前两年实现小康目

24、标；有3个镇跻身苏中综合实力50强，19个村跨入南京百强村行列。2000年，全区共实现国内生产总值15.65亿元，预算内财政收入3.8亿元，社会消费品零售总额15.54亿元，农民人均纯收入4881元。经济综合实力位居全市区县前列。 孙中山先生曾赞誉南京有高山、深水、平原天工三种，并预言其未来之发展不可限量。随着南京市东进南延城市发展战略和沿江开发战略的推进，长江二桥开通，龙潭深水港等一批国家重点工程的相继开工，以及地区经济社会的不断发展，栖霞区业已成为南京这个长江中下游中心城市的一方投资热土和治业胜地。栖霞人民将以更加开放的姿态，加强与各方面的联系与合作，面向新世纪，抓住新机遇，迎接新挑战，创

25、造新业绩，把栖霞建设成为经济繁荣、人民富裕、社会文明，融现代工业、发达三产、都市农业为一体的江滨新区！ 3.1.2 栖霞区经济发展概况及配套栖霞区位于南京“东大门”，西接主城，北临长江，南依钟山，面积379平方公里，人口40万。栖霞区是南京重要的交通枢纽区。水路方面，境内有50公里的长江“黄金水道”，沿江大小70个码头，年吞吐能力已达1200万吨。其中有我国内河第一大港新生圩外贸港可同时停靠12艘2.5万吨级以上海轮，货运可辐射到世界上78个国家和地区的188个港口；国家级龙潭深水港一期工程已经完成，将于今年年底开港。共设7个万吨级泊位、2个5千吨级泊位，28个1千吨级泊位，总吞吐能力52万标

26、箱。公路方面，境内道路交通四通八达，辐射江苏乃至整个华东地区。沪宁高速公路、312国道贯通全境；全长30公里的栖霞大道实现了南京绕城公路在江南的环网相连，并与和燕路、尧新路、仙新路、312国道连接线等区域骨干道路连为一体，长江二桥穿境而过，南京地铁1号线北出口位于西隅，形成主体交叉的现代化陆路运输网络。铁路方面，栖霞境内有华东地区最大的铁路枢纽尧化门编组站，沪宁铁路横穿东西，宁芜铁路穿境通往皖南、赣北，12.5公里长的南京城北铁路环线全部位于境内。航空方面，沿绕城公路和机场高速公路可直达南京禄口国际机场。栖霞区是南京市重要的现代工业集中区。区内有部、省、市属工矿企业130多家，形成医药电子、机

27、械制造、新型建材和石油化工四大支柱行业。境内国家级开发区南京经济技术开发区吸引了大批客商投资建厂，如韩国LG在此建设目前国内最大的液晶显示器生产基地，美国AO史密斯、瑞典爱立信、日本的夏普、荷兰飞利浦等一大批跨国公司已落户开发区。近几年，我区的一些乡镇工业园渐成南京市最具潜力的投资热土，美国欧文斯科宁挤塑泡沫板、日本小松工程机械、扬子江海陵药业等一批项目的发展前景对我区经济形成了良好的示范效应。栖霞区是南京市重要的科技和人才集中区。目前区内有大专院校、科研院所30多家，各类人才众多、研发实力雄厚。此外，未来三、五年内一座现代化的新兴大学城将在312国道以南崛起，仙林大学城位于南京市总体规划确定

28、的仙西新市区范围内，仙西新市区规划东起七乡河、西至绕城公路，北起312国道，南至沪宁高速公路，总占地约80平方公里，由大学集中区，科技产业区组成，占地34平方公里。目前，南京师范大学、南京财经大学、南京中医药大学、南京邮电学院、南京森林警察学校等一批高校已入驻大学城。在形成规模以后，仅每年的毕业生就在数万人左右。因此，与其它地区相比，科技和人才将是我们栖霞未来发展的最大优势，也是发展的依托和根本所在。栖霞区农业基础雄厚，是南京市重要的农副产品生产基地。现有农业人口13.6万，耕地面积15.9万亩，大力实施农业产业结构战略性调整，着力培育“菜、奶、花”三大主导产业，全区常年性菜地8万亩，奶牛存栏

29、量8510头，经济林果、花卉、苗木种植面积13000亩，围绕三大主导产业，建设了八卦洲野菜基地，石埠桥千亩苗木繁育基地等一批规模大、档次高、幅射能力强的现代化农业基地。积极发展绿色农业、高效农业、创汇农业。栖霞区环境优美，风景秀丽，旅游资源丰富，是南京著名的东郊风景区。区内名胜古迹遍布，国家和省级重点文物保护单位达38处之多，其中，栖霞古寺、舍利塔、燕子矶、六朝石刻等尤为闻名，南京市徽神兽辟邪和著名的华表原型均座落区内。幕府山、太平山、栖霞山等沿江风光带的人文景观众多，近年来开展的“红枫节”、“新年撞钟”等活动更吸引了数以万计的游客。目前依托栖霞山风景区规划建设的“栖霞广厅”城市客厅项目正在启

30、动，被誉为“长江中的金银滩”的八卦洲，是长江中仅次于崇明岛和扬中岛的第三大岛，生态环境优良，是南京都市圈中一块难得的世外桃源，急待开发。新世纪之初，为进一步明确栖霞地区的生产力总体布局，接受南京经济技术开发区的辐射和拉动，呼应仙西大学城新市区和龙潭深水港、地铁等国家重点工程建设，我们将加速构建“一带、两区、三大经济板块”的总体框架，形成布局合理、错位发展、各具特色的分工体系。“一带”就是发挥区内长江岸线长的区位优势，借新港开发区申报国家级出口加工区之力，着力发展以出口导向为主的沿江加工业，形成新港栖霞龙潭靖安沿江工业走廊。“两区”，即高标准、高起点建设新港开发区和仙西大学城新市区。“三大经济板

31、块”：第一板块是迈皋桥、燕子矶商业副中心和都市型工业区。抓住南京地铁工程建设的契机，加快迈皋桥、燕子矶商业副中心建设，同时依托新港开发区，把尧化配套区、尧栖工业园、八卦洲科技园、迈皋桥创业园纳入整体开发范畴，放大新港开发区的拉动效应。第二个板块是仙西大学城新市区。仙西大学城新市区总体规划80平方公里，首期开发建设34平方公里，主要分为高校教育区、中心商务区和高科技产业园区三大功能区；第三板块是龙潭、靖安出口加工、保税仓库、物流园区。未来，整个栖霞地区将形成以栖霞大道为主轴，以新港、大学城、龙潭港为三大动力源，南北呼应，两翼齐飞，东西联动，整体推进的发展态势。2002年，栖霞区国内生产总值20.

32、98亿元、财政收入6.08亿元。为实现到2005年人均国内生产总值达4000美元，到2007年，国内生产总值和财政收入实现翻一番的目标。栖霞区将进一步把加快发展开放型经济，加强招商引资工作作为经济工作的重中之重来抓。 栖霞区经济环境也正逐步成熟，主要通过以下几点不断发展区域经济。（1） 突出载体建设。一是紧紧依托新港开发区和仙林大学城的龙头作用，全面启动建设栖霞经济技术开发区。栖霞经济技术开发区位于312国道以北，长江以南，西至栖霞山，东到龙潭，东北紧依龙潭深水港区，规划面积为12.5平方公里。将充分发挥沿江、岸线长的特殊优势，着力发展耗水量大、耗电量大、运输量大的产业。今年，我区将投入1.5

33、亿元用于栖霞经济技术开发区1平方公里起步区的基础设施建设，尽快将其建设成为全区开放型经济的新平台。（2） 是继续完善马群科技园、迈皋桥创业园的基础设施建设。马群科技园是市级重点乡镇企业园区，功能定位于高科技园区，总体规划3.5平方公里，基础设施比较齐全。园区实行公司化运作，管理规范，软硬件环境比较完善。进园企业已达40多家，如投资3.5亿元的海陵药业，投资1.7亿元的金龙软件、投资600万美元的小松机械和投资1000万美元的立志美丽生物科技等项目正在建设；迈皋桥创业园是绕城公路以里唯一的市级重点乡镇企业园区，占地面积2.25平方公里，基础设施建设已投入8000万元。现有投资2.8亿元新星橡塑和

34、投资700万美元的万川家具等项目已入住园区。（3） 是充分发挥区位、交通、港口等优势，大力发展服务业，重点加快迈皋桥、龙潭等地区物流业的发展，通过市场建设，带动人流、物流、资金流的集聚，努力把栖霞建设成为长江三角洲地区重要物流中心之一。积极推动城北市场群建设，城北市场群位于栖霞大道南侧，西到和燕路，东至迈化东路，南以迈化路为界，规划用地67公顷。处在长江大桥与二桥之间的城北市场群，地理位置优越，交通极为便利。投资1500万美元的欧倍德建材超市、投资1.1亿元朗驰汽车展示中心、投资1.8亿元的高力家居市场和投资1.2亿元的万高轮胎等大型专业市场已开工建设。加快推进312国道市场带建设。312国道

35、在我区境内长达15公里，正在开发中的312国道沿线市场带紧邻仙林大学城，全长5公里，规划用地约180公顷。积极启动龙潭物流园建设。园区北侧紧邻南京港龙潭集装箱港区，园区南侧有312国道及沪宁高速公路通过，今年9月将竣工的疏港大道通过绕城公路将龙潭物流园区与南京主城区紧密衔接，目前龙潭港建设顺利推进，将于今年底开港，投资9亿美元、生产规模为100万吨的不锈钢项目已紧邻园区落户。龙潭物流园区规划面积7.36平方公里，一期1平方公里区域的七通一平将于7月完成，诚邀国内外物流企业、生产企业、商贸企业来园区投资建设相关项目。（4） 是高标准、高起点建设仙林大学城中心区。大学城中心区规划面积117公顷，规

36、划建筑面积近150万平方米，集中建设文化、娱乐、商业设施和高教公寓。随着栖霞地区“一带、两区、三大经济板块”宏伟战略目标的实施，栖霞区业已成为南京长江中下游中心城市发展的热点，建设的重点和投资兴业的胜地。栖霞人民将以更加开放的姿态，更加集中的精力，更加有力的措施，更加灵活的政策，更加优良的服务，恭迎天下客商，广揽八方英才，共同把栖霞建设成为综合实力更强、城乡面貌更美、社会环境更优、人民生活更富的现代化江滨新区。区域配套设施齐全：全区启动了绿色栖霞的建设，大力植树造林，绿化长江沿岸，建设长江绿色走廊。长江第三大岛八卦洲正以开发休闲、旅游业为主导方向，全力打造江中绿岛，一个环境优美、空气清新，融南

37、京大江风貌、城市形象于一体的休闲旅游胜地和一流生态乐园将呈现在您的眼前。好又多购物广场、朗驰汽车物流园、高力汽配科技城、国际家居港、欧倍德栖霞店，拉开了南京城北市场群的发展序幕。江苏第一家上市的房地产企业栖霞建设集团以及方圆置业、栖霞房地产开发等一批充满活力的房地产建设集团，开发出一批低密度、高绿化的住宅小区，昭示了栖霞注重生态健康的人居理念。区内有中国内河最大的江海换装港新生圩外贸港和国内内河第一大深水港龙潭深水港，有华东地区最大的铁路编组站尧化门编组站，沪宁、宁芜铁路从这里通往全国各地。跨度在同类桥梁中居世界第三、国内第一的南京长江第二大桥，贯通大江南北，把苏南、苏中、苏北和栖霞区腹地紧紧

38、联结在一起。二大二级医院： 迈皋桥医院区（和燕路290号）及栖霞医院（栖霞区栖霞南街47号） 各镇街卫生院表3-1 栖霞区医疗系统医院地址南京市栖霞区妇幼保健所区和燕路282号南京市栖霞区疾病控制中心区和燕路282号南京市栖霞区卫生监督所区和燕路282号南京市栖霞医院龙潭分院区龙潭镇锥子山96号南京市栖霞区八卦洲医院区八卦洲镇新闸村南片8组南京市栖霞区尧化卫生院区尧化门街227号南京市栖霞区靖安卫生院区靖安营防街17号南京市栖霞区龙潭镇花园卫生院区龙潭镇花园街49号南京市栖霞区燕子矶卫生院区胜利村1号南京市栖霞区栖霞卫生院区栖霞街道办事处郭村南京市栖霞区马群卫生院区马群街192号随着南京经济技

39、术开发区的快速发展，以及南京仙林大学城、龙潭深水港、南京地铁的加快建设，栖霞的决策者们对经济发展和产业结构进行了战略性的调整，确定了“一带、二区、三大板块”的发展思路。 一带，就是发挥区内长江岸线的区位优势，着力发展沿江工业，形成新港栖霞龙潭靖安沿江工业经济带；二区，即高，标准、高起点地投入南京经济技术开发区和仙林大学城新市区的建设；三大板块，指迈皋桥、燕子矶商业中心和都市型工业区，仙林大学城新区和新尧新城，龙潭、靖安工业园区和物流基地。整合资源，三区联动，优势互补。栖霞区和南京经济技术开发区、仙林大学城正在实施区域共同发展战略。抓住沿江开发这一历史机遇，把栖霞建设成现代制造产业基地，把潜在的

40、区位优势转化为现实的发展优势，让“黄金水道”产出黄金效益，创造出属于栖霞的新篇章。3.2 栖霞区房地产发展概况3.2.1 仙霞板块即将开发房产项目迈皋桥片区（1） 特进合班村项目，位于合班村306号，东邻住宅区，南接规划路，西到电建路，北至南京一建第四分公司机电租赁站，规划用地性质为住宅和公共服务设施用地，占地面积为13234.4，容积率1.7，建筑面积22498.48，拟建三栋小高层，配建商业服务设施14001500，建筑高度35米，90以下套型占住房总面积比重45%。开发商为南京特进贸易有限公司。工程进展为正在拆除厂房，2007年8月动工， （2） 美达浅草明苑，位于墨香路、华电北路交叉路

41、口西北角，规划用地性质为住宅、商业及其相关配套设施用地，占地面积56754.7，容积率1.4，总建筑面积10万，由13栋多层、小高层住宅组成，640多套房源，户型面积90140，预计2007年6月以后开盘，均价6000元以上。开发商为南京万均置业有限公司，隶属于浙江美达房地产集团，开发过的楼盘有美达上河明苑。工程进展为土地平整完毕，售楼处封顶。 （3） 中电华电路项目，位于华电路1号（华电集团厂内），规划用地性质为住宅用地，楼面地价2355元，占地面积67442.9，容积率1.7，建筑面积114652.93。开发商为南京中电置业有限公司，隶属于中国电子信息产业集团公司。工程进展为建筑方案200

42、7年3月19日报至南京市规划局。 （4） 大地和燕路项目，位于和燕路329号，规划用地性质为二类居住用地，占地面积111018.9，容积率1.7；建筑面积188732.13，建筑高度35米，90以下套型占住房总面积比重45%。开发商为南京大地建设集团股份有限公司。工程进展为部分毛地以及大地建设厂房尚未拆迁。 （5） 宇达晓庄项目，位于和燕路、栖霞大道交界处东北角，规划用地性质为商业、办公、酒店式公寓用地，占地面积24487，容积率4.5。建筑面积110191.5，建筑高度100米，可配套酒店式公寓比例不超过总开发容量35。开发商为芜湖宇润实业有限公司，隶属于注册资本3.5亿元的宇业集团，在宁还

43、将运作宇达雨润大街项目。 （6） 南昌大厦商务楼，位于和燕路217号，占地面积3700，建筑面积16000，拟建一栋商务办公楼，系南京市政府划拨给南昌市政府驻宁办事处办公用地，建成后作为楼宇园区对外招商。开发商为南昌县房地产公司。工程进展为土地平整完毕。 马群片区（1） 国浩钟山晶典，东邻小龙山，南到金马路，西至凯旋路，北接马术场，占地面积89610，总建筑面积233538（地上178176，地下55361），由12栋11F住宅楼，1栋商业办公楼以及会所、幼儿园、3000地面停车场组成。开发商为南京新浩宁房地产开发有限公司，股东为国浩房地产（中国）有限公司、三胞集团有限公司。工程进展为建筑方案

44、3月23日起批前公示15天，预计2007年5、6月份开盘。 （2） 钟山美庐，东邻小龙山，南到沪宁高速公路，西接紫金马术场项目，北至金马路，占地面积7.26万，容积率0.4，建筑面积3.04万，由86栋独栋、双拼别墅组成，预计2007年4、5月份开盘，售价500万1000万元栋。开发商为江苏马会置业有限公司，成立于2001年，2006年被新加坡国浩集团收购。工程进展为一期别墅基本上均已封顶。 （3） 紫金马术场项目，东邻钟山美庐，南达沪宁高速公路，西到凯旋路，北至金马路，规划用地性质为二类居住用地，楼面地价2012元，占地面积54222.2，容积率1.1，建筑面积59378，建筑高度16米，物

45、业类型包括花园洋房和一小部分联排别墅，预计2007年下半年上市。开发商为南京紫金房地产开发有限公司，成立于1999年12月，注册资本285.71万美元，开发过的楼盘有江南名府、蓝山国际公寓、紫金西区中央。 （4） 建发马群老街项目，东邻海军医学专科学校，南到宁杭公路， 西至环陵路，北接天泓山庄，规划用地性质为住宅及其配套设施用地，占地面积93644.8，容积率1.22，建筑面积104246.66，建筑高度18米，规划建设以历史文化为主题的商贸、文化、居住中心为标志性的项目。开发商为南京市建设发展总公司，成立于1992年8月，隶属于南京市城建集团，开发过的楼盘有钟山山庄、台城花园、阳光公寓、湖景花园、汇贤居、南京发展大厦。工程进展为土地平整完毕。 仙林片区（1） 招商依云溪谷，东邻汇通路，南到灵山北路，西接应天学院，北至仙林大道，规划用地性质为二类居住用地，楼面地价2348元，占地面积241863.9，容积率0.6，总建筑面积168690.98，一期建筑面积34549.55，49栋双拼别墅。开发商为招商局地产控股股份有限公司，成立于2005年12月，开发过的楼盘有南京国际金融中