合肥市新慧金水岸项目定位报告课件.ppt
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1、新慧、金水岸项目定位报告,区位条件,项目位于合肥市“141”规划的北部城市组团。2020年北部组团规划建设用地70平方公里,着力打造宜居、制造、生态、休闲之城。阜阳北路高架兴建,这将提升其连通北部组团与市中心的枢纽地位,真正实现新老城区的无缝对接,并且这也传达了一个信号北城将迎来跨越式发展,成为合肥真正的副中心,升值潜力不可估量,北城的明天让人充满期待。项目东依5000亩生态水域双凤湖,南接元一高尔夫球会,北靠城市绿化休闲带,西临北部新城金融商业区。,现状交通:蒙城北路作为通向项目的主要干道展现了城市形象和提升了城市品位,是合肥北部门户的迎宾景观大道;项目主要依靠蒙城北路与老城区联系,通往项目
2、的元一路在修建之中,目前路况后者较差;项目目前对外缺乏公共交通。,交通条件,地块四至,项目地块东南面被双凤湖所环绕,西北面为待开发的土地。目前小区内高层住宅和商务会所已封顶,主干道已竣工,景观绿化正在施工中。现周边人气不足,生活类配套设施匮乏,缺乏居住氛围。,地块四至现状,项目指标,对于背景环境的分析,我们从以下三个方面展开:,政策,区域,客户,两天内,两大调控政策相继出台,-2011年1月26日,温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作,俗称“新国八条”-2011年1月27日,上海市和重庆市分别公布对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法。,2011年是“十二五”的开
3、篇之年,国家进行经济结构调整的任务重大,当前需要一直楼市过热使资金重回实体经济;2010年国务院先后三次部署调控工作,尽管调控取得一定成效,但是调控后市场很快回暖;特别是自2010年4季度以来,部分城市住房成交出现量价齐升的势头,限购;因此,在2011年1月,中央再度出手调控楼市。,调控政策对市场需求的影响直接,不同客户所受影响:-豪宅买家、投资客户受限购影响最直接,或会在地方细则出台前购买-首改买家首付门槛提高,部分实力一般的买家或会观望-首次置业者受影响较小,但较易受政策影响而观望后市研判:-高端住宅趁细则出台前加快出货,买家提前购买-地方细则出台后,成交萎缩,市场将进入一段时间的观望和消
4、化期-商务公寓、商铺间接受益-外围首置型楼盘受影响较小,市场成交结构更集中到外围,带动整体均价回落-价格预计将会平稳,个别楼盘降价促销,首次置业类刚需客户将成为未来市场主力,从近期合肥市主要开盘项目来看,各开盘项目销售差别明显拉开,实质上正在悄悄的发生分化,由于改善型需求和投资性购买被限制,公寓等投资属性较强的产品销售显著下滑,高性价比项目备受关注,并取得良好销售业绩。未来一段时间首次置业类刚需客户将成为未来市场主力。,对于背景环境的分析,我们从以下三个方面展开:,政策,区域,客户,北部组团,一主城、四组团、一个滨湖新区”的“141”城市空间发展格局给合肥明天的发展指明了方向。,合肥远景规划,
5、利用放射性道路的轴向拓展性,带动蒙城北路(长丰段)周边的居住地区的开发。建设、景观优化以及生态品质的提升,推动合肥北部组团的快速发展。大规模的居住用地规划为打造北部宜居生活区奠定了基础。世纪金源、恒盛等大型高端楼盘的进驻无疑为北区的发展锦上添花。,黄色为居住用地,蒙城北路附近用地规划,远北,北城房地产区域格局,近北,近北板块客户源:主要承接主城区外溢客户产品均价:5700-7000元/平米主力户型:80-120平米代表楼盘:中国铁建国际城、龙源 丽景、祥源上城国际等主要开发商:中铁建、祥源房产等,远北区域客户源:85%为长丰县进城客户产品均价:4000-5000元/平米主力户型:70-110平
6、米代表楼盘:群盛共和城、恒泰悦城主要开发商:福建群盛集团、恒泰房产,群盛共和城,恒泰悦城,丰大金色里程,中铁建国际城,金都华庭,上城国际,四季华庭,目前远北区域开发较晚,楼盘少,均价低。近北区域开发楼盘众多,逐步呈现高端主城化的趋势。,别墅的发展趋势,别墅用地禁令及住宅新政实施后,别墅将进入精品化时代,独栋别墅将减少至濒临绝迹的地步,纯别墅社区也将销声匿迹,整个市场的产品结构将出现重大调整,档次不断升级、功能不断延伸,由原来以自住、商务为主,到现在自住、投资、休闲度假并重。,随着国家加大对土地的调控,别墅开发用地越来越少,土地越来越稀缺,别墅开发逐步走向郊区化,离主城越来越远,别墅第二居所的价
7、值得以真正体现,购买者更注重别墅自身的山水景观环境和周边的自然资源环境。,在第二居所模式下,定制的优势更能得到充分的体现。而且也只有以定制模式(在政策范围内)开发的第二居所别墅产品,才能实现消费者真正意义上的个性化需求。这种别墅,无论在规划布局、户型空间、功能设施等方面,都不拘一格。,合肥别墅市场发展研究,别墅市场发展研究/发展阶段,合肥别墅市场的发展,大致可划分为三个阶段。2008年以来,大量外来品牌进入合肥市场,带来了先进的开发理念,将合肥别墅产品推上了一个新的台阶。,第一阶段,第二阶段,第三阶段,时间段:02年以前以城市中心型别墅为主多分布于占有资源的城市中心稀缺地段产品类型以独栋、联排
8、为主,产品档次一般。客户以市区的高端客户为主价格约为当时全市均价的一倍左右典型项目:琥珀山庄、世纪家园等,时间段:02年08年城市中心型、资源型、度假型等别墅并行发展呈现多点分布的模式产品形态开始多元化,独栋、联排、双拼、叠加等别墅类型出现。合肥市以外客户和投资型客户比重进一步增加5000-12000元/典型项目:维也纳森林、绿色港湾、玫瑰绅城等,时间段:08年以后资源型为主、度假型为辅成为未来合肥别墅市场发展的趋势向占有资源的区域发展,如临近大蜀山、巢湖、董铺水库区域产品形态进一步多元化,国内领先的别墅产品被复制合肥市以外客户和投资型客户比重进一步增加由于占有资源的稀缺性,别墅的价值将进一步
9、拉升 典型项目:半岛1号、绿城玫瑰园等,别墅市场发展研究/发展格局,城市中心地带别墅开发基本完成,受包河高端个案别墅拉动,别墅分布已从大蜀山转移至包河区,别墅市场格局已明显向占有自然资源的城市外围空间发展,如西北水库周边、紫蓬山、巢湖等区域。,合肥别墅市场整体呈现“西延伸、北拓展、东少量,南发展”的格局。,别墅市场发展研究/发展格局,城市近郊圈层的泛城市别墅开发启动,且发展基础已经夯实;别墅市场将进一步向城市远郊圈层拓展,别墅物业的供应特征已明显由第一居所向第二居所转变。,市场上别墅楼盘外推的半径逐渐加大,近郊低密度物业逐步向第一居所转变,城市远郊圈层的第二居所的开发,将成为未来别墅物业开发的
10、主要趋势:,城市中心地带,城市近郊,别墅市场发展研究/发展方向,第一居所城市别墅,第二居所泛城市别墅(度假休闲),可挖掘的山、水资源是别墅最大的优势和卖点,依赖资源解析:,别墅市场供应特征分析/依托资源,整个别墅市场上后期有100多万量体的别墅未被消化,后期别墅市场供应主要集中在紫蓬湾与董铺水库周边两大区域。,别墅市场供应特征分析/供应量,目前市场在售独栋总价在10002000万,双拼总价在400800万,联排总价在300600万。,别墅市场供应特征分析/面积区间与总价,购买别墅的客户群区域性不强,高端产品购买的客户层次面较窄,主要为省内与合肥企业老板、政府高官、金融高管、个体老板。,别墅市场
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