郓城市调报告2月2日(DOC8页).doc

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1、郓城区域市调报告1、 郓城县基本情况郓城县位于山东省西南部，隶属于中国山东省菏泽市。东邻梁山县、嘉祥县，西接鄄城，南连巨野县、牡丹区，北隔黄河与河南省台前县、范县相望。县人民政府驻郓城镇，在省会济南西南方向公里处。为菏泽市辖县。县共辖郓城、武安、黄安、郭屯、随官屯、丁里长、张营、杨庄集、程屯、潘渡、侯咽集、玉皇庙个镇,双桥、唐庙、南赵楼、黄堆集、黄集、李集、张鲁集、水堡、陈坡个乡以及个经省政府批准的经济技术开发区，个行政村，万人，个社区居委会，总面积平方公里，其中耕地面积万亩。 年户籍人口万人，常住人口城镇化率，户籍人口城镇化率。二郓城县经济情况郓城县经济在菏泽市名列前茅。年上半年实现地区生产

2、总值亿元，增长；规模以上工业主营业务收入亿元、增长，利税亿元、增长；居民人均可支配收入元，增长；社会消费品零售总额亿元，增长；进出口总额亿元，增长；金融机构存贷款余额分别达到亿元、亿元，较年初增加亿元、亿元；三郓城县主要产业郓城县主要产业有：能源化工产业，辖区内有煤炭企业家；棉纺织工业机电设备制造木材加工酒类包装食品加工，主要企业共计家；年，全县地区生产总值完成亿元，按可比价格计算，比上年增长。其中，第一产业增加值完成亿元，第二产业增加值完成亿元，第三产业增加值完成亿元；分别比上年增长、和。4 郓城城市规划郓城县城市总体规划总体布局结构可归纳为一城，两区，三心，双轴，三带一城：郓城县城两区：西

3、城区与东城区（图中黄色与蓝色区域）三心：老城商贸中心，新行政文化中心；城郊森林公园景观中心。双轴：东门街与西门街之间的公共服务空间轴、以金河路为主的东西向建设发展轴三带：沿郓西沙河、宋金河与郓巨河的条滨河绿带。5、 主要在售项目调研郓城在售楼盘调研项目位置规划情况户型配比户型面积销售情况客群定位首开时间价格销售情况年推出房源盛世华庭临城路东段总共栋；栋层层小高层；栋层高层；小高层：一梯两户；高层：两梯两户；三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫 主力面积：年小高层均价：元；高层均价：元已去化；本次推出套左右；推出余套三室四室高层产品附近县医院职工、学校教师、企业主及周边客群中央悦府五道街，郓城一

4、中附属学校对面占地万方，总建筑面积万方，由栋高层组成；总户数户，三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫五室两厅三卫 主力面积一期已经售罄；二期年开盘开盘均价：元本次开盘推出套，去化；年后推出剩余余套；高层三室四室产品附近学校教师；城区客群;单位；中小企业主世纪华府一中附属小学北侧总户数余套，层小高层组成三室两厅两卫年年底均价：元本次开盘推出余套；去化左右；年推出剩余套三居产品；附近教师；城区客户；乡镇客户；金河一号郓城五道街总户数户；有层高层和层大高层组成；三室两厅两卫四室两厅两卫主力户型：月日开盘预计均价：元本次开盘套；年将推出剩余套乡镇客群；项目周边客群御景湾水浒路与利民路交汇处总户数多户；

5、由层多层和层小高层组成；栋层高层两室两厅一卫；三室两厅一卫；三室两厅两卫主力户型：年元平剩余几十套房源无新推拆迁及周边居民御龙湾水浒路与胜利街交汇处北米小区占地亩，规划建筑面积约万平方米。小区分为南北两个区，涵盖多种业态，包括高层住宅、商业街、大型购物中心、星级酒店、酒店式公寓、幼儿园、会所等。三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫主力户型：年均价元左右项目一期二期已经售罄；年月日三期开盘；已经去化一半以上；年将推出余套高层产品；新城区单位员工周边客群乡镇进城凤凰城东门街与水浒路交汇处西北（御龙湾对面）项目占地面积万，建筑面积万；由高层和小高层组成；三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫主力户型：

6、年均价元项目分三期；一期、二期、三期已经售罄；四期已经开盘，正在销售；交万，总房款优惠万；销售周期：年去化套左右；（包含回迁）年推出剩余四期高层；新城区单位员工周边客群乡镇进城中央首府宋金河以西，盛平路以南占地万平方米，总建筑面积约万平方米，由栋层、栋层花园洋房组成。三室两厅两卫主力户型：年月均价元年月第一次开盘；年月第二次开盘；已售一半左右；年后将推出剩余压轴套房源周边及乡镇进城状元府裕民路南，西门街西，迎宾大道北总用地面积，总建筑面积；规划总户数户；层小高层；两室两厅一卫；三室两厅一卫；主力：年底均价：元项目刚推出，销售余套；年推出余套新一中老师及周边客群乡镇周边枫庭澜湾裕民路西段，郓城新

7、一中斜对过总户数多户；产品有精装公寓；电梯洋房；高层；复式和套别墅；三室两厅一卫；三室两厅两卫公寓：平米洋房高层：复式：别墅：年洋房均价：元；复式均价：元；精装公寓万套，；最近主要推售洋房产品；项目已售约一半以上；年年后将推售剩余的洋房和高层及别墅产品；年项目将推出房源余套中小企业主；城区及周边乡镇郓城主城区及南部城区：郓城城市发展方向是南部城区，政府已经搬迁过去办公，靠近老城区的南部城区已经形成比较成熟的居住群；销售情况：年之前价格在元左右；年底到年整体价格每平米上涨元左右；目前郓城销售最好的楼盘：中央悦府，位置城区偏南部，年一期多户全部售罄；年初，二期开盘；成交均价元；推出套，去化；郓城新

8、政府旁边的两个大盘：御龙湾和凤凰城，销售均价在元平米；年一年平均去化套；其次，盛世华庭，均价元平米；一年去化套以上；郓城北部城区楼盘：北部香墅湾附近主要楼盘帝都花园和金都豪庭，在售均价元元平米；年年后均有新品推出，北部大约推出余套；畅销产品：郓城市场畅销产品多为层小高层，平米三居；预期市场：郓城经济发展水平在菏泽各县区前列；整个城市年开始进行拆迁建设；尚处于地产发展迅速上升时期，市场上在售项目近个，开发量较大，本次重点调研的个项目，据统计年推出楼盘多套；整体市场年推盘量较大，约余套产品；客群认知：郓城购房主体主要是企事业单位员工、中小企业主及拆迁居民；乡镇进城购房群体；由于南部是城市发展主方向

9、，一般主城区有一套房子的，会在南部新城区再购置一套大些的；购房考虑：学区；主要选择：三居产品较多；其它：1、 郓城调研的几个楼盘中，有些楼盘没有预售证就已经进入市场销售，预售证管理并不严格；2、 车位：地下车库和车位，有几个小区可以办理产权证。3、 商业：主城区和南部城区底商价格：万平米；上下两层；唐塔世界商业综合体尚未推出，预计价格临街均价元平米；内街：元平米以内；郓城市场畅销户型小区畅销面积（高层）畅销户型（高层）去化率（高层）中央悦府三室两厅两卫盛世华庭平米三室两厅两卫中央首府三室两厅两卫世纪华府三室两厅两卫御龙湾三室两厅两卫凤凰城三室两厅两卫畅销户型图：中央悦府 平米中央悦府 平米枫庭澜湾 平米盛世华庭 金河一号金河一号