某房地产咨询公司佛山市房地产市场调查.docx

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1、2007世联房地产咨询有限公司佛山市房地产市场调查一、楼市扫描据佛山市房管局信息，2006年禅城总共成交商品住宅8283套，比05年增长20%，成交均价4200元/平方米，比05年增长16%。1月份禅城成交商品住宅598套，成交均价突破4500元。禅城楼市取得开门红，那么本月佛山禅桂地区房地产市场交易到底如何，请看本期各在售项目的扫描结果。二、在售楼盘个案点评本期对汇银奥林匹克花园进行了整体点评，其推货节奏、媒体统计、营销活动统计、新推货量产品分析，销售状况、营销手段、客户来源如何，请见详细点评。三、房产新政国家税务总局1月17日发布了国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的

2、通知，要求各地从2月份起对房地产开发企业清算30%至60%不等的土地增值税。此次清算土地增值税会对房地产市场价格以及佛山楼市造成什么样的影响呢？房产新政帮您解读。四、土地拍卖广州招商地产和香港嘉森国际有限公司强强联合，竞得“一河两岸”南岸地王06H，成交价格9.5亿，楼面地价2068元/平方米；廖创兴企业有限公司以4.76亿元拿下罗村城西占地近400亩的2006-G0271地块。禅桂中心区土地拍卖渐渐被外地大型品牌开发商垄断，将进一步促进禅桂房地产的发展。1、2006年禅城区市场统计根据禅城区房地产交易所公布的商品住宅数据统计，2006年禅城区商品住宅交易再上新台阶，全区商品住宅交易套数828

3、3套，交易面积约96.28万平方米，比05年上升20%，同时06年商品房交易价格月在4200元/平方米，同比05年上升16%。禅城区商品住宅价格继续上升主要原因有：市场供求。06年受市场走势和房地产新政的影响，各个发展商纷纷放缓退货脚步，06年商品住宅预售大幅减少，批准预售面积814472.8平方米，批准预售套数为7007套，而06年实际成交套数8283套，整个市场呈供不应求的局面，这很大程度上导致楼价持续上升。产品结构及地价上涨。06年市场主流产品以高端产品为主，中低档次楼盘在数量上明显不足，这在很大程度上拉升了楼价。再加上06年外地大型品牌开发商相继转战佛山，禅城土地拍卖价格再创新高，许多

4、发展商相继提升在售楼盘的价格。2006年佛山二手楼市呈平稳上升的趋势，禅城区二手房旧城区上涨了10%-15%，部分新城区上涨达20%。2、2007年1月份市场扫描07年1月份，禅城区商品住宅成交598套，同比去年上升达25%，成交均价平稳，突破4500元/平方米。禅城一手楼市取得了可喜的开门红。二手楼市方面，1月份禅城区二手房成交392套，成交均价2279元/平方米，对比上月成交量542套和成交均价2335元/平方米，均有一定幅度的下降。春节前的1个多月，二手房成交一直都比较平淡，由于过节，部分业主急于出售房屋，对价格也愿意稍作让步。但总体而言，佛山二手房的成交均价和一手房相比还有很明显的差距

5、，同时成交量的比例也很小，这意味着佛山二手房未来仍有很大的发展空间。今年二手房应该继续保持平稳的上升趋势。1月份，禅桂大部分楼盘都处于尾货销售或储客阶段，少有大的营销动作。市场相对较平稳。汇银奥林匹克花园汇银奥园，现剩余单位均价在5500元/平方米左右，一期单位基本售完，剩15套左右，销售率达98%。二期单位于2月3日正式公开认筹，本次推货香樟林共140套，包括紫荆苑1、3栋，惠兰苑和桂花苑，面积在95-145平方米之间的两房和三房单位。本次认筹，缴诚意金2万元可以初定房号(一套房可以2个客户认筹)，缴诚意金4万即可确定房号。解筹日期未定，据业务员介绍，均价在5500元/平方米以上。1月1日来

6、接受认购的“汇银第一街”商铺于1月20日正式发售，商铺层高6米，可间隔成上下两层，套内面积面积60-100平方米，实用率高达90%，开发商也以套内面积的发售方式，销售均价达到2万元/平方米(按套内计)，致力打造“内藏黄金”的商业旺铺。目前基本销售完毕，剩余2间铺位。由汇银奥林匹克花园、佛山日报社携手赞助的云南民族大型歌舞剧舞彩云于2月6日-7日在琼花大剧院上演。1月19日，汇银地产举行业主答谢会，以舞彩云门票作为礼物赠送，一场盛大规模的表演也为汇银奥园二期的发售积蓄气势。丽日玫瑰丽日玫瑰，本月均价5700-5900元/平方米。本月成交接近30，到目前为止整体销售率50%；二期共1100多套，已

7、售一年时间，售出80%。1月18日“盛世名城佛山璀璨夜07丽日玫瑰文化升级盛典暨新春联欢晚会”在岭南明珠体育馆举行，丽日玫瑰近2500户业主参加了此次盛会，充分体现了开发商大力营造“人文社区”的决心和能力。对宣传市场口碑也起到了积极的作用。恒福新城恒福新城，二期单位共464套，已售50%左右。现均价5000元/平方米，折扣99折，整个项目价格比二期开盘时上涨200-300元左右，临朝安路单位均价4900元/平方米，升价200元左右，中间南北通透单位均价5200元/平方米，升价300-400元左右。一期07年10月份交楼，而二期将到08年8月份才交楼。世博嘉园世博嘉园一期共168套，已基本售完，

8、现销售二期单位，其中A3-A4栋均价4700-4900元/平方米，A8-A10栋均价5200元/平方米，A11-A12均价5600元/平方米，二期总货量600多套，自06年1月20日发售以来，整体剩余约200套。三期600多套，目前已经施工，预计年中后会推出。另17万平方米的集中商业目前还在规划中，动工还遥遥无期。帝景蓝湾位于禅城区南庄镇南庄二马路与陶博大道交叉路口的帝景蓝湾于2月3日推出80-105平方米的小户型40套，成交价格在2900-3100元/平方米。当日推出单位基本销售一空。目前小户型单位在禅桂地区有很大的稀缺性，销售情况都很好。怡翠馨园怡翠馨园，整体均价4700元/平方米，目前主

9、推单位为一期的最后2栋嘉观苑和嘉馨苑共306套，均价约5300元/平方米左右，目前还有大量剩余，特别是嘉观苑，基本未售出单位。怡翠馨园二期20多万平方米于1月15日同时动工，怡翠馨园二期包括30多栋楼1100多套单位，其中以120-130的单位为主力，产品上将会比一期有所创新，预计二期单位于今年5月份发售。南海颐景园颐景园二期单位现均价4600-4700元/平方米，12月份推出的二期“园林公馆”春雨苑、飞鹭苑共635套。剩余单位货量如下：颐景园楼王单位绿水、暖晴，青莲三座共170套，目前剩余量68套。万科金色家园万科金色家园一期剩余货量63套，剩余单位均价4300元/平方米，一期创新产品73-

10、113“活性HOUSE”加推的3座11层单位，将于今年3月份上市。同时凡2007年1月20日3月12日期间，成功申请加入佛山万客会的新会员或成功推荐新会员加入佛山万客会的万客会原会员，可参加优惠登记活动，在开盘日可享受额外的99折优惠。目前正只是接受咨询登记，还没有收诚意金，收诚意金和开盘时间未定。目前一期剩余房号主要集中在金彩座和金霞座面积相对较大的单位。详细剩余单位如下表：车位，汽车位和摩托车位共698个，目前仅售71个，剩汽车位412个，摩托车位215个。中海万锦豪园该项目目前均价5800元/平方米左右，本月仍在消化06年11月推出的二期首批单位，正在对二期认购的客户进行转定，首批单位尾

11、货不多，大约在30-40套左右。二期加推了金楠街6栋和金楠街8栋，共58套，目前剩余23套。天湖郦都天湖郦都，二期单位均价5800元/平方米。据业务员介绍，二期单位部分在售，部分在认筹，认筹单位交诚意金2万元，价格未定。同时，第一批商铺已经售罄，二批商铺目前还只是接受咨询。整个项目销售动作不明显，有故意压货等待价格上涨，集中爆发的趋势。怡翠玫瑰园怡翠玫瑰园，现均价5600元/平方米，06年12月19日-07年1月18日购买指定单位享受额外98折优惠。2月3起，购买指定单位有一口价优惠。本月成交55套左右。怡翠玫瑰园在营销上主要应用现场旺场小活动。如世界美食品尝，游园系列活动，主要邀请老老业主参

12、加，起到了一定的旺场效果。春节期间将举行新春茶话会，以回馈业主。保利千灯湖一号公馆工程进度在20层左右，该项目在1月20号售楼部正式开放，销售人员进场，接收咨询。2月6日-17日赞助南海花市，在售楼部现场举办“花王”、“菊王”的评选活动。预计今年五一前后正式对外公开发售。雅居乐花园雅居乐现工程进度在：一栋七八层左右、其他正负零阶段，会所在建。首批推出的200-400平方米的别墅单位预计在今年3月份会接受咨询，具体发售时间未定。据了解，整个佛山雅居乐花园今年有近1000套单位推出，其中洋房近800套，别墅200套左右。桂南名都桂南名都自2007年1月1日正式对外发售以来，凭着市场稀缺的小户型产品

13、，销售较快。一期共三栋158套，目前北向二房单位已经售罄，南向三房单位还有少量在售，销售率达到75%左右，均价在4500元/平方米左右。一期单位今年11月即可交楼。二期以及商铺推出时间未定。二、在售楼盘个案点评汇银奥林匹克花园基本资料位置：禅城区湖景路26号(实验小学北面)开发商：佛山奥林匹克花园置业有限公司代理商：广州经纬建筑规划设计：汉森国际设计顾问伯盛设计园林设计：贝尔高国际(香港)有限公司占地面积：10万建筑面积：18万多总户数：34栋小高层、4栋湖岛别墅，共约1000户建筑类型：11-18小高层，3-4层(带电梯)湖岛美墅绿化率：60%容积率：1.8小区配套：6000幼儿园、智能化安

14、居系统、欧韵风情商业街周边配套：佛山市实验小学(拟建)、环湖小学(拟建)华英学校(中学)、佛山新三中、培蕾艺术学校、佛山市第一人民医院、亚洲艺术公园与文华公园、岭南明珠体育馆、季华货仓、怡景鲤鱼门大酒楼、金盏大酒楼、周记酒楼、季华美食长廊。户型：以110-150三房四房单位为主。物业管理费：2元/平方米共19页第11页销售电话：0757-83132888推货节奏汇银奥园共分二期开发，基本上以中轴位界，右边为第一期，左边为第二期(如上图)。目前一期还剩少量尾货，二期首批单位于2月3日正是推出，接受诚意登记。本次推出货量共140套，包括紫荆苑1、3栋，惠兰苑、桂花苑(银杏苑)。2006年4月15日

15、，推出一期第一批单位188套2006年5月26日推出一期第二批单位157套2006年7月30日推出一期第三批单位56套2006年10月1日推出一期第四批单位36套(荷塘美墅，叠拼)2007年2月3日推出二期第一批单位140套产品分析本次推出的产品面积区间集中在110-150平方米，以实用方正的三房和四房为主，与一期相比，在产品户型以及面积区段上都没有大的变化，有与一期相同的跃式创新产品，但没有一期送夹层的产品形式。认筹情况汇银奥园本次二期推货依然采取了认筹的形式，本次2月3日开始认筹，收诚意金2万元可以初步确定房号，一套房最多认2个筹，缴纳诚意金4万元即可确定房号。解筹日未定，据业务员介绍，均

16、价为5500元/平方米左右。这次推货与他以往认筹不定房号再集中开盘的做法有所不同。二期的认筹情况我们将进一步关注。报纸硬广投放统计营销活动统计客户分析客户来源：70%来自禅城，20%桂城，10%其他区域客户类型：私企业主、政府官员、公务员、白领置业目的：绝大部分为自住付款方式：70%按揭，30%一次性客户年龄：30-40岁之间客户家庭结构：多为三口或四口之家选择该项目的主要原因：地段、品牌、户型三、房产新政国家税务总局1月17日发布了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，要求各地从2月份起对房地产开发企业清算30%至60%不等的土地增值税。本次更具操作性的土地增值税政策出台，将会

17、更加深刻的影响未来房地产市场的格局。1、压制市场闲置土地，抑制开发商储地投机心理和囤地行为，土地二级市场的流转速度会加快。2、降低发展商的利润，影响发展商的盈利模式。有助于房地产业健康发展。3、会促进房价进一步上涨。目前佛山还没有出台土地增值税的地方细则，如何保证房源充足，以避免因行业洗牌、投资减少加剧供求紧张，导致价格继续上行，可能比关注开发商利润削减几多，更具现实意义。相关资料1、土地增值税征收的条件已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完

18、毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。2、土地增值税扣除项目金额纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。按照以前颁布的土地增税细则的说明，扣除项目金额=主营业务成本1.2+费用+税金。对扣除项目金额的审核和执行标准，是征收该税的重点。3、土地增值税的计算方法假设土地及建安成本为10000，销售收入为15000。上表中关于增值税应纳税额(14)的计算有如下规定：四、土地拍卖广州招商地产和香港嘉森国际联合以9.5亿元拿下“一河两岸”南岸地王06H地块2月1日，在佛山宾馆万豪殿举行06H地块的拍卖会。06H位于佛山市中心组团新

19、城区(启动区)裕和路以北、天虹路以南、汾江南路以东，由A、B两块地块组成，是新城区(启动区)第一块大规模住宅用地。一、06H地块基本情况地块交易编号位置面积（）用途土地使用强度（按规划净用地面积计算）竞买保证金（万元）土地使用年限总用地面积净用地面积A地块 佛山市中心组团新城区（启动区）天虹路以南、吉庆道以东、吉祥道以西135280106326居住建筑密度20%，容积率1.6，绿地率40%5000住宅70年，商业40年B地块佛山市中心组团新城区（启动区）裕和路以北、吉庆道以东、吉祥道以西13113096429综合用地（居住用地兼容公共设施用地）建筑密度35%，容积率3.0，绿地率25%在拍卖时

20、，对地块容积率做了调整，A地块容积率可以适当提高，但不能超时2.0，以确保临江景观。该地块规划可建总建筑面积为459408.6平方米(不含底下车库，其中地块A可建170121.6平方米、地块B可建289287平方米)。现场参加竞拍的开发商有广州招商地产&香港嘉森国际有限公司、保利华南房地产有限公司、佛山金海投资有限公司三家。本次拍卖没有报密低价，起拍价6.4亿，200万为最小加价幅度，整个拍卖过程比较平静，基本上按照正常的加价幅度进行，最后广州招商地产和香港嘉森国际有限公司以9.5亿元总价，地价312.4万元/亩，折合楼面地价为2068元/平方米拿下该地块。拿下06H后，招商地产继万科、中海、

21、雅居乐、龙光、凯德置地等大品牌开发商之后进驻佛山中心城区，禅桂土地拍卖逐渐被外地大开发商垄断，大开发商带来的高质量产品、管理以及服务将会进一步促进禅桂的房地产的发展。廖创兴企业有限公司以4.76亿元拿下罗村城西2006-G0271地块备受市场关注的南海罗村城西地块村城西地块1月30日在佛山市国土资源局南海分局首层多功能会议厅举行公开拍卖。土地出让底价为38416.05万元，经过47次叫价，最终被手持88号牌的廖创兴企业有限公司以4.76亿元夺得该地块，楼面地价为808元/平方米，比2006年4月拍出的嘉华地块(时代项目)楼面地价略低。该地块位于南海区罗村街道罗村村委会、罗村城西区地段，土地面积256107平方米，土地用途为城镇混合住宅用地，土地使用年限：住宅用地的使用年限为70年、商业用地的使用年限为40年、其他用地的使用年限为50年。廖创兴企业有限公司创立于1970年，主要投资及发展住宅商业地产项目，业务遍及中国香港及中国内地，包括广州、上海等，并于一九七二年成为上巿公司。其后不断投资及发展其他业务，包括投资控股、物业管理及代理、贷款业务、制造磁性材料、股份投资等，其下共有30多间附属公司。