房地产物业公司设备管理工作手册-76DOC.docx

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1、目 录 A/1 1/2 编 号名 称页 码版本/状态生效日期WI/SB-001设备管理组织架构图1A/02005/3/18WI/SB-002设备保修期管理办法1A/02005/9/1WI/SB-003水电过户办理规定1A/02005/3/18WI/SB-004水电过户审批流程1A/02005/3/18WI/SB-005配电房管理规定1A/22005/11/1WI/SB-006水泵房管理规定1A/02005/3/18WI/SB-007电气维修管理规定1A/02005/3/18WI/SB-008临时用电管理规定1A/02005/3/18WI/SB-009设备管理规程13A/12005/9/1WI/

2、SB-010测量设备管理规程4A/02005/3/18WI/SB-011供配电设备设施安全操作规程2A/12005/9/1WI/SB-012供配电设备设施运行管理规程3A/12005/9/1WI/SB-013供配电设备设施维修保养规程2A/12005/9/1WI/SB-014给排水设备设施操作规程1A/12005/9/1WI/SB-015给排水设备设施运行管理规程3A/12005/9/1WI/SB-016给排水设备设施维修保养规程4A/12005/9/1WI/SB-017游泳池设备操作规程1A/02005/3/18WI/SB-018游泳池设备运行管理规程3A/12005/9/1WI/SB-01

3、9游泳池设备维修保养规程4A/12005/9/1WI/SB-020空调维修保养规程1A/02005/3/18WI/SB-021消防系统运行管理规程3A/12005/9/1WI/SB-022消防系统维修保养规程3A/12005/9/1WI/SB-023弱电系统维修规程2A/O2005/3/18WI/SB-024顾客家庭安装/维修规程8A/12005/9/1WI/SB-025周界报警系统维修保养规程2A/12005/9/1WI/SB-026道闸系统维修保养规程1A/O2005/3/18目 录 A/1 2/2编 号名 称页 码版本/状态生效日期WI/SB-027公共设备大的故障维修程序1A/O200

4、5/3/18WI/SB-028设备更新、技术改造程序1A/O2005/3/18WI/SB-029正压风机维修保养规程2A/12005/9/1WI/SB-030楼宇对讲系统维修保养规程1A/02005/3/18WI/SB-031高空碰碰车维修保养规程1A/O2005/9/1WI/SB-032观光车维修保养规程2A/O2005/9/1WI/SB-033电梯运行操作规程2A/02005/9/1WI/SB-034电梯设备维修保养规程4A/02005/9/1WI/SB-035应急灯、安全出口指示灯维修保养规程1A/O2005/9/1WI/SB-O36污水处理系统维修保养规程2A/O2005/9/1WI/

5、SB-037防盗监控系统维修保养规程1A/02005/9/1WI/SB-038管道直饮水系统操作规程3A/O2005/9/1WI/SB-039管道直饮水系统保养规程2A/O2005/9/1WI/SB-040管道直饮水系统工艺流程图1A/02005/9/1WI/SB-041自动洗瓶灌装机操作规程2A/02005/9/1 WI/SB-001设备管理组织架构图 A/0 1/1公司总经理供方公司工程部管理处服务中心WI/SB-002设备保修期管理办法 A/0 1/11.目的规范设备保修期的管理工作。2.适用范围设备保修期的管理。3.程序要点3.1 国务院建设工程质量管理条例规定建设工程的最低保修期限为

6、：3.3.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。3.1.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。3.1.3 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。3.1.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。3.1.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。3.1.6 建设工程设备的保修期，自竣工验收合格之日起计算。保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修期。3.2 物业设备接管时，物业公司、

7、发展商、保修单位三方应就设备保修期保修的内容、范围、期限，管理处维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。保修期內，若保修单位提供的服务难以达到公司标准，适应考评的需要时，保修工作之外的保养内容管理处自己（或委托专业公司）完成。3.3 设备保修期满，物业公司宜委托专业公司对设备进行维护保养，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备维修，管理处应督促保修单位解决。3.4 保修期结束，保修单位结算保修金时，管理处应在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司工程部审核。保修单位不履行保修义务，管

8、理处有权拒绝签字。4.相关文件与记录 无WI/SB-003水电过户办理规定 A/0 1/1 1目的规范水电过户办理的管理工作。2适用范围水电过户办理的管理3程序要点3.1 用电、用水由发展商过户到管理处应满足以下条件：3.1.1 各项政府验收通过，物业接管验收、房屋设备验收合格，计量装置符合要求。3.1.2 工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。3.1.3 居民、商业用水电的分配比例发展商已调整到合理的数值。未调整到合理数值者，已与发展商对多支出的水电费进行补贴事宜达成协议。3.1.4 以住宅为主的小区，发展商已申请办理抄表到户。3.1.5 原用电用水户结清已发生的水电费。3.2

9、水电过户由公司工程部负责审核并办理合同会签手续。管理处应向发展商索要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、水费单提交公司工程部，审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，未经工程部审核管理处不得自行办理。每月底管理处工程班组填写好水电月度抄表记录卡交管理处财务室保存。4相关文件与记录供用电合同供水合同供水合同执行单QR-SB-033水电月度抄表记录卡WI/SB-004水电过户审批流程 A/0 1/1水电过户、抄表到户审批流程开始有问题有问题是否满足过户条件1、政府部门已验收2、已接通正式水电，供电、供水部门已封表3、我司已接管 要求发展商整改有问题管理处向发展商索要用电用水合

10、同及以往水电单，明确用电用水比例是否符合要求，费用是否有问题。 发展商、管理处向供电、供水部门写抄表到户申请，请他们现场检查是否满足抄表到户的条件。 符合抄表到户条件发展商整改，或书面承诺，提供缺陷整改费用，并确定金额。由我司代办。 管理处去供电供水所取用户信息采集表及银行代收水电费合同书，填写公共部分代收水电费合同书在公司工程部办理会签手续盖章，公共部分及小顾客资料报供电供水所。 发展商写过户申请（盖章），管理处与发展商一同抄表，发展商结清以往水电费。管理处执申请、原供电、供水合同、水电费单及空白供电、供水合同、银行代收水电费合同书。到公司工程部办理合同会签手续盖章，到供电供水部门、银行办理

11、过户。管理处与发展商分摊入伙至过户期间水电费。管理处提供此期间的水电抄表记录。 WI/SB-005配电房管理规定 A/2 1/2 1目的确保小区供电系统安全正常运行。2适用范围配电房的管理3程序要点3.1 职责3.1.1 工程技术员负责配电房机电设备管理和值班。3.1.2 停送电由值班人员操作，无关人员禁止进入配电房。3.1.3 值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。3.2 注意事项3.2.1 复杂的倒闸操作，应执行操作票制度、监护制度，严禁两人同时倒闸以操作，免发生错误，高压环进、环出柜严禁操作。3.2.2 操作及检修时应按规定使用电工绝缘鞋、绝缘手套、绝缘工具等。并

12、应填写工作票或按命令执行，其方式有下列三种：第一种工作方式：高压设备上工作需要全部停电或部分停电的；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施的。第二种工作方式：带电作业和在带电设备外壳上工作的；控制盘和低压配电盘、配电箱、电源干线上工作的；二次结线回路上工作的；无需将高压设备停电者，非当值班人员用绝缘棒和电压互感器定相或用钳形电流表测量高压回路的电流工作的。口头或电话命令：第一种和第二种之外的其他工作方式。口头或电话命令，必需清楚正确，值班员应将发令人、负责人及工作任务详细记入操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。3.2.3工作票一式填写两份，一份必须经常保存在工

13、作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按时移交。在无人值班的设备上工作时，第二份工作票由工作许可人收执。一个工作负责人只能发一张工作票。3.2.4工作票上所列的工作地点，以一个电气连接部分为限，如施工设备属于同一电位、位于同一楼层、同时停送电，且不会触及带电导体时，可允许在几个电气连接部分共用一张工作票。在几个电气连接部分上，依次进行不停电的 WI/SB-005配电房管理规定 A/2 2/2 同一类型的工作，可以发给一张工作票。若一个电气连接部分或一个配电装置全部停电，则所有不同地点的工作，可以发给一张工作票、但要详细填明主要工作内容。几个班同时进行工作时，工作票发给一个总的负责人。3

14、.2.5 若至预定时间，一部分工作尚未完成仍须继续工作而不妨碍送电者，在送电前，应按照送电后现场设备带电情况，办理新的工作票，布置好安全措施后方可继续工作。3.2.6工作票的有效时间，以批准的检修期为限。工作票至预定时间，工作尚未完成，应由工作负责人办理延期手续。3.2.7 高低压柜开关状态应作好警示、标识。3.2.8 室内照明、通风保持良好，并经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘， 室内温度控制在40以下，墙壁配挂温度计。3.2.9 建立运行记录，每日巡查、并按规定填写配电房运行记录表，每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，解决不了的问题书面报告公司工程部。3.2.10 配电房内禁

15、止乱拉乱接线路，严禁变压器、空气开关超载运行。3.2.11 保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。3.2.12 保持配电房防鼠网完好，发现破损立即修复。4.相关文件与记录QR-SB-001操作票QR-SB-002配电房运行记录表QR-SB-028工作票WI/SB-006水泵房管理规定 A/0 1/1 1目的确保水泵房的正常运行，以便及时向顾客提供合格的生活用水和消防用水。2适用范围 水泵房的管理3程序要点3.1 值班工程技术员负责对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水，并按规定填写水泵房巡查记录表。3.2 经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水

16、泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵的选择开关应置于自动位置。3.3 生活水泵规定每周至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常启动。3.4 水泵房每周由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。3.5 水池观察口应加盖并上锁，钥匙由指定的工程技术员管理。透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池中。3.6 按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。3.7 保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。4相关文件与记录QR-SB-003水泵房巡查记录表 WI/SB-007电气维修管理规定 A/0 1/1 1目的确保电气设备的正常

17、运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化、规范化、科学化。2适用范围电气维修的管理3程序要点3.1 严格遵守国家电气安全操作规程，工程技术员做到培训后持证上岗，以保证工作万无一失。3.2 供方（或维修人员）对于小区内配置的电气设备，应按计划定期保养及维修，重大电气设备的检修计划，应由工程部把关审查并派专人参加。3.3 维修和保养电气设备时，维修人员应采取相应的安全技术措施，管理处对作业人员应进行安全生产交底和技术交底，防止触电及设备事故的发生。3.4 在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，应有专人监护，至少由两人互相配合进行。操作前应摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标识牌，操

18、作人员应使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。3.5 维修后的电气设备及线路，应经专职人员检查无误并拆除所有的安全措施后，方可投入运行。严禁在处于工作状态的电动机及其附属装置回路上进行工作。4相关文件与记录无WI/SB-008临时用电管理规定 A/0 1/1 1目的确保小区临时用电的电源线路安全和电气设施设备安全运行。2适用范围 临时用电的管理3程序要点3.1 管理处对小区进行重大修缮工程使用的电动设备和电动工具的用电量，应限定在不影响小区供电系统正常运作和供电负荷量允许范围内。维修人员在填报修缮计划时，应同时上报用电设备详细资料，经管理处负责工程管理的客户主任批准后，才能组织施工。3.2 临时用

19、电应符合消防和安全用电要求。3.3 凡进入小区内进行施工的单位和个人使用电动设备、工具及电源线等器材，应符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护开关，配备分线电闸箱和安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插头插座，并在管理处专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。3.4 进入小区的临时施工人员使用的电动设备和工具，应在管理处规定时间内使用，禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响顾客和邻居的正常休息。3.5 管理处专业人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权制止违章电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告管理处，停止施工。4相关文件与记录无WI/SB-009设备

20、管理规程 A/1 1/131目的确保设备设施运行正常，维修、保养规范。2适用范围公司管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。3程序要点3.1 日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。3.2 一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换。对电机进行绝缘摇测。对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）。对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查。对管道、风道局部除锈防腐、刷漆

21、。对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3.3 二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车。对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油。对电气设备全面清洁，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试。对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试。对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆。对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。3.4 中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常

22、运转到下一次修理。3.5 大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。 WI/SB-009设备管理规程 A/1 2/133.6 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，应更新设备，提高和改善技术性能。3.7 事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。3.8 状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。4设备分类根据设备对顾客服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制

23、柜）。级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。级设备：除、级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。5设备管理模式采用计划预修制（三级保养-日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后

24、维修相结合的管理模式。5.1 对于符合磨损规律的、级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表设备保养、中修、大修周期。5.2 对于、级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。5.3 对于级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在级设备保养、检查记录表内。WI/SB-009设备管理规程 A/1 3/136职责6.1 工程部负责设备接管验收，大中修及设备更新改造计划制定、方案审核，各管

25、理处维修人员的调配，工程监督，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审核，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责机电设备维修保养合同的初审，设备缺陷整改，中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续。 6.2 工程部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。6.3 管理处负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及设备维修保养合同委托范围外的一切保养、维修工作，填写设施设备日巡查表，编制保养计划，与供方根据确定设备维修保养合同的分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。7设备前期管理7.1 前期介入设备选型、安装要求等由工程部对有关物业考察后，向发展商提出。政府有关

26、部门的验收，管理处应参与。7.2 设备的接管验收7.2.1 设备的接管验收由工程部代表公司，组织相关人员，组成验收组，会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由公司工程部对地产商办理（验收单的接收人签字处盖物业公司公章）。、级设备由工程部组织相关专业人员及管理处人员一同检验，级设备由管理处检验，填写验收单报工程部复核盖章。验收单盖章后，复印件由发展商、管理处各留一份作为交接凭证。设备技术资料在设备交接验收时，由工程部向发展商收取并办理接收手续。对于发展商尚未移交的资料，由工程部

27、代表公司跟踪收取并填写接管验收移交工程资料清单，全部资料收齐后，在工程部办理清单签字、盖章手续。资料原件由管理处专人保管。 7.2.2 当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前，管理处应向发展商索要原供电合同、供水合同及近期电费、水费单WI/SB-009设备管理规程 A/1 4/13提交公司工程部审核。审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，工程部负责办理供电合同、供水合同、委托银行代收水电费协议书等的对外合同会签手续。7.3 设备的编号设备编号由以下四部分组成：第一部分表示单位的名称：以管理

28、处成立时间先后顺序，用字母表示。当管理处数目超过26个时，用双字母表示。第二部分表示设备的类别：用数字表示。第三部分表示单位设备序号：用数字.表示。第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字、表示。例： D 02 1 ()正丰豪苑 风机 1号风机 级管理设备7.4 设备的建帐7.4.1 管理处给所管辖物业的全部设备进行编号，并填写设备统计表。7.4.2 管理处对所管理的所有设施设备都应建立设备台帐。7.5 设备质量缺陷整改新入伙的管理处，机电设备接管后，由工程部督促设备供应安装单位对设备质量缺陷进行三个月整改，整改达到企业标准后，由工程部验收，通过后，再与供方签订设备维修保养合同。7.6 设备标识

29、管理7.6.1 设备标牌未隐蔽的设备应在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，管理处可要求供方按设备统计表填写设备标示卡，贴在设备上。7.6.2 设备的颜色设备的颜色由各管理处自行统一。7.6.3 设备状态标识重要危险设备的工作状态应标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备应标识。7.6.4 设备标识牌由工程部统一设计。WI/SB-009设备管理规程 A/1 5/138设备使用管理8.1 物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电、停水、操作设备应征得管理处同意。8.2 管理处工程技术员应按国家规范、公司的有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用，确保

30、对顾客服务质量达标。应认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。8.3 管理处工程技术员应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。8.4 重要设备（如变压器等）的投入、报停应经工程部批准。9.设备维修保养管理9.1 计划9.1.1 维修保养计划1）供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处，保养周期、级别应符合本文设备保养、中修、大修周期的规定及合同要求。管理处审核、调整后，与管理处保养范围内的设备保养计划表汇总，于每年12月下旬报工程部审批，审批

31、后的设备保养计划工程部、管理处、专业公司各保留一份。并根据年度保养计划制定二00 年 月设备维修保养计划表。 2）设备中修、大修、更新改造计划由工程部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。 9.1.2 检定计划计量器具检定计划由工程部制定。9.2 实施9.2.1 按有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责设备维修保养合同委托范围内的设备维修保养，可采用供方手册的表格作记录，管理处工程技术员负责合同委托范围外的设备维修保养工作。 9.2.2 发现设备故障（不属于工程技术员负责维修范围内的故障维修），工程技术员应用故障转呈单立即通知供方，供方接到转呈单后，应在半个工作日内WI/S

32、B-009设备管理规程 A/1 6/13给管理处答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处书面说明，承诺修复时间。对于重大维修，工程部应派专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，供方负责人应先填写外委维修保养申请表，维修费用在五百元以下的，由管理处负责人批准维修。维修费用在五百元以上的，经管理处负责人同意，报工程部审核,呈报主管领导批准后，再进行修理。若公司进行发包，由管理处填写外委维修保养申请表按上述程序办理审批。维修费用较高的项目，由工程部组织招标。关键设备发生故障，造成小区停电、停水或严重影响顾客生活（不含重大设备事故），应按应急程序进行

33、抢修。管理处首先应电话通知工程部，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后应按常规程序补办审批手续。9.2.3 设备中修、大修、更新改造工程由评审小组选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由工程部组织有关人员（相关管理处技术人员、工程部工程师或聘请的专业人员）进行工程施工监督。9.3 检查9.3.1 维修保养检查1）工程技术员日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题提交专业公司解决。设备（、级设备）“日常维护保养”计划执行情况由管理处负责人检查。2）设备维修完毕后

34、，应对设备功能进行检定，属、级设备由工程部组织检定并备案。 属级设备由管理处检定，所有设备检定记录管理处都应备案。3）设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由工程部组织验收。9.3.2 设备的检定 有功电能表、无功电能表、水表由煤气表等相关主管监督公司（部门）负责定期检定，管理处应保护好计量表、柜上的铅封，定期对计量表、柜上的数据进行检查，若发现特殊情况应报公司工程部。10设备安全管理10.1 持证上岗与安全检查从事特殊工种作业的员工（电工等），应持有经劳动部门颁发的有效证件上岗， WI/SB-009设备管理规程 A/1 7/13熟识设备的操作规程，了解设备的运行情况。公司工程部每季度对设备安全

35、状况进行检查。10.2 安全事故处理程序当管理处发生设备安全事故后，应立即通知工程班组。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录象。工程班组应组织人员抢修，保证对顾客的服务。事后管理处应向工程部提交设备安全事故报告，工程部根据管理处的报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查分析报告，并提出处理意见。11.设备封存及报废管理11.1 设备封存拟封存的、级设备由管理处报工程部，工程部计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。11.2 设备报废对不能修复或维修后检定不合格的设备，

36、由工程技术员填写设备停用/封存/报废审批表。经管理处负责人同意后，报工程部审核并呈报总经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件（报废件）应在设备维修记录表上写明。报废的设备及报废件，管理处应妥善保管，并统一填写设备停用/封存/报废审批表。 12.组织对供方的控制12.1 供方的选取类 提供零星设备维修的维修方。类 提供设备设施大中修、更新改造工程承包商。12.2 新供方评价零星维修及日常养护须外委由管理处按供方初审记录初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方，列入管理处合格供方名单。当发生设备中修大修、更新改造、缺陷整改、贵重材料采

37、购等项目，应由工程部组织公开招标或议标。除邀约合格的供方参加投标外，还应邀请新供方参加。工程部组织评标小组，负责开标、评标。凡符合供方初审记录初审内容要求者，拟定为合格的供方，填写供方初审记录，由总经理审批通过后，列入合格供方名单。WI/SB-009设备管理规程 A/1 8/1312.3 供方选择由管理处从合格供方中初选23家符合条件者报评审小组审核，评审小组审核后确定一家报总经理批准并办理合同会签手续。中修、大修更新改造等工程由工程部组织公开招标，选定2名拟中标单位报总经理决策，确定中标单位。12.4 供方的评价供方应每年至少进行一次评审。例保、一保、二保工程的供方由管理处进行评价，评审小组

38、审核，评审结果为不合格的供方从管理处合格供方名单上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按维修供方监控评价表进行评价。未发生的条款，不评分，最后计算得分率。得分率85%为合格。合格供方经总经理批准后列入合格供方名单，以备再选用。评价结果为不合格的分包方，经总经理签字后，将从合格供应商名单上去掉。12.5 供方档案工程部应建立并保存设备中修、大修、更新改造工程的合格供方档案，档案内容包括：评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。管理处建立例保、一保、二保工程的合格供方档案，保存所有合格供方的档案备查。12.6 工程质量监督及验收对类供方的日常检查、监督，由管理处进行。管理处应按合同或

39、约定及有关维修标准，对供方是否按维修计划、约定进行维修、予以确认，对照物业公司标准，检查维修质量是否达标。合格则在维修记录上签字。管理处的确认不免除供方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查，发现质量问题，在相关记录中记录并通知管理处。属于供方的问题，由管理处负责监督其整改。大中修、更新改造工程由工程部派有关工程师进行现场监督。工程竣工后，由供方、管理处、工程部共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合，是否满足实际使用功能要求。对工程量进行实测实量。对分部、分项工程按国家有关验评标准进行评定，最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级。按实际需

40、要及有关规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。验收合格后，由三方在工程竣工验收证明签字盖章后，凭工程结算协议书才能结清工程款。 WI/SB-009设备管理规程 A/1 9/1313设备技术档案资料管理13.1 设备技术资料设备技术资料管理按本文7.2条执行，资料的借阅应办理相关手续。13.2 质量记录13.2.1 设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备，由管理处工程技术员填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文9.3.1条执行。管理处工程技术员对所在管理处

41、所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册保存。14设备（机具）的申请、采购、验证、入库建帐14.1 申请根据小区正常运作或维修需要，由管理处填写购置设备申请报告。经管理处负责人同意后，报工程部审核并提出满足使用要求的设备技术指标，然后呈报总经理批准购置。购置的设备，管理处均应建档。14.2 采购采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。14.3 验证对设备（机具）购进后，在合同规定期内，由管理处工程技术员会同有关技术人员验证，填写采购设备验收表。管理处方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均应在采购记录中登记。14.4 对于临时和紧急维修所需物品的采购，工程技术员应做到先验证后使用，加强现场验证，以保证购进物品是需要的合格品。事后应及时补填，填写的采购日期为实际发生日期，并按要求的标识标明。14.5 入库建帐：建帐规定同7.4。 15.设备完好率设备完好率 = 完好设备台数/设备总台数*100%公式中的设备均指、级设备。设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术 WI/SB-009设备管理规程 A/1 10/13性能指标就视为完好。每年年底由管