XX物业设备运行与管理标准手册(XXXX年4月修订).docx

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1、 XX物业服务有限公司设备运行与管理标准手册（2015年4月修订）51目 录前 言1第一章 物业设备管理概述1第二章 消防设备运行与管理7第三章 电梯运行与管理14第四章 给水设备运行与管理22第五章 供电设备运行与管理32第六章 供暖设备运行与管理37第七章 中央空调设备运行与管理43第八章 工程维护管理服务47XX物业服务有限公司前 言物业设备是整个物业的重要组成部分，是维持业主正常工作、生活、学习的重要保证。管理好、运行好、维护好、改造好物业区域内的现有设备，提高设备运行效率和完好率，是物业服务企业运行和管理设备的根本目标。设备运行与管理涉及面比较广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安

2、全使用是物业管理服务的重要内容之一。物业设施设备主要包括电梯、消防设施、供暖与锅炉、中央空调、给排水系统以及强电设备等，是整个物业的核心组成部分。在物业服务活动中，设备运行管理是管理过程中的重要一环，它关系到物业使用价值的体现，是支撑物业管理活动的基础。设备运行不好，不但会直接影响业主的生活质量、生活秩序、工作效率，而且还会影响到物业服务企业的社会声誉，它的重要性和原因就在于：一是物业内部环境是一个相对封闭的人造小环境，小区和大厦建造标准越高，居住办公条件越高尚，与外部环境相对隔离的程度就越大。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运行的依赖性就 越

3、强。其二，设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比重，尤其是大厦的设备运行管理。设备运行管理的好坏，直接关系到业主和租户的利益，同时也关系到物业服务企业的效益。其三，用户（业主、租户）满意程度是评价物业服务企业服务质量和管理 水平的综合尺度，业主满意程度的第一直觉几乎都与设备运行的优劣有关。因此，从物业管理服务活动的功能、效益和质量三个方面，都反映出设备运行管理在物业管理活动 中的重要地位。第一章 物业设备管理概述物业设备管理的内容范围很广，包括：物业设备的基础管理、物业设备的运行管理、物业设备的安全管理、物业设备的维修保养管理等内容。如何搞好物业设备的管理工作呢？本节将从以下三个方面进行阐

4、述。一、物业设备运行的特点和要求支撑物业设备运转的硬件一般由以下几个部分构成：1、各类管、线结构各类管、线结构包括空调管路，给排水管路，消防管路；各类电力母线、干支线；电话、电视、监视线缆；各类通风、排风管路等。管线结构的特点是纵横交错，以隐蔽或半隐蔽的工程结构形式布置。各类管线通过阀门，插接箱，接线架框等结点，构成网络形式，分布在小区内和楼宇的各个层面。如果将物业比作一个生命体，这些网络就是维持生命的供血、呼吸、神经、消化等系统的管线。各类设备的运行都依赖这些管线网络的联系。因此，熟悉物业设备运行的首要一点，就是要去认识、熟悉、把握这些管线网络走向，从各类结点入手，逐步展开、深入。2、各类驱

5、动转换设备各类驱动转换设备包括发电机组、变压器；锅炉、冷水机组、热水器；各类水泵、送、排风机等。由于物业机电设备封闭运行的特点，主要设备不可间断，连续工作，任何一台运转中的设备出现故障，都有可能对整个系统造成重大影响。因而，设备配置一般采用主备方式，但由于各种原因，往往会出现原设计配置不能满足需求，出现备用余量不足的情况，使设备负荷加重，给运行管理造成较大的压力。针对设备不同的备用余量，当备用余量充足时，使主、备设备都保持随时能投入运转的状态，适时调整主、备设备投运时间，是运行管理的要点，当备用余量不足时，充分挖掘每一台设备的潜力。合理调度机组配置，搞好设备保养，严格控制设备负荷，是设备运行管

6、理的重点。熟悉设备，不仅要熟悉设备的结构、原理、工作方式，更应根据物业运作需求负载的变化，了解各类设备负载能力和调配特点，做到物尽其用。3、终端设备终端设备是指直接作用于服务对象的各类器具。如空调风机盘管，用户配电箱，各类照明器具，电视、电话插座，卫生洁具等等。这些设施数量多，分布面广，易损。单台设施的停用不会影响到系统的工作，易使运行管理人员疏忽。但由于这些设施直接为用户使用，是设备运行管理与用户对话的界面，直接反映工作质量和服务效果。运行管理中不能掉以轻心，因“小”失“大”，失去用户的信赖。4、设备运行环境环境是设备运行管理水平的综合表现。由于楼宇内小环境是靠各类设备运行来保证的，它在“制

7、造”环境、提供服务的同时，又受其影响和制约。没有一个丨离足物业各类设备运行的环境条件，如电力、温度、通风、卫生等，就不能够使设备发挥最大效率，甚至不能保证其正常运行。同样，没有一个完善的管理机制，也不可能创造良好的设备运行环境。因此，环境既是设备运行体系的组成部分，又是设备运行体系运行的结果。上述四个部分，构成了设备运行体系的基本框架。要把握物业设备运行的脉搏，必须从这四个部分入手，去了解它，认识它，掌握它。物业设备运行体系是一个庞大的系统，了解熟悉是一个由表及里、由浅入深、由静到动、由知其然进而知其所以然的长期过程。作为物业服务企业保障设备运行管理和操作的每一位员工，都应当把熟悉认识过程当作

8、本职工作的必需部分。对熟悉程度不同的员工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。员工之间，包括管理层和操作层，提倡“能者为师，不耻下问”，要求“互教互学，共同提高”。这样。逐渐使从事设备运行管理的全体员工，对管理对象的认识做到“心中有数，有案可查，有据可依”，使设备运行管理工作建立在扎实的基础上。二、物业设备运行的目标物业设备运行的目标，从物业管理服务行业角度来看，应包括安全性、可靠性、舒适性、经济性四个方面。1、安全性安全是设备运行管理的第一要求，没有安全，就没有一切。设备运行管理的安全目标，一是设备体系运行安全，包括本体、管线、终端、环境的运行安全；二是用户的使用安全，如用电器的

9、接地保护等；三是搮作者的生产安全。保证安全的主要措施有：（1） 思想上高度重视，行动上处处小心。对于管理者，要有一个“婆婆嘴”，不厌其烦，时时提醒；对于操作者，要多一个“小心眼”，步步谨慎。（2） 严格按章办事。规章制度是保证安全的长堤，决不能开口子。违章指挥，违章操作是发生安全事故的主要因素。发现违章的苗头，任何人都有权制止。（3） 定期检测、试验，进行预防性检修、维护。设备运行有自己的规律，应当纳入周期安检的器材或设备，决不能以任何理由拖延或停止周检。对一些未规定周期安检的设备，当运行时间较长时，为防止疲劳损伤形成的安全隐患，应安排进行检验或试验。2、可靠性物业设备运行的可靠性表现在两个方

10、面：一是对服务需求的保障能力；二是应付突发事件的及时性。提高设备运行的可靠性，取决于两基本条件。（1） 设备保障能力。包括设备容量、备用设备容量；设备运行参数的稳定性、可调节性；管线布置的合理程度，以及终端设施的完好率等。（2） 管理能力。良好的管理往往可以弥补设备配置的一些先天缺陷。反之，混乱的管理就可能抑制设备能力，使原本可以满足需求的设备配备感到不足，形成浪费。在设备运行体系已经配置完成，且不易更改的情况下，使设备保障能力得到充分发挥，必须做到“三严”：严格的管理制度；严密的运行计划（包括突发事件应对计划）；严肃的工作作风。3、舒适性从物业管理行业服务性的特点看，舒适性目标是物业设备运行

11、管理必要的目标之一。舒适性是最能体现物业管理行业服务特点的一项目标，也是反映物业管理员工工作细腻性一面的一项指标。舒适性指标包括两个方面：一是指标满足性，即功能满足程度。这是一项硬性指标，靠设备参数的调节来实现。设备参数的调节可以通过自动化仪表和自控系统来实现精确控制，但给定参数的高、低，要靠操作者和管理人员长期探索，认真总结分析才可以得到，这必须要有细腻严实的工作作风方可实现。另一项是感官满足性，即感觉满足程度。这一要求除了考虑服务对象的共性之外，还要考虑服务对象之间的差异，尽可能做到“因人而异”提供高质量的服务。4、经济性物业服务企业在提供服务的同时，必须讲效益。那么，经济性目标必然是设备

12、运行管理的目标之一。经济性目标与以上三个目标相比，是一个收敛性或限制性的目标。经济性对物业设备运行的要求是：必须在满足安全、可靠、适度舒适的前提下实现经济性目标。节省能源是实现经济性目标的主要途径。能源费用是物业设备运行费用的主要部分，节省能源费有两种方式：一是利用能源的可替代性，采用适用的经济的能源；二是省能，因为釆用第一种方式一般需要进行一些工程和设备改造，在物业管理中，工程和设备改造是比较困难的。那么，降低能源费用基本上靠省能方式实现。省能亨两个途径：第一，是减少使用量，这在某些场合和时间是可行的。例如降低照度过高的照明功率；低过高的供暖温度等。但减少使用量与用户需求往往是矛盾的。因此，

13、这个途径有较大的限制。第二，是提高能源利用率。其方法有三：改造设备，提高能源利用效率；合理调节运行方式和运行参数，最大限度的利用能源；减少能源损失。总之，采取一切可行的方法，努力提高能源利用率，是楼宇省能、节省能源费的主要方式。易损零配件和耗材的耐用性。楼宇设备运行时，需要消耗大量的消耗性器材，如灯管、洁具配件、设备易损零配件等。在选择品牌时，耐用性是重要因素。与耐用性相冲突的是价格，从运行总体经济性角度考虑，应对常用易损消耗件的耐用性，价格比进行统计分析，择优采用，减少运行消耗。维保方便。新建、改造设备等工程项目，必须考虑维保方便，以减少维修开支。三、物业设备运行管理要点1、建立和完善物业设

14、备运行标准。由于各种物业之间的差异，各类物业的结构、运行和服务对象都有各自不同的特点，因此就不可能有一种统一的设备运行标准。即使是同样类型的设备，在不同的物业，其运行方式、要求和参数指标都有所不同。因此，根据设备所在物业的特点和服务对象，结合设备本身的技术要求，制定与之相适应的运行标准，是搞好物业设备运行的首要工作。标准的制定是一个动态的，不断完善的过程。随着设备运行、时间的推移，物业服务对象的变动等种种因素的改变，设备运行标准的补充和完善、变动和修订将伴随着设备运行管理的全过程。因此，设备运行管理标准的制订，是以“变”求“不变”。所谓“变”，是指标准修订、完善的动态过程；“不变”，是通过完善

15、标准，贯彻执行标准，实现设备运行管理的目标，使物业设备始终在良好运行的最佳状态不变。2、强调预防性措施。由于物业管理设备运行的连续性特点，各种预防性措施在物业设备运行管理中处于特别重要的地位，包括：（1） 预防性试验；（2） 预防性检修；（3） 突发事件应变方案；（4） 巡检、点检、定检。实现预防性措施的基础是收集整理、归纳和分析各类资料，有针对性的建立各类设备和管线系统的台账，运行、保养、检修记录档案等。对于重要的设备，如冷水机组、锅炉、电梯等，应按单台设备建立运行和检修档案，建立易损零配件资料库，制定更换周期。档案建立后，对于收集的资料应定期进行分析，特别是反映设备状况的运行参数，应建立分

16、析报表制度，以便从设备状态趋势，找出故障隐患，有计划地进行维护检修，避免因故障突发造成停机事故。对于管、线等系统，预防性措施的重点是巡检和点检，定期保养。特别是楼宇管井多，管路器件多，容易疏漏。对于管件或电路分支节点等易发生故障的节点，可逐步建立完善的节点台账，实行“位式”管理，主要内容是：（1） 逐件建立台账，一一对应，有据可查，防止疏漏；（2） 合理制订巡检路线和巡检项目，抓住重点，明确主次；（3） 制定保养周期，分批轮检，不疏不漏；（4） 采用保养合格及期限标贴方法，便于检查。预防性试验制度是设备可靠运行的保障线。预防性试验的对象是涉及安全、重要参数检测的仪表、仪器和器具。对于季节性运行

17、，在运行季节不可停机的连续运行设备，在停运季节维保后，运行季节到来前，应提前进行试运行。楼宇自救设备，如发电机组、送排风机、消防水泵、报警系统等一直处于一级战备状态的设备，必须定期试机。3、做好突发事件处理。在突发事件应变方案中，最重要的是组织方案。由于物业运行后，用于突发事情应变的设备一般来说变动不大，其应对能力受设计限制。突发事件发生时，通信、组织及时是处理好突发事件的最重要保证。在组织措施中，人员培训是基本保证。由于人力是一个可变的资源，同样数量的人力资源，训练有素和毫无准备产生的作用有天壤之别。所以，物业设备运行管理中，有效地处理好突发事件应变是员工考核中最基本的一个项目。4、抓好技术

18、改造由于受物业结构和运行条件限制，技术改造在物业运行管理中的地位不十分突出。但随着科技产品的发展和应用，局部技改是弥补一些物业先天不足的童要方法。特别是控制和监测方式的技术改造，对于提高物业管理整体运行水平将起主要的作用。因此，在物业设备管理中，应大力提倡小改小革，克服物业条件限制，发挥科技进步的作用。5、落实组织措施所有类型的设备运行管理都一样，设备离不开人，人是各项因素中最活跃的因素。在现代自动化程度、智能化程度较高，硬件设施配备完善的物业中，重视人的数量、讲究人数比例已大大降低。强调人的素质，重视人的技术技能，放到管理工作的首位。再先进的设备，没有人会使用，先进的设备只能作为摆设，但由于

19、人的素质高、能够掌握先进的设备，就可以对设备效率的充分发挥起到“催化剂”的作用，量小作用大。因此，无论物业设备现代化水平如何，都决不可以忽视员工思想、技术、技能技巧，重视技术能力，思想建设和组织建设，其中主要的方法是加强员工培训。在现代管理方法中，培训和工作是统一的，工作的过程也是培训的过程，培训是工作中不可分割和缺少的一部分。其中的关键是组织和方式。培训的意义和方式用两句话可概括为：只有经过培训的才是可以上岗的；只有在岗上继续培训的才是合格的。其次是班会。班会是基层管理的最基本、最主要，也是最重要的方式。班会形式可以不拘，内容可以不拘，但不可不开。通过班会可以使潜在矛盾浮现，可以通过交流使其

20、消解。不开班会的班长不是一个合格的班长，不听班会的基层管理者更是一个不合格的管理者。再次是加强调协调是组织措施中管理者发挥其管理艺术的舞台，是组织措施中的润滑剂、凝结剂。协调的方法千变万化，其根本是因时、因地、因人，因各种可以对协调目标产生影响的种种因素而变。第二章 消防设备运行与管理消防设备在物业区域内的地位和作用，一方面是由设备本身决定的，另一方面又是由设备管理决定的。如果没有科学的管理，再好的消防设备也不会发挥作用。如果由于管理不善，不能发挥其消防作用，甚至设备本身遭到损坏，那么，消防设备就谈不上运行与管理。因此，消防设备管理对于充分发挥消防设备的作用，保证消防安全和消防设备的正常运行，

21、提高物业管理服务效益都具有重要的意义。一、消防设备管理的目的1、消防设备管理是设备正常运行的重要保证。消防设备管理的好坏直接影响着设备的装备水平和技术状态。只有通过有效的设备管理，对存在的问题及时处理，才能提高设备效率，保障消防设备的正常运行。2、消防设备管理是提高维修质量的重要保证。消防设备管理水平的高低，直接影响着设备维修时间和维修质量。积极采用现代化管理方法和手段，通过加强现场管理，科学组织，在保证质量的前提下缩短检修时间，对提高设备可开动率，降低维修费用具有重要意义。二、消防设备的配置在物业区域内消防设备一般配置包括：消防水泵、消防定压设备、C02灭火系统、喷淋设备、烟感温感探头、室外

22、消火栓、消防水泵结合器、消防联动监控设备、防火卷帘、消防水箱、加压送风系统、防排烟装置等消防设备。三、消防设备档案建立在管理服务的物业区域内，要对所有安装使用的消防设备建立消防设备管理档案，通过建立档案，使消防设备始终处于监管之中，以确保消防设备保持良好的工作运行状态。建立了消防档案后，方便了物业服务企业对消防设备运行管理，无论是在查阅消防设备技术资料，还是设备原始档案都能方便快捷的了解到所配置消防设备的相关技术参数、运行性能、维护要求等。因此，消防设备档案是物业管理档案中的重要部分。如何建立消防设备档案，应从以下几个方面入手：1、消防档案内容设定。（1） 消防设备档案内容应包括如下：、生产厂

23、家、型号、规格、生产能力、出厂日期、购置日期。、安装位置、施工图。、安装使用说明书，制造合格证。、设备图纸、易损件、备件、附件等清单。、消防设备履历卡片、设备编号、主要规格、安装地点、投产日期、附属设备名称规格、主要操作运行条件、周期和主记录。、检修、维护、保养的内容，周期和记录。、消防设备技术鉴定记录及技术台账。（2） 技术鉴定及技术台账的内容：、主要设备的验证资料。、主要设备技术革新成果汇总表。、设备技术状况汇总表（设备完好率和设备主要缺陷）。、设备检修状况汇总表（大修项目、实际完成项目、计划外项目、计划检修工时、实际完成检修工时、维修费用等)。、设备事故汇总表（事故次数，停机时问、停查损

24、失)。、设备备品备件、材料消耗汇总表。2、消防档案资料分类。消防档案资料主要包括消防设备原始资料档案和设备技术资料档案。（1） 消防设备原始资料档案是在接管物业区域后建立起来的档案。原始资料档案文件主要有：消防设备验收文件（包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证书、订货合同、安装合同等）、消防设备安装图及消防设备使用维护说明等。（2） 消防设备技术资料档案包括设备登记卡、设备台账和设备维修资料档案。3、建立消防设备登记卡与设备台账。（1） 消防设备登记卡：物业服务企业对所管理的消防设备应建立消防设备登记卡。卡内应记录有关消防设备的各项明细资料如：消防设备类别、编号、名称、规格、技术参数、

25、安装位置、建造年份、开始启用时间、维修情况等内容。（2） 消防设备台账：是根据消防设备登记卡，按照消防设备的分类顺序，统一填写在消防设备的登记表上，作为物业服务企业管理消防设备数量及变动数量的台账，从而反映全部消防设备的基本情况，给消防设备的运行管理工作提供方便。定期进行一次清点核对，做到账物相符。4、保存好消防设备运行与维修记录。对消防设备运行与维修记录资料要保存并建立档案妥善管理。消防设备运行与维修资料包括：设备运行情况记录、设备维修记录、设备技术革新资料记录。设备运行记录每月一册，每月统计一次，每年装订一次，并放档案室保存；设备维修记录每月统计一次，每季装订一次，并放档案室保存；设备技术

26、革新资料记录保存于档案室。四、建立消防设备运行制度物业区域内的消防设备运行的好与坏，除了所配置的消防设备故有的瑕疵外，也有人为原因造成的设备出现这样或那样的问题，因此，在消防设备运行的同时，消防制度的建立是必不可少的，这是消防设备运行的前提保障和规范操作人员的行为标准，所以。必须建立消防设备运行管理制度。消防设备运行管理制度要体现在以下几个方面：1、物业服务企业必须配备消防设备管理技术人员，要求既有机电设备管理知。2、识和经验，又要懂消防知识的复合型专业人员。3、泣明确消防设备负责人，责任到人。4、消防监控中心24小时的监管到位。5、消防设备巡视、检查、测试方面的要求。6、消防设备运行操作流程

27、的编排。7、消防设备维护保养的具体方法。8、有关消防设备运行维护记录的管理要求。9、明确巡检周期、项目的具体要求。10、考虑消防设备突发故障的应急方法。通过建立消防设备运行管理制度，使物业区域内的消防设备运行有一个安全的保障措施和消防安全工作到位，确保物业区域内业主、使用人的生命、财产的安全，最终使业主能够安居乐业和安心工作。五、消防设备的系统构成消防设备系统是物业区域内消防安全的重要保障，通常消防设备系统由8个部分组成：1、火突报警系统火灾报警系统由烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、监控系统、火警警铃、消防广播系统等组成。2、消防控制中心。消防控制中心由集中报警器、联动控制柜、消防电梯控

28、制器等组成。当发生火警时，控制中心指挥各项灭火、疏散和救护行动，并直接控制消防泵、送排风设备等。3、消火栓消火栓系统主要由消防泵、管道、阀门、水龙带、喷水枪、消防水泵接合器等组成，是常用的灭火装置。4、自动喷洒灭火系统自动喷洒灭火系统由喷水泵、供水管道、喷头等组成。当火灾使环境温度达到一定的临界值时，该系统就会喷水灭火，是一种有效的灭火系统。5、防排烟系统防排烟系统由防火门、通风管道、排烟风机、正压送风机组成，通过排烟风机抽走烟气，用正压风机强制送入新风。6、安全疏散与防火隔离系统安全疏散与防火隔离系统由安全疏散指示灯、防火门、防火卷帘、水幕等组成，对人员起到安全指示方向作用，对烟和火起到隔离

29、作用。7、灭火器灭火器为较常用的灭火器具，携带方便，对初期火灾灭火效果好，常见灭火器分为泡沫灭火器、干粉灭火器等。8、其他消防设施其他消防设施包括室外消防道路、室外消防管网及消火栓井；对于高层建筑还必须设置避难层，甚至在屋顶设置可供直升机起落的救援平台等。六、消防设备安全检查与维护搞好消防设备的维护检查，尽管这些消防设备可能几十年也不一定会用上一次，但通过对消防设备进行检查维护养护保证其常处在“可用”状态，以防万一，是消防管理的重要工作。怎样才能搞好消防设备的维护检查工作，需要从以下几个方面做起。1、定期对消防设备进行检查维护。定期对消防设施进行检查，以便发现问题，更换破损器材，补充丢失器材，

30、通常2个月一次检查有如下设施：（1） 屋内消火栓，查消防水带是否霉腐。查消火栓接口是否生锈。通过滴油防锈的办法，保证消火栓手柄能够打开。（2） 检查防火门闭门器是否有效，滴油防止生锈卡断。（3） 检查疏散指示标识是否清晰，用手按动试验键，进行断电自亮检查。（4） 检查风阀箱内是否存放杂物。检查风口挡板和风阀箱门是否松脱。（5） 检查消防广播扬声器、手动报警按钮、烟感控测器、消防警铃等是否松脱，如发现问题及时修理紧固。2、定期对消防供水系统进行试验检查（1） 检查消防管道阀门是否全部处在“开”状态，并要求在消防阀门丝口处滴油防锈（2） 检查地下和楼顶的消防水池是否水量足够；（3） 每2个月至少点

31、动一次消防泵，时间以观察水压是否上升为准；（4） 定期给消防果电机轴承加注黄油，防止生镑。保证消防供水系统始终处在“可用”状态。3、定期进行消防电梯功能检查要求每半年进行一次消防电梯迫降试验，迫降以后要求消防电梯能用消防员的专用钥匙打开启用。（1） 定期进行消防功能检查一年一次定期抽样对楼道烟感探测器进行吹烟试验；手动报警按钮报警试验；消火栓手动远程启泵试验，与此同时进行消防广播试音。在吹烟、手动报警及消火栓远程启泵试验的同时，消防监控中心主机显示消防报警地址，防排烟风机联动正常，楼层风阀打开，警铃响起。在进行消防试验时必须事先“公告”通知物业区域内业主，以免引起恐慌。消防功能试验中应检查：（

32、2） 防排烟风机启停是否正常，有无异声、异味，风管有无镑蚀，并及时给风机拖动电机轴承力u注黄油润滑；（3） 检查风阀“开一关”是否灵活，风量是否足够，有无异物阻塞。应定期给风阀联结件处株油防锈。4、发电机维护检查大厦自备发电机主要是具备火灾事故时，市政停电情况下提供电梯、消防泵、公共通道照明、防排烟风机等紧急电源，因此对其定期进行维护性试运行必不可少。一般一个月试运行一次约15分钟，平时保证机油、柴油和冷却水量充足。主要检查项目有：（1） 发电机蓄电池电量是否足够，必要时定期附加充电；（2） 定期更换陈旧的电池液；（3） 经常检查润滑机油的酸碱度、色泽、黏度和杂质量，及时更换陈旧机油；（4）

33、定期检查水格油格，保证循环冷却水路和柴油油管的畅通；（5） 年一次检查化烟部位，清理烟垢，提高发电效率，延长发电机使用寿命。5、消防监控主机的检查通常消防监控主机都有自检查功能，每天检查一次，搜寻系统故障及时排除。保持主机工作环境干燥、环境温度控制在251室温。并经常检查主机附属部件的功能是否正常，如打印机打印功能，计算机地址显示功能和主机自备电源切换功能等是否正常，如发现问题应及时修复或更换故障部件。因为消防监控主机是整个消防报警系统的“心脏”正确使用，精心维护是保证这个“心脏”正常工作的关键。（1） 喷淋系统的试验检查喷淋系统主要用于物业公共区域内自动灭火，当喷淋头在特定的温度以上爆裂时自

34、动喷水灭火并启动喷淋泵。消防管理员通常每半年对喷淋管末端放水试验至启动喷淋泵止。观察记录水压表变化及喷淋泵运行情况。对喷淋系统及管道阀门的维护保养工作与消火栓泵类似。（2） 温感、烟感及防火门检查对烟感和温感及防火分隔卷帘门的试验检查，一般一年一次。烟感译餘采用吹烟的办法，而温感试验最好采用电热吹风，不提倡使用明火燃烧。试验后要求消防主机能显示试验地址并联动分隔区防火卷帘门下降，降到中部时应约有10秒钟停留时间以便区内人员逃生，最后降至底部。这些功能试验必须同时伴有警铃报警声。在卷帘门下降的同时，消防管理员应检查卷帘门下降有无异声，并给门动力传动部件加油润滑及防锈。消防设备的维护检查看似平凡，

35、但它是保证物业区域消防系统正常运行的基础,消防工作人员的工作是保证系统在需要时，能真正启动消防设备保障物业安全。七、消防设备的运行管理在日常的消防设备运行管理过程中，物业服务企业首先是要做好消防设备运行的劳动组织。劳动组织的具体任务要从以下几个方面入手开展工作：1、在合理分工与协作的基础上，合理配置劳动力。根据消防设备的操作技术要求与岗位设置的要求，采取合理的组织形式以提高工作效率主要包括：（1） 定员工作；（2） 作业组的组织；（3） 工作轮班组织。3、建立完善消防设备的管理制度，管理制度是工作的依据与准则，主要包括：（1） 消防设备的安全操作规程；（2） 消防设备的巡检工作制度；（3） 岗

36、位职责；（4） 值班与交接班制度；（5） 记录与报表制度；（6） 报告制度与服务规范等。第三章 电梯运行与管理电梯作为人们日常的垂直运输工具，其安全性能和舒适性能是备受人们的关注，在曰常的电梯运行管理当中如何将电梯运行好、管理好是物业服务企业的工作重点，因为电梯运行管理的好与坏关系到电梯的使用寿命和使用安全，所以规范电梯运行管理工作，是确保电梯良好运行的前提。要运行和管理好电梯，就必须对电梯设备进行全面细致的了解，只有了解和熟悉电梯的功能和具体操作，才能傲好电梯的管理和安全运行,确保业主及有关人员的安全使用。一、电梯分类1、电梯按用途分为（1） 乘客电梯；（2） 载货电梯；（3） 客货电梯；（

37、4） 病床电梯；（5） 住宅电梯；（6） 服务电梯（供图书馆、办公楼、饭店运送图书、文件、食品等，不允许人员进入的电梯)；（7） 观光电梯。2、电梯按速度分为：（1） 低速电梯（lm/s);（2） 快速电梯（2m/s);（3） 兩速电梯（大于2m/s)。3、电梯按拖动方式分为：（1） 交流电梯；（2） 直流电梯。4、电梯按驱动方式分为：（1） 液压式电梯；（2） 螺旋式电梯。5、电梯按操作方式分为：（1） 乘客自己操作电梯；（2） 专门操作员操作电梯。6、电梯按控制方式分为：（1） 手柄搮纵电梯；（2） 按钮控制电梯；（3） 信号控制电梯；（4） 集选控制电梯；（5） 并联控制电梯；（6） 群

38、控电梯。二、电梯的组成电梯一般由机房、井道、轿厢和层站组成。1、机房机房是电样的重要组成部分，是安装曳引机、电气控制柜、限速器的房间。机房一般设置在井道的上方，有足够的空间，通风良好。2、井道井道是为轿厢和对重装置运行而设置的垂直筒体，由顶板、井道壁、底坑和轿厢轨道等组成。3、轿厢轿厢是用来运送乘客或货物的箱体，由于各类电梯的用途不同，轿厢的结构也不一样。客梯轿厢内装饰有各种豪华的轿顶结构及轿壁饰面。4、层站层站是指各楼层用于出入轿厢的地点，层站主要包括层楼显示器、自动厅门开关、手动钥匙开关、厅门呼梯钮、到站钟等。三、电梯运行管理的主要工作在日常的电梯运行管理中，物业服务企业应从以下几个方面开

39、展工作。1、依据电梯生产厂家提供的图纸及相关的技术资料，制定本物业区域内电梯的安全运行和维护保养规章制度和工作程序。2、工作程序包括：值班安排、操作规程、应急处理、日常巡检及保养方案。3、建立电梯技术档案，将电梯的原始技术资料、安装验收资料、检测维修资料进行分类归档，妥善保管。4、熟悉电梯的日常消耗材料的种类及规格，并适当的备置一些常用的消耗品，如照明灯、机油等。5、选择有专业资格证书的专业电梯维护保养公司作为电梯的维护保养单位，并签订维护保养合同，确定维护保养的等级和维护费用。6、安排专人负责电梯的日常巡检和对外联络工作。7、对外联络工作包括：政府技术监督部门对电梯的年检和审验、日常与电梯维

40、保公司的联络工作、获取电梯合格证书等。8、协助配合专业电梯维护保养公司做好电梯的各项运行工作。四、电梯运行安全的预防措施1、制定应急方案针对可能出现的险情制定处理方法，如电梯困人的解困程序、火灾时电梯的迫降程序等。2、建立电梯工作制度和值班制度在电梯内设置摄影头，监控中心一旦发现险情，及时报告工作人员进行处理。3、制定电梯巡查制度按时巡检电梯的使用状况，发现轿厢升降异常、控制柜有异声时应立即处理。4、将电梯应急方案和电梯保养公司的紧急联络电话悬挂在电梯机房或电梯管理人员的办公室内，以便急需。5、电梯管理人员熟记应急处理方案，全面掌握应急措施，在紧急情况下从容应对。6、资料中建议附：应急方案、电

41、梯工作制度、工程值班制度、电梯巡查制度和巡查表格样本等。五、电梯困人的紧急救护步骤1、如乘客被困在电梯内，并有闭路电视及对讲机，则须把电视机镜头移至困人的电梯，观察电梯内的活动情况，详细询问被困者有关情况及通知管理人员到电梯门外及保持联系。2、立即通知电梯保养公司紧急维修站派人释放被困者及修理该电梯，在打电话时必须询问对方姓名及告知有人被困。3、被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请求消防人员协助。4、被救者救出后，须询问：是否有不适，是否需要帮助等；提供姓名、地址、联系电话及到本楼的原因；如被困者不合作或自行离去，则记录备案。5、必须记录事件开始到结束的时间，详细情

42、形及维修人员、消防员、警员、救护人员到达和离去的时间，消防车、警车及救护车车牌号码等。6、必须记录被困者救出的时间或伤员离开时间及查询伤员送往何处医院。六、电梯保养要点1、电梯停驶保养时，首先切断控制电源，以确保安全。2、电梯机房要保持整洁，做到无积灰、无蛛网，地板上无垃圾和灰尘。电梯机房不得堆放杂物和易燃物品，不准闲人进入，不准住人。电梯机房要有明亮的采光，窗玻璃完好无损且光亮清晰，通风良好，并配有必要的消防器材。3、曳引电动机全部外形要擦净，做到无油垢、无黄油，底盘无积油。4、电梯控制屏用吹风机或用漆刷轻掸，要做到无灰尘，磁铁接触开关无锈蚀、无油垢等。如有油垢等时，可用酒精棉花擦净，以防磁

43、铁串电后被粘结吸住不放，造成电动机继续运转。5、各层站厅门及地坎槽要经常清洁，以防门脚阻塞而影响厅门畅通。厅门外要定期擦净，保持整洁卫生。6、电梯检修或保养时必须挂牌，确认轿厢内无乘客后，方可停机.7、在轿厢顶维修和保养时，除了判断故障和调试需要外，禁止快车。工作时必须戴安全帽。8、井底作业时，禁止关闭厅门（厅站留有人监视时除外），厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近。9、井道底坑如有积水，必须首先断电，然后排除。有漏水、渗水情况，一定要修好。同时要将垃圾清除干净，不得堆放杂物，保持底坑整洁，确保电梯有效运行。10、如遇跑水事故时，紧急将电梯提升到最高层，并断电停梯，然后排除险情。11、轿厢

44、内外、顶上、底下均须经常擦净，防止生锈腐蚀。要定期油漆，保持清洁美观。12、电梯所有的转动机件均须加油润滑，要做到定点、定质、定量、定期、定人、确保安全运行。13、维修保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。14、机房、井道因工作需要动火时，必须遵守消防管理规定，指定专人操作和监视，事后清理火种。15、电梯进行维保时，要提前在物业区域内进行公示通知。七、电梯维护保养安全要求1、检修人员作业应穿工作服，高空作业时应系安全带，上下交叉作业应戴安全帽。2、电梯设备的检修应两人以上同时进行，操作人员应有主有辅，带电检修与快车检修应有防范措施和监护人。3、维修养护人员在现场作业时，应

45、通知现场管理人员停止运载乘客或货物，并作相应标记。如在主要入口处置挂“检修停用”，在电梯开关上悬桂“有人工作，禁止合闸”等警告牌。厅门拆下修理时，必须使用高防护栏或红色警告灯。4、检修转动部件和带电部件时，电梯应停止运转，在轿厢顶作业时必须用检修速度运行，并使用机顶检修开关控制开停。5、在轿厢顶工作时，应断开轿厢顶耠修箱的急停开关或安全钳联动开关；在厢内工作时，应断开轿厢操纵盘内的运行电源开关；在底坑作业时，应断开底坑检修按钮箱的急停开关或限速器张紧装置的开关。6、轿厢顶作业时，应将各厅门关好，轿厢顶工作人员不准将身体任何部位伸出护栏。7、严禁作业人员双脚分别跨在厅坎和轿厢内工作，或双脚站在厅

46、坎，身体趴在轿顶工作，禁止从轿厢内跳到井道外。8、底坑作业时应使用36V的低压照明，并随时清理废油、废棉丝等易燃品，禁止吸烟和使用明火。9、维修工作完成后，要收好所有警告牌并锁好电梯操纵控制阀。八、电梯运行管理职责1、工程主管负责检查电梯运行管理工作的实施情况。2、组长负责电梯运行管理工作的组织实施。3、电梯机电维修员具体负责电梯的运行管理。九、电梯运行管理巡检1、日检工作人员每天应对电梯进行例行巡检，检查内容包括电梯的运行状态、存在”那些问题、需要对电梯维护部位、现场处置情况、存在哪些安全隐患等，并对在检查中发现的问题及存在的安全隐患问题及时进行纠正和做相应的处理，并做巡检记录。2、周检物业

47、服务企业安排专人每周应根据电梯运行的实际情况进行全面的检查，除日检内容外，其内容还包括电梯机房设备及电梯井内的钢丝绳使用情况进行检查、业主对电梯的运行意见反馈、工作人员的巡检记录和服务质量，以及安全隐患分析等，并填写周检记录表。3、月检项目经理对电梯的管理服务工作进行全面的检查，重点检查现场管理服务运行效果及过程管理记录，确保电梯运行管理工作执行到位。4、督查物业服务企业安排专人不定期的对电梯运行管理进行突击检查，确保电梯运行管理工作严格按照标准执行。5、检查部位检查的主要部位有：电梯轿厢、电梯机房、电梯井、运行记录等。十、电梯设备的运行监控巡视监控包括以下内容：1、电梯工作人员每天应对电梯的主要部位至少巡视一次。巡视监控的主要内容如下：（1） 曳引电机有无异常噪声或气味，是否温度过高，曳引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动；（2） 减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动；（3） 指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触动作是否正常，有无异常声响；（4） 变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象；（5） 制动器动