XXXX年12月成都房地产市场分析报告_61页.docx

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1、2010年12月成都房地产市场分析报告第一章 商品房市场一、市场特征本月成都市整体市场供应量有所上升，成交量有所回落。本月新增供应量约240.06万，较上月上涨23.95%，较去年同期下降19.37%；成交方面，本月商品房总成交量为250.97万，较上月上涨下降26.20%，较去年同期下降51.90%；本月供求比为1:0.97，整体市场供求比较为平衡；本月成交均价为6949元/，较上月小幅上涨1.98%，与去年同期相比上涨19.48%。成都市2010年12月商品房各类指标变化表二、供求状况较为平衡12月的供求比为1：1.05，整体市场的供求状况较为平衡。本月商品房供应量较上月有所上升，而成交略

2、有下降。三、供应量有所上升本月，成都商品房新增供应量（批准预售）240.06万。其中，商品住宅新增供应201.96万，较上月增加41.75万，环比上涨26.06%；商业用房新增供应量13.09万，较上月减少0.03万，环比下降0.23%；销售型办公用房本月新增供应量为25.01万，本月供应量增加4.66，环比上涨22.90%。本月主城区供应量较上月涨幅较大，新增供应量为103.92 万，环比大幅上涨53.55%。郊区新增供应为10.15万 ，较上月上涨8.06%。四、成交量出现回落本月成都市商品房市场成交量结束了四个月来的涨势，本月成交量为250.97万，环比下降26.20%，较去年同期下降5

3、1.90%。主要成交来自商品住宅，占比为85.29%，成交量为214.05万，环比下降30.91%；商业用房成交15.93万，环比上涨4.73%；销售型办公成交20.96万，环比上涨3.94%。本月主城区与郊区的成交量均有所下降，主城区成交量为99.80 万，较上月下降25.16%；郊区成交量为151.17 万，环比下降26.88%。五、成交价继续走高12月成都市商品房成交价为6949元/，环比上涨1.98%。本月商品住宅成交价为6541元/，较上月下降1.31%；商业类用房成交均价为10034元/，环比上涨9.66%；销售型办公物业成交均价为8767元/，环比上涨5.73%。本月主城区成交均

4、价为8852元/，环比上涨1.04%；郊区成交均价为5693元/，较上月上涨134元/，环比上涨5.41%。第二章 土地市场一、土地市场动态1. “地票”时代悄然而至2011成都楼市平稳为主2011年1月1日起，对于想在成都参拍国有经营性建设用地使用权出让的开发商们而言，光有钱是不够了，还必须首先取得相同面积的建设用地指标作为“入场券”。这张建设用地指标“入场券”，有一个更加通俗的名字“地票”。如果开发商手中没有建设用地指标这张土地市场的门票，就意味着无法继续获得房地产开发的 “粮食”。易居视点：“地票”制度还有可能给成都房地产市场带来一次洗牌，拿地门槛提高后，对于大型房企而言，拿地仍然问题不

5、大；但众多实力不强或者相关资源较少的中小开发商则会遇上麻烦，“地票”制度的设立或将对其生存造成很大的危机。2. 房企抱团拿地频造全国地王 60公司再融资受阻房企抱团拿地全国地王频现。受连续出台的调控政策影响，开发商资金链逐渐收紧，不少计划在2010年实现IPO的房企不得不推迟上市。然而，步步收紧的调控并没有让开发商停止疯狂拿地的举动。日前，全国多个城市又纷纷出现新地王，与之前不同的是，开发商此轮拿地的方式转变为联手拿地。易居视点：新一轮调控未让市场心态发生根本性变化，买家对未来楼价的预期仍高涨，这大大增加了开发商的信心，并借市场调整之机进行土地储备。3. 国土部严打违法炒地行为 土地拍卖价高者

6、得或将改变未完成2010年保障性住房建设用地供应任务的，年底前不得出让大户高档商品住宅用地；招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，要在成交确认书签订后2个工作日内上报国土部和省级国土部门。易居视点：在加大住房用地供应基础上，国土部门重点针对囤地炒地和“高价地”出台措施，并要求各地完善土地招拍挂制度，如果今后各地仍频频出现“地王”和“高价地”，国土部门2011年很可能会出台进一步措施，土地拍卖“价高者得”的游戏规则或将因此改变，地价将趋于平稳，从而斩断房价持续上涨的一个重要支撑。4. 地价堪比房价 8200元/楼面地价再创蓉城新高继“攀成钢”地块问鼎成都新“地王”之后，成

7、都土地市场的战火愈燃愈旺。12月9日，又有5宗土地走上了成都国土局拍卖席。经过一番激烈角逐，位于青羊区青华路成保厂地块被上海天祥投资管理有限公司，以8200元/的楼面地价竞得，从而创下了成都住宅土地拍卖历史最高楼面价；而位于大丰的一号地块，则以500万元/亩价格落槌，刷新了成都区、市、县的土地拍卖最高价。易居视点：种种迹象表明，随着成都城市配套的不断完善，加上成都楼市与国内其它城市相比，并没有出现过暴涨暴落现象，而是一直处于稳步上升阶段。相对健康的成都房地产行业，越来越被国内外开发商看好，并不断涌入成都。5. 南充房企反攻成都勇夺成洛路63亩地在万科、恒大、蓝光争夺四川二线城市翘楚南充的时候，

8、南充企业再次发起了进军成都的号角。继南充明宇进军成都后，今南充新禹在成都土地市场大展拳脚，以1050元/的楼面价夺得龙泉驿区西河镇成洛路以北63亩地。易居视点：一宗位于新津，三宗位于龙泉驿区。新津县国有资产投资经营有限公司，以120万/亩获得新津花源镇柳河村四、九组30亩地，折合楼面地价1000元/亩。四川银河投资以280万/亩获成洛路90亩地，中国水电建设集团以710万/亩天价获得成龙路128亩地。6. 国土部部长：中国建设用地供求矛盾将进一步加大中国国土资源部部长徐绍史7日提出，“十一五”以来，全国每年建设用地需求在1200万亩以上，每年土地利用计划下达的新增建设用地指标只有600万亩左右

9、，缺口50%以上。“十二五”时期(2011-2015年)，中国建设用地供求矛盾还将进一步加大。易居视点：要抓紧完善节约集约用地标准和措施，控制总量、增加流量、盘活存量，形成土地节约集约利用的倒逼机制。按照土地利用总体规划确定的城市建设用地规模和范围，抓紧划定城市开发边界，严格控制城市用地扩张。二、本月土地供应分析1. 本月公告土地概述2010年12月，成都市土地供应量为67宗，总净用地面积约334.76万，合计约5043.98亩。在公告土地中，住宅用地占有19宗，净用地面积约106.85万，合计约1602.7亩；商住混合用地占有21宗，净用地面积约109.15万，合计约1659.76亩；纯商业

10、用地19宗，净用地面积约98.29万，合计约1474.36亩；工业用地8宗，净用地面积约20.48万，合计约307.16亩。受国家调控的影响，开发商疯狂拿地，土地供应明显增多，地王频繁出现。本月土地供应以区域来看，郊县地区土地供应依旧是主体，供应量约3277.46亩，主城区供应量约1766.52亩。本月公告地块分析 地块供应走势分析成都市12月有67宗公告土地，供应土地面积为334.76万。供应量经过10月低迷后，连续两个飙升。本月供应面积同比2009年12月下降23.99%，环比2010年11月上升40.53%。 供应地块结构分析本月共有67宗土地公告，公告土地中商住地块供应宗数为21宗，占

11、总宗数比达到31%，供应土地总净用地面积约为109.15万，合计约1659.76亩；住宅用地占有19宗，净用地面积约106.85万，合计约1602.7亩；纯商业用地19宗，净用地面积约98.29万，合计约1474.36亩；工业用地8宗，净用地面积约20.48万，合计约307.16亩。本月土地供应以商住为主体，供应环比上月大幅度上涨，土地市场持续放量，也再次检验了开发商对成都地产市场的信心。 供应土地区域结构分析12月公告土地以供应区域结构来看，郊县地区仍占主力，主城区供应宗数占比仅为22%。本月新都14地块、工业占9宗，4宗商业和1宗商住地块供应让该区域成为本月土地供应宗数的冠军，主城区土地市

12、场供应量继续上涨。供应土地面积结构12月公告土地中以1-5万土地宗数最多，占到总宗数的45%，公告宗数为30宗；本月没有出现50万以上的地块土地供应。本月公告土地平均单宗规模最小地块约为0.26万，约合3.09亩/宗；本月公告面积最大地块为高新区民乐村1、2组（GX2010-02-17）地块，该地块位于高新区民乐村1、2组，该宗地块净用地面积约3.71万，合计约55.61亩，为商住用地。三、土地成交分析1、成交土地概述12月份共成交了土地51宗，成交土地总净用地面积约为235.71万，合计约3536.39亩，预计未来可上市建筑面积约为596.68万。本月成交土地中体量最大是商住地块，成交了21

13、宗，成交净用地面积约133.71万，合计约2005.58亩；其次为工业地块，共有23宗成交，成交地块净用地面积约80.13万，合计约1202.75亩；商业地块也有7宗供应，面积约21.87万，合计约328.06亩。本月成交土地分布于城东、城西、城中、龙泉、郫县、温江、新都、新津，其中城东成交3宗土地，成交净用地面积约131.2亩，城西成交了3宗土地，成交面积为107亩，城中成交了2宗土地，成交面积为115.2亩，龙泉成交了3宗土地，成交面积约为281.62亩，郫县成交了10宗土地，成交面积约为1137.52亩，温江成交了25宗土地，成交面积约为1249.08亩，新都成交了2宗土地，成交面积约为

14、106.66亩，新津成交了1宗土地，成交面积约为30.77亩。2、成交土地分析 地块成交走势分析12月份成都土地成交宗数为51宗，成交面积约133.71万，成交金额113.71亿元，平均单宗土地成交金额约为2.23亿元/宗。本月土地成交面积环比上月上涨165.56%，成交金额环比上涨19.69%。成都市12月土地成交因11月的供应上涨，面积和价格成交达到了一个新的高度。成交地块用途结构分析本月成交商住混合型地块共有21宗，占到总数的41%，成交面积约为2005.58亩，成交单价均值约为557.83万元/亩，楼面地价均值约为2395元/；纯商业用地，成交7宗，宗数占比为14%，成交面积约为328

15、.06亩，成交单价约为970.75万元/亩，楼面地价均值约为6960元/; 工业用地，成交23宗，宗数占比为10%，成交面积约为1202.75亩，成交单价约为11.33万元/亩，楼面地价均值约为168元/。 成交地块区域分析 本月成交土地分布于城东、城西、城中、龙泉、郫县、温江、新都、新津，其中城东成交3宗土地，成交净用地面积约131.2亩，城西成交了3宗土地，成交面积为107亩，城中成交了2宗土地，成交面积为115.2亩，龙泉成交了3宗土地，成交面积约为281.62亩，郫县成交了10宗土地，成交面积约为1137.52亩，温江成交了25宗土地，成交面积约为1249.08亩，新都成交了2宗土地，

16、成交面积约为106.66亩，新津成交了1宗土地，成交面积约为30.77亩。土地成交量明显上涨，成交宗数随之上涨，分布区域也较上月有明显上涨，本月主城区除城南、城北外，均有地块成交。 成交地块规模分析本月成交土地主要为5-10万区间内，出现了33宗土地成交；本月的平均单宗土地面积约为2.68万，合计约1328亩/宗。 3、地块流标率分析本月无流标地块。4、成交地块溢价率分析12月共有35宗地块以底价成交，占总数的69%。溢价率最高为222.73%，该地块位龙泉驿区大面街办大面西路以西、成龙路以北地块，占地128.4086亩，地块规模较大，竞争对手多，最终成就了其高溢价率。四、热点地块成交分析本月

17、成交的热点地块要属2011年12月31日挂牌成交的锦江区大慈寺片区、东大街9号，该地块位于锦江区大慈寺片区、东大街9号。宗地净用地面积106.1091亩，该地块最终被乾林中国控股有限公司、北京银港房地产开发有限公司联手以20393.93267元/的价格竞得，购置代价为200288万元。1、地块指标分析成国土挂告（2010）26号2、发展前景分析本次成交地块周边土地情况对比表2008年来出让宗地所在周边共成交了1宗住宅用地，成交每亩平均单价为1500万元/亩，楼面地价均价5000元/，本次出让土地的成交价格为1887.566万元/亩，楼面地价为20393.932元/。此区域优势是配套设施齐全。地

18、处市中心，靠近春熙路、香槟广场，交通便利，周围有王府井百货，太平洋百货，伊藤，等配套设施。在该区域在售项目，以华置都汇华庭和朗御项目销售价格来看，平均销售价格20000元/左右，周围的配套设施完善，投资居住价值颇高，房价上涨空间尚大。 成交地块SWOT分析表第三章 住宅市场成交分析一、市场综述12月成都市场成交相对趋于平缓，但供应较上月有所增加。本月商品住宅市场新增供应205.00万，环比上升27.96%，同比下降22.15%；总成交面积214.05万，环比下降30.91%，同比下降55.16%；成交均价方面，成都市商品住宅整体均价略有下降，本月均价为6541元/，环比下跌1.31%，与去年同

19、期相比上涨15.78%，本月主城区量涨价跌，郊区量跌价升；成交金额方面，本月成都整体市场成交金额约140.01亿元，环比下降31.82%，同比下跌48.09%。成都全市2010.11-2010.12商品住宅各类指标变化表二、供求态势从成都市整体市场供求关系来看，本月市场新增供应量有所回升，成交量下跌，整体市场供求比为1：1.04，出现供求趋于平衡局面。三、新增供应上升1. 新增供应量走势分析本月新增住宅新增供应面积为205.00万，计21624套，同比下降22.15%1. 新增供应结构分析 新增供应量区域分析2010.11-2010.12成都市新增供应区域分布对比（面积）如上表所示，本月新增供

20、应环比上升，主要是城南、郫县区域较上月新增较多供应，分别增长308.07%、191.77%；城东、城西区域较上月略有上涨；其他区域供应均下降。本月新增供应占比最多的为郫县，占比20.47%，其次为双流，占比15.69%。 新增供应环域分析2010.11-2010.12成都市新增供应环域分布对比（面积）如上表所示，12月份新增了1环内的商品住宅供应，1环到外环供应都有所上涨，供应主体区域集中在外环外，供应量为114.37万，占本月总供应量的55.79%。 新增供应面积段分析2010.11-2010.12成都市新增供应面积段分布对比（面积）如上表所示，40-90面积段供应为本月供应主力，新增供应1

21、00.35万，占比为48.95%；其次是90-140面积段，新增供应量76.72万，占比37.42%。本月刚需户型供应增加，改善型户型供应下降。 新增供应房型结构分析2010.11-2010.12成都市新增供应房型结构对比（面积）如上表所示，占市场供应主力的为2房产品，新增供应95.95万，市场占比本月为46.81%。仅3室和其他户型产品本月下跌，分别环比下跌19.43%和0.95%。 1. 新增推案项目分析2010.12成都市新增推案项目列表四、成交量大幅下降1. 月度成交走势分析整体市场成交量分析12月成都楼市进入年末销售淡季，总成交214.05万，较上月减少成交面积95.77万，环比下降

22、30.91%，同比下跌55.16%；主城区与郊区成交量对比本月进入2010年年末淡季销售，主城区和郊区的商品住宅成交量均有所下跌，本月主城区成交面积75.23万，较11月减少41.22万，环比下降35.40%。本月近郊区商品住宅成交面积为138.82万，较上月减少54.55万，环比下降28.21%。1. 月度成交结构分析 成交区域分析2010.11-2010.12全市各区域成交面积列表 成交环域分析2010.11-2010.12成都市成交环域分布对比（面积） 成交环域分析2010.11-2010.12成都市成交环域分布对比（面积）本月成交量最大区域集中在外环外，成交量达到127.84万，占比达

23、到59.72%；3环以外是关注度持续增高，合计占比高达83.15%。 成交面积段分析2010.11-2010.12成都市成交面积段分布对比（面积）40-90的刚需户型和90-140的改善型住房本月成交量仍占据前两位，分别为89.67万和86.87万，两者占比达到总成交量的82.47%；本月仅40以下房源增长，其他都大幅下跌。 成交房型分析2010.11-2010.12成都市成交房型分布对比（面积）本月除4房户型成交量上升外，其余户型均下降。其中其他户型成交量下降了36.14%，成交103.66万主要为别墅型户型和5房以上大户型。其次2房产品环比下降了32.53%，为53.91万。 成交均价段分

24、析2010.11-2010.12成都整体市场成交均价段分布对比本月除9000-10000均价段成交面积上涨外，其他各均价段成交面积都环比下跌，主力成交依然集中在4000-5000元/和5000-6000元/段，主要来自郊区项目成交，成交量分别为54.70万和38.84万，占比达到25.55%和18.15%。五、成交均价略有下跌1. 成交均价走势整体市场成交价分析本月楼市成交均价较上月略有下跌，但仍处在一个高位上，本月均价为6541元/，环比下跌1.31%，与去年同期相比上涨15.78%。主城区与郊区成交价对比本月成都市主城区商品住宅成交均价略有下跌，为8366元/，较上月下降186元/，环比下

25、降2.17%；郊区商品住宅成交均价为5552元/，较上月单价上涨82元/，环比上升1.50%。12月成交面积TOP2012月成交均价TOP20成都房地产市场成交备案量虽有所下降，但高端项目成交均价屡创新高。高端楼盘总体呈现均价上涨趋势。六、热点成交区域板块1. 12月热点区域双流、城西双流仍表现强势，本月成交量再次稳居第一。城西区域项目发力，本月有较好的销售成绩，成交量位居第二。1. 12月双流区域成交面积TOP101. 12月城西区域成交面积TOP101. 12月双流区域各板块成交情况从双流区域成交看，华阳板块本月成交成交量达到21.51万，持续稳居第一。该板块成交量最大的为麓山国际社区，成

26、交量为3.71万；其次是南湖国际社区，成交2.63万。2010.12华阳板块项目成交面积Top101. 12月城西区域各板块成交情况从城西区域成交看，光华板块成交量最大，成交9.09万。该板块内的博瑞优品道、兴元华府、清河阳光等项目成交相对较好。2010.12光华板块项目成交面积Top10七、成都市场解析1. 市场回顾从12月月初开始，成都众多楼盘开始陆续推出优惠售房措施，一股岁末促销优惠潮悄然兴起。12月26日，中国人民银行再次宣布上调存款准备金，开发商的资金压力无疑再次加大。今年可谓是名副其实的调控年，经过两次调控后，11月1日起，成都市开始执行预售资金监管制度，11月中旬又出台了一系列调

27、控细则，提出了加强房地产市场监管、严格执行差别化住房信贷政策、严格执行房地产税收政策等措施，加强此前已颁布政策的执行力。这些组合政策的实施，让不少开发商感到较大压力，趁着12月楼市相对平稳，加大了促销力度。12月成都楼市成交相对平缓了些下来，价格也略有下跌。2. 市场预测楼市走势决定于预期，预期决定于政策。如果明年调控保持现有力度，甚至房产税能在部分城市试点的话，房价应该“稳中有调”；而如果调控出现松动，房价不排除出现报复性上涨的可能。 第四章 商业市场一、市场综述正当住宅市场上演着从沸点坠入冰点的一幕幕时。商业地产却持续回暖势头，内资、外资、民资、险资纷纷转向。随着全球经济走出严重的下滑周期

28、，全球办公楼开发活动的中心已经转移到亚洲，据了解和统计，截至2012年，亚洲新竣工的办公楼数量将占全球总量近三分之二。也就是说，即使考虑到中长期内全球诸多发达经济体的金融问题还难消退，亚洲包括中国在内，存在新兴经济体将被证明是富有活力和具备很强适应能力的。正是有多方面因素在内，商业地产已被视为通胀下资金的避风港，不投资，银行里的钱就会贬值，买成房子，还能保值甚至升值。在12月份一个月左右的时间内，成都3个超大型购物中心相继开门营业群光广场、凯丹广场、富力天汇广场，且3个购物广场均为集购物、娱乐、餐饮一体的“ShoppigMall”，而未来一年内备受期待的王府井二店、伊藤洋华堂5店也都将采用MA

29、LL的形式，加上现有的万达广场、SM广场。成都卖场已经从单一的购物时代，迈入了集餐饮、购物、娱乐于一体的MALL时代。二、供求关系12月份成都市整体商业市场供应量为13.13万，成交量为15.93万，供求比为1：1.21，供不应求。本月供应量和上月供应量基本平衡，成交量少有上涨。从上月以来，已经连续两个月供不应求。三、供应量分析整体市场供应量分析12月商业市场新增供应量13.13万，环比增加0.08%，同比减少42.21%。本月商业项目新增供应17个项目。其中住宅底商项目11个，总供应达到6.41万，占总供应的48.82%；办公底商5个，供应量为2.50万，占总供应的19.04%；其余专业市场

30、1个，总供应达到4.22万；占总供应的32.14%.本月商业供应前三分别是专业市场成都双流国际汽车城、住宅底商复地雍湖湾和住宅底商鼎云国际，供应量分别为4.22万、3.12万和1.43万.城郊对比分析本月商业市场的新增供应量13.13万。其中主城区供应面积为7.12万，环比增加70.33%；郊区供应面积为6.00万，环比减少32.89%。四、成交量分析整体市场成交分析2010年12月成都市商业总成交面积15.93万，同比减少35.87%，环比增加4.73%。本月与上月成交面积相差无几，但与去年相比，同比成交面积大幅减少，一是本年度7月份以来，商业成交一直处于强势高位；二是去年年末成交量突然增加

31、。同时说明去年月成交量波动较今年大，成交情况不稳定，商业市场今年较昨年更为稳定。城郊对比分析2010年12月成都市商业总成交面积15.93万。其中主城区总成交量为10.66万，较上月大幅增加136.36%。郊区成交面积5.27万，较上月大幅减少50.75%。 本月成交价格较上月大幅增加，主要是上月主城区成交面积为4.51万，而郊区成交面积为10.70万。而本月主城区成交量为10.66万，郊区成交量为5.27万。主城区成交价格远大于郊区。本月成交价前三位分别是银石广场、正黄金域国际和财富又一城，成交价分别为144285元/、48797元/和41485元/，三项目全为主城区项目。而银石广场和正黄金

32、域国际连续两月占居全市成交价前两位，但是其成交价格较上月相比有所下降。城郊成交价对比12月份成都市商业用房成交均价为10034元/，环比增加9.66%，同比增加21.70%。其中主城区成交均价为14850元/，环比增加9.69%；而郊区成交均价为7652元/，环比增加4.78%。主城区商业项目高价和低价差价较大，因此价格波动较为明显。而郊区价格波动较小，因此郊区商业市场教主城区来说，郊区市场处于起步阶段，未来郊区商业价值不可估量。主城区区域成交价前三位分别是城中、城北和城西，成交价格分别为94889元/、21176元/和12947元/。作为未来新政务、商务中心等多重身份的城南区域成交价格在主城

33、区竟处于末位，因此城南区域商业价值还有较大提升空间。郊区区域成交价前三位分别是郫县、龙泉和温江，成交价格分别为9737元/、9609元/和8138元/。六、个案分析1、项目概况2、区位分析位于成新蒲快速通道九江段南侧，交通便利，辐射西南。占地100亩，计划总投资5亿元，建设周期为两年。3、项目成交 4、商业规划定位于打造立足西南、面向全国的摩托车展销、仓储、交易、物流分拨中心。5、项目未来发展机会项目建成投运后，预计吸引国内外知名摩托车品牌企业300余家，实现年交易量120万辆、年销售收入50亿元以上、年税收30005000万元，将成为西南地区最大的摩托车展销中心。第五章 办公市场一、市场综述

34、12月，又近岁末，二次调控双满月，房地产市场依旧是扑朔迷离，“不限房、不限贷”的商业地产写字楼作为有着更固定投资收益和租金回报率的产品受到更多投资者关注，更多适合投资的写字楼项目陆续上市。事实上，无论是资金回归实体经济曲线影响商务写字楼市场还是直接涌入商业地产市场，写字楼产品都将成为最大收益者之一。回顾成都第三季度，甲级写字楼市场开始放量。由于吸纳量无法与供应量匹配，空置率大幅上升，为租金带来较大的下行压力。净吸纳量有望在第四季度继续保持强劲势头，但是由于供过于求，可能导致空置率上升，租金也面临下行压力。据现在市场来看，2011年上半年的新增供应量较少，可望为市场消化空置办公面积赢得时间。二、

35、供求关系分析2010年12月办公用房市场新增供应量为25.38万，成交量为20.99万。供求比为1：0.83，供大于求。三、供应量分析2010年12月办公用房市场新增供应量为25.38万，环比增加24.72%，同比增加117.29%。本月共新增供应7个项目，其中3个甲级写字楼，且其供应面积占总供应面积的71.59%,12月销售型办公楼新增供应量为甲级写字楼保利中心、昂立大厦和商务公寓索尔龙舟，供应量分别为9.66万、5.70万和4.18万。从本月供应来看，成都写字楼依然集中在主城区，甲级等高端写字楼更不用说，这类写字楼多集中了一些中大型企业甚至世界五百强企业的行政总部或办公总部。郊区写字楼多以

36、商住混合和商务公寓为主，这对一些刚起步、资金少和抗风险能力不强的企业来说郊区写字楼提供了一个很好的环境和平台。四、成交量分析整体市场成交分析2010年12月成都市商业总成交面积15.93万，同比减少35.87%，环比增加4.73%。本月与上月成交面积相差无几，但与去年相比，同比成交面积大幅减少，一是本年度7月份以来，商业成交一直处于强势高位；二是去年年末成交量突然增加。同时说明去年月成交量波动较今年大，成交情况不稳定，商业市场今年较昨年更为稳定。城郊对比分析2010年12月成都市商业总成交面积15.93万。其中主城区总成交量为10.66万，较上月大幅增加136.36%。郊区成交面积5.27万，

37、较上月大幅减少50.75%。五、成交价格分析全市成交价分析本月成都市商业用房成交均价为10034元/，环比增加9.66%，同比增加21.70%。本月成交价格较上月大幅增加，主要是上月主城区成交面积为4.51万，而郊区成交面积为10.70万。而本月主城区成交量为10.66万，郊区成交量为5.27万。主城区成交价格远大于郊区。本月成交价前三位分别是银石广场、正黄金域国际和财富又一城，成交价分别为144285元/、48797元/和41485元/，三项目全为主城区项目。而银石广场和正黄金域国际连续两月占居全市成交价前两位，但是其成交价格较上月相比有所下降。城郊成交价对比12月份成都市商业用房成交均价为

38、10034元/，环比增加9.66%，同比增加21.70%。其中主城区成交均价为14850元/，环比增加9.69%；而郊区成交均价为7652元/，环比增加4.78%。主城区商业项目高价和低价差价较大，因此价格波动较为明显。而郊区价格波动较小，因此郊区商业市场教主城区来说，郊区市场处于起步阶段，未来郊区商业价值不可估量。主城区区域成交价前三位分别是城中、城北和城西，成交价格分别为94889元/、21176元/和12947元/。作为未来新政务、商务中心等多重身份的城南区域成交价格在主城区竟处于末位，因此城南区域商业价值还有较大提升空间。郊区区域成交价前三位分别是郫县、龙泉和温江，成交价格分别为973

39、7元/、9609元/和8138元/。六、个案分析1、项目概况2、项目成交情况3、商业规划位于城市中央广场西侧的新世纪环球中心，由天堂岛海洋乐园与东西南北四周建筑围合而成，由1000余间客房的两座五星级酒店、30万平方米的购物中心、72万平方米的中央商务城和25万平方米的天堂岛海洋乐园等项目组成，集度假、休闲、娱乐、酒店、购物、商务等多重功能于一体，将拥有国际城南最好的商务环境。4、发展趋势从天府广场到新世纪环球中心，天府大道串起成都最密集的甲级写字楼群，这条轴线集中了成都最多的世界500强企业、大企业机构总部和政府企事业单位，商务和政务精英汇聚，是当之无愧的城市中轴。国际城南据守城市中轴核心段

40、，政务中心、科技商务中心、金融后台服务中心三大顶级都会商务核心要素聚集于此。第六章 营销媒体分析一、媒体投放分析1. 媒体市场广告投放综述本月总共对成都商报、华西都市报、先锋居周刊、成都房产报道4家主流媒体所发布的房地产广告进行了投放统计，广告投放总金额约为7654.92万元。楼盘发布数量共233个，投放次数合计651次。易居视点：作为年度最后一月，大多项目开始频繁投入广告，以冲刺年度最后销量，广告投放依然活跃。受众较广（商报和华西）和专业性（居周刊和房产报道）的房产杂志成成为书面广告全部载体。1. 主要平面媒体分析 物业类型分析12月，成都市商品房整体供应充足，住宅类产品供应成交形势良好，广

41、告投入持续增强。其余各物业类型投放力度均有所减弱。易居视点： 12月，供应和成交量继续表现强势，媒体投放量也继续保持强势。作为本年度的最后一月，大多企业媒体投放更有针对性，在消化较快的普通住宅上侧重投入，以在最后机会，冲刺年度销量。区域板块分析易居视点：本月，城南，双流和城西媒体投放量依旧是媒体投放最活跃区域。城西供应高峰期已过，本月媒体投放有所减弱。各区域中，郫县是媒体投放涨幅最大的区域，环比涨幅80.35%。这得力于郫县本月十分活跃的供应，大多广告为新房源入市的前期广告宣传。投放渠道分析易居视点：本月，成都日报、成都晚报继续无房产广告嵌入，媒体投放全部集中在成都商报、华西都市报、先锋居周刊

42、和成都房产报道上。成都商报、华西都市报作为成都本地主流媒体，一直是地产广告投放的主要媒体，本月分别投放4060.68万元和2518.44万元，二者共占广告份额约85.95%，基本上汇聚了成都所有楼盘广告内容；专业性的房产杂志，如房产报道和居周刊等，本月投放显著增强，楼盘广告投放也比较集中。 主要平面媒体分析 知名企业投放点评易居视点：本月，五大开发商媒体投放力度均有所减弱，龙湖和中海更是零投放。华润地产广告投放最大，包含旗下所有在售楼盘，当月成交481套；蓝光地产广告重心放在 “Sofa社区”、“蓝光观岭”和“圣菲蝶漫纪”上；龙湖地产本月虽无广告投放，但成交金额最大，合计520套，旗下“龙湖北

43、城天街”和“龙湖弗莱明戈”是成交的主要楼盘。万科地产本月只为旗下万科魅力之城五期投放广告，共计成交163套；中海旗下城西项目“中海锦城”二期在11月中旬开盘，12月成交持续良好。其次是中海国际社区，也是旗下最主要的成交项目。 平面媒体投放排行榜1） 本月媒体投放金额TOP10易居视点：本月，媒体投放前十强中，位于郫县犀浦的大盘“西江月三期”即将在1月盛大开放，前期广告宣传力度较大，单月投放金额排名第一。除此之外，“海洋中心“、”美年广场“和”绿地圣路易名邸“在12月开盘，中铁塔米亚第三批次房源面世，因此媒体投放相对集中；作为办公项目的 “新世纪环球中心”已在11月亮相，本月广告投放力度依然强势

44、。恒大旗下项目“恒大御景半岛”和“恒大名都“年底优惠幅度加大，广告投放依然较强。 案例篇绿地圣路易名邸营销策略1项目概况表2活动策略绿地圣路易名邸开盘活动1） 项目介绍绿地圣路易名邸位于成都西南方向三环路与绕城高速之间、武侯大道西侧，处在新双楠片区的核心地段。周边布有武侯大道、成双大道、机场高速等快速通道，紧邻未来贯通城市CBD核心区的地铁三号线，交通优势明显。周边生活配套成熟，拥有千盛百货、家乐福、置信未来广场、石室外国语学校、金苹果幼稚园等大型生活配套。随着武侯区政府对武侯新城大力打造的步伐，该板块的区域价值、配套及居住品质将会得到极大的提升，未来的发展潜力不可限量。活动介绍：时间：201

45、0年12月18日地点：绿地圣路易名邸项目售楼部活动主题：绿地圣路易名邸开盘活动活动内容：推案套数：3,4号楼，共150套户型区间：80-120平方米推案价格：价格区间6700-7700/平方米优惠方式：一次性付款优惠1%，缴3万诚意金可抵1万加1%的优惠销售套数：130套2.现场情况：易居视点：作为绿地集团10年在城西又一力作，绿地圣路易名邸依托绿地集团多年来开发城市高尚居住区的丰富经验，致力打造成新双楠的地标性建筑。项目建筑设计沿袭了百年海派建筑的Art-Deco风格，采用成熟、简约的法式立面，恢宏大气、典雅华贵，彰显优雅的海派生活情调。伴随外双楠的配套的不断成熟，区域内升值潜力巨大。3媒体

46、策略 广告投放与成交情况分析投放策略：绿地圣路易名邸项目本月媒体投放共9次，在开盘前频繁广告宣传，全部集中在商报和房产报道。其中商报投放8次，房产报道投放1次。广告主题鲜明，色泽华丽，富有质感，有极强的视觉效果。 平面广告画面广告主题内容：32个造极标准，就在新双楠；极致生活，从此呈现新双楠。12月18日，绿地圣路易名邸炫彩开盘。易居视点：作为绿地集团在城西新双楠的首个项目，绿地圣路易名邸项目再次成为焦点。项目依托绿地集团在成都的良好口碑，在开盘不定期做了大量的广告宣传。单月媒体投124.84万元。开盘当日推出房源150套，成交130套。成交形势良好，市场升值潜力巨大。二、营销分析1、优惠策略分析 12月优惠策略分类及区域分析注：主题优惠：指开发商将自身项目打包提炼出一个主题；价格优惠：指一口价、清盘价形式；组合优惠：多种优惠方式；赠送优惠：指购房送礼包、车位或房子；特价房：指推出限量的优价房；VIP：VIP客户享受的优惠；房交会：房交会期间享受的优惠；排号优惠：排号享受的优惠；开盘优惠：开盘当日享受的额外优惠。易居视点本月共有37个项目涉及优惠，年