XXXX年3月武汉市房地产市场月度报告_40P.docx
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1、 武汉市房地产市场月度报告20113 Wuhan the real estate marketMarch 2011武汉市信达行房地产顾问有限公司 声 明本分析报告所涉及数据均来自相关数据平台、市场调查和信达行数据检测分析平台,报告宗旨在于拨开迷雾直达真实市场,为市场研究提供相关数据分析。其分析内容和结果仅提供参考,不构成任何投资买卖建议。此报告所载的资料、意见及推测反映信达行于最初发报此报告日期当日的判断,可随时更改并保有最终解释权。主办:武汉市信达行地产顾问有限公司市场研究部总监制:彭小军、唐冲元主审:郭长征执行主编:郭起 编辑:郑锐峰、段誉、刘玉华、白矾、郭起、郭长征信达寄语第一章 市场资
2、讯1.1 经济与政策国内(P7-P10)1.2 经济与政策武汉(P10-P13)1.3 武汉楼市动态(P14-P16)1.4 武汉城建规划(P17-P20)第二章 土地市场2.1 挂牌土地情况(P21-P21)2.2 土地出让一览表(P22-P23)、2.3 区域划分(P23-P24)2.4 重点地块(P24-P25)第三章 武汉楼市3.1 月度成交分析(P26-P26)3.2 周度成交分析(P27-P29)3.3 区域成交分析(P30-P31)第四章 区域市场4.1 区域概况(P32-P33)4.2 城建规划(P33-P34)4.3 区域楼市(P32-P36)4.4 典型项目(P36-P40
3、)信达寄语中央政府“控制房地产”决心为何那么大?据21世纪经济报道消息“房地产比抢银行更赚钱,但它坑害了老百姓。”在2月27日的浙江民营经济年度论坛上,华立集团董事局主席汪力成炮轰房地产的“黑洞效应”就像天体物理里的黑洞,可以吞噬一切,地产的暴利吸走了过多的实体经济资金。“热钱围猎地产业,拖累了浙江实体经济。”娃哈哈集团董事长宗庆后也“鼎言”相助。“地产商顺应市场导向提供产品,有什么错?”浙江著名房地产开发企业广厦的董事长则毫不犹豫地针锋相对。房地产一枝独秀“全国房价北京、上海和海南最高,浙江第四。”浙江省社科院2011年浙江经济发展报告披露,2010年浙江省城镇房价每平方米超万元,前5个月消
4、费贷款(以房贷为主)就高达1137.14亿,房贷与商品房销售额比值达78.38%。去年,浙江省房地产开发完成总投资达3030亿元,同比增长34.4%,房地产投资对全省投资增长的贡献率超过45.5%。五年间,房地产销售税收入1568亿元,占全省地税收入比重达21.5%。在2010年公布的浙江省百强民营企业排行榜中,除娃哈哈、华立、吉利等近30家没有涉足房地产开发外,其余70余家企业均染指房地产开发。浙江省社科院研究员王永太说分析,投资实业,要去建厂房,买机器,找工人,搞销售,而且今年砸下几千万,明后年也不一定能收回本钱;相比之下,房地产业挣钱快,省力气,今天投个上千万买下楼盘,几个月后重新转手,
5、白花花的银子就能收进荷包。 “空心化”危机隐现河海大学区域经济研究中心主任刘奇洪指出,由于过度热衷房地产、投资环境欠佳、产业升级缓慢等问题,浙江经济出现了过早衰退。2010年地方GDP总量第一方阵,广东以45473亿稳居榜首,江苏和山东分别为40903.3亿和39416.2亿,浙江27100亿的数字继续拉大差距。而在较低的投资增长中,制造业投资比重相对更低。浙江省委政策研究室副主任郭占恒指出,浙江“十一五”规划中,重大建设产业类项目只有13%,比江苏、山东要低8到10个百分点。“浙江民间资本投资仍显不足,民企户数、注册资本金增加值及净利润等都落后于江苏,发展后劲堪忧。”浙江省工商联研究室主任周
6、冠鑫表示,浙江GDP增速连续10年下滑,区域经济存在资本、产业空心化苗头,已引起浙江省高层关注。“如果我们不能顺应趋势加快发展方式转变,就会被时代抛弃和淘汰。”去年9月,浙江省政府专题会议通过了9大新兴战略性产业专项规划,浙江省长吕祖善如此谆谆告诫。“黑洞效应”吸食实体。企业,把实体企业变成了尸体企业,成了房地产嘴巴里的一块肉。房地产凸显“黑洞效应”,吸食了普通大众的一分一厘,让大众成了房地产胃里的果实,是房地产的奴隶。企业不再创新,不再参与国际化的行业竞争,变得短视。大众不再敢跳槽,不再有创业想法,被地产深深套牢。这样下的,中国经济一步步走向房地产“黑洞”。日化业全军覆灭,日用电器业苦苦支撑
7、,化肥农药业已换帅位,IT服务业已是印度虎独步天下,碳酸饮料业早已易主,你说我们还有什么?日本世界500强,多为私营制造业,中国的多为利用公共资源下的国营基业。这样的企业还有何竞争力?中国崛起指日可待,这云彩过多“日”在何时?房地产是鸦片,一吸食都上瘾,政府也在云里雾里。看看以上的数字,70%的百强企业参与到了“黑洞”里,中央政府不可能坐视不管。这有人会撤出“迪拜地产效应”,应当肯定的是迪拜效应中房地产扮演了主角,成了迪拜神话的创造者。这也不能适用于中国,况且出现了“迪拜金融危机”。这样继续折腾下去,中国500强企业都去做房地产了,中国实业灭亡也就“指日可待”了。所以,针对这次来势凶猛的调控风
8、波,我们应该跳出调控看经济的眼光去观察研判,这样才会把“大局”、“大势”摸清看透,更好的去应对新政,更好的为开发企业服务。房地产调控是宏观经济调控的一个分支,更是核心分支。故在经济转型中是非调不可的,所以决心之大!第一章 市场资讯1.1 经济与政策国内住建部将出台规定 督察开发商乱调容积率3月1日:住建部昨日在汉召开城乡规划工作会,住建部城乡规划司司长孙安军透露,今年住建部将继续会同有关部门,治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题,对自报“零问题”、“零案件”的部分地方将重点督察,建部等部门今年还将出台容积率调整管理规定等一系列规章制度。楚天都市报【信达在线】:政策的完善,法制的健全,
9、会更好的理顺管理房地产市场,也只有这样,房地产市场才会向理性发展。发改委:未来5年保障房覆盖率达20%3月7日:发改委副主任徐宪平表示,未来5年,中国将建设3600万套保障性住房,今年1000万套,明年1000万套,后三年1600万套,使保障性住房的覆盖率达到20%。 亿房网【信达在线】: 保障性住房保障了社会最底层的基本住房需求,对于社会稳定,和谐发展有举足轻重的意义。2010年全国土地收入3万亿 同比增长106.2%3月8日:十一届全国人大四次记者会上,财政部部长谢旭人说:“去年全国国有土地收入是29397亿元,同比增涨106.2%”。此现象主要原因是2010年土地供应规模大幅度提高、土地
10、招拍挂出让比重上升、全国地价总体水平上升以及土地出让收入征管政策调整。 楚天都市报【信达在线】:数字增长的背后,是地方政府对土地财政依赖的最好证据。去土地税收化的一个重要前提是其他税收能上来,目前来看,这一点在四五年之内很难做到,原因很简单,制造型企业都去做房子了。保险公司投身养老社区建设 3月9日:养老产业,在“老龄化趋势”闪耀光环与暗淡现状的映照之下,依旧雾里看花。我们发现,在近年来的“两会”上,支持养老产业发展,成为了一个“高频”提案。来自保险机构和地产公司代表委员们,为“社区养老”模式鼓与呼。这一切的背后,究竟有着怎样的玄机? 二十一世纪经济报道【信达在线】:中国进入老龄化社会,人人都
11、想在此分块蛋糕出来,但地产模式还是有待商榷改良。各地房价调控目标本月公布 限购无取消时间表3月11日:“如果您能想出一个完全的、没有副作用的方案,我用您的!”住建部部长姜伟新这样回应关于限购令户籍歧视的质疑。也表示无限购取消时间表,待市场而定。 北京晨报【信达在线】:限购是一场持久战,打的是心理,更是实力!一个政策肯定也是有利有弊,都不是万能的,所以,在我们的质疑中中国楼市高速前进吧。央行今年第三次上调存款准备金率 3月19日 :中国人民银行宣布,从2011年3月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后,大型金融机构的存款准备金率将提高至20%。此次调整是2011年
12、以来央行第三次上调存准率,也是自去年以来第九次上调。此次冻结银行体系资金3600亿元,减少商业银行净利息收入50亿元左右。 楚天都市报【信达在线】:存款准备金率的持续上调,银行再一次缩紧银根,这对通货膨胀和物价上涨有一定的抑制左右。同时银行此举还限制了贷款购房者的购买能力,房地产开放商的资金链也将受到影响。商品房明码标价 二手房首次纳入3月22日:国家发改委发布商品房销售明码标价规定,明令商品房销售要明码标价,实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。该规定
13、将于5月1日起正式执行。 大楚网【信达在线】:这是国家发改委首次在全国范围内明确商品房须“明码标价”,此前商品房“一天一价”甚至“一天几价”的局面,有望被遏制。此规定出台后,江西一房产商私自哄抬房价罚款50万 国务院:坚定不移搞好房地产市场调控3月24日:中国政府网今日发布了“国务院关于落实政府工作报告重点工作部门分工的意见”,其中列出了包括进一步扩大内需特别是居民消费需求、坚定不移地搞好房地产市场调控等11类57条意见。意见中指出由住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、监察部、人民银行、税务总局、银监会等负责。 中国政府网【信达在线】:这可以看做是中央政府的对调控表态,若楼市下行通
14、道受到阻碍的话,政府会再次出台更狠的政策来调控楼市。3月CPI或”破五“央行欲再度加息3月30日:稳定物价是今年政府工作的首要任务,左右着宏观调控的阶段性动向。分析人士认为,3月CPI涨幅再度突破5%的可能性相当大,在“负利率”仍较明显的情况下,加息窗口可能随之再度开启,而4月和年中将成为加息敏感窗口。 中国证劵报【信达在线】:4月楼市价格若再坚挺,加息的可能性就特别大,稳定物是一方面。这次地方调控目标限涨不限跌,行政手段已失效大半,控制市场供给资金链是必选。1.2 经济与政策武汉“先税后证”商铺热或有所降温 3月2日:市地税局、房管局通知,自3月1日起,单位转让二手房,个人转让商铺、写字楼,
15、严格执行“先税后证”。土地增值税“先预征,后清算”,普通住宅为1.5%,非普通住宅为3%,商铺、写字楼为5%。 楚天都市报【信达在线】:住宅市场的调控催生商业地产热,“先税后证”的政策在一定程度上增加投资商业地产的成本,投资客也要三思而后行了。武汉房管部门:5类情况不限购 3月3日:限购令出台一来,有很多疑问,近期权威部门回复5类情况不限购。具体有:1、子女满18岁 可另算一户。2、农村住房不算套数。3、纳税证明不限时间。4、集体户口大学生视为本市居民。5、继承、还建不需查套数。 武汉晚报 【信达在线】:自限购一来,也有很多问题都产生疑问。此次,权威部门发布解答更好为广大市民解决切实问题,但也
16、会为炒房客规避政策支了招。房间分割出租至少要罚5000元3月5日:武汉市将正式实施武汉市房屋租赁管理办法(以下简称办法)。办法规定,房屋出租户出租房屋必须登记备案,如果将房间分隔成多个小间出租,将会受到严厉处罚。签合同30日内,须登记备案。楚天都市报【信达在线】:楼市调控了,租赁市场火爆了。此政策是很好规范租赁市场,但执行起来,难度很大!取消毛坯房 5年内全装修房比例将达30%3月8日:武汉房地产开发企业协会透露,鉴于二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民问题,“十二五”期间,武汉市将全面推广全装修房,以逐步取消毛坯房。 楚天都市报【信达在线】:目前美国、日本等发达国家住宅建设已实现产业化,市场上
17、出售的基本上都是全装修房,但在中国还有很长的路要走。 “汉九条”出炉3月10日:已拥有1套住房的本市户籍居民家庭,在购买第二套房时按“首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”政策执行,“汉九条”细则应声落地。 亿房网【信达在线】:楼市调控显累加效应,接踵而至的汉版“国八条“又给楼市夹道紧箍咒,会导致消费者继续观望。武汉居住证制度15日正式实施3月11日:汉版居住证出炉了。与过去暂住证不同,居住证是一张蓝色卡片。对外来人员而言,它是一张“绿卡”,能享受市民待遇外,还能当电子钱包进行小额支付,也能当“一卡通”乘坐公交、轻轨和轮渡。 长江商报【信达在线】:从暂住证到居住证,只有一字之
18、差,但是居住证却享有十项市民待遇,这是武汉城市化的进步。其背后深层含义是,在城市“大”化后,需要“人”来支撑,外地人大量的停留下来会给城市发展建设注入新的活力动力。武汉房价目标:涨幅低于GDP和居民收入增速3月29日:赶在“大限”之前武汉公布调控目标:2011年武汉的新建住房价格增幅,低于全市年度生产总值(GDP)和居民人均可支配收入的增长水平(两者取较低的水平) 按政府工作报告,今年武汉经济社会发展的主要预期目标,是地区生产总值增长12%以上。 大楚网【信达在线】:真是见证了什么是“上有政策,下有对策”了,官场的文字“艺术”发挥的淋漓尽致,此次调控目标仅是一场数字游戏而已。商品房中按比例配建
19、公租房3月29日: 湖北省政府办公厅下发关于加快发展公共租赁住房的意见。根据该意见,为筹集房源,我省计划在商品住房建设中,按建设规模的5%到10%的比例配建公共租赁住房。 楚天都市报【信达在线】:公租房投资大、周期长、效益低。政府把这种负担转嫁在房地产开发企业身上,可谓一石二鸟(一是包袱、二是调控楼市)。1.3 武汉楼市动调查显示:投资者转购商铺3月1日:在限购令、国八条出台的背景下,网友是如何看待武汉的商业地产市场呢?调查数据显示:55.3%的网友表示在楼市调控背景下,会选择从投资住宅转向投资商业地产。 亿房网【信达在线】:商品房受到限购,很多投资者转战商铺,使得商铺一时风生水起。限购一周,
20、二手房市“全城扯皮”3月1日:自武汉开始执行新版限购令,二手房市和郊区全部被纳入限购范围。限购一周以来,围绕因限购而导致二手房无法交易的纠纷不断,有中介老总笑称“全城扯皮”。不过法律人士表示,限购导致交易搁浅可协商解约。亿房网 【信达在线】:政策出台后,会存在很多所涉及不到的问题,故纠纷很多,这个也在预测和正常范围之内。调控下有价无市 2月武汉新房成交量降一半3月2日:某市场研究中心的初步统计数据显示,虽2月份城区房价仍维持在7000元每平米的水平,但武汉全市新房成交约为5000余套,仅为1月份的一半,楼市调控下的“有价无市”局面已初步显现。 武汉晚报【信达在线】:楼市价格坚挺,成交量上与去年
21、同期水平相比下降很大,这就看房地产开发企业的“存粮”有多少了。本月33个楼盘上市 房企突围主打“刚需”牌3月3日: 联系江城多家房企了解到,本月将有33个楼盘开盘。有趣的是,限购之下房企寻求突围,不约而同选择打“刚需”牌。 楚天都市报【信达在线】:风暴来临,不是去逃避和发牢骚,“刚需”一直是楼市销售的主力军,他们受调控影响相对有限,所以如何抓住这部分客群是每个销售公司要做的一课。“限购令”促房产中介行业“洗牌”3月9日: 记者昨日从武汉房地产中介协会召开的研讨会上获悉,“限购令”等楼市新政持续严厉调控之下,我市房产中介行业开始“洗牌”,小中介陆续关门,大中介扩张抢占市场。 长江日报武汉新商铺最
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