XXXX年3月贵阳房地产市场分析报告19P.docx

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1、2011年3月贵阳房地产市场分析报告市场表现：商品住宅供求增长，成交均价出现结构性微跌CRIC中国决策咨询系统显示，2011年3月，贵阳市新建商品住宅供求比为1：1.08，较上月供求比明显缩小；商品住宅供应面积为56.62万平方米，环比大幅增加1413.9%；成交面积为60.95万平方米，环比大幅增加102.49%；商品住宅成交均价为4718元/平方米，环比略微跌7.56%。贵阳限购令、房贷收紧、加息等调控对于贵阳楼市的影响程度有多大？种种疑虑使得对市场较为敏感的改善需求购房者放缓购买的计划，同时也使得部分刚性需求寄望于楼盘降价促销，在合理的价位购入房产；持币观望的气氛逐渐在贵阳市场蔓延，市场

2、成交带动力有所削弱，导致成交量有出现回落的趋势。企业目前以观望为主，无明显打折、降价举措，各大房企当前的资金链尚不存在问题，对未来市场依然是谨慎而乐观的。但在平面媒体的投放力度上有所加大，推广述求主要集中在产品介绍、优惠活动等，而从实际成交价格来看，并未出现大幅降价态势。市场走势预测：调控周期较长，未来楼市压力较大目前通胀压力依然较大，人民币对外持续升值，吸引国外热钱不断涌入，整体来看市场上资金流动性依然旺盛，货币紧缩政策或将长期持续，未来楼市面临压力较大。预计本轮调控时间或将持续至2012年初，甚至更长。在调控期间，由于一二线城市是政策调控的火力集中点，作为三线城市的贵阳短期内市场走势向好，

3、但可能会透支未来城市的发展潜力，且随着大型房企的进入势必在一定程度上拉动贵阳地价。另外，目前政策对准住宅市场调控，商办类物业短期内会出现向好行情，但由于近几年商办的土地出让和建设力度较大，长期来看，会趋于饱和。数字楼市n 商品房市场供求比： 1： 1.12新增供应面积： 60.58万平方米成交面积： 68.11万平方米成交均价： 5509元/平方米n 商品住宅市场供求比： 1： 1.08新增供应面积： 56.62万平方米成交面积： 60.95万平方米成交均价： 4718元/平方米n 办公市场供求比： 0新增供应面积：0万平方米成交面积： 1.82万平方米成交均价： 8742元/平方米n 商业市

4、场供求比： 1：1.35 新增供应面积： 3.96万平方米成交面积： 5.34万平方米成交均价：13444元/平方米第一章、商品房市场一、商品房概述2011年3月贵阳新建商品房供求比为1：1.12，供需平衡，供略小于求。2011年3月贵阳新建商品房供应量为60.58万平方米，环比上扬1519.79%。2011年3月贵阳新建商品房成交面积为68.11万平方米，环比上涨109.7%。2011年3月贵阳新建商品房成交均价为5509元/平方米，环比下跌2.06%。二、商品房供求比分析2011年3月贵阳新建商品房供求比为1：1.12，供需平衡，供略小于求。3月份，贵阳房地产市场供应成交同时出现上扬态势，

5、供应量更是大幅上升，成交量经历春节淡季后，也迅速上扬，市场供需矛盾基本平衡。（图1 ）三、商品房供应量分析1.供应环比大幅上扬2011年3月贵阳新建商品房供应量为60.58万平方米，环比上扬1519.79%，同比下跌17.62%；本月商品房新增供应绝大部分来自商品住宅，商品住宅供应量为56.62万平方米，环比上扬1413.9%，同比下跌19.41%；商业供应量为3.96万平方米；无办公供应。（图2 ）2.各区域供应量环比大幅下跌2011年3月贵阳市整体市场供应量大幅度上扬，各个区域的供应量（除花溪、白云区没有供应外）有不同程度上扬，其中，金阳新区本月供应量为30.58万平方米，区域本月多个项目

6、集中推货，出现井喷，位于区域供应的第一位。（图3）四、商品房成交量分析1.成交量环比大幅上扬2011年3月贵阳新建商品房成交面积为68.11万平方米，环比上涨109.7%，同比上涨10.12%。3月份贵阳市成交量出现涨势。主要原因是走出春节销售淡季，各大楼盘出现前期认购客户集中备案的情况。（图4 ）2.各区域成交量下滑2011年3月各区域新建商品房的成交面积都有不同程度上扬。其中，成交量上涨最严重的是金阳新区。金阳新区成交面积3月达32.42万平方米，环比2月涨幅达到141.04%，成为本月成交量环比涨幅最大的区域。（图5 ）五、商品房成交均价分析1.商品房价格环比小幅上涨2011年3月贵阳新

7、建商品房成交均价为5509元/平方米，环比下跌2.06%。由于二次调控的深化，市场观望情绪高涨，但开发企业就目前而言，并未出现较大幅度的降价促销，近期价格的下滑主要是由于中天会展城前期团购低价房源集中备案所致。（图6）2.各区域成交均价涨跌互现2011年3月份贵阳商品房市场整体成交均价小幅下跌，个别区域则出现上涨态势，其中，金阳新区本月成交均价为5222元/平方米，环比上涨了12.11%，白云区本月成交均价为4480元/平方米，环比上涨了5.71%；而其余各区出现不同程度的跌势。（图7 ）第二章、土地市场一、土地资讯 国土部：全面落实限房价竞地价国土部发布通知，要求市县国土资源行政主管部门在供

8、应商品住房用地前，要按照本地区向社会公布的年度新建住房价格控制目标，以及拟供地所在区域的房价地价水平，合理确定出让底价的控制区间。易居观点：这一做法即去年北京出台的“限房价、竞地价”措施，其既能让地王难再出现，又可以改变市场追高的预期，最终调控结果要看各地方的落实情况而定。目前各知名房企纷纷涌入三、四线城市，在一定程度上或将拉高这些地区的地价。二、本月公告土地分析2011年3月贵阳全市土地公告地块为11块，较上月减少3块，供应总面积约为187.43万平方米，较上月呈现上涨趋势。从公告地块的用途来看，本月供应土地均为商办住性质。从区域来看，本月供应土地均为南明区五里冲片区地块。（图8 ）1.公告

9、地块用途结构分析3月，贵阳全市土地公告地块为11块，地块主要的用途为住宅、商办综合用地。（图9）2.公告地块区域结构分析3月，贵阳公告地块分布区域集中在南明区五里冲片区，近期该片区将进行棚户区改造工程，本月共出让的11幅地块均位于该片区。（图10）三、本月成交土地分析2011年3月，贵阳市共有13块公告土地成交，较上月大幅增加，增幅400。土地成交总面积达到164.36万平方米，较上月有大幅度上升。3月在经历系列楼市调控之下，开发商的拿地热情并未减退，保利、中天、中铁、中渝等知名房企纷纷在贵阳拿地，近期贵阳土地市场呈现出供需两旺的局面。（图11 ）1.成交用途分析3月，贵阳市土地用途集中为住宅

10、用地、商住综合用地，其中综合用地占比62，住宅用地占比约为23，商服用地占比为15%。工业用地本月没有成交。（图12 ）2.成交结构分析3月，贵阳市土地成交分布的区域较为广泛，除小河区没有供应外，其余各区均有土地成交；其中云岩成交量最大，占比超过总成交量的46%。（图1 3）第三章、商品住宅市场一、市场综述2011年3月，贵阳市新建商品住宅市场呈现出“量涨价跌”的局面，受“限购令”及加息的影响，目前市场观望气氛浓厚，走出春节淡季后，楼市在多个大盘集中备案的拉动下呈现较大涨幅，但价格并未松动，3月均价的下滑主要是由于中天会展城前期团购房源备案所致。3月，贵阳市新建商品住宅供求比为1：1.08，较

11、上月供求比明显缩小。3月，贵阳市新建商品住宅供应面积为56.62万平方米，环比大幅上升1413.9%。3月，贵阳新建商品住宅成交面积为60.95万平方米，环比大幅上升102.49%。3月，贵阳新建商品住宅成交均价为4718元/平方米，环比略微下降7.56%。二、供求关系分析2011年3月，贵阳市新建商品住宅供求比为1：1.08，较上月供求比明显缩小。本月受大盘影响，贵阳市新建商品住宅供应量与成交量均出现大幅上升，从而导致市场供求紧张的局面稍有缓解，供供求基本平衡。（图1 4）三、供应量分析1.供应总量分析1.1供应面积纵向比较3月，贵阳市新建商品住宅供应面积为56.62万平方米，环比大幅上升1

12、413.9%。出现这种情况，其原因有二：一、经过2月春节淡季后，供应开始出现增加；二、由于各项宏观调控的制约，使得市场后市看淡，因此开发企业选择增加推案，促使成交。（图15 ）2.新增供应数据分析3月新增供应项目有8个，较上月增加7个，从各区域来看，供应主要集中在金阳新区、云岩区及小河区；3月新增供应产品中，以三房为主，占总供应量的68%；新增供应产品面积主要集中在90-130之间。四、成交量分析1.成交面积纵向比较3月，贵阳新建商品住宅成交面积为60.95万平方米，环比大幅上升102.49%。在国家和地方接连出台打击楼市投机的政策之下，贵阳楼市在2月春节淡季跌到谷底。但进入三月在大盘的拉动下

13、，销量上涨明显。本月的市场反映出多项政策陆续出台后，叠加效应显著，尤以三套房停贷和限购令的影响较大。限购令之后成交量下滑明显，开发商不再急于推货，多次置业者和部分投资客受制于政策限制而无法入市，成交项目以刚需楼盘为主。（图16 ）2.成交面积横向比较3月，贵阳市商品住宅成交依然主要来自金阳新区、云岩区、南明区，是构成贵阳市成交的主力区域。这三个区域的成交量占市场总成交量的79.74%。本月各区域的住宅成交量较上月均有增加，其中金阳新区的环比增长幅度最大，达到117.8%。（图17 ）3.成交数据分析3月贵阳商品住宅成交户型中，以二、三房单位为主，占总成交的85%，成交面积主要集中在110-15

14、0平方米面积段，占总成交的45%。成交总价主要集中在30-60万元价位区段，占成交总量的61%。五、成交均价分析1.成交均价纵向比较3月，贵阳新建商品住宅成交均价为4718元/平方米，环比略微下降7.56%。本月住宅市场价格出现小幅下滑，是受中天会展城前期团购房源备案和限购令出台后市中心高端房源受限所致。就目前贵阳楼市来看，并未出现大幅降价促销现象。（图18 ）2.成交均价横向比较3月，南明区、云岩区和小河区位列成交均价前三，分别为5629、5366、5227元/平方米。本月各区域中，云岩区的成交均价环比下降幅度最大，达13.48%，成交均价为5366元/平方米，主要是受限购令的影响，本月中心

15、城区云岩区和南明区的成交均价都跌破了6000元/平方米大关。（图1 9）六、项目解析3月贵阳商品住宅排行前十名成交项目中，仍以郊区盘成交为主，其中金阳新区有4个项目上榜，而中心两城区中仅南明区花果园项目上榜。从热点楼盘来看，3月份成交排名前三的楼盘分别为中天会展城、花果园和贵阳世纪城。中天会展城依靠良好的品牌效应、大型社区完善的配套以及项目销售价格相对较低等优势，成功登上本月销售排行榜榜首。花果园本月成交面积为101350.61，退居第二位。贵阳世纪城凭借大型成熟社区优势，配套完善，生活气息浓厚，以及项目商业购物中心的开业等优势，本月销售成交位列第三名。排行榜中，从产品价格结构来看主要集中在4

16、000-5000元/价格段，较上月基本持平。另外，均价过六千的楼盘仅有金域华府，其因万科品牌效应、产品精装修、周边靠近轻轨等优势，获得消费者青睐。排行榜中，本月前十项目的成交面积总共为460105.83，占市场总成交量的75.94%。目前市场虽然受到“限购”政策的影响比较明显，但部分以刚需为主的大型社区销量依然可观。（图20 ）七、存量分析截止到2011年3月，贵阳全市商品住宅存量达到263.11万，按照贵阳市平均每月消化48万的速度，消化该存量（不计入新增新供应的情况下）需要6个月的时间。金阳新区目前成为存量最多的区域，达到86.91万，其次是云岩区存量达到79.75万，存量最少的是花溪区也

17、有11.01万的余货。（图21 ）第四章、营销媒体一、媒体分析1、总体情况地方政策靴子落地，开发商加紧促销，新盘老盘齐开花。本月随着政策的明朗化，贵阳落地政策的“温柔一刀”明显使开发商松一口气，在蛰伏了整整2个月后，各楼盘纷纷有所动作，本月媒体投明显发力，市场表现十分活跃，广告投放楼盘数量达到了49个，较上月环比上涨250%，媒体投放频次达到221次，较上月相比增加了167次，投放点数达到167.875，各项数据均有大幅上扬。（图22 ）2、报广投放分析3月份贵阳晚报共投放房地产广告159次，占比达到71.95%；贵州都市报投放量为62次，占比为28.05%。贵州都市报的投放量较上月略有增加。

18、（图23 ）3、投放物业2011年3月，普通住宅媒体投放第一位根据克而瑞数据监控显示，媒体投放普通住宅投放频次占比较上月有所下降，达到44.68%， 本月市场媒体投放的物业类型也呈现了多样性，办公，商业，经适房，综合体等各种物业类型均有一定比例的媒体投放。（图24）4、投放区域云岩区位居第一，投放点数达到42.25点，投放楼盘16个，占比25.17%。主要投放楼盘为保利云山国际，其次为金阳新区，投放楼盘10个，投放点数达到34.25。，占比达到20.4% ，主要投放楼盘为睿力.上城，世纪城，绿地联盛国际。南明区媒体投放排名位居第三，投放项目7个，投放点数为30点，占比达到17.87%，主要投放楼盘为花果园，懿府，最空间。两城区和金阳新区推出项目多，媒体投放十分活跃，占市场主体。（图25）5、投放楼盘排名从上表可见，前十排名项目投放金额占整体市场的53.72%。由于本月媒体投放项目多，企业投放频次也较高，各项目几可平分秋色，前十项目总体占比打破以往一统江山的局面，本月市场占比53.72%，而保利本月也发力较大，有云山国际和温泉新城两个项目上榜，另外，作为市中心商业投资项目的金宇.紫林广场，本月跃居第三，可见在目前市场政策对住宅市场不放松的情况下，加之限购令对市中心项目有所打压的情况下，以高调姿态争取市场主动权来抓住这个机会。