XXXX年12月武汉市房地产市场月度报告_54页_德盛行.docx

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1、武汉市房地产市场月度报告(2010年12月)德盛行地产机构市场研究中心2010-1-10目录数字楼市（2010.12）3第一章 市场资讯41.1 经济与政策41.2 市场动态81.3 规划城建10第二章 土地市场122.1 挂牌土地拍卖情况122.2 土地出让情况132.3 土地出让分析172.4重点地块介绍19第三章 房产市场243.1 德盛指数243.1.1武汉市房地产吸纳指数243.1.2指数应用243.2 月度成交分析253.3 每日商品房成交分析263.4 每周成交分析273.5 区域成交分析283.6 供应分析293.6.1供应情况293.6.2供应分析34第四章 盘龙城普通住宅市

2、场分析364.1盘龙城片区综述364.2盘龙城片区土地市场分析394.3盘龙城片区房地产市场特征414.3.1片区项目布局414.3.2 片区市场分析414.4典型个案分析46数字楼市（2010.12）土地市场成交宗数：45宗成交面积：357.24万方成交金额：223.44亿元成交可建面积：1199.36万方商品房市场房地产吸纳指数（德盛指数）：139.54住宅新增供应面积：118.84万方（约11884套）成交套数：15006套成交面积：153.8万平方米成交金额：105.14亿元成交均价：6836元/第一章 市场资讯1.1 经济与政策“十二五”个人房产将逐渐纳入征税范围 财政部税政司综合处

3、处长周传华12月2日表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源，个人房产将逐步纳入到征税范畴。资源税改革将在“十二五”期间推向全国，并且继天然气和原油之后，还会将煤炭、水资源等纳入到资源税征收范围。周传华表示，“十二五”时期增值税改革的主要任务是将征收营业税的行业纳入增值税征收范围，解决重复征税问题。周传华称，资源税可以成为地方政府重要税源。（来源于证券时报）【评论】：房产税征收标准很可能将以房产套数和面积为主要参照物。就目前以国外该税征收效果来看，若广泛推广，势必会对楼市的销售造成负面影响，未来一两年内，可能难以在全国普遍推行。 武汉房管局：商品

4、房预售限售需明码标价12月6日，武汉市物价局、房管局共同发文，要求从1月1日起，商品房预售或现售都必须明码标价。按规定，房地产开发企业在商品房公开销售之前，必须对所有准售房源明码标价，并在商品房销售场所的醒目位置放置标价牌、价目表等，还可采取电子信息屏、电脑查询等方式公布。采取多种方式明码标价的标价内容应当保持一致。房地产开发企业还应保证,销售现场公示的每套房屋价格与商品房预售方案中申报的价格一致。确需调整的,开发企业应重新申报备案,并及时公示价格变更情况。（来源于楚天都市报）【评论】商品房销售实行明码标价，有利于全面规范房地产市场信息发布工作，稳定房地产市场价格秩序，在一定程度上限制利用价格

5、手段进行价格欺诈以及非法炒卖商品房的行为发生。在未发布明码标价政策前，商品房销售实行表价、折扣价、底价的价格体系，此次武汉市物价局、房管局共同发文后，未明码标价的价格体系将不复存在。国土部：明年提高征地补偿标准国土资源部12月13日召开会议传达贯彻中央经济工作会议精神。国土资源部部长徐绍史在安排明年任务时指出，将会缩小征地范围，提高征地补偿标准，以维护被征地农民的合法权益。国土资源部部长徐绍史在会议上强调，要确保完成明年各项任务。具体来说，一要防止地方盲目铺摊子、大量占用土地。二是严守耕地“红线”。三是增强区域发展协调性，实行差别化管理。四是做好用地保障。五是缩小征地范围，提高征地补偿标准，维

6、护被征地农民的合法权益。六是加大国土资源政策与财政、金融、产业政策的结合。（来源于东方早报）【评论】这是国土部第一次明确将缩小征地范围纳入第二年工作重心，总的来看，明年土地政策或将从严。中央严控大项目以及占用过大地块，房企以规模拿地降低开发成本的做法可能行不通，同时小块的土地门槛降低，有利于更多的房企参与竞争。住建部：房屋租期内禁止随意涨租金12月16日，住房城乡建设部出台的商品房屋租赁管理办法（以下简称办法）中明确，从明年2月1日起，房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应

7、当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。对实践中出租人分割房屋出租的情况，办法则规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。办法将于明年2月1日起施行，1995年发布的城市房屋租赁管理办法同时废止。（来源于北京青年报）【点评】租赁作为居住领域一个非常重要的环节，之前的政策关注度一直不高，办法无疑填补了这一“管理真空”，标志租房市场正式进入监管层视野。这有利于促进租赁市场稳定，也体现出政府关于房地产调控稳定房价的思路和办法正趋于细化。央行第6次上调存款准备金率中国人民银

8、行决定，从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调准备金率冻结资金约3500亿元左右。此次调整之后，大型商业银行的存款准备金率达到18.5%，达到历史最高水平。央行最近一次上调准备金率是在11月29日，本次上调是央行年内第六次宣布上调存款准备金率。（来源于中国人民银行网站） 【评论】：12月份的CPI再创新高，央行此举措的目的在于回收流动性，遏制物价过快上涨。从房地产方面来说，银行信贷的进一步收紧，对于本来贷款比较难的中小企业来说，无疑是雪上加霜，而对于大中型房企来说，尽管年前可观的销售额让开发商不差钱，但存款准备金率再次上调也预示了国家调控继续从

9、严的趋势，可能会给市场带来一定观望气氛。央行年内第二次加息 存贷款利率各上调25基点中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。金融机构人民币存贷款基准利率调整表（单位：%）（来源于央行网站）【评论】这是中国人民银行年内第二次加息，也是自央行宣布要实施稳健货币政策以来的首次加息。此次利率调整方案中，对一年期以上存款利率上调幅度大于0.25个百分点。其中，两年期和三年期存款利率均上调0.3个百分点，五年以上期存款利率上调0.35个百分点。利率的调整，在一定程度上起到了稳定储户

10、心态，缓解社会通胀预期的作用，吻合了当前国家针对房地产调控的政策意图，增加了置业成本和开发商的投资成本。但是现有的加息幅度，对开发商的影响还是很有限。对于按揭贷款购房的市民来说，利率上调意味着月供增加，购房压力会加大。1.2 市场动态湖北出台“省五条”严控保障房质量12月14日，湖北省出台“加强保障性住房质量管理”文件，对保障性住房所涉及到的建设、勘察设计、施工、监理、图审机构及检测单位等划清责任细则。建设单位不得明示或暗示设计、施工单位违反工程建设强制性标准，取消建筑节能、降低质量标准;不得对工程违规发包、肢解分包、层层转包;勘察单位在建筑结构中禁止使用预制混凝土空心楼板;施工单位严禁在墙体

11、砌筑中使用砂浆王、砂浆精等外加剂;施工图审查机构不得超资格审查，不得降低标准或虚假审查。省住建厅称，还将加强竣工验收工作。只有验收合格后，方可交付使用;未经验收或验收不合格的，不得交付使用。（来源于长江商报）【评论】加大保障性住房建设，历来都被政府所关注，而关于保障性住房的质量问题在之前并没有明文规定。此次湖北省出台“省五条”，明确规定要加强竣工验收工作，未经验收或验收不合格的，不得交付使用，将在一定程度上提高保障房的建设标准，进一步满足城市中低层收入者的住房需求，对转移部分购买力，平衡市场供需结构，稳定市场起到利好。国土部16日正式启动土地违法问责 12月16日开始，国家土地总督察约谈土地违

12、法严重的地方政府负责人，正式启动土地违法问责。土地违法问责的内容将按照三部委制定的违反土地管理规定行为处分办法严格执行。今年土地违法问责问责对象涉及省市县三级地方政府，首次覆盖全国2859个县。而且今年被约谈的城市都是违法占用耕地面积比例超过15%，在全国范围月平均违法占用耕地面积排名靠前的城市。在三部委问责之前，国土部还将以国家土地督察机构的名义约谈市级地方政府主要负责人，就土地违法问题进行通报，同时要求被约谈地方政府积极整改。（来源于观点地产网）【评论】本次土地违法问责是首次依据违反土地管理规定行为处分办法，亦是三部自始至终的15号令实施问责。由于目前企业囤地现象较为普遍，难以产生界限分明

13、之说，本次问责的重中之重定向为违法占用耕地面积等方面，且问责覆盖面扩大，表明国家将问责细节落到实处的决心，进一步强化了国家针对房地产市场的举措。多城市限购令继续执行 12月末，北京、上海、广州、深圳四大一线城市已明确表态，2011年将继续执行包括“限购令”在内的楼市调控政策。各地楼市限购政策难抑楼市反弹趋势，住建部强调热点地市限购令将加强，限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四个城市明确将继续执行，而部分无明确政策时效的城市则表示暂无取消限购政策的时间表。 （来源于新民网）【评论】进入年底，各地楼市再次呈现出强烈的反弹趋势，以往常经验来看，一旦楼市进入反弹期，紧接而来的将是政策步步紧逼的调控

14、大棒。限购令的延续，反映了当前调控的从严趋势，未来调控政策加码可能性变大。1.3 规划城建宜万铁路12月22日正式通车12月22日10点，宜万铁路开通仪式在重庆举行，该铁路投资225.7亿，长377公里，被称为“世界最难修的铁路”。通车后，武汉到重庆约需8个小时，比现在节省约10小时。（来源于中国广播网）【点评】宜万铁路建成通车后，武汉往东南西北四个方向中心城市的距离都被压缩，武汉到重庆只需8小时，武汉到恩施只需7小时。从对房地产的影响来说，宜万铁路的通车，将进一步拉紧武汉与周边城市的联系，加强各地间商业往来与经济文化交流，促进人流与物流中转，投资置业所受区域限制将减少，有利于推动城际置业。武

15、汉三环91公里全线通车12月30日，长9646米的武汉三环线东段举行通车仪式，标志着全长91公里的武汉三环线全线贯通。这是继武汉外环线后，武汉市建成的又一条快速环线公路。武汉三环线，由白沙洲长江大桥和天兴洲长江大桥合围而成，双向六车道，全封闭，属市内高速。全程无红绿灯，设计车速80公里/小时，路幅宽32米，全线有跨长江、汉江等三座大桥、立交27座。三环线最早从上世纪90年代开始修建，分东、西、南、北四段施工。其中，西三环(白沙洲长江大桥汉江长丰桥汉口额头湾)已于2000年建成通车;南段(白沙洲长江大桥老武黄立交)、北段(额头湾立交三金潭立交)相继通车。（来源于楚天都市报）【点评】三环线贯通后，

16、通过三环线到汉口、汉阳、武昌、青山4地之间的互通立交均可控制在半小时左右，大大缩短了武汉各区域间的距离，交通拥堵状况得到缓解。另一方面，后湖、古田、四新、南湖、东湖高新等三环线附近的10余大型组团居住区被串起，买房所受区域限制减小。另外，三环线通车将促进其沿线楼盘的开发，带动房价上涨，环线附近地块升值潜力大。楼高606米 武昌开建世界第三高楼12月8日，武汉规模最大的现代服务业综合体总投资逾300亿元的武汉绿地国际金融城暨绿地中心破土动工。这是汉沪两地迄今为止单笔投资额最大的合作项目。武汉绿地中心高606米，建成后将成为中部第一、中国第二、世界第三高楼。（来源于楚天都市报）【评论】近几年来，“

17、武汉第一高楼”频频更迭，这边刚摘得“第一高楼”桂冠的项目才动工，那边新的“第一高楼”已经在规划中。一方面，表明武汉在国家经济发展格局中具有举足轻重的地位，另一方面，越来越多的超高层建筑和综合体项目将会给武汉带来更大的吸引力，提升武汉核心商务区的发展，对武汉房地产业的发展起到助推作用。第二章 土地市场2.1 挂牌土地拍卖情况图2-1 挂牌土地分布位置图2-2.挂牌土地分布位置12月7日，武汉市举行今年第15次土地拍卖，20宗地全部成交，总金额达125.16亿元，双双刷新今年单次拍地记录。其中，楼面地价差异悬殊，最高的与最低的相差43倍。武昌新生路一地块成为焦点，引来7家房企竞逐。该地块为住宅、商

18、业及金融用地，面积10万平方米，紧邻长江及地铁过江隧道，沿江将建1栋不少于200米及2至3栋100米左右的公建。地块起价26.06亿元，经过多轮竞逐，该地最终由武汉联发瑞盛以38.6亿元获得，楼面价为8755元/平方米。与武昌滨江楼面价8755元/平方米相比，远城区新洲这次带来的7宗地，则是绝对的“低价”。新洲地块住宅用地楼面价最低207元/平方米，最高605元/平方米。12月28日的土地拍卖会上，出让土地总净用地面积达216.60公顷，约合3248.96亩，比上次挂牌交易多1200余亩，出让规模之大为今年历次交易会之首。此次出让的土地以居住用地为主。出让的各用途土地中，居住用地面积最大，净用

19、地面积约1713亩，占总出让面积的52.7%;商住用地位列其后，有823亩;商业用地共413亩。此外，东湖高新区有1宗300亩的公共服务设施用地出让。2.2 土地出让情况表2-1.2010年第15、16、17号招拍挂情况地块编号土地使用权人位置土地面积（公顷）用途容积率成交价格（万元）亩单价（万元/亩）楼面地价（元/平方米）P(2010) 145号武汉中鄂联房地产股份有限公司江岸区工农兵路125号3.98居住350000838.524192.56P(2010) 147号湖北东湖投资有限公司汉阳区马鹦小路与马沧湖小路东南处2.01居住38920295.721478.61P(2010) 148号湖

20、北中创房地产开发有限公司汉阳区马鹦小路与马沧湖小路相交西北处1.51居住318000797.083985.39P(2010) 149号湖北中创房地产开发有限公司汉阳区马鹦小路与马沧湖小路西南处1.91居住322600789.833949.12P(2010) 150号武汉联发瑞盛置业有限公司武昌区新生路与临江大道交汇处10.02居住、商业金融业 4.43860002568.038754.61P(2010) 151号武汉乾桓置业发展有限公司江汉区唐家墩村(A包)7.06居住4.69-5.7573000689.241860.27P(2010) 152号武汉联投万科房地产有限公司江汉区唐家墩村(B包)

21、20.3居住4.27-5.56178210585.351813.36P(2010) 153号武汉联投万科房地产有限公司江汉区唐家墩村(C包)6.43居住4.81-5.767800703.371985.04P(2010) 154号武汉誉天红光置业有限公司汉阳区五里墩村16.2商业金融业与居住3.51-5.45118590488.011734.37P(2010) 156号湖北福星惠誉江北置业有限公司江汉区姑嫂树村（A包）12.36居住3.51-4.892600499.461592.59P(2010) 157号湖北福星惠誉江汉置业有限公司江汉区姑嫂树村（B包）14.61居住3.7-4.4951004

22、33.851617.18P(2010) 158号武汉富士新地产有限公司江汉区姑嫂树村（C包）3.81居住3.47-4.826400461.481622.98P(2010) 168号湖北鼎汉投资有限公司江汉区姑嫂树村（D包）11.34居住4.5384900499.161652.82P(2010) 161号汪春喜新洲区阳逻街红岭村1.84商业、居住1.98220079.88605.12P(2010) 162号万六清新洲区汪集街汪集村、童畈村2.35商业、居住2.0499528.23207.59P(2010) 163号湖北省农业机械化技术推广总站新洲区阳逻街童院村2.13商业3.58690272.5

23、61277.63P(2010) 164号武汉市欣佳车辆有限责任公司新洲区邾城街蔡濠村A、B、C地块3.35居住1.83321063.84523.3P(2010) 165号湖北新华房泰房地产开发有限公司新洲区阳逻街潘庙村1.58商业、居住2.972790117.43593.08P(2010) 166号武汉阳逻经济开发区建设开发有限公司新洲区阳逻街界埠村2.99商业2.4340075.75473.45P(2010) 167号武汉阳逻经济开发区建设开发有限公司新洲区阳逻街界埠村7.34商业2.28820074.51490.21P(2010) 169号武汉洪顶置业有限公司武昌区中北路7号1.066商业

24、金融业7.3285001782.373662.39P(2010) 170号武汉万坤置业有限公司黄陂区盘龙城经济开发区许庙村10.0241商住1.83900073784.487.039商住1.618.5529商业1.1P(2010) 171号武汉中森华世纪房地产开发有限公司洪山区徐东村6.05公共设施与居住3.98-6.1158800647.671895.77P(2010) 172号武汉尚文房地产开发有限公司武昌区姚家岭村20.59商业金融业、居住1.5-5.29178300577.182295.17P(2010) 173号武汉星科房地产开发有限公司江岸区跃进村（A包）11.56居住3.27-3

25、.5367570389.691729.03P(2010) 174号武汉星科房地产开发有限公司江岸区跃进村（B包）18.05居住3.54-3.94114630423.41729.47P(2010) 175号武汉卧龙墨水湖置业有限公司汉阳区红卫村（鲤鱼洲组团A包）15.4居住2.8、2.991600396.462087.85P(2010) 176号武汉御水华城置业发展有限公司汉阳区红卫村（鲤鱼洲组团B包）13.23居住3.15、3.6778700396.641845.64P(2010) 177号武汉东信集团有限公司汉阳区渔业村（鲤鱼洲组团C包）10.02居住3.459700397.141752.1

26、P(2010) 178号湖北长城建设实业有限公司青山区冶金大道9号0.4商业金融业3.83520580.572291.73P(2010) 179号武汉三元房地产开发有限公司洪山区洪山街北港村0.88商业金融业3.25100386.451811.49P(2010) 189号武汉生态碧桂园投资有限公司东湖开发区花城大道以南，春和路以西20公共服务设施0.61665155.51387.51P(2010) 190号武汉金地辉煌房地产开发有限公司东湖开发区高新五路以北，东园西路以东15.64居住2.285200363.142475.96P(2010) 191号武汉健康谷地产开发有限公司蔡甸区蔡甸街集贤村

27、14.35居住1.532000148.631486.28P(2010) 192号武汉健康谷地产开发有限公司蔡甸区蔡甸街集贤村7.07商服2810576.43573.2P(2010) 193号武汉市江汉区姑嫂树村村民委员会蔡甸区蔡甸大街以南、公园路以西、莲花湖大道以北8.15居住2.512500102.26613.56P(2010) 194号李文丽江夏区纸坊街红旗村、渔牧村5.11商业金融业1402052.44786.63P(2010) 195号湖北奥特莱斯投资发展有限公司江夏区庙山开发区邬树村11.78商业2998056.47423.53P(2010) 196号武汉星之源置业有限公司黄陂区武湖

28、农场青龙分场7.98商住2.612790106.88616.59P(2010) 197号武汉长安鑫盛投资有限公司黄陂区滠口街振兴社区2.24商住3.43890115.77510.75P(2010) 198号武汉市劳业瑞星房地产开发有限公司黄陂区前川街定远村19.95住宅、商业及绿化2.645120150.76869.79P(2010) 199号武汉云梦湖国际度假村有限公司东西湖区径河街办事处西湖大队0.53居住164080.611209.12P(2010) 200号湖北楚都泰晤士置业有限公司东西湖区径河街办事处西湖大队0.58商业兼容居住171081.781226.75P(2010) 201号

29、武汉市东西湖区金银潭园林绿化工程公司东西湖区将军路街宏图路以西、银潭路以南2.31商业37360212.851064.24P(2010) 202号武汉三和工程置业有限公司东西湖区吴家山街东吴大道以南、四明路以东1.16商业兼容住宅5.8184051058.242736.822.3 土地出让分析表2-2.土地成交区域分析区域成交宗数成交面积（万方）可建面积（万方）楼面地价（元/）蔡甸区329.5756.04938.7东湖开发区235.6446.412194.68东西湖区44.5814.771836.06汉阳区760.28224.021777.09洪山区26.9336.091770.52黄陂区44

30、0.1998.271025.67江岸区333.59119.8341937.68江汉区775.91368.291678.06江夏区216.8928.67488.315青山区10.41.522315.79武昌区331.68154.823828.97新洲区721.5850.63582.4本次土地出让区域涉及主城区、次主城区以及远城区，其中汉阳区、江汉区及新洲区各出让7宗，东西湖区、黄陂区各出让4宗，蔡甸区、江岸区及武昌区各出让3宗，东湖开发区、洪山区、江夏区各出让2宗，青山区出让1宗。在成交面积上，超过15万方的区域有蔡甸区、东湖开发区、汉阳区、黄陂区、江岸区、江汉区、江夏区、武昌区以及新洲区。其中

31、，江汉区无论是在成交面积还是可建面积上都非常可观，分别为75.91万方和368.29万方。在12月28日的土地拍卖会上，江汉区城中村出让土地占比较大。各区域中，本月武昌区楼面地价最高，为3828.97元/，其次为青山区，楼面地价为2194.68元/。另外，45宗地块中，居住用地较多，共有22宗，商服用地10宗，商住用地12宗，另有1宗公共设施服务用地，本次土地出让中没有涉及工业用地。2.4重点地块介绍P（2010）150号地块基本情况1、地块简介项目用地位于武昌和平大道与新生路交汇处，为武昌临江一线用地，用地四至关系为：东临50米宽和平大道，南临40米宽新生路，西临40米临江大道，北临20米宽

32、规划道路。项目用地规模大小适中，适宜进行开发建设。2、地块优势项目用地紧临和平大道、临江大道和新生路，正在建设中的地铁2号线位于用地南侧，用地区位条件优越，区域交通条件十分便捷。项目用地位于武昌滨江活动区内，规划将该区片定位为商业贸易、文化娱乐、旅游休闲、高档居住等具有滨江特色风貌的中央活动区。地块在充分依托武昌滨江地区的景观及空间优势资源的基础上，适宜进行商务办公、酒店、商业服务、高档居住为一体的多元化项目的开发建设。项目用地周边配套设施齐全，商业、医疗和文化配套设施主要集中在和平大道、友谊大道两侧。商业服务配套设施有武商量贩店、前近路集贸市场等，用地周边大型休闲娱乐配套设施有武昌工人文化宫

33、等；教育配套设施有湖滨街小学、新河街学校等；医疗配套设施有武车医院等；近年来在项目用地周边有多个已建成的中高档楼盘，如锦江国际、金际花园、南湾俊园等。3、市场分析根据武昌中心区片住宅销售走势，今年2-10月份住宅销售均价维持在8500-9000元/平方米之间，4月和10月销售量均突破了1000套。武昌滨江区域近年来发展速度较快，新建了一批高档居住小区项目，大中型的商业配套设施也逐步兴起。随着武昌滨江商务区建设全面展开，区域内对大规模的商业金融业及住宅项目的需求将急剧增加，将会引领区域新一轮的发展高潮。4、规划要求地块规划总用地面积约116620平方米（含公交首末站、绿地及轨道风亭用地），规划净

34、用地面积约为100207平方米，规划用地性质控制为居住用地、商业金融业用地、公共交通用地（公交首末站）、绿地。总建筑规模控制为44.3万平方米，其中居住与商业建筑规模比例控制为6：4，容积率控制在4.4以内，建筑密度控制在35%以内。特殊要求：1、地块临江一线控制为公建用地，应布置1栋不少于200米的超高层公建及2-3栋100米左右的公建，建筑临江一线开敞度不少于60%。二线居住用地面积不超过7.57万平方米。2、临和平大道控制10米宽绿化带，临江大道建筑建设应符合防汛及堤防安全要求。3、住宅建筑户型结构比例应根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国发办2

35、00637号文)和武汉市的相关实施细则执行，用地位于特殊控制区，其中套型建筑面积90平方米以下的商品房建设面积不低于住房总建筑规模的36%。5、出让情况地块编号土地使用权人位置土地面积（公顷）用途容积率成交价格（万元）亩单价（万元/亩）楼面地价（元/平方米）P(2010) 150号武汉联发瑞盛置业有限公司武昌区新生路与临江大道交汇处10.02居住、商业金融业4.43860002568.038754.61P（2010）152号地块基本情况1、 地块简介项目用地位于江汉区唐家墩村,包括K2、K3、K4和K6四个地块。四个地块位于常青一路南侧，紧邻轨道10和12号线，具备较好的开发建设条件。2、地块

36、优势项目用地北接武汉市中环路，南连发展大道；北侧的后湖路则连接着金桥大道与黄浦大街，交通条件较好。距用地不到1.5公里为汉口火车站，同时用地距天河机场也较近，从而使用地与市域以外城市沟通、交流便捷。从发展大道和姑嫂树沿线的发展来看，已基本形成了一线以商业金融业、酒店为主，而二线则以居住为主的格局。同时，距用地约1公里即为唐家墩服装大市场，各类中、大型商业企业构筑了区域内较为浓厚的商业氛围。项目用地处于武汉王家墩中央商务区的辐射范围之内，王家墩中央商务区是以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的“立足华中、面向世界、服务全国”的现代服务业中心，随着它的启动建设，将为项目带来良好的发展契机。 3

37、、规划要求四个地块的总用地面积总计为301271平方米（以实测面积为准），净用地面积总计202967平方米（以实测面积为准），总建筑面积应控制在982759平方米以内。住宅建筑户型结构比例应根据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国发办200637号文)和武汉市的相关实施细则来执行，该用地位于二级控制区片，其中套型建筑面积90平方米以下的商品房建设面积不低于住房总建筑规模的60%。K6地块内应结合具体项目配建443个社会停车位。4、市场分析项目用地位于汉口江汉区常青组团，拥有成熟公共服务配套设施，商业和居住氛围浓厚，市场认可度较高。近年来，随着区域交通、基础

38、配套设施以及商业环境的不断完善，区位核心优势日益明显，这给区域的开发建设带来了很大的发展契机。据市场调研，近年来江汉区商业地块的楼面地价在1500-3500元/左右。用地所处区域是近几年江汉区房地产开发较为迅猛的区域之一，新建房地产项目多，人口密度加大，区域整体环境得到了较大的改善，为项目成功开发创造了有利条件。5、出让情况地块编号土地使用权人位置土地面积（公顷）用途容积率成交价格（万元）亩单价（万元/亩）楼面地价（元/平方米）P(2010) 152号武汉联投万科房地产有限公司江汉区唐家墩村(B包)20.3公共设施兼容居住、4.27-5.56178210585.351813.36第三章 房产市

39、场3.1 德盛指数3.1.1武汉市房地产吸纳指数本指数拟定2007年1月为基期，采用常用的X-11季节调整方法对原始数据进行修正。指数构建过程如下：Ct,j=Bt,j/(Kt,j-1+Zt,j)*100%Ct,j表示报告期吸纳率, Bt,j表示报告期吸纳量（销售套数）, Kt,j-1表示上期期末空置量（市场存量、套数），Zt,j表示报告期新增供应量（预售套数）。Yt,j=(Ct,j/C2007, 1) *100Yt,j表示报告期吸纳指数，C2007, 1表示基期（2007年1月）吸纳率。3.1.2指数应用12月份，武汉市房地产市场供应量集中释放，去化依然保持着过万套的速度，成交量达到15006

40、套。随着本月成交量的大幅上扬，本月德盛指数上升到139.54点，延续自七月以来不断上升的趋势。由于对后期的政策、信贷方面依然趋紧的预期增强和对后期市场走势的不确定，使得很多开发商在传统淡季里却保持很大的开盘加推力度，市场新增上市量仍然较多；另一方面由于楼市调控政策效果并不明显，购房者对楼市调控逐渐麻木，前期被压抑的购房需求继续释放，新增供给的增加和市场需求的释放两者结合，促使本月成交量继续增加。另外，受物价高涨和通货膨胀预期加强因素影响，大众和投资者以购买不动产抵御通胀的意愿更加强化，也一定程度上助推了目前楼市的火爆。在成交价格方面，由于本月成交量主要集中在次远城区，另有部分经济适用房集中备案

41、，在一定程度上致使整体价格下行。2011年，在政策继续从严，土地推出倍增的情况下，供求关系将进一步改善。图3-1.德盛指数示意图（更多详情请咨询德盛行地产机构）3.2 月度成交分析图3-2.武汉市月度成交走势图通过对武汉房地产信息网公布的数据统计，12月武汉市商品房量升价跌。在成交量上，本月成交15006套，比上月增加885套，环比增幅为6.3，同比去年12月下降了1.16，在成交价格上，本月均价6836元/平方米，比上月下跌了329元，环比跌幅为4.6，比去年同期上涨了3.86。总的情况来看，由于对后期市场走势的不确定，使得很多开发商在传统淡季里却保持很大的开盘加推力度，市场新增上市量仍然较

42、多，带动成交量的上涨；在成交价格方面，由于本月成交量主要集中在次远城区，一定程度上拉动整体价格趋势下行。3.3 每日商品房成交分析图3-3.武汉市商品房每日成交走势图从成交趋势图上看，12月份平均每日成交量为500套，相比上月份的每日成交量上涨4.8%。本月每日商品房成交量波动幅度较小，其中25号的成交套数为843套，为本月最高峰值。成交均价有一定波动，最高峰值在7号出现，为9374.15元/平方米。3.4 每周成交分析图3-4.商品房每周成交走势图12月份，第一周到第二周的成交量呈上升趋势，成交价下跌，跌幅为22%。第二周到第三周成交量稳中微跌，成交价格有小幅上扬。第三周到第四周，成交量呈上

43、升趋势，成交价格微跌。其中本月成交价格峰值出现在第一周，达到7772元/，成交套数最高值在第四周，为4860套。3.5 区域成交分析图3-5.各区域成交套数对比图本月各区域中，除汉阳区、江夏区、黄陂区成交套数有小幅下滑外，其他各大区域成交量都有一定增加，一方面反映市场强大的销售力度，另一方面也彰显了源源不断的市场需求。相比上月，成交量有明显增加的是东西湖区以及东湖高新技术开发区。其中，东湖高新技术开发区成交量上涨幅度最大，达到3566套，环比上月增加1370套，增幅62.4%。本月东西湖区有海昌极地海洋世界开盘以及沿海赛洛城等楼盘加推房源，在一定程度上带动了整片区域成交量的上涨。东湖高新技术开

44、发区楼市成交再呈火爆局面，得益于国家政策的大力扶持，基础设施不断完善，加之企业迅速发展并带动区域的扩容，大量人口涌入该区域，致使该区域的需求量不断增加。图3-6.各区域成交均价对比12月，各大区域中，成交均价上涨的区域主要有硚口区、汉阳区、经济技术开发区、青山区、东西湖区、江夏区以及黄陂区。成交价格下跌的主要有江岸区、江汉区、武昌区、洪山区、东湖高新区。本月成交均价最高的为武昌区，达到8645元/，成交均价最低的为黄陂区，为3963元/。3.6 供应分析3.6.1供应情况证号企业名称项目名称项目地址预售总面积（）住宅预售面积（）营业用房及其它（）武房开预售2010449号 武汉鑫思维经济发展有限公司金洋花园武汉市武昌区南湖花园城内17105.3816524.84580.54武房开预售2