XXXX年2月郑州幸福港湾项目监测报告_22页_易居.docx

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1、绝对保密幸福港湾项目监测报告中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司2011-此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。目 录第一部分 郑州整体市场分析21、郑州商品住宅市场概览31.1郑州市商品住宅供求分析31.2郑州市商品住宅成交结构分析41.3郑州市商品住宅各区域供求分析61.4郑州市商品住宅成交量排行榜62、郑州市商业市场分析82.1 郑州市商业市场供求分析82.2 郑州市商业市场供求区域分布图92.3 郑州市商业物业成交量排行榜10第二部分 区域市场供求状况分析111、管城区商

2、品住宅市场概览121.1管城区商品住宅供求分析121.2管城区商品住宅成交价格分析131.3管城区商品住宅成交结构分析131.4管城区商品住宅成交量价排行榜15第三部分 项目竞品市场分析161、区域竞品月度市场表现172、区域竞品营销活动状况21第一部分 郑州整体市场分析1、郑州商品住宅市场概览1.1郑州市商品住宅供求分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日）n 2月， 郑州市商品住宅新批预售量为28.57万，环比下降57.6%，同比下降20.8%；剔除经济适用房和定向开发房，商品住宅新批预售量为7.5万，环比下降84.6%；n 2月，郑州市商品住宅成交量为27.06万，环比下降

3、47.3%，同比下降41.5%；剔除经济适用房，商品住宅成交量为23.08万，环比下降48.5%；n 2月，郑州市商品住宅成交均价为6423元/，环比下降2.2%，同比上涨22.7%；剔除经济适用房，商品住宅成交均价为7087元/，环比下降1.1%；n 2月，郑州市商品住宅供求比1：0.95，本月市场表现为供略大于求。 供应量2月份全市商品住宅新增供应28.57万，环比、同比双双出现下调，其中经适房和定向开发共计21.07万。由于春节长假原因，本月仅有5个项目有新增供应，其中二七区亚新地产的青秀佳苑7.62万、中联创的天擎花园10.15万，均属于经济适用房；郑东新区厚河园2号院3.29万，属于

4、定向开发项目；金水区恒大名都3万和管城区新天地三期4.5万属于普通商品房。随着调控的深入，潜在供应量虽然仍不少，但开发企业会调整策略，适度放缓开发节奏，预计普通住宅供应量会维持在一个相对平稳的水平，同时随着保障住房的大规模投入建设，2011年市场“保障房”将成为主题。毕竟，今年保障房的任务是1000万套，这将是我国有史以来最大规模的保障性安居工程。 成交量2月份郑州市商品住宅成交量为27.06万，环比、同比双双下降四成以上，从历史同期看，仅次于08年2月份的19.12万历史最低点。成交量下跌一方面与春节长假有关外，还与1月份以来国家和郑州市陆续出台的限购令有关。随着限购令的全国化和严格执行，以

5、及全面提高首付和加息，多重政策叠加效应促使成交量下滑在所难免。需要企业充分做好应对准备，坚持“现金为王”的王道策略适当控制开发节奏，加大促销力度，有效控制成本，确保现金流顺畅。 成交价格2月份郑州市商品住宅成交均价为6423元/，环比下降2.2%，同比上涨22.7%；扣除经济适用房因素，2月份商品住宅销售均价为7087元/，环比下降1.1%；是半年多来连续两个月出现价格小幅回调现象，宏观政策调控下我市房价已经表现出趋稳的迹象。1.2郑州市商品住宅成交结构分析 成交面积段数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日）从全市2月份商品住宅（不含政策房）成交面积段结构看，主要首置产品80-90

6、面积段成交依然比例最高，达到了22.7%，较上月下降了近4个百分点，90以下户型成交量则占到49.1%，和上月基本持平，但与新“国十条”(9.29)升级版出台前的10年9月份相比，回落了近20个百分点，其中占比呈逐月下降趋势，这一现象反映出，由于政策全面提高了首付门槛，导致首置型需求明显受到抑制，另外随着限购令的出台，也使得投资性的小户型需求被挤出。而90-140改善性户型成交占比达到36.2%，较10年9月份的22.5%高出了13.7个百分点，140以上的品质性改善户型成交量占比较10年9月份高出了6.5个百分点。 成交单价段数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日）从全市2月份商

7、品住宅（不含政策房）成交单价段结构看，总体上和上月基本一致，由于经过09年以来的价格不断攀升，6000元以上单价段成交面积成为市场主流，达到了73.6%，较1月份上升了近4个百分点。近期依然主要受中原万达广场、恒大名都、中原新城、联盟新城等品质、大盘支撑，市场基本面稳定，价格依然保持坚挺，但上涨势头有所放缓。 成交总价段数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日）从全市2月份商品住宅（不含政策房）成交总价段结构看，随着成交面积结构和价格段的变化，总价段也相应的有所变化。本月60万元以上总价段成交套数占到57.9%，和10年“9.29新政”前的9月份相比，则大幅提高了24.2个百分点，但

8、近几个月的占比趋于平稳。 1.3郑州市商品住宅各区域供求分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日）2月份，商品住宅供应主要集中在二七区且以经济适用房为主，金水、管城分别有一个项目供应，中原、惠济区则为零供应。2月份，商品住宅成交主要集中在金水区、中原区和二七区。其中金水区成交8.23万，占到了30.4%，恒大名都、广厦城市之巅、蓝堡湾、凤凰城等为成交主力；中原区成交7.32万，占比27.1%，中原万达广场、正商明钻、威尼斯水城、中原新城等为主力；二七区成交6.08万，占比22.5%，亚星盛世雅居、橄榄城、康桥金域上郡等为主力；惠济区、郑东新区和管城区分别成交2.45万、1.87万

9、和1.1万，惠济区主要成交项目有利海托斯卡纳、天伦优山美地、金蓝湾、怡丰森林湖等项目；郑东新区主要成交项目为新里卢浮公馆、古德佳苑、联盟新城等；管城区主要成交项目主要为美景鸿城。1.4郑州市商品住宅成交量排行榜全市商品住宅成交面积TOP20排名项目名称区域成交套数成交面积()成交均价(元)1郑州中原万达广场中原区220 24265.56 6843 2亚星盛世雅居二七区114 10027.13 6920 3恒大名都金水区87 9377.95 9865 4正商明钻中原区88 8355.96 6630 5威尼斯水城中原区115 7863.78 5938 6中原新城中原区92 7713.48 7369

10、 7利海.托斯卡纳惠济区74 6908.63 5719 8橄榄城二七区70 5805.71 6578 9广厦城市之巅金水区70 5715.85 5769 10蓝堡湾金水区30 5526.73 8649 11凤凰城金水区45 5500.74 7809 12田园新城金水区46 4388.56 7284 13帝湖花园中原区25 4019.13 4776 14康桥金域上郡二七区44 3798.53 8078 15天伦.优山美地惠济区26 3728.87 6737 16美景鸿城管城区34 3457.30 7036 17新里.卢浮公馆郑东新区27 3232.67 8642 18古德佳苑郑东新区30 313

11、3.54 14572 19华林都市家园金水区38 3089.40 7032 20金蓝湾惠济区27 3048.18 7040 数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日）2、郑州市商业市场分析2.1 郑州市商业市场供求分析 数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日）n 2月，郑州市商业物业供应量为4.44万，环比下降48.79%，同比下降49.43%；n 2月，郑州市商业物业成交量为1.75万，环比下降78.45%，同比下降48.07%；n 2月，郑州市商业物业成交价格为12689元/，环比上涨15.80%，同比上涨37.04%；2月，全市商业物业供应量4.44万，环比下降48

12、.79%，同比下降49.43%，受春节影响，全市商品房、商品住宅供应量均出现了较大程度的下降，以住宅底商为主的商业物业供应量亦出现了较大幅度的下降。本月，全市商业物业供应项目为5个，分别为青秀佳苑A区、恒大名都、天擎花园、新天地三期，供应量分别为0.72万、0.16万、0.64万、2.93万，。2月，全市商业物业成交量与全市商品房走势相似，亦出现了40%左右的下降幅度，从全市商业物业成交量排行榜来看，本月成交项目集中于住宅底商，但较为分散。本月全市商业物业成交价格为12689元/，环比上涨15.80%，同比上涨37.04%。2.2 郑州市商业市场供求区域分布图数据来源：CRIC（截至日期：20

13、11年2月28日）从本月商业物业供应区域分布图可以看出，本月供应量主要集中于管城区、二七区两个区域，金水区仅一个恒大名都项目，管城区商业物业供应量亦来自于一个项目新天地三期，二七区供应量来自于两个个案天擎花园以及青秀佳苑A区。管城区、二七区、金水区三个区域供应量分别为2.93万、1.36万、0.16万。从本月商业物业成交量分布结构来看，区域分布较为分散，各个区域均有一定的成交，但各区域成交量均不足1万，最好的成交区域金水区仅0.72万。从区域商业物业成交价来看，成交价格较高的区域为中原区、二七区以及郑东新区。中原区商业物业成交价格为18253元/，区域商业物业成交价格受中原万达广场（成交均价2

14、2262元/）个案影响较大；二七区商业物业成交价格为18545元/，区域成交价格的高位受区域个案升龙国际中心（成交均价30705元/）、仟禧桃源国际公寓（成交均价26214元/）等个案影响明显。2.3 郑州市商业物业成交量排行榜序号项目名称区域成交面()成交套(套)成交均价(元/)1天明森林国际公寓金水区2,42645,8532宏达花苑金水区1,37216,5003橡树玫瑰城管城区1,36168,3964博宇泰和苑金水区1,351413,4905金海京江花园二七区1,330111,0006东方鼎盛时代郑东新区1,224716,7377龙源世纪家园中原区938.05300008利海.托斯卡纳惠济

15、区9222110,7459普罗旺世金水区875312,87610郑州中原万达广场中原区723422,26211正商.新蓝钻管城区53017,50012绿地.原盛国际郑东新区492418,54313中原新城中原区478324,61014金水澜庭金水区40859,92415家天下金水区312210,76816鑫苑景园二七区294111,80817康桥上城品中原区258210,11918兴业花园-四月天金水区22818,98019锦艺国际华都中原区192528,46720鑫苑.逸品香山惠济区159210,875第二部分 区域市场供求状况分析1、管城区商品住宅市场概览1.1管城区商品住宅供求分析数据来

16、源：CRIC（截至日期：2011年2月28日 ）n 2月，管城区商品住宅新批预售量为4.5万；环比下降33.04%；n 2月，管城区商品住宅成交量为1.1万，环比下降29.49%；n 2月，管城区商品住宅成交价格为6850元/，环比上升12.33%；管城区本月供应量全部来自于个案-新天地三期，供应量为4.5万。11年1-2月份，受房地产淡季影响，区域内推案量较少。预计新出台的郑州限购令将增强房地产大环境的观望趋势，管城区也将受到影响，未来2个月内区域内推案量将不会有大的起伏。2月份，区域成交量为1.1万，同比下降了29.49%，成交项目主要集中在美景鸿城、城市之星、郑州新天地这三个项目。区域成

17、交量较1月份继续减少的原因主要是2月份为房地产淡季，各大开发商推案节奏比较缓慢。从在售项目推案节奏以及房地产季节性来看，预计未来1-2个月区域成交量仍然不大。从郑州市全市限购令出台后的反映来看，各大楼盘客户来访量均出现了较大幅度的下降，单个个案个案到访量下降50%的较多，随着限购令等政策的具体落实，郑州市购房者观望氛围的形成，整体上预测2011年3、4月份对房地产市场来说是至关重要的两个月份，两个月成交量的反映直接影响到了11年全市商品住宅的走势。1.2管城区商品住宅成交价格分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日 ）2月，管城区商品住宅成交价格为6850元/，环比上升了12.3

18、3%；成交均价地小幅上扬主要受美景鸿城和新天地三期成交状况改善地拉动。美景鸿城本月成交35套，均价为7202元/，较1月份的22套和6805元/的均价，成交状况有少量提高；郑州新天地三期本月成交10套，均价为8459元/，较1月份1套和3000元/的均价，成交状况有明显改善。随着郑州市房地产限购令地进一步落实，预计未来区域房地产均价将趋于理性。1.3管城区商品住宅成交结构分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日 ）2月，管城区商品住宅成交面积段集中于80-90，占比较上月的32%有所提高，主要受美景鸿城单项目影响，本月该项目成交26套。 成交价格段数据来源：CRIC（截至日期：2

19、011年2月28日 ）本月受美景鸿城个案的影响，区域内6500-7500元/和8000-8500元/的单价段成交占比有较大地上升，本月区域内主要成交项目为美景鸿城、城市之星和郑州新天地，区域内其余项目受推案节奏的影响，成交量2月份处于较低水平，因此区域内单价、总价受主要成交项目影响较为明显。区域内总价段本月集中于60-80万元和100万元以上，其中100万元以上成交量占比上升9.88%，这和本月单价较高有较大关系。整体本月6500元/-7500元/的单价段成交结构有较大上升，高价格段成交结构的上升在很大程度上造成区域内成交价格的上升。1.4管城区商品住宅成交量价排行榜管城区商品住宅成交面积排行

20、榜排名项目名称成交面积()成交套数成交均价(元)1美景鸿城3457.303470362康城棕榈泉1588.351353173正商.新蓝钻1122.15884064郑州新天地987.601084425永恒.城市之星969.871365806中鼎翡翠650.89876517正商.幸福港湾504.91668968商城路叁号438.05646309橡树玫瑰城288.753591210城隍商城217.6737452管城区商品住宅成交价格排行榜排名项目名称成交均价(元)成交套数成交面积()1郑州新天地844210987.602正商.新蓝钻840681122.153中鼎翡翠76518650.894城隍商城7

21、4523217.675首座国际广场72143143.496美景鸿城7188353732.747正商.幸福港湾68966504.918永恒.城市之星658013969.879橡树玫瑰城59123288.7510康城棕榈泉5317131588.35第三部分 项目竞品市场分析1、区域竞品月度市场表现表：2011年2月主要竞品项目成交情况项目名称富田太阳城橡树玫瑰城紫荆尚都中鼎翡翠美景鸿城康城棕榈泉升龙凤凰城物业类型多层、小高、高层多层、小高层、高层高层、小高层多层、小高层、高层高层多层、小高层、高层高层建筑面积(万)106602620.315023.2185容积率2.63.12.853.24.522

22、.48.11已推案面积（万）/38.6610.1315.2132.2220.4136.72累计推案套数7200421213001941367419274230累计销售套数7117421212061393364918614230累计销售面积（万）68.3038.818.9311.0431.6519.3435.98最早开盘时间2005-10-282008-8-22008-10-182010-9-302009-10-172006-7-102009-11-1本期名称东方红红橡庭院通利紫荆尚都晶典鸿图康城棕榈泉三期凤廷、凰廷本期物业类型高层小高层高层、小高层小高层、高层高层高层高层本期开盘时间2007-

23、11-112010-7-312008-10-182010-9-302010-7-32009-12-262010-10-30本期套数27638179510891026984312本月销售报价（元/）5700-580070006000-6500660070005100-65008300房管局近30天成交均价（元/）/6800/6700/8300本月成交均价（元/）/5912/7651718853177809本月已售套数0308351345本月成交面积（）0288.750650.893732.741588.355500.74销售完成率98.85%100%92.77%72.58%98.23%94.76

24、%97.98%去化速度（套/月）1131364227922133264去化速度（/月）108411251931332208019182345422487.5数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日，房管局近30天成交价格统计时间为2011年3月10日） 成交量价分析正商幸福港湾竞品项目成交量一览表时间富田太阳城橡树玫瑰城紫荆尚都中鼎翡翠美景鸿城康城棕榈泉升龙凤凰城10.022334.024456.38765.85/493.2819115.9134001.6410.036865.9511582.55850.46549.521073.914667.0519915.8310.0411980

25、.795424.651159.94276.371405.667833.7721577.7610.053954.3522509.67455.1591.05138.473036.6627248.9110.065969.2214641.88414.7392.66181.9413139.814059.2410.075728.1918759.13155.32/82660.484035.8915229.6910.084257.1253525.93132.2651.314359.31450.0319315.0910.093221.2623000.02173.63/1659.792755.139235.810

26、.102370.58896.33279.9322345.25779.986308.168578.2410.11868.438109.39118.895591.981685.082484.239824.3210.12550.855090.01/8673.1186748.153597.589721.7811.01327.08754.89/1910.382055.851853.357489.6711.02/288.75/650.893732.741588.355500.74数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日）正商幸福港湾竞品项目成交均价走势图数据来源：CRIC（截至日期：2011年2

27、月28日）n 尾盘项目目前幸福港湾周边竞品项目中，富田太阳城、橡树玫瑰城、美景鸿城属于尾盘阶段。富田太阳城项目本月住宅成交为0，只有一个车库的成交，本身项目处于尾盘阶段，有限房源的一直不停的去化以及处在房地产的一个销售淡季，因此导致本月成交极度萎缩。橡树玫瑰城本月量价齐跌。主要是目前，该项目现有房源全部进入后期去化阶段，房源逐渐减少，成交量自然萎缩，同时本月成交房源中有2套是三期房源，一套是一二期房源，因此成交价格较上个月有所下降。由于剩余房源不多且后期的规划工作仍未结束，因此短期内，项目会继续出现一种稳定的下滑趋势，橡树玫瑰城新增房源预计公开时间为2011年6月左右。美景鸿城本月继续延续12

28、月份开盘火热销售之后的集中备案，成交量平稳中有小幅上升，成绩价格稳中有升，由于其后期项目暂未公开，预计下月成交量会平稳中有所下降。n 活跃项目本月，幸福港湾周边竞品中较为活跃的项目有康城棕榈泉和升龙凤凰城。康城棕榈泉本月成交量小幅下降，本月成交中大部分仍然是上个月推出其17#楼的珍藏房源的集中备案；本月成交当中，一房占比较上个月有所增加，因此一房的价格较低使得本月成交价格有所下降。但是，康城棕榈泉三期剩余存量不多且剩余房源以大户型为主，客户群受到一定限制，因此不能有效的提高成交量，预计未来成交仍然不会很大。升龙凤凰城本月成交量稳定，成交均价较上月相比出现微量下调。升龙凤凰城于12月初推出二期二

29、批组团项目，但是由于预售证的缺失导致新批房源没有及时备案，同时借助迎新贺岁之际推出的针对一期房源的各种优惠活动“两房最高优惠4万，三房最高优惠9万”，使得一期房源3-4号楼的三房成交火爆，因此价格较之前有小幅下降，但并没有反映出该项目真实的价格水平。目前该项目房源充足，优惠活动力度较大，预计在下月的成交会继续维持稳定。n 项目未来动态橡树玫瑰城橡树玫瑰城由于规划变更，在未来一年内仍有2栋高层、3栋小高层将要推出，但由于目前建筑施工仍处规划阶段，因此，短期内仍以销售剩余房源为主。目前橡树玫瑰城剩余房源主要集中在多层顶楼，以120的大三房为主。预计后续房源将于2011年6月左右公开。紫荆尚都紫荆尚

30、都二期项目目前仍处于前期的客户排号阶段，所推房源以高层的二房和三房为主，目前入会会员可享受6000元总房款的优惠，预计开盘时间在2011年4月左右。美景鸿城美景鸿城二期 “鸿图”二批房源于2010年12月底盛大开盘热销之后，2011年的1月和2月为项目的正常去化，未来在三期没有入市的情况下，项目成交比较稳定，预计三期项目的开盘时间为2011年年中。 成交户型分析项目名称成交户型成交套数（套）橡树玫瑰城一房1三房2中鼎翡翠一房4二房2三房2美景鸿城一房1二房26三房5复式1康城棕榈泉一房4二房7三房1四房1升龙凤凰城二房9三房34四房2本月尾盘销售的房源主要是橡树玫瑰城，橡树玫瑰城本月仅成交3套

31、房源，1套一房，2套三房。预计橡树玫瑰城项目在没有新房源的及时补充情况下，成交也会趋向于0。 康城棕榈泉本月成交小幅下降，成交户型中仍然是前期推出的偏小户型一房和二房占比较多，后期仍有部分大户型没有推出，预计一旦上市，后期成交中大户型占比会逐步增加。本月美景鸿城成交户型仍然集中在二房，受客户偏好的小三房户型本月成交5套，这主要是因为项目本次推出的房源中二房占比极高，本月二房户型基本属正常的刚性去化，三房开盘当月去化情况极为火爆。本月，中鼎翡翠仍然是受一房供应占比较大的影响，本月成交4套一房，2套二房，2套三房，该项目自9月份开盘以来一直没有大的营销优惠活动，本身体量也不大，成交情况一般。本月升

32、龙凤凰城成交房源集中在一期剩余的3#和4#三房，一方面是因为凤凰城一期的3-4#的房源中，三房占比较大，另一方面是1月份针对三房推出的“最高优惠9万元”的重磅优惠活动确实吸引了很多客户。同时，凤凰城二期在12月份底推出的D区2号楼小户型没有拿到预售证，预计未来1-2个月拿到预售证之后会出现一房的大量成交备案。2、区域竞品营销活动状况2011年2月主要竞品项目营销活动项目名称本月平面推广表现营销主题营销策略投放总金额（元）升龙凤凰城大河报1版、郑州晚报1版、东方今报0.5版传世华宅， 开年钜献， 传承经典 ，升级峰品。贺升龙凤凰城荣获2010年度郑州楼市销售冠军产品及楼盘品牌宣传465000数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日）2011年的第二个月份，各大开发商的媒体投放力度仍然很弱，一方面这个阶段一向是房地产的销售淡季，另一方面管城区在售的的活跃楼盘减少，大部分处于尾盘阶段，新入市的项目没有及时的推向市场，因此本月竞品项目中只有金水区的升龙凤凰城项目有媒体活动宣传。预计未来1-2个月，随着部分项目后期的加推，媒体投放力度会有所增加。升龙凤凰城本月旨在宣传产品的品质，以及项目在10年的销售冠军称号，让客户充分认识到项目在郑州市场的举足轻重地位。项目后期还有4栋楼，预计2011年的媒体投放力度仍然不小。22 / 23