XXXX年11月武汉市房地产市场月度报告_52页_德盛行.docx

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1、武汉市房地产市场月度报告武汉市房地产市场月度报告 (2010(2010 年年 1111 月月) ) 德盛行地产机构德盛行地产机构 市场研究中心市场研究中心 20102010- -1212- -1010 目目 录录 数字楼市（数字楼市（2010.112010.11） . 2 2 第一章第一章 市场资讯市场资讯 . 4 4 1.1 1.1 经济与政策经济与政策 . 4 4 1.2 1.2 市场动态市场动态 . 1010 1.3 1.3 规划城建规划城建 . 1212 第二章第二章 土地市场土地市场 . 1515 2.1 2.1 挂牌土地拍卖情况挂牌土地拍卖情况 . 1515 2.2 2.2 土地出

2、让情况土地出让情况 . 1616 2.3 2.3 土地出让分析土地出让分析 . 1717 2.4 2.4 重点地块介绍重点地块介绍 . 1818 第三章第三章 房产市场房产市场 . 2222 3.1 3.1 德盛指数德盛指数 . 2222 3.1.1 武汉市房地产吸纳指数 . 22 3.1.2 指数应用 . 22 3.2 3.2 月度成交分析月度成交分析 . 2323 3.3 3.3 每日商品房成交分析每日商品房成交分析 . 2424 3.4 3.4 每周成交分析每周成交分析 . 2525 3.5 3.5 区域成交分析区域成交分析 . 2525 3.6 3.6 供应分析供应分析 . 2626

3、3.6.1 供应情况 . 26 3.6.2 供应分析 . 30 第四章第四章 区域市场分析区域市场分析 . 3333 4.14.1 武昌南片区综述武昌南片区综述 . 3333 4.24.2 武昌南片区基础条件武昌南片区基础条件 . 3434 4.34.3 武昌南片区利好因素武昌南片区利好因素 . 3838 4.4 4.4 武昌南片区房地产市场特征武昌南片区房地产市场特征 . 3939 4.4.1 片区项目布局 . 39 4.4.2 片区在售楼盘情况 . 39 4.4.3 片区市场分析 . 40 4.54.5 典型个案分析典型个案分析 . 4141 数字楼市（2010.11） 土地市场 成交宗数

4、：14 宗 成交面积：112.83 万平方米 成交金额：99.63 亿元 成交可建面积：423.31 万平方米 商品房市场 房地产吸纳指数（德盛指数）：128.55 住宅新增供应面积：142.62 万方（约 14262 套） 成交套数：14121 套 成交面积：152.54 万平方米 成交金额：109.29 亿元 成交均价：7165 元/平方米 第一章第一章 市场资讯市场资讯 1.1 经济与政策经济与政策 银监会：推进差别化信贷政策抑制房地产投机融资需求银监会：推进差别化信贷政策抑制房地产投机融资需求 11 月 2 日，银监会副主席蒋定之表示，银行业要积极落实房地产差别化信贷政策，加大对保障房

5、的信贷支持，合理满足中小户型、中低价位房地产开发贷款。 银监会业务创新部主任李伏安指出， 在利率市场化加快的过程当中， 利差的相对收紧是竞争的基本规律。在这样的情况下，银行需要实现盈利方式从单纯以利差为主的转变，而实现包括收费业务和服务业务在内的比较均衡的盈利模式。 针对利率市场化改革时机，李伏安表示“在危机比较严重的去年和今年，世界上很多国家的银行都处于亏损状态，而中国的银行业盈利还是相当不错的，从这个意义上讲，我们的时机很难得， 利率市场化的过程是对一个重要的金融指标的价格决定机制的一个改变， 很难有这样一个历史机遇， 让我们没有太多的负担， 没有太多的顾虑， 可以比较好的去做。 ” （来

6、源于每日经济新闻） 【点评】 ： 银监会的这一举措主要是要求银行业金融机构切实抓好地方融资平台贷款风险管控；继续严格执行差别化住房信贷政策，严控大型房企集团贷款风险。另一方面加大市场中低位房地产开发，减少高端楼盘贷款开发，控制房地产开发结构，满足市场刚需，促进房地产市场平稳发展。 央行央行货币政策货币政策：本月初本月初适度宽松适度宽松，1212 月初转为稳健月初转为稳健 11 月 2 日，中国人民银行发布三季度货币政策执行报告指出，潜在的通胀压力须高度关注。下一阶段，将继续实施适度宽松的货币政策，继续引导货币条件逐步回归常态水平。 报告指出，当前价格走势的不确定性较大，仍需加强通胀预期管理。国

7、际经济复苏还比较缓慢，我国经济增长较快，通胀预期和价格上行压力不容忽视。受复苏不确定因素影响，各经济体政策退出较为谨慎， 随着原有刺激措施逐步到期， 发达经济体开始推出新的经济刺激措施， 全球流动性和货币条件仍将宽松， 主要经济体将持续放松货币刺激经济的预期强烈，大量资金可能向增长较快的新兴经济体流入。 在流动性充裕和通胀预期较强的大背景下， 富余资金必然寻找各种途径和出口，潜在的通胀压力须高度关注。此外，还存在结构性的价格上行压力。当前国内劳动力和服务业等价格趋升，资源环保成本加大，资源性产品价格有待理顺，都可能影响通胀预期。（来源于新浪财经） 【点评】：三季度货币政策执行报告中提到“要根据

8、形势发展要求，继续引导货币条件逐步回归常态水平”，可以预见，央行将继续根据经济金融形势和外汇流动的变化情况，合理安排货币政策工具组合、期限结构和操作力度，加强流动性管理，保持银行体系流动性合理适度，促进货币信贷适度增长，既满足经济发展的合理资金需求，又为价格总水平的基本稳定创造良好的货币环境，切实管理好通胀预期。在紧接下来的在紧接下来的 1212 月月 3 3 日，中共中央召日，中共中央召开政治局会议指出，要实开政治局会议指出，要实施稳健的货币政策以控通胀，自此货币政策由宽松转为稳健。施稳健的货币政策以控通胀，自此货币政策由宽松转为稳健。 本月两次本月两次存款准备金率上调存款准备金率上调 1

9、1、1111 月月 1616 日起日起央行央行上调上调存款准备金率存款准备金率 0.50.5 个百分点个百分点 冻资超冻资超 35003500 亿亿 自 11 月 16 日起， 存款类金融机构人民币存款准备金率上调 0.5 个百分点。 这是央行今年以来第四次统一上调存款准备金率，冻结银行资金将超过 3500 亿元。之前，央行分别于今年 1 月、2 月、5 月三次上调存款准备金率。 按照央行 10 月份公布的数据“人民币存款余额 70.09 万亿元”计算，此次上调存款准备金率 0.5 个百分点，将冻结资金 3504.5 亿元。 （来源于证券日报 ） 【点评】 ：此次上调后，一般金融机构的存款准备

10、金率将达到 17.5%，而此前被实施差别化存款准备金率的 6 家银行则提高至 18%。17.5%的存款准备金率与 2008 年 6 月的历史最高点持平，而大型银行 18%的存款准备金率已经超过了历史最高点。 存款准备金率的上调一方面能够缓解目前日益严重的通胀压力， 另一方面可以进一步控制信贷规模，收紧银行资金的流动性。 2 2、1111 月月 2929 日起日起央行上调存款准备金率央行上调存款准备金率 0.50.5 个百分点个百分点 累计调累计调 2.5%2.5% 中国人民银行年内第五次上调存款准备金率。从 2010 年 11 月 29 日起，存款类金融机构人民币存款准备金率将上调 0.5 个

11、百分点。 这是一个多月以来， 央行第三次上调存款准备金率，也是年内第五次上调，累计上调达 2.5%。 （来源于财新网 ） 【点评】 ：此次上调存款准备金率的目的就是回收流动性，在采取行政手段遏制物价的同时，央行密集上调存款准备金率也说明政府对经济增长的信心充足；另外，月底上调存款准备金率降低了央行短期内再次加息的可能性。 三部委：七项措施落实保障房工程资金使用管理三部委：七项措施落实保障房工程资金使用管理 根据国务院关于加快保障性安居工程建设工作部署和近期目标要求， 为进一步加快保障性安居工程建设进度，11 月 16 日经国务院同意，就有关资金使用管理问题通知如下： （1 1）切实落实各类保障

12、性安居工程资金切实落实各类保障性安居工程资金 按照现行规定，保障性安居工程实行“省级负总责，市县抓落实”。截至目前，2010年中央安排的各类保障性安居工程补助资金，均已下达相关省、自治区、直辖市、计划单列市和新疆生产建设兵团(以下简称有关地区)。 同时， 今年中央财政已追加下达保障性安居工程补助资金， 重点用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。 有关地区要将中央和省级财政安排的各类保障性安居工程补助资金尽快分配下达到市、县或师、团场。各市、县或师、团场要严格按照国家规定的资金来源渠道， 切实落实各类保障性安居工程资金， 将中央保障性安居工程补助资金与省级保障性安居工程补助资金，以及市、县或师、

13、团场保障性安居工程资金统筹安排， 尽快落实到保障性安居工程项目和符合保障性安居工程条件的家庭， 确保不因资金不落实、不到位而影响各类保障性安居工程建设进度。 （2 2）允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房 为切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，从 2010 年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于 10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。 从土地出让净收益安排资金用于发展公共租赁住房支出时，填列政

14、府收支分类科目212 类“城乡社区事务”08 款“国有土地使用权出让收入安排的支出”11 项“公共租赁住房支出”科目。 （3 3）允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房 按照住房公积金管理条例(国务院令第 350 号)的规定，住房公积金的增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、 住房公积金管理中心的管理费用后， 作为建设廉租住房的补充资金。从 2010 年起，各地在完成当年廉租住房保障任务的前提下，可以将住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金， 统筹用于发展公共租赁住房。 各地从住房公积金增值收

15、益中安排资金用于发展公共租赁住房支出时，填列政府收支分类科目212 类“城乡社区事务”07 款“政府住房基金支出”04 项“公共租赁住房支出”科目。 （4 4）提高中央财政廉租住房保障专项补助资提高中央财政廉租住房保障专项补助资金使用效率金使用效率 按照现行规定，中央财政廉租住房保障专项补助资金在优先满足发放租赁补贴的前提下，可用于购买、改建或租赁廉租住房支出。其中，购买廉租住房可以购买旧房，也可以购买新房。为了进一步提高中央财政廉租住房保障专项补助资金使用效率，省级财政、住房城乡建设部门要进一步明确本地区年度购买、改建或租赁廉租住房任务。2010 年各地购买、改建或租赁廉租住房任务数， 为当

16、年省级人民政府同住房城乡建设部签订的目标责任书确认的新增廉租住房套数，扣除中央预算内投资补助下达新建廉租住房套数之后的套数。2010年中央财政补助相关地区购买、改建、租赁廉租住房具体任务数详见附件。省级财政、住房城乡建设部门要及时将 2010 年购买、改建、租赁廉租住房任务数分解下达到市、县或师、团场，并加强督促检查，确保按期完成购买、改建、租赁廉租住房任务。从 2011 年开始，财政部、 住房城乡建设部在分配下达有关地区中央财政廉租住房保障专项补助资金时， 不仅要考虑该地区当年租赁补贴任务完成情况，还要考虑该地区当年购买、改建、租赁廉租住房任务完成情况。在完成当年廉租住房保障任务的前提下，经

17、同级财政部门批准，可以将中央财政廉租住房保障专项补助资金用于购买、新建、改建、租赁公共租赁住房。 （5 5）利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房 为充分调动市场主体和社会机构投资购买、新建、改建、租赁和运营公共租赁住房的积极性，降低社会资金投资公共租赁住房的融资成本，各地可以采取贴息方式，支持市场主体和社会机构从商业银行融资用于发展公共租赁住房。各级人民政府安排的公共租赁住房资金，包括中央补助公共租赁住房资金，均可用于公共租赁住房项目贷款贴息。公共租赁住房贷款贴息幅度、年限等管理办法由省级财政部门会同发展改革、住房城乡建设部门制定，报财政部、国家发展改革委、

18、住房城乡建设部备案。 （6 6）加加强政府投资建设的公共租赁住房租金“收支两条线”管理强政府投资建设的公共租赁住房租金“收支两条线”管理 政府投资建设公共租赁住房取得的租金收入， 应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理等支出。公共租赁住房租金收入缴库时，填列政府收支分类科目103类“非税收入”01 款“政府性基金收入”43 项“政府住房基金收入”04 目“公共租赁住房租金收入”科目;使用公共租赁住房租金收入时，填列政府收支分类科目212 类“城乡社区事务”07 款“政府住房基金支出”04 项“公共租赁

19、住房租金支出”科目。政府投资建设公共租赁住房租金收入具体缴库办法， 按照地方财政部门的有关规定执行。 市县财政部门要加强政府投资建设的公共租赁住房租金 “收支两条线” 管理， 确保租金收入及时足额缴库，并严格按照规定用途使用。 （7 7）加快保障性安居工程资金预算执行进度加快保障性安居工程资金预算执行进度 各地要按照签订的保障性安居工程目标责任书， 积极开展各项工作， 切实落实保障性安居工程建设用地，加快保障性安居工程项目审批，尽快开工建设并形成实物工作量，根据工作进度及时拨付保障性安居工程资金。 要在核实底数的基础上， 尽快将租赁补贴资金发放到符合条件的廉租住房保障家庭。同时，要加快保障性安

20、居工程预算执行进度，提高保障性安居工程建设项目投资完成率， 确保当年本地区保障性安居工程任务如期完成。 对于超计划完成当年保障性安居工程任务的地区， 中央在分配下达下一年度相关保障性安居工程补助资金时，将给予适当的资金倾斜和奖励。各地要确保保障性安居工程资金按规定用途使用，不得挤占和挪作他用。（来源于财政部网站） 【评论】加快保障性住房建设，为城市低收入者提供有效供给，历来都被政府所关注，此次三部委拟定的七项举措， 目标直指保障房工程资金使用， 无疑给保障性安居工程建设吃了一颗定心丸。 此次投资， 重点引导公共租赁住房等保障性安居工程的建设， 资金来源包括土地出让金的净收益，中央财政下拨的补助

21、，贷款贴息，住房公积金中计提的廉租住房的保障资金，融资渠道进一步拓展，这在一定程度上表明政府加大保障性住房建设力度的决心和信心。 从对房地产的影响来说， 公共租赁房等保障性安居工程的建设， 有利于平衡市场供需结构，满足城市低收入者的住房需求，对抑制房价过快上涨，稳定市场起到利好。 境外个人在境内购房境外个人在境内购房 限购一套自住房限购一套自住房 11 月 15 日，住房城乡建设部和国家外汇管理局近日发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。 根据通知， 在境内设立分支、 代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定

22、的除外。 两部门要求， 各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验城市商品房预售管理办法，房屋登记办法规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。 （来源于长江日报） 【点评】 “限外令”实质上是从源头上卡住大量热钱流入内地楼市，对炒房投机行为起到一定限制作用。 要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房， 有助于规范现有购房秩序。 国务院四条措施稳定物价 国务院总理温家宝 11 月 17 日主

23、持召开国务院常务会议，分析当前价格形势，研究部署稳定消费价格总水平、保障群众基本生活的政策措施。 会议确定了以下政策措施： （一）确保市场供应，促进价格稳定。 （二）完善补贴制度，安排好困难群众生活。（三）增强调控针对性，改善价格环境。（四）加强监管，维护市场秩序。（来源于新华网） 【点评】由于今年下半年开始，受国内外多种因素影响，以农产品为主的生活必需品价格上涨较快，价格总水平逐月攀升，加大了城乡居民特别是中低收入群体的生活成本，故国务院及时出台了稳定消费价格总水平、保障群众基本生活的政策措施。 1.2 市场动态市场动态 银监会：信托公司自查房地产业务风险银监会：信托公司自查房地产业务风险

24、结果结果 1212 月上报月上报 银监会于 11 月的第三周下发通知，要求信托公司对房地产信托业务进行合规性风险自查；当地银监局要对自查情况进行核实，于 12 月下旬将房地产信托的核查及处理结果书面上报银监会。 信托公司自查内容包括： 对信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足 “四证” 齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质等。 监管部门还要求对以信托公司受让债权等方式变相给房地产公司提供贷款的情况予以甄别， 自查和核查中发现的问题， 应立即采取措施责成信托公司予以纠正。（来源于中国证券报） 【点评】通知的下发，实质上是提示信托公司关注房地产业务风险，督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎

25、选择交易对手，加强信托资金运用监控信号。 从对楼市的影响来说，信托公司自查房地产业务风险，使各家银行对房地产开发商“敬而远之” ，房企融资渠道受阻，现金流压力陡然上升，可能迫使开发商采取降价措施以回笼资金。 武汉市启动土地执法专项行动武汉市启动土地执法专项行动 武汉市 11 月 16 日启动土地执法专项行动，从现在起到年底，要对全市用地完成“地毯式”清理，排查和打击土地违法违规行为。 副市长孙亚宣布，武汉市将对查处违法用地与用地指标分配“挂钩”，对发现土地违法违规项目漏查漏报、 瞒查瞒报总面积超过自查上报总面积 10%的区， 总面积超过 200 亩的区，耕地面积占自查上报耕地面积 5%的区，减

26、扣其新增建设用地指标，停止新增建设用地预审、农地转用和征地审批，直至其按要求查处整改到位。（来源于长江日报） 【评论】土地执法专项行动的启动，有利于进一步规范招拍挂制度，保护耕地，减少权钱交易。执行土地基本法，查处违法用地，使土地的转让和使用更加透明化，对促进房地产市场有序发展构成利好。 湖北土地拍卖机构再次洗牌湖北土地拍卖机构再次洗牌 仅仅 2020 家机构可全省拍卖土地家机构可全省拍卖土地 省国土厅 11 月 18 日发文， 对全省土地拍卖机构进行一次登记备案， 经国土厅评审确定的前 20 名入围机构，今后方可在全省范围内从事土地拍卖活动。通知要求，具有拍卖资格有意从事国有土地使用权拍卖的

27、企业法人和团体， 均可向省国土厅申请登记备案， 经登记备案的单位， 方可在湖北省境内承担国有土地使用权拍卖业务。 申请的基本条件包括注册登记 3 年以上，2 名以上持证土地拍卖主持人，近 3 年来经营活动中无违法行为等。 11 月 19 日起， 报名单位将申请登记备案的材料报省国土厅， 经专家对报件进行评审后，将通过打分排序， 按照由高分到低分的顺序确定前 20 名为入围单位， 其余 80 名为备案单位。入围单位可在全省范围内承担拍卖业务，备案单位可在其工商注册所在市（州）承担拍卖业务。上述所有机构的登记备案有效期均为 2 年，同时实行登记备案单位年度更新制度，考核不合格的取消入围备案资格。（

28、来源于楚天都市报） 【评论】对土地拍卖机构进行“洗牌清理” ，有利于规范土地市场运行机制，防止商业贿赂，保证土地交易各环节公开化公平化，确保土地拍卖保证金安全。 土地转让作为房地产开发的一个重要环节，其过程透明与否，对整个房地产链条都起到一定影响。土地拍卖机构规范化，土地拍卖过程理性化，才能促进产业的健康稳定发展。 1.3 规划城建规划城建 武汉今年最大规模经适房汉阳区惠民苑（三期）项目上市武汉今年最大规模经适房汉阳区惠民苑（三期）项目上市 11 月 22 日，汉阳区房管局公布，汉阳区惠民苑（三期）项目 1224 套房源将销售，11月 26 日至 28 日，汉阳区持经适房资格证家庭可前往汉阳区

29、委党校登记。 惠民苑（三期）有 3 种户型，60-70 平方米的小两居室有 176 套，70-80 平方米的大两居室有 768 套，80-90 平方米的有 280 套。都是电梯房，物业管理费 1.2 元/平方米。项目将于明年五六月份交房。 惠民苑（三期）销售基准价格为 11 层小高层每建筑平方米 2760 元，18 层高层每建筑平方米 2842 元。（来源于长江日报） 【评论】经济适用房如期上市，城市中低收入者迎来暖冬。相比于商品房的高昂价格，惠民苑每平方米不到 3000 元的价格更吸引中低层收入者的眼光。但从另一方面来看，由于交通和距离市中心的远近等因素影响， 持证市民都希望能摇到最合适的房

30、子， 造成有的房屋无人排队，而另外一些区位条件比较好的房子众多人排队等待摇号。 据汉阳区政务网公布，本月惠民苑通过计算机摇号，共确定 122 套（惠民苑 1224 套房源中本月推出 122 套）经适房购买人，相比于汉阳区 5 月到 11 月整体去化量 4167 套来说，经适房所占比例并不可观。 武汉地铁武汉地铁 3 3 号线一期号线一期 20152015 年通车年通车 11 月 18 日省环保厅公布，由于武汉地铁 3 号线一期线路作了调整，即日起该工程进行第二次环评公示。 调整后 3 号线一期线路全长约 28 公里，比调整前缩短 0.3 公里;共设 23 座车站，比调整前增加 1 座，增设车站

31、为汉阳王家畈站。3 号线一期全部为地下车站和地下线。 3 号线一期工程是衔接汉阳、汉口的一条重要客运交通走廊。工程采用标准 B 型车，车辆最高运行速度为 80 公里/小时。列车采用 6 辆编组。全日开行列车初期 136 对，近期 192对，远期 244 对。运营时间 5:0023:00。 目前，地铁 3 号线一期已有少量车站开工建设，全线计划 2015 年建成通车。（来源于楚天都市报） 【点评】 地铁物业作为武汉众多在售项目的重点炒作概念， 地铁的规划及工程进度让市场普遍关注。 地铁 3 号线的建设， 将加紧汉口与汉阳之间的联系， 舒缓两地交通的紧张局面，对沿线的房地产发展起到推动作用。 武汉

32、二七大桥“首塔”提前封顶 明年 10 月通车 截至 11 月 28 日，二七长江大桥 3 个主塔已经立在江中。大桥局二七大桥施工项目部介绍，他们力争三塔中间的 4 号塔 12 月封顶。 4 号塔是二七长江大桥 3 个主塔中“块头”最大的，整个大桥建成后，“最出力”的是它。大桥局介绍，3 号塔和 5 号塔浇筑的混凝土量只有 4 号塔的 60%，只有 4 号塔提前建成，才能保持三塔同步。 二七长江大桥定于明年十月通车。（来源于长江日报） 【评论】二七长江大桥是武汉二环线的过江通道，有利于完善武汉“三环十三射”的道路网络系统。建成后，青山、后湖、二七片区、杨园片区的市民往来汉口、武昌将更加方便，这对

33、加快沿线土地、房产升值起到助推作用。 武汉珞狮路高架 11 月 26 日部分通车 11 月 26 日 7-8 时，武昌珞狮路高架正式部分通车。具体通车范围为：主线桥梁部分东侧从马房山通道出口上桥跨街道口、珞珈山路、八一路至洪山侧路下桥匝道到洪山侧路，长约 1270 米;西侧从八一路上桥匝道上桥至马房山通道入口，长约 730 米。 （来源于长江商报 ） 【评论】珞狮路高架桥通车后，意味着光谷片区与江夏、光谷与水果湖等片区相互之间形成快速通道。将大大缓解街道口南北方向的车流压力，特别是八一路樱花大厦路口，交通拥堵现象得到了明显改观； 本高架的通车拉近了片区间距离的同时， 提升了江夏区及珞狮南路辐射

34、片区的楼市价值。 第二章第二章 土地市场土地市场 2.1 挂牌土地拍卖情况挂牌土地拍卖情况 图 2-1.挂牌土地分布位置 11 月 25 日 10 点举行的武汉市今年第十三次国有建设用地使用权挂牌出让会在下午两点宣告结束。 整场拍卖会持续了约 4 个小时， 共成交土地 14 宗， 成交面积 112.83 万平方米，约 1692.32 亩，总成交金额约 99.63 亿。 此次拍卖会原本出让 18 宗地，有 2 宗因故延迟，实际进入出让流程的有 16 宗，最终14 宗成交，2 宗未成交。延期的 2 宗地为 117 号和 138 号地，分别位于汉阳区和东湖技术开发区。 其中 117 号地为磨山村 “

35、城中村” 改造项目用地。 未成交的地块为 135 号和 139 号地，分别位于江夏区庙山邬树村和东西湖区。 本次出让土地多为居住、商住和商服类用地，没有涉及到工业。汉钢中路以西（C 地块和 D 地块）单价最高，达 1679.71 元/平米，被湖北金叶房地产开发有限公司以总价 131800元竞得。汉钢中路西南侧楼面地价达 8063.37 元/平方米，被盛兴控股有限公司以 102000元的价格拿下。 拍卖活动中备受关注的武昌车辆厂片土地， 被上海绿地以 53.98 亿元毫无悬念的轻松拿下。该宗地的起始参考价为 53.80 亿元，只有上海绿地一家报价且为有效报价，按规则，地块不进入竞拍阶段直接成交。

36、成交的楼面地价为 3482.58 元/平方米。 2.2 土地出让情况土地出让情况 表 2-1.2010 年第 14 号招拍挂情况 地块编号地块编号 土地使用权土地使用权人人 位置位置 土地面土地面积 （亩积 （亩） 用途用途 容积率容积率 成交价成交价格（万格（万元）元） 亩单价亩单价（万元（万元/ /亩）亩） 楼面地楼面地价价（元（元/ /平方平方米）米） P(2010)P(2010) 128128 号号 上海绿地上海绿地（集团）有（集团）有限公司限公司 武昌区车辆厂武昌区车辆厂（A01A01）片）片 108108 商服商服 8.758.75 539800539800 1306.281306

37、.28 3482.583482.58 武昌区车辆厂武昌区车辆厂（A02A02）片）片 95.195.1 居住居住 4.734.73 武昌区车辆厂武昌区车辆厂（A03A03）片）片 108.15108.15 居住居住 4.164.16 武昌区车辆厂武昌区车辆厂（A04A04）片）片 101.85101.85 商住商住 4.714.71 P(2010)P(2010) 129129 号号 盛兴控股有盛兴控股有限公司限公司 汉钢中路西南汉钢中路西南侧侧 63.363.3 居住居住 3 3 102000102000 1612.681612.68 8063.378063.37 P(2010)P(2010)

38、 130130 号号 湖北金叶房湖北金叶房地产开发有地产开发有限公司限公司 汉钢中路以西汉钢中路以西(C(C 地块）地块） 32.132.1 居住、居住、商服商服 3.33.3 131800131800 1679.711679.71 7704.077704.07 汉钢中路以西汉钢中路以西(D(D 地块）地块） 46.546.5 居住居住 3.253.25 P(2010) 131 号 湖北中信鑫鑫置业开发有限公司 洪山区珞狮北路 3 号 3.15 商服 4 5060 1576.33 5911.21 P(2010) 132 号 武汉世博宏贸易有限公司 江汉区姑嫂树路与后湖路交叉路口 12.75 商

39、服 4.5 13150 1037.48 3458.25 P(2010)133 号 武汉九立置业有限公司 硚口区长青村K1 70.8 居住 4.9 59500 551.33 2011.73 硚口区长青村K2 37.2 居住 2.61 P(2010) 134 号 合众健康产业（武汉）投资有限公司 蔡甸区大集街张家渡村 255.45 居住 1 22000 86.12 1291.82 P(2010) 135 号 未成交未成交 江夏区庙山开发区邬树村 22.95 商服 1 / / / P(2010) 136 号 湖北鑫磊房地产有限公司 江夏区纸坊街大桥村 11.7 商服 3.5 530 45.53 19

40、5.13 P(2010) 137 号 武汉捌零玖零房地产开发有限公司 江夏区纸坊街大花岭村 36.75 商住 2.95 6010 163.36 830.66 P(2010) 139 号 未成交未成交 东西湖区 107 国道 （辅道） 以南、高桥五路以西、台南一道以北 44.7 商服 4.5 / / / P(2010) 140 号 广西南宁丰业创展房地产开发有限公司 东西湖区径河街办事处三店易家湾、渡头嘴北 48.75 居住 3 14550 298.07 1490.33 P(2010) 141 号 武汉兴强经贸有限公司 汉南区纱帽街汉南家园西侧 13.35 居住 3 1860 139.56 69

41、7.81 P(2010) 142 号 湖北华生置业有限公司 汉南区纱帽街坛山 370.8 商住 开发4.5;还建 2.0 18710 50.46 176.12 P(2010) 143 号 武汉汉口北商贸市场投资有限公司 黄陂区盘龙城经济开发区刘店村 42.45 商住 3.5 21300 501.02 2147.2 P(2010) 144 号 武汉中和置业有限公司 黄陂区盘龙城经济开发区下集村 234.3 商住 2.8 60000 256.16 1372.3 2.3 土地出让分析土地出让分析 表 2-2.土地成交区域分析 区域 成交宗数 成交面积（万方） 可建面积（万方） 楼面地价（元/） 洪山

42、区 1 0.21 0.84 6023.81 汉阳区 2 9.46 29.797 7846.427 江汉区 1 0.85 3.825 3437.908 蔡甸区 1 17.03 17.03 1291.838 江夏区 2 3.23 9.9575 656.791 黄陂区 2 18.45 53.641 1515.632 东西湖区 1 3.25 9.75 1492.308 汉南区 2 25.61 113.91 180.581 硚口区 1 7.2 29.6 2010.081 武昌区 1 27.54 154.96 3483.419 本次土地出让涉及区域较广，其中洪山区、江汉区、蔡甸区、东西湖区、硚口区、武昌区

43、各 1 宗，汉阳区、江夏区、黄陂区、汉南区各 2 宗，区域成交宗数呈相对平衡状态。 在成交面积上，超过 15 万方的区域有蔡甸区、黄陂区、汉南区和武昌区，其中武昌区不管是在成交面积上还是可建面积上都非常可观，分别为 27.54 万方和 154.96 万方。 各大城区中，本月汉阳区的楼面地价最高，达到 7846.427 元/。综观汉阳近几年房地产发展历程，万科、华润置地、恒大地产纷纷推出知名楼盘万科金域蓝湾、华润置地中央公园、恒大绿洲。随后在 2009 年 10 月 12 日，金地集团出资 12.83 亿获得汉阳一个项目地块，规划用地性质为居住用地，今年 6 月 2 日，万达集团投资建设武汉经开

44、万达广场，填补武汉经济技术开发区的城市综合体空白， 今年 9 月 27 日， 绿地以 12.8 亿元拿下汉阳经济开发区的 96 号地块，自此为止，六大品牌房企进驻汉阳，在带动汉阳区经济发展的同时，也使汉阳区地产和房产不断升值。另一方面来看，汉阳区楼面地价创新高，也预示着包含开发商、购房者在内的众多人对汉阳区的发展潜力充满信心。 相对于主城区的楼面地价来说，远城区的楼面地价偏低，多在 2000 元/以下。 另外，14 宗地块中，居住用地较多，共有 6 宗，商服用地和商住用地宗数持平，分别为 4 宗，本次土地出让中没有涉及工业用地。 2.4 重点地块介绍重点地块介绍 P P（20102010）12

45、9129 号地块号地块、P P（20102010）130130 号地块号地块基本情况基本情况 1 1地块简介地块简介 项目用地位于汉江以南。 其四至关系为： 东临 15 米宽规划道路； 南临 15 米宽汉钢侧路；西临 20 米宽汉钢北路；北临 15 米宽汉龙路。现状用地内地势较平坦，具备较好的开发建设条件。 图 2-2 地块基本情况 2 2地块优势地块优势 项目用地紧靠“武汉新区”，且用地四面临路。所在区域交通体系完善，有琴台大道、汉阳大道、江城大道等城市干道，其中用地东侧的江城大道是衔接汉江南北两岸，并且贯穿汉江以南武汉新区的重要城市干道。 从项目用地可以便捷的通达三镇各地， 交通区位优势明

46、显。 项目所处地理位置极其优越，周边配套设施完善，居住、商业及行政办公氛围浓厚。周边有朝阳星苑、金龙花园、吉星佳地、东方华庭等高档住宅区；有光大银行、工商银行、建设银行等金融机构；有蓝天大酒店、汉商 21 购物中心、国美电器等商业设施；有琴台大剧院、汉钢医院、武汉铁路中心医院等文娱医疗设施；有市汉阳区国税分局、省烟草公司等行政机构；另外还有墨水湖中学、湖北广播电视学校等高校分布周边，从而使该区域成为武汉市成熟的商业、文化和居住中心。 该区域景观资源丰富，周围有“全国八大动物园之一”的武汉动物园、“佛都古刹”归元禅寺、古琴台、月湖、墨水湖等旅游景点，充分满足都市人们亲近自然的心理需求。 根据规划

47、武汉新区将定位为人文新区、生态新区、产业新区、魅力新区。而随着汉阳旧城风貌区、月湖文化主题公园的逐步建设，地块潜力将不断提升。 3 3规划要求规划要求 P P（20102010）129129 号地块规划要求号地块规划要求 该项目用地的性质为居住用地；规划净用地面积为 42166 平方米；容积率控制在 3.0以内；可建总建筑面积按净用地面积与容积率的乘积计算；建筑密度控制在 25%以内；建筑高度结合具体方案确定；绿地率按照武汉市城市绿化条例执行；建筑设计遵照武汉市城市建筑规划管理技术规定、湖北省无障碍设施建设和管理规定执行。 该项目用地的特殊要求为： 地块临汉钢公园一侧宜布局多层建筑， 并需保证

48、与西侧区域及琴台路沿线空间景观的协调统一； 地块内建筑布局应充分利用月湖、 汉钢公园等景观资源，同时应该注意琴台路沿线城市景观形象的塑造； 地块西侧规划汉钢北路为联系汉江与汉钢公园的绿化景观廊道， 需结合景观廊道集中布局小区级及以下级别公共服务建筑， 并注重于西侧一期供地地块的景观呼应关系； 住房建筑户型结构比例要按照国务院办公厅转发设计部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办2006037 号）执行。由于该用地位于特殊控制片区，其中套型建筑面积 90 平方米以下商品房建设规模不少于住房总建筑规模的 36%。 P P（20102010）130130 号地块规划要求号地块规划要求

49、 C、D 地块指标分别如下； C 地块用地性质为居住用地、公共服务设施用地；规划净用地面积为 21358 平方米；容积率控制在3.3以内； 建筑面积按净用地面积与容积率的乘积计算 （其中公建建筑面积16200平方米）；建筑密度控制在 25%以内；建筑高度结合方案具体确定。 D 地块用地性质为居住用地；规划净用地面积为 30953 平方米；容积率控制在 3.25 以内；建筑面积按净用地面积与容积率的乘积计算（其中公建建筑面积 16200 平方米）；建筑密度控制在 25%以内；建筑高度结合方案具体确定。 C、D 特殊要求：C 地块临月湖大道一线用地性质应为商业金融业用地，保护线内不得新建建（构）筑

50、物，可作为绿化建设用地，滨江主体建筑高度宜控制在 150 米以内，地块内建筑布局应满足武汉市关于加强中心城区湖边、山边、江边建筑规划管理的若干规定的控制要求；C、D 地块内建筑布局应充分利用月湖、汉钢公园等景观资源，同时也应该注重江城大道沿线城市景观形象的塑造， 住房建筑户型结构比例应按照国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办2006037 号）执行。由于该用地位于特殊控制片区，其中套型建筑面积 90 平方米以下商品房建设规模不少于住房总建筑规模的 36%。 4.4.出让情况出让情况 P P（20102010）129129 号地块号地块、P P（20102