谈商业地产营销新模式能否破茧化蝶.docx

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1、“二次调控”袭击楼市 资金压力骤然增大商业地产营销新模式能否“破茧化蝶”【主持人】各位搜访网友大家好，近期，二次调控袭击楼市，商业地产资金吃紧，商业地产运营新模式能否“破茧成蝶”。楼市二次调控和加息政策的出台让整个房地产业都受到了影响，投资者收紧钱袋，开发商资金链紧张，一时间，商业地产投融资模式及未来发展趋势成为业内关注的热点问题，商业地产项目在开发、运营过程中的投融资新模式也成为业内探讨的焦点，搜房网将在下月的香港国际商业地产周上落地关于商业地产投融资相关论坛。本期搜房投资者大讲堂也结合此热点问题，选取了业内具有创新营销模式的一品国际作为示例项目，邀请业内嘉宾与广大投资者共同探讨商业地产营销

2、新模式热门话题，今天我们邀请到了中国名商发展促进会副秘书长孙峥，北京浙江企业商会副会长陈俊，嘉亿引领商业地产管理机构董事长鄂丽华，一品公馆的项目负责人田宇和韩霜，跟大家一起探讨今天的话题。说到楼市二次调控和银行贷款加息的影响，不仅对投资者有影响，对开发商的投融资也有影响，首先有请孙峥副秘书长谈谈目前国内商业地产的投融资渠道和模式有哪些？【孙峥】国内商业地产投融资从公开渠道来讲，目前有几种主要模式，一种银行贷款，还有一种信托基金，还有一种投资基金，另外包括海外基金，还有上市发行，另外还有信托投资基金，大致这么几种。目前来说，信托基金应该是比较好的一种模式，因为国家调控比较密集，对通过贷款、上市等

3、渠道融资的房地产行业影响比较大。所以从投资信托基金的角度来说，包括一些私募基金，像REITs也是当前的形势下比较主要的渠道。【主持人】最近的楼市二次调控，对国内商业地产的投资渠道有哪些影响？对未来发展有没有新的改变的方向。【孙峥】影响最大的是公开的渠道，比如银行贷款、上市，由于开发商受宏观政策影响，资金量比较吃紧，如果走渠道资金得不到满足，自资金链又很大，一些房地产商自己做信托资金，合作或者自己搞融资，这是一种发展趋势。另外，私募基金也是现在比较热的，也是逐渐的从暗处走向明处的一种，这可以说是完全受国内的多次调整所走出的一种融资方式。【主持人】您刚才说的融资方式，有没有一些您接触过实例可以和网

4、友们分享下？【孙峥】这方面不太多，但是据我了解包括万科、万达，他们现在都用这种渠道。【主持人】这是否也是目前众多开发商选择的一种融资方式？【孙峥】基于国内大的经济形势，开发商们甚至包括首创，都在这种。【主持人】鄂总在商业地产投资管理领域有比较多的实例，结合现在的楼市政策，您对目前国内商业地产的投融资渠道及模式如何看待？【鄂丽华】刚才孙副秘书长已经介绍了，常用的就是这几项现在国内常出现的投融资模式。目前市场因为新政的压力，投资商业地产没有钱是没有办法的，并不是开发商有这种计划，因为商业地产需要强大的资金支持和技术人员的支持，还有一个原因，现在投资的商业项目多为政府规划的项目，区域规划的项目都比较

5、大，迫使许多开发商做综合体，这样资金压力更大，这样的项目体量大，需要资金支持量也大，开发商逐渐开发新的投融资渠道。国外比较新的融资方式，有种担保抵押的形式，国内的案例里面，像万达通过境外的方式融资资金，就是这种形式。在未来得商业地产当中，这种形式可能是一种新的融资渠道。有一点要明确，投融资要看项目直接的盈利模式，包括REITs这个产品，是不是能在商业地产产生杠杆作用？是不是所有投入到商业地产的人，能够用到这种金融工具，因为现在REITs基金对项目的收购，对项目的运营能力，资金收益有很严格的评估。真正收购项目的也不多，因为考核、评估等非常重要，虽然放开，但是在未来大家在转入投商业地产，在选择的时

6、候，因为形式很多，一定要根据自己融资的能力去选择投资商业地产的类型。我觉得这是非常重要的。【主持人】目前国内商业地产投资，企业对项目考核的标准比较高，目前来说，二次调控以后，投融资难度可能比之前更加紧张，您觉得目前的这种市场环境下，商业地产开发商如何扩大投融资渠道？【鄂丽华】商业地产类，如果你想吸引合作，首先商业地产的定位非常重要，如果把项目的品质和利润进行合理的组合，这样才能吸引更多资金进入。融资还有一种产品非常好，项目非常好，但是前期一定要跟合作经营相配合，因为商业地产需要运营商给你支持一起运营，一定要找到投资经营的合作伙伴，减少前期融资的压力。我们可以找一个酒店，可以融资的，这样把开发商

7、整个的建设成本都可以分解了。【主持人】要扩大投融资的渠道，从开发商自身来说，需要对自身及项目从一开始就做好规划。【孙峥】从投资渠道这个角度，应该区分一下，项目前期和项目运营期，方式不一样。现在公开的信托基金，公开的基金和私募的基金在前期，REITs在后面，你发展很好了，定位很准确，有盈利了，这种情况下REITs基金才会进入，才会去收购或者融资。所以从开发商的角度，从开发企业或者是运营机构要分清楚融资的渠道在什么时间段，找不同的资金来做项目，这是不一样的。【主持人】开发商需要针对自己的投融资时间点和自身项目的独特性，投融资要采取不同的模式。【孙峥】融资的模式根据项目所处的不同阶段采取不同的方式。

8、【主持人】REITs对开发商投融资进入的阶段有独特性，像今年REITs和险资是商业地产投融资市场的焦点话题，大家怎样看待这两种商业地产投融资方式？【陈俊】我刚才听了各位讲的，其实还有一种，对我们来说还有一种融资方法，民资，我们用民间资本来做，因为浙江人对商业特别敏感，经商之道特别敏锐，起步也早，一直是做商业地产。像北京，每个商场都有浙江人，一大批人，清一色都是浙江人，每个商场都是这样。我们在浙江或者是全国各地，基本上都是民间资本。据我所知，我们的民间资本的成功的案例，我可以随便举。因为是我们有特殊的地域，有特殊的团队，我们怎么融资？很简单，看到一个项目，看完之后，带人过去，这个项目是10个亿，

9、我就找10个人，一个人一个亿，如果一个人做不到一亿，再分解下去，这样分解下去，一下子把这个项目做起来了，这样做很快，时间很短，效益很好。这是我们所特有的东西，民间的资本。我们就是用这种方法，发展起来。【主持人】浙商有独特的融资方式，像刚才陈会长所说的，到项目进行实地考察，请您谈谈您对可以投融资的项目有哪些条件或标准？【陈俊】第一个地段，第二个是人气，不管住宅还是地产，地段、地段还是地段，人气人气还是人气，这是投资房产永恒不变的标准。实际上商业地产这几年我一直认为，没有政策就是好政策，这4、5年来，国家所调整的政策，基本没有针对商业地产的，所以说是好机会。【主持人】综合各位以上所说，国内的商业地

10、产开发投融资模式包括渠道具有多样性，像REITs，还有民资，还有银行贷款，融资方式多种多样，那么近期的二次调控和银行贷款加息政策是否对商业地产的投融资渠道和模式产生影响？如果产生影响，体现在哪里？【田宇】首先，我们非常欣赏浙商的这种融资模式，我们不得不说，这就是南北方最大的区别，为什么南北方划分？因为南方的商业，我们从事商业研究，项目的运作有很多年了，我们发现真正做的好的，往往都是南方的商业，南方的开发商，南方商人可以说是真正的商业运营者，他们的概念跟北方的概念不太一样。因为提到融资，其实北方的开发商眼中融资就是卖掉，南方则多是自持型，这是完全两个不同的概念。【主持人】北方就是资金的流动，南方

11、倾向于自持，在自身持有的基础上，钱上赚钱。【田宇】从北方来讲，这个不是说开发商愿意这么做，也是北京的市场形式所迫，所有的开发商一定要快点卖出去，把风险转嫁给商户，这其实形成了一种恶性循环。其实，自持型商业地产的开发公司，我认为比专门从事住宅地产的更高尚。我觉得一个开发公司要做一个商业项目，不卖，不考虑资金问题，这是一种更有社会责任感的行为，他们做的更多的是为很多老百姓和中间的经营者提供平台，提供了非常好的产业链，大家共同去承担风险。说到风险，你卖出去也有，一样的，可能卖的价格很低，风险是没有办法估量的。你只是把风险和利润降低了，这个我觉得从南北方最大的差距，效仿不来。北方的商业地产无限的增长，

12、现在通过像南方开发商的学习，南方民间资本、游资这种模式，我们北方的开发商现在已经开始逐步的做，包括一些大的开发商之间的联合，我有地，你有钱，共同成立一个新的公司，强强联合，这个是一个很好的融资渠道，大家的资源是互补的。如果只靠一个开发商自己做银行贷款，做各种风投，成功率很低。一个房地产，尤其商业地产，寿命很短暂，三到五年，谁愿意投入？【陈俊】有一个观点我很赞同，北方现在的开发商或者是当地政府也好，和南方的在交流，在沟通，我最近就这么一个事情，国庆期间，唐山的一个开发商主动提出来，到浙江义乌去沟通，想在唐山做一个类似于义乌小商品市场这样的一个大型市场，你先到浙江去看，模式怎么样，我找商户同你座谈

13、，找到了一批商户跟他交流，商户有意向要扩张，浙江产品要扩张，辐射到哪，双方一拍即合，这就两方面强强联合。【主持人】也是一种资金资源的共赢。【陈俊】对，他提供土地，我们提供资金。【主持人】中国的商业地产或者中国的房地产具有自身的特色，包括南北方的差异，投融资方式包括渠道有不同的方式，北方也出现了很多新的融资模式，像刚才田总说的开发商之间，你有地我有钱，双方合作开发项目，这也是一种新的融资渠道或者模式，说到投融资，或者商业地产运营的新模式，其实目前一品公馆推行“低总价+托管+返现+小户型”，这也算在营销是一种新的模式，请田总给我们介绍这种模式的特点是什么？【田宇】作为一个商业地产来讲，在北方，我们

14、也是这样的一个开发公司，我们也避免不了把我们的产品出售出去，但是从我们目前整个市场来看，我们认为我们还在一些开发商之前，我们不是说把产品卖出去以后不考虑以后，作为一个商业体其中的一部分，其实就像一个大家庭一样，每一个不同的人物代表不同的产品，只有产品都有自己的特色，带来不同的人流，才能把人气和价值无限提升。如果仅仅是卖出去，我不去加以限制，不去加以管理，我相信他的生命力非常短暂，这个也是我们为什么考虑我们一品公馆的项目能够有这样的一个方向让我们研究和走下去，这个不是我们自己发明出来的，我们也是借鉴了像国外以及香港的一些大的城市的理念。中产阶级投资到底是什么概念？投资为了什么？我们对这些重新做了

15、定义，我们也一直在争论，买住宅进行投资还是买商业进行投资？大家都在争论这个事情。但是你发现所有人争论的焦点，从今天这个结点往去年说，去年怎么样，如果买了，住宅可能翻了一倍，商业可能没有翻那么多，希望大家更清楚这一点，住宅已经到了一个相对让大家比较冷静的区间，无论是国家的政策还是消费者能够支撑的一个区间，从今天这个结点开始，我们往以后五年看，到2015年看，我相信商业是一个无限发展的潜力股，很多人对商业投资的概念，基本上都是控制在本身的价值能够增加多少，商业跟住宅最大的区别，住宅是大家炒起来的，是需求所致，商业是经营所致，而且更加稳定和稳固，你会发现租金上涨相对比房价慢，但是跌的速度也会很慢，成

16、正比，稳步攀升。针对现在的市场环境，我们发现商业作为投资地产，现在所有的老百姓还处于懵懂的状态。很多人认为我花钱买不动产，我们承认本身就是一种投资行为，但是投资回报跟投资收益很多人已经分不清楚了，什么叫投资回报？什么叫投资收益？两者其实是从产品本身和盈利模式上有非常大的区别的但是现在很多人都已经被误导了。【田宇】去年我买了住宅产品，今年我增值了100%，当时花了100万，现在卖到200万，这个叫做投资回报还是叫收益？只有卖掉了，赚了钱才叫收益，没有卖之前叫做固定资产的增值。在这个阶段，把200万的房子卖了，挣了100万，可以买车，但是你设想一下，你拿200万还能买这个房子吗？买不回来，你买住宅

17、本身只有保值和增值，达不到投资回报。从商业角度投资来讲，不能够完全考虑本身的产品增值有多少，他同时在享受了土地增值的同时还带来了投资的收益跟投资的回报，投资商业地产15年以后，发现之前的100万收回来了，这个部分是投资回报和投资收益，项目本身也在增值，卖掉发现两部分收益，一个是增值收益，一个是购买产品带来的回报。很多人不理解为什么投资商业？但是很多人住宅根本不考虑，只投资商业。而商业的收益源于谁来经营，租金多少。现在有一些已经投资商业地产的人，很有心得，对住宅投资完全不感兴趣。【主持人】商业地产和住宅的投资理念和心态不同。【田宇】从一品公馆产品本身来讲，我们打造成的，不像以前的酒店公寓，我们叫

18、做公寓式酒店，将类住宅产品转换成纯投资性的产品，投资者如果现在手里闲钱不多，我们非常建议做这样的投资，不但没有风险，因为我相信所谓的风险只要在中国买不动产，基本风险是零，所谓风险就是投资收益多与少的一个问题，而且投资跟投机不一样，更建议大家希望做投资的人把投机忘掉，这个是未来的发展趋势，也是现在人应该关注和学习的一点。【韩霜】我想延伸开说一下，因为一品公馆这个项目，我们共同来操作很长时间，也经历了市场的几轮波动，在目前的定位开始之前，今年年初或者是去年这个时候，我们仍然把他定位在酒店式公寓的产品，希望用小户型低总价吸引有一定的自住需求的购房者，将他们做为产品销售定位。因为有一些购房的心理受政策

19、影响，更重要的是我们经过一段时间市场的反思，想回归产品的本真，酒店公寓，完整的酒店公寓的历史演变，国外就是纯投资型的产品，到中国变成了纯住宅性的产品，说是酒店式管理，很多酒店公寓其实买了之后也就是普通的服务，也许还达不到。我们通过反思，想回归投资产品本身的性质，把他作为公寓式酒店或者是叫酒店式公寓，目前我们想说，还是强调他的低总价、小户型，并不是想让购房者来买，而是想给我们的白领阶层或者是北京的中产阶层这种中小投资者提供一个非常保值、安全的投资的一种平台，一种投资产品，刚结婚的小夫妻，手里可能闲钱也不多，五六十万，目前来讲投资一套房子，首付肯定不够，如果投资股市，目前波动很大，不是一般人敢涉足

20、，拿着自己积攒的钱投到股市，如果有闪失也是风险很大。但是投资公寓式酒店的产品，小额资金投入之后长期持有稳定收益回报，而且投资回报相对于基金还是高得多，安全性也是高得多，我们这种产品，我们的定位，我们面对的客群就是中小投资者。【主持人】像韩总所说，酒店式公寓产品的运营对他后来的收益有很大的影响，一品公馆以后运营过程中的运营方的品质有哪些保障，一品公馆项目最近推出的是低总价和小户型的宣传，低总价大概在什么价位？小户型又是怎样的户型？请田总为大家介绍一下？【田宇】我们的产品基本都是在40平米以内的产品，总价在100万以下，基本是这样，然后内置配套设施相对来讲，会包括4000平米大型的会所，包括每一个

21、区域的精装修的标准，包括家具、家电，不能说达到五星级，但是很好。从运营商来讲，一开始有这个想法之后，我们开始联络和寻找与我们项目本身的气质和规模能够相近的酒店或者是酒店管理公司接触，最早接触的是洲际酒店，给我们项目的定位非常高，定位是洲际的一个快捷酒店，有了他们的认可，增加了我们从事经营的一个决心。对于洲际来讲，既然她们能够认可我们的位置和产品，我们相信只要是做的到位，按照他们的标准延伸，我们相信这个产品在区域中有很的发展潜力，同时我们也接触了国内的比较高端的一些酒店管理公司为我们诊断这个项目，他们愿意不愿意介入，非常踊跃。最后我们确定，我们的产品最后做成一个真正的产权式的酒店。北京来讲，也有

22、比较成功的一个案例，强强酒店，那个是非常早的项目，当时因为开发商资金乱断裂，他们准备出售这个产品，现在不这么叫了，一部分是开发商自持，一部分是卖了，现在回报率负责高，非常稳定。我们有一个2万平米的商业，我们打造成市场，在市场环境小有风险，能不能做好？会过来想，我们把区位作为一个酒店，风险非常小。在酒店，在整个中国，现在在北京、北方的市场，酒店整个行业的发展趋于向好，而且我们所处的位置有一个绿色金融商圈，也在如火如荼的开发过程当中，更多的金融的经济类的一些企业入住这个区域，相对中高端的需求非常大，加上西边的政府、设计院这些单位，他们不断的从南方寻找高端的人才到北京进行项目的合作和咨询，他们的住宿

23、问题也就解决了我们酒店的供应量的问题。我们的酒店是一种新的商业酒店的运营模式，比传统的多了一些人文、家的一种感觉，包括装修和配置，包括会所，五星级有哪些有比较好的会所？内部的环境和外围的环境，我们有200多间房，有50%的配备量，我们希望通过配套的优势，加上我们新的运营的模式，把我们的产品在商业领域做到比较好的发展的一个态势，所以从我们前期的整个所有的铺垫，到项目本身的特点，我们相信这样的一个定位能够给中小的想去投资的投资客，提供更好的平台，让他们选择和学习。【主持人】从田总的介绍可以看出，一品公馆的这种投资模式业内比较看好，一品公馆项目目前推行的营销模式是低总价、小户型，托管，返现，请田总介

24、绍下这是一种怎样的托管和返现模式？【田宇】我们产品本身是一种酒店的经营的管理模式，跟一般的市场很有大区别，必须有相对比较统一的完整性，整个酒店才有长期的好的发展。我们的投资人购买了我们的产品以后，其实并没有说完全的租给我们的酒店，由我们来帮助我们的业主进行酒店的正常的运营。而且保证了一个商业投资的一个连续性，因为商铺的投资，千万不要看每天每平米多少钱，一定要有持久性和连续性，所以我们能够确保让我们的投资客户有一个长期稳定的投资和收益，才能够确保客户投了钱，有投资回报或者收益，他们拿到不动产的房子，日后通过我们酒店经营也拿到了现金。【主持人】项目的托管是终身制还是多少年？【田宇】我们现在是3+5

25、，前三年有固定的投资回报，后面的5年也是给大家的一个熟悉和信任，因为很多人不了解这种产品，也不清楚这种产品带来什么收益，前期三年给相互磨合的时间，我们相信在未来，后5年当中，所人愿意继续跟我们沟通完成合作，整个项目做成酒店的模式，未来八年，如果首付已经付完了，银行贷款不需要自己支付，在10年以后，基本上拿到的钱都是他的盈利，我相信未来8年，只要我们运营公司运营好，18年都不是问题。因为我们的酒店面积小，真正用于居住的可能性不大，其实只是一个过渡性的产品，更多的用途还是进行投资。【主持人】其实像一品公馆作为纯投资性的产品，投资者如果投资这个产品，更关注商业投资的增值和产品保值的问题，一品公馆在这

26、方面有哪些投资优势？【田宇】首先我们拥有的位置不用多说，未来的发展潜力，我相信只要关注过地产的人，都会关注目前丽泽商圈FBD的发展，相信未来3到5年，项目运营收益加上土地增值部分，这种收益会非常丰厚，我相信到目前为止比投资商铺要风险更低，因为本身一品公馆我们有一些商铺在出售，这部分利益也是整个规划和未来大的市场的发展给予我们开发商的权利，我们不是必须这么做。最关键的一点，如果有1000万或者2000万，买什么商铺都可以买，如果手里只有100万，要想100万增值和保值，哪种产品能无忧的拿到回报？很难找，如果拿100万，可能买个一居室可能都很难，可想而知，一居买到了以后，一个月租多少钱？2000，

27、他的投资回报是什么？你可能是现在住宅市场价格比较高的位置，增值还会有多少？我们不是面对所有的投资人，我们只是面对能够在最短时间了解我们、认同我们项目的218户就够了。【主持人】能够保证这种产品的增值和产值，涉及到商业运营，像鄂总接触很多实际的案例，房产投资怎么能够更好的增值保值，您对商业地产如何更好的增值保值的一些建议？【鄂丽华】新产品面向市场，像一品公馆面对新的形势，通过酒店来提升资产，地价的升值是社会的大环境造成的，一品公馆锁定的是年轻的投资者，有少的投资金额做一些投资商业的产品，作为商业地产来讲，种类很多，运营方式也不一样，刚才一品公馆需要的就是酒店的一个运营管理公司帮助他运营和提升项目

28、的品质，通过运营达到了帮助他增收，创收，同时帮助他在经营自己的品牌，经营的是一品公馆的品牌，运营商的作用是帮助开发商和投资商提升资产、维护资产，这是运营商最主要的核心的工作。如何选择经营商？对于商业地产投资开发的最重要的环节，运营商对于商业地产，能创造出来一个比你预期回报以及预期品牌推广，起了决定性的因素，这是非常重要的。这种运营，一定看你的投资，包括我们初期探讨的投资，包括陈会长也在说，他们去看产品，这个项目的核心品质是他投资选择的一个目标，那么同样运营商在选择运营项目的时候，也在看品质，看能不能帮你创造价值，这是一个很重要的环节。商业地产投资的时候，忽略了运营成本的测算，比如您做产品的时候

29、，没有想到管理公司进入项目的管理成本，这笔成本的费用，运营管理的部分费用以及运营管理的团队，确实分掉了一部分利润，但是很多人忽略了经营才会产生收益，这部分的测算。商业地产开发这么多年，准备这么多年，综合体里面有很多业态组合，他们的运营模式也不同。分类讲，购物中心和综合体这样的运营重点在什么地方？购物中心，原来做百货，运营的是商品，在柜台经营商品，做购物中心面对的不是产品，而是商家，引进来的商户，帮助你创造资金收入，帮助您创造总体持有性，帮助您创造自身价值。通过这些品牌，自己有一个小单体独立的运营能力，像我们选择购物中心，他有自己连锁发展的合作伙伴，才会入驻，他的能力非常大了。所以，在投资一个商

30、业地产项目的时候，一定要考虑清楚跟自己资金和可持续资金的投入，选择适合企业和投资者的产品，无论这个产品是有实力的开发商，还是有实力的投资商，比如民间的，他选择产品的时候一定选择适合这个投资人的投资产品，他要得到的投资回报，这个项目的位置和品质是实现这个投资回报的一个非常重要的分析的问题。那么他判断好了之后才可以做，无论投大的项目还是一品公馆这样小户型的项目，投资任何一个都会有运营成本的发生。购物中心是这样的，运营将来不是商品结构的竞争，而是运营管理和标准化的竞争。在国外的形势里面，他们是在做一些人性化的服务商去提升运营标准，在未来的购物中心或者是大型的综合体里面，主要关心来店的顾客，他运营管理

31、其中最重要的环节是来购物的人，和他的商家，综合体来讲，你如何整合你这个综合题所有业态跟你相匹配的运营管理，酒店一定要找到跟您相匹配的公司。其实未来的商业地产的发展和投资，一定要先考虑到如何整合运营商，投资的时候一定要选择可以和你合作经营，可以合作投资经营的，这两种投资伙伴进行大型商业地产的投资，同时运营有技巧的，酒店在服务这方面，通过运营，有的通过物业管理，现在除了纯住宅，包括酒店式公寓和写字楼，现在都有商业的不是纯物业的。现在包括我们租和用的写字楼，或者是公寓，大部分都是在做物业管理，中国的商业地产没有达到商业物业管理去管。通过商业物业管理创造的价值，经常被忽略，因为中国的商业地产开发这么多

32、年，是逐步成熟，所以在运营的模式上以及形式上和运营商业的组合和整合，还是未来投资商业地产的开发商业应该谨慎考虑的。【主持人】正如鄂总所说，目前商业地产，大部分还只涉及到物业管理，未涉及到商业物业管理，目前国内的商业地产，物业管理有哪些形式呢？【鄂丽华】物业管理在前期是物的管理，公共设施，公共环境，小区的道路和环境卫生的管理，商业物业管理你的商家，包括每个来办公的人和企业，包括跟这些企业合作的人，到这的一种需求，你在帮助整体物业经营这个产品，商业的运营里面，融入了商业的范围，运营管理的时候跟物业公司区分的是，物业公司是物，有一个很小的客服，客服解决投诉问题，这个完全不能做到商业物业管理的以人为核

33、心，商业物业强调对人的管理，比如酒店来住的客人和租你房子的客户，在商场里面我们关注的是购物者，商业物业管理针对人的管理。包括信息的沟通、需求的构成要根据入住客人的需求调整和完善对他经营管理的目标，这样态度帮助投资商和开发商实现目的。【主持人】商业地产的物业管理主要是人的管理，有很大的不同，一品公馆和各位嘉宾也介绍了商业地产投资模式，包括盈利，包括增值、保值，从投资者来说，陈会长，您如何看一品公馆这种投资产品？【陈俊】一品公馆这种业态，我曾经接触过，有成功的经验，有失败的教训。作为投资者，也要讲回报，作为开发商也要讲回报，无论是酒店式公寓和公寓式酒店都一样的。【孙峥】商业地产投资之所以大家感觉比

34、较深奥，实际涉及到第三方，除了投资者还有运营，还有消费者，所以从这个角度来说，商业地产的投资，如果我们站在业主投资的角度来说，可能她一种业态来说不是很重要。他需要通过某种途径来实现，我们考察了一个产品，或者其他商铺的产品，作为投资商品，要考虑长期的稳定性，这是我们商铺的一个关键点，如果忽略了收益的稳定性，风险马上就来了。【主持人】商业地产有市场调节的涉入。【孙峥】所以类似一品公馆这样的产品，他们有很好的投资模式，有很好的管理模式，有很好的收益模式，那么应该说对投资来说，至少从考察这个产品角度来说，会达到一定的信任度，要用更长期的眼光来考虑。从商业地产投资回报，选择某一种业态，如何把这个产品作为

35、长期稳定性，这个团队的专业性能否实现，这是最重要的。【主持人】投资商业地产，关注的更多的是，除了产品本身，还有产品的运营方，他对产品未来收益的保障，这方面对我们投资者是很好的建议，田总，您对房产投资者有什么建议？【田宇】现在国家出台了很多的针对房地产的一些政策，其实目的很简单，就是希望能够让整个房地产市场能够进入一个相对正常的理性的供销的关系，作为房地产行业当中从业的一分子，我们不希望看到房地产快速的上涨，特别是像我们下游服务的企业，同样也不希望看到整个市场火得一塌糊涂，我们更希望是所有的投资人，因为我们现在只要是想考虑不动产的人认为都是投资人，无论什么时间购买不动产，在未来5年，你们什么时候

36、投资对你们的收益来讲不会有太大的风险，建议大家考虑好自己投资的用途，首先是自用，我有很多朋友家人问，现在房价跌了，什么时候买啊？如果目的是解决自己的住房问题或者是改善住房问题，什么时间买都不会是赔钱了或者是少赚了，不存在这种概念，本身就是一种投资，只是用途换成了居住，未来可能买更大的房子，你这个房子又变成了投资的属性。购买商铺也是一样，有多大的能力做多大的事情，这是我给所有人的建议，不要看着别人买房子，我必须要买房子，这是不赞同的，甚至有的四处借钱买投资性的房子或者是商铺，我更不同意，只有理性的投资才会带来丰厚的收益。【主持人】各位投资者、网友，希望大家理性结合自己的情况，如果投资一个产品，对产品自身的品质和未来的收益有一个很好的预期，今天我们的论坛就到这，谢谢各位的参与。12.16.202219:2219:22:2622.12.167时22分7时22分26秒12月. 16, 2216 十二月 20227:22:26 下午19:22:262022年12月16日星期五19:22:26