美林酒店式公寓的商业模式探索.docx

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1、硕士学位论文美林酒店式公寓的商业模式探索 Explore on Merrill lynch serviced apartments business model 作 者： 导 师： 复旦大学年 月学校代码 10246 学 号 学校名称 复旦大学 学位论文类别 硕士学位论文美林酒店式公寓的商业模式探索 Explore on Merrill lynch serviced apartments business model 院 系 专 业 姓 名 导 师 二一四 年 三 月目 录目录I摘要I前言I1.绪论11.1 研究背景11.2 文献综述21.3 研究问题和目的51.4 研究内容和逻辑框架6 1.

2、5 研究方法72.酒店式公寓的可行性研究.82.1 美林酒店式公寓现有的经营现状8 2.2 业务拓展方向的选择9 2.3 酒店式公寓的可进入性分析10 2.4 酒店式公寓的成长性分析11 2.5 酒店式公寓的盈利性分析123.目标客户与价值主张133.1 产业链定位133.2 目标客户识别原则143.3 三类目标客户153.4 价值主张提出的逻辑153.5 六大价值主张164.关键环节和核心资源174.1 酒店式公寓运营中的关键环节174.2 需要的核心资源184.3 所需资源的评估与获取194.4 构建酒店式公寓预定系统的开放式平台195.收入来源和成本构成205.1 收入来源205.2 成

3、本构成205.3 酒店式公寓的盈利平衡分析实例216.新商业模式在美林酒店式公寓中的运用216.1 新商业模式开展流程和障碍216.2 推广商业模式的时机226.3 双重商业模式236.4 关注参与商业模式的团队236.5 如何对应其它竞争者的商业模式创新247.结论与展望397.1 全文回顾39 7.2 研究结论39 7.3 研究展望40参考文献42后记43ContentsContentsIAbstractIIPreface.II1. Introduction.1 1.1 Research background.11.2 Literature review.21.3 The research

4、 question and objectives.51.4 The research content and logical framework.6 1.5 Research method.72. Feasibility study of serviced apartments.82.1 Merrill Lynchs operating status of the existing apartments.8 2.2 Select business development direction.9 2.3 Analysis accessibility of apartments.10 2.4 Gr

5、owth Analysis of apartments.11 2.5 Profitability analysis serviced apartments.123. Target customers and value proposition.133.1 Chain positioning.133.2 Target customer identification principles.143.3 Three types of target customers.153.4 Value proposition logic proposed.153.5 Six value proposition.1

6、64. Key and core resources.174.1 Apartments in key operations.174.2 Core resources needed.184.3 Assessment of the resources needed to access.194.4 Construction of apartments reservation system open platform195. Sources of revenue and cost structure.205.1 Sources of income.205.2 Cost structure.205.3

7、Earnings balanced analysis of examples of apartments.216. The new business model in Merrill apartments in the use of216.1 New business models to carry out the process and obstacles.216.2 Opportunity to promote the business model.226.3 Dual business model.236.4 Concerned about the team involved in th

8、e business model.236.5 How corresponds to other competitors, business model innovation247. Conclusion and Outlook.397.1 Full Text Review.39 7.2 Conclusions.39 7.3 Prospect.40References42Postscript.43摘 要酒店式服务公寓这种新的物业形态在国内逐渐成为开发商、经营者追逐的热点。酒店式公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。随着国外的酒店式公寓投资和管理理念的不断推

9、广，在国内酒店式公寓市场的进一步发展和市场程度的加深，上海地区酒店式公寓市场也迎来难得的发展机遇。本文正是以此为主题，以美林酒店式公寓为案例，对美林酒店式公寓项目的策划以及策划效果进行分析，阐述了整个项目的开发模式与经营管理模式的选择，来论述酒店式公寓在投资策划中所存在的问题，分析这些问题产生的原因，同时就存在的问题提出了相应的建议。并试图找到解决这些问题的思路。酒店式公寓虽然属于房地产开发的一个部分，但是与一般的住宅开发存在着 本质的不同，更注重项目的策划。酒店式公寓在开发、营销方面有着明显不同的特点，因此，在营销战略和策略的选择上应该结合项目的特点。论文给出了该案例面临的问题和困难的解决方

10、案，提出了酒店式公寓在上海的未来的发展战略和保障措施，对于酒店式公寓投资模式在上海发展有一定的借鉴意义。关键词：酒店式公寓；开发模式；管理模式；策划AbstractThe new real estate style-service apartment has become the hot point of real estate enterprises, investors, and operators. Service apartment has the facilities of the hotel and warmness like homes, and its sales price

11、is lower than hotel. As the service apartments investments and management concepts are being popularized continuously in foreign countries, and in China the service apartment market are making further progress and become more market-oriented, the service apartments market in Shanghai embraces the ra

12、re opportunity of development.It is just around the case of the Merrill Service Apartment that the paper focuses on the problems in the investment and planning of service apartments， this paper is mainly to analyze the planning of the Merrill Service Apartment and its effects and also describe the c

13、hoices of development model and management model, analyzes the causes and then give some advices about the existing problems to try to find out the resolution to these problems.Service apartment is a part of the real estate, the development model of service apartment is different from the residentia

14、l houses, especially like the project-oriented planning. Service apartment has unique differences from other real estate in marketing and sales, So the choice of marketing should consider the difference between projects. The paper introduces solutions to the problems mentioned in the case and presen

15、ts future developing strategies and protection measures of service apartments in Shanghai, which is worthy to be used for reference. Keywords: service apartment; development model; management model; planning 前 言所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套相对高标准硬件设施和服务系统、聘请专业公寓物业管理公司，并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓。它具有“自

16、用”和“投资”两大功效。除了提供传统公寓的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。由于它吸收了传统公寓的长处，因此，备受白领、应届生和青年的青睐。成为酒店式公寓的两大条件：一是位于城市商务集中区。 地段为王是酒店式公寓制胜的首要因素。作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。“高尚地段”的含义不仅仅包括靠近商务集中区，同时还意味着交通便捷、环境幽雅、周边设施齐全等。二是出色的经营管理。 良好的物业管理服务和设施水平，是酒店式公寓的另一必要条件，提供“酒店式服务”是服务式公寓的经营要诀。

17、服务式公寓在服务内容上不必完全照搬“酒店服务”的标准，应使其更具有“舒适性”和“私密性”，能够为租户提供良好的配套服务和设施是保持长期生存的关键。通常情况下，其物业管理分为硬件和软件两大部分：硬件主要指物业的配套设施，包括房间套内的设施和公共设施，如家具家电等设备的品牌和质量等；而软件主要指公寓的服务管理水平，包括家政服务、安全服务、交通服务和其他服务等。 43复旦大学1 绪论 1.1 研究背景酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓的雏形。在我国大陆，酒店式公寓最早出

18、现在深圳，随后在上海、北京等中心城市陆续出现。1990年，上海最早的酒店式公寓上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到2003年，上海共有酒店式公寓75家。其间，酒店式公寓在上海的发展也经历了一波三折：1、探索阶段（1990-1992年）：1990年，上海商城的出现为上海引入了一种全新的物业形态酒店式公寓，它是一种介于公寓和酒店之间的高档物业。对于当时尚处于起步阶段的上海房地产市场而言，酒店式公寓是一个崭新的概念，在上海房地产市场接纳酒店式公寓需要一个较长的过程，在1990年以后的整整两年中，酒店式公寓没有任何增量！2、发展阶段（1993-1998年）：1993年开始，上海房地产市场场逐

19、渐走向低迷，新建的商品房销售情况不佳。为此，许多外资房地产开发公司开展了空置房租赁业务，为了提升物业品质，大都聘请高水准的外资物业管理公司，向客户提供个性化的酒店式公寓服务。此后，酒店式公寓的供应量逐年增加，到1998年，供应量达到了顶峰。3、调整阶段（1999-2001年）：由于东南亚金融危机的波及，以及前两年的过度开发，市场出现供过于求，不少项目开始转向，或改建酒店，或改建高级公寓，1999开始供应量剧减。其后3年，继续着这一趋势，整个市场处于盘整阶段，出租率保持在较低的水平。直到2001年，随着房地产市场的整体高涨，酒店式公寓市场也开始走出低谷。2002年，上海金融中心地位的进一步确立，

20、众多外资公司的中国区总部乃至亚太区总部纷纷迁往上海，同年，上海取得2010年世博会的举办权，这些因素都促进了酒店式公寓市场的稳步发展。酒店式公寓自九十年代初从香港、台湾传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段，由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的双重特点，酒店式公寓不仅非常适合中短期居住，而且还很适合长期居住，因此倍受外籍来沪人员、高级白领人士、应届毕业生及在沪大学生等青年人士的青睐。同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现，客观的回报，成为目前市场的新宠。本文所研究的酒店式公寓又称C家白领公寓，项目名C家取自于一个开这口的圆形，象征着上海海纳百川的精神，希望来自五湖四海的有志青年可以立足于C家白领

21、公寓，并更好的融入上海这座充满希望的城市中。与传统的酒店式公寓不同，C家白领公寓除了提供高质量的居住环境，同时还为租客用心打造良好的居住氛围。尽管此类酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测、社区形态、建设设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验，它至少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。上海做为一线城市，市场需求量较大，越来越多的来沪求学的莘莘学子、应届毕业生和想在上海打出一片天地的都市白领，都需要一个价格相对合理，环境相对单纯和简单，以及住所相对舒适的栖息地。同时也有一些来上海出差或旅行的个人或家庭，他们也需要这样一个短期居住场

22、所。而美林式酒店公寓将满足上述所需，为在沪的青年们提供居家的住所。此为其一，其二为随着城市人口的增长，越来越多的年轻人来到城市，为了能够在城市中更好的生存，他们需要一个相对较好的居住空间，而美林酒店式公寓适时的出现，解决了这部分人的需求。本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓的定位开发。1.2 文献综述国外对酒店式公寓的独立研究较少，对酒店式公寓的研究只是在一些文献中有所涉及，如在对多产权旅游住宿和自助型公寓的研究中，酒店式公寓作为其中的一个分类被提起，包括研究酒店式公寓

23、发展历程、特点、优势、存在问题等方面，而专门研究酒店式公寓（Service Apartment)的文献几乎没有。Jan Warnken等(2004)在研究多产权旅游住宿房产的性质和增长时指出酒店 式公寓属于分层所有权一类，和多产权旅游住宿房产是一致的。同时还指出1997 年以前，酒店式公寓广义上被定义为度假公寓和度假住宿，每套出租房都多于四间。并指出了酒店式公寓的选址靠近主要旅游区或CBD区，以及出租管理和建筑的维持等问题。而Nick Johns等（2007)在谈到自助居所时指出酒店式公寓包含在自助居所范围内。Higley (2005)则认为酒店式公寓是由私人拥有，按“天”租给暂住的客人的酒店

24、。AbrahamPizam等（2006)提出酒店式公寓的两个关键属性，并指出酒店式公寓对于投资者的好处。Hobson(2002)分析了多产权旅游住宿房产（酒店式公寓）和分时度假的区别。 Kelly Cassidy等（2007)在探讨旅游房地产的定价时指出，酒店式公寓的定价跟 股票持有者有关。Warnken等（2003)指出了股票持有者的类型，包括企业、私人占有者、公司、 住房经理人和房地产代理机构。Schmidgall(1995)表明在确定房间价格时，通过定价来取得利润最大化是非常难的，价格太高或太低都不能取得利润最大化。Cassidy and Guilding(2007)指出了多产权旅游住宿

25、房产（酒店式公寓）呈 现出了操作和管理上的一些特殊问题，如住房单位因装修水平不一致而引起竞争、 住房定价问题，旅游者和住房所有者潜在的矛盾。Warnken等（2003)也表明很多问题起因于多产权旅游住宿房产（酒店式公寓）对目的地管理范围的增长。Klemm(1996)指出在法国的海边旅游度假地，多产权旅游住宿房产（酒店式公寓）的发展也在迅速的扩展，尤其是在朗格克鲁西荣地区。Jan Warnken等(2004)指出了其发展的原因，并提出促使投资者进行投资的四个因素。还有学者从社会方面来研究酒店式公寓，如Hugh Gantzer等（1983)指出在印度要使外国旅游者和当地居民的需求相一致，其方法对于

26、酒店式公寓来说可以通过允许当地居民参与提供给旅游者服务来实现。描述旋流静态微泡浮选柱的旋流场结构，分析旋流场特征及其影响；借助流体力学软件对柱体的内部流场进行模拟并分析其流场速度分布规律，研究循环矿浆量及给矿量等因素对流场的影响；通过对旋流场内的颗粒受力分析，建立基于旋流的颗粒动力学方程；系统揭示旋流分选作用，并进行相关动力学分析。酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区租给游客，供其临时休息的物业， 由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住宅”。继欧洲之后，酒店式公寓在美国纽约得到很快的发展。最早提出“时权酒店”概念的是瑞士企业家亚历山大。1976年第一批真正意

27、义上的时权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并很快在欧洲其它地区流行，这是酒店式服务公寓的雏形。在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，酒店式公寓通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机会结合互动发展的关系。酒店式公寓与别墅，普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别，购买酒店式公寓，在享受超值服务，彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资, 股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰富，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。20世纪70年代，欧美发达国家进入“丰裕社会”，中产家庭

28、成为社会主流，在旅游创新过程中，第一批酒店式公寓在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美，加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。中国的酒店式公寓最早出现在深圳，据查可追溯到1994年，之后在上海、北京等地迅速发展。由于酒店式公寓在我国的发展时间还不是很长，关于酒店式公寓的研究方面不够多，研究的层面也不够深入。酒店式公寓发展前景研究陈静（2007)明确指出酒店式公寓的发展前景是相当广阔的，因为“目前国内各大、中型城市己经形成了高级商务人士阶层，有相当可观的消费能力；来自国外的一些跨国公司纷纷在我国设立总部

29、、分部；酒店式公寓自身的优势，是一种崭新的模式。”肖鹏等（2006)认为酒店式公寓市场发展趋势：市场方面向高端产品转型；软服务成为竞争焦点，管理和服务的水平起到了决定性的作用。同时他们指出“未来高档服务式公寓将更加注重服务，注重增加服务的文化内涵，着重致力于增强客户的熟悉和认同感，将向属地化、国际化和人性化的方向发展”。服务竞争将成为各大酒店式服务公寓争夺市场的竞争焦点；硬性设施方面客源网络化。石扬（2005)指出高档酒店式服务公寓市场前景之所以看好，其因素为：经营具有回报率稳定的特点，客源以外企高层管理人员为主，上海对外经济交往的增多，对其需求将增多，人民币升值预期强烈等等。张若阳（2008

30、)也在对酒店式公寓前景分析时指出，酒店式公寓之所以有比较光明的前景，需要考虑以下原因：酒店式公寓自身特点，社会经济为酒店式公寓发展带来了有利的契机，国际企业进驻中国市场也对酒店式公寓有促进作用。陈静（2006)在总结和比较国内外酒店式公寓的发展历程和发展状况时指出，我国酒店式公寓今后应注重产品差异化，提高专业化程度，项目定位要明确。酒店式公寓的市场定位研究比较多。张捷平等（2007)在分析酒店式公寓与 商业房地产的关系时指出酒店式公寓是商业地产的一种，“酒店式公寓”主要包括以下目标市场：投资者，长期出国的生意人（即外籍工作人员），长期在外的高级经营管理者，大企业的企划思想者，以及正在度长假的家

31、庭。陈静（2007) 也指出酒店式公寓的目标消费者，包括年轻人、小型办公族、长期驻外商务人士、商务、旅游等短期租赁人士。酒店式公寓消费者的特征为：他们都是高素质、高学历、对居住生活高要求的人。刘致良（2005)在分析深圳酒店式公寓时提出要进行合理的市场定位，具体而言，应取决于购买或租赁这类物业的消费需求，即投资者群体和消费群体，从根本上说，酒店式公寓的定位应取决于消费群体。另一方面是酒店式公寓市场状况研究。汪丽(2007)指出北京市酒店式公寓的 市场状况：长租期会逐渐减少，租金将有大幅度的提高。随着2008年奥运的到来，酒店式公寓也迎来了最好的发展契机，从市场反应来看，大小经营者都很看好这块市

32、场。黄建邦（2004)指出上海的酒店式公寓租赁市场中的状况：有些物业租金跌幅达30%以上，但是酒店式公寓的租金反而有上涨的趋势，并指出出现此种状况的原因。刘厚良（2004)从种类、空间区位发展、物业品质来分析上海酒店式公寓发展现状，并指出上海酒店式公寓的发展在供应量、高品质服务、投资和回报率等方面存在障碍，最终为上海酒店式公寓指明发展思路：要在交通成本、身份感、稀缺性收益率和空置率等方面来规避其发展的风险。唐跃工(2005)着重分析了高校酒店式公寓现行管理模式存在的主要缺陷，提出了改革大学酒店式公寓产权制度与管理模式的基本思路。指出现行国内高校酒店式公寓管理模式存在的缺陷：产权界定不清，所有权

33、与经营权未实现分离，经营管理仍沿用事业化管理模式，客房利用率低。梁保尔等（2004)指出上海酒店式公寓存在的主要问题：缺乏统一规范，缺乏整体规划，缺乏有序管理。并提出其发展对策：建立行业协会，发挥纽带作用；加强法规建设，推动规范化管理；编制发展规划，引导产业有序发展；采取有效措施，提升企业的竞争能力。对于投资的影响因素的研究比较多，王玥（2003)认为“让一个有基础的项目发挥其最大的价值，关键在于其后期的物业管理水平和经营管理水平。”文怡 (2004)总结了选好高档酒店式公寓的标准：优越的地段；真正的星级酒店服务; 装修合理、精致、效率高；个人隐私的保护。张浩（2005)进一步指出判断一处酒店

34、式公寓投资价值大小的三要素：区域价值决定投资价值、物业管理质量决定客户去留、合理的价格决定受益水平。陈静（2007)指出优质酒店式公寓应该具备的条件：地段是灵魂，经营服务是生命力，配套是核心。所以购房者选择投资时要注意：地段是首要的考察因素，要选择具有品牌的四五星级酒店管理公司管理酒店式公寓，还要注意自身配套与周边配套齐全，销售价格不能过高。邵念强 等（2007)提出：选址定位与经营方式决定升值空间。对于开发商而言，在区域 位置的选址上，应当从产品的功能出发，明确项目的市场细分化定位，以满足各 类商旅人士和中小型服务企业的需要。同时他们还分析了经营方式的六大趋势。肖小平（2006)认为影响酒店

35、式公寓发展的因素包括：外部因素，如深圳的经济实力与经济地位，香港的经济发展及深港一体化进展等；自身因素，包括地理位置，建筑设计，内部装修，管理等等。对酒店式公寓投资风险的研究，尹真（2006)在其硕士论文中指出酒店式公寓主要有经营风险、财务风险、流动性风险、管理风险、利率风险和政治风险。并针对风险提出了分散风险的办法。王佳雯（2006)指出要降低风险，投资应该 注意认准片区，认准商圈，认准交通，认准客户，认准产品。汪丽(2007)分析北京市酒店式公寓时指出，应用灵活的对策来规避市场风险：根据区域市场的不同,一些酒店式公寓打算长期发展并以此获得相应回报，这一部分产品将在2008年之后成为酒店式公

36、寓市场的主力军；而另一部分则是采取“暂时持有，将来发售”的策略，奥运期间以酒店式公寓为主，奥运过后再根据市场需要调整经营方向。胡文捷（2007)在其硕士论文中以成都为着眼点，分析了酒店式公寓的投资前景以及投资风险，指出酒店式公寓存在的风险，如缺乏统一的行业监管，市场不规范，税务征收的混乱，托管式投资的风险。1.3 研究问题和目的（1）自旅游地产产生以来，酒店式公寓就作为一种特殊的产品，引进了理论界和实业界的重视。最初关于酒店式公寓的研究，一般都局限在酒店式公寓的概念、特点及分类等基础理论的研究，这些研究成为支撑对酒店式公寓系统、深入研究的基础，很大程度上推动了对酒店式公寓研究的进一步讨论。为了

37、进一步研究酒店式公寓，本文以青年公寓为目标，对酒店式公寓进行分析。 （2）在酒店式公寓的研究领域，对于酒店式公寓经营的影响因素还没有形成统一的口径。对酒店式公寓经营的影响因素研究大都停留在地段、经营服务和配套等方面，认为酒店式公寓的经营者应该选择传统的高尚地段，具有较强的低于升值潜力：经营服务要达到具有品牌的管理水平：设施配套要齐全，安全。这里将系统的论述酒店式公寓经营价值，按照各因素对酒店式公寓的影响层次，将其酒店式公寓经营价值影响因素分为经济因素、社会因素、行业因素、区位因素、经营者因素和相互关系因素六个方面，并细致的分析每一个方面所包含的内容。为了达到所要求的综合评价目的，将建立酒店式公

38、寓价值评价指标体系，运用多层次模糊综合评价模型运用到实际当中。通过案例分析，为酒店式公寓经营者指明方向，同时促进酒店式公寓市场的健康有序发展。1.4 研究内容和逻辑框架作为该项目的组织者和重要参与者，负责对美林酒店式公寓项目进行策划研究，利用攻读硕士期间所学房地产开发与经营、项目经济分析、项目融资、市场预测等理论与技术较成功地分析该项目，并从实践中对该一类型项目的策划进行了较为深刻的思考。本论文拟结合其实施效果，对其策划过程进行深入的剖析，主要研究内容如下几部分： 酒店式公寓经营策划的基础研究该部分主要研究了酒店式公寓的经营策划的理论依据。主要阐述了我国居住方式的变革、酒店式公寓开发模式的分析

39、、酒店式公寓经营模式的分析、以及我国国内酒店式公寓发展状况分析以为下文案例的剖析提供理论依据。 市场前景预测过程该部分介绍了基于上海现有市场情况就整个美林酒店式公寓项目进行市场前景预测。主要针对滨海镇CBD商业区现状的分析，并利用SWOT的方法对整个酒店式公寓的开发运营进行市场预测。 美林酒店式公寓开发方案策划过程针对酒店式公寓开发模式的不同选择，该部分再现了美林酒店式公寓开发方案策划的整个过程，就其开发模式进行比选。 美林酒店式公寓市场定位与营销方案策划过程分析本部分主要针对美林酒店式公寓市场定位和营销方案策划过程进行剖析，包括了市场分析、产品定位、推广定位等。 美林酒店式公寓经营管理方案策

40、划过程分析本部分主要就美林酒店式公寓经营模式和经营方案的策划进行过程分析，通过财务效果分析反映的问题找出相应的对策。最后，将是对本项目的策划全过程进行总结，包括建设效果评价以及运营过程效果评价，并提出相关的问题予以思考。1.5 研究方法所谓的社会发展因素包括了资金因素和技术因素的综合反映，具体的表现为城市的基础设施条件和相关配套设施条件。基础设施是国民经济建设和发展的主要组成部分。微观地来说，这些基础设施及其相关配套设施条件往往与白领，学生青年的生活质量息息相关。随着城市的不断扩张，城市基础设施不断地扩建，白领，学生青年对于居住环境的选择往往是基于周边的基础实施是否符合自身的需要，因此，直接影

41、响到对于白领，学生青年居住方式的选择，同时也影响着整个居住方式的品质。这里所指的经济发展因素主要是指城市经济的发展水平。城市的经济发展水平代表着该城市的硬实力，决定着白领，学生青年的生活质量。一般地，一个城市的经济发展水平越高，对于住房的需求就越大且要求也越高。而这种要求不仅表现在房屋质量而且在于居住方式。在我国整个城市化的大背景的发展下，我国白领，学生青年的居住方式的变化主要表现在从原先简单的对居住面积的需求到现在的对房屋的管理、权益等附加值的追求。基于此，本文将对美林酒店式公寓（C家白领公寓）进行在市场定位，门店选址，商业周期，盈利范围，品牌保护等方面进行系统研究。主要研究方法及内容有（1）研究现有的经营状况；（2）研究业务拓展的方向；（3）研究和分析其可进入性、成长性和盈利性。（4）目标客户和价值。2.酒店式公寓的可行性研究2.1美林酒店式公寓现有的经营现状 美林酒店现基本信息：成立时间为2010年8月，公司总部设立在江苏南京；目前选择的商业发展模式为连锁经营公寓租赁；员工规模截止201