某电力公司加气砼砌块市场调查报告书.docx

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1、四川内江电力实业（集团）有限公司加气砼砌块项目市场调查报告成都全程营销策划有限公司二00八年五月目 录前 言3摘 要4第一部分 调查组织及实施5一、调查目的6二、本次调查情况概述7三、调查人员构成8第二部分 宏观调查8一、政策法规10二、产品市场现状12三、区域市场情况一三（一）内江市场一三（二）自贡市场一五（三）成都市场17（四）重庆市场20小结：23第三部分 问卷调查23一、问卷内容分析25二、调查小结37第四部分 生产企业及产品调查39一、产品40（一）加气砼砌块的成分40（二）加气砼砌块的特点41（三）加气砼砌块的用途42二、施工技术44（一）加气混凝土的应用范围44（二）加气混凝土应

2、用中存在的问题及其原因分析44（三）加气混凝土施工时应采取的措施45三、加气混凝土砌块对建筑施工钢材料成本的影响47四、加气混凝土砌块的节能效用50五、生产厂家53（一）崇州市兄弟新型建材厂53（二）崇州市金鸡砖厂54（三）大邑县恒强砖厂55（四）新津华祥建材有限责任公司56（五）新津县新力加气砖厂57（六）广汉南兴加气砖厂57（七）成都同祥新型页岩砖厂57（八）YTONG58（九）产品对比表63小结65第五部分 物流公司调查69一、汽车运输70二、铁路运输74小结75第六部分 调查总结77一、产品总结78二、市场要点及机会79三、营销推广启示79附：81一、市场调查部分访谈录81二、相关政府

3、文件85三、市调表样表91四、相关图片资料94前 言正确的决策必须建立在相关信息的基础上，信息的全面性和深入度与决策的准确性成正比。在一个产品进入市场的前期，市场调研作为采摘信息的主要手段被大量运用，并且贯穿于产品经营的全过程。为做好内江电力实业集团有限公司拟投产年产30万立方米的加气砼砌块项目的营销策划工作，我司于5月9日至23日对以后目标市场成都、内江、自贡以及重庆市场进行了跨区域的全面市场调研，包括宏观资料收集、专家意见咨询、建筑商以及开发商的调查走访，同时还对生产产家、相关墙体材料以及物流货运作了初步调研。本次市场调查对于一个产品来讲，相对全面，所有信息来源于市场一手资料，具有较高的真

4、实性。不足之处是本次市场调查期间，恰逢四川汶川大地震，几乎所有有关城市建设与土建施工单位都参加震后楼房安全诊断工作去了，相当忙碌，至使了解政府对加气砼砌块方面的支持和关注还不够详实，但不影响对市场和总体资讯的把握，相关信息有待后期充实。在调查对象中，对与施工单位专职材料人员的调查还不多。还要增加对工程技术人员的调查，以更详实了解有关施工技术及工艺方面的内容。这本市场调查报告，通过市场一手的资料，结合我们自身对加气砼砌块的了解和专家分析所得的市场数据资料。在整理、分析、总结调查结果的情况下，我们更全面和进一步的明晰了产品所处的市场环境，并进行多方面的分析，为进一步准确把握产品特性、把握市场特点和

5、下一步营销策划的准确定位与推进提供市场数据打下了基础。摘 要良好的前景与沉寂的现状并存。加气砼砌块是一种节能环保型产品，目前国内现有生产企业600多家，年产加气砼近4600万立方米以上，板材约100万立方米以上，目前在西南地区的推广和使用都还未充分启动。突出的优势与不可回避的缺点同在。调查发现，加气砼砌块在施工中易出现开裂等施工质量问题，市场接受度不高。但是加气混凝土砼砌块因比同类产品在容重比上轻的优势，从设计上可节约建筑钢材成本同比其他同类产品大致节约总量的3%5%。使用加气混凝土砌块就无需用保温层，每平方米外墙面可节约40元。物流 异地营销的硬伤。产品的物流成本是异地销售的硬伤。调查的物流

6、价格是内江到自贡约40元/T；到成都约90元/T；到重庆约95元/T。这在执行时应该有相当大的议价空间。差异化 大市场里小份额空间的生存。四个调研市场的目标市场房地产开发都呈上升趋势，08年约有走缓。内江、自贡墙体材料年需求在105万方以上，成都墙材年需求约1000万方，重庆市场约900万方。目前在墙体材料中的使用仅占5%左右。新型空心砖和页岩砖是目前使用最多的墙体材料分别占51%和14%。寻求差异化的市场份额再追求发展是最现实的途径。规模与品牌 独步领先的竞争目前区域内的生产厂家不足10家，规模较小，最大的厂家不超过10万方。销售价格区间在一三0-一五0元/方左右（到施工现场）。加气砼砌块市

7、场份额还有上升空间，区域市场内未有品牌的同质厂家。这是我们的优势和市场机会。第一部分 调查组织及实施提 纲：本次市场调研为内江电力实业公司的加气砼砌块项目进行差异化营销策划提供参考、指导的市场数据并作为依据。本次市场调查的样本区域为成都、内江、自贡以及重庆四个地区。对象是房地产有关人员和政府相关部门。采取直接访谈、电话访谈、问卷调查以及相关墙体杂志和网站数据收集的方式。有效样本407份，其中内江86份；自贡92份；重庆75份；成都一五4份。参与此次调查人员共一五人。数据分析多种数据处理软件。 第一部分 调查组织及实施一、调查目的本次市场调查主要是通过对成都、内江、自贡以及重庆市场轻质墙体材料的

8、市场使用情况、加气砼砌块的优劣点了解、政策支持情况特别是市场对加气砼砌块的了解和使用的真实情况进行调查。进一步分析加气砼砌块的现状及发展趋势，为内江电力实业公司的加气砼砌块项目进行差异化营销策划提供参考、指导作依据。二、本次调查情况概述从5月9日至5月23日对成都、内江、自贡以及重庆四个地区的相关建委、设计单位、开发商、施工单位相关人员采取了针对性的随机抽样、电话访谈、问卷调查等方法，对成都周边生产企业以及相关物流单位也进行了实际访问和调查，获得问卷445份，扣除不符合要求的38份，获得有效问卷407份，其中内江86份；自贡92份；重庆75份；成都一五4份。样本区域分布情况如下：编号部门单位人

9、数总数百分比A政府部门一五4073.69%B设计单位344078.35%C开发商12040729.48%D建筑商20240749.63%E其他364078.85%在对生产企业进行调查时，主要采取的是通过对厂家的访问获得一手资料和二手资料收集整理法，如网上资料和相关人员介绍。调查包括厂家的生产规模、产品类型、产品价格、产品性能、产品质量、销售渠道、推广策略等。物流公司的调查主要采取的是电话访问和物流公司做方案的形式进行。三、调查人员构成问卷及访谈调查员：全程营销公司市调组共一五人调查督导：经理1名报告编制：策划人员4名 数据处理：使用多种数据处理软件，如word 、Access 、Excel 、

10、FoxPro等，从多方面的调查资料进行统计、整理，并运用多种数理分析方法对结果进行了进一步的数据挖掘，使调查结果对项目营销决策更具实用性。第二部分 宏观调查提 纲：2007年，砖瓦行业积极贯彻落实国家墙材革新与建筑节能的各项方针政策，积极推进“节能减排”，加大“禁实”力度，高质量、高档次烧结产品以及加气砼砌块产品的示范生产线正在引导着砖瓦向节能型产品转型。发展新型墙材可享受一系列税收优惠政策。成都市也有相关的奖励政策，如凡100%使用新型墙体材料。如使用加气混凝土砌块等，按建筑面积返退每平方米5元给建设单位。加气砼砌块是一种节能环保型产品，目前国内现有生产企业600多家，年产加气砼近4600万

11、立方米以上，板材约100万立方米以上。新建、在建企业以每年20%的比率递增，每年都要新增几十条生产线。目前加气混凝土在使用中出现空鼓、开裂等问题。这些问题在技术上都是可以解决。这就要求企业要从产品生产型向服务型转变，对加气混凝土的沙浆配比等施工方法进行研究和对使用单位的施工进行服务。四个调研市场的地产开发都呈上升趋势，08年约有走缓。内江、自贡墙体材料年需求在105万方以上，成都墙材年需求约1000万方，重庆市场约900万方。第二部分 宏观调查实心粘土砖， 在我国烧制使用已有2000多年的历史。对我国生态环境的破坏和能源的浪费触目惊心! 据统计， 全国共有12万多家砖瓦企业，年产标准砖6000

12、多亿块， 取土143亿立方米， 相当于每年毁坏土地120万亩， 年生产能耗6000万吨煤， 占全国能耗的一五%。由此可见， 对于土地、能源、资源严重紧缺的我国， 如何树立科学发展观， 更好地协调经济建设、生态平衡和环境保护等方面的关系， 禁止使用实心粘土砖， 发展环保、节能、节地型空心砌砖、免烧砖、路面砖， 不仅是建筑产业现代化的需要， 更是国民经济、社会、环境、资源可持续发展的迫切需求。上个世纪50年代我国已经开始的混凝土空心砌块、免烧砖、路面砖，不仅是建筑产业现代化的需要，更是国民经济、社会、环境、资源可持续发展的迫切需要。上个世纪50年代我国已经开始的混凝土空心砌块生产技术由于受到了科研

13、条件、生产力水平、设备水平的限制步履维艰。为了巩固全国的“禁实”成果， 继续推进墙改工作，国家发改委、国土资源部、建设部、农业部联合发文发改办环资(5004)2450号决定：在全国范围内联合开展禁止使用实心粘土砖， 推广新型墙体材料情况的检查工作，充分体现了国家墙改政策的连续性和稳定性，与此同时，为了鼓励和发展新型墙体材料替代实心粘土砖，支持废弃资料的利用，国务院令第82号、国发1199266号、财税宇1994001号、财税字1995144号、国办发199972号、财税2001l 198号等文件规定，发展新型墙材可享受一系列税收优惠政策。2007年，砖瓦行业积极贯彻落实国家墙材革新与建筑节能的

14、各项方针政策，积极推进“节能减排”，加大“禁实”力度，实心黏土砖总量继续得到有效控制；高质量、高档次烧结产品以及加气砼砌块产品的示范生产线正在引导着砖瓦向节能型产品转型。非常明显，中国砖瓦行业的转型期已经开始。2007年砖瓦行业的各项经济技术指标完成情况显示：砖瓦行业经济运行平稳，产品质量及销售价格稳定，产销量增加。高档次、高质量、具有自保温隔热性能的烧结空心砖和空心砌块、清水墙装饰砖、外挂砖陶板以及新型的加气砼砌块等产品形成了健康的导向。 一、政策法规近年来，由于传统的普通粘土砖取土毁田严重，能耗大，砖块小，且施工效率低，砌体自重大，抗震性差等缺点日益突显。大力发展各种轻质、高效、节能的新型

15、墙体材料，使制品向大型轻质化、节能化、利废化和复合化的方向发展，加快墙体材料革新，推进建筑节能工作是一件刻不容缓的大事。国家建材局、建设部、农业部、国家土地局联合成立了墙体材料革新与领导小组，多次发文要求加快墙体材料革新，试点工作墙办发(2000) 06 号文件规定，2001 年在全国160 个大中城市限时淘汰使用实心粘土砖，2003 年6 月30 日后，县级及以上城市禁止使用实心粘土砖。随之，许多新型的墙体材料相继推出。其中，加气混凝土是国内大力发展的新型建筑材料的品种之一。从国家政策引导来看，自2001年1月1日起，符合国家标准GB/T11968-1997的技术要求的蒸压加气混凝土砌块、符

16、合国家标准GB一五762-1995的技术要求的蒸压加气混凝土板等，实行按增值税应纳税额减半征收的政策。企业利用废水、废气、废渣等废弃物为主要原料进行生产的，可在五年内减征或者免征所得税。四川外墙保温文件四川省建筑工程建筑节能检测管理规定(试行)规定，我省行政区域内的城市公共建筑、居住建筑工程的建筑都必须进行节能保温，推广采用高效保温材料复合的外墙和屋面，特别是外保温外墙和倒置屋面发展以粘贴、钉挂、喷抹和浇入方法复合的多种外墙外保温技术，特别是工业化方法建造技术。建设单位、施工单位、监理单位应加强对现场建筑节能进场材料、构件、部品，以及保温系统的验证和施工的管理，严格按照相关的规范标准执行。不得

17、以任何方式降低建筑节能标准。同时推介具有自保温的墙体材料。加气混凝土砌块的检测频率为保温砌块200m3为一批，不足200m3按一批抽样，检测内容主要有导热系数、表观密度、压缩强度。成都市建设委员会关于切实加强居住建筑节能管理工作的通知，五城区内（含高新区）2004年2月1日起通过施工图审查的，现尚未竣工备案的居住建筑项目，应按照关于进一步加强夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准实施管理的通知（成建委发2003792号）的要求进行整改完善。对未按通过施工图审查合格的设计文件进行施工的项目，不予办理竣工备案。根据新型建筑材料专项基金核实返退有关规定的通知，凡100%使用新型墙体材料。如使用加气混凝土砌

18、块、煤矸石及页岩空心砖（孔洞率40%；孔数3）、混凝土空心小砌块、钢丝网夹芯板（含泰柏板和三D板）等非承重类的新型墙材房屋建筑工程，按建筑面积返退每平方米5元给建设单位，此项奖励一直在执行。二、产品市场现状作为一种节能环保型产品，加气砼砌块被财政部财综200355号文件确定为新型墙体材料，具有节土、节能、利废、轻质等特点，有利于环保、提高施工效率、降低工程成本、改善建筑功能、提高使用面积等特点。是一种有发展前景和代表市场趋势的产品。建筑节能的实施，带来加气混凝土的大发展。加气混凝土于上世纪六十年代从国外引进，在我国的发展比较快，国内现有生产企业600多家，年产加气砼近4600万立方米以上，板材

19、约100万立方米以上。近年来，随着国家墙材革新和建筑节能等一系列鼓励发展新型墙体材料政策的出台，作为自保温墙体材料的加气混凝土行业迎来了空前的发展机遇，新建、在建企业以每年20%的比率递增，每年都要新增几十条生产线。但是，加气混凝土进入国内的时间已不短，可人们对加气混凝土还是不太熟悉。包括一些建筑设计院、施工单位和房地产开发商，甚至一些地方的建设主管部门，对加气混凝土缺乏了解，甚至不知道有加气混凝土这一产品，不知加气混凝土为何物，这在我们调查问卷中，也得到了印证。加气混凝土的生产企业宣传的也少，有的就是简单地宣传或者强调这是一种能大量利用电厂粉煤灰的环保产品，而对这种产品的节能效果宣传得很少。

20、其实节能是这种产品的一个显著优点。从黄河以南一直到海南岛，就是在北京地区的建筑物，如果单一采用容重400千克/立方米以下的加气混凝土做墙体材料，就可满足节能50%的要求，根本不需要进行外墙外保温，并且墙体厚度不超过30厘米。如果墙体厚度达到37厘米，就可达到节能65的要求。因此，加气混凝土是建设节能建筑的理想材料。目前加气混凝土在使用中出现空鼓、开裂等问题，使设计单位、建筑商、房地产商不敢用、不愿用加气混凝土。其实这些都是可以解决的，而且在技术上都已解决。加气混凝土与传统使用的砖的特性是不同的，工人们都知道砖在砌筑前必须浇透水，而对加气混凝土的施工方法却不了解。这就要求企业要从产品生产型向服务

21、型转变，对加气混凝土的沙浆配比等施工方法多进行研究，还可与建筑设计单位紧密配合，对设计单位提供的图纸进行二次设计，甚至直接参与工程的施工。上海伊通公司和南京旭建公司在这方面可说已走在行业的前列了。沿海一带的建筑使用加气砼砌块更多，解决产品本身施工工艺中的问题也更有成就和经验。随着人们对加气砼砌的接受程度的提高，新型墙体材料加气混凝土砌块将迎来新的发展机会。三、区域市场情况（一）内江市场1、内江市区城市布局规划（1）工业集中发展区 内江市把红牌路以南、肖家冲以北、东兴大道以东的区域作为东兴区工业发展集中区。搞好集中区的规划和配套建设，壮大集中区内现有的华尔孚、菲德力等企业。同时，加大招商引资力度

22、，力争引进一批规模大、技术含量高、效益好、污染少的工业项目，充分发挥工业集中区的规模效益，不断增强东兴区的工业整体势力。力争在“十一五”期间，在工业集中区的基础上，延伸发展到椑木沿线。（2）生态、休闲、观光农业区 围绕城市居民的现代生活和消费特点，利用东兴区交通便利，农业生态资源丰富等优势，以五星水库生态观光园为龙头，沿321国道所经过的西林、胜利、东兴、新江、椑木等乡镇（街道）大力开发城郊观光、休闲、生态型农家乐，做出特色、形成产业、繁荣经济。（3）农业产业化区 以321国道绕城线以外，沿内安线沿线所在的双才、同福、三烈、双桥、新店等乡镇，以内兴路沿线所在的田家、太安、高粱、永福、大治等乡镇

23、，以内吴路沿线所在的高桥、柳桥、白合、杨家、苏家、石子、平坦、顺河等乡镇，以内界路沿线所在的郭北、永东、椑南等乡镇，确定为农业产业化区。大力发展种子、粮油、畜禽、林果、蔬菜、水产、蚕茧、药材等8大农业主导产业，大力推广农业科技，推进农业结构调整和产业化经营步伐。 （4）教育、金融、办公、住宅区 根据内江建大城市和城市规划的总体要求，东兴干道以西以北确定为：以桐梓坝为中心的各大专院校教育区；以人民银行为中心的各大银行金融区；以市区行政、企事业单位为中心的办公区；以机关、企事业单位人员和城市居民为中心的住宅区。（5）房地产市场情况内江市房地产开发一直呈上升趋势。近年来，内江的住宅建设正在突飞猛进的

24、发展，据统计，内江市2006年房地产的供应面积为34.4万平方米，已售14 .3万平方米，未售20.1万平方米，其中属于电梯公寓的已供应面积10.2万平方米，已售2.5万平方米，未售7.7万平方米。 07年内江市总的供应面积在160万M2左右。商品房的销售均价也在2300元左右。目前，内江市房地产开工建设的项目中，尚未达到预售条件 的楼盘有6个，总建筑面积55万平方米，其中：世纪滨江一期9万平方米、江城花园一八万平方米、金山国际10万平方米、锦绣花园4万平方米、尚华名城4万平方米、吉地苑7万平方米、翰文世家3万平方米、耘信红都5万平方米；已达预售条件的有7个楼盘，总建筑面积约40万平方米，包括

25、西林盛景8万平方米、汉安国际一五万平方米、长富名苑5万平方米、临江丽景5万平方米、加洲蓝湾9万平方米、大千豪庭3万平方米、祥和港都3万平方米，最高售价预计在3300元左右。根据房地产开发情况，估算内江市墙体材料年需求在40万方以上。2、内江市区正在建设或销售的房产项目内江城区在建项目情况如下：编号项目名称建筑面积(M2)项目地址开发企业1西林盛景48671.6东兴区汉安大道四川兆信房地产开发有限公司2鸿琛尚华名城6368.56东兴区汉安大道四川鸿琛房地产开发有限责任公司3“世纪滨江”一期32876.56市中区滨江东路四川浦发置业有限公司4国税小区住宅 楼32165.51东兴区兴隆路四川省内江三

26、达建设有限责任公司5鸿琛尚华名城52871.8东兴区汉安大道四川鸿琛房地产开发有限责任公司6翰文世家滨江公寓商住楼27967.62东兴区太白路内江市耘铧实业集团有限责任公司7大兴花园1号商住楼(大盛现代城)64455.4市中区交通路559号内江市大盛房地产开发有限公司8西雅图、水景苑43542.25东兴区星桥街成都金山房地产开发有限公司9江城花园140000市中区临江小区内江江城实业开发有限公司10大千华庭50714内江市东兴区内江市金山房地产开发有限责任公司11在建总建筑面积499633.3（二）自贡市场2007年1至11月份自贡市全社会固定资产投资完成88.24亿元，比去年同期增长49.3

27、%，增速比全省增长29.5%,高出近20个百分点，在全省21个市州中投资增速只低于遂宁(完成一五3.50亿元,54.4%），排全省第二位。1、自贡房地产发展趋势（1）城镇居民人均收入稳定增加使人们对住房有了更高的要求。城市居民收入持续增加，人们对住房的要求也越来越高。市民已不满足于住得上房，还希望有大的客厅、大的阳台、健身房、有舒适的绿化环境等，对住房品质上的追求是中高收入家庭普遍的想法。（2）拆迁补偿费用和各种税、费增多。自贡市近几年随着城市化进程加速推进，加大了旧城改造的力度，土地开发建房难度加大，附加在土地上的拆迁补偿费用和安置成本也相应抬高，购成房价的许多费用如：土地增值税、城镇土地使

28、用税、教育附加、契税也不断提高，使开发商相应增加了开发成本，房价的上涨也就在所难免。（3）土地交易价格上涨加快。1至4季度，自贡市城区土地交易总面积为245.41亩，土地交易价格每亩平均达到47.4万元，同比上涨了一五.7%。其中：1季度成交66.84亩，土地交易价格每亩平均达到40.4万元，同比上涨了8.4%；2季度成交53.52亩，土地交易价格每亩平均达到79.3万元，同比上涨了40.1%；3季度成交55.88亩，土地交易价格每亩平均达到32.5万元，同比上涨了20.1%；4季度成交69.17亩，土地交易价格每亩平均达到37.2万元，同比上涨了一八%。可见，随着城市房地产开发的升温，城区土

29、地资源也越来越紧张，使地价也不断攀升，这与全国、全省的情况是一致的。（4）建材类价格上涨。由于构成房屋的主要建筑材料有不同程度的上涨，如：沙料价格、石料价格比去年同期上涨8%到30%、粘土砖价格涨幅在10%到20%。另外，燃料的上涨，如：机油价格比去年同期上涨10%到17%、机械费用上涨在20%到44%，主要原因还是由于能源价格、原材料价格上涨、运输成本上升导致建材类价格上涨。（5）人工费有明显提高。部分建筑公司工程管理人员、工程技术人员、普通工人的日工资涨幅在10%到37%，除聘请的人员素质高、职称高，待遇也相应提高以外，由于天气炎热，企业发放的季节性补贴提高也是原因之一。另外，由于本地技术

30、人员工资标准比外地更低，人员流失现象明显，人员不好找，由于竞争使然，包括不少本地技术工人的日工资都有大幅上涨。（6）对房价上涨的乐观预期引导人们投资房产受周边城市房价上涨和有关媒体对大城市房价上涨的宣传影响，认为在低利率的情况下存钱不如买房。虽然媒体对大城市房价下跌也不时有报道，但人们认为那毕竟是在一平米几千，上万元基础上的下跌，而我们二线城市才2千元左右，还远未到下跌的程度，何况城市核心区的房价还不断在上涨，土地价格也在上涨，房价要降下来谈何容易。因此，许多市民将投资房产作为升值的手段，从而拉动我市房价上涨。据了解，在2007年全社会固定资产投资中，房地产开发投资完成16.66亿元，增长28

31、.95%。其中商品房施工面积完成259.67万平方米，比去年同期减少12.63%，但其中住宅的施工面积完成217.3万平方米，比去年同期增长4.02%；商品房竣工面积完成78.91万平方米，比去年同期增长63.32%；同期商品房销售面积完成123.09万平方米，比去年同期增长20.7%。根据相关数据显示，自贡市07年房屋销售价格出现了较大幅度的上涨，平均售价预计2125.2元/平方米，与去年同期相比上涨10.7%。其中，普通住宅均价为1919元/平方米；高档住宅均价为21一五.7元/平方米；商业娱乐用房均价为4116.1元/平方米；二手房住宅均价为1260元/平方米。根据调查资料，由于自贡房价

32、仍然处于上升期，自贡市房地产市场还有较大的发展空间，市场需求还是比较旺盛。从07年商品房完工面积估计，自贡市场年需求墙体材料约65万方。（二）自贡市区正在建设或销售的房产项目在建项目情况:编号项目名称建筑面积(M2)项目地址开发企业1泰丰翰林尚都一三0000汇西南湖泰丰集团2青杠林生态苑50000贡井青杠林青杠林路自贡市鹰大房地产开发有限公司3远达尚东国际75000自贡市汇东新区市政府四川远大集团4巴厘岛怡景湾38000汇东丹桂大街与汇兴路交叉口自贡中晟置业有限公司5英祥青岗丽景苑E区20000自贡市贡井区青杠林英祥房地产开发有限公司6宏丰绿洲花园65000自贡市两口塘自贡市宏丰房地产开发公司

33、7荣新上品空间25382.5自贡市马吃水自贡市荣新集团8暂无45000自贡市理工大学旁自贡市兴茂房产9总建筑面积448382.5（三）成都市场1、2007年成都全域土地市场年度供应分析（1）土地市场1）土地供应情况 2007年，成都市土地市场共发布拍卖和挂牌宗地411宗（其中流标后重新进入市场土地以最后一次供应为准），实际供应面积共计28796.06亩。 与06年相比，07年整体供应的土地宗数和面积均有不同程度的增长，其中供应宗数增加106宗，同比增长34.75%；土地供应面积增加4834.23亩，同比增长20.17%。其中主城区范围内实际供应土地129宗，供应面积为6145.37亩。2）土地

34、成交情况 2007年成都市土地市场共计交易土地301宗（统计时间截止为2007年12月 31日），成交面积21421.06亩，成交土地平均规模为71.17亩/宗，平均价格为331万元/亩。 与06年相比，07年成交土地宗数、面积和均价都呈现不同幅度的增长，其中成交土地宗数增加101宗，同比增长50.5%；成交面积增加14.38%；成交土地均价上升一八1万元/亩，同比上升120.67%，土地交易价格上升速度相当快。其中，主城区范围内成交土地1一八宗，成交面积为5775.58亩，总成交金额为5207229万元，平均成交价为902万元/亩，成交宗地平均规模为48.94亩/宗。与去年相比，2007年主

35、城区成交土地宗数明显上升，而成交面积则小幅回落，同比下降10.74%，土地交易均价同比上升228%。（2）商品房市场供应情况分析 2007年全年，成都市新开住宅楼盘419个，新增供应面积一八81.66万。其中，主城区新增楼盘239个，新增供应面积1075.一三万，占到总体供应量的57.17%；郊区新增住宅楼盘在数量和体量上均小于市区，郊区新增楼盘一八0个，新增供应面积805.53万。随着主城区土地的稀缺，郊区市场所占比例份额将越来越重。 与06年相比，07年整个成都市房地产市场供应增加239.58万，增长14.59%；主城区新增供应量07年较06年增加一五7.33万，郊区07年较06年住宅新增

36、供应量增长81.25万； 与新增供应量相同，07年全市新增项目数量也有所上升，较06年增加197个，主城区07年较06年新增住宅项目增加123个，而郊区则相增加74个。（3）商品房市场交易情况分析1）成交量07年成交量较06年成交量上涨三成多，主城区共成交商品房一三32.一三万平方米，较06年成交面积上涨了三成多,涨幅32.05%。成交套数07年成都市主城区共成交二手房49247套，较06年成交量有所上升，其增加约4487套，同比上升10.02%。2）成交价格2、2008全年成都房地产市场预测（1）市场环境1）政策对房地产的制约作用会更加明显；2）地震对成都楼市是弊多于利，但是其中不乏机会，比

37、如都江堰、彭州等地的灾区重建；3）人们的观望态度会更加强烈，同时购房时考虑的因素会更多更苛刻；4）人们的更加理性和房产环境的不确定因素增加，成都楼市的销售情况可能会更趋不尽人意。（2）整体开发量根据成交土地整体开发时间控制等条件，结合06年、07年成交土地整体可开发量预测，2008年全域成都房产可新增供应量约4000万左右，住宅物业面积近3000万，其中主城区的供应量在1200万左右。（3）土地市场 根据近几年来整个土地市场的供应情况、城市整体发展、规划，结合房地产市场的整体发展形势，2008年的的土地市场市场整体保持比较平稳的发展状态，整体供应量会有小幅度的增长，预计将会超过3万亩。根据近几

38、年土地市场总体供销情况分析，随着土地市场供应量的增长，土地市场成交量的年度增长情况也十分明显，预计2008年土地成交量将会在07年的基础上继续保持比较平稳的上升状态，初步估计整体成交量在24000亩左右。而土地价格在经历了2007年急速增长之后，预计2008年涨幅会相对缩小，但仍然保持上涨的趋势。根据06年、07年以及08年各年的土地成交及开发量预测，08年全域成都房产新增供应量约4000万左右，成都市场年需求墙体材料新增估算约在1000万M3以上。（四）重庆市场（一）、2007年重庆市主城区商品房市场回顾（1）供应市场2007年重庆主城区商品房批准上市量为2053.66万平方米，同比2006

39、年增长16.62%。十一个主城区中，渝北区的批准上市量最大，达到392.6万平方米，分列二、三位的是南岸区和北部新区，分别为312.5万平方米和307.7万平方米。其中商品住宅1760.84万平方米，占商品房总量的85.74%，排在前三位的是渝北区、南岸区和北部新区，分别为333.0万平方米、267.7万平方米和265.4万平方米；非住宅292.82万平方米，占商品房批准上市总量的14.26%。全年北部三区商品房供给量较大，渝北区、北部新区和江北区分列第一、第三和第四位，三个区的批准上市总量达到98.80万平方米，所占比重达48.11%。（2）需求市场2007年重庆市主城区商品房共成交一八26

40、99套，同比2006年增长92.95%；成交面积达1788.40万平方米，同比增长73.88%；成交金额为596.44亿元，同比增长99.85%。其中商品住宅共成交163404套，成交面积为一五82.35万平方米，成交金额为512.88亿元；商业用房共成交7748套，成交面积为71.91万平方米，成交金额为47.29亿元；写字楼共成交一三35套，成交面积为33.39万平方米，成交金额为一三.91亿元。（3）价格市场2007年重庆商品房市场价格在诸多利好的刺激下稳步走高。全年商品房成交均价为3335元/平方米，同比2006年上涨14.92%。其中商品住宅成交均价为为3241元/平方米，同比200

41、6年上涨20.34%；商业用房的成交均价为6576元/平方米，同比2006年上涨24.83%；写字楼的成交均价为4165元/平方米，同比2006年下降12.83%。（4）土地市场2007年重庆主城区共通过招拍挂方式出让土地208宗，同比增加58宗；但成交面积有所下降，为一三77.03万平方米，同比减少一三.69%；总金额为359.57亿元，同比增长1一八.09%。十一个区主城中，渝中区土地价格居于榜首，达到9403元/平方米，其次为江北区和高新区。从土地用途上看，住宅用地占绝对主要的地位，2007年重庆共出让住宅用地1244.32万平方米，占总出让面积的90.36%，商业和写字楼用地所占比例相

42、对较低。（二）商品房市场展望1、2008年重庆市保障性住房供应量将大幅增加根据重庆的“十一五”规划有关内容，重庆从2008年将加大建设经济适用房、廉租住房和为农民工集中配套建设集体宿舍的力度，逐步解决城市低收入家庭住房困难问题。重庆市2007年出台的关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见规定，未来5年，计划向房地产领域投资5000亿元，其中1000亿元为政府主导，用于建设面向低收入群体的住房。2、 区县开发热潮涌现随着国家宏观调控的持续推进，重庆主城区的开发空间和利润空间正在缩小，重庆各大小开发商开始寻找新的效益增长点。资本壁垒低、开发节奏快的近郊区县吸引了大多数开发商的目光，到重庆周边区县

43、开发已成为一种新趋势。区县由于城乡统筹战略的实施，城市化进程加快，催生了大量的市场需求。而区县的土地成本远远低于主城区，项目销售周期短，资金回笼速度快，风险更小，主城、区县市场并举有助于企业的战略生产能力的合理布局。3、商品房价格将继续上涨，但涨势趋缓。2007年重庆商品房价格大幅上涨，这主要是由诸多利好消息促成的。在政策层面， 2007年正值重庆直辖十周年，又获批新特区，城市价值提高。在市场层面，三北（江北、渝北、北部新区）地区高档房、区县购房者和建筑原材料涨价成为推动重庆房价走高的三大因素。2008年重庆商品房价格将继续上扬，但商品房价格涨幅有可能回落。随着国家宏观调控的力度不断加大，有关

44、部门开始打击开发商捂盘惜售、违规放号等扰乱市场经济秩序行为，同时，投资性购房者会有一段时间的观望期。未来两年，重庆市主城区上市商品住房总面积将达到3500万平方米，房源供应充足，制约着重庆房价快速上涨。4、重庆房价拐点出现可能性较小中国房地产不会出现类似于香港1998年之后的房价急挫。首先，房地产市场的紧地根政策没有改变，从国土资源部一连串对违规违法用地占地的查处，以及国务院整顿小产权房来看，中央保障一八亿亩耕地的决心不会动摇，同时土地的现行制度也不会动摇，这表明支撑房价的最大支柱仍然屹立不倒；其次，可以预期人民币明年将以以较大幅度升值，住房、能源等作为最大的人民币资产，其价值仍然存在，不然洛

45、克菲勒基金等不会继续投入中国房地产行业，美国铁狮门房地产公司投资考察团也在中国考察寻觅商机；第三，中国城市化的进程方兴未艾，远未结束；第四，打压房价主要目的是降低通胀预期、加快房地产市场的并购，只要这一目的达到，房地产市场进入良性循环，打压过程即告结束。根据重庆市区的土地供应量及相关商品房销售量估计，墙体材料年需求量在900万立方左右。小结：从内江、自贡、成都以及重庆市场的土地供应情况、商品房销售情况看，房地产开发依然处于较快的发展期，墙体材料的需求也会随之增加。从调查获得的数据表明，按目前内江市商品房供应现状估计，内江市场商品房墙体材料预计年需求在40万M3 以上；自贡市场需求在65万M3

46、以上，两地的墙体材料需求超过100万立方。而成都市场和重庆市场则更大，分别达到1000万方和900万方以下。墙体材料的需求相当大。新型墙材即使市场占有率在在10%左右，也有年需求200万方以上的市场空间，这为新型墙体材料的推广提供了较好的市场。第三部分 问卷调查提 纲调查单位涉及政府部门（一五）、设计单位（34）、开发商（120）、建筑商（202）、也包括：监理单位、工程造价单位以及装饰单位（共36）等。新型空心砖和页岩砖是目前使用最多的墙体材料分别占51%和14%。目前了解墙体材料的途径很广。建材市场、专业杂志、网络等，很分散。目前购买途径从厂家、建材市场以及经销商都有，品牌会在购买时有一定的考虑。加气砼砌块的各大优点都有所认识，最的大认同点在环保节能。占40%左右。接受其价格的区间在120-140元/方，基本接受与目前主流的墙体材料价格相当的水平。加气砼砌块缺点也很明显，突出的是容易开裂占45%的被调查者认同。大多数人认为其有较好的发展前景。第三部分 问卷调查通过市场一手的信息，了解加气砼砌块的现状和发展趋势，从而更准确把握市场，调查的主要内容包括：用户