某投资有限公司融资类理财项目尽职调查报告.docx

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1、天津分行天津津南城市建设投资有限公司融资类理财项目尽职调查报告经营单位经办人：经营单位负责人：投资银行部经办人：投资银行部负责人：二一六年一月二十二日为加强我行与优质战略客户的合作关系，在金融市场化和利率市场化的环境下拓宽客户融资渠道，提升我行投资银行综合服务能力，我分行特申请通过发行融资类理财以银证委贷的形式为天津津南城市建设投资有限公司（以下简称“津南城投”,或融资人）提供融资，总金额不超过人民币10亿元，期限不超过5年，融资利率不低于6%基准利率上浮7%，固定利率，按季付息，到期还本。担保方式：（1）签署三方协议,三方包括津南区财政局、津南城投、我中信银行股份有限公司天津分行，确定未来某

2、一块土地的出让收益款项归集至津南城投在我行开立的资金监管账户，优先用于偿还贷款本息。（2）津南区财政局与津南城投签署天津市津南区咸水沽镇金华园南北区村民拆迁定向安置经济适用房项目采购服务协议（以下简称“采购服务协议”），津南区财政局将采购服务协议约定的采购金额列入本级政府还款年度财政支出预算。现将项目具体情况汇报如下：一、项目要素融资人天津津南城市建设投资有限公司融资金额人民币10亿元所属行业基建行业企业性质有限公司融资期限不超过5年融资利率不低于6%基准利率上浮7%业务模式通过发行融资性理财产品以银证委贷模式模式置换津南区咸水沽镇金华园南北区村民拆迁定向安置经济适用房项目（以下简称“金华园南

3、北区经济适用房项目”）的建设的一、二期公司债或者部分商业银行贷款。担保方式（1）签署三方协议,三方包括津南区财政局、津南城投、我中信银行股份有限公司天津分行，确定未来某一块土地的出让收益款项归集至津南城投在我行开立的资金监管账户，优先用于偿还贷款本息。（2）津南区财政局与津南城投签署采购服务协议，津南区财政局将采购服务协议约定的采购金额列入本级政府还款年度财政支出预算。资金用途置换金华园南北区经济适用房项目建设的的一、二期公司债或者部分商业银行贷款。我行授信额度0万元我行内部评级新AA公开市场评级AA二、业务模式（一）产品要素资产要素项目主体天津津南城市建设投资有限公司项目规模人民币10亿元项

4、目期限60个月项目成本不低于6%基准利率上浮7%付息方式按季付息，到期还本利率浮动方式固定利率资金用途置换金华园南北区经济适用房项目建设的的一、二期公司债或者部分商业银行贷款。担保方式（1）签署三方协议,三方包括津南区财政局、津南城投、我中信银行股份有限公司天津分行，确定未来某一块土地的出让收益款项归集至津南城投在我行开立的资金监管账户，优先用于偿还贷款本息。（2）津南区财政局与津南城投签署采购服务协议，津南区财政局将采购服务协议约定的采购金额列入本级政府还款年度财政支出预算。外部评级AA产品要素产品系列惠益、共赢等产品产品规模人民币10亿元产品期限60个月产品客户报价根据发行时期市场情况确定

5、业务模式置换金华园南北区经济适用房项目建设的一、二期公司债或者部分商业银行贷款。资产类型标准化资产合作方天津信托、信银振华、总行指定的证券公司销售渠道个人、对公、同业各方收益测算预期年化收益率不低于67.2%/年，券商通道费0.051%，信托手续费0.1%，信银振华管理费0.2%，托管费0.05%，投行委贷业务手续费0.05%，理财入池价格为5.3%，理财中间业务收益不低于0.551%/年。（二）业务结构我行理财资金投资证券公司定向资产管理计划，该定向资产管理计划根据我行指令认购天津信托单一资金信托计划。天津信托使用该信托资金与信银振华（深圳）股权投资基金管理有限公司（以下简称：信银振华）共同

6、出资设立XX有限合伙企业（以下简称：有限合伙企业），由有限合伙企业对天津市滨丽小城镇建设开发有限公司进行增资，该笔资金将专项用于军粮城示范小城镇二期南区项目工程建设。天津信托作为有限合伙人（以下简称：LP），出资不超过人民币15亿元，对有限合伙企业债务以出资额为限承担有限责任；信银振华作为普通合伙人（以下简称：GP），对有限合伙企业债务承担无限连带责任。退出方式：天津信托与东方财信签订协议，约定于信托到期时向其转让其持有的基金有限合伙份额；东方财信按约履行溢价购买义务。收益来源和分配方式：信托收益来自远期受让方天津东方财信投资集团有限公司（以下简称：东方财信）按照预评估有限合伙份额溢价，分期向

7、信托计划定额预付。按季向我行分配。三、融资人分析（一）企业概况1、融资人基本概况天津津南城市建设投资有限公司成立于2003年4月29日，注册资本为447,739万元，实收资本为447,739万元，法定代表人为李冬凯，注册地位为天津市津南区咸水沽镇红旗路东科技中心南，经营范围包括园林、绿化、道路、桥梁工程建设；水利设施工程开发建设；基础设施工程建设；以自有资金对房地产开发业投资；土地整理服务等。2、融资人历史沿革 津南城投成立于2003年4月29日，其前身为天津鑫达建设开发有限公司，注册资本为50,000万元，实收资本为50,000万元，由天津市津南区津南水库管理处、天津市津南建筑安装工程总公司

8、和天津市津南区资金管理所共同出资组建，三者分别持有90%、5.4%和4.6%的股份，经天津南华有限责任公司会计师事务所审验并出具验资报告（津南会内验字（2003）180号）。 2006年6月30日，天津市津南建筑安装工程总公司与天津市津南区资金管理所签署股权转让协议，将其持有融资人5.4%的股权转让给天津市津南区资金管理所。股权转让后，天津市津南区津南水库管理处和天津市津南区资金管理所出资分别持有的90%和10%的股份。 2010年3月22日，融资人取得天津市工商行政管理局核发的（津南）登记内名变核字2010第012935号企业名称变更核准通知书，融资人名称由天津鑫达建设开发投资有限公司变更为

9、天津津南城市建设投资有限公司。 2010年3月23日，根据天津市津南区财政局津南财20102号文件及融资人股东会决议和章程修正案的规定，融资人申请增加注册资本107,000万元，根据津南区委、津南区政府的要求，并经融资人全体股东一致同意，将自2007年起已拨入融资人的财政资金107,000万元转作天津市津南区资金管理所对融资人的投资，融资人注册资本变更为157,000万元。此次注资后，天津市津南区资金管理所持有融资人71.34%股权，成为融资人控股股东。 2010年7月，天津市津南区人民政府第51次区长办公会同意关于天津津南城市建设投资有限公司股权增资及平台整合有关事项的请示，决定组建津南城市

10、建设投融资平台天津津南城市建设投资有限公司，将津南区下属各镇负责示范小城镇、示范工业区建设及津南区建委所属的12家公司全部整合为其下属子公司。一期先行整合10家公司，分别为天津市鑫建投资开发有限公司、天津葛城伟业投资有限公司、天津市鑫盛远大投资有限公司、天津坤徽城镇建设开发投资有限公司、天津宏徽投资发展有限公司、天津鑫泰鼎实投资发展有限公司、天津市津南区双华城镇建设开发投资有限公司、天津科海投资发展有限公司、天津市万泉实益投资发展有限公司、天津嘉港纪元投资发展有限公司。其中，天津市万泉实益投资发展有限公司、天津嘉港纪元投资发展有限公司两家公司通过股权变更方式直接变为融资人子公司，其余8家公司原

11、股东将股权转让给津南区资金管理所，由其对融资人进行股权投资。此次整合后，10家公司全部变为融资人全资子公司，融资人注册资本从157,000万元增加至447,739万元。其中，天津市津南区资金管理所出资增至402,739万元，占注册资本的89.95%；天津市津南区津南水库管理处出资45,000万元，占注册资本的10.05%。3、融资人股权结构津南城投由天津市津南区资金管理所和天津市津南区津南水库管理处共同出资建立，二者分别持有89.95%和10.05%的股份。其中，天津市津南区资金管理所为津南区财政局下属的事业单位，天津市津南区津南水库管理处为津南区水利局下属的事业单位。因此，津南城投实际控制人

12、为天津市津南区财政局。融资人股权结构，如下图所示：天津市津南区水利局天津市津南区财政局天津市津南区水库管理处天津市津南区资金管理处天津津南城市建设投资有限公司89.95%10.05% 4、融资人平台分类津南城投平台分类情况，如下表所示：借款人平台分类监管类（仍为平台） 监测类（退出的平台） 类平台 现金流全覆盖 基本覆盖 半覆盖 无覆盖省级 地市级 区县级 乡镇及以下（二）运营情况1、融资人主营业务情况（1）融资人业务板块构成津南城投是天津市津南区政府指定的唯一具有特许经营主体资格的城市建设投资主体，在天津市津南区基础设施建设中发挥着主力作用，主要承担四大业务板块：一是示范小城镇建设；二是示范

13、工业园区建设；三是民营经济成长示范基地建设；四是城市基础设施建设。其主营业务构成情况，如下表所示： 单位：亿元主营业务前2年前1年2015年9月30日营业收入占比营业收入占比营业收入占比示范小城镇 48.1797.49%94.1096.95%41.0097.18% 示范工业园区1.242.51%2.963.05%1.192.82%民营经济成长示范基地城市基础设施建设合计49.41100%97.06100%42.19100%注：近三年，津南城投的主营业务收入绝大部分来源于与津南区政府签订的建设示范小城镇项目的回购收入，示范工业园区、民营经济成长示范基地以及城市基础设施建设的业务收入则占很少一部分

14、。（2）融资人利润构成津南城投毛利润构成情况，如下表所示：单位：亿元主营业务前2年前1年2015年9月30日毛利占比毛利占比毛利占比示范小城镇 4.7897.95%7.2897.01%4.7097.53% 示范工业园区0.102.05%0.222.99%0.122.47%民营经济成长示范基地城市基础设施建设合计4.88100%7.50100%4.82100% 2、融资人主营业务情况（1）融资人主营业务模式津南城投主要承担津南区内咸水沽镇、北闸口镇、辛庄镇、八里台镇、双港镇、小站镇、葛沽镇、双桥河镇八个示范小城镇以及双港工业区、海河工业区、小站工业区和八里台工业区四个示范工业区的建设任务，实际上

15、，津南城投承担了津南区除八里台镇以外的其余七个小城镇建设、四个示范工业园区建设，即使没有直接承担该项职能，也为示范工业园区内其它区域的相关职能公司承担了担保。其主营业务收入主要来源于承建项目的政府回购款。示范小城镇建设依据国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200429号）和天津市国土资源和房屋管理局天津市城乡建设用地增减挂钩试点管理办法（津国土房规【2009】2号），以不减耕地为前提，依照天津市、津南区规划目标和政策精神，以农村宅基地换房为切入点，通过整合农村集体土地，安置离土农民，实行集体经济组织改革，建立新型社会保障体系等一系列措施，实现农村从原有管理方式向城市化管理方式的转化，在

16、节约国家耕地资源的同时提高人民群众生活水平。津南城投及其子公司按照上述模式展开示范小城镇的建设。津南城投已与津南区政府签订天津市津南区咸水沽示范小城镇建设项目承建及回购协议、天津市津南区双河桥示范小城镇建设项目承建及回购协议、天津市津南区小站示范小城镇建设项目承建及回购协议及天津市津南区北闸口示范小城镇建设项目承建及回购协议等示范小城镇的承建及回购协议，上述建设项目累计总投资197.94亿元，回购资金包括建设成本、投资款利息及投资收益，其中北闸口、咸水沽示范镇项目的投资收益率为12%，其余项目的投资收益率为8%，项目回购期自2011年起至2017年。经初步估算，上述示范镇项目的总回购金额约为2

17、38.8亿元。2012年，津南城投又与津南区政府签订天津市津南区双河桥示范小城镇建设项目承建及回购协议等示范镇建设回购协议，为未来收入及利润的实现提供较好的保证。示范小城镇建设土地运作流程，如下图所示：示范小城镇建设资金运作流程，如下图所示：小站示范工业园区建设以小站示范工业园区建设为例，具体说明示范工业园区建设的主要承建任务，项目回购模式。按照建设创新发展型、质量效益型、资源节约型、产业聚集型、全面协调型“五型”园区要求，津南区大力发展园区经济，积极构筑高端高质高新化的产业体系，小站示范工业区以航空、电子、汽车零部件配套等高新技术材料为主要产业定位。目前，津南城投及其子公司承担了津南区小站示

18、范工业园区的开发建设。2011年，津南城投已与津南区政府签订天津市津南区小站示范工业区土地整理项目承建及回购协议，项目建设总投资7.2亿元，回购资金包括建设成本、投资款利息及投资收益，投资收益率为8%，项目回购期自2013年起至2016年。经初步估算，该项目的总回购金额约为8.55亿元。 （2）融资人行业地位及优势津南城投是天津市津南区政府指定的具有特许经营主体资格的城市建设投资主体，在天津市津南区综合开发建设中发挥着主力作用。融资人及其子公司负责津南区八个示范小城镇（咸水沽镇、北闸口镇、辛庄镇、八里台镇、双港镇、小站镇、葛沽镇、双桥河镇）、四个示范工业园区（双港工业区、海河工业区、小站工业区

19、和八里台工业区）、民营经济成长示范基地以及配套城市基础设施建设，是津南区内最大的从事示范小城镇、示范工业园区、民营经济成长示范基地以及配套城市基础设施建设的企业，在津南区处于行业主导地位。津南城投在津南区处于行业主导地位，主要体现在以下优势：政策支持优势津南城投得到津南区政府的全面支持，津南区示范小城镇、示范工业园区、民营经济成长示范基地建设大部分由其作为投资主体，并享受出资人权益。天津市和津南区在充实资本金、承接基础设施建设业务以及税收等多方面给予融资人支持。根据天津市财政局下发的关于规范政府性投资公司财税政策的意见（津财综【2009】61号）文件的精神，津南城投在企业所得税、营业税、契税、

20、土地增值税、房产税和印花税等方面具有不同程度的减免，或实行先征后返优惠政策。税收制度上的优惠将直接增强津南城投的盈利能力，有效提高其偿债能力。区位优势津南区西连天津中心城区，东叠滨海新区，处于天津“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”的总体发展战略主轴线上，是承接中心城区城市功能和滨海新区产业功能的黄金走廊，在天津城市空间发展战略格局中占据得天独厚的区位优势。津南区人民政府所在地咸水沽镇是天津的卫星城镇之一，距天津市中心区12公里，距天津港30公里，距天津滨海国际机场20公里，距铁路天津站27公里，距京津塘高速公路12公里，到北京仅需用1小时车程。得天独厚的地理位置以及京津经济带的辐射作用

21、，给融资人提供了优越的经济环境和巨大的发展潜力。海河教育园区座落在津南区辖内，教育园区拥有南开大学、天津大学等10余所高等学校，作为国家级高等职业教育改革实验区、教育部直属高等教育示范区、天津市科技研发创新示范区，海河教育园区有着深厚的发展基础和无穷的发展潜力。国家会展中心建设位于津南区，该项目作为商务部与天津市共建的天津会展项目，是新形势下优化我国会展业战略布局、打造全球会展业新高地的重要平台，以内外贸易结合、进出口结合、服务贸易与货物贸易结合的模式，立足于我国北方、辐射东北亚、面向全世界，具有持续领先能力的大型国际一流会展综合体。行业主导优势津南城投及其子公司负责津南区八个示范小城镇、四个

22、示范工业园区、民营经济成长示范基地以及配套的道路、桥梁等基础设施的投资建设。津南城投作为津南区综合开发最大的投资建设主体，实力雄厚，在津南区处于行业主导地位。在未来，津南城投将抓住津南区推进示范小城镇和示范工业园区建设的机遇，进一步做强做大。产业集聚优势津南区将做精第一产业、做强第二产业、做优第三产业，重点发展电子信息、机械装备制造、现代冶金、教育、旅游和都市型设施农业。天津市工业布局规划把津南区列入“以硅、光、人工智能三大领域为重点的IT三角”重点发展区域，促进了高端、高质、高新产业在津南快速集聚。津南区的产业集聚效应将有力推动各示范工业园区和民营经济成长示范基地的建设，进而为津南城投提供了

23、广阔的业务空间。融资渠道优势截至2015年12月，津南城投及其子公司获得中国农业发展银行、国家开发银行和中国工商银行等多家金融机构的授信额度共计128.70亿元，尚未使用的额度为11.36亿元。津南城投在各大银行的资信情况良好，与政策性银行及大型商业银行一直保持长期合作伙伴关系，获得各银行较高的授信额度，融资渠道通畅，为企业正常运营和偿债能力提供了保障。（三）财务分析1、公司财务报表审计情况中勤万信会计师事务所对公司2012年、2013年和2014年的财务报表进行了审计，2015年9月份财务报表未审计，财务报表类型为合并，出具了标准无保留意见的审计报告，如下表所示：年份报表类型审计机构审计意见

24、2012年合并中勤万信会计师事务所审计无保留意见2013年合并中勤万信会计师事务所审计无保留意见2014年合并中勤万信会计师事务所审计无保留意见2、公司近三年财务报表情况单位：亿元2012年末前3年2013年末前2年变化率2014年末前1年变化率2015年.09月末资产总计510.36 600.36 17.63%838.33 39.64%915.60 流动资产合计442.11 534.83 20.97%747.08 39.69%823.10 货币资金46.72 63.19 35.25%101.79 61.09%83.21 交易性金融资产0.000.000.00%0.000.00%0.00 应收

25、票据0.00 0.00 0.00%0.000.00%0.00 应收账款64.04 79.25 23.75%158.46 99.95%195.13 预付款项37.16 25.86 -30.41%43.02 66.36%44.96 其他应收款62.47 63.54 1.71%58.95 -7.22%89.51 存货231.72 262.47 13.27%384.76 46.59%410.28 其他流动资产0.000.000.00%0.000.00%0.00 可供出售金融资产0.000.000.00%0.000.00%0.00 非流动资产合计68.2565.53-3.99%91.2539.25%92

26、.50 长期股权投资3.03 12.41 309.57%17.57 41.58%17.30 投资性房地产0.000.000.00%0.000.00%0.00 固定资产3.51 12.71 262.11%27.64 117.47%27.94 在建工程13.66 5.52 -59.59%6.46 17.03%7.03 无形资产48.0634.89-27.40%39.5713.41%40.23 负债合计315.61 382.97 21.34%604.06 57.73%665.61 流动负债合计150.35 176.54 17.42%270.71 53.34%193.43 短期借款0.80 6.54

27、717.50%10.63 62.54%1.28 应付票据0.000.000.00%0.000.00%5.50 应付账款22.05 24.05 9.07%36.54 51.93%30.84 预收款项0.02 0.03 50.00%0.030.00%0.05 其他应付款96.14 98.27 2.22%138.99 41.44%137.32 一年内到期的非流 动负债29.1343.8750.60%77.1675.88%32.37 其他流动负债0.000.000.00%0.000.00%0.00 非流动负债合计165.26206.4324.91%333.3561.48%472.18 长期借款110.

28、73 140.33 26.73%223.01 58.92%310.72 应付债券15.00 15.00 0.00%48.00220.00%66.00 长期应付款5.40 18.57 243.89%18.31-1.40%42.13 其他非流动负债0.000.000.00%0.000.00%3.65 刚性负债合计161.06224.3139.27%377.1168.12%458.00 所有者权益合计194.75 217.40 11.63%234.26 7.76%249.99 实收资本(或股本)44.77 44.77 0.00%44.770.00%44.77 资本公积金139.16150.998.5

29、0%159.125.38%165.64 未分配利润8.969.202.68%8.81-4.24%6.88 营业总收入43.12 49.41 14.59%97.06 96.44%42.19 营业成本38.99 44.53 14.21%89.56101.12%37.37 营业税金及附加3.022.76-8.61%5.4296.38%2.36主营业务利润1.112.1290.99%2.08-1.89%2.46 销售费用0.080.24200.00%0.3337.50%0.23 管理费用0.550.585.45%1.1394.83%1.01 财务费用0.081.261475.00%1.5926.19%

30、1.22 资产减值损失0.000.000.00%0.000.00%0.00其他经营收益0.000.000.00%0.000.00%0.00 公允价值变动净收益0.000.000.00%0.000.00%0.00 投资净收益0.090.03-66.67%0.01-66.67%0.00 营业利润0.420.05-88.10%-0.89-1880.00%0.01 加：营业外收入0.030.351066.67%0.01-97.14%0.15 减：营业外支出0.030.421300.00%0.06-85.71%0.01利润总额4.935.613.59%5.33-4.82%3.24净利润4.725.271

31、1.65%5.13-2.66%3.07经营活动现金流入小计104.62113.888.85%85.8-24.66%105.18 经营活动产生的现金流量净额-64.15 -52.27 -18.52%-56.45 8.00%-55.78 投资活动产生的现金流量净额-6.26 -14.14 125.88%-12.04 -14.85%-11.70 筹资活动产生的现金流量净额77.87 82.60 6.07%87.33 5.73%60.03 现金及现金等价物净增加额7.4616.19117.02%18.8516.43%-7.45 负债率61.84%63.79%3.15%72.06%12.96%72.70

32、%流动比2.94 3.03 3.03%2.76 -8.91%4.26 速动比1.40 1.54 10.25%1.34 -13.25%2.13 应收账款周转率0.67 0.69 2.42%0.82 18.41%0.23 存货周转率0.17 0.18 7.10%0.28 53.57%0.06 主营业务利润率2.57%4.29%66.68%2.14%-50.05%5.83%净利润率10.95%10.67%-2.56%5.29%-50.45%7.28% 3、财务报表分析截至2014年12月31日，融资人总资产为838.33亿元，负债总额为604.06亿元，所有者权益为234.26亿元。2014年度融资

33、人实现主营业务收入97.06亿元，利润总额5.33亿元。（1）资产负债构成（请将2014年和2012年位置进行颠倒）单位：亿元项目2014年12月31日2013年12月31日2012年12月31日总资产838.33600.36510.36其中：流动资产747.08534.83442.11长期投资17.5712.413.03 固定资产27.6412.713.51总负债604.06382.97315.61其中：流动负债270.71176.54150.35长期负债333.36206.42165.26所有者权益234.26217.40194.75资产负债率72.06%63.79%61.84%2012-

34、2014年（请替换所有）近三年，随着津南区政府对区内平台的整合以及津南城投各项业务投入的不断累积，津南城投的资产规模迅速扩大。2010年7月以来，津南区政府将区内各镇负责示范小城镇、示范工业园区建设及津南区建委所属的公司逐步整合为津南城投子公司，导致津南城投资产和负债的规模逐年增长。同时，在津南区政府的大力支持下，津南城投对示范小城镇、示范工业园区建设的持续规模性投入， 致使资产一直保持快速增长态势。津南城投的资产以流动资产为主，2012年末、2013年末和2014年末，流动资产占资产的比例分别为86.63%、89.08%和89.12%，主要是由于货币资金、应收账款、其他应收款和存货规模较大。

35、2014年末，上述四类资产分别占总资产的12.14%、18.90%、7.03%和45.90%。津南城投负责示范小城镇、示范工业区和民营经济成长示范基地建设，项目众多，投资规模较大，需保持较大规模的货币资金维持项目运作。津南城投在核算开发成本时，以示范小城镇或示范工业园区建设项目为核算对象，分别核算开发成本，项目未完工时，按单个项目归集所发生的实际成本，计入存货，期末对已实际发生的未报账的开发成本由项目部统计报财务部门进行开发成本暂估，在项目完工确认收入时结转开发成本，因此，存货期末余额为未完工工程项目实际发生的各项成本。由于津南城投在建工程项目众多，导致存货规模较大。近三年，津南城投负债结构基

36、本保持稳定，其中，流动负债占负债的比例呈现出逐年下降的趋势。近三年，津南城投流动负债占负债比例分别为47.64%、46.10%和44.71%。津南城投长期负债比重基本稳定在50%左右。同时，近三年，津南城投在负债总额大幅增长的情况下，资产负债率水平保持稳定水平，分别为61.84%、63.79%和72.06%，主要为股东增资及政府性投入导致的所有者权益增加所致。（2）营运能力分析（同上）单位：亿元项目2014年12月31日2013年12月31日2012年12月31日存货384.76262.47231.72总资产838.33600.36510.36项目2014年度2013年度2012年度主营业务收

37、入97.0649.4143.12主营业务成本89.5644.5338.99存货周转率0.280.180.17总资产周转率11.58%8.23%8.45%近三年，从营运能力指标的绝对数值来看，津南城投的资产营运能力仍处于较低水平，主要原因在于津南城投承担着示范小城镇、示范工业园区和民营经济成长示范基地建设的重任，在建工程项目较多，导致以开发成本为主的存货规模维持较高水平，存货周转率和总资产周转率较低，并且由于存货和资产规模增长较快，存货周转率和总资产周转率呈下降趋势。（3）盈利能力分析（同上）单位：亿元项目2014年度2013年度2012年度主营业务收入97.0649.4143.12主营业务成本

38、89.5644.5338.99补贴收入6.255.594.42利润总额5.335.604.93主营业务利润率2.14%4.29%2.57%净资产收益率2.19%2.42%2.42%总资产收益率0.61%0.88%0.92%2012-2014年近三年，津南城投主营业务收入分别为43.12亿元和49.41亿元和97.06亿元。2012年，津南城投对示范镇项目建设发展迅速，并根据与津南区政府签订的回购协议，确认回购收入累计为42.0亿元。2013年，津南城投实现示范镇项目回购收入为48.17亿元。2014年，津南城投实现示范镇项目回购收入为94.10亿元。近三年，津南城投实现利润总额分别为4.93亿

39、元、5.60亿元和5.33亿元，自从2010年津南区政府进行投融资平台整合之后，公司的利润来源主要为土地出让收益的返还及示范镇、示范工业园建设项目的回购收益。预计未来随着津南城投业务规模的逐渐扩大，主营业务利润在利润总额中的比重将呈上升趋势，津南城投对财政补贴的依赖正逐步减弱。近三年，津南城投主营业务利润率分别为2.57%、4.29%和2.14%，净资产收益率分别为2.42%、2.42%和2.19%，总资产收益率分别为0.92%、0.88%和0.61%。津南城投的净资产收益率和总资产收益率呈下降趋势，主要是由于总资产和净资产规模大幅提高所致。（4）偿债能力分析单位：亿元项目2014年度2013

40、年度2012年度总资产838.33600.36510.36总负债604.06382.97315.61所有者权益234.26217.40194.75流动资产747.08534.83442.11流动负债270.71176.54150.35长期负债333.36206.42165.26流动比率2.763.032.94速动比率1.401.541.34资产负债率72.06%63.79%61.84%近三年，津南城投负债规模增长迅速。自2010年起，津南区示范小城镇及示范工业园建设项目逐步展开，津南城投承担的投融资责任日益加大，负债规模明显增长。2012年，津南城投总负债为315.61亿元，主要负债增长点为一

41、年内到期的长期借款和专项应付款。2013年，津南城投总负债为382.97亿元，主要负债增长点为一年内到期的长期借款、长期借款和专项应付款。其中，一年内到期的长期借款较2012年增长14.74亿元，长期借款较2012年增长29.60亿元，专项应付款较2012年增长13.17亿元。2014年，津南城投总负债为604.06亿元，较2013年有较大幅度增长，增长率为57.73%，主要负债增长点为应付债券、一年内到期的长期借款、短期借款、长期借款和专项应付款。尽管津南城投负债规模大幅增加，但由于整合的全资子公司及政府注入资产，也带来净资产规模增加。2012年末，津南城投资产负债率为61.84%，2012

42、 年末，津南城投资产负债率小幅增长至63.79%，2014年末，津南城投资产负债率增长至72.06%。津南城投主要从事示范小城镇、示范工业园区等建设，货币资金、应收账款和存货的规模较大。2012年末、2013年末2014年末，津南城投流动比率分别为2.94、3.03和2.76，速动比率分别为1.40、1.54和1.34，在行业内均处于较高的水平，显示津南城投短期偿债能力较强。（5）现金流量分析单位：亿元项目2014年度2013年度2012年度经营活动现金流量经营现金流入85.80113.88104.62经营现金流出142.25166.15168.77流量净额-56.45-52.27-64.15投资活动现金流量投资现金流入1.390.111.18投资现金流出13.4314.257.44流量净额-12.04-14.14-6.26筹资活动现金流量筹资现金流入205.89155.37132.34筹资现金流出118.5672.7754.47流量净额87.3382.6077.87现金及现金等价物净增加值18.8516.197.46近三年，津南城投经营活动现金流量净额分别为-64.15亿元、-52.27亿元和-56.45亿元。近年来