某市商业物业招商计划书.docx

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1、 沧州会馆商业物业招商计划书一、沧州市简介& 行政区划 总计：2个市辖区，4个县级市，10个县，2个管理区，共设73个镇，94个乡，20个街道办事处，5741个村民委员会。 市辖区：新华区、运河区管理区：沧州临港经济技术开发区原中捷友谊农场、沧州市南大港管理区原南大港农场县级市：泊头市、任丘市、黄骅市、河间市县：沧县、青县、东光县、 海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县和孟村回族自治县。人口概况2005年末，沧州市总人口为684.75万人，其中农业人口536.08万人，非农业人口148.67万人；人口自然增长率6.8%。2005年人口统计一览表地区总户数（户）总人口（人）非农业人口性

2、别年 龄男女1835岁3560岁沧州市1966388684746514866973494664335280119186562457766市辖区137578498879465214250506248373168794143745新华区696662241491904841156991084507263887964运河区779122747302747301348071399239615655781& 城市建设概况： 市区面积已达191.8平方公里，人口49.89万，已初步形成集农业科技、化工、机械、商贸等为一体的中等发展城市，是沧州市党政机关所在地和全市政治、经济和文化中心； 2005年城市建设成效

3、显著。投资28.2亿元，实施了“一拓三通”等七项城建重点工程，是历年来城市建设投资最多的一年； 迎宾大道、御河路西段、黄河路西段、浮阳大道南段建成通车；南湖公园改造及水系整治工程，切实加强城市建设和管理； 七项城建重点工程，即：“一纵三横”道路工程（经四大街、解放西路新区段、解放东路开发区段和黄河东路）；迎宾大道及关闭自备井配套工程；报业大厦、绿洲大厦等重点建筑物工程；水月寺大街改造等热点工程；一线及七条道路绿化工程；城中村改造工程；鼓楼小区、盛泽花园等精品生活小区工程。二、沧州商业市场总体分析（一）总体经济水平分析 1、经济因素分析 2005年沧州市国民经济承接前年快速增长的良好态势，继续保

4、持较快增长。初步测算，全年实现地区生产总值（含华北油田）1083亿元，是2000年（现价）的2.3倍，比上年增长18%。一、二、三次产业增加值分别完成133亿元、652亿元和298亿元，比上年增长4.8%、23.3%和12.9%。平稳、协调、增长是2005沧州市经济运作的主要特征，自从2000年以来沧州市经济运行持续增长，主要经济指标增长较快，相关指标出现了稳中上升的迹象，表明沧州市经济正处于高速的发展周期。从三大需求情况看，出口、投资、消费出现了全面、较快增长的格局：& 全年全市累计完成出口总值6.1亿美元，同比增长26.2，对外经济合作不断加强，签定境外承包工程和劳务合 同额1000万美元

5、，外派出国劳务1050人次；& 投资继续保持高速增长。2005年，我市完成全社会固定资产投资354.5亿元，较上年增长了45.5%；& 消费市场逐步升温。城乡市场趋于活跃，市场物价温和上扬。在城乡居民收入增长加快和农村消费环境不断改善的推动下，2005年全市实现社会消费品零售总额250.1亿元，同比增长15.1；& 沧州市金融机构人民币存款余额773亿元，比年初增加79亿元，其中城乡居民储蓄存款611亿元，比年初增加59亿元。全市金融机构贷款余额456亿元。其中，中长期贷款余额104亿元，短期贷款余额288亿元；& 城乡居民收入大幅提高，消费支出同步增长。2005年，城市居民人均可支配收入为8

6、593元，同比增长16.4%；& 从宏观经济上状况看，沧州市经济呈明显发展态势。 2、房地产市场概况2005年我市商品房预销面积为200600平方米，实际销售面积为192000平方米，共销售1766套（不包括未办理产权交易），成交均价为1905元/平方米；存量房面积为8800平方米；二手房市场交易活跃，销售面积达到788500平方米，共销售3074套，成交均价为1160元/平方米。位置优越的高品质住宅和低价位住宅销售率都能达到70%以上。沧州市住宅以多层为主，近两年小高层物业逐渐兴起，在沧州市住宅楼盘的价格方面： 经济技术开发区住宅以多层为主，销售价格在1460元/平方米至1800元/平方米；

7、 新华区住宅价格在1480元/平方米至2600元/平方米； 运河区住宅均价为1680元/平方米至2800元/平方米； 新区住宅物业类型多样，均价为1500元/平方米至2900元/平方米。3、投资环境分析沧州的发展得益于在环渤海地区中的区位优势、交通优势和土地劳动力资源比较优势，发展潜力较大；站在前所未有的高度审视沧州，沧州将成为一个立足冀中东部，融入首都圈，步入更广泛区域合作的城市；极化功能，产业特色突出，竞争力强大的活力城市。4、沧州市各类型土地基准地价 沧州市人民政府公布实施沧州市土地定级与基准价表 （单位：元/平方米）土地级别土地用途一级二级三级四级五级六级商业2100140089048

8、5170175住宅1300800520280160（二）商业发展概况1、中国商业物业发展状况随着中国零售业的全面对外开放，目前几乎中国所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。我国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都成为了2005年商业地产投资的亮点。国家统计局统计快报显示，2005年16月年我国完成开发土地面积8190.5万平方米，与2004年同期相比增长了3.0。房地产开发投资额为6193.1亿元，比2004年同期增长23.5，其中商业物业占到地产投资的近30%；根据国家统计局的数据分析，20

9、06年2月份住宿和餐饮业实现零售额825.7亿元，比上年同期增长9.8，比1月份下降11.6,占当月社会消费品零售总额的比重为13.8，比社会消费品零售总额增幅高出0.4个百分点。 12月份，住宿和餐饮业零售额合计1760.2亿元，比上年同期增长13.1，其增幅高出社会消费品零售总额0.6个百分点，占社会消费品零售总额的13.9，拉动社会消费品零售总额增长1.81个百分点，对社会消费品零售总额的增长贡献率为14.5。同期住宿和餐饮业新设立外商投资企业132家，同比增长11.86%,合同外资金额39982万美元，同比增长48.27%，实际使用外资金额13301万美元，同比增长141%。2、沧州市

10、商业物业发展概况沧州市城市发展定位为环渤海地区重要港口城市和化工工业基地，冀中东部中心城市，在今后几年中政府将增加投入，进一步加大商业基础设施和商品市场的投资和建设力度，推动全市商贸经济的发展。沧州的商业物业发展较为落后，主要以本地商家企业为主，经营形式以小型连锁便利店为主，沧州好日子超市、富达日化超市为其代表，商场分布较为集中，以南北大街、新华路为主要区域且规模相对较小。近两年来，随着经济的不断发展，商业开放度的不断扩大，商业物业已向规模化、集成化、开放化方向发展。商业经营的集聚效应已经使商家有所认识，规模比较大的集中商业物业就是这种意识的产物。使一批有实力的商业集团开始兴建大规模的商业物业

11、（华北商厦二期、颐和广场、南门商业步行街等）为繁荣消费市场，带动商业经营水平的提高产生了积极影响。3、 商业规划 沧州市商业主要集中在火车站周边两公里范围内及运河沿岸，根据沧州市城市总体规划（20032020年），新区的规划建设将商务商贸区分布在京沪高速火车站两侧。根据沧州市“十一五”规划，沧州市商业以发展好日子、富达、爱华、黄骅信誉楼等连锁经营企业为突破口，推动连锁经营规模化和集约化。以超市和便利店为重点，积极向专业店、专卖店、大卖场等多业态延伸，并向县市和农村地区拓展，到2010年，连锁企业门店达到750个，销售额达到15亿元；建立4个连锁门店超过100家的连锁企业集团。一是坚持“为民、便

12、民、利民”的指导思想，以中等收入的工薪阶层为基本顾客，以满足人民群众基本生活需求为经营宗旨，以大众化生活用品和食品为商品主体，以社区网点建设为重点，大力发展连锁超市和便利店。二是在巩固零售业连锁经营的基础上，积极向餐饮、装饰装修、修理、药品、图书、音像制品等多领域发展，扩展连锁经营的范围。三是连锁经营要向具备条件的县级城镇发展。着重抓好好日子、富达等连锁经营企业连锁经营规模的扩张，逐步实现城乡一体化、区域一体化，拓展市场延伸力，建成具有区域影响和竞争力的连锁经营企业集团。正在建设和即将建设的主要商业项目一览表项目名称规 模华北商城二期经营面积约50000平方米，停车位300个颐和广场占地150

13、亩，总建筑面积20万平方米，停车位1000个宏宇财富广场总建筑面积7500平方米，13层为商业，45层为公寓，1000平方米的停车场人民商场总建筑面积约为5500平方米小南门商业步行街总占地面积6万平方米，总建筑面积10万平方米新建大型综合超市经营面积预计1.52万平方米，门前停车场面积5000平方米 （三）沧州市场商业物业情况3.1宾馆、酒店类 中捷石化迎宾馆宾馆概况中捷石化迎宾馆隶属于河北中捷石化集团，成立于1997年8月20日，现有职工180余人,总资产2000万元，于2001年3月份进行股份制改造。宾馆占地面积22000多平方米，服务功能配套、齐全，宾馆共有60多间标准型、豪华型、超豪

14、华型等多种类型客房及商务套房。经营范围：主要以餐饮娱乐、度假休闲、经理培训为主，集住宿、餐饮、娱乐、商务于一体。 配套设施：中餐厅、酒吧、保龄球、会议室、停车场、商务中心、货币兑换、美容美发、西餐厅、按摩、健身房、商场、洗衣房、放影厅、商务车队、有线上网、送餐服务、咖啡厅、桑拿、网球场、婴儿室、信用卡代客泊车、票务服务、像片冲印、游泳池、网吧、台球室、歌舞厅、闭路电视、射击中心、棋牌室。 浮阳大酒店地理位置：新华中路69号，与荷花池公园相毗邻交通状况：1路、2路、6路、16路公交车经过，交通便利星级标准：三星级标准的现代化涉外酒店 宾馆概况占地面积13300，主营业楼共11层，营业面积1680

15、0，年销售收入612万元，客房共有单人间、标准间、豪华套间，总统套房135套，店内有20余个不同风格和提供不同菜式的餐饮厅堂；配套设施：中央空调、IDD、DDD直拨电话、小冰柜、闭路电视、商场、商务中心、会议室、多功能厅、歌舞厅、健身房等；资产状况：注册资本：人民币823万元，资产总额为7215万元，其中流动资产996万元，固定资产6070万元，无形及递延资产149万元；经营状况：负债经营，负债总额6304万元，其中流动负债6239万元，长期负债65万元。其中:工行债权4680万元。花园酒店地理位置：沧州市西环中路27号管理单位：沧州市烟草专卖局服务范围：住宿、餐饮宾馆概况沧州花园酒店(原名烟

16、草宾馆)隶属沧州烟草专卖局，是沧州市首家三星级宾馆。花园酒店作为中国旅游饭店协会会员单位及定点涉外宾馆，连续三届被评为“省消费者信得过单位”及“省级卫生宾馆”等荣誉称号。酒店拥有标准间、三人间、豪华套房109套。内部采用中央空调，装有卫星及有线电视接受线路。并拥有各种类型会议室、休息室。国际票务中心可以办理机票、车票订购服务。餐饮部能提供京、津、鲁、粤、川等各大菜式及欧陆式西餐；配套设施：歌舞厅、保龄球馆、台球室、健身房、桑拿浴、按摩室及室内游泳池；周边配套：火车站、汽车站、人民公园、人民商场、狮城供销大厦。沧州迎宾馆地理位置：新华中路86号宾馆简介沧州迎宾馆（沧州市人民政府招待处）是一座具有

17、四十多年历史的宾馆。是沧州市各类重要内外事务活动的主要接待单位，宾馆设备完善的高、中档各类套房、标准客房210套，有风格各异的大、中、小型宴会厅和清真餐厅，可同时为800名宾客提供餐饮服务，并设有720平方米的歌厅和具有全部进口设备的保龄球馆，有1200平方米的会议中心，分大、中、小会议厅，还有商务中心、商品部、美容美发室等服务项目。交通状况：是沧州市最繁华区域，交通便利，距火车站、长途汽车站1.5公里周边配套：沧州商城、沧州渤海商业大厦。附：沧州市宾馆、酒店一览表名称地址电话沧州鸿信宾馆新华中路(0317)沧州市花园酒店 西环中街(0317)沧州市浮阳大酒店新华中路(0317)沧州市洋帆大酒

18、店西环北街(0317)沧州饭店新华中路(0317)沧州市迎宾馆新华中路(0317)颐和大酒店颐和庄园内（0317）3.2商场类沧州商城地理位置：新华中路，华北商城对面商城概况：总建筑面积3.5万平方米，地下一层地上四层，内设商位2180个业态分布：负一层：食品超市和地下品牌家具市场、一层：小商品市场、二层：大众服装市场三层：名品直销市场、四层：仓储区经营方式：以租赁为主，既进行商位、仓储、老板办事处广告位等项目的租赁，又兼营国际标准12道保龄球馆租金价格：1.5元/平方米/天发展战略：近期：形成相对固定的科学管理模式，适时调整市场结构和引进先进业态， 建设具有自身特色的批零市场文化。中期：发展

19、、提高。用三年时间完成公司的二期扩建工程，形成七万平方米的大市场。在沧州市取得比较稳固的垄断地位，其主要标志是集购物、休闲、娱乐、服务、会展于一体，在全市同行业中做到规模最大，服务最佳，价位最低，功能最全。长期：向集团化方向发展 在实现市场经营产业化的基础上，进一步跨部门、跨行业经营，组建集团公司，争取在六年左右的时间成为上市公司，通过市场机制的作用搞好资本运做和扩张，实现公司的滚动式和跳跃式发展。顺城商厦地理位置：解放路与南北大街交口西北角商城概况：商业部分总建筑面积3万余平方米，是沧州市迄今为止规模最大、配套设施最为完备的大型综合性商厦。整个商厦共分3层（地下一层、地上两层），每层面积约1

20、万平方米；地下室部分为近万平米的沧州市目前为止最大的购物超市，经营商品30000多种。铺位租金：1.0元2.0元/平方米/天配套设施：中央空调、两部滚梯、一部电梯、实时监控、消防安全设施配有烟感、喷淋、手动报警等配套设施。（四）商业市场预测u 作为环渤海经济圈重要的城市，沧州的商业还比较落后，但随着沧州经济的不断发展，城市交通的日趋便利、西部新区的规划、政府的大力支持以及诸多利好因素使沧州市商业物业的发展前景更加广阔；u 沧州房地产市场加速发展趋势带来了社区商铺的异军突起，随着城中村和旧城改造项目启动，大量城中村将会改变成为城市的高尚社区，这一部分社区的建立必将加大城市的商业容量业也必将给商业

21、带来巨大的发展空间；u 沧州市政府加大整治城市环境力度后，拆除违章建筑带来了市场空间。（五）综述u 沧州的商业物业正朝着规模化、集成化的方向发展，具有总体定位及特色的商业物业投资前景看好；u 沧州商业物业正进入一个持续快速发展的阶段；u 沧州的商业具有广阔的发展空间，适合发展高档品牌、大型综合社区百货、大型综合超市及购物中心、专卖店等将成为沧州零售业的主流发展方向；u 沧州会馆处于沧州市重点规划发展方向的西部新区，并处于以解放路与西外环路两条主要交通干道交汇处，是未来新区商贸区的中心位置，是绝佳的商业领地；u 沧州会馆的商业定位是基于上述内容的指导下而确定的，符合社会经济发展趋势。第二部分 项

22、目区域板块分析（一）新区发展规划 根据沧州市城市总体规划，确定城市发展的主要方向是向西，规划将东起西二环大街，西至拟建的京沪高速铁路，北起朔黄铁路，南至307国道范围作为沧州市新的发展区域。新区作为沧州市城市规划区的一部分，依托老城区，中间由林带、快速路、水系相隔离，相对独立。 根据城市发展规划的理念，在新区逐步形成“一环两轴九宫格”的城市功能结构布局。其中一环为绿色生态的环城水系公园；两轴指纵贯文化公园、博物馆、行政中心、高等教育园区的南北自然人文景观轴与横贯京沪高速火车站、商务商贸区、行政中心、会展中心的公共活动建筑景观轴；九宫格则是由行政中心、会展中心、公务员小区等所组成的新区核心区域。

23、目前，新区商业配套设施还不完善，还没有形成完整的商贸体系。本项目处于新区与主城区的交界处，借此可以依托这一发展趋势，充分发挥其独特的商业优势，建成一条新的经济“生命线”推进“高新区商埠核心区”建设进程。附：沧州市商业规划图备注：上图红色代表商业规划区域，目前，商业主要集中在主城区（火车站周边）（二）新区商业市场现状新区地形平整，面积较大，位于沧州市西部区域，是未来城市发展的重点方向，是发展商贸业的黄金板块和创业者理想的投资宝地，随着政府加大对旧城、城中村改造的力度，近两年来，该区域出现了一大批大型住宅项目。 解放路、迎宾路两侧将是未来政府各职能部门的行政办公区，加之大批住宅小区的出现，人口密度

24、和繁华程度将迅速增加，但与之相配套的商务商贸发展滞后，除正在施工建设的颐和广场等商业项目外，目前该区域暂无大型休闲、购物场所，为适应城市向西发展的战略，本项目的出现弥补了西部区域无大型商业项目的局面，在推动沧州市经济发展的同时，使传统的商业格局开始转变。综述：u 本项目所在区域商业基础设施还不完善，本项目的开发可以弥补西部区域无大型商业项目的空白，其商圈影响力足以辐射沧州市新区；u 临近本项目的颐和广场正在建设当中，它的出现必将更加巩固这一区域的CBD；u 项目周边存在大量的成熟社区，消费者来源广泛，尤其是随着城中村改造陆续完成后形成的成规模社区必将加大这一区域的商业空间。（三）新区消费力分析

25、1、本项目周边2公里范围内住区情况本项目周边2公里所辖范围解放西路、西外环、迎宾西路、光荣路、朝阳大街。项目地周边主要住宅区一览表楼盘名称备注楼盘名称备注万泰阳光在建，部分已封顶大和庄新区已经全部入住万泰豪景部分已经入住，共300户一城枫景在建颐和庄园部分入住，一期331户朝阳小区已经全部入住锦绣家园小区已经全部入住光荣小区已经全部入住上述本项目周边2公里以内的代表性小区建筑面积合计约80余万平方米，入住人口达到万余人。该区域大型社区较多，分布密集，周边居住氛围浓厚。（四）综述 目前新区商业发展还比较落后，暂无成型的大规模商业物业，给本项目提供了开发的有利空间，项目地周边居住氛围浓厚，行政事业

26、单位较多，是未来城市发展的重点方向，本案的开发填补了西部新区的商业空白，同时也将推动西部区域经济的发展。第三部分 项目商业物业分析（一）项目概况1、项目位置及周边配套本项目位于沧州市新区，北临解放路，西临西外环路，19路公交车途经此地、随着西区的规划、发展，交通将更加便捷。线路名称起点途经主要街道终点1路火车站沧州商城、中心医院、西体育场、迎宾大酒店张子庄本项目配套完善，购物、休闲、餐饮、娱乐、银行、通讯和酒店等一应俱全，与本项目同期开发的大型购物中心、高档写字楼即将开工建设，东方商务中心近在咫尺，万泰阳光花园小区、万泰锦绣家园、大和庄新一区、一城枫景等大型成熟社区环伺周边，市交通局、市公安局

27、、市检验检疫局等多个政府行政服务部门林立周边，外部环境卓越，为项目建成高档次的商业物业提供了基础。2、相关经济技术指标 项目总占地面积：58亩（含10亩绿化带） 商业建筑面积：宾馆预计28000平方米，写字楼预计30000平方米，购物中心预计30000平方米，可依据商家、业主的需求面积具体而定 容积率：2.27 绿化率：17.3% 停车位：地上、地下停车位（可满足大量汽车同时停车）。（二）项目优劣势分析1、优势分析 地理优势：高新区是沧州市重点发展方向，本项目处于新区的黄金位置，石黄高速、京沪高速两条公路交汇处，距离高速公路出口约15分钟的车程，三条主干道解放路、西外环街、迎宾路在其周边，交通

28、便捷； 区域优势：区域内道路宽阔，大型成熟社区及多个政府行政服务部门分布周边，使本区域形成了浓厚的居住和办公氛围； 机会优势：该区域暂无成型的大型购物中心、高档餐饮及宾馆，为本项目提供了有利的发展空间； 规划优势：项目规划设计体现以商家为本的理念，充分满足商家的需求； 管理优势：统一规划，错位经营，着力营造一流的经营环境和商业气氛，这是其他同类物业所无法比拟的； 经营优势：经营模式先进，业态上以“高档宾馆、酒店”、“高档写字楼”、“大型超市”为主，发展“知名品牌连锁”经营， 各种业态互为补充的辅助经营模式； 服务优势：项目提供优质、系统的服务，提供信息交流的环境平台，达到区域商业的网络资源共享

29、。 配套优势：地上地下停车场车位充足，室外广场可容纳大量客流；中央空调、电梯、扶梯、安防等设施完善。2、劣势分析 项目距离市中心相对较远，目前直达项目地的公交线路相对较少； 区域内商业项目较少，商业氛围较淡。第四部分 项目定位与招商方向（一）整体商业定位：建在商业中心的专业超市u 本项目拥有大量的商业面积，预计购物中心建筑面积为30000平方米，宾馆建筑面积为28000平方米，写字楼建筑面积为30000平方米，如此大面积的商业项目在沧州市位居前列，项目附近乃至整个沧州市也没有可比性项目。u 本项目所在区域是沧州市高新区的黄金地段，在高档酒店、宾馆的基础上建成一个大规模综合性的专业超市必将成为商

30、业中心的一个新的商业亮点。（二）招商方向 大型购物中心 招商（租售）方向：大型综合性超市，如：河北保龙仓集团、世纪联华、家世界等 高档餐饮、宾馆招商（租售）方向：独具特色的商业城，如：新燕春集团、上海锦江饭店等附项目区位图（三）招商对象根据以下业态进行招商1、 购物中心、超市类2、 酒店、餐饮类3、 住宿、宾馆类（四）招商原则1、国内外实力雄厚的知名商业机构2、国内外著名品牌3、独家经营且品牌属本区域独家的4、特色项目及优先拥有特色项目经营权的商业机构注：符合以上条件者将优先招商并给予一定优惠政策（五）招商政策1、统一进行业态规划，统一对外宣传2、合作方式：租售均可3、一次性交纳一年以上租费的

31、客户，免费在项目网站上提供一年品牌宣传。（六）招商要求1、各商家及商业机构须具有符合国家有关规定的相关资质2、经营范围中涉及国家法律、法规特殊规定的，须提交有关部门的批准文件3、实行商品保质经营，严禁假冒伪劣商品入场4、所有业主经营户或经营机构均须按本公司招商管理规定入场第五部分 物业租售方案比较租售比较方案(按30000平米商业建筑面积计算)（超市）出租方案（承租10年）出售方案（40年产权）租金1元/平米天售价5000元/平米总租金10800万元总房款15000万元首期款5年租金4500万元首付款40%6000万元年租金1080万元贷款总额(十年期)9000万元月租金90万元月还款额95.64万元十年租金额（按1元/平米天计算）10800万元十年总支出成本11476.2万元十五年租金额(按2元/平米天计算)32400万元十年后收回产权每年纯收益(按租金2元/平米天计算)2340万元十五年后产权纯收益(按租金2元/平米天计算)11700万元三十年产权纯收益(按租金2元/平米天计算)70200万元分析：以上两种物业的租售方式进行比较，以十年的租售方案为例，租赁物业的费用为10800万元，以出售产权方式为例，十年总支付的房款为11476.2万元，结合两种方式综合比较，物业租赁方式对商家相对合理。