晨明集团高新西区项目市场定位报告-44DOC.docx

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1、 晨明集团高新西区项目市场定位报告晨明集团市场定位报告一、 项目地块价值研究1、 宗地情况研究本项目位于高新西区红光镇，老成灌路旁边，在未来地铁2号线与双柏路所夹区域，对面为郫县现代工业港，临近西华大学网络与科技技术学院。l 项目用地性质为住宅用地，可兼容10%商业；l 项目地块相对方正；l 项目处于高新西区，临近大量的企业。同时，一街之隔的现代工业港分布了中小型企业72家，其产业分布主要为：饮料加工与部分大量制造业。l 项目所在区域分布有西华大学、托普大学等高校。注：项目旁的红色虚线为地铁2号线项目原有报规审批经济指标：规划净用地面积：95.13亩 容积率:4.6建筑密度:37.46%绿化率

2、:28%项目现状示意: 就项目所处环境而言，项目离郫县老城区有20分钟车程，到成都约25分钟，其周边生活配套相对落后，购物需到红光镇或郫县老城区，交通便捷，拥有004路、305路公交车，未来地铁2号线；对面的现代工业港正处于发展阶段，对该区域商业、生活、居住配套有强烈的配套需求，故项目处在一个快速发展的区域环境之中。2、 项目SWOT分析S-优势分析 1、区域认同优势：项目地处成都以西，处于上风上水之地的高新西区，消费者对大区域的认同度较高； 2、大盘优势：项目占地近90亩，建筑面积近30万平方米，项目具备规模化效应，易做出大盘气势（完备的小区配套、集中绿化、高品质物管服务、大气的外立面），能

3、有效地提高项目形象价值； 3、地块优势：项目地块相对成形, 方便产品布局,优化项目内部环境； 4、交通优势：项目地处老成灌路，拥有305、004路公交系统，加上未来地铁2号线的规划开通（目前市场热点），使项目在段时间内升值而具备较强的投资价值与交通优势。5、政府资源优势：项目处于政府对该区域在规划方面有一定的政策性扶持，本案可以借势（例如联动政府举行一些活动，既增强区域的关注度，又扩大项目的知名度）；W-劣势分析 W1、项目所处区域房地产开发量不大，市场相对不热，对区域带动力较弱，同时对项目前期投入成本要求高； W2、项目周边多为工业企业，居住的氛围不浓； W3、项目地处工业用地区域,其生活成

4、本较高; O-机会分析 1、消费市场机会：项目所在区域拥有大量的企事业单位，而周边的生活配套不足，为项目提供较好的消费市场机会； 2、竞争市场机会：目前区域尚无较大规模的商业出现，项目有机会以先入优势，占领市场空白；T-威胁分析 T1、大市场竞争威胁：成都羊西线大量的楼盘上市，会对本项目的客户进行一定程度的分流； T2、区域市场竞争威胁：高新西区现有项目（如正成名城左岸）以及未来项目（中信蜀都整合土地后放量的楼盘）、郫县项目都会对项目构成竞争威胁； T3、面对高新西区未来的集中式的成规模的商业楼盘的竞争冲击。二、 客户定位1、 住宅客户定位由于项目所在地处于高新西区与郫县连接点上的特殊性，所以

5、，针对项目，我们对高新西区以及郫县的住宅购买者、已入住楼盘的住户进行了深入的问卷调查，我们发现，他们主要由以下三类构成：l 一是高新西区内高新技术企业的管理层、科技人员（5万）、私营业主，这部分或是年富力强的白领阶层，或者是成功人士；（追求工作便利性和居住郊区化，注重楼盘的品质）l 第二类主要是众多高校前来区域建立新校区，形成的购买力（包括西南交大、成都中医药大学、四川大学工商学院、电子科技大学等大学）；（追求工作便利性，注重楼盘的人文氛围）l 三是红光镇的居民，以及一些在郫县、高新西区的外地生意人，如阿坝州很多消费者（追求楼盘的品牌和影响力）。 区域客户特征：l 主要职业以企事业单位的一般工

6、作人员和中端管理层、个体私营业主为主，其次有部分高校的教职工；l 消费年龄年轻化：年龄主要集中于：2540岁l 置业次数：主要以1次置业和2次置业为主；l 受教育程度较高；l 已婚有子女的较多；l 选择此区域的主要原因依次为：发展潜力大、房价相对便宜、工作便利；l 家庭月收入水平，主要集中在50006000元；这是区域主要购房客户的主要特征，作为一个总体量约为30万平米的大盘，其主要立足点必定是在多数的普通客户上，这样才能有效地降低风险。结合我们自身的情况，我们将我们的主力客群定位为：主力客户群青年客群的主要特征描述：他们出生于七十年代，年龄段主要集中在28-35岁。当然，我们认为对年龄段的定

7、义只是针对该年代人群的心理特征而划分，只要拥有同样的心态，对现代时尚充满渴望，也是我们的目标客户。 七十年代人身上，融合着六十年代和八十年代人的某些特质，处在传统与现代的转折点，他们没有毛主席周总理，没有文化大革命，没有十一届三中全会，没有80年代的思想喧哗，但他们的生活并不因为没有轰动激昂的底色，而无法勾勒出生活的轮廓，他们没有父辈的负担和远大理想，但他们脚踏实地的生活着。他们已经长大，开始冷静地生活，务实地工作，自由但节制地娱乐，追求物质主义也没有放弃永恒的精神。 他们大多为都市白领、时尚青年、自由职业者、单位青年骨干、同居时代的年轻人。也许他们来自各地，他们有着不同档次的经济收入，但无论

8、是月四五千元还是上万元，他们都期望着同样的时尚生活、HOME办公、轻松心情、休闲体验、MODERN居住。 他们这一代有着较强的家庭观念，结婚成家，但他们又不希望与父母同住，每天听从父辈的教诲。通过几年的拼打与积累有了一定的积蓄，他们准备考虑第一次置业，准备购入一辆10万以内的小车。 八九十平方米，能让他们不会被房贷压得喘不过气而失去了自己的生活。由于工作的需要，或者主城区高价的，城市边缘区域成为了他们首要的选择。为了更好地识别和理解我们的客群特征，我们又将我们的客户按职业细分成4个圈层：第一圈层：高新西区企业员工及中级管理者、机关单位普通管理者、一般公务员心理需求：崇尚品质，追求尊荣感，热衷城

9、市文化，走在时代前沿、潮流意识较强。年龄构成：2535岁习惯：注重时间成本、生活品质及细节，部分喜欢时尚运动居住要求：楼盘名气品质，交通生活的便利性，有一定档次的配套（健身、游泳、网球场），私密性要求较高本项目对其的诱惑点：l 大盘品质，项目内部环境优质；l 项目商业繁荣，生活配套齐全；l 项目离工作地点较近，生活便利性强；购房行为描述：对楼盘的价格相对敏感度不高，但对其品质与其为居家生活带来的附加值非常重视。第二圈层：在高新西区和郫县经商的生意人购房需求：追求尊容感和私享，热衷跻身于到上层生活圈中。年龄构成：3045岁习惯：注重生活品质，开始关注自身的健康，习惯出席各类社交类活动。居住要求：

10、注重楼盘知名度，需要一个交流与社交的平台。子女学习的便利性要求高。本项目对其的诱惑点：l 一个上层生活交流圈层，不仅代表着可以体验上层生活方式，更重要的是，能够很好地融入圈层资源并加以运用，所产生的价值；l 项目自备大中型商业，配套齐全，生活的便利性强；l 项目在区域内品质大盘的形象，能在一定程度上印证他们的身份或提高他们的居住荣耀感。第三圈层：高新西区的学校的教师与职工。购房需求：追求居住品质，注重工作与生活的便利性年龄构成：2545岁习惯：关注自身及家人的健康，部分热爱运动，有人文情节，欣赏有文化内涵的。居住要求：注重居住的舒适度，对景观、配套都有一定层次的要求。本项目对其的诱惑点：l 楼

11、盘品质高，环境优美，配套齐全；l 楼盘配有丰富的商业，使得居住的生活便利性大大提高；第四圈层：在成都西门的工作的打工一族购房需求：首次置业居多，追求性价比，希望以相对不高的价格购买到足够面积的房屋年龄构成：2535岁习惯：喜欢运动、热爱上网、泡吧，追求时尚。居住要求：注重居住空间尺度的舒适，对景观、配套都有一定的要求。本项目对其的诱惑点：l 楼盘品质高，价格不贵，性价比高；l 楼盘配有丰富的商业，使得居住的生活便利性大大提高；购房行为描述：属于典型的居家族，非常注重对房屋空间的利用，不浪费空间，对房屋的使用也是非常现实和实惠。2、 商业客户定位高新西区的商业，既覆盖高新西区，同时，又承接郫县的

12、客户，所以，我们对2个区域的商家、消费者、商铺购买者都作了详细调查，调查发现，真正的商铺购买者，多具有以下共同特征：l 区域商铺购买者，以自营为主，投资为辅；l 主力需求面积在3080；l 购买的付款方式以按揭为主，其次为分期付款，最后为一次性付款；l 客户有一定的商铺购买经验；l 客户主要看好的市场为高校师生和城镇居民，对高新西区企业的消费市场并未引起重视；根据我们对现有市场购买商铺的客户的调查，再结合我们项目的特点，我们将我们的商业客户定位为以下两个圈层：第一圈层：高新西区、郫县红光镇的个体经营业主购房需求：自营与投资都有一定的比例年龄构成：3050岁核心关注点：商业的卖场氛围、商业消费人

13、群、商业的宣传与后期造势的能力、开发商或商业经营管理公司的商业运营能力本项目对其的诱惑点：l 区域缺乏商业配套，区域周边的企业与周边原住民（包含本项目的住户）的购买力；l 项目先期的宣传得力（包含大量的活动），使客户对项目有一定的信心；l 有专业的商业经营管理公司进行服务，增强项目商业运营后的人气、商气；第二圈层：高新西区企业员工及中级管理者、机关单位普通管理者、学校教师和中高管购房需求：自营与投资都有一定的比例年龄构成：2545岁核心关注点：投资回报率、商业未来的人气、品牌商业、开发商或商业经营管理公司的商业运营能力本项目对其的诱惑点：l 区域商业空白的商机；l 本项目的专业化运营与大品牌商

14、家入驻给予的信心支持；l 合理的投资回报率满足他们的投资利益平衡点。三、 产品定位1、 建筑类型18F高层电梯住宅我们对项目进行了具体的经济测算，测算得出，最佳的方案，是在将容积率用足的情况下，尽可能地保证建筑密度不能过大，以免影响居住的舒适性。我们得出，普通高层，即18F电梯住宅，是我们最适宜的建筑类型。注：具体经济测算见报告末项目经济测算。2、 产品类别住宅94%+商业6%住宅的兼容量为预估数值，需要得到具体规划数据方能确认。但总体思路是既定的，即：尽可能多的利用住宅性质的用地，修建品质住宅。商业的社区消费配备力为项目总建面的3%，考虑到项目商业不仅仅是供应社区内部消费力，同时还辐射周边的

15、企业消费力（现代工业港中的72家企业及项目周边的高新西区企业）、校园消费力（托普大学、西华大学网络与技术学院）、周边的居民消费，总消费人数至少在10万以上，所以，增设3%的面积。3、 户型配比户型面积套型所占比例60-70套2（经济型）15%75-80套2（可变套3）25%85-90套3（经济型）30%105-115套3（舒适型）15%120-130套410%130-144套4（带功能房）5%对户型配比定位，主要来源于3大依据：其一，国家政策限制:90以下户型70%的政策约束;其二,是我们青年客群的购买力。首次置业，对他们的购买门槛做出了限制，所以，小套型和经济型2房、3房是他们所需求的，在确

16、保总价不高的情况，确保足够多的房间数；其三，周边企业事业单位的职员和管理者，有就近置业的需要，他们在户型选择上，会挑选尺度空间感更宽裕的（包含周边的乡镇的换房人群）；4、户型设计建议户型设计原则l 提高实用率：即提高空间平面和竖向的使用率，减少空间死角，减少走道面积，充分利用空间。l 强调人性化：即以人为本的设计，空间平面和竖向的尺度设计合乎人体系数，方便家具摆放，设计生态化、人性化、情趣化的空间。l 平面形状：各房间力求方正，平面形状以矩形为主，长宽比例在1.01.3之间，层高约3米，空间感稳定舒适，平面便于摆放家具，空间的实用率高。l 尺寸和面积：住宅功能空间的面积指标，主要取决于三个因素

17、：a、必须设施、设备、家具等布置所需面积；b、人体占有面积；c、活动或操作所需面积。房间面积要控制得当，功能空间面积过小会拥挤而无法正常使用；但大而不当，也会破坏居住空间应有的家庭聚合感，并不能提高住宅的舒适性。房间面积应该合适，并根据住宅的档次以及考虑居住者居住需求的变化，在面积上留出一定余地。户型设计方法l 平面布局紧凑，交通路线便捷。减少走道面积，尽可能地减少无谓的浪费，如充分利用各功能区之间使用的不同时性，让各功能区之间适当进行部分空间共享，功能联系紧密的房间合设，将走道面积隐含到各房间面积中；或将走道局部扩大成功能空间，提高空间的实用性。l 主客分区，动静分区，洁污分区合理，流线明确

18、无交叉，提高户型私密性。l 户型具有较强的可延续性，室内空间有一定的自由度，留有自行改造、组合空间的余地。如将主卧与小次卧贴邻布置，便于打通成为套房；厨房长边靠餐厅，方便改造成开敞式厨房等。l 健康户型，每个房间都是自然采光、通风。l 通风换气是降低居室空气污染的有效措施，应积极利用住宅迎风面和背风面的压力差进行自然通风。住宅应面向夏季主导风向，主导风向投射角宜小于45度。建筑进深宜小于14米，便于组织穿堂风。房间的自然进风设计应使窗扇的开启朝向可开启方式有利于向房间导入室外风。房间的自然排风设计应能保证常开的房门、户门、外窗、专用通风口等。l 房间方正实用，无空间浪费；各房间大小适度，空间比

19、例适中。l 完善住宅功能设计如生活阳台，储藏空间，衣帽间等多功能空间。户型推荐：推荐户型一：户型面积：74户型套型：二室二厅户型特点：a) 精致两居，四通四明；b) 大开间设计，穿堂风；c) 独特设计，将主卧与客厅共同连接一个超大的花园阳台，创意美好生活。 推荐户型二：户型面积：88户型套型：三室二厅一卫户型特点：a) 紧凑设计，面积无浪费；b) 入户花园设计；c) 卧室皆有飘窗，确保通风采光；d) 功能区连贯通透，起居合理布局。推荐户型三：户型面积：121户型套型：三室二厅二卫户型特点：a) 精美的入户花园，引领清馨空间；b) 四明户型、南北通透；c) 超大花园阳台；d) 功能区连贯通透，起

20、居合理布局四、 形象定位1、楼盘整体形象定位地标性，时尚自由的都市生活空间定位涵义：潮流的、品质的、鲜活的、时尚的、现代的、生活的定位解析：项目主力的消费客群是中青年一代，他们崇尚品质，热衷生活。而区域在这方面，完备的生活配套尚且不足，更遑论时尚的商业休闲娱乐消费场所。而我们项目定位于此，也正是满足客群这方面的需求。定位释义：项目位于317国道旁，四周皆为底密度的工业厂房，这使得项目挺拔而俊朗，俨然区域的地标建筑。2、商业形象定位功能形象：“区域商业配套中心和社区生活配套服务中心”消费形象：富有校园风情的，拥有城市气息的现代消费中心定位解析：区域没有大型的商业消费中心，仅有一些零星的配套，使得

21、区域更像农村，而没有城市气息。项目商业的建成，将弥补区域无大中型商业的空白。在区域配套不完善的情况下，营造一个富有城市气息的消费中心。同时，项目附近有托普大学、西华大学网络与技术学院，直线步行距离约10分钟，是能够承接校园消费力的，这使得整个消费中心，既是周边居民的消费中心，来感受城市氛围和购买生活所需要，同时，由于大量学生的介入，使得项目又富有校园风情。五、 项目其它建议1、 总体风格建议建议风格：现代简约风格建议理由：在我们调查的客户群中，有48%的客户喜欢现在简约风格，现在购房的年轻人追求时尚、浪漫，“现代简约”的建筑完全符合现代年轻人的审美观点。风格描述：简洁和实用是现代简约风格的基本

22、特点。消费者喜欢在经济、实用、舒适的同时，体现一定的文化品味。而简约风格不仅注重居住的实用性，而且还体现出了工业化社会生活的精致与个性，符合现代人的生活品位。具体运用：简洁明快大方的外立面，应该体现现代生活的朝气。在色彩的搭配上采用了循序渐进的过渡；主体外墙用了白色的面砖，富有现代感，面砖从里到外都是一种材质，不掉色，相对涂料来说，经久耐用，具有很强的自洁性。架空层采用青灰色的文化石做贴面，用适当的五分之一比例做整个建筑物的基座，可以让简洁的现代建筑体现出庄重的一面。运用凹凸面和玻璃材质，展现建筑物看与被看的效果。采用木材,适当的雕花涂料和石材来拉伸建筑物的质感。运用大量的对称手笔，丰富了建筑

23、物的层次感。2、 总体布局建议总体布局建议：点式布局、组团式分布布局优势：视野通透、现代大气、简洁明快布局思考：点式布局，既符合现在年轻人喜欢的风格，同时，又能很好的兼备采光与通风。同时采用组团分布，一方面使各组团的特色不同，另一方面，也便利于分组团开发。3、 园林景观及道路系统建议景观“整体性”设计整体园林景观建议：现代风情，运用一些科技化的元素，在原有传统的园林风情进行提炼，如创意小品、假山石的运用（小中见大）、景观选材的更新升级，使得整个园林更富现代气息，景观更符合人性化的观赏需求（传统园林崇尚自然真味，倡导大范围的自然景观表现。而现代园林则“小中见大”，在有限的小区中放大整个自然与生态

24、的真味）。底面设计步行环境，细节动人在住宅景观设计中，更为侧重地考虑人步行时对周围环境的感知。人在行走过程中，视线向下偏离10度，表现在视线前的地面、人和物以及建筑的底部，所以更需要强调底面设计的细部处理。景观时间性设计住宅景区的生成是一个连续动态的渐进过程，循环往复的规律显示，绿化、水、空气、阳光和风是超越时间需要保留的要素，这些要素如能在住宅环境中完美延续，也就具备了人居空间持续生长的动力。与硬质景观相比，照明和植物更加受到时间因素的制约，随着白昼、黑夜、春秋的转换为住区环境带来更多变化，注入更多活力，即全天候社区景观的塑造。夜景设计行人的“第三只眼睛”夜景设计示意图高质量的照明系统对于一

25、个住区环境场所利用率的提高至关重要。夜景设计可以通过一系列景观素展现出来。灯具的设置则是夜景设计的自我表现方式，它白天作为街道小品对环境加以点缀，入夜则是人类的“第三只眼睛”，起到指示和引导的作用。季节性设计植被景观的“情绪变化” 配置植物时，必须分充分考虑植物的季相变化，使环境一年四季形成不同的植物景观特色，充分体现出季节的特色，植物的枝、干、叶，随着季节交替同样具有观赏性。植被景观示意图景观的“人性”设计根据现代理念，景观是一个包括景致与观景者的复杂系统，人的活动应成为景观系统中不可缺少的部分。无障碍设计健康环境，细节贴心避免使用一级台阶，台阶不应采用镂空式，不应突出，高度不要过高。通过铺

26、装材料、色彩、质感的变化对不同的功能加以区分，注意户外活动场所材料应具有一定的粗糙度，防止雨后或积水后路滑。坐椅最好有扶手，座面应选用导热率低的材料，以供长时间舒服的就坐。在交叉口15米视距三角形范围内，仅布置高度小于0.7米的植被，以求不妨碍行车，行人的视线。参与性景观示意图景观的“生态性”设计l 水的运用：由于人具有先天的亲水性，所以水做为重要景观要素于今天的小区环境被不断加以运用，可以和植物材料一起共同软化和丰富住宅建筑围合的硬质环，以不同形式出场，从而产生不同的景观效果。l 在本项目中，建议采用主题景观水系。一方面，“智者乐水”的情怀和观赏的生动性都代表着水景对于居住的重要性。另一方面

27、，中央景观水系的形成也将大大提升项目住宅的附加值，同时，也增强项目的吸引力。景观的文化内涵在小区的园林环境中，雕塑、景观小品等细节最能体现社区文化，对环境取到画龙点睛的作用，设计师应一并予以考虑。雕塑作品不得购买建材市场上随处可见的大批量复制品，建议邀请雕塑艺术家针对本社区的主题进行构思创作，使每件雕塑都成为独一无二的艺术精品。4、 配套建议 周边项目配套分析项目网球场羽毛球篮球场乒乓球场游泳池活动广场运动场图书馆健身器械正成名城左岸11万基金兰湾11书香府邸111新里.派克公馆1111上锦颐园11锦绣西苑111从周边项目的主要配套来看，主要的项目配套为：羽毛球场、游泳池、健身器械（大多具备，

28、许多项目未宣传）。而特色配套主要为图书馆。 消费者对配套的需求分析从消费者对小区配套的需求来看，首要的是运动类型的，锻炼器械、羽毛球场、网球场、游泳池这些都是属于运动健身类配套，说明消费者对身体健康的重视程度非常高。另外，在小区配套中，高性能的宽带网也占了相当比例，这一方面说明现在购房者越来越关注信息和生活的丰富多样，同时，也印证了区域的购房人群趋于年轻化。另外，儿童乐园也占了相当比例。我们非常清楚的可以看到，在锻炼器械、游泳池、羽毛球场、网球场这些运动健身科目都齐全的情况下，消费者还单独提出了儿童乐园，可见亲子的关系越来越受到消费者的关注，下一代的成长越来越受到消费者的重视。 本项目配套建议

29、由于项目为18F电梯住宅，总高度已超过40米。成都市住宅规划强规中，明确要求，住宅40米以上必须修架空层，这就为项目配备更丰富的配套提供了更大的空间。结合周边项目的配套情况和消费者对配套的要求，我们在遵循消费者需求的基础上，寻找配套的差异化特色，经过分析和研究，建议项目采用以下配套：亲子体验乐园考虑到我们的主要消费人群的年龄在2835岁，这部分中结婚有小孩的占了绝大多数的比例。其小孩的年龄偏小（112岁），那么，有必要为其设立一个亲子乐园体验中心，给予小孩更多的关注，也使得消费者更乐意为小孩的成长埋单。亲子乐园体验中心，包含亲子乐园文化长廊、亲子体验运动园、小型图书馆三个体系，给予小孩身心方面

30、以完全的关爱，确保其健康发展。A：亲子乐园文化长廊主要包括：跟我学（拼音系列）、英语广角（英文儿歌播放、简单的单词）、博士园（思维训练：拼排火柴杆、巧变方形）、故事大王（外国漫画类+中国故事类：奥特曼、新添木偶奇遇记、老鼠报恩）、大人国（小孩的营养类文章、巧手练习）总面积：约800平方米（安放在架空层内）B：体验运动园总面积：约800平方米主要包括：儿童小型足球场、儿童滑板滑道、自动滑梯、秋千，锻炼器械一些项目，可以是父母观看儿童玩耍，例如儿童滑板，一些项目是儿童可以与父母共同体验的，如足球、秋千、锻炼器械C：小型图书馆谁更关心客户，谁就更容易赢得客户的心。在我们对西区客户的研究中，我们发现，

31、能左右他们购买的，对下一代的成长是否有利是一个重要因素。本项目设置了精神类读物的阅览馆，将更能赢得客户的心。需求面积：200平方米超速宽带配置，项目娱乐网点燃邻里情我们的客户对宽带的要求较高，同时，在我们的问询中，区域有大量的企业白领热衷于网上冲浪或网络游戏，所以他们对宽带的配置的要求相对较高。现行的宽带入户，是各家宽带供应商主动寻求业务，并就小区施行一定的垄断（如电信宽带已入户的小区，会排斥长城宽带），这使得消费者在使用上达不到自己满意的需求。鉴于此，我们将变过去的被动为主动，主动去为小区的住户洽谈，选择优质的网络，较低的价格使得整个小区的网络速度处于一个优质水平。同时，为了更好地增进社区邻

32、里的友谊，我们建议建立专门的项目娱乐网，以服务业主为目的，供业主们交流快乐、分享美好。（届时，当小区住户入住以后，网站将交由业主管理。同时，物管公司将会对网站进行定期的维护，并据此举行一些业主联谊活动，给予业主一些高品质的快乐生活）室内运动中心包含：台球、乒乓球、围棋、象棋需求面积：400平方米设置建议：设置于高层底层的架空层，通过绿化与一些简单的设置进行处理，使活动中心处于半封闭状态。羽毛球场需求数量：23个需求面积：总面积约400平米（双打场地）需求理由：占地小，运动技术门槛低，全民参与性强，客户也乐于接受。5、 商业的规划设计建议商业的分布 根据前面对商业的定位，建议在项目入口处（即十字

33、路口处）预留情景广场，商业为三层，围绕广场，并沿街向两边延伸。广场中心塑造标志性景观，如雕塑等。地面硬质铺装，注意色彩的交叉搭配，广场上零星散布植物，相应地摆设休息桌椅。商业景观及建筑风格为区别于项目周边沿街的零散式店铺，本项目商业本着统一规划、统一风格、统一主题、统一管理的原则，在设计上对外墙、店头、地面铺砖、商业景观等综合考虑，形成个性鲜明的商业环境。考虑到高新西区比较缺少水景，当地居民的亲水心理需要得到满足，建议广场中央打造叠水景观或中央水景雕塑，一方面可以增添景观的可视性，同时增强参与性，便于聚集人气，使商业广场成为居民自发的聚集点，创造更繁荣的商业氛围，提升商业价值。商业广场叠水景观

34、示意图商业广场水景雕塑示意图商铺规划建议由于本区域还没有商业氛围，因此我们将本项目商业定位为区域的“商业配套中心和社区生活配套服务中心”。引入大中型商家，利用广场的聚集作用，让这里成为人流汇聚中心，为区域商业的打造带来契机。为大型商家预留适当的经营空间考虑到超市、银行等日常所需的服务系统，其经营场所都较大，因此沿街商铺也要考虑到这类商家的面积需求。由于商铺大多是框架结构，面积大小可通过铺面的数量得到解决，但是银行、超市等服务系统所占铺面的单位开间都较大，因此，应考虑为大型商家预留大开间商铺。商铺预留地漏根据目前市场普遍存在的商铺形式，和商铺形式在区域的认同度考虑，项目商业部分的每个商业单位应预

35、留卫生间管道及地漏，这样可以使投资者在空间的功能使用上有更多的选择。商铺外包装为打破目前周边商铺的外包装形式，为项目商业部分创造卖点，可以首先从进户门着手，突破传统的卷帘门进户式，采用美观和易于清洗的材料进行外立面包装。做出特色，聚集人气因为项目地块目前周边为大量的工业厂房，项目所在区域距离传统商业中心较远，缺乏商业氛围，经营业种大多对本地居民的吸引力较小，因此，应在商铺经营业种规划上下功夫，尽量创造出区域的无竞争市场向特色市场发展。营造商业消费区的整体性使商业区多功能化在进行商铺的外立面装饰时突出表现风格，使商铺外立面整体风格统一，细部突出个性。多样的功能可以长时间留住消费者的脚步并促进消费

36、，因此添置附属设施时，尽量多考虑商业区（包括商铺街区）的功能化设计。商业设计要求根据地块商业规划要求及完善项目周边居家的生活设施配套,考虑在地块内临317国道，向内设置一个半圆弧形广场。结合公建配套设施设置临街商业铺面,主要包括为小区生活配套的购物、餐饮、药房、美容美发、酒吧咖啡厅、洗衣、花店、银行等，设计规划时应兼顾考虑对内对外服务，在满足小区居民生活方便要求的同时，追求商业价值最大化。商业街建筑高度不应超过3层，层高在4.2米。其建筑风格与小区内建筑风格相适应，可采用沿街柱廊的形式形成商业街特色。以店铺的形式进行销售，铺面开间尺寸按3.5米4.0米进行设置，并考虑上下贯通整体使用。每个独立

37、铺面应预留垂直通道、上下水、排烟、排气等。商铺应预留垂直通道，二楼临街面外墙采用全玻璃幕墙。为便于二、三楼作为餐饮经营，消防通道应预先考虑。六、 项目经济测算1、项目开发成本计算项 目计算单价(元/)计算面积（）总价（万元）一、土地费用4200 63420 26636.40 土地成本（280万/亩）280000095.1326636.40 二、前期工程费249.5291733.45877278.75 1、规划设计及勘察费40291733.45871166.93 2、可行性研究费0.5291733.458714.59 3、监理及审价费15291733.4587437.60 4、“三通一平”费20

38、291733.4587583.47 5、测绘费3291733.458787.52 6、图纸审查费3291733.458787.52 7、招标管理费2.5291733.458772.93 8、报建费144291733.45874200.96 9、其它21.5291733.4587627.23 三、建安工程费1641 291733.458747882.34 1、高层（标准层）建安成本1250291733.458736466.68 2、地下车库（一层）建安成本180063420.317111415.66 四、基础设施费213.875291733.45876239.45 1、道路（整体工程）20291

39、733.4587583.47 2、排水管道（雨水、污水）5291733.4587145.87 3、燃气管道（3750元/户，平均每户80）46.875291733.45871367.50 4、供水费（2800元/户，平均每户80）35291733.45871021.07 5、供电（红线内房屋外）25291733.4587729.33 8、污水处理工程费8291733.4587233.39 10、通信、TV工程费、智能化15291733.4587437.60 11、市政路灯土、安工程费3291733.458787.52 10、景观绿化工程费50291733.45871458.67 11、其它62

40、91733.4587175.04 五、公建设施费用(已融入前期建安中)0 00.00 六、销售费用（按3000万测算）103 291733.45873000.00 七、管理费用（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）0.5%）15.60 291733.4587455.18 八、财务费用（贷建安成本的45%,期限2年）147.72 291733.45874309.41 九、维修基金（高层38.5元/）38.50 291733.45871123.17 十、不可预见费（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）1%）31.21 291733.4587910.37 十一、开发成本总计（一）+（

41、十）3353.58 291733.458797835.08 注：l 容积率按4.6的容积率计算；l 地下面积按满开挖地下一层计算，即地下总面积等于占地面积63420.31；l 由于本项目主力户型较小，故以80/户作为平均户型面积，来计算套数，收取燃气管道费和供水费；l 财务费用为贷建安费用的45%计算，贷款利率以10%的年利率计，贷款年限2年；2、产值计算（按94%住宅+6%商业计算。根据我们的户型配比，考虑地下一层满铺，以地下95%的面积为停车面积，以标准车位40/位计算，地下车位数为1506个。）单价（元/）面积/位总价（元）总价(万元)住宅4250274229.45 1165475167

42、116547.5商业600017504.00752105024045.110502.4车位500001506376500003765总产值/130814.92 注：销售价格按照区域每放量30万平米，房价上涨8%的行业规律推算，预计项目工期在08年以后，结合项目未来销售的价格走势（预计项目销售周期在2年左右），总体销售价格应在此时的区域均价上浮16%，结合目前住宅3700元/平方米，临街商铺7500元/平方米的市场均价，得出项目住宅均价约为4250元/平米，商铺底商约为8700元/平方米，分摊到商铺总体均价（3层）约为6000元/平方米。3、税费税费计算办法金额（万元）营业税总产值*6.5%8502.97 预收土地增值税总产值*1%1308.15 总税费/9811.12 4、总投入开发成本+税费 = 107646 万元5、总收益总收益=总产值-总投入 = 23169 万元投资收益率=总收益总投入= 21.52%6、动态收益率（内部收益率）财务内部收益率，即自有资金的收益率，能反映一个企业的资金利用效率。按照常例，我们将对企业的自有资金进行预估，企业自有资金=土地全款+工程费用的30%，即约为4亿元。财务内部收益率=总收益企业自有资金=57.92%