房地产城西板块调查报告房地产营销.docx

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1、20一三年4月漳州房地产城西板块考察报告93目录第一部分、漳州宏观环境分析4一、宏观经济环境分析41、近年漳州市GDP与人均GDP43、居民信贷水平5二、社会文化环境分析61、人口因素分析62、文化因素分析7三、政治法律环境分析8（一）全国性政策8（二）漳州本区域政策8第二部分、漳州房地产市场整体运行情况9一、城市发展规划91、概况92、一中心六组团10二、漳州房地产发展现状及特征10二、漳州土地交易市场情况12三、漳州二级市场情况一三1、房地产开发投资一三2、历年漳州商品房供求情况143、漳州房地产价格情况一五四、漳州板块发展16五、漳州房地产未来发展预测19第三部分、房地产城西板块市场分析

2、21一、城西发展情况21（一）城西工业21（二）路网建设22（三）高校园区23（四）生态景观23（五）商业气息24（六）楼盘进驻25第四部分、城西10大房地产个案分析27一、永鸿国际城27二、联裕凤凰29三、龙景台32四、夏商书香名苑35五、金品花园39六、绿洲富城42七、香江新城45八、悠乐社区50九、格林兰庭52十、锦鸿西欧御景57附录：60第一部分、漳州宏观环境分析一、宏观经济环境分析1、近年漳州市GDP与人均GDP历年漳州市GDP及人均GDP增长情况：2005-2012年漳州市地区GDP发展走势年份地区GDP总量（亿元）增长率%地区人居GDP（元）增长率%2005626一三%一三559

3、10.40%200671714%一五17912.10%200786320%一八26114.60%2008100116%20426一三.00%20091一三4一三%2300012.60%20101400.7114.9%2811222.2%20111768.2014.7%3550626.30%2012201712.6%4050214.07% 漳州经济处于高速增长期，楼市因长期的积蓄购买力而呈现快速发展趋势。世界银行认为，当人均GDP达到一三00美元以上时，房地产处在快速增长期。漳州市2012年人均GDP折合约为6551美元（按1美元=6.一八22人民币元计算），正处于房地产快速发展阶段。2、人均可

4、支配收入水平漳州城镇居民可支配收入水平总体呈稳步攀升趋势，居民购买力的提高将有利于楼市的向上发展。3、居民信贷水平2012年全部金融机构本外币存贷款情况（漳州统计局）指 标年末数(亿元)比上年末增长(%)各项存款余额一五25.7419.4其中：单位存款671.9121.7个人存款821.7017.6其中：人民币存款一五00.5320.3各项贷款余额1212.6320.3其中：短期贷款664.8917.6中长期贷款537.一三25.1其中：人民币贷款1148.2319.4有表可以看出，居民的信贷水平呈大幅度增长趋势，其中人民币贷款达1148.23亿元，比上年末增长19.4%。总结：漳州宏观经济增

5、长指标中，其中漳州全市2012年GDP达2017亿元、人均GDP超过、人均可支配收入达2一八79元、2012年人民币贷款搭1148.23亿元，由此可粗略看出漳州经济运行稳定、经济保持告诉增长、当地剧名购买力不断提高，房地产处于告诉发展阶段。二、社会文化环境分析1、人口因素分析据2010年第六次人口普查可知漳州的人口总体情况，情况如下：（1）全市常住人口 全市常住人口3为4809983人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的 4581675人相比，十年共增加 228308人，增长4.98 %。年平均增长率为0.49%。（2）家庭户人口 全市常住人口中共有家庭户4 一三38126 户，家

6、庭户人口为4569674 人，平均每个家庭户的人口为3.41 人，比2000年第五次全国人口普查的3.72人减少0.31人。（3）城乡人口 全市常住人口中，居住在城镇的人口6为2247566 人，占46.73 %；居住在乡村的人口为2562417人，占53.27 %。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加 649936人，乡村人口减少421628人，城镇人口比重上升11.87百分点。(4)人口流动 全市常住人口中，居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的人口为 699766人，其中市辖区内人户分离的人口7为56632人。具有本省外市户籍的迁入人口为97597人

7、，具有外省户籍的迁入人口为207171人。(5)人口规划 城市规划建成区实际居住人口规模（包括非农业人口、农业人口和暂住一年以上的暂住人口）：到2020年控制在60万人左右。中心城区：规划居住人口32万人东北部朝阳区：以二类居住用地为主，居住人口约为4万人东部蓝田区：规划居住人口10万人南部桥南区：居住人口10万人西部金峰区：居住人口4万人总结：1）漳州市城市化水平较低，市区人口辐射有限，人口增长潜力大。 2) 随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，住房市场还存在较大的发展空间。 3)流动人口占据一定比例，租房市场存在着一定的增长空间。2、文化因素分析1）漳州是一个历史悠久，文化深厚，同时

8、又具有各种别具特色的风俗习惯的城市，作为闽南文化的代表城市之一，人们的消费观和价值观独具地方特色。2）在房产开发建设中要结合当地的文化和风俗，推广人居建设，突出生态、文化两大特色。三、政治法律环境分析（一）全国性政策20一三年中央坚持调控政策不动摇，并大力发展城镇化建设，同时将继续加强和规范房地产用地管理机制。1、 国土部督察供地表示：要加快供地，抑制房价快速上涨。2、 国土部：将继续加强房地产用地调控。3、 房产税改革加强覆盖保有环节4、 新“国五条”细则全面落地（二）漳州本区域政策漳州正着手进一步加快城市化进程，各区域基础设施建设正在有序进行中。1、 漳州LIG项目将投入6.7亿元天还造地

9、。2、 漳州规划管理技术新规于本年度1月起实施。3、 诏安县今年计划实施48个城市建设项目，总投资40亿，年度计划投资一五.7亿元，涉及交通、公园、文化卫生等基础设施建设领域。4、 厦漳海底隧道完成初步设计，隧道建成后，将大大缩短漳州与厦门开发区之间的同行时间。第二部分、漳州房地产市场整体运行情况一、城市发展规划1、概况为进一步落实“田园都市、生态之城”的城市发展目标，推进漳州城市空间由滨江向滨海的转变，新一轮的漳州市城市总体规划的规划区范围扩大到2369平方公里，包括芗城区由中心城区、圆山组团、九龙、龙文区、龙海市全部行政区域及南靖、华安、长泰、漳浦县局部地区，形成组团、靖城组团、角美组团、

10、石码组团及滨海组团组成的“一中心六组团”的规划结构。中心城区规划范围拓展到686平方公里，形成由漳州主城、圆山新城和角美新城组成的“一主两辅、一轴两带”的发展格局。新一轮城市总体规划从功能、空间、交通等方面，为实现厦漳泉大都市区及厦漳同城化奠定良好的基础。 图一：规划区空间结构一中心六组团2、一中心六组团“一中心”：“大漳州”规划区达2369平方公里漳州的发展规模，在不断壮大。新一轮的城市总体规划已经确定，“大漳州”规划区范围将增加到2369平方公里，城市建设用地提升到320平方公里。推进厦漳同城化的进程中，漳州提出了“中心东移、跨江南扩、面海拓展”的城市发展战略，将漳州中心城区周边发展较好的

11、城镇进一步规划，形成一个“大漳州”的城市发展格局。“六组团”：六大组团都有各自发展特色角美组团 （台商投资区）：将打造成厦漳同城化的桥头堡，同时也是对接台湾的一个平台；北溪组团 （九龙生态经济区）：将突出其生态经济、绿色概念；圆山组团：是漳州城市拓展空间的重要部分，将打造良好的生态居住环境；石码组团:将发挥龙海工业和制造业的发展特色；滨海组团:充分发挥漳州港口的资源优势，强调和厦门的关系以及港口的重要性，在漳州依港立市的发展战略中占据重要位置。二、漳州房地产发展现状及特征1、漳州房地产市场整体呈现供求平衡转台，市场发展健康全国房价飞速上涨的时候，漳州的房地产市场也跟着水涨船高。漳州的房地产市场

12、总体来说还是比较稳健的。商品房供给稳中有降，需求旺盛，价格稳中略升。漳州房地产由于起步晚，需求大，整个市场还是很有潜力的，升值空间也较为可观。2、漳州楼盘以多层小高层为主，居民购买偏好中小等户型(80-120) 根据我们实地考察走访情况来看，目前漳州普通住宅楼盘产品类型主要以多层高小层为主，建筑品质较好综合环境一般。居民购买偏好中小等户型(80-120) ，对户型功能实用性要求较高3、房地产投资开发持续稳定增长 有资料显示，2002年2005年五年间，漳州市房地产开发投资由2002年的16.7亿到2006年的55.39) 亿元，其中市区房地产开发投资完成3 4.47 亿元；房地产新开工的面积由

13、2002年的119.9万平方米增长到2006年的250.00万平方米，2007年以来，漳州全市新开发投资，施工，新开工，竣工面积都继续快速增长。 4、市场需求旺盛，销量增加随着漳州经济的发展，城镇居民人均可支配收入不断增长，进而促进了住房消费的增长。漳州居民消费水平的提高，消费观念的升级，使房地产市场需求旺盛，同时居民房改换房需求，县城及周边地区来漳置业需求进一步拉升购房需求，另外居民担心房价继续上升的迫高心理，促使部分购房人提前入市购房等因素也促使需求见旺。 房地产市场需求旺盛，大大增加漳州商品房销售量。2000至2002年，漳州市每年商品房销售量都维持在75万平方米的水平。在2002年以后

14、，市场的活跃使商品房销售量有很大的飞跃，到2006年销售量已到一五2.28万平方米，增加了一倍。 5、房价逐步上升2002年以前，漳州市区房价变化不大，上升不多，但2002年以后，房价呈直线上升趋势，房价由2002年的1456元平方米增加至2006年的3279元平方米， 增速平稳。2007 年前三季市区商品房均价已达3668元平方米，个别楼盘房价逼近并超过5000元平方米。 房地产开发原材料的提价，土地招标，拍卖，挂牌成本的提升以及设计规范条件，城市基础设施配套费以及产品品质的提升等从成本上影响房价；另一方面，居民旺盛的购房需求，在需求上支撑房价持续的上涨。 6、外地开发商助推漳州市场 随着漳

15、州市发展战略的推进，尤其是新行政中心的东移，为漳州房地产发展创造了更广阔的空间。2002年开始，漳州市转变士地供应机制，经营性用地全部实行公开招标，拍卖，挂牌出让。漳州城市发展的良好前景和房地产市场巨大潜力，吸引厦门地区以及全国性的实力开发商纷纷抢滩漳州，如厦门特房，夏商地产，建发房产，金宾士房地产，香港衰宇，香港毅达，香港信和和广州云星集团等房地产公司都是漳州市场的主力军。据统计显示，200202005年市区出让的29宗土地中，就有21宗被17家外地开发商买走。外地品牌开发企业的进入对漳州房地产的发展和品质开发起到助推作用，7、漳州新建商品房市场受宏观调控影响较小，商品房销售依然旺盛在国家一

16、系列的宏观调控中，漳州的商品房市场受到的影响比较小，价格基本保持稳定，商品房销售依然旺盛。“新国八条”实施已经一月有余，国内部分一线城市的房价开始回落。不过，作为三线城市的漳州，房价涨势依旧。从漳州市房管局获悉，漳州2010年12月份房地产市场运行分析数据出炉，12月份，漳州市普通住宅均价4424元/，与上月环比增长12.40%；市区普通住宅均价4945元/，与上月环比增长4.79%。其中龙文区涨幅最明显，达5470元/，首次突破5000元大关。8、建筑风格大部分是现代，也存在着新古典主义建筑和中西合璧建筑，未来建筑风格多变。目前漳州楼盘众多，建筑风格却比较单一，筑风格大部分是现代，也存在着新

17、古典主义建筑和中西合璧建筑，估计未来风格会更多变。二、漳州土地交易市场情况回顾2012年漳州土地市场，可以看出楼市行情直接影响着土地市场的好坏，上半年，受到房地产销售相对冷淡，土地市场同样低迷，下半年，楼市逐渐回暖，土地市场才逐步转好。据数据统计，2012年漳州全市共成交63宗土地，建设用地面积1,477,488，建筑面积1,711,309，土地成交金额1,174,310,898元。三、漳州二级市场情况1、房地产开发投资漳州房地产市场整体发展较为平稳，从2006年至2010年的四年间，商品住宅的均价上涨约为800元每平方米，年涨幅约为6%，低于全国19%的平均涨幅，低于漳州GDP年一五%的平均

18、涨幅，也低于漳州市人均年入一三%的平均涨幅。房地产市场发展较为稳健。表：漳州2004-2010年房地产开发投资情况年份2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年12房地产投资（亿元）32.7341.6655.3983.53109.2899.30一五9.6224.41增长率27.30%27%33%50.80%30.82%-9.一三%60.75%45.04%房地产投资所占比例57.4863.2027.10%29.928.2019.8921.1025.10增长率开发投资050100一五02002004200520062007200820092010-0.20.2

19、0.40.6027%33%51%60.75%31%-0.9%27.3%从漳州房地产投资增长幅度和固定增幅以及房地产投资占固定资产投资的比例情况来看，我们认为漳州房地产投资没有过热，预计今后房地产投资增长的空间仍然比较充裕。2、历年漳州商品房供求情况表:漳州市历年商品房供求情况年份2007年2008年2009年2010年2011年12房屋建筑施工面积882.一五万平方米1174.28万平方米1一八7.47万平方米一三94.10万平方米一三03.75万平方米房屋建筑竣工面积一八3.82万平方米165.92万平方米240.75万平方米292.19万平方米30.67万平方米商品房销售面积一五2.98万

20、平方米146.78万平方米209.01万平方米349.95万平方米70.3万平方米商品房销售额52.38亿元49.50亿元76.60亿元一五1.53亿元6.98亿元供求比1.21.11.20.830.44资料来源漳州房管局资料0200400600800100012001400160020072008200920102011.1-2年份万平方米施工面积竣工面积销售面积以上是2007年至2011年得漳州楼市供求情况。通过供求比我们可以看出，20072011年漳州商品房供求基本平衡，且供求比有所下降，至2010年商品房已经供不应求，反应出漳州存在较大的住房需求。3、漳州房地产价格情况表:漳州整体房地

21、产价格均价年份2008年2009年2010年2011年2012年全市普通住宅均价3244 元/M23490 元/M23963 元/M25171元/M25369元/M2市区普通住宅均价3074 元/M24055 元/M24568 元/M25779元/M26177元/M2从上表可以看出漳州市普通住宅均价，市区普通住宅均价都呈现上升趋势，且涨幅较大，市场前景大。我们从以上的量价分析综合其他渠道的信息资料，可以初步总结出：（1)漳州2007年以来房价的上涨是和成交量同步的，反映漳州房地产市场供需两旺的态势。（2) 漳州房地产市场近几年一直处于供求平衡状态，房价泡沫成分较小。四、漳州板块发展六大板块崛起

22、。随着漳州城市化进程的加快，城镇居民大量迁入市区，不断挤压漳州房地产市场，致使漳州城区不断向东南西北扩张。未来的大漳州城，将由原来单一的老城区，发展成今后的六大城区城西板块、江滨板块、新城市中心板块、城东板块和城北板块、江南板块。城市中心区也有了全新的界定，西起西起学府路、东到九龙大道，以沃尔玛商圈为核心，丹霞路和胜利东路为新城市中心的两大主动脉，重新构建未来大漳州城。每个板块都富有它得天独厚的潜力与卖点。城西板块：漳州新崛起的居住新区西部城区：学府路往西片区。拥有千年文化底蕴的城西，高校林立，具备较强的人文优势，同时还拥有金峰工业区和北斗工业园区等产业优势。主要代表楼盘有：绿洲富城、鑫荣嘉园

23、、金品花园、永鸿国际公馆、香江华苑、夏商项目等。城东板块：漳州即将崛起的第二中心城沿着整条九龙大道以东为东部第二中心城板块。在漳州新的城市发展战略中，东拓进程被赋予了最为浓墨重彩的一笔，特别是行政区划的东部新中心区，由于地处未来城市构架的几何中心，它的建设不仅关系到了未来大漳州在海西经济区的城市定位，它的发展也将成为拓宽大漳州的视野，对接厦泉漳龙城市联盟不可或缺的一个核心环节。近几年来由于政府的规划，新区的城市规划蓝图正以恢弘的气势成就整个城市未来的希望：五星级酒店、国际会展中心、明发商业广场、江滨湿地公园等现代大都市所应具有的高尚配套纷呈迭出。浦头港以及江滨生态观光走廊这两大景观轴线，正在成

24、为凝聚人气，吸引实力开发商进驻的景观筹码，同时也为营造东部新区成为未来适宜创业发展、适宜生活居住的现代化中心城市指明了方向。作为漳州未来的行政、文化及商贸中心，东部新城规划常住人口10万，作为城市发展的主方向，城市进程的步伐尤其稳健。主要代表楼盘有：毅达新城、悦华星座、明发商业广场、锦绣一方、悦华天利人和、万嘉世贸广场、永大新城、上层.55等。新城市中心板块：大漳州城的城市核心城市重心东移，大势所趋。随着城市化进程的加快，城市中心将从目前以新华西、延安北路和中闽百汇为核心的老城区，转移到以嘉信茂沃尔玛为核心的新城市中心，目前，新城市中心区已经初现端倪。未来大漳州城新城市中心区，将包涵原来的老城

25、区和目前正在大力开发、快速前进的新城市中心，西起学府路，东到九龙大道，南起水仙大街，北至漳华路的广大繁华城区。作为高档楼盘聚集地，2008年漳州新城市中央商圈将推向更高的高度，悦华都市阳光商业裙楼、悦华城市广场4万平米高级百货及大型商业中心，还有新南昌路、丽园君悦商业街、天下广场商业街、丹霞路商业街等，与嘉信茂沃尔玛购物广场围合纵深，构筑新城市中心区核心大商圈，成为未来大漳州城的真正的中心城区。主要代表楼盘有：香格里拉观园二期、九龙官邸、丽园君悦二期、君临天下未来城、悦华城市广场、万嘉现代城、延安广场二期、家芗0596、丹霞新城2期、福海阳光、东方钻石城、君悦豪苑、香榭花都等。江滨板块：漳州真

26、正的CLD，江景豪宅林立的中央生活区江滨板块：拥抱优美自然景观的江滨，北从水仙大街，往南、往东、往西的沿江一线大幅地域。“一个城市一条江”，每个城市都只有一条母亲河，城市文明的发展史、资源的稀缺性，注定江滨板块将造就未来漳州最高端、最繁华的城市建筑群城市CLD（中央生活区）。以“多元生活，水岸再生”为主题，“一江、两带、四区、五轴、多点”的滨江城市风情景观带规划，展现了一幅当代城市CLD的“清明上河图”未来美丽繁华的江滨新生活跃然纸上。江滨路连接美丽水岸风光休闲带，将和防洪堤上的步行街、蜿蜒而过的江滨路形成三层阶梯状，步行街上的游人可以尽情地欣赏九龙江沿岸的风景，江滨大道建设集休闲、娱乐、观景

27、于一体的设计要求，凸显漳州风情的江滨观景带。人们对回归自然的渴求、对居住品质的追求，造就了江滨房产一贯的价值走向，“临江远望，大户而居”，江滨板块的一线楼盘尽推大户型，甚至是超大户型，随着政府对江滨的重点规划，江滨正以它迷人的自然景观吸引着大众的眼光。主要代表楼盘有：星光悦城、尚东琴畔、悦华星洲、龙江富城、一代领秀二期、鑫荣花苑、外滩明珠、江畔御景、万豪国际、外滩明珠、悦景豪庭、上江名都、龙宝花园、芗江北岸等。城北板块：城市腹地，未来之星沿漳华路以北，跨越北环城路的广大片区，城北片区规划呼之欲出，今后几年漳州地产发展的潜在势力。2007年新一届政府下大决心修建开通漳华路，随着漳华路的打通，成为

28、城市北区的交通大动脉，盘活了漳华路以北的土地存量，地段价值全面提升。以香榭花都、福海阳光、信禾花园等多个百亩大盘的开发为起点，引导片区居住和商业配套的逐步成熟，2008年城北将异军突起，迎来开发的高峰期，这里将成为漳州城市腹地，未来的生活新城。主要代表楼盘有：钱隆首府、新城财富广场等。五、漳州房地产未来发展预测1、漳州房地产市场发展潜力大漳州市近几年经济发展迅速，城市化进度加快，近一步确立以工业和第三产业为主的发展路线。现今漳州市区处于城市扩张时期，加大对基础设施的投入创造一个好的投资环境；在房地产政策上建立一个良性的、成熟的、稳定的市场，为房地产行业投资和发展提供一个好环境。由国民收入的增加

29、，市政配套的完善，楼盘品质的提高，投资渠道单一和漳州特殊的地理位置引发巨大的购房需求，为房地产发展提供强大的动力。厦、漳、泉三地的房地产开发市场，就好像是三块垦种时间各不相同的花地，厦门可以用“昂首怒放”来形容，而泉州呢，可以“摇曳生姿”比喻之，漳州则可用“蓓蕾初绽”来界定。这就是说，未来的若干年里，相对于厦门、泉州的房地产市场而言，漳州房地产市场的花期将更长，更有“飘香”的潜力，更具发展的空间。未来漳州市房地产市场将更加繁荣。2、漳州房地产中小户型吃香由于生活、居住习惯的缘故，加上房价增长幅度相比临近的厦门、泉州等地并不算高，所以漳州市民一直比较偏爱大户型的房子。但是现在随着城市经济的发展，

30、众多农业居民向城市居民转变，外来人口也逐渐增多，加上房地产行业本身的快速发展，尤其是对于那些参加工作不久、购房能力有限但又有购房需求的年轻一族来说，总价不高的中小户型就成为他们的理想选择，对中小户型的需求也大大增加。3、漳州房地产房价将逐步攀升从整个闽南金三角的区域经济发展大势来看，漳州已经成为连接台海、珠三角经济圈的一条重要纽带。区位价值的不断提升带动了房价的逐步攀升，而实力开发商带来的先进开发理念，促使漳州楼市的品质不断提升，并成为房价持续上涨的中坚力量。4、理性购房趋势漳州房地产经过几年的起步成长，购房者在楼市的历练中日趋沉稳，理性的选择替代了茫然的追涨。如今人们对居住的需求已不仅仅满足

31、于建筑本身，而是将越来越多关注的目光聚集在未来社区生活品质上。5、豪宅仍在高位一部分大盘及沿江一线毫宅，则在高价位的心理预期和高地价成本的推动下，维持高位运营。6、营销理念创新随着楼盘同质化渐趋严重、市场供应量的放大、楼市竞争方式的升级、消费者置业行为逐步理性，如何吸引客户关注，聚拢客户并保持良好的楼盘形象，逐渐成为楼盘能否营造良好美誉度、持续热销的重要因素，由外来开发商或代理商带来的创新营销手法将迅速把漳州市场的营销推广层面引向更高层次，与一二线城市看齐。7、漳州房地产产品竞争加剧随着多数实力开发商的进驻，漳州楼市的供应量持续放大，产品之间的竞争必然引发开发商对于项目品质的重视，以此来提高楼

32、盘的市场竞争力。另外，外来开发商加剧了市场竞争的激烈程度。 第三部分、房地产城西板块市场分析一、城西发展情况“建设新区、开发沿江、改善旧城”，是目前漳州城市发展的大方向。伴随着漳州城市化进程“东拓西进”步伐的加快，漳州楼市在城东、城西各自占据着一方舞台。城东作为漳州楼市的亮点，城“势”向东已成不争的事实。然而，“你方唱罢我登场”，城西在政府和开发商的共同努力下，迸发出具有广阔前景的活力与商机。（一）城西工业漳州金峰经济开发区是第一批通过国家发改委审核公告的省级重点开发区，是九龙江三角洲经济发展战略中规划的十大工业区之一，也是漳州市总体规划的重要组成部分，是芗城区西部经济发展战略的重要基地和重心

33、区域，漳州市吸引外资的重要窗口。金峰开发区自1992年创办以来，始终按照“规划一流、配套一流、服务一流、效益一流”的发展目标进行开发建设。原有老工业厂区在功能布局上逐渐转变为以无污染的轻工、电子、食品等工业为主，并且将一些老厂区逐渐向外迁移，迁移后的空地规划为商住区。先后建成北斗园区、珠里片区、金星片区、埔尾片区、金珠片区、丰乐片区等多个工业园区，形成“一区多园”的竞相发展态势，并逐步向特色产业园区方向发展，相继组织实施建设闽南汽车贸易园、金峰科技创意产业园、钢铁工业园、天宝物流园等专业园区，成为开发区转变发展方式、承接高新技术及新能源产业的重要载体。（二）路网建设图二：中心城区综合交通体系规

34、划漳州城西的地理位置十分优越，距漳州港30公里，距厦门机场、厦门港50公里，紧邻319国道，可经漳厦、漳诏、漳龙高速公路通往厦门、广东等地，交通四通八达。特别是随着厦漳跨海大桥、龙厦和厦深高速铁路、福广和厦成高速公路、漳州火车站的相继实施完成，进一步拉近了城西与经济发达地区间的时空距离，有力推动了芗城区从更宽领域、更高层次、更大范围上参与区域协作。漳州城西的厂西一路、厂西二路相继通车，西洋坪大桥也已经建成投入使用，目前通往城西新区的几条交通要道已基本拓通。以后进入城西，既可选择由江滨大道一路西行，亦可通过西洋坪大桥横跨九龙江，再经由规划中的西洋坪路，贯穿城西南北，成为城西新区的中轴线。金峰大道

35、、北仓路、北环城路等交通干道纵横交错、四通八达，为城西的发展提供了必备的条件。此外，近年来西部城区的其他新道路增加了不少。如大学西路中段、瑞京路西延伸段二期、江滨路西延伸段二期、瑞京路、西洋坪路、金峰南路等，西部片区交通脉络已经蔚然成型。（三）高校园区城西是漳州高等院校的聚集地，由漳州师院、漳州职业技术学院、漳州科技馆、漳州少体校、漳州艺术学院、漳州医学护理职业学院、漳州双语学校等共同组成。高校园区原有的漳州职业技术学院和漳州师范学院不断完善基础建设，改善办学条件，学校实力和办学吸引力不断增强；漳州医学护理职业学院、漳州教育学院、少体校、漳州双语学校相继建成投入使用；正兴学校、师院附小等也正在

36、火热招生当中。此外，漳州市体育场也位于城西。体育场总建筑面积达3.265万平方米，可同时容纳2万名观众，并与建成并投入使用的少体校、华阳体育馆等设施连成一体，构成一个功能齐全的体育公园。文体广电中心、区公安交通指挥中心、区公安行政大楼相继落户城西区。大学西路北侧规划190亩的教育用地（集幼儿园、小学、中学为一体）和一块80亩的医疗用地，市政配套将逐步完善。城西拥有着漳州最具有人文气息的高教园区，并以漳州市体育中心为依托，形成浓厚的文化教育氛围，共同构筑起漳州高层次的知识群体，名校辉煌的历史，和深厚的人文学养。大学城、高校文化区、文体广电中心，人文鼎盛，共同撑起漳州文化产业的明天。（四）生态景观

37、依托得天独厚的山水自然资源优势，城西新区着力于建设成为漳州地区首屈一指生态宜居板块。以生态人文居住定位的城西新区，在漳州市区所处的地理位置十分理想，它地处漳州母亲河九龙江的上游，临近圆山生态森林，还有万亩荔林、江畔竹林，空气清新、“上风上水”，绿树成荫，河湖环绕，可以说是市区内少见的生态宜居板块，在生态环境上满足了开发高端住宅的要求。近年来，城西在规划中充分利用上风上水的有利区位，加大生态建设和具有生态意义的地产项目开发的力度，三湘江水质整治的全面落实，更是为生态城西的建设打下了坚实的基础。此外，芗城区政府依据九龙江穿过市区的自然地形、地貌，加大人力、物力、财力投资，大力推动漳州江滨大道及沿江

38、景观工程规划的绿化实施，营造漳州“水过城中、路在绿中、房在园中、人在景中”的生态园林城市，让一个“碧水映蓝天，绿地绕芗城”的美丽景观永久地展现，城西作为“源头”其生态建设可以说成绩斐然。（五）商业气息商业地产的进驻，对西部区域的价值提升开始崭露头角。红星美凯龙商业地产的开业，在西部引起瞩目。开业3天时间4万多的人流量。红星美凯龙在西部的布局，支撑西部庞大的建材家居消费群体。而其他的商业用地也在建设之中，除了位于金峰开发区埔尾片区（闽南汽车贸易城）的商业用地外，还有位于金峰南路以西、胜利西路以南和金峰南路以东、江滨路以北两个商业用地，面积分别为40000平方米和62660平方米。未来西部的商业地

39、产布局将再次调整，其生活宜居新城加上商业地产的配套逐步完善之后，西部的区域价值将得到进一步的提升数据显示。除了大型商业用地之外，各小区也正努力的建设小区商业配套设施。（六）楼盘进驻图三：中心城区用地规划图（黄色为居住用地）在漳州城西，丰富的土地资源、珍贵的自然资源以及浓郁的人文资源早就吸引了房地产开发商的注意。先后进驻西部板块的开发企业包括福建向荣集团、夏商地产、厦门国源房地产、永鸿国际集团、龙华房地产、福建鸿源集团等一批开发商，逐渐崛起的城西板块生活城，其格局构成仍可分为几大区域，核心片区以永鸿国际公馆、联裕凤凰为轴心，北部片区为绿洲富城，南部片区为鑫荣嘉园、金品花园、等，包括西部片区的保障

40、性住房惠民花园一期、二期，密集的住宅群落逐渐在西部崛起，西部以其生活宜居新城的定位，吸引了大量首次置业的刚性需求购房者。目前城西各项目规模较大，开发势头迅猛，多种大型社区拔地而起，开发商们展开激烈竞逐，各个项目精雕细琢，在自身配备上做足了功夫。项目大多拥有星级会所、商业街、幼儿园、社区园林等设施，有的甚至配有甲级写字楼及高端酒店，西部楼盘的高起点开发及高品质得到认可。 向荣集团作为第一个进驻城西的房企，以漳州城区首个超大原生态居住新城 鑫荣嘉园在城西扩疆培土，并“挥霍”一万平方米土地面积兴建大规模生态活水湖，为城西居民打造“观山、望江、拥湖”的双水岸生活。永鸿集团占地200亩的生态大盘 永鸿国

41、际城将为漳州市区打造首个高层坡地建筑群落。联裕凤凰项目则首次引进台湾轻装修“Hom-tel饭店宅”概念，给宜居休闲生活更添亮点。位于高校园区中心区的香江新城项目，也在西部楼盘的角逐中火拼楼盘品质。项目3.5万平方米的主题公园景观、5000平方米的城市会客厅、步行商业街，均显示出开发企业对楼盘品质的苛刻要求。由台资企业在城西打造的金品花园项目，更是引进了台湾先进理念，打造水岸生态人居社区。第四部分、城西10大房地产个案分析一、永鸿国际城永鸿国际城项目是香港永鸿国际集团漳州永鸿房地产开发有限公司在漳州市区推出的第二个品质大盘，项目以城西发展推动者、引导者的魄力，将为漳州市区打造首个高层坡地建筑群落

42、。“永鸿国际城”地处漳州城西大商圈的核心区，项目占地200亩，总建筑面积约28万平米，以豪华大盘的阵容，领袖漳州城西商业的繁荣。周边红星美凯龙家居商业广场已正式开业，大型商超、购物娱乐休闲等多重配套，繁华商圈已然呈现，区域升值潜力无限。该项目乃漳州稀有纯板式低密度社区，配套2200星级会所、中央泳池、社区双语幼儿园、繁华商业街、西班牙风情园林景观，缔造漳州市区的国际品质社区。楼盘名称永鸿国际城楼盘地址漳州胜利西路与金峰北路交汇处基本情况 占地面积 112000平方米 建筑面积 280000平方容积率 2.00 绿化率 36%主力户型 两房，三房，四房 主力面积 80-141平方米总户数 206

43、0户 建筑栋数 20栋 一八层小高装修情况 毛坯 项目特色 国际化社区社区配套2200大气精美的星级会所、中央水景、碧波荡漾的泳池、双语幼儿园、繁华商业街，国际城会所拥有棋牌室、逾迦房、健身房、游泳池、桌球室。园林景观以浓郁的西班牙风情打造，创造漳州新标志性社区园林。周边配套教育配套：金峰小学、漳州高校园区医院配套：正兴疗养院生活配套：红星美凯龙家居商业广场客户群以金峰片区居民为主项目第二期第三期主力户型楼王一五#117三房、16#89的2房、17#127三房均为稀缺纯板式宽景21#楼89两房开盘时间2012年09月23日20一三年5月份销售情况17#最后20席王座在售未售价格均价 5500元

44、/低层起价 5300元/ 高层起价 6800元/朝向南北南北优惠政策l 目前购房享受9.7折特惠，若是永鸿国际会会员另尊享购房9.9折特惠。l 现客户凡是三人成团购买国际城房源，还可额外享受立减100元/超级团购特惠。l 一次付清便宜总楼价5000元。l 5000抵30000元特惠预约l 一次付清便宜总楼价5000元。广告形式以短信为主，电视，户外，公交车站滚动屏为辅交通状况：公交车站：客运西站（距小区门口200米左右），漳州公交1路、5路、6路、7路、9路、14路、一八路、22路、701路途经。附近有车站客运西站价格分析户型图 南北通透，承接穿堂和风 入户花园设计，自然空间延伸 干湿分离，功能分配明确 三房朝南，彰显生活品质 超大卧室独立带卫，保证生活私密空间16#01/06单元房型： 两房两厅一卫面积： 89平方米简介： 入户花园设计，自然空间延伸；功能分区明确，尽显居住品质；双卧朝南带阳台，抒写阳光日记；餐厅紧邻厨房，细味生活甜美。二、联裕凤凰漳州联裕“凤凰尚城”项目位于漳州市胜利西路与金峰北路交叉口西北角，由厦门中信地产投资，福建联裕房地产开发建设，规划总用地面积62941.91平方，总建筑面积208484.51平方，由20幢住宅与商业组成，地上建筑面积170841平方，地下建筑面积37643.5平方，以容积率3.0，绿地率38%，建筑密度27%，集商