房地产宏观市场调查报告.docx

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1、马来西亚房地产宏观市场调查（通大企划部呈递）目录一、宏观环境1(一)地理环境1(二)行政区划2(三)人口民族3(四)政治4(五)外交5(六)经济6(七)文化8(八)交通9二、房地产政策10(一)土地政策10(二)财政政策11(三)银行政策12(四)商品房建造及销售政策一五(五)跨国投资17(六)马来西亚海外投资者房地产投资制度一八(七)马来西亚房地产开发25(八)外国人买房限制28(九)第二家园计划30(十)大吉隆坡计划38三、房地产市场情况41(一)楼市房价趋势41(二)楼市供给情况43(三)楼市产品特征52(四)楼市销售情况60(五)楼市发展六大优势61四、吉隆坡区域市场情况63(一)宏观

2、环境63(二)政策环境65(三)房地产市场情况66五、马来西亚项目分析74(一)内地房企在马来西亚的投资情况74(二)部分项目分析75六、其他92（一）马来西亚房地产基础知识详细情况解读92（二）2014马来西亚房产新法章95（三）中国与马来西亚房产市场对比：十三个大差异101通大企划部20一五年9月12日II一、 宏观环境(一) 地理环境位置境域马来西亚位于东南亚，由马来半岛南部的马来亚和位于加里曼丹岛北部的沙捞越、沙巴组成。地处北纬1-7，东经97-120。位于太平洋和印度洋之间。全境被南中国海分成东马来西亚和西马来西亚两部分。西马来西亚为马来亚地区，位于马来半岛南部，北与泰国接壤，西濒马

3、六甲海峡，东临南中国海，南濒柔佛海峡与新加坡毗邻，并建有两条长提相通。东马来西亚包括砂捞越地区和沙巴地区，位于加里曼丹岛（婆罗洲）北部，汶莱则夹于沙巴州和砂拉越州之间。马来西亚国土面积330257平方公里。海岸线部长4192公里。图表 1 马来西亚的位置区域气候马来西亚因位于赤道附近，属于热带雨林气候和热带季风气候，无明显的四季之分，一年之中的温差变化极小，平均温度在26-30之间、全年雨量充沛，3-6月及10月至次年2月是雨季。内地山区年均气温2228，沿海平原为2530。(二) 行政区划政区马来西亚分为一三个州，包括西马的柔佛、吉打、吉兰丹、马六甲、森美兰、彭亨、槟城、霹雳、玻璃市、雪兰莪

4、、登嘉楼以及东马的沙巴、砂拉越，另有三个联邦直辖区：首都吉隆坡、纳闽和布特拉再也（简称布城，联邦政府行政中心）。首都首都吉隆坡人口约167.4万人（2011年7月，大马统计局），面积达243平方公里。具有观光和通讯两大功能的吉隆坡石油双峰塔高达466米，曾是世界上最高的建筑物。目前仍是亚洲最高塔之一，如两柄银色利剑直插云端。吉隆坡还是这个多民族、多宗教国家的缩影，市内清真寺以及佛教、印度教的寺庙随处可见，基督教的教堂也有20多座。政府行政中心布城位于吉隆坡以南25公里处，面积达49平方公里。首相府及部分政府工作人员于1999年6月迁入，2005年前搬迁完毕。(三) 人口民族截止20一三年，马来

5、西亚总人口2994.9万。其中马来人55%，华人24%，印度人7.3%，其他种族0.7%。马来语为国语，通用英语，华语使用较广泛。伊斯兰教为国教，其他宗教有佛教、印度教和基督教等。马来西亚的人类发展指数为0.769（2012年），处于高水平。根据宪法定义，马来人是实行马来风俗（习惯法）和文化的穆斯林。他们在政治上具有主导权。土著地位也授予某些非马来的土著，包括泰人、高棉人、占族和沙巴和砂拉越的土著。非马来土著在砂拉越占一半以上人口，在沙巴超过23。半岛也存在着为数较少的原住民群体，在那里他们被统称为Orang Asli。关于谁能获得土著地位的各州法律规定有所不同。只要是在马来西亚的土著(Bum

6、i)，就可以享有房屋折扣等优惠。虽然华人、印度人同为马来西亚人，却因为不同肤色而无法享有这项权利。图表 2 人口总量变化（万人）(四) 政治政体马来西亚实行君主立宪制（君主立宪制又分为二元君主制和议会君主制，马来西亚属于议会君主制）。因历史原因，砂捞越州和沙巴州拥有较大自治权。马来西亚的国家元首称为马来西亚最高元首，而政府由国会下议院最大党或联盟所组成，领袖称首相。其政治体制是沿袭自英国的西敏寺制度。(五) 外交外交政策马来西亚奉行独立自主、中立、不结盟的外交政策。视东盟为外交政策基石，优先发展同东盟国家关系。重视发展同大国关系。系英联邦成员，与其成员国交往较多。已同一三1个国家建交。外交方面

7、，马来西亚在1957年9月17日加入联合国，也是环印度洋区域合作联盟、亚洲太平洋经济合作组织、大英国协、不结盟运动和伊斯兰会议组织的成员国，同时也是东南亚国家联盟（英语：ASEAN）的创立国之一。开展经济外交，推动南南合作，谴责西方国家贸易保护主义。1998年主办了第六次APEC领导人非正式会议。主张亚太经济合作组织（APEC）保持松散的经济论坛性质，反对其发展为地区性集团。重视东亚合作，倡导建立东亚共同体。1997年主办了首届东盟与中日韩领导人会议（10+3），2005年底主办首次东亚峰会。积极致力于东盟自由贸易区建设和湄公河盆地经济开发合作。与中国的关系中马两国之间有着悠久的历史往来。早在

8、公元前2世纪，中国商人就去马来半岛从事商业活动。1974年5月31日，马中两国建交，马来西亚成为东盟中第一个与中国建交的国家。中马建交以来，两国不断拓展和深化双边关系，给双方带来实实在在的利益，也为促进两国和本地区的繁荣与进步发挥了重要作用。双方将进一步加强在广泛领域的协调与合作，共同促进两国和本地区的和平、稳定、安全、和谐与发展。(六) 经济马来西亚是相对开放的以国家利益为导向与新兴工业化市场经济体。国家透过宏观经济计划，在指引经济活动上发挥了重要作用，但其重要性逐渐下降。为了使经济多样化，并使马来西亚的经济减少对于出口货物的依赖，政府正推动马来西亚的旅游业。因此，旅游业已成为马来西亚的第三

9、大的外汇收入来源，但它正受到成长中的工业经济所造成的空气和水源污染以及森林砍伐所威胁。大马已发展成为伊斯兰银行的一处中心，而且该国在伊斯兰银行拥有最多的女性劳工。知识经济服务也正在扩张。指数20102011201220一三2014人均GNI年增长率(%)3.93-2.653.344.36家庭消费年增长率(%)6.53-7.717.067.08按CPI计通胀年增率(%)1.713.171.662.113.14家庭最终消费支出(美元)1142.44亿-1489.92亿一五92.45亿1693.80亿国内总储蓄(现价美元)932.79亿-1一三4.99亿1107.57亿1143.35亿国民总收入(现

10、价美元)2295.66亿2714.71亿2926.22亿3012.68亿3一五5.09亿国家总储备(美元)1065.28亿一三35.72亿一三97.31亿一三48.54亿1一五9.59亿人均GDP年增长率(%)5.493.473.883.014.38图表 3 马来西亚2010-2014年各经济数据图表 4 马来西亚2000年2010年GDP同比增长率2000-2010年十年来，马来西亚GDP保持稳健增长，平均增幅逾10%，2010年全年人均GDP为27786.8令吉，约合8628.6美元；2011年前三季度同比增长率分别为4.9%、4.0%、5.8%，2011年GDP增长率保5%无懸念 。图表

11、 5 马来西亚2010-2014年GDP发展趋势(七) 文化宗教马来西亚是个以农立国的民族，因此维持着许多原始信仰，特别是各民族浓厚的宗教色彩。其宗教融合了伊斯兰教、印度教、佛教，其中以印度教影响尤为深远。由于多民族的长期共同生活，形成一种多元的文化特色。(八) 交通公路截至20一三年，马来西亚的公路网涵盖98721公里（6一三42英里），并包括长达一八21公里（1一三2英里）的大道。该国最长的高速公路是南北大道，全长800公里（497英里），介于泰国边界与新加坡之间。相较于西马，沙巴与砂拉越的公路系统较不发达，品质也较差。铁路铁路系统为国营，2003年，铁路总长2267公里，主要贯穿马来半岛

12、。在某些城市有造价相对低廉的高架轻轨系统，例如吉隆坡。亚细安铁路快车连结吉隆坡与曼谷，未来打算延伸从新加坡到中国。水运马来西亚内河运输不发达，海运80%以上依赖外航。共有各类船只1008艘，其中100吨位以上的注册商船508艘，注册总吨位175.5万吨；远洋船只50艘。共有19个港口。大力发展远洋运输和港口建设，主要航运公司为马来西亚国际船务公司，主要港口有巴生、槟城、关丹、新山、古晋和纳闽等。空运马来西亚民航主要由马来西亚航空公司经营，有飞机110余架，开辟有航线1一三条，其中80条为国际航线。1996年11月，第二家航空公司亚洲航空公司投入运营。全国共有机场37个，其中有5个国际机场：吉隆

13、坡国际机场、槟城、浮罗交怡、哥打基那巴鲁和古晋。马来西亚共有1一八座机场，其中38座铺设硬面跑道。大马的国家航空公司是马来西亚航空，提供国际与国内航班，此外有两家马来西亚籍的航空公司飞航。二、 房地产政策(一) 土地政策马来西亚房产类别 马来西亚有一三个州（省），各州均设有土地局。在联邦政府监督下，可制定本州的土地政策。宪法和国家土地法均规定，马来西亚土地可以作为私有财产受法律的保护，可自由买卖。获得土地的方式主要分两种，一种是永久拥有权(Freehold)，可以获得永久地契(目前此权限已很难获得)，另一种是租赁性拥有权(Leasehold)，可获有效期为99年的租契。日前，联邦政府公布了新的

14、修订政策，允许业主在99年地契到期之前支付一定费用，便可再延续新的99年所有权。(二) 财政政策马来西亚政府2014年财政预算案中宣布，将在20一五年4月1日生效消费税。 其中不含住宅，房地产的消费税仅限于商业与工业单位、土地交易、建筑材料等。很多人疑惑为政府制定消费税的原因，就此马来西亚房行业专家表示：事实上， 不管是何种产业，住房、商业亦或是工业，购屋者与投资者都坚信，在20一五年4月1日落实征收消费税后，房价楼价势必会水涨船高、节节上涨。(三) 银行政策海外人士的个人贷款门槛相对低（低首付、低利率、申请手续简便），付款周期宽松（按揭部分长达40年，交楼后才供楼），将会吸引一大批海外购房者

15、进入马国投资物业，同时会对我司吸纳国内目标客户群来马购房有相当大的吸引力。为了监控开发商，控制地产泡沫，政策要求银行支付进度款不能一步到位拨款到开发商账，而是要根据工程实际进度，逐步支付（每次由设计师签名确认方可申请进度款支付，设计师签名起关键作用）。1、开发贷 (买地贷款和建筑贷款)买地贷款（Land Purchase ）建筑贷款（Bridging loan ）利率：4.5%利率：4.5%额度：最高70%额度：最高70%支付方式：按建筑工程进度逐步申请（如下表）工程进度规划报建基础施工建至首层砌墙封顶单体竣工市政开工市政完工道路完工竣工验收交楼业主交楼后8个月交楼后24个月付款比例10%10

16、%一五%10%10%10%5%5%5%12.5%2.5%2.5%2.5%贷款所需资料：1.地契；2.至少3年的公司税收证明办理周期：1-2个月。2、个人购房贷款按揭所需资料：马来西亚银行：利率本土人士：4.2%1.申请者及担保人的身份证/护照2.订购房屋收据/地契3.最新的B/BE表格及所得税收据4.最近3或6个月之薪金单及银行账户显示计入薪金/公积金报告（受薪人士）5.最近6个月银行商务账单（自雇人士）联昌银行大众银行国贸银行中央银行HSBCMBSBAmBankRHB BankMaybankAlliance Bank外籍人士：4.2%外资公司：4.5%贷款比例本土人士：最高90%（公务员可贷

17、99%）外籍人士：70-80%外资公司：视审批定支付方式竣工后，业主开始供楼，偿还银行贷款的本息。特别优惠：1.部分开发商推行“轻松付款”方式，由开放商支付贷款利率、办证费等。2.多套房贷款，利率不变。3、销售流程（1）获得房屋预售证申请条件：示范区完工项目总投资30%的资金证明规划及施工报建的所有批文（2）客户下定金挞定时定金可以退，只需交纳定金总额的2%-3%为违约金（3）14天内交首期签约首期为楼款的10%-30%；签约即可办理按揭贷款手续。外籍人可在当地或大使馆签约（4）24-36月内交楼后支付楼款客户开始支付银行贷款的月供楼款，签约到支付款期间的利息客户无需支付。较低的首付楼款，宽松

18、的付款周期，便利的购房手续，无需抵境可直接在大使馆完成房产买卖，开发商可代售代管代租，这对海外投资者，尤其是炒房者带来便利，免去后顾之忧。(四) 商品房建造及销售政策马来西亚商品房建造以私人发展商为主。每个房产项目都必须申请执照，并按已批准的条款开发，24-36个月内完工，否则会受到重罚。2007年，马来西亚政府开始运行“先建后售”的方式，也称10：90付款方案。该方案下，购房者在签署房屋买卖合约时缴付10%订金，并存放于一个“房款托管帐户”（Stakeholder），开发商在交房后才能动用，其余的90%房款则在竣工后交付。金融机构分阶段为开发商发放贷款，使其按期推行发展计划。落实“先建后售”

19、的发展商得以豁免30%的廉价屋建造份额，但须异地建造中低价格房屋。此举为发展商和购买者带来了双赢。它既可减轻购房者经济负担和购房风险，也有助于开发商提高自身竞争力，并淘汰那些实力不济、抱有投机目的的低素质开发商。(五) 跨国投资与一些发展中国家管制资本的做法不同，马来西亚政府通过一系列服务和计划积极鼓励与支持海外投资，向外国房地产投资者提供了相对自由宽松的政策和制度。外国投资者允许直接持有马来西亚房产产权，可自由购置价值超过马币50万林吉特 （折合人民币110万元）的各类房产，且凡持有该房产满五年后出售的，将一律免征房产交易所得税，此外，还能够申请到最高为80%的房贷。外国人购房政策1.外国人

20、购房可申请贷款，一般来说可贷款70%，拥有第二家园身份客户最多可贷到85%。2.外国人可以在马来西亚拥有物业，且受法律保护。外国买家在大马置业，仅需购买50万马币以上的物业（最新规定槟城是100万马币，有地房屋则是200万令吉以上）。3.参与第二家园计划的外国人可以购置50万马币以下的房屋，但是最多限购2间单位，需要申请。4.外籍置业者最多可以购买两套住宅。如果想买第三套，需得到外籍投资委员会的批准。5.买家在买下房产三年内不得将该房产出售。6.若买下房产五年内将房产出售，则税率为资本收益的百分之三十；若六年后出售，税率则降为收益的百分之五。(六) 马来西亚海外投资者房地产投资制度为吸引世界各

21、国的人移民马来西亚进行投资，马来西亚政府设立了第二家园计划（Malaysia My Second Home Programme），自该项目实施以来，以其较低的投资门槛、较简易的申请程序和较优惠的养老待遇吸引了大批国外人士到马定居，为马来西亚吸引境外投资开辟了一条蹊径。与此同时，近两年来，以碧桂园、富力地产为代表的一些领先房地产企业也先后进军马来西亚，开拓海外市场，且取得了不错的经济效益。可以预见到，马来西亚市场将会成为我国房地产企业境外投资一个新的热点。1.境外投资者收购房地产法律规定（1）主管政府机关马来西亚首相署经济策划局（Economic Planning Unit of the Pri

22、me Ministers Department，”EPU”）是房地产收购的主管政府机关，其公布的于2010 年1 月1 日生效的产业收购规则(Guideline on the Acquisition of Properties) 是马来西亚对外资投资的最主要的产业规定。（2）境外投资者产业准入属于以下两种情形的房地产收购必须取得首相署经济策划局的审批（在马，房地产收购含义比较宽泛，包括购买楼宇自用，以及购置土地自建房屋等）：1、直接收购价值达2 千万令吉以上的非住宅房地产，且该收购行为稀释了马来西亚原土族和/或政府机构在该房地产中的所有权比例；2、通过股份并购的方式，间接并购持有房地产的公司中

23、非由原土族持有的股权，该收购导致马来西亚原土族和/或政府机构所持有的公司发生控制权变更，且该房地产价值达2 千万令吉以上并占公司总资产的50%以上。若想成功获得首相署经济策划局的审批，拟议的房地产收购还需满足以下两个条件：1、股权条件：至少30%的公司股权由马来西亚原土族持有；2、实缴资本条件：马来西亚本国投资者拥有的马来西亚境内公司的实缴资本不得低于10 万令吉；境外投资者拥有的马来西亚境内公司的实缴资本不得低于25 万令吉。对于房地产直接收购，外国公司必须在房地产所有权转移之前满足经济策划局规定的股权与实缴资本条件，而对于房地产间接收购，外国公司只需在书面批准核发后一年内满足该等条件即可。

24、除上述两种情形的房地产收购之外，其他所有境外投资者与马来西亚非原土族之间进行的房地产交易（包括商业房地产与住宅房地产）均无需取得首相署经济策划局的审批，但下列情况中的产业收购需要报相关部门审核：1、收购价值超过1,000,000 令吉的商业房屋；2、收购价值超过1,000,000 令吉或面积超过5 英亩的农业用地，用于农业投资、高新技术的商业投资、农业旅游项目开发或开展出口型农产品加工；3、收购价值超过1,000,000 令吉的工业用地；4、收购价值超过1,000,000 令吉的住宅。（3）境外投资者产业禁令此外，马来西亚对于外国购房者设置了以下限制：境外投资者不得投资的领域包括：1、价值低于

25、1,000,000 令吉的房地产；2、低成本以及中低成本类别项下的住宅，具体由马来西亚政府部门决定；3、建筑于“马来保留地”之上的房地产；4、房地产开发项目中分配给马来西亚原土族的房地产，具体由马来西亚政府部门决定。值得注意的是，尽管只有上述特定房地产收购需要取得首相署经济策划局的批准，然而所有外资收购房地产项目均要受到1965 年国家土地法第433条的规制，该条规定外资收购房地产需事先向州政府提出书面申请并获得批准，各州政府有权为授予批准设置其他条件并征收适当费用。2、境外投资者新设企业可选择的商业形式在马来西亚，所有的商业实体均受1965年公司法的管辖，任何人从事商业活动必须向马来西亚公司

26、委员会（Company Commission of Malaysia,“CCM”）进行注册并成立公司。因此，境外投资者在马来西亚进行商业活动必须在当地成立或注册一家公司。对于房地产领域的境外投资者而言，可选择的商业形式有以下几种：（1）外商有限责任合伙公司马来西亚有限责任合伙法案（2012 年）规定，境外投资者有权在马来西亚设立外商有限责任合伙公司，亦可以将其在马来西亚之外成立并注册的有限责任合伙公司向马来西亚公司委员会进行注册。有限责任合伙的主要优势在于合伙人对其他合伙人因不当行为或疏忽而造成的损失仅承担有限责任。与合伙法（1961 年）项下的合伙不同，有限合伙具有公司行为能力并且可作为独立

27、法人，可以永久存续，具有独立人格，有权起诉或应诉，收购、持有并处置财产。（2）分公司境外投资者可以在马来西亚设立分公司，该分公司被视为境外投资者境外总公司在马来西亚的拓展，因此其名称应当同原注册地的外国公司的注册名称一致。根据公司法（1965 年）的规定，分公司不得订立合同，外国总公司应为订约方并对分公司的所有行为承担责任。（3）特许境外投资者可以考虑寻求特许经营人以其本身名义进行交易。为特许经营人以其名义进行交易之目的，外国公司可允许特许经营人取得公司的专有信息、流程与商标，作为对价，特许经营人应向外国公司支付初次设立及年度许可费用。2012 年特许法案（修订）强制规定对特许公司进行注册，特

28、许公司应当于每一个财政年度结束后6 个月内向公司注册机关提交年度报告，并且对于披露文件的任何重大变更须取得公司注册机关的批准。（4）外商独资子公司总体而言，在马来西亚设立外商独资子公司需取得相关政府部门核发的证照、许可或批准。外商独资子公司的形式应为私人股份有限公司。某些特定的商业领域还需要在满足未来向马来西亚股东转让部分股权的条件之后，方可取得核发的证照、许可与批准。（5）与马来西亚股东共同设立的合资公司当无法通过设立外商独资子公司从事商业活动时，境外投资者可以与马来西亚投资者设立合资公司。设立合资公司应当签署合资协议，合资协议的期限（合资公司章程也应遵守该等期限）应充分考虑对于外国股东，特

29、别是小股东的利益保护。除合资协议之外，还应当订立有关商标、商号与专利许可，技术支持，专有知识、市场营销、管理及其他事项的各类协议。3、外商投资房地产的税收政策（1）所得税马来西亚采取税收属地原则，即任何个人或公司发生或来源于马来西亚境内或于马来西亚境内收到的来自于马来西亚境外（特定个例除外）的收入均需缴纳所得税。现行的公司所得税率为25%，从2016评估年之后，公司所得税率将从25%降至24%。对于实缴资本低于250 万令吉的中小型公司，税率将会作出如下调整：a.应税收入低于50 万令吉的公司，税率由20%降至19%；b.其他应税收入的公司，税率由25%降至24%。（2）房地产盈利税值得境外投

30、资者关注的是，为了避免房地产投机，抑制房地产价格过快增长，马来西亚政府设置了房地产盈利税（Real Property Gains Tax, “RPGT”），2014 年政府又修订了征税标准，外商投资者持有房地产5 年以内出售的，征收增值部分的30%，5 年以上出售的征收增值部分的5%。（3）印花税投资或购买不动产时应缴纳的印花税以房地产对价的现金价值与该房地产的公平市值中更高者为计税依据进行征收，税率随着房地产价值的递增而逐渐降低，从3%至0.3%不等。4、外商投资企业雇用外国雇员的相关政策在马来西亚，外国雇员可以在生产、建筑、种植、农业、服务及家政领域工作。只有来自于特定国家的国民才可以在特

31、定领域内工作，具体见下表：马来西亚政府将根据个案情况来决定是否批准外商雇佣外国雇员，并可能设置不同的条件。只有在无法雇用到合适的马来西亚公民及永久居民时，雇用外国员工的申请才予以考虑。所有雇用外国员工的申请均需提交至内政事务部一站式服务中心（One Stop Centre, Ministry of Home Affairs）。马来西亚还实行最低工资政策，马来半岛的工人最低工资标准为每月900令吉，沙巴与沙捞越地区的工人最低工资标准为每月800 令吉。5、外汇政策根据马来西亚外汇管理局（Bank Negara Malaysias Foreign Exchange Administration,

32、“FEA”）的规定，在马来西亚投资所使用的资金可以自由流进流出。非居民公司在境内持牌银行互相兑换外汇与令吉不存在任何限制。非居民公司可自由购买令吉资产，也可以通过与马来西亚境内银行同属一个银行集团的指定海外银行进行外商直接投资令吉或外汇结算。马来西亚境内设立的非居民商业实体可自由地将其股权转让收益、利润、红利以及其他任何从马来西亚境内投资所获收入汇出马来西亚，而无需缴纳任何费用，同时，外商通过证券投资组合与转让不动产所获得的收益亦可自由汇出马来西亚而不需缴纳任何费用。但是，上述收益必须以外汇形式汇出。非居民可以在境内持牌银行与持牌的国际伊斯兰银行（Licensed International

33、Islamic Banks）开立当地本币账户和外汇账户（Foreign Currency Account, “FCA”），使用与汇出资金。同时，非居民可自由在马来西亚的金融机构开立外部账户（External Account, “EA”)，并可在境内许可银行将本币资金转换为外汇汇出马来西亚。外部账户内的资金可以用作各项用途，但是不得向未经马来西亚外汇管理局许可的当地居民进行本币借贷，然而，这一用途限制并不适用于超国家与国际组织、外国央行、领事馆、大使馆、特派使节、第二家园计划项下的个人以及在马来西亚工作或留学的个人（包括其家庭）。非居民的外部账户之间还可以相互进行支付，完成国际货物与服务贸易的结

34、算。6、外商可获得的融资途径与信贷措施外商在马来西亚进行投资时可以获得的融资渠道为：（1）通过境内持牌银行（排除持牌的国际伊斯兰银行）或境内持牌银行集团的指定海外办公室将外汇转换为令吉；（2）向境内持牌银行与持牌的国际伊斯兰银行借入外汇；（3）向境内持牌银行（排除持牌的国际伊斯兰银行）借入本币（令吉），用于购买除土地之外的住宅或商业房地产；（4）向非银行机构的居民公司或个人借入资金，但每一年度从居民个人处借贷的本币总限额为一百万令吉，从居民公司处借贷的本币总限额为5 千万令吉。若超出上述限额，居民借贷人需要事先取得马来西亚外汇管理局的许可；（5）若外商投资者为多边开发银行、多边金融机构、外国政

35、府机构、外国国有企业与外国跨国公司，则其可以在马来西亚发行以外汇或令吉计价的债券，发行债券获得的收益可以在境内与离岸市场使用。以令吉计价的债券发行后所获收益必须在境内持牌银行兑换为外币后方可在离岸市场使用。发行该等债券必须取得马来西亚财政部、证券委员会与中央银行的事先同意或批准。7、外商投资房地产行业可能需要的许可或证照（1）建筑与施工许可马来西亚建筑业发展局（Construction Industry Development Board,“CIDB”）为建筑施工许可的主管政府部门，根据建筑业发展局法案（1994 年）的规定，在马来西亚进行施工建设的任何个人（无论本国人或外国人）均需向建筑业发

36、展局进行注册并取得注册承包商资质。其中，“外国承包商”系指在马来西亚境内或境外注册成立的外资股权比例超过31%的公司，公司在向马来西亚公司委员会或相关机构进行开展商业经营的注册3 年之后，方可向建筑业发展局进行注册并取得建筑与施工许可。（2）住宅开发许可在马来西亚，任何住宅开发项目均需取得房屋与地方开发部（Ministry of Housing and Local Development）核发的许可。根据住宅开发（管理与许可）法案（1966 年）（“住宅开发法案”）的规定，任何在马来西亚境内开展或从事住宅开发项目的个人或公司均需申请住宅开发许可。申请该许可的前提条件为：l 申请人的发行资本与实

37、缴现金资本不得低于25 万令吉；l 申请人已向管理人（Controller）以现金或部长（Minister）决定的其他方式存入不少于20 万令吉的金额；l 申请人或申请人的股东不存在欺诈或不诚信的违法行为；l 申请人必须开立住宅开发银行账户，用以收取住宅开发所获收益，且对于该等收益的使用需遵循住宅开发法案的相关规定。(七) 马来西亚房地产开发1、马来西亚土地交易制度（1）买家向卖家出具表达购买意向和购买条件（价格等）的文件，并将土地交易总金额 2%的支票（卖家为收款人）提交给买家律师（该支票并不交给卖家）；（2）卖家同意买家的购买条件后，出具同意将交易土地出售给买家的文件，此时买家向卖家支付土

38、地交易总金额的 10%（含上一阶段的2%）。卖家收到款项后就不可以将该土地出售给别人，且不能更改价格等出售条件；（3）买卖双方的律师起草准备土地买卖合约，并由买卖双方签署，此时买家向卖家支付土地交易总金额的 20%（含已经支付的 10%）。买家根据土地买卖合约，已经可以开始向政府报批；（4）签署土地买卖合约之后的 3-4 月内（根据具体合约会有所不同），买家准备资金并向卖家支付剩余土地购买款项，卖家在收到款项同时将土地过户到买家名下。2、银行贷款购买土地费用的 50%左右可以申请银行贷款。建筑成本的 50-60%可以申请银行贷款。银行根据项目的测算，计算并批准项目的贷款额度。每一笔具体支出，在

39、开发商先行支付完毕后，再向银行申请该笔支出的贷款。银行会在贷款协议中约定 1 个比例，将每一期销售回款的一部分直接用于归还银行贷款，其中优先归还购买土地的贷款。当前银行贷款利率约为年利率 8%左右（针对本地小型发展商和外国发展商）3、项目审批马来西亚房地产开发项目审批主要流程如下（详见图2 ：马来西亚房地产开发详细报批流程示意图）：4、购房付款方式马来西亚采用的是英联邦的制度，根据工程进度付款：（1）签订房屋买卖合同，支付购房款的 10%；（2）以下各期付款，购房者应在收到发展商合法书面通知之后的 21 天内予以支付：a基础施工完成，支付购房款的 10%；b主体结构完成，支付购房款的 一五%；

40、c内外墙体以及门窗框架完成，支付购房款的 10%；d顶板以及水电管线布线完成（非供水供电），支付购房款的 10%；e室内外装修完成，支付购房款的 10%；f项目污水工程完成，支付购房款的 5%；g项目雨水工程完成，支付购房款的 5%；h项目道路工程完成，支付购房款的 5%；（3）具备通水通电条件，房屋交付时，支付购房款的 12.5%；（4）自发展商向政府相关部门提交办理产权资料之日起 21 个工作日内，支付购房款的 2.5%；（5）自发展商交付房屋给购房者之日起：a届满 8 个月时，支付购房款的 2.5%；b届满 24 个月时，支付购房款的 2.5%。如果银行贷款购房款的 65%，则购房者需要

41、用自有资金（即购房款的35%）购房者支付刚开始各期付款，一直到主体结构完成，剩下各期的付款由贷款银行予以支付。5、资金监管账户马来西亚采取专项资金监管的制度。所有销售款项要进入政府部门监管的账户。在没有交房之前，只有跟项目有关的费用才可以从该账户支出。交房之后，发展商才可以提取该账户中的款项，即发展商的利润。6、房屋交付马来西亚房屋交付需要取得入伙纸（CCC）。虽然在销售时并不需要开工，但政府规定在签署房屋买卖合约之后的一段时间内必须交付房屋，通常高层建筑是签署房屋买卖合约之后的 36 个月，别墅（联排、双拼、独立）是签署房屋买卖合约之后的 24 个月。发展商延期交付，需要按照年利率 10%向

42、购房者支付赔偿。(八) 外国人买房限制市场层面：外国人只能购买100万令吉以上的房产（此前50万令吉），产业盈利税也将会调涨；海外客户购房占马来西亚新房子总数约30，近年有增加的趋势，其中以新加坡、日本和韩国人为主，而中国及香港客户约占海外购房者中的30%；一个外国人可在马来西亚购买任何类型的房产，包括高级公寓、独立式洋房设置土地。他们可以私人名义戒公司名义购买住宅戒商业地产。但下列房产除外：1）低于各州规定的最低的限制的房子，槟城岛：200万令吉，新山：100万令吉；2）不可以购买州政店决定的中低成本的住宅单位；3）不可以购买属于马来保留地地契类的房子；4）不可以购买属于农业用途地契类的房子

43、，在马来西亚属于农业用途的土地是允许在该土地上建立居住房的；5）不可以购买属于土著保留地上所建的房产；6）州政店在任何房产开収项目中以土著权益为优先的房产。外国人买房其他相兰规定：海外人士购房首付一般只需缴付10%30%，其余楼款可向银行贷款，利率低至4.2%，且待收楼后客户才开始向银行供楼款，购房负担少，置业轻松。q柔佛州政店也计划将非公民购买当地房地产的手续费，从目前的1万令吉改为成交价的2。q房地产买卖斱面，个人卖出持有期丌超过3年的房地产，课征30%的产业盈利税，持有期第4年课征20%，第5年课征一五%；(九) 第二家园计划马来西亚第二家园计划项目是马来西亚政府为吸引外国资金、促进旅游

44、、发展经济而出台的一项政策。马来西亚政府鼓励世界各地有意在马来西亚居留的人士和他们的配偶、子女无限期地居住在风景迷人的马来西亚。外国公民持第二家园长期签证可以在马来西亚居住、有条件地工作、开办公司或享受退休生活，无须放弃自己原有国籍。这是马来西亚政府郑重推出的一项极具吸引力的外国人侨居计划。成功申请者可以带着他们的配偶和孩子，以及一个佣人长期生活在马来西亚。申请者的孩子们可以就读任何马来西亚著名国际学校或大学。配偶和孩子可以拿到与申请者同样等级的签证和在马停留时限。此项目并没有要求申请人在马的最少停留时间，也就是说您可以来住上一年365天也可以是仅仅住一天，也并没有要求您每年进入马来西亚的次数

45、。马来西亚第二家园计划参与率最高的十大国家（2002-2014）马来西亚第二家园计划参与率最高的十大国家比例（2002-2014）马来西亚第二家园计划深受各国人士喜爱，中国参与人数从2002年的214位增长到20一三年一三37位，参与人数和参与率逐年提高。1.马来西亚第二家园简介“马来西亚第二家园计划”是马来西亚政府鼓励所有邦交国公民在马来西亚长期居留的一项政策。马来西亚第二家园的参与者不分年龄，性别，种族及信仰，更没有语言的要求限制。参与者也热烈欢迎携带配偶，父母及小孩一同前来马来西亚居住。马来西亚我的第二家园计划也公开给所有马来西亚公民的外国配偶及拥有长期居留工作证的外国公民。灵活自由低门

46、槛可撤回的侨居条件：* 无年龄限制、无英语要求、无须资产来源证明。十年免签证终身可续签，永久居留，进出自由无须重复签证。* 办理快、周期短（2-3月），办妥即用。材料简单仅需提供护照、结婚证和存款收入证明。* 门槛低，仅需存入大马银行60万人民币资金，第二年即可取用30万，此后保留30万在账户即可，50岁以上减半。* 无居住要求,无移民监。无须放弃国内身份、事业、福利和社会关系。身份也可撤回，仅需取回存款无损失。* 一人主申请，全家可获签，60岁以上的父母可随行，并可带一佣人进入马来西亚。子女就学，父母前往陪读。政府提供多重优惠和保障以规避风险 ：* 可免税购买新车一辆或将车运进马来西亚，节省高达300%的入境税。* 可在马来西亚合法开设无中国分支机构银行的个人存款帐户，对外严格保密。* 在中国不算正式移民,无须改变国籍无须上报备案。也不影响日后再移民到其它国家。* 可获马来西亚自由出入境免签。120余国家对马来西亚实行免签，持MM2H到第三国签证不须回国办理。* 购买永久性地契世袭房产，免征境