安徽池州房地产市场调查报告.docx

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1、池州房地产市场调研报告 南京思汉房地产经纪有限公司池州晋丰置业房地产有限公司专项市场调研报告清溪南苑和城中村项目思汉地产2007-12-28目录第一部分：市场调查槪述第一部分：市场调查概述4第一节：市场调查序言4第二节：市场调查目的5第三节：市场调查方法5第二部分：池州市城市宏观环境7第一节：城市概况7第二节：城市经济和居民生活11第三节：池州市城市规划22第四节：本部分小结26第三部分：池州市房地产市场概况及发展趋势27第一节：2005年至2007年池州房地产市场调查分析28第二节：主要城区及板块分析 37第三节：池州市房地产发展趋势38第四部分：住宅市场分析及区域潜在市场供应量预测38第一

2、节：房地产市场个案分析错误！未定义书签。第二节：池州市房地产市场潜在供应量分析60第五部分：商业市场现状及发展分析64第一节：池州市商业调查64第二节：业态调查分析68第三节：池州商业网点相关规划69第六部分：项目周边环境及地块分析错误！未定义书签。第一节：清溪南苑项目区域周边环境及地块分析82第二节：城中村项目区域周边环境及地块分析82第七部分：目标消费者调研93第一节：住宅消费者调研94第二节：商业消费者调研98第八部分：媒体调查及建议102第九部分：市场调查重要结论及项目建议106第一节：市场调查重要结论108结束语108第一部分：市场调查概述 第一节：市场调查序言思汉公司市场调查人员于

3、11月10日16日对池州市主要城区房地产市场进行全面调研，对主要在售项目、竞争对手作深入调查，同时与消费者、媒体、业界人士、销售人员等进行多方面沟通，并与发展商交流了对项目的看法。 城中村两个项目规划已定，即将步入开发阶段。如何规避风险，确保两个项目成功开发，现在就要考量的是市场营销问题；特别是像城中村这样地形复杂且体量较大的项目，我们必须全面研判如下课“题：一、池州市城市宏观环境； 二、池州城市规划；三、池州市房地产市场现状及发展趋势（住宅、商业）；四、池州市商业网点规划；五、市场主要在售项目调查（住宅、商业）；六、竞争对手及市场潜在供应量分析；七、池州市已经营的大型商业网点、超市、百货等调

4、查；八、池州人群分析；九、项目区域环境及地块调研；十、主要目标消费者调查；十一、媒体调查。本调查报告旨在围绕但不限于上述问题展开，通过对数据、资料的整理、分析，得出市场调查重要结论，从而提出对项目发展有建设性的建议。第二节：市场调查目的本次对池州市进行房地产市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解池州市房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析池州市房地产市场现状及发展趋势，从而论定项目在本区域的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品价值提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。为此，我们对池州市进行细致而深入的市场调研工作，通过对相关调查数据及资料的收集整理，进行了多次深度讨论

5、与专业分析，最终形成本报告，力求对池州市的房地产市场做到深刻、精确的认识，为贵司项目开发运作提供有效的指导建议。第三节：市场调查方法一、资料搜集（一）发展商协助提供主要内容包括项目所在地块特点、项目远景规划及当地政府部门相关信息及统计数据，包括房地产开发量、成交量、成交价格、政府未来规划蓝图、地块所在区域的规划状况。（二）文献资料及网络搜集搜集有关池州市宏观经济、城市规划及房地产市场发展状况等有关资料。二、实地走访调查主要针对在售项目、竞争对手、同区域可参考项目、区域环境、项目地块进行调查，通过市场调查人员走访获取第一手市场资料。在对项目区域周边竞争项目、可参考性项目的调查中，通过市场调查组人

6、员先设定的问题，以购房者身份向销售人员获取资料。三、深度访谈（一）与发展商领导座谈由思汉公司市场调查人员就预先准备的问题与发展商领导进行深度访谈，初步了解项目情况。（二）与目标消费者座谈采用访谈形式，就目标人群的消费心态、生活习惯等方面进行双向沟通、交流，提纯出对项目的深度认识和理解，为确定项目目标消费群提供可参考依据。（三）与房地产同行、业内人士、销售人员进行座谈采用面谈形式，就池州市房地产市场情况及目前市场认识进行深度面谈，为项目的发展提供参考依据，同时也为项目的推广提供策略参考。（四）拜访媒体行业人士通过拜访媒体行业的专业人士，深入了解池州市房地产市场现状、趋势及楼盘推广情况。第二部分：

7、池州市城市宏观环境本章通过对池州市城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握池州房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。第一节：城市概况要点概述：池州区位行政池州气候环境池州矿产资源池州自然资源池州历史文化一、地理位置和行政区域池州市位于安徽省西南部、长江下游南岸，北靠铜陵、芜湖市，东与宣城市毗连，南与黄山市接壤，西北与安庆隔江相望，西南与江西省为邻。市行政辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，国土总面积8272平方公里，人口154万。市政府所在地池州城，坐落在池口河（秋浦河）入江口的洲地上，一面临江，三面环湖，历史上因“郡治襟江带湖、城阙宫室宛在池上”

8、而得名。市区区域面积12平方公里，驻地总人口63万，市区常驻人口15万。版图呈南北长、中部宽，两头狭窄状。 全市乡镇街道共53个（9个乡、36个镇、8个街道办事处），其中贵池17个（9个镇、8个街道办事处），东至15个（3个乡、12个镇），石台8个（2个乡、6个镇），青阳11个（3个乡、8个镇），九华山2个（1乡1镇）;共808个村民委员会，62个居民委员会。人口以汉族为主，亦有回、满、藏、朝鲜、维吾尔等少数民族散居。二、气候环境池州地处北亚热带南缘，气候温和，雨量充沛，光照充足，季风明显，生长期长，属典型的亚热带季风性湿润气候。三、自然资源池州境内有全国四大佛教名山之一的国家级山岳型风景名胜

9、区九华山，国家野生动植物自然保护区牯牛降，国家珍稀水禽自然保护区升金湖；有省级风景名胜区齐山-秋浦仙境、东至大历山以及蓬莱仙洞、慈云洞、鱼龙洞、大王洞、神仙洞等各具特色的溶洞群。池州生态体系完好，森林覆盖率达56%，境内水系发达，青通河、九华河、秋浦河、黄湓河等北流入江，主要湖泊有升金湖、白沙湖等，处处山青水秀，人与自然和谐。1996年12月26日被批准为国家生态经济示范区，1997年11月11日被列为实施中国21世纪议程16个地方试点地区之一。 此地生物资源种类繁多。拥有耕地8.7万公顷、山场49万公顷、水面3.4万公顷，国家级和省级森林公园3处。盛产水稻、棉花、油料、竹木、茶叶、蚕茧等农副

10、产品，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶和速生丰产林基地。野生动植物品种多样，仅中药材就有1300多种。四、矿产资源池州矿产资源储量丰富，已探明的金属矿、非金属矿资源40余种，主要矿产有金、银、铜、铁、铅、锌、钨、钼、锑、钒、煤、硫铁、白云石、石灰石、大理石、方解石、麦饭石等。其中石灰石、白云石、方解石矿不仅储量大、品位高、质量好，而且大多分布在沿江地带，便于开采和运输。五、历史文化池州自唐武德四年（公元621年）设州置府以来，迄今已有1380多年的历史。建国以后，历经两撤三建，1988年8月复设池州地区，2000年6月改池州地区为省辖池州市。 文化底蕴丰厚。池州素有千载诗人地的美誉。东晋大

11、文学家陶渊明晚年隐居于东至县境内的牛头山，读书种菊。后人因仰慕他的高风亮节，于明万历元年（公元1573年），在今东流镇为其修建了靖节祠（又名陶公祠）。诗仙李白曾五游秋浦、三上九华，对池州的山光水色、铜铁冶炼、风土人情多有吟唱，留下了近百首诗篇，其秋浦歌十七首流芳后世。晚唐杜牧在任池州刺史的两年内，留下了几十首脍炙人口的诗篇，其千古绝唱清明诗使池州杏花村名播青史。包拯、岳飞、苏轼、司马光、王安石、朱熹、陆游等众多文人雅士都曾驻足池州，寻芳揽胜，留下无数文化珍品。被誉为戏剧的活化石的贵池傩、源于佛教释典的目连戏、兴于明代的青阳腔，以其古老的表演形式和纯朴的民俗风情引起了国际文化界的关注。 佛教文化

12、源远流长。九华山佛教始于晋代，兴于中唐，盛于明清。早在东晋隆安五年（公元401年），就有天竺僧人杯渡来山筑室为庵，传经布道。唐开元七年（公元719年），新罗国（今韩国）王族近亲金乔觉渡海来华，历尽艰辛，卓锡九华，苦心修持，99岁园寂，因其肉身不腐，遂被尊为地藏菩萨应化。自此，九华山辟为地藏菩萨道场，四方信徙接踵而至，明清鼎盛时期，全山有寺庙300余座，僧众四、五千人。莲花佛国九华山被誉为东南第一山。九华山现有大小寺庙94座，其中国家级重点保护寺庙9座。自金地藏之后，相继有15位高僧修成不腐之身，现在可见的有5尊，成为海内外佛教史上的一大奇迹。第二节：城市经济状况和居民生活一、经济状况2004年

13、至2006年池州市国民生产总值（单位/亿元）2004年池州市全年实现生产总值92.43亿元，比上年增长13.2%；2005年，池州市生产总值突破100亿元大关，达到110.18亿元，比上年增长13.3%，增幅为1997年来最高水平。“十五”时期累计实现生产总值400多亿元，年均递增达到10.5%，高于“九五”时期年平均增长7%的3.5个百分点，比“九五”时期累计实现生产总值增加了130多亿元。2006年开始池州市经济在新的增长周期中高位运行，当年池州市实现生产总值130.1亿元，按可比价计算，比上年同期增长14%。2004年至2006年池州市各产业生产总值（单位/亿元）2004年，池州市第一产

14、业增加值24.42亿元，增长9.6%；第二产业增加值36.42亿元，增长17.3%；第三产业增加值31.59亿元，增长11.4%。人均生产总值（按常住人口计算）7102元，比上年增长22.2%；2005年全市第一产业完成增加值25.63亿元，增长3.6%，“十五”期间平均每年递增4.4%，占生产总值比重由2000年的28.9%下降至23.2%；第二产业完成增加值40.63亿元，增长21.2%，“十五”期间平均每年递增14.0%，占生产总值比重由32.3%提高至36.9%；第三产业完成增加值43.92亿元，增长12.3%，“十五”期间平均每年递增11.6%，占生产总值比重由38.7%上升至39.

15、9%；2006年第一产业实现增加值28.53亿元，增长7.4%；第二产业实现增加值49.52元，增长20.2%，其中工业增加值增幅提高3.6个百分点；第三产业实现增加值52.04亿元，增长12.2%。2004年至2007年1-4月份池州市城镇人均生产总值（单位/元） 2004年，池州市人均生产总值（按常住人口计算）7102元，比上年增长22.2%；2005年，按常住人口计算，人均生产总值由2000年的4832元，提高到2005年的8719元，年平均增长12.5%，以现行汇率折算，人均生产总值已突破1000美元；2006年，池州市人均生产总值（按常住人口计算）11092元；2007年1-4月份，

16、池州市人均生产总值为4312元。2004年至2007年1-4月份池州市城镇人均可支配收入（单位/元） 2004年，根据对100户城镇住户的抽样调查，全年城镇居民人均可支配收入6974元，比上年增长12.3%；人均消费性支出5212元，增长15.2%；2005年，池州市在岗职工年平均工资14023元/人，比上年增长16.8%，（“十五”期间平均每年递增16.6%）；城镇居民人均可支配收入7882元，比上年增长13.0%；2006年，城镇居民人均可支配收入9015元，增长14.4%。城乡居民收入均呈两位数增长。2007年1-4月，池州市城镇居民人均可支配收入3902元，增长17.9%。其中，经营性

17、收入增长72.5%；财产性收入增长82.9%；转移性收入增长23.1%。随着收入的增加，居民支出也增长加快。1-4月，城镇居民人均消费性支出2964元，增长30.8%。其中居住支出增长最快，增幅为231%，而食品支出仅增长3.4%，占消费性支出比重(即恩格尔系数)由上年同期的48.3%下降至38.2%，下调了10.1个百分点。恩格尔系数的显著下降，说明池州市城镇居民的生活质量正不断提高2005年至2007年4月城乡居民储蓄存款余额（单位/亿元）2005年至2007年4月池州市固定资产投资总额（单位/亿元）二、居民生活1、2004社会发展的统计公报据公安年报统计资料显示，2004年池州市人口出生

18、率10.6，死亡率6.7，人口自然增长率3.9。年末总户数451313户，总人口为1553997人，比上年增加4863人。其中非农业人口253173人。男性人口800636人，占51.5%；女性人口753361人，占48.5%。平均每户家庭人口为3.44人。全年外出务工人员268965人。城市化进一步发展，年末城市化水平达27.5%。城乡居民生活日益改善。城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住宅使用面积为22.1平方米，农村居民人均住房面积为32.9平方米。城乡居民家庭恩格尔系数分别为44%和48%，均比上年降低1个百分点。2、2005年社会发展的统计公报据公安年报统计资料显示，2005年

19、池州市人口出生率10.02，死亡率4.8，人口自然增长率5.8。年末总户数490835户，总人口为1563133人，比上年增加9136人。其中非农业人口259975人。男性人口805258人，占51.5%；女性人口757875人，占48.5%。平均每户家庭人口为3.18人。全年外出务工人员320714人。城市化进一步发展，年末全市城镇化率达30%。城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住房面积23.6平方米，农村居民人均住房面积32.9平方米。城乡居民家庭恩格尔系数分别为44%和47%。再就业工作成效显著。2005年，全市城镇新增就业人数12660人，使7538位下岗失业人员实现了再就业，其

20、中“4050”人员再就业人数有1118人。年末城镇登记失业率4.46%。3、2006年社会发展的统计公报2006年池州市经济在新的增长周期中高位运行，实现生产总值130.1亿元，按可比价计算，比上年同期增长14%。其中第一产业实现增加值28.53亿元，增长7.4%；第二产业实现增加值49.52亿元，增长20.2%，其中工业增加值增幅提高3.6个百分点；第三产业实现增加值52.04亿元，增长12.2%。三次产业对GDP增长的贡献率分别为12.2%、51.6%、36.2%，分别拉动GDP增长1.7、7.2、5.0个百分点，三次产业结构调整为21.9:38.1:40.0。这表明，工业逐步成为全市经济

21、发展的核心动力。在工业经济的带动下，池州市经济运行质量进一步提升，主要体现在三个方面：一是财政收入快速增长。2006年池州市实现财政总收入15.01亿元，其中地方财政收入9.13万元，同比分别增长28.2%和29.9%，为经济增长奠定了坚实基础。二是企业效益不断提升。池州市规模以上工业企业实现产品销售收入68.84亿元，实现利税8.99亿元，实现利润4.59亿元，同比分别增长30.5%、65.8%和107.4%，其中利润、利税增幅均居全省第一。工业经济综合效益指数达170.08，同比上升20.2个百分点。三是城乡居民收入大幅上升，2006年，城镇居民人均可支配收入9015元，农民人均纯收入33

22、47元，分别增长14.4%和13.9%。城乡居民收入均呈两位数增长，特别是农民收入增幅达到了“九五”以来的最高点。池州市主要经济指标 单位112月累计累计比上年同期%一、规模以上工业增加值万元25559626.9 规模以上工业产销率%98.28上升0.26个百分点 规模以上工业经济效益综合指数%170.08上升20.22个百分点二、固定资产投资总额万元91242129.0 城镇固定资产投资总额万元69779922.0房地产开发投资万元9536322.7三、财政总收入万元15014228.2 地方财政收入万元9133929.9中央财政收入万元5880325.6 财政支出万元21112235.0四

23、、税收收入万元11204830.0 国税万元6419927.1 地税万元4784934.2五、社会消费品零售额万元45535014.6 外贸出口总额(1-8月份)万美元5369-13.9 外贸出口总额(1-8月份)万美元1621-11.7六、招商引资到位资金万元61050739.1 实际利用外资万美元553267.2 引进省外资金万元36698721.6 引进市外资金万元21026865.2七、金融机构存款余额(本、外币)万元1567997比年初增加274533万元城乡居民储蓄存款余额(本、外币)万元1042547比年初增加160117万元 金融机构贷款余额(本、外币)万元963761比年初增

24、加98696万元 金融机构现金收入万元390282522.6 金融机构现金支出万元394544923.3 现金投放(+)回笼(-)万元42624167.0八、旅游总收入万元17516528.8 接待游客人数万人次38320.4 入境游客人次5102437.2九、城镇居民人均可支配收入元901514.44、2007社会发展的统计公报14月份，池州市房地产开发企业房屋施工面积85.6万平方米，同比增长33.3%，竣工面积8万平方米，增长85.5%；商品房销售面积19.8万平方米，增长26.1%，销售额达4.67亿元，增长58.3%。房产市场在池州市大开发、大发展的氛围中，呈现出供销两旺的活跃景象。

25、消费品市场稳定增长。4月份池州市实现消费品零售总额3.93亿元，增长15%，增幅比上月提高0.5个百分点。1-4月累计实现消费品零售总额16.17亿元，增长14.7%。分行业看，住宿餐饮业持续走高，零售额增长21.7%，比全部零售额增幅高7个百分点，居各行业之首。分商品类别看，热点商品消费增长较快。1-4月限额以上批发零售贸易业中，汽车零售额增长34.3%，文化办公用品、石油及制品类等零售额分别增长16.8%和22.1%。金融存贷款同比“一减一增”。4月末，池州市金融机构人民币各项存款余额166.94亿元，比上月减少0.56亿元，为2005年12月份以来首次出现负增长。其中全市金融机构人民币储

26、蓄存款余额115.86亿元，比上月减少2.13亿元，为2004年以来当月负增长最多的月份。其中，活期储蓄存款减少1.66亿元，同比少增0.57亿元；定期存款减少0.47亿元，同比少增0.16亿元。居民储蓄存款大幅减少的主要原因:一是股市、基金的异常火爆分流了部分储蓄。据统计，4月份全市新增股民约3000户，日均开户达150人；入市资金日均200万元，按21个交易日计算，4月份累计有4000万元资金入市。二是适逢“五一”黄金周，居民提取存款外出旅游人数增多。三是4月份河滨花园等楼盘开盘，部分居民大量提现购房，分流了一定的储源。4月末，全市金融机构人民币贷款余额97.68亿元，比上月小幅增加0.1

27、2亿元，同比增长6.35%，但贷款增长乏力的状况依然没有得到有效改善。城镇居民收入稳定增加。1-4月，池州市城镇居民人均可支配收入3902元，增长17.9%。其中，经营性收入增长72.5%；财产性收入增长82.9%；转移性收入增长23.1%。随着收入的增加，居民支出也增长加快。1-4月，城镇居民人均消费性支出2964元，增长30.8%。其中居住支出增长最快，增幅为231%，而食品支出仅增长3.4%，占消费性支出比重(即恩格尔系数)由上年同期的48.3%下降至38.2%，下调了10.1个百分点。恩格尔系数的显著下降，说明池州市城镇居民的生活质量正不断提高。第三节：城市规划随着城市的发展规划，城市

28、基础建设不断加大，老城区建设的步伐逐渐加快，整个城市的面貌将不断的更新。房地产业的发展也会随着城市基础建设的加快，也逐渐呈现出一幅欣欣向荣的景象。一、城市现状池州地形呈南北长、中部宽，两头狭窄状，主要区域拥有两条主干道，即秋浦路和长江路，整个区域拥有很好的自然资源优势。在政府高起点规划及优越的居住环境等众多因素共同影响下，池州发展潜力巨大，备受开发商与购房者的关注，已成为房地产开发热土。二、城市规划及未来发展根据池州市“十一五规划”，贵池区被定位于“行政、文教科研、高新技术功能区”组团。规划依托生态为背景，将城建工程穿插其中，既提升了城区文化内涵，又以科技推动产业建设，实现城建“双赢”。第四节

29、：本部分小结三产比例日趋合理，投资、消费、出口三大需求全方位拉动，使得池州市经济持续快速增长，促使固定资产投资和房地产投资进一步加大、居民收入水平不断提高，进一步奠定了房地产发展的经济基础。在城市化进程加快、城市规模扩大等诸种因素共同作用下，当前池州市房地产正处于快速上升时期。随着城市基础设施、配套不断完善、城市规模不断扩大、功能进一步增强，整个池州市房地产必将迎来新的发展契机。外来投资进一步加大居民消费能力提高进出口贸易迅速扩大经济持续快速发展居民收入增加，购买力强房地产投资进一步加大城市规模进一步扩大城市化进程速度加快对住房要求增加为房地产市场繁荣创造良好环境外来人口继续增加 第三部分：池

30、州市房地产市场概况及发展趋势本部分试图通过对池州市房地产市场现状及未来走势等分析，总结近年房地产的变化和特点，把握现状并预测未来房地产市场的发展。要点概述： 近几年池州市房地产各项指标总量稳步上扬，市场交易比较活跃，总体运行态势良好； 二手房交易与租赁市场处于快速成长阶段，虽不成熟，但为住宅投资打下良好基础； 商品房价格持续上扬； 商业地产总体供应量较大，但市场基本保持供求平衡； 外地消费者购房比例较低，本地居民为房地产市场的主要要消费力量； 市场物业档次、价格差异化较小，整体销售情况不错； 市场整体开发及营销水平不一，随着品牌企业的进入，开发理念逐步提高； 目前整个房地产市场有样板展示单位的

31、楼盘较少。 第一节： 2005年至2007年池州房地产市场调查分析 一、房地产市场总体情况2005年-2007年商品房总成交额（单位：亿元）和总成交面积（单位：万平米） 2005年-2007年各类物业总成交均价（单位：元/平米）2005年6月-12月总成交额27651.6万元,总成交面积13.73万平方米,各类商品房总成交均价2014.25 元/平方米；2006年1月-12月总成交额为189,418.90 万元,总成交面积为93.93 万平方米,各类商品房总成交均价2,237.86元/平方米；2007年1-11月总成交额 234,735 万元,总成交面积为89.39 万平方米,各类商品房总成交

32、均价(合同价)2553.15 元/平方米。二、2005年6月-2005年12月各类商品房交易情况2005年6-12月各类物业成交均价（单位：元/平米）2005年6-12月各类物业总成交面积（单位：万平米）2005年6月-2005年12月：住宅类成交均价1644.08 元/平方米，成交面积11.84平方米。商业类成交均价 6464.22 元/平方米，成交面积0.98万平方米。其它各类房屋成交均价 2035.68 元/平方米，成交面积0.91万平方米。2005年城区商品市场交易情况一览表月份住宅均价(元)商业均价(元)车库和办公类均价(元)6月1587.813892.812381.987月1599

33、.093567.81867.478月1619.465224.741596.139月1700.539290.671962.6310月1685.1813261.742461.8611月1561.645163.802130.512月1721.045894.531909.31三、2006年1月-12月各类商品房交易情况 2006年各类物业成交均价（单位：元/平米） 2006年各类物业总成交面积（单位：万平米）2006年1月-12月，住宅类成交均价 1,934.80元/平方米，成交面积29.27平方米。商业类成交均价6,198.61 元/平方米，成交面积2.31万平方米。其它各类房屋成交均价 2,088

34、.50元/平方米，成交面积1.94万平方米。2006年城区商品市场交易情况一览表月份住宅均价(元)商业均价(元)车库和办公类均价(元)1月1822.476809.862027.282月1762.394827.751997.003月1698.204436.301515.834月1794.894924.041686.045月1918.927158.892179.76月2139.345766.412541.977月2025.406159.852489.558月2009.246776.912530.159月1811.505195.492121.8310月2111.016827.72303.8411月2

35、186.776367.921907.4312月2023.58325.522176.04四、2007年1-11月各类商品房销售情况 2007年1-11月各类物业成交均价（单位：元/平米） 2007年1-11月各类物业总成交面积（单位：万平米）2007年1-11月，住宅类成交均价(合同价)2354.08 元/平方米，成交面积38.23 万平方米；商业类成交均价(合同价)5803.61 元/平方米，成交面积2.57 万平方米；其它各类房屋成交均价(合同价) 2105.23 元/平方米，成交面积1.68万平方米。2007年城区商品市场交易情况一览表月份住宅均价(元)商业均价(元)车库和办公类均价(元)

36、1月2199.565085.552029.232月2060.096293.212111.603月2157.416998.692082.924月2208.765170.962194.145月2172.034813.082269.826月2357.635654.262588.877月2330.435175.122168.458月2227.896043.781991.429月2240.36098.051544.1310月2306.326133.921793.5711月2560.356755.231853.75五、2007年10-11月份池州房地产市场销售情况池州市主城区（不含乡缜）各类商品房成交均价

37、2007年10月份 2500.35元 /平方米，11月份 2784.54元 /平方米，增长率 11.37 % 。其中住宅成交均价10月份 2306.32元/平方米，11月份 2560.35元/平方米，增长率 11.01% ；商业用房成交均价 10月份 6133.92 元/平方米，11月份 6755.23 元/平方米，增长率 10.13% ；其他用房成交均价 10月份1793.57 元 /平方米，11月份1853.75 元 /平方米，增长率 3.36% 。项目名称开发公司简称200710200711成交套数均价成交套数均价增长率河滨花园牯牛降房地产开发有限公司92096.63902975.784

38、1.93%南馨园小区池州市旭君房地产开发有限公司52355.63102895.1722.9%豪斯杏园10#-14#、22#安徽省豪斯房地产发展有限公司 32572.27122915.4213.34%城北花园池州市汇成房地产开发有限公司162360.4182674.3413.3%新城明珠安徽省池州市天华置业有限公司342526.76622796.6510.68%池州江口大市场(商住楼)池州宏利房地产开发有限公司61520.15121618.636.48%清溪半岛池州市宇成实业发展有限公司402369.01292435.862.82%城北新村城北房地产开发有限公司642694.28362652.7

39、9-1.54%池州森桥印象小区池州森桥房地产开发有限公司82548.1562394.61-6.03%池州市火车站站前区#地块池州市金汇置业有限公司71391.4281235.07-11.24%五、2007年11月(新建商品住宅)成交统计分析图表1、户型统计分析表面积区间()成交套数(套)成交面积()比例（）80以下2112.780.3480-10011910763.5230100-12013915065.7345.43120-140516488.4919.56140-1605734.762.222、价格统计分析表价格区间(元/)成交套数(套)成交面积()比例（）1000以下2173.920.4

40、81000-1500201700.194.74%1500-2000514803.9513.39%2000-2300383155.098.792300-2600454346.8712.112600-350020421702.4260.48第二节：主要城区及板块分析池州市现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，贵池区是池州市的政治文化中心。目前，整个池州市的房地产开发量主要集中在贵池区，大体量的开发项目几乎都占据在城中板块，并逐渐沿长江中路、秋浦中路、翠柏中路、建设中路向四周扩散，形成以城中板块为中心的城南板块、城东平天湖板块、城北板块以及城西杏花村板块。 第三节：池州市房地产发展趋势从

41、对池州市房地产市场调研的资料分析来看，池州市主城区的商品房的价格日益上升，随着价格的上涨，开发量也日益彪升。在主城开发量的上升以及商品房价格的驱动下，预计未来三年内，主城的供求关系将趋向于平衡，形成饱和状态，价格将逐渐稳定。随着土地价格、开发量以及商品房成本的上涨，房地产开发首选地将走向池州市外围的经济开发区。结合城市综合规划来看，池州总体规划方向为生态型的旅游城市，预计在未来城市发展的大环境下，住宅的规划将会向生态节能型的高科技智能化小区发展。第四部分：房地产市场个案分析及潜在市场供应量分析第一节： 2007年池州房地产市场在售项目个案调查分析一、 包公井花园2#商住楼B区 包公井花园小区位

42、于包公井（原城关粮站地块）东临翠柏南路，南临包公井巷，西临和平路，北临贵池区人民武装部。该小区经规划准建商住楼堂馆1#A、B区，2#A、B区，3#,4#,5#；层数分别为6层加阁楼、5层加阁楼；混合结构和钢混结构；总建筑面积约24000平方米，该小区于2005年3月开工建设，二期于2007年3月开盘。项目地址包公井（原城关粮站地块）项目地块（等级） 一级 销售许可证号2007006开发商名称池州市中冠置业有限责任公司 资质证号: WKR03003项目可销售总套数13套：住宅:11套、商业:2套项目总销售面积2102.9住宅价格2876元/楼盘换手率115.38%物业管理公司池州市菲安物业管理有

43、限公司建筑设计单位池州市建筑规划设计院设计施工单位池州市三建公司承建销售电话05662038116二、南湖杏园东4#楼南湖杏园二期位于杏村东路南侧、和平路西侧，第一组团已竣工交付。第二组团东3、西3、西4#楼及孝肃街已符合预售条件，2007年5月份开盘。预售总建筑面积14041.76 平方米。项目地址和平路西侧、杏村东路南侧项目地块（等级） 一级 销售许可证号2007012开发商名称池州市宇成实业发展有限公司 资质证号: 1347项目可销售总套数62套：住宅:25套、储藏室:8套公建配套1套、拆迁还房30套项目总销售面积1497.24住宅价格2279元/楼盘换手率1.61%物业管理公司池州宇润物业管理有限公司建筑设计单位池州市天翔建筑设计事务所施工单位池州市第三建筑安装工程有限公司周边配套杏村东街步行街紧临小区北面,池州市中医院,东华东超市近在咫尺。南门车站及长途车站为住户提供便捷交通。销售电话