华润调查报告2.docx

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1、5. 楼盘个案分析个案一：都市名园概况位置：罗湖区蔡屋围地王金融中心区开发商：帝王居房地产公司策划代理商：伟业物业顾问有限公司承建商：江苏一建设计单位：深圳市建筑设计院第二分公司物业管理公司：三九物业管理有限公司（原为：中海物业管理有限公司）规模及设计要点占地面积：33000平方米总建筑面积：207500平方米绿化率：30%容积率：6.1覆盖率：36%栋数及层数：6栋32层商住公寓，15层商业用房，地下三层停车场。总户数：1370户户型：结构单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型结构（房*厅）户型面积（平方米）实用率（%）销售率剩余量二房一厅64.4485%总售出率达93%0二房二厅84.69

2、84.7%1三房二厅114.2784.7%70三房二厅108.4785%三房二厅106.9185%四房二厅120.0485%13五房二厅220.2885%5复式五房二厅192.6210.885%3复式六房三厅272.5584.7%2车位数量：400个车位配比：1：3 车位租用费：500元/月装修标准：塔楼外墙：优质红白相间面砖大堂：花岗地面、大理石墙面电梯间：高级地面砖，优质墙面瓷砖停车场：地下一二层有400个车位，地下夹层有自行车、摩托车停车场楼面：客厅、餐厅和卧室为高级木地板；厨卫和阳台用优质无粘防滑地砖墙面：客厅、餐厅的卧室为高级乳胶漆；厨卫为优质彩色瓷片到顶，天花：高级乳胶漆门：木质防

3、火防盗进户门，卧室用雕花实木门；厨卫用贴花夹板门；阳台用镀钛铝合金推拉门窗：镀钛铝合金窗框，宝石绿玻璃镀钛铝合金平开穿洁具：全套进口高级高陶洁具。厨房：精美厨框一套（吊框、地框）、排油烟机、不绣钢洗涤盆、陪进口高级陶星盆龙头主要机电品牌规格：三菱进口豪华电梯标准平面图： 营销项目主题：曼哈顿情怀 崭新演绎市场价格定位：起价9000元/平方米 均价11000元/平方米 最高价14000元/平方米价格策略： 因其目标消费群针对港人置业，又为口岸物业的中心地段，开发的物业为豪宅类型，故其定价居高不下。 虽然均价较高，但通过较大幅度的折扣将均价下调，以达到刺激客户成交的目的；建筑期针对其非现楼的特点，

4、为增强顾客信心采用建筑期内免息付款的形式，减轻了业户负担。付款方式：1） 一次性付款，九四折优惠；2） 银行20年按揭，九七折优惠；3） 建筑期免息分期付款，九八折优惠；4） 特惠银行按揭（二成分期、七成按揭），照定价。促销手段：1） 形象明星：曾志伟、何家劲2） 98.10.2710.3198深圳房地产交易会空置单位及原因分析：1） 朝向向西北，阴暗无景观。2） 楼层过高，23层以上，总价过高。好销单位：二房、三房、复式内外销比例： 4：6业主结构分析：地处罗湖口岸地带的豪宅型物业，消费群中港人成数较高。智能化设施1） 每座塔楼入口装有电子防盗大门2） 安装楼宇彩色视像对讲机3） 闭路监控保

5、安系统功能分布及小区户外配套设施1） 中庭园林式游泳池2） 露天茶座3） 小区围栏设计及用料：未定4） 小区道路设计及用料：未定样板房已拆除售楼处面积及功能情况 300平方米，设置咨询台、洽谈茶座、模型及功能牌区、入伙办公区。物业管理公司及收费 ：4元/月三九物业管理公司简介 三九物业管理公司是国家经贸委三九集团所属，注册资金6000万元，以发展物业管理及其相关产业，具有独立法人的股份制公司。关键时间开工时间：1997年底竣工时间：2000.2开盘时间：1998.3入伙时间：2000.4综合评述 都市名园地处罗湖区蔡屋围地段，属地理位置优越的口岸物业。该项目着重强调其中心位置、价值潜力及周围的

6、地王大厦等形象物业，又与香港中环、美国曼哈顿等国际知名商业中心进行同比，目的在于提升项目的物业档次，加强其豪宅概念，以抢占外销市场。 但自其1998年3月开售以来，销售速度较为缓慢。原因在于其售价较高，户型面积偏大，不符合港人置业心理；部分结构设计不甚合理，钻石型房间；而开发香港市场，投入了大量的推广费用，但卖点不突出，效果不尽人意。个案二：港逸豪庭概况位置：罗湖区和平路以西开发商：深圳融发投资公司策划代理商：美联物业顾问有限公司承建商：深圳市第一建筑工程公司设计单位：深圳市第一建筑设计院物业管理公司：融发物业管理公司规模及设计要点占地面积：7520平方米总建筑面积：95724.65平方米容积

7、率：12.7栋数及层数：共3栋，4143层/栋，14层为商业区，513层为豪华住宅。总户数：900户户型：结构单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型结构户型面积厅面积主人房面积实用率销售比例一房一厅52.0555.4524.825.918.219.380%85%85%两房两厅88.0091.2330.631.513.414.276%79%85%三房一厅87.6490.8724.125.213.414.276%79%80%三房两厅103.25106.4926.027.118.219.376%78%80%四房两厅116.94120.7623.124.118.218.674%77%75%复式1240

8、.79241.52首层68.823.674%74.1%90%复式2181.73182.47首层58.219.370.2%71%75%车位数量：300个车位配比：1：3车位租用费：300元/月装修标准：豪华大堂：地面铺砌进口抛光地砖及精美云石，拼合特色美术图形；墙身饰大理石及美国杜邦可丽耐至天花门扇：大门采用高级实心雕花门，各房门采用优质木门。窗户：采用高雅浅绿色玻璃配以华贵铝制窗框。地面：客、饭厅及睡房地面铺砌木地板及墙脚线。内墙及天花：墙身及天花高级乳胶漆。厨房：地面铺砌防滑地砖，墙身以高级彩色拼花釉面砖至天花；并备有铝扣板天花、配以不锈钢洗菜盆、云石台面及高级聚脂板吊柜、地柜。卫生间：地面

9、铺砌防滑地砖，墙身铺以高级彩色拼花釉面瓷砖至天花，并配备世界名牌“美标”高级套装卫生洁具及大理石洗面台。阳台：地面铺砌防滑地砖，内墙为彩色釉面瓷砖。供水：变频供水系统，保证每户水压充足。供电：装设高级入墙暗线插座及开关，并设大型后备发电机组。主要机电品牌规格：三菱进口豪华电梯标准平面图：营销项目主题：现代经典 超值家园市场价格定位：起价6666元/平方米 均价8900元/平方米 最高价11030元/平方米总价范围：30.6万330.9万人民币价格策略：该项目虽然均价及整体价格水平都比较高，但是通过选出一定量的单位，采取用较低的售价，在市场上造成起价较低的形式。同时，采取十分轻松的付款方式，配合

10、较大的折扣。使客户在心理上有较强的满足感，弥补了价格相对较高的不足，减小了售价对销售造成的压力。付款方式：1） 一次性付款 92折2） 银行按揭付款 95折3） 一成首期超轻松银行按揭付款 98折4） 建筑期分期付款 照定价促销手段：1） 封顶仪式举办明星薛佳燕真情签名会；2） 在罗湖出关口左（华侨酒店正门）上午9时至下午6时设看楼专车往来；3） 凭香港身份证或有效护照，送往返车票；4） 到99年12月底，每10个单位抽选一户送名车。空置单位及原因分析：1） 剩余楼层多为28层以上，总价较高。2） 两房及复式相对总面积较大，在港逸豪庭置业的港人，其驻深家庭成员不会太多，故对四房实用率不高。而对

11、于需购置大户型豪宅的客户，都市名园的可选性更大，故造成分流。好销单位：两房两厅、三房两厅。内外销比例： 1：9业主结构分析： 港人为主。其户型紧凑方正，。面积小，单价合理，总价不高，物业风格港风颇浓，而香港人多数只是对罗湖口岸地区较为熟悉，该项目距离口岸交通方便，距离较近，故此港人在此置业量较大。智能化设施1） 自动化机械立体车库2） 全自动化消防系统3） 防盗保安巡更设施4） 住户可视对讲系统5） 室内紧急求助系统6） 楼宇机电设施智能化自动控制系统7） 有线电视及卫星电视接收系统8） 先进电话通信线路系统9） 远程抄表系统功能分布及小区户外配套设施 该物业不强调小区设施，故对小区功能区无细

12、致划分，但其会所功能则较为齐备。样板房设计单位：雅典居装修费用及标准：一房一厅三房两厅（5万10万的港式家居装修）包括：天花吊顶、墙壁喷涂、铺设高级复合地板、房间及厨房橱柜、防滑地砖、厨厕TOTO卫生洁具、实木房门。售楼处面积及功能情况 约500平方米，上下两层，一层设置了咨询台、洽谈办公台、模型区、功能牌，及独立隔断式的财务室、文件室、洽谈室，二层设置了洽谈散座。物业管理公司及收费 3.8元/平方米物业管理公司简介 融发物业管理公司，已取得IS9002证书。该公司采用先进的管理概念，引入高科技，以崭新的防盗设施和专业的保安人员，全年不休，二十四小时提供服务。关键时间初始开工时间：97年底开工

13、时间：98年8月（98年中旬停工）竣工时间：99年12月装饰部分完工时间：2000年6月30开盘时间：99年5月入伙时间：2000年12月底综合评述 港逸豪庭为纯外销楼盘，针对港人消费特点，在户型设计上，以小户型面积单位为主，参揉物业景观秀美的特色，采用了“明星效应”的推销手段，赢得认同，取得业绩较为理想，现已售出8成左右。个案三长丰苑概况位置：罗湖区春风路2021号开发商：长城地产公司和深圳华明辉置业有限公司策划代理商：经纬物业顾问行承建商：深圳金众（集团）股份有限公司设计单位：中国建筑东北设计研究院物业管理公司：深圳长城物业管理公司规模及设计要点占地面积：10264平方米总建筑面积：127

14、408平方米容积率：12.4栋数及层数：3栋3031层的豪华高层住宅 以及1栋29层高的酒店式公寓.曼域轩总户数：住宅811户，公寓600套，共1411套。户型：结构单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型结构户型面积实用率销售率公寓（475个可售）43-已超过65%，目前销售速度稳定，每月6070套。一房两厅45.879%当时推出就已售出80%，至今已100%售清。两房两厅60.482.579%三房两厅91.792.977%四房两厅114.180%30五房两厅139.9692%六房两厅202.9206.580%83%车位数量：约700个（定为地下一层，但车位单位尚未划分）车位配比： 1：2（一

15、个车位配两户）车位租用费：400元/月装修标准：豪华钢化玻璃门，地面铺高档花岗岩，墙面为高级云石配腰线，天花为艺术造型吊顶配高档照明灯具。厅、卧室、走道：优质木地板、木质地脚线，墙面天花为高级乳胶漆；厨房：铺设优质防滑地砖，墙面为优质瓷片至铝合金吊顶，配成套高档橱柜；卫生间：铺优质防滑地砖、墙面为优质瓷片（带腰线）至铝合金吊顶，全套高档卫生洁具及配件；阳台：优质防滑地砖窗、窗台：优质铝合金玻璃窗、豪华云石窗台门：入户大门为高级防火防盗门、内门为优质木门，卫生间为高档塑钢门，阳台为铝合金推拉门主要机电品牌规格：原装进口三菱电梯标准平面图：营销项目主题：繁盛的城市 演奏新生活的乐章市场价格定位：起

16、价7088元/平方米 均价12000元/平方米 最高价15000元/平方米价格策略：考虑到该物业的单价及总价都较高，客户在短期内很难有足够的资金进行置业，所以采取了特别轻松的付款办法，用特长免息分期来吸引相应的客户。同时，为了弥补该方式对发展商资金所带来的损失，规定客户在选择该类付款方式的时候，在原价的基础上提高2%的措施。付款方式：1） 一次性付款 9折2） 银行按揭 95折3） 轻松银行按揭 99折4） 特长免息分期 定价+2%促销手段：1） 尾盘进行一口价处理（一房两厅 总价38万；两房两厅 总价55万58万。）2） 宣传地理位置的优越及万佳百货进驻3） 以公寓一房一厅一口价28万送全套

17、装修及电器打广告，引人关注。空置单位及原因分析：1） 多为朝西方向2） 住宅部A型房间户型较差，形状不规则。3） 四房以上大单位及复式单位总价较高，较难消化。4） 公寓滞销单位为12、21、22三个面积超过80平方米的房号，基本处于空置状态。好销单位：住宅中小型单位，一房三房； 公寓基本上全部是酒店式套间，尤其是东面01-10房号及13-14房号，因面积合适（约40平方米），且全部带有厨房，并具备不错的山景。此外，小面积带阳台的2324房号也较为畅销。公寓小面积总体走势较为平坦。 智能化设施1） 闭路电视监控2） 可视对讲3） 紧急警报4） 紧急电力供应5） 消防警报6） 二十四小时巡更功能分

18、布及小区户外配套设施1）酒店式公寓 三幢豪华住宅（A幢.逸华阁；B幢.长月阁；C幢.长琳阁） 四层百货商场 三层地下车库2）屋顶花园（泳池）小区围栏设计及用料：砖墙小区道路设计及用料：水泥路样板房设计单位：香港石安空间创建有限公司装修费用及标准：一房一厅，5万元。厅房：地面铺设复合地板，墙面/天花喷涂乳胶漆，配以壁柜厨房：开放式厨房，地面铺设大理石，墙面镶瓷砖，配以橱柜洗手间：地面铺设大理石/云石，墙面粘贴瓷砖至天花，天花装胶塑板售楼处面积及功能情况约200平方米，设置了咨询台、洽谈散座（里外两间）、模型区、功能牌区。物业管理公司及收费 住宅：3.9元/平方米公寓：4.3元/平方米物业管理公司

19、简介 长城物业管理公司隶属长城地产集团，该公司具有十多年物业及保安经验，是深圳市首批甲级物业管理公司之一，于1997年获得国际ISO9002标准认证。入伙时间住宅：2000年4月28日公寓：2000年6月及2000年8月（分两批）综合评述 该项目位处罗湖区中心地带，交通四通八达，对于在罗湖区长期工作和生活的消费群，其地理位置较为理想。因该地段价格较高，又相对开展外销，故开发的户型以小面积为主，按总价的承担能力，部分为罗湖区高收入工薪层业主及企业管理层人员多选择一房三房自住，而三房以上户型其业主结构则不尽相同，又资金雄厚的商人亦有看好该地段升值潜力的投资者。个案四富怡雅居概况位置：罗湖区振华路开

20、发商：深圳富怡达投资发展有限公司及温州华瓯房地产开发有限公司策划代理商：世联地产顾问公司承建商：铁道部建厂局深圳工程处设计单位：重庆建筑大学设计研究院环境设计公司：贝尔高林物业管理公司：香港传定物业管理有限公司规模及设计要点占地面积：10770平方米总建筑面积：39000平方米容积率：4.2覆盖率：40%栋数及层数：4栋(1栋：11层/1栋：12层/2栋：24栋)总户数：320套（可售240套）户型：结构单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型结构户型面积客厅面积餐厅面积主人房面积实用率销售率三房两厅+佣人房+一阳台117.4023.710.6715.6790%60%117.7223.7610.

21、8615.9790.5%三房两厅+佣人房+储藏间+两阳台126.9921.2211.0616.0185%四房两厅 +佣人房128.0424.4813.9516.4385%70%128.6824.4814.8816.7885%147.0627.3817.4218.0390%149.0827.0517.4218.4390%五房两厅+佣人房161.1527.0311.6519.1190.5%100%车位数量：180个车位配比：1：2装修标准：大堂：入口大堂铺花岗石和大理石，电梯大堂铺优质瓷砖室内：天花及地面水泥砂浆抹平，防火防盗门，优质玻璃彩铝窗主要机电品牌规格：进口三菱电梯标准平面图：营销项目主题

22、：花园住宅市场价格定位：起价6900元/平方米 均价8500元/平方米 最高价11000元/平方米价格策略：价格相对不高，但是并没有采取较低的售价，而是运用较高的折扣进行发售，在价格优惠上造成较大的优势，用来促进客户的购买欲望。付款方式：1） 一次性 93折2） 首期三成 95折3） 首期一成 97折促销手段：1） 参加春季房地产交易会2） 在洪湖沃尔马设置展销一周3） 送燃气热水炉空置单位及原因分析：3房、4房中有柱套型较为难卖。好销单位：五房两厅内外销比例： 20：1业主结构分析：公司老总及小业主。智能化设施：可视对讲、电话接口、高速上网接口、煤气泄漏报警。功能分布及小区户外配套设施会所、

23、游泳池样板房装修费用：五房50万元 三房36万元售楼处面积及功能情况约200平方米，设置了咨询台、洽谈茶座、模型区、功能牌区。物业管理公司及收费 3.2元/月物业管理公司简介 香港佳定物业管理公司，已通过ISO9002国际质量认证体系，采用港式管理模式。关键时间开盘时间：1999年10月28日入伙时间：2000年12月底综合评述 该物业在配套设施的建设上采用7700平方米全架空层宽敞庭园及会所，在繁华的市区中营造出富有自然特色的庭园设计。同时该物业区位极佳，一梯两户，卧室，厅室全部玻立面设计，通风、采光、观景上佳，智能化配套完善。个案五雷圳大厦一期 都市e站概况位置：上海宾馆对面开发商：深圳市

24、雷圳实业有限公司策划代理商：深圳万用信息网有限公司承建商：中建四局深圳公司代理商：深圳市淦润达房地产交易评估有限公司设计单位：深圳市设计总院规模及设计要点占地面积：3569.2平方米总建筑面积：31000平方米容积率：8.66覆盖率：31.4%绿化率：地面25.2%，屋顶40%栋数及层数：1栋32层总户数：263户户型：结构单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型户型结构建筑面积实用率A13房2厅1卫1厨2阳台91.6584.4%A23房2厅1卫1厨2阳台92.1884.5%A33房2厅2卫1厨2阳台109.5386.9%A43房2厅1厨1工2阳台114.2387.5%B12房2厅1卫1厨2阳台

25、79.73/81.6182.4%C1房1厅1卫1厨2阳台54.4673.5%D14房2厅2卫1厨1工2阳台127.2888.9%D24房2厅2卫1厨1工2阳台122.084.3%E16房3厅2卫1厨1工2阳台171.288.8%E26房2厅2卫1厨1工2阳台185.8489.6%装修标准：公共部分：外墙：高级涂料及面砖大堂：地面、墙面为高级石材，艺术天花标准装修：（一房、二房）内墙、天花：高级乳胶漆地面：高级复合地板门扇：入户门为高级防防火、防盗门；室内门为高级夹板木门窗户：绿色双层中空玻璃卫生间：送全套洁具；地面为耐磨防滑地砖；墙面为高级浴室专用 瓷砖；天花为高级扣板吊顶、防水灯厨房：送高级

26、橱柜；地面及墙面为高级瓷砖；天花为高级扣板及吸 顶灯主要机电品牌规格：进口LG名牌高速电梯功能分布及小区户外配套设施：营销项目主题：中心区e时代商务住宅典范市场价格定位：定价：起价5773元/平方米 均价7100元/平方米 最高价8250元/平方米价格策略： 抽签预定期推出特惠超值单位60套。首批88折，第二批91折，第三批94折。促销手段：1） 参加2000年春季房地产交易会2） 按揭付款送6个月管理费，一次性付款送全年管理费。3） 2000年5月20日，特惠超值单位抽签预订，88折起。各户型销售数量及比例：于2000年5月20日开始发售，之前一套未售。空置单位及原因分析：未正式发售。好销单

27、位：预计为两房、三房。业主结构分析：目标消费群为Home&Office、网上飞鸿的金领一族智能化设施1） 小区局域网（网络速度达100M）2） 建立小区网站3） 高速宽频网络技术支持样板房未开放，观看模型。售楼处面积及功能情况约 350平方米，里外两间，设置了户型展示台、咨询台、洽谈茶座、模型区、功能牌区。物业管理公司及收费3.5元/月关键时间开工日期：1999年12月25日竣工日期：2001年2月25日开盘时间：2000年5月20日入伙时间：2001年4月综合评述 该物业紧紧抓住时代的脉搏，在充满梦想与神奇的E时代，首家与深圳万用网联手，应用最先进的高速宽频网络技术，在小区建设局域网和专用E

28、时代生活网站，真正实现社区网络化。每户高达10M的网络空间，24小时高速在线，将网上购物、网上娱乐、网上教育、网上医疗、网络社区服务以及电子商务、网络会议、网络证券大户室完美融合，使网络生活、家庭办公梦想成真。同时，在E时代的网络世界外，都市E站还拥有罕有的景观视野。整个大厦完全景观朝向设计，西北面正对深圳中心公园，环270度永无遮挡的园林美景和群山远影。个案六嘉汇新城概况位置：深圳市中心深南中路开发商：深圳庐山置业有限公司策划代理商：置业国际（中国）有限公司广告策划：香港雅臻广告公司承建商：中建三局深圳一公司设计单位：香港华艺设计顾问（中国）有限公司环境设计公司：澳洲著名HASSELL怡境师

29、物业管理公司：深圳市庐山置业管理公司规模及设计要点占地面积：13172.2平方米总建筑面积：14万平方米容积率：9.86绿化面积：4000平方米栋数及层数：四栋32层住宅及一栋36层办公大楼连酒店式公寓。其中5层商场及底下停车场。总户数：648户户型：结构单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型结构户型面积实用率剩余量二房两厅58.5672.0385%15套三房两厅79.88102.9885%售磬四房两厅113.91125.0885%4套复式五房两厅18590%2套车位数量：600个车位配比： 1：1车位租用费：售：12.8万/个 租：400元/月装修标准：入口大堂：地面铺砌高级云石麻石拼花，墙

30、身麻石/彩色石头漆/高级涂料，陪艺术壁灯、装饰画；天花为艺术吊顶，配高级吊灯室内装修（基本）地面 ：水泥沙浆抹平墙身 ：内墙为轻质隔墙，水泥抹平窗户 ：隐框钢化玻璃窗门扇 ：钢化玻璃弹簧门室内装修（精装）地面 ：厅房铺设高级木地板，浴室铺高级耐磨防滑地砖墙身 ：厅房墙身涂高级涂料，浴室墙身铺砌高级瓷砖到顶天花 ：厅房天花采用优质吊顶，配高级艺术灯饰，卫生间采用优质铝扣板吊顶窗户 ：隐框钢化玻璃窗，木窗台门扇 ：入户门为高级防火防盗门配防盗门锁；内门采用高级夹板木门卫生间：采用全套优质洁具，云石洗面台，高级防雾大挂镜及配件主要机电品牌规格：原装进口三菱电梯（其中两部观光电梯）营销项目主题：闪耀世

31、纪大都会绚丽华彩市场价格定位：起价8000元/平方米 均价9800元/平方米 最高价12000元/平方米价格策略：整体价格水平较高，除了在折扣上采取较大的优惠措施外，还设立了建筑分期付款的形式，既起到了吸引客户的目的，又可以增强客户对该物业的信心。付款方式：1） 一次性 9折2） 特惠分期 98折3） 即供分期 94折4） 建筑分期 定价促销手段：1） 形象明星 罗嘉良2） 送名牌热水器空置单位及原因分析：高层及朝向向西的。好销单位：三房内外销比例： 3：7业主结构分析：外销型楼盘，长驻深圳的港人，置业者居多，部分华强商业街的业主在此置业。智能化设施1） 自动消防报警系统2） 楼宇自动控制系统

32、3） 酒店式商务大厦设置结构化综合布线4） 远红外线监控，24小时巡更5） 闭路视象系统配合各单位直驳中央保安总心的通讯设备6） 智能咭预定会所各项设施及享有商场购物、停车场和会所多项服务的记帐服务7） 车费自动化收费系统功能分布及小区户外配套设施样板房设计单位：R.C.INTERIOR DESIGN LTD.装修费用：15万售楼处面积及功能情况约400平方米，设置了咨询台、休息区（沙发、电视）、电梯大堂、洽谈茶座、模型区、功能牌区。物业管理公司及收费 3.7元/平方米物业管理公司简介：深圳市庐山物业管理有限公司已通过ISO9002国际质量标准，实行“顾客满意”的CS（custmer sati

33、sfaction）管理战略目标关键时间开盘时间：1999年3月入伙时间：2000年8月综合评述 该项目地处深南中路繁华地段，又为罗湖区与福田区的交通枢纽，物业本身针对港人口味定位为“大都会”，提升物业档次，现代感浓郁，吸引周边业主及港人关注。个案七华强花园一期.鼎盛时代概况位置：深南中路，上海宾馆片区开发商：深圳华强房地产开发有限公司策划代理商：置业国际（中国）有限公司广告统筹：深圳风火广告公司承建商：深圳市华强层地产开发有限公司设计单位：深圳筑博工程设计有限公司环境设计公司：蒋匡文建筑师行（MCAL）物业管理公司：华强物业管理公司规模及设计要点占地面积：9102.5平方米总建筑面积：8617

34、3.28平方米容积率：9.5栋数及层数：3栋31层，裙楼14层，车库为地下两层总户数：504户户型：结构单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型结构户型面积实用率剩余量两房两厅89.8893.0585%10三房两厅111.9121.585%15四房两厅133.40133.4285%15五房两厅141.96141.9785%10复式四房三厅186.97208.0690%5复式五房三厅235.04252.3590%4车位数量：500个车位配比： 1：1车位租用费：未定装修标准：住宅大堂及入口电梯大堂地面铺砌优质花岗石/大理石，墙身铺以优质花岗石/大理石及精美装饰线条，天花采用复式吊顶配以豪华灯饰。住

35、宅交楼标准：毛胚房主要机电品牌规格：进口三菱高速电梯，梯内设置电视监控。标准平面图：营销项目主题：现代都会华宅新指标市场价格定位：起价6000元/平方米 均价8000元/平方米 最高价10500元/平方米价格策略：主要是针对目前楼盘还是楼花阶段的不足，采取有力的优惠付款方式，在建筑期内分期付款的同时还有97折的优惠，同时又采取特惠免息的付款方式，极大的激发了客户的购买欲。付款方式：1） 一次性付款 92折2） 银行按揭 95折3） 建筑期内分期 97折4） 特惠免息 照定价空置单位及原因分析：1） 朝向西北方，近邻深南大道，噪音大，看不到中心庭院景观。2） 剩余带4的楼层多。好销单位：两房、三

36、房内外销比例： 6：4业主结构分析：华强片区的老住户或华强北做生意的深港两地业主居多，以及部分有罗湖情结的企业高层管理人员。地铁未来开通后，将西与香港西铁相驳智能化设施安防系统：可视对讲系统、红外线自动监控系统、燃气报警红外线控测报警、紧急报警系统、门禁系统、智能卡系统、千里眼系统（客户可选用）通讯系统：电子显示屏、有线电视、光纤宽带网（建立小区局域网）、电话系统楼宇自控系统：停车场管理系统、远程自动抄表系统、消防自动报警系统功能分布及小区户外配套设施样板房未建成。售楼处面积及功能情况约 400平方米，设置了咨询台、洽谈散座、模型区、功能牌区、销控表区。物业管理公司及收费 3.8元/平方米(未

37、确定)物业管理公司：华强自管。关键时间开工时间：2000年2月竣工时间：2001年9月开盘时间：2000年4月底入伙时间：2001年12月底综合评述 该项目地理位置较为优越，为华强地铁站上盖物业，又紧邻商业繁盛区，物业环境较为成熟，许多有购买能力的华强老住户对此处关注，其中的D幢业主多为此类人士。同时未来地铁开通后，将使香港与本地的往来更加方便，所以许多香港人也乐于购买此处物业。个案八海悦华城概况位置：皇岗港深铁路总站开发商：鼎太房地产开发有限公司策划代理商：置业国际承建商：江苏一建六处设计单位：深圳大学建筑设计院环境设计公司：贝尔高林物业管理公司：富林酒店（国际连锁五星级）规模及设计要点栋数

38、及层数：3栋35层商住物业总户数：720户户型及销售比例：结构单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型结构户型面积实际售出率三房两厅7575%7968%8865%（注：一期东面两栋已售万，目前在售为二期项目即东面一栋高层，户数为240户）占地面积：7000平方米总建筑面积：73387平方米车位数量：500车位配比： 1：2装修标准：公共大堂墙面及地面铺砌高级花岗石，天花以石膏板吊顶及豪华灯式室内装修楼面地板：客厅/睡房配备高级长条榉木地板，厨房及浴室、阳台铺设高级防滑瓷砖，所有卧室装设惠尔浦窗口式空调。门 窗：高级白色粉沫喷涂铝门窗，配以浅绿色玻璃窗 台：优质花岗岩门 扇：大门为榉木饰面内置钢板

39、防火防盗门，陪有双保险门锁及防盗眼；内门均为榉木面门，浴厕内侧加以防水胶板处理，并配以高级石材门槛浴 室：全套英国Imperial牌陶瓷洁具及五金配件，天花涂以防霉乳胶漆，陪西门子洗衣干衣机，日本松下煤气热水器。厨 房：全套高级橱柜，佳丽雅煤气灶及意大利法贝抽油烟机。主要机电品牌规格：1）进口日本日立高速电梯2）天威TOPWAY自动化管理系统标准平面图：营销项目主题：皇岗新口岸.港深铁路总站上盖物业市场价格定位：起价8100元/平方米 均价9000元/平方米 最高价10000元/平方米折后总价范围：600，000港币910，000港币价格策略：采用分类定价的形式，共分人民币、港币21种价格，例

40、如：第3层南北朝向7720平方米，定价RMB￥595600元，第15层则为RMB￥691100元，月供RMB￥33003800元，价格逐层上升。付款方式：1） 一次性付款 92折2） 低首期优惠即供按揭 95折3） 轻松分期优惠即供按揭 97折4） 特惠建筑分期 按照定价（AB座不适用）促销手段：随楼奉送价值100，000豪华装修就及欧日名厂电器空置单位及原因分析：户型不方正，客厅卧房均有拐角。好销单位：朝东方向的三房。内外销比例： 一二期外销均能达到98%业主结构分析：基本为香港人。因该项目在皇岗口岸，出入关方便，又从建筑风格及户型面积上均考虑了香港人的需求，小户型却高使用性的三房，满足了在

41、深港两地经商、但驻留深圳时间久的小业主需要，故此类置业港人居多。智能化设施 TOPWAY天威，24小时安全、通信、管理三大项目的智能化电脑监控网路系统1） 保安监控2） 科技红外线侦测3） 门磁开关4） 电子门锁5） 数据信息网络系统6） 有线电视系统7） 水、电、煤远程抄表8） 电梯摄影监控管理 样板房室内设计：新加坡南华建筑事物所装修单位：永强装修工程公司装修费用：4万6万功能分布及小区户外配套设施售楼处面积及功能情况约 500平方米，设置了咨询长台、高档洽谈座、模型区、功能牌区。物业管理公司及收费 3.9元/月关键时间开盘时间：1999年4月入伙时间：一期为2000年2月 二期为2000年6月综合评述 无论从建筑风格及销售方式上皆以外销为主，重视样板房及售楼处的装饰包装，景观朝向以香港方向为主。从户型面积及附带装修都强调细节，无谓不致关注香港置业者的需求。 但因其地段限制，从皇岗口岸过往的港人相对罗湖口岸的通关人数毕竟有限，而其户型选择空间