上海锐懿资产管理有限公司尽职调查报告.docx

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1、淮安天津路保障房项目可行性研究报告上海锐懿资产管理有限公司项目尽职调查报告项目名称：锐懿资产-淮安天津路保障房专项资产管理计划呈报部门：呈报会议：项目负责人：二O一三年十一月声明和保证我们在此声明与保证：本报告按照我公司有关规定，根据融资申请人提供的和本团队收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定资产管理计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息。我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所做判断的合理性负责。调查人：2013年11月目录一、项目概述4(一)项目背景41.项目来源42.项目背景4(二)项目的基本情况41.项目基本

2、要素52.交易结构53.尽职调查的基本情况7二、项目可行性分析7(一)合规性分析7(二)经济性分析71.融资方基本情况82.融资方财务状况10(三)抵押物分析141.抵押物概况142.抵押物价值预估14(四)担保方分析151.担保方基本情况152.财务分析15三、资金用途分析20(一)项目背景211.地域概况21(二)项目概况221.项目定位222.项目提出的理由与过程233.承办单位概况23(三)项目建设规模及收支测算241.棚户区改造242.安置房建设253.工程投资估算264.项目收支分析27四、还款来源分析30(一)第一还款来源盱眙海通时代广场301.项目地背景概述302.海通时代广场

3、项目概括343.海通时代广场销售分析384.销售收入分析42(二)第二还款来源海通花园银座451.项目地域概况452.项目概况463.项目开发测试46五、风险分析52六、项目调研中提出的问题及解决情况54七、项目后续管理内容55八、尽职调查结论55附件一：盱眙海通基础证照56附件二：实际控制人身份证60附件三：江苏海通基础证照61附件四：天津路保障房项目立项文件64淮安天津路保障房项目可行性研究报告一、 项目概述(一) 项目背景1. 项目来源本项目由我部自主开发。我部在筛选项目过程中着重考虑了交易对手情况、项目区域位置、项目未来发展前景、当地经济发展水平等。在此基础上，我部拟与盱眙海通置业有限

4、公司（下称“盱眙海通”、“项目公司”）合作，发行锐懿资产-淮安保障房专项资产管理计划。2. 项目背景盱眙海通是江苏海通投资发展有限公司旗下一家专为开发盱眙海通时代广场成立的房地产公司。盱眙海通时代广场是总建筑面积48万平米的商住综合体项目，该项目施工进度超过70%，五证齐全，已售面积约26万平米（约11万平米抵扣工程款），实际销售回款近8亿元，商业部分大部分已开业经营，住宅部分已开始入住。后续可销售面积14.8万平米，项目未来可回款金额超过11亿元。盱眙海通时代广场总投资预计约13亿至14亿元，目前已投入9.37亿元，全部为盱眙海通自有资金以及销售回款，项目公司无任何对外借款。未来主要支出费用

5、是剩余部分建安费用约1.77亿元，基础设施费1.98亿元，以及部分税费，而上述各项费用皆可凭项目后续自身的销售回款支付，无需额外资金投入。2011年10月，盱眙海通以及关联企业江苏海通投资发展有限公司（下称“江苏海通”）与淮安市最大的政府平台企业淮安市城市资产经营有限公司（下称“城市资产”）合资成立淮安市海弘华地置业有限公司（下称“海弘华地”），该项目公司专门用于开发淮安市天津路片区746亩棚户区改造及保障房项目（淮安市政府一号工程，下称“天津路保障房项目”）。其中保障房总占地面积142.5亩，总建筑面积39.5万平米，建设总投资16.6亿元。截至报告日，已由盱眙海通及江苏海通分别以自有资金共

6、同投入3.6亿元。(二) 项目的基本情况1. 项目基本要素资管理计划名称锐懿资产-淮安天津路保障房专项资产管理计划（拟）融资主体盱眙海通置业有限公司存续期24个月 规模12,000万元类型集合管理方式通过银行向融资方发放委托贷款发行方式利得财富包销总融资成本15.5%/年管理费2%/年托管费0.03%/年委贷费0.1%/年投资人收益及发行费13.37 %/年2. 交易结构交易结构相关说明资金用途由盱眙海通向海弘华地发放股东贷款，该资金专项用于向城市资产支付天津路保障房项目的土地征迁费。还款来源1) 第一还款来源：盱眙海通时代广场后期销售回款约11亿。2) 第二还款来源：江苏海通下属淮安海通银座

7、项目销售回款约10亿。增信措施1) 抵押担保：盱眙海通时代广场A区5#楼与C区18#楼的土地使用权及在建工程抵押担保保证，抵押率不超过40%。2) 关联企业担保：江苏海通提供连带责任担保保证。3) 个人连带担保：实际控制人王慧俊提供个人无限连带责任担保保证。4) 用款监管：海弘华地、锐懿资产及开户银行设立三方监管账户，该账户专门用于接受本次委托贷款资金，并专门用于向城市资产支付天津路保障房项目土地保证金。5) 资金归集：盱眙海通与江苏海通分别设立归集账户，该两个账户专门用于归集销售收入，归集的资金不经由【锐懿资产】书面同意，不得挪作他用。归集条件为【在资管计划存续期到期前六个月，自到期前第六个

8、月至到期当月，两个归集账户每个月的余额总和数，应满足委托贷款的本金与利息总额的10%、10%、10%、15%、20%、35%】。6) 强制/降价销售权：锐懿资产有权在归集账户余额不满足上述归集比例时，强制要求盱眙海通委托由锐懿资产指定的房产销售公司对抵押物进行销售，销售价格由锐懿资产指定。3. 尽职调查的基本情况尽调时间参与人员尽调范围主要尽调方法交易对手选择、交易方案设计、项目相关资料收集。电话访谈、查阅分析企业提供的相关证照和资料、网上查询等。对盱眙海通时代广场、淮安海通银座及淮安天津路保障房项目的尽职调查。实地考察。相关附件：盱眙海通基础证照，江苏海通基础证照，实际控制人身份证，天津路保

9、障房项目立项文件。二、 项目可行性分析(一) 合规性分析本项目融资方为暂定二级资质的房地产开发公司，抵押物为用款项目土地及在建工程以及前期已取得产证的商铺，同时融资方的实际控制人以及关联企业为本次融资提供无限连带责任担保保证，交易结构符合相关法律规定。此外，项目公司未有任何对外借款，也未涉及任何诉讼。(二) 经济性分析1. 融资方基本情况1) 企业基本信息项目公司盱眙海通置业有限公司住所盱眙县五墩南路法定代表人王有文企业类型有限责任公司（自然人控股）注册资本8117.1万元实收资本8117.1万元经营范围许可经营项目：房地产开发、销售。一般经营项目：无。成立时间2006年10月18日营业执照注

10、册号32083000029825组织机构代码证79334828-4税务登记证320830793348284贷款卡号3208300000083941房地产开发资质暂定二级盱眙海通置业有限公司(注册资金8117.1万元)2) 股权架构盱眙县龙虾美食有限公司(出资7817.1万元)杭州中广投资有限公司(出资300万元)3) 实际控制人简介王慧俊于2003年投入资金3000万元成立江苏海通投资发展有限公司和江苏海通木业有限公司，2006年以海通控股集团有限公司名义投资2000万元成立盱眙海通置业有限公司。实际控制企业总构架图如下：55实际控制企业说明：企业名称备注淮安永金机械设备销售有限公司已无实际经

11、营淮安山林建材有限公司已无实际经营海通酒店管理有限公司酒店运营江苏海通投资发展开发淮安海通花园、海通银座项目江苏海弘华地置业有限公司开发淮安天津路保障房项目盱眙海通置业开发盱眙海通时代广场项目杭州淮浙贸易有限公司已无实际经营淮安空港海通物流企业管理有限公司开发淮安空港物流园项目盱眙县龙虾美食已无实际经营盱眙海达房产开发有限公司已无实际经营2. 融资方财务状况1) 资产负债情况分析a) 资产负债表一览单位：人民币万元资产2013年8月2012年12月2011年12月2010年12月流动资产： 货币资金1,124 522 517 255 短期投资100 应收账款1,221 1,569 1,396

12、2,183 预付账款7,861 2,632 1,736 10,632 其他应收款19,205 18,136 23,584 16,777 存货28,972 30,348 19,698 29,219 流动资产合计59,605 53,309 46,934 59,068 长期投资： 长期投资合计 2,300 2,300 固定资产： 固定资产原价33 32 32 29 减：累计折旧32 30 24 17 固定资产净值1 2 8 11 固定资产合计1 2 8 11 资产总计60,686 55,612 46,942 59,080 负债和所有者权益流动负债： 应付票据 187 应付账款5,333 5,289

13、2,885 1,072 预收账款9,120 7,682 11,210 29,559 其他应付款8,218 7,421 1,904 5,232 未交税金283 14 74 80 其他未交款 2 6 流动负债合计22,955 20,408 16,075 36,140 长期负债： 长期负债合计 负债合计22,955 20,408 16,075 36,140 所有者权益（或股东权益） 实收资本8,117 8,117 8,117 8,117 资本公积10,865 10,865 10,865 10,865 未分配利润18,748 16,221 11,884 3,957 所有者权益合计37,730 35,2

14、03 30,866 22,939 负债和所有者权益（或股东权益）总计60,686 55,612 46,942 59,080 截至2013年8月，盱眙海通资产总额6.06亿元，负债总额2.29亿元，资产负债率37.83%。其中，所有负债均为流动负债，无任何对外借款。b) 资产负债表明细i. 其他应收款1.92亿元，主要明细如下：序号客户名称余额（万元）1江苏海通投资发展公司3,409 2淮安市城市资产经营有限公司13,000 3淮安清浦信用担保公司500 4陈继梅1,385 合计19,205 其中，淮安市城市资产经营有限公司的1.3亿元应收款为向城市资产支付的天津路保障房项目土地保证金；江苏海通

15、投资发展公司的3400余万元应收款为往来款。ii. 存货2.89亿元，为尚未结转的开发成本，以工程抵款的金额不包括在其中。iii. 长期投资2300万元，分别为参股盱眙海达房产开发有限公司700万元，出资比例占87.5%；参股江苏海弘华地置业有限公司1600万元，出资比例占20%。iv. 预收账款9100余万元，为未结转的销售收入。v. 应付账款5300余万元，主要为应付代建工程款4565万元，以及应付县审批中心704万元。vi. 其他应付款8200余万元，主要是海通酒店管理公司3500余万元， 县审批中心800余万元，代建工程款1500余万元，浙江广扬建设集团300万元， 浙江鑫利莱纺织公司

16、200万元，以及关联方往来款。c) 偿债能力分析指标2013年8月2012年12月2011年12月2010年12月流动比率259.65%261.21%291.96%163.44%速动比率133.44%112.51%169.42%82.59%现金比率4.90%2.56%3.22%0.71%资产负债率37.83%36.70%34.25%61.17%权益乘数160.84%157.97%152.08%257.54%根据上表分析，公司流动比率与速动比率都维持于较高水平，体现公司短期债务偿还能力较强；公司现金比率较低，是由于公司仍处于开发周期中。公司资产负债率较低，权益乘数较高，体现公司财务杠杆率较低，财

17、务风险较低。此外，由于公司目前尚有9100余万销售收入未作结转，仍列入负债科目（预收账款），因此若扣除该笔款项，公司于2013年8月及2012年12月的实际负债率仅为22.80%、22.88%。2) 利润分析a) 损益表一览单位：人民币万元项目2013年8月2012年12月2011年12月2010年12月一、主营业务收入 3,565 22,093 36,554 17,254 减：主营业务成本 1,655 13,161 22,853 10,165 营业费用 97 74 408 106 主营业务税金及附加 267 1,590 2,784 1,207 二、主营业务利润 1,545 7,266 10,

18、507 5,773 加：其他业务利润 3 67 减：管理费用 106 338 558 664 财务费用 40 95 -4 三、营业利润 1,443 6,955 9,854 5,113 加：营业外收入 -4 11 减：营业外支出 321 751 384 167 加：以前年度损益调整 四、利润总额 1,121 6,200 9,480 4,946 减：所得税 1,863 2,370 1,440 五、净利润 1,121 4,336 7,110 3,505 b) 盈利能力分析指标2012年12月2011年12月2010年12月销售净利率19.63%19.45%20.32%资产净利率7.80%15.15%

19、5.93%权益净利率12.32%23.04%15.28%营业利润率31.48%26.96%29.64%仅根据已做结转的数据分析，公司的销售净利率及营业利润率都处于行业内企业正常盈利水平。3) 财报中异常数据分析a) 对外借款明细：截止2013年10月24日，公司无对外借款。b) 对外担保情况：截止2013年10月24日，公司对外担保金额总计4400万元，明细如下：类型被担保人担保金额（万元）担保形式保证盱眙县第三建筑安装工程有限公司1500单人担保保证杭州淮浙贸易有限公司1450多人联保保证杭州淮浙贸易有限公司1450多人联保c) 人行征信报告结果：截止2013年10月24日，公司无不良信用记

20、录。d) 全国法院被执行人信息查询结果：在系统中输入“盱眙海通置业有限公司”，返回的查询结果为零。(三) 抵押物分析融资人提供盱眙海通时代广场A区5#楼全部及C区18#楼未售部分（该18#楼一层已售2,541.22平方米，剩余未售共计19,665.05平方米）的土地及在建工程作为抵押。该两幢楼在本资管计划存续期内不对外销售，由盱眙海通自持。1. 抵押物概况名称物业类型施工进度是否取得销售许可建筑面积A区5#楼5层商业主体完工是31,775m2C区18#楼4层商业主体完工是22,206.27m22. 抵押物价值预估鉴于拟抵押物业目前尚无由锐懿认可的评估机构出具评估报告，因此由本项目投资经理根据周

21、边同类物业的实际销售价格进行预评，实际评估价值以专业评估公司出具的评估报告为准。1) A区5#楼抵押价值预评估可售面积（m2）销售均价（元/m2）销售收入（万元）1层8,199.27 18,000.00 14,758 2层6,725.25 7,000.00 4,707 3层6,732.42 5,000.00 3,366 4层6,766.08 5,000.00 3,383 5层3,351.98 5,000.00 1,675 总计31,775.00 27,891 2) C区18#楼未售部分（共计19,665.05平方米）抵押价值预评估可售面积（m2）销售均价（元/m2）销售收入（万元）负1层5,9

22、42.00 7,000.00 4,159 1层2,880.20 12,000.00 3,456 2层5,421.42 7,000.00 3,794 3层5,421.42 5,000.00 2,710 总计19,665.05 14,121 3) 抵押率估算根据分别对于A区5#楼及C区18#楼的预计销售收入评估，该两幢楼总计预估抵押价值为4.2亿元。以1.2亿元的融资规模计算，本项目的预估抵押率为28.56%。实际抵押率以评估机构出具的正式评估报告所示价值为准，但抵押率不可高于40%，若抵押率高于40%，则由融资方补足其他抵押物，直至抵押率低于40%。(四) 担保方分析为本次融资提供担保的企业是江

23、苏海通投资发展有限公司（下称“江苏海通”）。1. 担保方基本情况项目公司江苏海通投资发展有限公司住所淮阴区长江东路北、经二路东侧法定代表人孙长波企业类型有限公司（自然人控股）注册资本8000万元人民币实收资本8000万元人民币经营范围许可经营项目：房地产开发、销售。一般经营项目：实业投资（金融投资和国家禁止投资的项目除外），标准化厂房销售。成立时间2003年8月14日营业执照注册号320804000008239组织机构代码证75320914-0税务登记证320804753209140贷款卡号3212010000629222房地产开发资质暂定三级2. 财务分析1) 资产负债情况分析a) 资产负债

24、表一览 单位：人民币万元资产2013年8月2012年2011年2010年流动资产： 货币资金895 1547 974 739 应收账款2 其他应收款27,294 21,929 21,575 6,932 存货26,740 9,906 8,986 10,032 流动资产合计54,931 33,383 31,536 17,706 长期投资： 长期投资合计25439 25439 3779 3279 固定资产： 固定资产原价351 351 326 324 减：累计折旧89 73 48 28 固定资产净值 262 278 278 296 固定资产清理262 278 278 296 固定资产合计262 27

25、8 278 296 无形资产及其他资产： 无形资产 195 195 195 200 递延资产： 34 59 97 134 无形资产及递延资产合计230 255 292 335 资产总计80,862 59,355 35,887 21,617 负债和所有者权益流动负债： 应付账款1,7772,3195,4441,592 预收账款25,51422,71310,7779,866 应付工资18171610 未交税金158330274532 其他应付款24,541 12,3626,5031,551流动负债合计52,01037,74423,01513,553负债合计52,01037,74423,01513,

26、553所有者权益（或股东权益） 实收资本（或股本）8,0008,0004,9002,900 实收资本（或股本）净额8,0008,0004,9002,900 资本公积8,0008,0005,0003,700 未分配利润12,85111,7112,9711,463所有者权益合计28,85121,61112,8718,063负债和所有者权益（或股东权益）总计80,86259,35535,88721,617截至2013年8月，江苏海通资产总额8.08亿元，负债总额5.2亿元，资产负债率64.32%。其中，所有负债均为流动负债，无任何对外借款。b) 资产负债表明细i. 其他应收款2.72亿元，主要明细如

27、下：序号客户名称余额（万元）1淮安市城市资产经营公司23,000 2淮安空港产业园3,8403深圳涌相通进出口公司1,3085淮安永金机械-1,276合计19,205 其中，淮安市城市资产经营有限公司的2.3亿元应收款为向城市资产支付的淮安天津路保障房项目土地保证金及购买土地指标款；淮安空港产业园3840万元为代其缴纳空港物流园的出资款；其他为内部往来款。ii. 存货2.67亿元，明细如下： 序号存货名称余额（万元）1开发产品（一期） 331 2开发产品（二期） 46 3开发成本及在建工程合计 26,362 合计26,740其中，“开发成本及在建工程合计”2.63亿元包括新购土地成本1.65亿

28、元，以及未结转的开发成本。iii. 长期股权投资2.5439亿元，为关联公司持股，明细如下：序号投资名称出资（万元）1江苏海弘华地置业有限公司4,000 2淮安空港海通物流企业管理有限公司 20,160 3盱眙县龙虾美食1,279 合计25,439iv. 应付账款1700余万元，皆为往来款，明细如下：科目名称余额（万元）发生时间往来情况浙江中仑466 2013.7.10应付工程款亘盛工程公司502 2013.6.7应付工程款苏兴工程公司468 2013.8.29应付工程款小计1,777 注：以上皆为尚未结算的工程款（为税务结算数）。v. 其他应付款2.45亿元，明细如下：科目名称余额（元）发生

29、时间往来情况淮阴经济开发区管委会14,980,000.00 2013.1.31往来款盱眙海通置业有限公司34,096,061.00 2013.8.31收往来款浙江中仑建设公司8,000,000.00 2011.8.31工程质量保证金江苏海弘华地置业88,220,388.32 2013.8.26往来款杭州坤健投资合伙企业3,300,000.00 2011.5.31农行收往来款浙江省长城建设集团淮安分公司2,500,000.00 2013.7.4工程保证金淮阴区经济开发有限公司45,144,464.00 2013.3.26暂收拆迁补偿款淮安园兴投资有限公司15,000,000.00 2013.3.

30、26收往来款小计245,414,714.92 其中，淮阴经济开发区4514万元为海通银座土地拆迁补偿金，还未转帐结算；其他为正常收取的各种保证金。c) 偿债能力分析指标2013年8月2012年12月2011年12月2010年12月流动比率105.62%88.45%137.02%130.64%速动比率54.20%62.20%97.98%56.62%现金比率1.72%4.10%4.23%5.46%资产负债率64.32%63.59%64.13%62.70%权益乘数280.27%274.65%278.81%268.08%作为本项目的担保方，公司短期债务偿还能力较强，财务杠杆率较低，财务风险较低。而公司

31、因正在开发海通银座项目，所以现阶段现金比率较低。此外，虽然公司负债率略高，但其负债皆为流动负债，尤其是在扣除未作结转的销售收入（即预收账款2.55亿元）后，公司于2013年8月及2012年12月的实际负债率仅为30%左右。2) 利润分析a) 损益表一览单位：人民币万元项目2013年8月2012年12月2011年12月2010年12月一、主营业务收入6,54524,55411,8267,214减：主营业务成本4,16810,7597,1884,535主营业务税金及附加465963984951二、主营业务利润1,91212,8313,6531,727加：其他业务利润减：营业费用1443672921

32、04管理费用219530534460财务费用187141-4三、营业利润1,54711,8462,6841,167加：投资收益8营业外收入25减：营业外支出2185836四、利润总额 1,54611,6532,6251,131减：所得税4062,913631154五、净利润 1,1408,7391,994977b) 盈利能力分析指标2013年8月2012年12月2011年12月2010年12月销售净利率17.42%35.59%16.86%13.55%资产净利率1.88%15.72%4.25%1.65%权益净利率3.02%24.83%6.46%4.26%营业利润率23.64%48.25%22.7

33、0%16.19% 根据以上数据分析，公司的盈利水平属于行业内企业的正常水准。3) 财报中异常数据分析a) 对外借款明细：截止2013年10月24日，公司无对外借款。b) 对外担保情况：截止2013年10月24日，公司对外担保金额总计2900万元，明细如下：类型被担保人担保金额（万元）担保形式保证杭州淮浙贸易有限公司1450多人联保保证杭州淮浙贸易有限公司1450多人联保c) 人行征信报告结果：截止2013年10月24日，公司无不良信用记录。d) 全国法院被执行人信息查询结果：在系统中输入“江苏海通投资发展有限公司”，返回的查询结果为零。4) 担保能力综合分析江苏海通作为盱眙海通的关联企业，拥有

34、暂定三级房地产开发资质。公司曾开发海通花园项目，该项目可售面积约13万平米，已售罄。2013年拍下海通银座项目地块，占地面积132亩，该项目已全额支付土地款1.65亿元。截至2013年8月，公司总资产8.08亿元，负债率64.32%（含尚未结转的销售收入2.55亿元）后。此外，截至2013年9月，公司无对外借款，对外担保金额2900万元（为多人联保），无不良信用记录，不涉及诉讼案件。综上，公司确有能力为本次盱眙海通的融资计划提供担保保证。三、 资金用途分析资管计划拟向盱眙海通置业有限公司发放委托贷款，共计资金规模12,000万元。贷款资金主要用于向海弘华地发放股东贷款，该资金用于向城市资产支付

35、淮安天津路保障房项目的土地征迁费。截至本报告期，江苏海通已投入资金2.3亿元，盱眙海通已投入资金1.3亿元。根据海通控股有限公司与城市资产针对该项目签署的合作开发协议约定，双方共同出资成立“项目公司”（即海弘华地）用于开发该项目。海弘华地为该宗地块征地拆迁补偿、安置房建设提供前期资金投入直接冲抵180万元/亩的土地出让金。其中城市资产负责取得该项目出让土地的使用权，不论摘牌价格是多少，海弘华地为该宗土地固定承担180万元/亩的土地费用。(一) 项目背景1. 地域概况江苏省淮安市，古名：楚州、淮阴、淮安，位于江淮平原东部，地处长江三角洲北翼地区，南京都市圈紧密圈层。淮安市隶属于中国东部沿海经济带

36、，市区东距黄海海岸线仅100多公里，通达亿吨大港连云港港和盐城大丰港两个沿海开放港口均仅需1.5小时。京杭大运河与古淮河在淮安交汇，市境内有全国五大淡水湖之一的洪泽湖。淮安历史上与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”，有“中国运河之都”的美誉。是全国历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国卫生城市、国家园林城市，与扬州为淮扬菜的主要发源地，为江淮流域古文化发源地之一。淮安人文答萃，历史上诞生过大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、西游记作者吴承恩、民族英雄关天培、老残游记作者刘鹗等。淮安更是一代伟人周恩来的故乡。淮安是物产富饶的鱼米之乡。西有“日出斗金”的洪泽湖，东有盛产鱼虾鳖蟹的高邮

37、湖、白马湖。全境平原广袤，土地肥沃，粮丰林茂，水域宽广，盛产水产、蔬菜、林果、各类禽畜及优质粮油等农副土特产品，形成了蔬菜、畜禽、生猪、水产、林木等五大主导产业，是全国闻名的绿色农副产品产加销基地。矿产资源丰富，地下蕴藏有岩盐、芒硝、凹凸棒土、石油、天然气等非金属矿产，已经探明的岩盐储量1300亿吨，居世界首位。作为新兴的工业城市，淮安全市有各类工业企业近3万家，其中包括淮阴卷烟厂等10户大型企业集团和江苏清印集团等50户重点企业，近年来外向型经济发展迅猛，特别是台资集聚，台湾富士康集团淮安科技城、明基达方电子、台玻集团、康师傅、旺旺、膳魔师等“大个头”台资企业纷纷来淮投资，正在逐渐形成继深圳

38、、东莞、昆山之后的国内第四大台资高地。全市初步形成了以特钢、电子信息和化工新材料三大千亿产业为主体的工业体系，同时化工、机械、冶金、纺织、烟草等有一定基础，丰富了整个工业体系。全市企业规模不断扩大，技术不断升级，生物工程、节能环保、新兴材料等高新技术产业正在兴起。2012年，全市实现GDP1920.91亿元，增长13.1%；规模以上工业增加值958.88亿元，增长17.2%；规模以上固定资产投资1247.99亿元，增长22.3%；社会消费品零售总额633.24亿元，增长15.6%；城镇居民人均可支配收入22995元，增长13.5%；农民人均纯收入9838元，增长13.8%；进出口总额42.41

39、亿美元，增长48.6%；注册外资实际到账21.23亿美元，增长31.8%；公共财政预算收入233.61亿元，增长14.2%；金融机构人民币存款、贷款余额分别为1502.79亿元和1173.18亿元，同比增长14.7%和18.3%。以上11个主要指标增幅中，有8个指标居全省前列。近年来淮安市经济发展势头良好、工业快速发展、城市化进程不断加快，良好的宏观环境为淮安市房地产市场持续而快速发展创造契机。淮安市作为三线城市，以刚性需求为主，目前房价仍处于全国地级城市较低水平，受全国市场冲击较小，目前仍处于理性、健康发展时期，具有一定的上涨空间。(二) 项目概况1. 项目定位实施棚户区改造是省委、省政府加快发展淮安市苏北重要中心城市战略部署中的一项重要举措，也是广大人民群众的迫切要求。2010年2月，淮安市人民政府市长办公室会议纪要第五号文件中明确指：加快实施淮安市棚户区改造开发和环境整治。天津路棚户区改造及保障房项目的建设不但可以取得拉动经济增长效果，而且可以改善淮安市市容，且对项目地块及周边地块的拆迁安置户和低收入家庭进行统一安置。本次建设，一则可以解决拆迁户和低收入家庭的住房问题，促进民众的住房福利改善，另一方面，符合淮安市“十二五”建设发展规划的需要，对改善淮安市环境及形象有着很大的促进