陕西宝鸡棚户区改造项目可行性研究报告.docx
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1、陕西宝鸡市棚户区南苑绿景小区建设项目可行性研究报告编写单位:西安文海工程咨询有限公司二 O 一三年十一月目录第一章总 论11.1 项目背景11.2 项目概况141.3 问题与建议17第二章需求分析及土地取得方案182.1 需求分析182.2 土地取得方案18第三章 建设规模193.1 拟建地点193.2 建设规模19第四章场址选择204.1 场址现状204.2 场址条件204.3 项目选址评价27第五章建设方案选择295.1 建筑设计指导思想与原则295.2 项目总体规划方案305.3 主体建筑方案325.4 给排水方案395.5 暖通方案435.6 电气工程方案455.7 消防工程方案515
2、.8 管线综合工程535.9 有线电视系统555.10 环保、卫生防疫555.11 交通系统设计555.12 绿化565.13 环保、卫生防疫565.14 通风系统575.15 防排烟系统575.16 燃气工程58第六章节能措施606.1 用能标准及节能规范606.2 项目能耗状况和能耗指标分析616.3 节能措施和节能效果分析656.4 节能效果分析69第七章 环境和生态影响分析707.1 环境保护的标准707.2 环境和生态现状707.3施工与使用对环境的影响.717.4环境保护措施.737.5环境影响评价.76第八章劳动安全卫生.778.1劳动安全卫生.778.2消防设施.79第九章组织
3、机构与人力资源配置.819.1组织机构与职能划分.819.2劳动定员.819.3工作时间.819.4经营管理措施.81第十章项目实施进度.8310.1建设工期.8310.2项目实施进度安排.8310.3项目实施进度表.83第十一章 工程实施招投标方案.8511.1招标管理的基本原则.8511.2项目招标依据.8511.3招标范围.8511.4招标组织形式.8511.5招标工作流程.8511.6招标方式.8611.7招标组织形式.86第十二章 项目管理方案.8812.1项目建设期管理.8812.2招投标.89第十三章 工程投资估算.9013.1估算内容.9013.2估算依据.9013.3估算说明
4、.9013.4投资估算.9113.5资金来源.9113.6资金使用和管理.91第十四章 财务评价.9214.1财务评价依据.9214.2营业收入.9214.3总成本及经营成本估算.9214.4财务效益分析.9314.5不确定性分析.9314.6财务评价结论.94第十五章 社会评价、风险分析9515.1 社会影响分析9515.2 互适性分析9615.3 社会风险分析96第十六章 结论与建议9816.1 研究结论9816.2 提出建议98附表:1. 项目总投资估算汇总表2. 建安工程费投资估算表3. 工程建设其他费估算表陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目第一章 总 论1.1 项目背景1.1.
5、1 项目名称陕西宝鸡市棚户区南苑绿景小区建设项目1.1.2 项目承办单位及概况1、项目承办单位:2、项目建设地址:3、主管部门:4、项目性质:5、项目建设地点:建设地址位于宝鸡市渭滨区,与老城区紧密相连,东至 xx 路,西至 xx 西路,南至 xx 路,北至 xx 大街。6、建设期限:2013 年 11 月至 2015 年 12 月。7、项目区改造前概况:项目区位于宝鸡市渭滨区。改造前棚户区占地面积 118100 平方米,居住户数 1009 户,房屋建筑面积82548.8 平方米,均为上世纪 60-70 年代建设的砖木结构的平房。8、建设内容及规模铁南组团一期规划用地 118100 平方米,拟
6、建 30 栋楼,总建筑面积 232700 平方米,其中住宅面积 141500 平方米,公建面积16300 平方米,车库、小棚 74900 平方米。可入住居民 1734 户,约 5375 人。建筑密度 20.41,绿地率 37.32,容积率 1.34。本项目共建住房 1734 套,拆迁户数 1009 户,其中拟以实物安置 1009 户,安置户住房建筑面积 114158 平方米;商品房 725 套,建筑面积 27342 平方米。1陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目小区内基础设施:道路、地面硬化及停车场 31200 平方米、绿化 44075 平方米;给水管线 1300 米、排水管线 1100
7、米、供热管线 1300 米、燃气管线 1300 米、供电管线 1200 米、电视电话电缆线 1500 米。小区外市政工程配套设施:道路 200 米、给水管线 120 米、排水管线 110 米、供热管线 140 米、供电管线 200 米、燃气管线4200 米、电视电话电缆线 360 米。10、回迁安置方式本项目涉及的房屋征收户回迁安置方案,按照本地区现在普遍应用的以房屋补偿方式回迁。具体为按原拆迁面积的 1.1 倍面积补偿,回迁面积不足 50 平方米的,按 50 平方米补偿。根据前期对回迁居民的调查,一期工程中需安置的回迁建筑面积为 114158 平方米。户型配置情况如下:(1)小于 50 平方
8、米:106 户(10.5%);(2) 50 平方米一 100 平方米:436 户(43.21%):(3) 100 平方米一 150 平方米:277 户 (27.45%);(4) 大干 150 平方米:190 户(18.84%)。1.1.3 申请报告编制原则及依据1、编制原则(1)符合国家有关法律、法规及规范,贯彻国家有关基础设施建设的规定;(2)坚持“以人为本”的原则。将生态环境与人文环境放在重要的地位,为棚户区居民营造出安定、健康、和谐的社区环境。(3)坚持改善棚户区居民住宅条件、主要解决低收入家庭住房困难的原则。安置区住宅的建设,在满足国家有关技术规范和2陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建
9、设项目建筑质量标准的前提下,住宅建设标准和主要户型方案应该与之相适应。同时要坚持“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。突出文化特色,创造建设品牌,使之成为棚户区改造的样板工程。(4)坚持政府主导,市场运作的原则。渭滨区政府组建专门机构,制定棚户区改造规划,解决实施过程中的重大决策问题。要运用市场化机制,积极引入社会资金投入到棚户区改造工程。要严格监控成本,严格控制销售对象,限定销售价格,安置区开发要控制在保本微利的经营水平上。(5)坚持节能省地的原则。安置区的建筑方案要力求节约土地,建筑结构要符合建筑节能设计要求,采用国家推广的新型节能环保建筑材料、建筑构件和新技术。公共服务和公益服务设
10、施要规模适度、标准适当,卫生设施齐全。(6)坚持客观、公正、科学的工作态度,本项目力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上,严格按照客观实际进行评价分析,以保证项目可行性研究报告的客观性、公正性和科学性。(7)贯彻“安全第一、预防为主”的方针,遵循现行的防火、安全卫生和劳动保护等有关规定,确保本项目安全稳定运营,保障劳动者的安全和健康。2、编制依据国家发展改革委员会投资项目可行性研究指南;中华人民共和国城乡规划法(2008 年 1 月 1 日施行)中华人民共和国建筑法(1998 年 3 月 1 日施行)中华人民共和国环境保护法(1989 年 12 月 26 日施行)3
11、陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目中华人民共和国土地管理法(1987 年 1 月 1 日施行)民用建筑设计通则(JGJ37-97)城市土地分类与规划建设用地标准(GBJ137-90)城市道路交通规划设计规范(GB50137-2011)陕西自治区人民政府关于加快推进保障性安居工作建设的通知(内政发201043 号)宝鸡市渭滨区国民经济和社会发展“十二五”规划纲要渭滨区城市总体规划(2002-2020);陕西宝鸡市棚户区改造控制性详细规划建设项目经济评价方法与参数(第三版)建设单位提供的其它有关资料及数据;建设单位提供的可研编制的委托书。1.1.4 项目提出的理由与过程1、我国棚户区改造工作
12、概况棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。由于历史和现实的原因,棚户区的居住条件长期没有改善,房屋结构简陋,缺乏必要的市政基础设施,居民生活不便。居住在棚户区的居民 70以上属于低保户和低保边缘户。自 2005 年开始,我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。住房城乡建设部统计显示,我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造,约改造 5000 万平方米棚户区,近 100 万住房困难家庭的住房条件得到了改善。据调查,全国目前至少在各类棚户区居住的家庭有1148 万户,其中城市棚户区 744万户,煤矿等工矿棚户区 238 万户,林区和农
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