银川金鹰国际项目产品定位报告-97页.docx

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1、第一部分 银川市宏观环境分析一城市背景分析（一）银川市的地理位置及经济发展状况银川地处中国大陆版图中心地区的银川平原中部，西临贺兰山脉，东临内蒙鄂尔多斯高原，平均海拔1000米左右，年均降水量480毫米左右，年无霜期6个月，属于典型的温带大陆性半干旱地区气候。在它的西侧，贺兰山犹如忠诚的卫士，用它高大的身躯挡住了腾格里沙漠的东进步伐，九曲黄河绵亘银川平原300多公里，“天下黄河富宁夏”，使银川平原独享“塞上江南”的美誉。银川作为宁夏回族自治区的政治、经济、文化中心，具有较高的经济发展水平。2006年全市国内生产总值达到257.66亿元，城市居民可支配收入为人均6945元，截至2006年底，20

2、06年银川市年末总人口103.96万人，其中回族35.76万人；非农业人口70.06万人，常年流动人口17万，消费性流动人口平均每日在1.5万人以上。宁夏地理位置特殊，6.6万平方公里的土地镶嵌在两大高原（内蒙古高原、黄土高原）和腾格里沙漠之间。占地1.6万平方公里的银川平原占尽了上述三大地理版块的地利，成为毗临地区属目的地理和经济中心地区。银川自古以来就是陕、甘、宁、蒙相临地区的经济、文化与社会发展的节点，也对内蒙古的阿拉善盟、伊克昭盟和乌海市，陕西西北部的定边及附近地区和甘肃东部平凉地区有相当大的辐射和影响力。目前，外地驻银川的机构有350多家，以银川为中心，辐射着四省区近700万人口，近

3、10万平方公里的广大地区，转战甘肃东部和陕西北部的长庆油田指挥部已经决定在银川市东部区建立生活基地并已经开工建设，一个10余万人的石油城将在2到3年内拔地而起，届时银川将成为中国西部地区又一个商业中心。银川是宁夏的交通枢纽。民用航空已开通银川至北京、西安、上海、广州、成都、乌鲁木齐、昆明、重庆、沈阳条航线，每周28个班次，初步形成银川通往华北、东北、东南和西南方向的扇形空中通道。银川河东机场可供波音767、空中客车A300全重起降，属国内干线机场，也是亚欧国际航路重要的备降机场。包兰铁路横穿银川市区，直通北京、兰州和全国各大铁路干线相通，可直达沿海各口岸。宝中铁路大大缩短了银川与我国中部和东部

4、地区的直5通客货运输距离，成倍增加物资内进外出运量。包兰铁路石嘴山兰州电气化改造工程正在进行，西向运输能力也将大大增强，欧亚大陆桥贯通，宁夏向西开放有了捷径。据测算，从连云港到卡拉奇大港要比入海绕道印度洋近2000公里，到西欧则海运费用节省20%。银川向西开放要比东部城市运程短、运费低、运输快。公路交通四通八达，现有109、110、211、307等条国道和银平、银巴、石营、银古条省道以及宁定等跨省公路，连接内蒙、陕西、山西、甘肃等省。（二）银川及周边地区的经济结构及产业发展状况分析有2000多年灌溉历史的银川平原是中国大陆重要的商品粮基地，其农产品、畜产品和土副产品久负盛名，广播天下。银川市依

5、托煤炭、电力和农产品等资源优势，形成了以化工、机电、食品、建材、生物制药为主导的工业体系。2002年全市工业总产值138.67亿元，主要工业产品有汽油、柴油、化肥、合成洗涤剂、轮胎、原煤、中成药、西药、机床、轴承、变压器、起重设备、铁合金、乳制品、酒类、味精、水泥、平板玻璃、机制纸等100多种。从银川市产业发展的走势来看，未来的5至10年，银川地区的社会经济将有一个重大的发展，根据政府规划，到2007年，银川市的城市人口将达到110万，市区面积将有较大范围拓展。随着国家整体经济形势的好转，以长庆油田生活基地建设为标志，宁夏各大矿区和厂矿企业的生活福利区的建设也将逐步展开，银川这片肥美的土地上将

6、会有一个长足的发展，作为一个中心城市，其社会商品零售业、旅游、饮食服务业和其他各种类型的产业将会作为地区经济发展的新的龙头产业，促进银川的经济发展走向新的繁荣。（三）银川市民的文化心理和消费行为特点银川是一个典型的移民城市，1949年以后，为了开发利用西北地区丰富的水利、矿产资源，实现政府的战略规划，又从东北老工业基地和中原、沿海等地迁入了大量的企业和人才，加之包兰铁路的建成通车和四省通衢的地理便利，使得银川地区的人口构成显示出如下几大特点：1.土生土长的本地人不足20，新老移民人口占到总人数的80以上；2.在中国社会全面进入老龄化的时期，银川还属于比较年轻而又充满活力的地区；3.知识结构比例

7、较高，由于大型企业和外来人口的迁移，银川市的整体文化程度高于国内同类地区。由于上述的特点，银川市民在思想意识观念和文化心理上表现出许多特点：（1）兼收并蓄的移民成熟文化特点就整体的城市文化类型而言，银川市既有西北都市的风范，又有中心城市的气派；就市场文化，相较于西北省会城市，它更接近于北京而表现出品味化和档次化特征。（2）移民群体注重享受和讲求消费的特点银川市的餐饮娱乐业既有西北城市讲求实际、追求实惠的特点，又有移民城市人口群体中人际交流和群体消费的特点，大众化消费场所异常火爆。（3）相较于稳定居民群体，移民群体有着较为广泛的外部联系，经常化的外界交流使他们有更开放的意识和更现代的消费观念，一

8、旦经济条件许可，他们会毫不犹豫地追求他们需要的生活方式和行为方式。没有保守的消费心理，从银川人的服饰上就可以略见一斑。作为西部贫困地区的省会城市，银川人在消费意识和消费心理上并不落后、保守，相反还显示出了较强的、超越经济发展水平的特点，这是我们认识银川大市场必须把握的一个重要基础条件。二2007年17月份银川市经济运行情况（相关数据摘自银川市统计局网站）2007年17月份银川市国民经济继续保持良好发展势头，主要经济指标呈现出稳定的增长态势。工业生产稳定发展，消费品市场繁荣活跃，财政收支快速增长，金融形势平稳，国民经济运行的活力进一步增强。（一）工业生产保持稳定增长2007年17月份，全市规模以

9、上工业企业实现总产值245.08亿元，按现价计算（下同），比上年同期增长17.0。分经济类型看：外商及港澳台投资企业、国有企业、股份制企业、集体企业和其他经济类型企业快速增长。其实现产值分别为29.43亿元、62.61亿元、150.69亿元、0.39亿元和1.95亿元，增速分别达31.1、17.9、14.4、8.1和7.2。分轻重工业看：轻工业实现产值46.40亿元，增长11.4；重工业实现产值198.67亿元，增长18.4。重工业比轻工业快7个百分点。规模以上工业产销率为96.3。（二）固定资产投资较快增长2007年17月份全市完成固定资产投资（不含农村及区属六厅局）82.26亿元，比上年同

10、期增长16.7。房地产开发投资完成25.95亿元，增长1.6。其中商品房施工面积583.51万，下降0.9；商品房销售面积133.31万，增长32.9；商品房销售额32.79亿元，增长36.6。（三）消费品市场活跃2007年17月份实现社会消费品零售总额71.95亿元，增长16.0。其中市、县及县以下市场实现社会消费品零售额分别为64.58亿元、4.67亿元和2.71亿元，增幅分别为15.1、37.1和7.2。分行业看：批发业实现零售额8.09亿元，增长14.5；零售业实现零售额52.91亿元，增长17.4；住宿业实现零售额0.95亿元，增长6.7；餐饮业实现零售额9.69亿元，增长12.7。

11、分经济类型看：私营经济、股份制经济和个体经济增速较快，实现零售额分别为28.21亿元、13.17亿元、24.66亿元，增速分别为20.2、19.6、13.1。（四）财政收入快速增长，金融形势平稳2007年17月份，全市地方财政收入完成21.31亿元，同比增长56.7。其中一般预算收入完成15.19亿元，增长25.2。地方财政支出25.22亿元，增长25.4。其中一般预算支出完成19.76亿元，增长22.2。截止8月末全市金融机构存款余额764.22亿元，比年初增长6.4，其中城乡居民储蓄存款余额319.23亿元，增长4.2。金融机构贷款余额765.82亿元，增长15.8。（五）居民消费价格总指

12、数继续上涨2007年17月份居民消费价格总指数比上年同期上涨3.7。分类别看，食品类上涨9.8，衣着类上涨5.6，家庭设备用品及服务类上涨2.7；居住类上涨1.7；、烟酒及用品类上涨0.1；交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务、医疗保健及个人用品分别下降4.0、1.0、0.2。三初步结论（一）经济发展良好，区域中心地位逐步显现经济增长速度迅猛，其他各项指标都居各市前列，表明银川经过几年的经济体制的改革和产业结构的调整对路，使其发展逐步走上快车道，并且承接“西部大发展”战略的东风，利用其良好的地理优势，辐射西北各个地区。银川西北旅游区域中心的地位开始逐步形成。（二）迎接全国房地产业战略转移，银川已

13、经迎来发展高峰随着全国一线城市房地产业的竞争激烈，可以赚取的利润也越来越少，各个房地产开发商把目光转向内陆的二、三线市场（成功引进南非拉普斯地产、深圳万科物业、深圳博思堂地产推广、深圳同致行地产代理等知名企业），银川首当其冲。银川凭借其良好的房地产环境，优越的地理位置和得天独厚的自然资源，将成为今后的西部地产的亮点。第二部分 银川市房地产市场发展分析一银川房地产的发展史第一阶段：诸侯圈地，农村包围城市战（1998年以前）此区间存在于银川市没有划分三区阶段，郊区的财主们大肆吞噬土地，一个个小型地产公司如雨后春笋般拔地而起，他们利用关系到处圈地盖房，当时的房地产根本无规划、设计、质量可言，也没有房

14、产证，以至于到现在还存在遗留问题。新华东街打通，就是数亿资金开通最好的范例，那时银川到处流传占地农民一夜暴富的传奇，原银川郊区农民受其启发，到处建房砌院，银川周围成了农村包围城市，星星之火有蔓延成森林大火之势，从此银川地价一日千里。许多良田、湖泊、水道均成买家的私产。此时期维持到三区分化后，得以停止。第二阶段：春秋战国诸侯争霸时期（1999年2005）银川房地产早期的真实写照如下：批地基本靠关系、盖房基本靠贷款、建房基本靠建筑商垫资、卖房基本靠欺骗。因为有如此诀窍，利润丰厚。银川市房地产开发公司就出奇的多，银川市老城区弹丸之地，到处是拆旧房，占地盘，到处建楼。极少考虑人文、地域、历史、便利、交

15、通顺畅等问题，一时引起民众众多的争议。由此可见，银川房地产的繁荣是人为因素，泡末含量过大造成的。目前银川市房地产正处于这个过渡时期，下一步，银川房地产将随着国家政策的影响而逐步走向正轨，将不断受外来地产公司的冲击而逐步成熟！第三阶段：大统一发展趋势（2005年以后）现在国家充分认识到泡末对经济的影响，采取各种措施杜绝各种投机炒做房地产业，银川房地产利润之大，本身就很不正常，一般一个产业利润高于20，就会引来大鳄到来，现在大城市房地产已经进入微利阶段，他们眼光已经注意到三、四类城市，鲁能集团房地产公司已经有所动作，下一步，北京华润集团、香港新隆基地产光临银川地产将不会是梦幻，到那时银川房地产市场

16、将重新洗牌。二2007年上半年银川房地产市场形势分析（相关数据均来自银川市统计局网站）今年以来，随着国家对房地产市场调控措施的实施，银川房地产市场经过几年高速发展后，逐步进入过渡阶段的调整期，房地产开发投资出现明显回落。2007年16月，全市房地产开发投资规模总体呈现下降趋势，完成投资19.35亿元，同比减少0.59亿元，下降2.9。其中：住宅完成投资14.01亿元，下降2.4；办公楼完成投资0.83亿元，下降18.7；商业营业用房完成投资3.64亿元，下降5.6。1-6月份银川市房地产开发投资情况单位：亿元名称2007年1-6月2006年1-6月绝对值同比+本年完成投资19.3519.94-

17、0.59-2.9住宅14.0114.35-0.34-2.4办公楼0.831.01-0.18-18.7商业营业用房3.643.85-0.21-5.6其它0.880.720.1622.0（一）施工面积下降，90以下住房占新开工住宅面积的45.9受土地政策和同期房地产企业购置面积下降等影响，1-6月，全市施工房屋面积536.12万，下降1.2。其中：住宅施工面积378.87万，增长2.5；办公楼施工面积29.77万，下降0.8；商业营业用房施工面积112.59万，下降13.8。本年新开工房屋面积175.55万，下降19.4。其中：新开工住宅面积134.08万，下降18.1。新开工90以下房屋面积53

18、.16万，经济适用房新开工8.43万，两项之和占新开工住宅面积的45.9，比四月份的40.7提高了5.2个百分点，比五月份的46.9下降了1个百分点。（二）商品房销售市场形势良好，69为现房销售2007年16月，全市商品房销售面积111.77万，增长30.2，创2006年以来较好水平。其中：住宅销售100.37万，增长36.2，占商品房销售比重89.8；办公楼销售1.42万，增长44.9；商业营业用房销售8.95万，下降17.1。现房销售76.92万，增长15.6，占商品房销售面积的68.8，其中：现房销售住宅面积65.94万，增长19.2；期房销售34.85万，增长80.3，其中：期房销售住

19、宅面积34.43万，增87.4。（三）商品房空置总量增幅放缓，住宅空置下降2007年16月，全市商品房空置面积190.9万，增长0.1，增幅同比下降24个百分点。按房屋分类看：住宅空置103.96万，下降7.4；办公楼空置13.88万，增长59.7；商业营业用房空置66.04万，增长10.1。按空置年限看：一年以内待销房空置117.61万，占空置总量的61.6；1-3年商品房空置64.74万，占空置总量的33.9，其中：住宅空置31.28万，下降11.5；三年以上积压房空置8.55万，占空置总量的4.5。（四）企业自有资金增加，国内贷款下降受项目开发资本金35限制和紧缩型信贷政策影响，房地产企

20、业开发资金来源出现明显变化。1-6月，全市房地产开发到位资金18.72亿元，下降18.3。其中：国内贷款到位2.71亿元，下降56.6，在全部资金来源中所占比重由上年同期的27.2下降到14.5；自筹资金中企业自有资金到位3.54亿元，增长53.3；其它资金来源中的定金及预收款到位8.71亿元，增长4.2。在全部到位资金中，国内贷款占14.5，自筹资金占29.3，其它资金占56.2。（五）贺兰独树一帜，投资增幅明显从市（县）区情况看：贺兰县房地产开发完成投资0.61亿元，增长87.3，其它市县房地产投资均呈现下降态势。银川市辖区房地产开发完成投资18.31亿元，下降2.8。其中：银川房地产企业

21、在外市县完成开发投资3.88亿元，增长124.7。其次是永宁县完成投资0.22亿元，下降24.1；灵武受同期基数较大影响，投资下降56.0。1-6月份银川市（县）区房地产开发投资情况一览表单位：万元、2007年1-6月2006年1-6月增长银川市193544199394-2.9市辖区183125188392-2.8永宁县22172920-24.1贺兰县6073324287.3灵武市21294840-56.0三2007年银川房地产市场发展初步结论（一）银川2007年前10月房地产投资逾37亿元房地产开发量将保持去年的水平，进入一个相对平稳的发展阶段有数据表明，银川市房地产市场运行继2006年表现

22、出调整态势后，2007年将进入一个平稳发展阶段。2006年，银川市完成房地产开发投资57.7亿元，经核准上市的商品房预售面积232万平方米，同比下降23。住宅、商业用房、办公写字楼预售面积同比均有下降。截至2007年10月底，银川市辖区完成房地产开发投资37.37亿元,同比增长2.8，较上一年提高1个百分点，继今年上半年房地产开发投资小幅下降后，首次出现投资增长势头。（二）预计新增商品住宅需求近45万平方米 在市场需求方面，2007年随着宁东重化工基地的加快建设，银川市以外人员购房仍会占相当的比重，考虑暂住人口增加及新增人口因素，预计新增商品住宅需求近45万平方米。（三）土地需求量与去年基本相

23、当2007年，围绕创建西北地区“最适宜居住、最适宜创业”城市的战略，“居住在银川，受教育在银川，创业在银川”的城市品牌，在市场供给方面，全年房地产开发量将保持去年的水平。一方面，2006年结转工程多达402万平方米，此外，受土地政策的影响，一些取得多年房地产开发的用地今年要开工建设。（四）商品房价格平稳增长从价格预测上，2007年，随着银川市落实国家对房地产业的宏观调控政策，住房价格增幅将与2006年相当。2007年，银川市商品住房价格总体走势将呈平稳增长趋势，土地价格上涨及住宅品质提高是影响价格上涨的主要因素。截止2007年6月底，银川市的商品房平均售价已高达每平方米2324元，比去年同期增

24、长19.4；其中，商品住宅平均售价为每平方米1932元，比去年同期增长29.5。来自国家统计局的房地产信息也表明，银川市房价的上涨幅度已连续5年居全国35个大中城市前列。反观银川市民近几年的可支配收入，在35个大中城市中排列是居后的。房价增长原因如下：1.老城区基础设施完善，银川市民更愿意到老城区居住，但老城区毕竟土地有限，使得土地价格大幅上涨，开发成本加大；2.商品房的配套设施逐渐完善，开发商对产品规划设计不断完善，使得项 目品质不断提高，价格随之上涨；3.今年上半年经济适用房开发仅占全部住宅投资的5.4，中低价房屋开发较少，这也是商品房价格逐步提高的一个原因。（五）购房主体在置业观念上发生

25、变化银川市民仍是购房主体。据银川市房产局统计，今年上半年，银川市商品住宅销售总量中，个人购买比重由去年同期的91上升为100。这就是说，银川市民购房观念已发生很大变化，由原来等待单位分房转移到在房地产市场上寻找更适合自己的住宅。（六）外来人口是2007年推动银川房地产发展的中坚力量此外，距离银川市不远的吴忠市、石嘴山市的“强力”买家，对银川市商品住宅形成“包抄”之势。银川毕竟是宁夏首府，周边市的企业家都想到此寻找发展机会，购买商品住宅是情理之中事。同时来自甘肃、陕西、内蒙等周边省份以及北京、天津、上海、深圳等大城市的买家，对银川房市起到推波助澜的作用。（七）城市环境逐步完善银川市提出2006年

26、实现创建国家节水型城市(已完成)，2007年完成创建国家卫生城市，2008年完成创建国家环保模范城市，2009年完成创建国家园林城市，2010年完成争创中国人居环境奖。目前银川市“贺兰县旧城改造”在申报中国人居范例奖项目，同时还在准备申报“联合国改善人居环境最佳范例奖”（迪拜奖）。（八）市区功能逐步清晰，地产划区域发展就未来银川房地产发展的格局而言，占据地段优势的为金凤区，将定位为银川未来的CBD，集办公、商业、金融、居住、健身、休闲、娱乐、科研为一体。而兴庆区将定位为以居住为主，集休闲、购物、娱乐为一体的健康居住家园商住板块；而对于西夏区而言，则在地段及配套等先天优势不足的情况下，项目更多的

27、将是凭借自身小区的营造来提升项目的档次。（九）市场竞争激烈，地产开发门槛抬高从2007年上半年银川市房地产市场监测报告中可以看出，受国家房地产宏观调控政策影响，银川市所辖三区房地产投资、施工房屋面积及新开工面积均呈下降趋势，市场供给出现萎缩。此种迹象间接预示，银川房地产市场将面临一场大规模的洗牌运动：势单力薄、资信度差的开发企业将面临被淘汰出局的命运，而对于那些实力雄厚的大企业而言，洗牌则是他们“逢低吸纳”的绝佳时机，一场土地与资金的博弈与并购战局即将拉开。（十）市场竞争加剧，银川市场将迎来新的机遇与挑战目前银川市开发高档房地产公司竞争处于激烈阶段，国内大型房地产开发公司由于在中国的中心城市搞

28、房地产风险大、利润小、竞争激烈等问题，开发目光盯在二线、三线城市，他们依仗资金雄厚、设计理念新、管理经验丰富进入银川市房地产市场必然以大手笔、高额的宣传经费、大密度的广告宣传引起银川有业阶层的目光，加剧银川市房地产高端开发的竞争力度，本地房地产企业的今后眼光只能定在银川市中档或低档房地产开发上，或者趁此时目前没有太多外来竞争的机会，深化改革，改变经营战略，齐头迎战（目前外资进入银川市场圈地情况：英资背景的拉普斯置业有限公司联合南非的投资集团在银川新区获得了180公顷开发用地, 其中100公顷用地为银川市开发“银川森林公园”，80公顷为公园湖岛上商住开发用地；山东鲁能获得了艾依河畔占地202亩的

29、土地,三面环水,绝佳的地理环境让不少开发商艳羡；而是在银川新区内建设马斯特商务中心，总建筑面积9.8万平方米，类似德国凯宾斯基在北京燕莎桥附近的项目，有凯宾斯基饭店、商场、写字楼的商务综合体）。第三部分 银川市商业、酒店、写字楼市场调研分析商业部分一2007年上半年银川市商业营业用房市场状况及存在的问题（一）市场状况1.2007年上半年银川市商业营业用房完成投资3.64亿元，同比下降5.6；销售8.95万，同比下降17.1；施工面积112.59万，下降13.8；空置66.04万，增长10.1。按空置年限看：一年以内待销房空置117.61万，占空置总量的61.6，对于商业地产投资开发有明显下降的

30、现象；2.在今年上半年宁夏房地产开发投资增长的大背景下，商业营业用房投资幅度却下降。一时间，商业地产从投资者眼中的“香饽饽”沦为“弃儿”。3.国家自去年以来对房地产市场的一系列宏观调控政策也对商业地产投资开发有所限制。（二）存在的问题1.部分开发商，一味追求规模效应，越大越好的错误观念对开发商产生了致命误导，这类项目将在相当长时间的市场考验中，才能发挥其应有的经济效益。有些规模过大的项目甚至可能出现难以翻身的局面；2.开发商追求高额利润，盲目地扩大商业房开发比重导致空置产生；3.开发商重销售不重商业地产的运营导致大面积空置；4.开发商自身的企业管理水平较低，无法驾驭市场及项目未来的发展；5.开

31、发商在进行商业定位时专业知识不足，缺乏对商业经营的换位思考，缺乏对商业地产运作动态的、定量的分析，无法保证商业的投资与经营共赢；6.开发商“自我”中心的产品策划与定位，导致了商业项目服务区域重叠、同质化竞争现象严重。我们知道，商业流通伴随着市场经济的不断发展，其发展速度和规模必须以市场可支撑容量和规模为标准，政府和开发商由此而进行决策、规划、开发。政府和开发商如果忽视市场及商家真正的需求，就会形成无效的市场供应，导致项目一面世就空置。近几年，银川市建设了许多的专业市场、购物中心，沿街商业房，其中很多都是在重复建设。城市扩张带来的新区商业地产同样存在空置问题，部分伴随市场成熟会逐渐解决，但是规模

32、过大、规划无序，严重存在经营问题的空置商业地产，可能会长期空置，仅近两年期间银川市就先后有龙盘家私城、副食品批发市场、新华商城、温州商城等一批专业市场和综合购物商厦出现，再加上许多商住楼下街边营业房，如此大的供应量不空置也就怪了。但随着银川市政府把银川建设成为西部区域中心城市战略目标的不断实施，两个“适宜”工作的不断推进，我们有理由相信银川商业地产能够在宏观调控中经受市场的考验，健康地发展下去！二银川商业项目调研温州商城 地址：银川市兴庆区新华街商业片区 开业时间： 2003年5月占地面积： 3000、 建筑面积： 10000、 层数：5层 容积率： 3.33 建筑覆盖率： 66% 主道路宽度

33、：1.5米 其他道路宽度：1.5米 营业设施面积：铺位总数： 1450个 铺位总面积： 7250平方 非营业设施面积：展示厅： 无 仓储： 无 停车场： 无 办公用房 无 总体规划和设计特点整体布局商城，每层中分隔成单独经营的经营房单体设计单体建筑层高3.3米交通组织市场内设过道，中间和左侧各设一部自动扶梯景观设计无配套设施每层设卫生间与安全通道建筑材料框架外立面形式外墙玻璃装修普通其他铺位类型一楼日用百货二楼服装三楼皮具四楼服装五楼服装权利模式20年使用权20年使用权20年使用权20年使用权20年使用权单价（每平米）总价每平米月租金总月租金1.6-1.8万6000-8000元3000-400

34、0元3000元左右2700元左右转让价格（总价）目前租/售其他9万元押金9万元押金9万元押金9万元押金9万元押金其他每铺面积约5建发家世界广场 地址：银川市兴庆区新华东街（路）开发商：建发房地产公司 经营管理单位：建发房地产公司 开业时间：2003年10月占地面积：8000、 建筑面积：31400 层数：5层（另带地下一层）绿化率：10% 容积率：3.9 建筑覆盖率：56% 主道路宽度：门前设大广场 其他道路宽度：12米 整体布局特点：右侧1-5层为品牌店,中间1-5层为家用装饰材料商铺,左侧为其他商业类型,有餐饮等. 营业设施面积：铺位总数：550个 铺位总面积： 11200 非营业设施面积

35、：展示厅： / 仓储： / 停车场： 地面沿市场内停车 办公用房 400 总体规划和设计特点整体布局品牌店的商铺沿建筑物四周摆放,一般商铺沿楼层通道依次摆放单体设计半圆形层高3.6米交通组织品牌店市场内中央人行扶梯；一般商铺楼两侧人行扶梯景观设计无配套设施洗浴城、餐饮小店建筑材料框架外立面形式玻璃幕墙装修品牌店精装修,其他普通装修其他铺位类型品牌独立商铺同前同前同前同前业种分布1层地板地砖2层卫生洁具3层厨房用品4层高档家私5层灯饰专卖权利模式单价（每平米）总价每平米月租金100元80元60元50元1.5-2万/年铺70总月租金转让价格（总价）目前租/售地下一楼耐磨地砖品牌店所有商户免租一年.

36、原野家具超市 地址：银川市兴庆区银古路口 开发商：长城地产 经营管理单位：原野家具 开业时间：2001年占地面积：8000、建筑面积： 25000 层数：4 绿化率：10% 容积率：3.1 建筑覆盖率：60% 营业设施面积：铺位总数：25 铺位总面积：1500 非营业设施面积：展示厅： / 仓储： / 停车场： 1500平米 办公用房 / 总体规划和设计特点整体布局大卖场单体设计层高5.6米以上交通组织无景观设计无配套设施无建筑材料框架外立面形式如图装修普通其他铺位类型独立店面权利模式单价（每平米）总价每平米月租金60-80元总月租金转让价格（总价）目前租/售物业由长城地产开发，由原野统一租下

37、5年的使用权。除一层沿两侧分隔成25个铺位出租外，其余的全部经营自己的家具产品。西部汽车城 地址：银川市兴庆区清河北街（路）开业时间：2003年占地面积：20000、建筑面积：6000 层数：二层 容积率：0.3 建筑覆盖率： 13% 铺位总数： 70个 铺位总面积： 6000M 非营业设施面积：展示厅： / 仓储： 汽车修理场4800M 停车场： / 办公用房 20 总体规划和设计特点整体布局市场内一条主道路，两侧为联体门面房，门面房后面为修理场单体设计临街为玻璃幕墙，为4S店专门设计层高临街一楼层高6M以上，门面房3.3M交通组织一条主道。景观设计元配套设施每个门面房内设卫生间建筑材料框架

38、外立面形式水泥装修无其他无铺位类型门面房临街权利模式使用权使用权单价（每平米）总价每平米月租金35-50元40元总月租金转让价格（总价）目前租/售出租出租市场规模不大，市场内有多家挂出招租信息，人气较差。主要经营汽车修理与汽车配件。市场最尽头正准备开发汽车展厅，地基已做好，面积大约为2000。酒店部分一中国酒店业现状分析（一）奥运会、世博会的召开，使得中国酒店业迅猛发展随着2008年北京奥运会日益临近，以及2010年上海世博会紧锣密鼓的筹办，酒店行业发展迅猛。估计2007年、2008年以及2010年酒店行业效益增长的局面会呈直线上升趋势，2010年以后必然下滑，但是不会滑到谷底。这就意味着，酒

39、店全行业从2006年到2010年大体上有五年的增长空间。（二）近年来商务客源成为酒店需求的主体，由于管理能力问题，国内自行管理酒店的客源都有一定程度的下降酒店需求增长很快，大概每年都有10%以上的增长水平。整体饭店市场的客源结构仍维持稳定。商务客源仍是饭店需求的主体，在五星、四星、三星和经济型酒店总需求中所占的比例分别为48%、49%、40%和46%。五星级饭店的国内客源所占比例比变化不大，但四星级饭店市场的国内客源比例却发生了较大的变化，国内管理及自行管理的四星级饭店的国内客源占总体客源的比例分别下降了10%和7%。（三）中国酒店业发展速度居于全球首位根据有关数据，在2008年全球将有107

40、9家新酒店开业,可提供客房131517间。除去人口的变化对其他房地产业的影响，这表明在2008年，酒店数量毛增长率为2.8。中国酒店业发展速度全球居首。整个亚太地区酒店业建设规模相当大，其中将近半数发生在中国。（四）中国经济型酒店进入快速发展黄金期，在北京2008年奥运会开幕之前，有103价酒店开张未来的3-5年，中国经济型酒店业进入快速发展的黄金季节，市场规模在1500亿元左右，以如家、锦江之星为代表的经济型酒店第一梯队以及以莫泰168和7天为代表的第二梯队，将会在他们已经扩张的版图上继续深耕细作，使得网点的布局更加密集，而经济型酒店作为资源型产业，这个行业的后来者将会进入残酷的优胜劣汰阶段

41、。巨额资本流向亚洲，特别是中国，而且这种速度会在未来10年保持平稳。预计到2020年，中国将成为全球最大的旅游目的地。2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，都给酒店业发展带来了巨大推动力。调研显示，绝大多数酒店都预计在奥运会之前建成。2006到2007年北京将有103家酒店开张。（五）中国酒店市场的良好发展前景，强有力地吸引了国外著名酒店管理集团的介入，并开始在中国进行全面布局2008年北京奥运会的逼近以及2010年世博会的筹办在即，美国卡尔森酒店集团、英国洲际酒店集团、法国雅高集团等世界顶尖酒店管理集团都对自己的中国区域负责人提出了高端酒店数量成倍增长的要求，开始对中国酒店市场进行

42、全面布局。这将使得中国的酒店行业竞争更加激烈，如何在竞争中胜出？成为酒店行业的研究重点。备注：以上相关数据是依据国家统计局、国家商务部、国务院发展研究中心、国家发改委、国家经济信息中心、国家旅游局、中国行业研究网、国内外大量报刊杂志以及相关研究机构等公布的信息，结合相关调研，对国际酒店业和我国酒店业的发展现状、消费状况、酒店业的竞争情况等进行了分析，重点对商务酒店、旅游度假酒店、经济型酒店、分时度假酒店、绿色酒店进行了透彻的分析，最后对我国酒店业发展的主要趋势进行了科学的预测，揭示了宾馆酒店行业新的发展机会，以及当前面临问题的解决方案。仅供本项目进行酒店定位的参考依据。二银川市酒店市场状况及存

43、在的问题（一）市场状况今年以来，银川市住宿业随着旅游业的发展和各种商务活动的增加，呈现稳步增长态势，据33家星级住宿企业统计资料显示呈以下特点: 1.接待能力提高，接待旅客人数增加 从总体接待能力来看，33家星级宾馆拥有客房3314间，床位6082张，与上年同期相比客房增加25间，床位增加70张，接待能力进一步增加。上半年，33家星级宾馆接待住宿人数52.27万人次，比上年同期增加1.04万人次，增长2.02，其中接待境外旅客7462人次，比上年同期增加887人次，增长13.49。在上半年接待住宿人数中一季度接待旅客22.25万人次，比上年同期增长5.19；二季度接待住宿人数30.02万人次，与上年同期基本持平。2.营业收入稳步增长，大型宾馆作用显著上半年33家星级宾馆实现营业收入13923万元，比上年同期增长5.06，增幅较上年同期回落4.54个百分点。在33家星级宾馆中宁夏虹桥大酒店有限责任公司营业收入居全市各住宿企业榜首，紧随其后的有宁夏沙湖旅游股份有限公司沙湖宾馆、宁夏太阳神大酒店有限公司、宁夏凯达大酒店、宁夏盛世花园大酒店有限公司，这5家企业的营业收入达6958万元，占33家星级宾馆住宿总营业收入的一半，这5家企业的营业收入比上年同期增长13.82，拉动星级宾馆营业收入增长6.38个百分点，是拉动我市星级宾馆营业收入增长的动力。3.客房收入占营业收