老年住宅项目可行性研究报告.docx
《老年住宅项目可行性研究报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《老年住宅项目可行性研究报告.docx(113页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、老年住宅课题研究报告(可行性报告)目 录第一部分:市场概述1、什么是老年住宅31.1 老年住宅的定义31.2 如何建设老年住宅?4、老年住宅的分类52.1 进制按照老年人的生理、心理健康状态分类52.2 按照老年人对服务要求的不同分类52.3 按照产品形式的不同来分类73、成熟市场老年住宅的特征83.1 世界人口的老龄化83.2 老年住宅的演进过程94、反映老年住宅市场的指标和维度124.1 宏观政策124.2 支持条件134.3 老年住宅的可行性参考指标145、老年住宅市场的准入条件16、国外老年住宅市场的状况176.1 亚洲国家的老年住宅176.2 欧美国家的老年住宅21小结:25第二部分
2、:国内老年住宅市场研究261、国内老年住宅市场的现状分析271.1 我国老年人口的发展状况271.2 国内老年住宅的现状291.2.1国内老年建筑的现状291.2.2国内老年人的居住模式301.3 目前国内老人住宅的销售情况311.4 目前国内老年设施的形式332、老年住宅市场环境分析342.1 环境342.1.1融资机构342.1.2规划设计资源342.1.3社区服务资源342.2 政策环境352.3 老年住宅开发的障碍、难点以及应对策略分析352.3.1障碍:352.3.2应对策略分析:363、国内老年住宅经营模式分析383.1 政府、慈善机构合作经营管理383.1.1 纯福利性质的养老院
3、383.1.2 混合型养老院383.2 专业公司经营管理393.2.1老年公寓393.2.2辅助生活机构403.3 住宅建设与管理相分离的经营模式414、国内老年住宅的物业管理方式434.1 老年住宅物业管理的基本操作模式434.2 老年住宅物业管理的收入结构43小结:44第三部分:国内老年住宅消费市场研究451、国内老年住宅消费市场研究461.1国内城市老年人口比例、住宅现状及收入分析461.1.1国内城市老年人口比例461.1.2国内城市老年人住宅现状分析501.1.3国内老年人口收入分析54专论:广州市消费者委员会最近针对老年人投资消费问题进行调查的分析报告551.2老年住宅目标客户群的
4、消费特征及应对策略562、老年住宅消费者诉求592.1中国传统文化对老年住宅消费者的影响592.2老年住宅的产品设计602.2.1老年住宅产品的建筑形态分类602.2.2 产品设计依据64专论:住宅设计的关注点662.2.3老年住宅产品的设计原则682.2.4老年社区的设计要求69专论:老年住宅室内装修设计要点732.2.5老年人建筑设计规范简介及内容(见附件)802.3 老年住宅的物业管理801.4国内老年住宅需求的动因和影响因素873.4.1内在需求871.4.2外在需求90专论:老年人希望居住的环境91第四部分老年住宅市场发展前景分析931、市场发展趋势94、产品发展趋势973、消费发展
5、趋势99附件一100老年人建筑设计规范简介100老年人建筑设计规范1031 总则1042 术语1043 基地环境设计1054建筑设计1065 建筑设备与室内设施111第一部分:市场概述人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家,由于社会、经济、文化科学事业的发展,计划生育工作的推进,人口出生率和死亡率不断下降,老年人在总人口中的数量和比例不断增加。根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%,或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看,我国将在2003年正式迈入老龄化社会。当前,我国所面临的老龄化
6、问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变,老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长,将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。如何满足市场上的“有效需求”,如何为企业开创新的利润获取模式,是我们进行“老年住宅”这个课题研究的最终目的。、什么是老年住宅1.1 老年住宅的定义老年人建筑设计规范中是这样定义:老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所,包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院(养老院)和托老所,也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。这个定义的内容是为了和老年人公共建筑相区分,老年人的公共建
7、筑是指除了老年居住建筑以外,为了解决老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为的要求而设立的建筑,它是以老年人为主要服务对象的建筑,主要分为以下几种类型:A、老年医疗保健方面建筑:老年病医院、老年康复中心、保健站、老年门诊所等。B、老年教育方面建筑:老年大学、图书阅览室、书画协会等。C、老年文娱方面建筑:老年活动中心、俱乐部、老年之家等。D、其它老年服务建筑:老年餐厅、日间服务站等。老年人居住建筑和老年人公共建筑共同组成老年建筑,在本课题中我们研究的“老年住宅”特指老年人的居住建筑。因为老年住宅与普通住宅之间的差异性,如消费群的专一性它是“针对老年人提供的住宅产品”,产品设计的特殊性住宅楼、医疗看
8、护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点,社区活动的广泛性在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要,所以,它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。 1.2 如何建设老年住宅?不同的老年住宅有其各自的设计原则和使用功能,但从本质上来说,它都要具备三个基本要素:A、住宅设计必须要照顾到老年人特殊的身体状况;B、无论是单独的住宅还是大型的社区都必须配备丰富精神文化的设施;C、老年住宅必须具备满足不同阶段老年人需求而改变空间形式的特性,这种可改造的空间能够适当调整住宅的空间和功能,日本提出的“百年住宅”和“长寿住宅”,就是通过改造住宅空间来适应人生不同阶段居住需求;、老年住宅
9、的分类2.1 进制按照老年人的生理、心理健康状态分类1986年国际慈善机构(HTA)根据老年人的生理和心理的健康状况将老年住宅分为七种类型:A类:富有活力,生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅。B类:生活基本自理,需要少许监护和帮助的健康老人住宅。C类:提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅。D类:专为体力虚弱而智力健全,但不需要护理和监护的老人住宅。E类:专为体力尚且健全而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅。F类:专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅。G类:专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。2.2 按照老年人对服务要求的不同
10、分类A、提供给具备独立生活能力的老人居住的健康住宅这种类型的住宅是提供给生活能够自理的老人(Selfhelping Aged People)居住的,所谓“自理老人”是指生活行为完全自理,希望保持自己独立的生活习惯,很少或基本不需要其它帮助的老年人。如果老年人能够独立生活,但想要居住更安全一些,喜欢同其他老人住在一起,就可以选择独立生活的方式。这种方式的代表环境是两种:老年公寓和老年聚集住宅。B、辅助生活区或居民照料区这种类型的住宅是提供给“介助老人”(Device helping Aged People)居住的,所谓“介助老人”是指生活行为要依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。辅助生
11、活的其它名字是:居民照料,寄宿和照料,寄宿之家,辅助照料,个人关照,老年之家,受保护照料等。如果老人日常生活活动诸如洗澡、穿衣、吃饭等需要帮助,需要提醒服药,需要24小时保安服务,可能有困难自己行走,有特殊医疗要求,有失禁问题,有时健忘或困惑(老年痴呆症),辅助生活区是合适的选择。C、护理院这种类型的住宅是提供给“介护老人”(Under Nursing Aged PeoPle)居住的,所谓“介护老人”是指大部分或全部生活行为依赖他人护理的老年人。护理院是为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供24小时护理照料的设施,它提供常规的医药监督和康复治疗,不同的护理院各有专长。如果老人需要24小时护理
12、照料,没有轮椅、助行器或其他人的帮助不能行走,不能自己完成日常生活活动,到了老年痴呆晚期阶段,需要治疗和恢复设施,患有长期或慢性病,选择护理院居住是合适的。护理院的其它名称有:专业护理设施,康复之家,护理设施,长期照料设施。D、连续照料退休社区如果老人身体健康,现在可以独立生活,希望在今后生活的每一个阶段都得到照料,即生活服务有保障,可以选择连续照料退休社区居住。一般个人付给社区一次性费用和月租费来支付生活开销。连续照料退休社区是发展的概念,社区为老人提供住房、活动、服务、医疗照料。不同的是,它提供老年不同阶段的连续照料,从独立生活到必要时的辅助生活和护理院。E、活跃老年社区:活跃老年社区是一
13、个年龄限制的社区,专门为那些喜欢参加身体和社会活动的老年人建立的。这些社区吸引约55岁的年轻老人以及希望住家在一个有很多娱乐活动场所的环境。通常这种社区由一些卖给老人的独立房子、联排公寓或别墅构成。社区活动有高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、艺术、手工、演出等。相应的社区面积较大,建有俱乐部、湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等。2.3 按照产品形式的不同来分类A、公立养老院,社会福利性质的老人院、托老所;B、以出租为主要经营手段的养老院,有一定的盈利能力;C、以社区养老方式为主的老年住宅或是老年社区;3、成熟市场老年住宅的特征对老年建筑的规划与设计
14、,是摆在规划师和建筑师面前新的现实任务。过去,由于我国对人口年龄结构变化给城市、环境带来的影响缺乏认识,缺乏客观的、长远的、战略性的指导思想,不能把城市建设、环境作为一个综合的整体来看待。因此,这些大量的对中青年人、健全人正常合理的环境和设施,对老年人的居住与活动却带来不便和不利。如何创造适宜老人的居住与活动环境,提高老人的生活质量是一系列新的课题。欧美的一些发达国家和日本等,比我国步入老年社会早2040年,他们在这方面已积累了丰富的实践经验,值得我们学习、研究和借鉴。3.1 世界人口的老龄化据世界卫生组织发布的一份最新报告,在世界各国中,60岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高,达2
15、3%,其次为希腊的22.8%和日本的22%,再次是德国的21.8%和瑞典的21.7%。不过该组织预测,尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”都是发达国家,但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家。根据联合国提供的最新统计数字,2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿,占世界人口总数的10%。到2050年,老人人数将猛增到19.64亿人,占世界总人口的21%,平均每年增长9000万。其中,世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人,占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%,经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69
16、亿人,占总人口的比例将由目前的8%增加到19%,届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。表一世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况年 份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5中 国7.27.26.87.48.69.911.7资料来源:中国老龄科学研究中心3.2 老年住宅的演进过程从总体上说,发达国家的老年住宅经历三个发展阶段:无障碍老龄住宅、混合的演变式住宅、适应老龄社会的通用住宅。老龄住宅演
17、变图:(1)无障碍老龄住宅随着生活水平的提高和健康状况的改善,人的寿命大大延长,许多老人,包括生活不能自理的老人存活下来。可以肯定地说,每一个家庭或早或晚都会有老人。每个国家都希望为老百姓提供合适的住房。如何为老年人提供住房?过去的想法是,为他们专门设计和建造所谓“无障碍老龄住宅”(图1a)。这种住宅是在对老人的视力,体力和巧力等功能下降情况调查的基础上,针对找出的不方便的地方,在设计时加以考虑。通常一个住宅小区只建12栋,栋内有专门为老人服务的系统。许多国家实践多年,最后证明,这种想法很难行得通。因为:第一,无障碍老龄住房造价昂贵,收入低于平均水平的老年人根本无法问津,政府由于资金限制也不可
18、能完全满足他们的要求;第二,这种做法把老年人同社会、经济和文化的主流无形地隔开,老年人成天见到的都是体力不支或病魔缠身的老人,生活失去了朝气和活力。(2)混合的演变式住宅专门为老年人设计和建造住房的想法很难实现,于是就想,可否在一栋一般住宅里,拿出几个单元来做老龄住宅,同时在住栋内设有专门为老人服务的设施,并可向附近的老龄住宅提供服务(图1b)。这个方案的缺点是,人到老了要搬家,而且不能同子孙在一起生活。如果子孙也在同一栋楼里,则比住在单独的老龄住宅里有更多的优越性。(3)适应老龄社会的通用住宅大多数人都不喜欢在自己的一生中频繁搬家,都希望在自己从年青时代就拥有的家里度过晚年,再加上老龄人口的
19、日益增多,相当一部分住宅必须考虑老龄人的生活需求。所以,住宅设计要适应变化,要尽可能满足人的一生的需要。于是,一种从生到死都可以享用的“通用住宅”遂应运而生。所谓通用住宅(图1c),就是在设计和建造时,就把老年人的需要考虑进去,让老年人能自己照顾自己,但并不需要在一开始就把这些考虑全部做上去,而是逐步地来实现。所有这些考虑的实现当然要增加投资,但据日本估计,全部考虑这些要求,所增费用不会超过房屋造价的10%。如在开始时只考虑基本要求,则所增费用不会超过房屋造价的1%。日本1986年公布了“长寿社会对策大纲”。随后,从住宅,建筑和城市三个方面开展工作。因为建筑和城市是针对各种人的,所以20年前就
20、已经考虑,住宅是针对具体人的,所以考虑较晚。“长寿社会对应住宅设计指针”的草案于1992年3月颁布,正式文本则于1995年6月施行。住宅如果按这个指针设计,贷款时可享受优惠,公营住宅还可获得补助金。这种能适应人的一生各个阶段的住宅最能适应老龄社会。4、反映老年住宅市场的指标和维度借鉴对象:日本4.1 宏观政策解决老年人的住房问题,对每个国家稳定国民民心,参与经济建设都具有重大的意义。日本在发展老年住宅的过程中,通过政府的资金支持和政策支持等方面的配合,制定并执行有效的住房政策,保证每个家庭包括低收入家庭都能获得住房得机会,使国民得居住生活能充分体现与日本的经济实力相吻合的优质住宅和良好的住宅环
21、境。这些与目前中国的情况比较相似,其最值得借鉴的有几个方面:(1)立法规范日本颁布了住宅建设规划法、公营住宅法、地方住宿共给公社法等,明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面的责任。法律规定地方政府要经常注意管辖地区的住宅状况。为解决低收入者住房问题建设公营住宅,国家在必要时,必须从财政上、金融上及技术上给予援助。中央成立住宅都市整备公团,通过财政融资拨款,民间融资,以综合开发的形式,成片改造旧城区和开发新区,推进城市建设与住宅建设一体化。(2)财政、金融支持日本运用财政和金融手段,创造了独特的住宅金融公库模式,向普通居民提供长期低息的住宅资金,为解决日本国民的住房问题,特别是对稳定金融市场的利
22、率和资金,发挥了巨大作用,金融公库与住宅公团、公营住宅被称为日本住宅经济的三大支柱。在日本,凡是居民建造或购买的住宅在国家规定的标准内,均可向住宅金融公库申请低息贷款,平均利率比商业银行贷款低30%左右。贴息由财政部门承担。 财政补贴和融资制度是日本建设省指导和管理住宅建设的重要途径,不仅个人能申请,地方政府如住宅建设资金短缺也可向公库或公团申请,而且民营企业也可以通过公库的中长期低息贷款进行各种项目的住宅建设。对一些特殊性质的住宅如老龄住宅、节能住宅、新结构体系的住宅等,还可以申请特殊的财政补贴或低息贷款。财政提供的融资资金来源主要有三个方面:1、邮政储蓄归集的资金;2、各种退休金、保险费;
23、3、政府债券。 (3)税收的支持日本规定居民购建符合国有政策及技术规范要求的住宅,不仅可申请低息贷款,而且在还贷期内的数额可在个人所得中扣除,个人住宅取得的定期收益免征所得税,日本对住宅交易征收的税种有:印花税、登记税、不动产取得税、固定资产税、都市规划税等,其中四种税对日本公民购买住宅,都给予了减税优惠。 4.2 支持条件(1)推进住宅产业工业化 日本推行住宅产业工业化的进程:一是政府调控和指导的力度大,通产省负责住宅产业结构方面的工作,建设省侧重住宅产业技术开发方面的协调,对涉及多部门需要协调和决策的,则先由政府的决策咨询机构提出意见,由通产大臣拍板。二是突出重点,每个五年计划都确定了一两
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 老年 住宅 项目 可行性研究 报告
![提示](https://www.31ppt.com/images/bang_tan.gif)
链接地址:https://www.31ppt.com/p-1715703.html