禄丰恐龙城项目经营管理建议书.docx

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1、 禄丰恐龙城经营管理建议书目 录1项目背景51.1文本背景51.2文本说明51.3研究方法52.恐龙城建设层面的管理建议52.1经营目标与经营理念52.1.1禄丰恐龙城经营目标52.1.2经营理念62.1.3经营管理范围62.2景区治理模式设计62.2.1设计思路62.2.2治理模式的调查分析72.2.3恐龙城现有条件分析72.2.4模式结构图及其详解92.2.5恐龙城建设指挥部内部组织结构图122.3专题建议132.3.1关于搬迁问题的建议132.3.2配套设施类143.恐龙城经营层面的管理建议153.1经营层面的治理模式153.1.1适用条件153.1.2结构图163.1.3模式详解163

2、.2经济发展总公司结构图173.2.1经济发展总公司内部组织结构图173.2.2经济发展总公司与子公司的关系图183.3经营方式和理念193.3.1酒店类193.3.2地产类203.3.3遗址公园类214景区类产品的管理建议224.1组织结构设计224.2组织结构图234.3组织结构详解234.3.1权责分明234.3.2分工明确244.4公司主要业务流程324.4.1接待合同评审控制程序324.4.2物品采购控制程序334.4.3外聘演出团队控制程序354.4.4饮食、商品租赁点控制程序364.4.5票务工作控制程序374.4.6景点维护控制程序381项目背景1.1文本背景禄丰恐龙城项目经过

3、一、二期的产品开发和项目设计，进入第三期可研阶段。项目经营管理建议书旨在为禄丰恐龙城的前期开发建设及后期运作提供科学合理且量身定做的经营管理建议，推动各项经营活动的顺利进行。由于此项目现属未开发状态，对其未来治理模式的探讨与组织架构设计是恐龙城良好机制的重要保障和前提条件，它将理顺企业的外在与内部经营环境，有利于项目建设的快速启动和规范化运营，因此，也成为文本的核心建议。1.2文本说明任何企业的经营管理过程都处在不断的变化中，它受到来自外部环境、竞争者、企业内部管理渐变等综合因素的影响。而经营波动性这一点在旅游企业则体现的尤为突出，原因是多方面的。富有弹性的行业特征客观上要求企业的经营管理理念

4、和方法应牢牢树立“动态”的观念，时时保持“灵活”的应变策略。因此，对此建议书的运用应结合实际做及时、快速的调整，方能使恐龙城成为持续的热点，经久的利润中心。1.3研究方法全国相似旅游景区治理模式的研究；禄丰县恐龙城规划区内行政管理现状、居民分布现状、土地使用现状的调查；禄丰、云南乃至全国旅游投资环境、趋势的分析；禄丰恐龙城前期项目设计的要求2.恐龙城建设层面的管理建议目标：理顺恐龙城外部生长环境，创建良好运行机制，营造优质投资环境2.1经营目标与经营理念2.1.1禄丰恐龙城经营目标发展为中等规模的复合型旅游目的地；成为中国国家地质公园创新开发和积极保护的典范；中国主题旅游度假集镇新模式的实践者

5、；滇中地区乃至整个西南地区主题娱乐旅游产品供给的领跑者；实现经济效益与社会效益的最优，促进环境保护并带动当地经济发展。2.1.2经营理念保护与开发兼顾，教育与娱乐并举，建设旅游小城镇，实现三效合一2.1.3经营管理范围恐龙城管理范围与规划范围相同，即云南省楚雄彝族自治州禄丰县川街乡阿纳村境内，距县城13公里，距昆明60公里。东临省会昆明的安宁区，西接州府楚雄，向西可达大理丽江。经营范围受治理模式及管理机制的影响，可能是多个投资主体分片区经营，也可能是单一投资主体独家经营。因此，总体经营范围与规划范围是一致的，但单个经营主体的经营范围有所调整。2.2景区治理模式设计2.2.1设计思路以有利于开发

6、为总原则，以追求经济效益、兼顾社会效益、环境效益为总目标，在开发的基础上保护，充分利用现有的资源优势和网络优势，紧密结合本地实际状况，设计操作性强且高效合理的恐龙城景区治理模式。2.2.2治理模式的调查分析 名称项目碧峰峡模式浙江富春江模式峨眉山模式陕西模式适用条件市场机制发达程度中较高高中旅游产业发展水平低较高高高当地经济发展水平低较高高低发展战略经济效益为主社会、经济效益并重社会、经济效益并重社会、经济效益并重借鉴之处景区长期租赁模式的创新，强大的融资能力股份制模式的创新，融资平台广阔，经营机制先进上市公司的融资能力强大，优质资产的经营高效资源的整合优势明显，文物资源的保护与开发的良好协调

7、2.2.3恐龙城现有条件分析2.2.3.1政府支持力度强劲楚雄州六届三次全会明确提出要在滇西8个地州和全国30个少数民族自治州中率先实现全面建设小康社会的目标。而州委提出实现这一目标的有效途径是发展作为“五大产业”之一的特色旅游业，以带动地方经济发展。禄丰县恐龙城项目一经提出受到了来自省、州、县及各市场管理部门和资源管理部门的高度重视，并给予了积极的指导和配合。项目由省长主持，并将其定为继昆明世博园后新的旅游热点的生成项目。而对于此项目涉及的面积之广、策划投资的力度之大都是禄丰县前所未有的。所有这些都表明政府对此项目的关注和支持力度是非常高的，而这一点将保障政府主导治理模式的建立和推行，有利于

8、理顺管理机制，理顺企业的外部生长环境，创建优质的运行机制，保障前期开发商优质的投资环境。2.2.3.2市场化程度不高禄丰县地处我国西部云南省，市场化的进程明显落后于东部地区，计划经济的影响痕迹明显，市场机制不健全，其通过市场自身的发展来带动禄丰恐龙城建设的时机和条件都不具备。这使得我们有必要采用特殊的手段，依靠外在的强势影响力和强劲的投资力度拉动恐龙城建设，从而产生显著效果。2.2.3.3区域经济发展适中一方面禄丰县是楚雄州最发达的县份，也是滇中地区经济较发达的县份，为恐龙城旅游基础设施的配套提供了基本的经济保障。另一方面，恐龙城所有景区建设所需的大规模、大体量的投资是禄丰县财政和地方经济不能

9、解决的实际问题，甚至是楚雄州政府、云南省政府依靠自身力量不能解决的问题。因此，要求设计能调动省内外各方投资积极性的治理结构，给予投资者充分的经营自主权，保证投资者合理回报，营造引资的良好环境。2.2.3.4云南旅游业整体发展水平高，市场网络成熟近几年，云南省旅游业飞速发展，占GDP的比重逐年攀升，已成为云南的支柱产业，旅游主管部门已形成了一套完整且有效的市场网络和管理套路，例如：云南旅游局每年一次的旅游交易会成交额在全国排名前列，促销成果和体系成熟。这些都是本项目开发建设时不可多得的可利用市场资源，因此在治理模式设计上应充分发挥旅游部门的作用，搞好与原有旅游市场网络的连接，从而有效且快速的启动

10、恐龙城客源市场。2.2.3.5国家地质公园有名无实，管理机构强化形象和权利的要求迫切2004年2月3日，历经资源调查、评价及保护措施规划、专家评审、上报审批等工作程序，“云南禄丰恐龙山”被国土资源部公布为第三批国家地质公园。目前对这一全国稀缺地质资源的展示场所为：县城兴建的恐龙博物馆，东河上面5平方公里的恐龙山上建有2座单体原地埋藏型恐龙化石馆，川街阿纳恐龙化石埋藏点上盖建的保护房。川街“中国禄丰县恐龙研究中心”也正在筹建中。保护与管理机构现状为：恐龙遗址保护机构禄丰县文体局恐龙博物馆，国家地质公园管理机构禄丰县国土资源管理局。现实经营状况是：恐龙博物馆经营惨淡，开发后劲不足，其考古、美学价值

11、和教育、科考功能没有充分发挥，对地质资源挖掘、保护、开发的良性循环保护机制由于没有资金保障难以形成。因此，在模式设计上应突出和强化地质公园的保护和管理机构的职能，通过合理运作机制的建立来协调它与经营部门的关系，达到共同发展的总目标。2.2.3.6居民的民族特色不明显，社会特性所形成的障碍较小旅游业的开发往往会给当地居民文化生活带来影响。由于禄丰县特殊的地理位置，滇中汉文化和彝族、苗族等少数民族的习俗、宗教共存，多元文化交融背景和较为开放的文化心态，使禄丰县各族人民对外来文化有良好的心理承载能力，对旅游者持友好欢迎的态度，这为禄丰县旅游业的发展提供了良好的社会心理环境。而另一方面恐龙城规划区内几

12、乎没有少数民族，涉及的居民总人口少，也没有特色明显的、根深蒂固的社会文化特征，因此为模式的建立和实施提供了便利。2.2.3.7全国旅游投资热潮的兴起，投资重点转向了休闲度假业随着经济发展步伐的加快，中国人对自身行为反思的基础上也产生的一种新的旅游需求。中国也即将进入“休闲时代”，从而带动了休闲产业新投资方向的发展，休闲产业一般涉及到国家公园、博物馆、体育（运动项目、设施、设备、维修等）、影视、交通、旅行社、导游、纪念品、餐饮业、社区服务以及由此连带的产业群。旅游业内部的投资重点有所调整，从20世纪70、80年代的酒店业， 90年代末期的旅游景区，到现在的休闲度假业转移。例如： 1996年万贯集

13、团投资碧峰峡景区，1997年山西三佳集团投资绵山景区，杭州“宋城集团”的投资等实例都反映了民营资本投资休闲度假业的大趋势已经形成。同时现有许多状况表明：随着经济水平的提高，居民消费重点向旅游休闲产品的转移，引发了很多大型企业集团掌控大量资金，寻找合适旅游投资机会的现象，因此设计有利于投资商的投资体制和经营管理机制将是可能的，也一定是有效的。2.2.3.8政策机遇值得一提的是，根据最新消息，考虑到地质遗迹观赏价值和重大科学研究价值，国土资源部门已决定到2005年建立30处国家级地质遗迹或国家地质公园保护示范区，力争35处进入世界地质遗产（地质公园）。在20062010年建立地质遗迹保护区310处

14、，力争58处进入世界地质遗产。禄丰的恐龙山、川街阿纳等恐龙化石挖掘地正是典型的地质遗址，刚刚成为国家地质公园，在申报世界地质公园上也具有强大的竞争力。因此，在模式设计上强化片区保护与开发机构的协调、管理职能，将有利于恐龙山遗址保护，推动申报世界地质公园的进程。2.2.4模式结构图及其详解2.2.4.1结构图根据以上内在和外部条件的分析，结合我国现实的政策环境，以有利于开发恐龙城，有利于吸引恐龙城投资商，有利于恐龙城良性管理的原则，建议采用以下治理模式：2.2.4.2治理模式详解新模式的核心是生态效益和经济效益，生态效益是禄丰旅游业发展的前提，经济效益是禄丰旅游业发展的目标，两者的关系是相互促进

15、、相互依存的，在三个不同的层面上又各有侧重，但最终的结果是实现良好效益保证下的禄丰乃至云南旅游业大发展。2.2.4.2.1景区法律机制古生物化石管理办法， 2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过，现予发布，自2002年10月1日起施行。 按照中华人民共和国自然保护区条例的有关规定，设立古生物化石保护区。 国内相关部门颁布的环境保护法、风景区管理条例。 当地政府或景区管理机构制定的有关景区开发建设和经营管理的规章制度。 景区经营企业与当地政府签订的有关经营合同。2.2.4.2.2景区管理机制实行所有权与经营权的分离，开发权与保护权的分离，对景区实行全方位、一体化、封闭式的管理恐龙城建设指

16、挥部 作为景区所有者的实质性代表，是县委县政府派出机构，建设指挥部主任由县长担任。建设指挥部负责规划区内的有关部门例如：交通、行政、工商、税务等部门的协调，在建设期间这些部门受建设指挥部的直接管理；负责规划区内项目的审批、监督；进行基础设施的配套；居民搬迁的协调等工作，同时，负责监督旅游经济发展总公司的经营活动和遗址管理处的遗址保护。 恐龙城旅游经济发展总公司 全面负责景区经营筹备和经营管理的经营单位。是国有独资公司，负责开发建设期内的招商引资、产品设计、旅游销售渠道的组建、旅游项目的实施、推广；有关经营规章制度的制定；招聘工作人员；当地农民就业的培训；开发满足市场需求的旅游产品等工作。 遗址

17、管理处 负责遗址保护和遗址科学价值的深入研究的单位。它将原有恐龙遗址保护机构禄丰县文体局恐龙博物馆、恐龙化石馆、恐龙研究中心的机构和职能合并，行政上隶属于建设指挥部，业务上隶属于禄丰县国土资源管理局和禄丰县文体局。遗址管理处的主要职能是负责遗址的保护和研发，经费来源一方面是国家对于遗址公园的财政划拨，另一方面是旅游景区经营收益中保护费的收取。旅游投资人 景区开发建设期间，如果有投资人加入则可以成为旅游开发总公司的合资、合作伙伴；若有大型集团公司通过买断经营权介入，则出现了景区独家经营的局面。不论何种投资格局的形成，旅游投资人是实现旅游资源向旅游产品转化的主导力量，通常他们要拥有或部分拥有景区的

18、经营决策权，以保证合理的投资回报。2.2.4.2.3恐龙城治理模式的优势 实行大旅游的管理，有利于项目的启动和推进建设指挥部作为具有高度权威的管理主体，职能充分，运行高效，为景区的经营管理提供了有利的保障，使得旅游业管理由运动式转向制度型，由单一部门管理转向社会综合管理，为禄丰恐龙城的发展，乃至禄丰县旅游业的发展设定了良好的制度空间，为侏罗纪公园、恐龙乐园等大型项目的建设提供了制度保障。 景区经营机构的特殊性，为景区经营提供了庞大的市场网络旅游行政管理机构与国有独资公司联合所创建经济发展总公司的体制结构，即县旅游局与旅游经济发展总公司实行一套机构两块牌子，既承担政府管理职能，又从事企业经营活动

19、。这种融管理、经营为一体的旅游管理模式虽然违背了政企分开的原则，但却适应了禄丰县由计划经济向市场经济转变的实际状况，也尊重了恐龙城项目前期开发的现实形势，故而在现阶段是必须的也是行之有效的。市场开拓的优势 这一模块的设计为景区发展提供了更广的外在空间，加快了景区经营的市场化、精品化和规模化。因为凭借旅游部门的网络优势和专业优势，可以实现产品开发与市场开发的成功对接。强化管理的优势 身兼两职的角色定位将有利于推行景区的规范化运营，合理化管理，在开发建设阶段起到了示范作用，这将引导后期投资商的进入按照经营制度的规范进行运作，为形成景区优质的经营环境奠定了基础。 形成了强有力的引资平台，利于开展系列

20、性大规模的融资管理机制的灵活；管理主体的高度权威；旅游网络的良性机制；一系列的优惠政策“允许景区内经营性项目可以采取合资经营、独资经营、租赁经营的方式吸纳社会资金、民营资本的注入；允许投资商控股；同时利用国有独资的主体性质积极拓宽国债、国家特殊基金等资金渠道”。这些平台的构建必将迅速募集大规模的景区开发资金，较短时间内实现景区的规模化发展和精品化建设，促进景区的集约化经营，提高资金的使用效率和景区资源的利用率，推动优势资源向优势产业转化。 突出了遗址管理部门的地位，变消极遗址保护为积极遗址研发考虑规划片区的核心吸引物为恐龙古生物化石及其体现的科考文化价值和美学价值。因此，应保障和扩大现有文物管

21、理部门的权利，在建设指挥部领导下设遗址管理处，将原有恐龙遗址保护机构禄丰县文体局恐龙博物馆等机构合并，同时建立有利于古生物化石保护和研究的利益分配机制。这样既可以强化对现有资源的保护，又可以有效的协调和调动该部门的研发积极性。政府对旅游景区规划的统一管理，保证了政府对景区开发项目的绝对控制，从项目审批上保证了旅游景区的可持续发展，这一机制有效的扩充了旅游景区经营的内涵，将旅游资源与遗址保护纳入景区经营体系，使旅游景区开发过程的外部成本内部化，（外部成本主要是指发展旅游业有可能带来的对地质环境的破坏），实现保护和开发的完美结合。 有力地带动了地方经济的建设，形成了与地方经济发展相互促进的新格局景

22、区模式创新所带动的当地经济的快速发展是有无数例子可以证明的。例如以名噪一时的“碧峰峡模式”为例，其开业后的第一年就接待旅游者93万人次，实现旅游收入6000多万元，仅一个景区就为年财政收入仅3000万元的雅安市上缴税款400多万元，并直接带动相关产业2亿多元产值的增长，带动相关就业人员1万多人，使景区周边5000多农民直接受益，人均年收入增加了1000多元。恐龙城项目的开发由于投资力度大，波及范围广，产品类型丰富，开发空间大等特征，给地方经济的带动作用则充分体现了投资乘数效应明显，关联行业多，持续作用明显等优势，在长期的发展中必然形成与地方经济优势互补、共同促进的格局。 量身定做的模式必然带来

23、管理的高效和效益的提升通常情况下，景区模式的设计大多采用照搬的方法，而我们所设计的模式是以规划区内的客观事实为依据，结合外部环境，充分利用了优势资源，规避了劣势影响。因此它充分考虑了旅游管理体制制度创新上的渐进性特点和不同的约束条件，形成了适合本地区旅游业发展的管理体制模式。这种模式的确立必然会带来高效率的管理和长久的效益提升。2.2.5恐龙城建设指挥部内部组织结构图建设指挥部职责一、贯彻执行国家、省、市关于恐龙城各项工作的方针、政策。二、根据国家、省、市关于恐龙城各项工作方针、政策和法律、法规，制定适用于恐龙城建设与发展的有关政策、管理办法和实施细则。三、研究编制恐龙城的经济、社会发展规划，

24、经省、市政府批准后组织实施。四、根据城市总体规划，组织编制恐龙城的控制性详细规划，并负责组织实施和管理。五、探索建立适应社会主义市场经济管理体制需要的，与国际惯例相衔接的管理体制。六、对恐龙城的各类单位和个人依法进行管理和监督，保障企业依法自主经营，做好协调和服务工作。七、组织、审批进入恐龙城的投资项目。八、负责协调各部门和各单位有关恐龙城的工作。九、建设和管理恐龙城的基础设施、公共服务设施以及社会化、专业化、中介性的服务事业。十、负责恐龙城内农村村镇规划管理和征地拆迁的有关工作。十一、完成省、市人民政府交给的其它工作。2.3专题建议2.3.1关于搬迁问题的建议2.3.1.1现状搬迁范围内涉及

25、的村子为大树子、老罗村、老王村、麻地山；涉及居民量为1238人；搬迁范围内土地大部分属于山地；居民特征：多数为汉族，农民为主。当地居民大都有扩大就业，增加收入，谋求发展的愿望，同时有维护当地居民的原有文化、习俗，并有机会表达对景区经营管理的建议，适当参与景区经营决策等愿望。2.3.1.2搬迁建议 “居民利益第一”原则当地居民是恐龙城片区的依附者，又是景区经营利益的共享者，因为古生物化石属于公共资源，以此为基础开发的旅游产品的第一受益者应是他们。因此，要以此为核心思想展开搬迁的动员工作，以此为根本理念实施有关搬迁居民的管理。 灵活的搬迁方式：“自然迁移法” 居民的搬迁是项目实施的难点和重点工作，

26、在搬迁时切忌采取强迫的方式，这样会导致当地居民逆反心理的产生，不仅给现实的搬迁工作带来困难，而且为景区后期的经营管理埋下了隐患。我们可以采取以行政中心和社会事业单位迁移来带动居民外流的办法，即先将现有小学和村委会等办事机构迁移到指定地点，然后带动村民的自然迁移；或者可以加大老文村（拟迁往区）的公共设施的建设，创造广阔就业空间的前景，带动村民搬迁。“利益诱导法” 对征地居民迁移兼顾还房和生产安置，尽可能使每户移民有一个临街门面，采取在新城区规划出若干地段建设移民房，业主可以是村(居委会)、社(组)或四户以上的联合体，每幢移民房底层按总数每户安置一个人员平分设计门面，联建户有选择建筑施工单位和房屋

27、加层开发的自主权，但在规划、设计、经费、建筑质量和土地使用必须无条件服从有关部门的统一监控。 劳动就业政策 实施方案应针对征地移民综合素质低而劳力强的特点，对移民进行以适应城市社区服务为主的劳动专业技能培训，如汽车驾驶、公交乘务、物业技工、保安、环卫、园艺栽培、餐饮技术、旅游服务、医疗护理等。安置采取竞争择优合同录用办法。 利益分配机制 居民的收益大多来源于两种方式一是通过参与直接劳动，二是通过景区给财政带来的财政收益的增加，从而通过改善居住环境，基础设施而使得居民福利增加。 经营决策的参与机制 依据现实条件决定是否有必要设立实施居民参与景区经营决策的常设机构，以便于为居民找到一个合适的表达自

28、己意见的沟通渠道，防止由于景区与居民沟通不畅而导致的各种隐性的或现实的冲突。我们认为这种机构建立的关键不在于是否建立，而在于结合实际合适建立的问题。2.3.2配套设施类借助国家政策，实行国家、地方双重优惠，快速实现恐龙城的配套设施的建设为了鼓励各方投资于景区配套设施的建设，国家在新修订的中西部地区外商投资优势产业目录中强调，要把引进外资同实施西部大开发战略相结合。中西部地区外商投资优势产业目录把“旅游景区（点）及其配套的开发、建设和经营”列入优势产业范围，可享受在投资总额内进口免征关税等优惠政策。而云南省把旅游业列入中西部地区外商投资优势产业目录中，将原属“允许类”、“限制乙类”的旅游项目，全

29、部转为外商投资的鼓励类项目，为外商投向旅游业大开绿灯。结合国家、区域情况，禄丰县应同时制定与之相匹配的地方投资优惠政策，强化地方引资力度。针对恐龙城项目的不同特点和投资风险，在制定政策时要充分考虑投资商的利益，本着“谁投资，谁受益”的原则，采取灵活的融资方式，鼓励国内外的投资者参与恐龙城的开发建设，增强地区的融资能力和造血功能。采取灵活方式，实现投资商的利益增值针对基础设施投资回收期长的特点，可以实行建设期后若干年内免税或者项目置换即若参与基础设施建设的投资商将获得经营某个景区项目的权利，或者进行土地补偿等方式，保证初始投资商的投资收益最大化。在配套设施招商中要紧密结合营销策划活动，通过一系列

30、不同阶段的营销策划与投融资不同的阶段配合，一方面挖掘项目资源的潜在价值，包括与人们内心世界相连的无形资产的价值和当地的土地、建筑等资源的增值，另一方面降低投融资过程的资金筹集的风险、资金到位的难度，给投资商好的项目前景预期。“分段分区”建设，以市场需求为导向，实行滚动式开发。设定可投资项目时，我们应设计投资各个子项目的时间序列安排，空间区位开发序列，采取“滚动式”投资经营策略，边经营，边扩建，针对不同阶段设计不同的收益项目，缩短建设周期，尽快回收投资。对于片区内餐饮、购物、娱乐等小型项目的经营方式可采取租赁、承包等多种方式。3.恐龙城经营层面的管理建议目标：通过模式调整，实现短时间内筹集大规模

31、资金的目的，促进旅游景区的集约化经营，提高资金使用效率和景区资源的利用率，推动小城镇建设。3.1经营层面的治理模式这一阶段恐龙城建设指挥部的行政职能开始弱化直至还原，而权限将通过恐龙城经济发展总公司对项目的经营和地方有关行政职能的强化两方面的参与而实现带动地方经济发展等综合目的。经济发展总公司由于投资主体的变化、投资方式的不同而形成了不同的资本结构，从而影响了体现各自主体利益的治理模式的形成。结合当地现实情况和对未来的预测，我们认为恐龙城经过前期的经营，有可能具备了以下条件：3.1.1适用条件3.1.1.1地方经济发展水平提高，投资规则法制化是模式的基本保障随着西部开发浪潮和云南省旅游业对经济

32、贡献的拉动效应的增加，定会引起当地的政策环境的改善；投资规则法制化的进程加快，必然形成投资环境的优质；而由此也必然带来经济效益的稳步上扬，在这种内外环境的影响下定会催生大量的游离资本。同时一期项目启动所带来的良好经营效益的示范作用必然吸引大量旅游目的地的投资供给商的增加。而这时二、三期项目的启动顺利地实现了吸引投资商的目标，从而推动了资源和资本的结合，使旅游景区的开发建设寻求到充分的资本支撑。 3.1.1.2足够的旅游吸引力是模式应用的基础条件恐龙城景区的旅游资源丰度较高，由于禄丰恐龙城所依托的“禄丰龙”的资源具有科考价值高、文化品味足的特征，使得前期娱乐旅游产品带来的后续产品的开发不仅有了产

33、品延续性的保障，而且较容易形成持续的旅游热点。我们所设计的汽车营地项目引进、田园体验区的开发，景观地产项目的注入，正是希望提供多元化的产品，满足多样化的旅游需求。这些都将使景区对社会资本的吸引力产生至关重要的影响，从而形成满足后期发展目标的模式。3.1.1.3对区位条件的充分利用旅游资源是景区产生旅游吸引力的基础，也是实现旅游景区经济效益的必要条件，但若满足恐龙城后期日益增长的规模效益的需要，则一定要充分利用现有的“昆明大理丽江”的客源市场的优势，形成较大的市场半径和稳定的游客规模，并且在前期的开发与经营中逐渐形成了“昆明恐龙城大理丽江”的市场定势，成为景区后期增长的充分条件。这将有充足的理由

34、相信“恐龙城”规范化、市场化经营模式的组建成为必然。 3.1.1.4市场观念深入人心，形成了良好的人文环境符合市场化运作，有利于恐龙城效益持续增长的经营模式客观上是需要一个思想开放、观念更新、勇于开拓、富于创新的人文环境的支撑，需要当地政府强有力的支持和和协调，更需要一个市场化程度较高的社会环境的包容。因为它保证了模式建立后产品的市场开发机制，良性的受益分配机制的顺利进行，也将确保经营的优质，管理的规范与高效。3.1.2结构图3.1.3模式详解建设指挥部 作为非常设机构撤出，其前期所承担的各部门的协调任务，项目的规划审批职能由于较好的实施而成为恐龙城项目开发强力的助推器，同时也营造了良好的投资

35、环境和规范的投资规则。在项目的后期，随着各项条件（市场、经济发展、产品吸引力）的具备，良好市场运作习惯的形成，客观上要求减少对于片区的宏观上的管理，同时重复和交叉的行政管理职能已经成为景区发展的羁绊。因此，本着有利于旅游景区集约化经营，提高资金使用效率和景区资源的利用率，推动可持续发展的原则，指挥部将逐渐淡出。原项目审批、规划、公共事业等管理权限将归属当地有关主管部门，经营权通过经济发展总公司中国有资本的注入量的多少而体现其权限的大小。旅游部门 职能将简单化、规范化。彻底改变景区前期经营与管理权合一的局面，经营权将随着大量不同性质资本的介入形成多元化的主体，而旅游部门的职责将主要是规划控制、监

36、督经营的规范性、制定行业发展规划并在此基础上保证供求关系的总量平衡；负责组织社会力量对旅游资源开发的规划及旅游项目的审批；负责制定行业管理法规并通过各种手段监督实施；组织旅游业对外宣传促销，塑造所在地在国际国内旅游市场上的整体形象；组织开发适宜的旅游产品；组织行业人才培训，开发行业人力资源；提供行业服务，使管理手段和服务手段并存；建立多层次、多侧面的旅游业管理网络体系。恐龙城经济发展总公司 由于大量社会资本的加入，而结束独家经营或者几家共同经营的局面，这时最好的方式是实行股份制改造。而由于资本来源的不同形成了不同的股权结构，例如：国有资本控股、国有全资、国有参股等方式，从而形成了以旅游主题公园

37、、旅游地产、恐龙系列产品开发经营为主，兼营会议酒店、恐龙堡、物业管理业务的大中型企业集团。以恐龙城经济发展总公司为主的各类投资商将成为景区最重要的相关利益者，全面负责景区开发建设和经营管理。而股份制企业与景区管理机构或当地政府之间则存在利益和约关系。恐龙城经济发展总公司也成为国家通过国有资本代表国家法人参与恐龙城经营和分配的主要渠道。遗址管理处 它的基本职责不发生变化，只是由于建设指挥部的退出使得与上级管理部门的所属关系更加明晰，一方面仍然是国土资源部或地方文体局的下属机构，而享受有关的财政支持，另一方面由于本身与景区的共生关系而得到景区效益的分配权。3.2经济发展总公司结构图3.2.1经济发

38、展总公司内部组织结构图3.2.2经济发展总公司与子公司的关系图总公司和子公司管理关系总公司以产权关系为依据确定与各类子公司及委托管理的企业之间的管理深度和分权方式。对子公司的管理，总公司依据以下原则：（一）总公司对于具有法人资格的子公司的独立经营地位和独特经营个性，给予充分的尊重；通过相应的管理制度，保障子公司对其法人资产拥有占有权、支配权、处分权和收益权。（二）总公司与子公司之间的管理关系主要在总公司与子公司董事会之间发生。总公司职能部门与子公司职能部门之间的管理关系主要是业务系统内指导与被指导的关系。（三）总公司和子公司之间的授权关系严格按公司法规范确定。对于有弹性的部分，如投资项目审批权

39、限等，将按子公司的资产存量、经营规模、经济效益、发展阶段等不同情况，在总公司、董事会、经营班子之间作适当的划分。基本原则是：在监管约束有效的前提下充分授权。 总公司对子公司的监控总公司对子公司的监控以不影响子公司活力及正常的经营活动，保证所有者权益为原则。控制方式包括：（一）股权控制。总公司作为出资人，以资本纽带，行使公司法中规定的股东权力，包括管理监督权、利益分配权、股份处分权等。（二）财务控制。总公司按“大财务”理念对子公司的投资规模和方向、资产结构、资产安全、成本利润等实施监督、指导和调节。（三）人事控制。总公司向子公司派出董事或监事作为产权代表。同时透过子公司董事会掌握子公司重要管理职

40、位的任免权。总公司将不断完善产权代表管理制度。（四）制度控制。按照国际惯例对子公司实施定期报告制度，实体考核制度，监督审计制度等。（五）信息控制。总公司凭借信息网络动态掌握情况，及时发现问题并作出反应。3.3经营方式和理念说明： 恐龙城经济发展总公司的经营由于外部因素变化的不确定性，未来形势的难以准确预计，可能出现恐龙城投资主体多元化的格局，也可能形成单一投资商独家掌控，数量众多的二级商共同经营的局面；经营范围也将有所调整。 我们依据以上分析认为酒店类、地产类、遗址公园类、侏罗纪公园是恐龙城经济发展总公司的核心业务，因此，以下我们提供了相应的专项建议，但由于篇幅所限，各项目管理的实际开展应结合

41、各子公司的具体情况做出调整。 鉴于侏罗纪公园是恐龙城经济发展总公司的核心和启动项目，也是最具吸引力的产品，更是技术含量高，管理难度大的景区。它要求管理流程的顺畅，员工的高素质，高效率，和游客的高满意度。所以，我们以她为蓝本，阐述景区管理的有关问题。对侏罗纪公园单独列示，对于其中的重点部门的工作职责进行了详尽描述。3.3.1酒店类差异化的选择，同质化的服务景区经营空间的广阔、产品的多样必然要求与之相配套的住宿设施的多样化，以满足不同消费群体，不同旅游方式，不同旅游目的的游客的需要，增加景区的利润空间。因此，在酒店建设方面要不同的市场定位设计不同档次，不同风格的酒店类型，数量可以依据现实调整。 在

42、各类酒店的具体经营上一方面遵循各类酒店的管理模式，通过各酒店管理制度的建立和实施加强酒店的日常管理。这里需要强调的是不论类型差别多大，但一定要求服务必须是同质的人性化、高效性；另一方面酒店之间应加强联合营销的意识，要注重细分市场上的挖潜，而避免市场定位重复，形成恶性竞争的局面。3.3.2地产类打造休闲旅游与旅游地产的完美结合“休闲旅游旅游地产”经营理念市场条件 国内最早提出旅游地产这个概念的是海南的一些开发商，他们利用海南独特的自然资源把目标瞄准了远道而来的旅客身上，进行“以房带旅、以旅促房”的互动促销。从而开辟了中国旅游地产的先河。据有关资料显示在西部地区西安、成都、重庆、昆明的市民具有人均

43、消费高、休闲意识强、开发潜力大等特点；同时随着西部经济的整体增长速度加快，一方面造就了具有消费能力的族群，另一方面培育了这批人的超前消费观念，发展旅游地产已经拥有了扎实的市场基础。产品条件 禄丰恐龙城经济发展公司应利用其良好的区位优势，充分满足以昆明市民为主，成渝地区市民为辅的旅游地产消费主体 “休闲投资”的新动机，抓住市场机会，调动市场的购买积极性。利用侏罗纪公园、汽车营地、田园体验等休闲娱乐项目的开展，营造旅游地产的外围基础环境，最终利用地产的销售而实现整个片区经济效益的升值。”营销警示 发展休闲房地产是有潜力的，但要使它持续升温却不是某个区域单独就可以完成的。因为休闲房地产具有用途狭隘的

44、特点，销售思路应逆方向而行，把销售网撒向区域外。它的发展应以优惠的政策为依托，良好的物业管理为后盾，立足本地市场，放眼外地市场，打破区域约束，让区域外需求为区域内资源的流动注入活力。 “物业管理景区管理”的管理模式旅游地产既要把旅游项目经营好，同时又要把房地产配套服务项目经营好，这两者结合起来才能使旅游地产产生双重价值。具体做法是 突出主题社区 “生活格调” 提供安逸、休闲、物有所值的高品质服务，主题社区的物业管理将根据业主和游客不同的需求观念，来区分物业管理的闹与静，对业主住宅的私密性和供业主+游客参与的开放区采取不同的管理服务方式，以实现景区式物业管理的新目标。 完善物业管理服务流程 建立

45、客户服务中心 客户服务中心将是恐龙城物业与业主、游客沟通的主要窗口和桥梁；进行特约服务，恐龙城物业将为业主提供无微不至的特约服务，并且将特约服务的服务过程作为与业主近距离沟通的方式。特约服务项目将根据小镇业主的需求进行增减。广泛征询和听取业主及游客的意见，组织积极向上的社区活动强调安全第一和预防为主的原则3.3.3遗址公园类封闭式保护和体验式教育结合恐龙遗址公园 是集保护恐龙化石遗迹，展示恐龙挖掘现场，普及恐龙科学以及亲身体验为一体的具有保护功能、教育功能的互动类遗址公园。在确保恐龙化石所在区域的安全和稳定的同时利用高科技手段展示禄丰地区丰富的恐龙资源，使游客们在轻松愉快的环境中体验精彩的恐龙

46、文化。因此，在经营中除了具备一般景区的管理流程与管理制度外，一定要严格把握保护与开发的合理度，一方面确保游客 “玩中学，学中乐”的新型教育方式实现和恐龙文化教育体验度的高效率，同时严格恐龙化石遗址区的保护制度。恐龙乐园经营上可以通过高科技手段，提高游客的参与程度，摆脱博物馆类保护研究功能单一，形式单调的缺点，增加休闲娱乐的功能。例如：讲解部分要力图做到通俗化、卡通化，把严肃的主题通过轻松活泼的气氛表达出来；将参观重点集中于操作式，演绎模拟式等核心项目，同时配合以各类静态展示；要求内部员工具有较强的专业知识，能够以一种具有特定知识与能力的专业人员面貌出现，同时要求具有良好的服务意识和态度。遗址区

47、的经营管理在原则上实行半封闭式管理：从时间上限制游客长时间停留，从空间上划定游客的绝对禁止区域，从游客行为上规定可为与不可为的界限。为了增强遗址区的社会教育功能可以实行遗产日免费开放等多种经营方式。采取利益互动的模式与其他联合国保护项目只强调单纯保护功能形成鲜明对照的是我国地质公园的重要目的在于保护地质遗迹，同时强调要利用地质公园开展地质旅游活动，促进地方经济发展。实际上这也是一种积极保护措施，只有经济发展了，园区人民受益了，才有充足的保护资金，才能有当地居民保护地质遗迹的主动性和积极性。另一方面传统的静态博物馆教育已经不适应现代教育“学习娱乐”的方式。因此，观赏性恐龙博物馆与体验性遗址公园的合理搭配不仅能得到市场效应的良好回报，而且从利益关系上也将两者的紧密性加强，例如：博物馆建立与遗址公园的产品联销关系，或者通过收取进入市场经营的遗址地管理费，建立恐龙遗址基金，用于非市场化运作的遗址保护和管理以及所