某项目可行性分析报告(doc 95页).docx

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1、唐轩英郡项目可行性分析报告目 录第一章 总论11 企业概况12 项目概况13 可行性研究报告编制依据及研究范围14 项目建设的必要性15 项目宗地情况16 本项目主要技术经济指标第二章 房地产市场分析与需求预测21中国房地产发展概况22 2007年房地产市场发展趋势分析23沈阳房地产市场简述24区域概况及市场分析25市场定位及目标客户定位26产品定位27产品规划方案28产品卖点分析29定价策略与营销推广计划第三章 项目建设条件第四章 建设规模及功能标准41建设规模和内容42 功能设施标准第五章 建设方案51 总体规划及总平面布置52 建筑方案设计53 公用设施方案54 消防安全55 环境保护第

2、六章 项目实施进度计划第七章 总投资与成本费用71 投资估算72 项目成本第八章 销售收入估算与资金筹措81 销售收入估算82 资金筹措第九章 项目盈利能力分析第十章 项目风险分析及对策第十一章 可行性研究结论及建议第一章 总 论11 企业概况 沈阳唐轩房地产开发有限公司于2007年11月份成立，该公司由唐山市冀东物贸集团有限责任公司和沈阳佰世基业房地产开发有限公司共同投资组建，是一家集房地产开发、经营、销售等业务为一体的现代化公司。 公司注册资金一仟万元人民币，公司组建伊始便秉承质量第一、用户至上的经营理念，建立严谨的质量管理体系，推行科学的管理方法，有利的提高了公司的市场竞争力和产品质量的

3、稳定性，为公司的可持续发展夯实基础，促使企业迈着稳健的步伐走向更加标准化、现代化和专业化的现代企业经营之路，本着以人为本共谋发展的原则，多方协同合作组成了一支高素质的精英团队。12 项目概况 （1）、项目所在地项目位于沈阳胡台新区的行政中心、商贸中心、金融中心、市民服务中心、文化休闲中心。项目地块四至：东至：振兴六路西至：振兴七路南至：市政规划路北至：102国道项目占地面积：400亩 （2）、项目名称唐轩英郡 （3）、项目性质多层、高层、小高层、联排、双拼等水景洋房、及配套商业网点。 （5）、开发商沈阳唐轩房地产开发有限公司。（7）、项目规划与结构设计单位上海三张建筑设计事务所与湖北禾泽都林建

4、筑设计有限公司 （8）、项目选定施工单位沈阳农垦建设集团。13 可行性研究报告编制依据及研究范围依据国家、辽宁省、沈阳市有关胡台新区规划、房地产开发、拆迁改造、土地法等法律、法规、政策，对唐轩英郡项目在建设必要性、房地产市场分析与预测、项目建设条件、建设规模与功能标准、建设方案、投资与成本估算、销售收入与资金筹措、财务分析、不确定分析及对策等方面给予客观、科学的描述、研究、论证，从而得出项目建设在技术上、经济上是否可行，以供决策判断提供具体的、科学的依据。14 项目建设的必要性141本项目是沈阳胡台新区建设发展的需要胡台新城位于沈阳城市西部边缘，是沈阳城乡结合部发展最活跃的地区，是沈阳“西进”

5、战略（沈西工业走廊）重要的承接空间之一。距沈阳市中心约20公里，距新民市中心约30公里。有102国道、秦沈快速客运专线、京沈高速公路通过，区位、交通优势明显。沈阳胡台新城是经沈阳市政府批准的以轻型工业和高科技产业为主的工业集群发展区。胡台新城管委会为正县(市)级建制，是沈阳市政府派出机构，行使沈阳市级经济管理权限。胡台新城充分发挥项目平台、载体作用，是沈阳西部工业走廊的重要组成部分，到2015年，努力将新城建设成为高速发展的、新型的工业新城。胡台新城规划面积100平方公里，建设包装印刷、照明电器、化工深加工、新型建材四个主导产业为主的工业基地。到2015年，产出达1 000亿元。胡台新城近期规

6、划22.5平方公里，核心起步区3.58平方公里，到2010年，产出达400亿元以上。发展目标沈阳工业母城的发展亮点沈阳工业走廊的承载节点新民经济发展的重要支点 优越的地理位置及交通物流沈阳胡台新城在中国的东北部，为辽河冲积平原，地处东北亚的中心地带，也是环渤海经济圈、东北三省经济走廊的重要组成部分，为辽宁中部城市群所环抱，是东北通往关内和内蒙古必经之地。距沈阳市中心20公里，距新民市中心约30公里，是沈阳城乡结合部，是沈阳西部工业走廊的重要载体，是发展最活跃的地区。公路：四通八达，102国道贯穿全城，京沈高速公路从南部穿过，距高速公路沈阳西出入口仅6公里。铁路：距沈阳铁路货运站仅15公里，距京

7、哈线铁路新民客运站、高新线铁路新民货运站公30-40公里，距沈阳地铁专用线张士出口仅10公里，秦沈快速客运专线从胡台新城穿过。航空：距沈阳桃仙机场40公里。沈阳目前开通国际航线20多条，可直达韩国、香港、日本等多个国家和地区。港口：距营口鲅鱼圈港190公里，距锦州港210公里，距葫芦岛港40公里，距大连港360公里。在刚刚举行的“沈阳胡台新城城市规划研讨暨项目洽谈会”上，20余位来自上海的房地产业专家及企业家，对胡台新城的未来发展提出宝贵建议，并就胡台新城17个服务业项目和城区功能项目进行了深入洽谈。胡台新城是沈阳市政府批准的以轻型工业和高科技产业为主的工业集群发展区，同时，也是配合沈阳西部工

8、业走廊发展打造的一个现代服务业聚集区。成立一年多来，已实施新城CBD、栖鹤公园、沈胡快速干道门户综合开发等9个整体开发项目，综合医院、延伸地铁、汽车总站等6个单体类项目和动漫数码产业园、创意文化产业园两个园区类项目。随着包装印刷成为胡台新城的支柱产业，照明电器产业基地、高新技术产业基地、新型建材产业基地也闪亮登场。 照明电器产业基地 【市场分析】 伴随城市亮化工程的需求拉动、工业照明技术的改进、居民生活环境的持续改善以及城市快速发展的趋势，照明电器产业出现了巨大的市场空间。 【新城规划】 胡台新城照明电器产业基地规划面积5平方公里，主要发展新型高端灯饰、灯具产品；以荧光灯为代表的高效、节能型产

9、品；引进国内外先进设备，发展节能灯、金属卤化灯等高科技产品。到2010年，灯饰产品和电光源产品产出将达100亿元以上。 高新技术产业基地 【市场分析】 沈阳及以沈阳市为中心的辽宁中部城市群是我国的石油、橡胶加工和氯碱化工等产业和原材料生产基地。 【新城规划】 胡台新城高新技术产业基地将结合沈阳市及周边石油化工产业及产品资源，大力发展产品深加工，形成塑料制品、玩具、生活用品、建材、电子电工产品、农用物资及各类蜡制品等综合性深加工产业基地。到2010年，基地产出达100亿元以上。 新型建材产业基地 【市场分析】 随着沈西工业走廊发展空间的不断扩大和辽宁中部城市群的崛起，建筑钢结构、商品混凝土、混凝

10、土空心砌块、保温隔墙板、装饰材料等绿色、生态、环保等新型建材不断加以应用，辽宁建材工业的发展具有巨大的市场空间。 【新城规划】 规划面积5平方公里的新型建材产业基地，将重点发展建筑钢结构和新型墙体材料产业，力争建设成为东北乃至全国的建筑钢结构住宅工业化基地和岩砂晶、高性能混凝土外加剂、水硬性胶凝材和砖、块、板等新型墙体材料基地。到2010年，产出达100亿元以上。15本项目主要技术经济指标1）、规划用地面积：237324平方米2）、总建筑面积：403450平方米3）、公用绿地面积：36824平方米4）、住宅面积：364780平方米5）、商业面积：38670平方米6）、容积率：1.77)、预计投

11、资额：9.5亿第二章 房地产市场分析与需求预测21沈阳市总体社会及经济发展概况（一）GDP指标 初步核算，2007年全年实现地区生产总值2482.5亿元，比上年增长16.5%。其中，第一产业增加值135.2亿元，增长4.1%；第二产业增加值1137.7亿元，增长22.1%；第三产业增加值1209.6亿元，增长13.1%。三次产业结构由2005年的6.1：43.5：50.4调整为5.5：45.8：48.7。非公有制经济实现增加值1539亿元，增长18.8%，占全市地区生产总值的62%，比上年提高1.3个百分点。全市完成地方财政收入236.4亿元，比上年增长30.3%，占地区生产总值的9.5%，高

12、出上年0.8个百分点。其中，一般预算收入175.8亿元,增长27.3%。地方财政支出330.1亿元，增长31.6%。其中，农业支出10.6亿元，增长22.5%；科技支出7.5亿元，增长42.5%；教育支出33.8亿元，增长21.7%；社会保障支出46.8亿元，增长25.2%；城市维护费支出39.0亿元，增长35.6%。从上一年度全市地区生产总值的大幅度增长以及三次产业结构的最新调整数值我们可以发现。上一年度全市经济形势整体发展良好，产业结构进一步合理调整，非公有制经济的增长拉动力强劲，政府收入支出的增长平衡稳定。（二）固定资产投资全年完成全社会固定资产投资1790.3亿元，比上年增长31.3%

13、。其中，城镇固定资产投资1701.1亿元，增长31.9 %；农村固定资产投资89.2亿元，增长22%。在全社会固定资产投资中，国有经济投资384.7亿元，增长14.4%；外商及港澳台经济投资299.5亿元，增长35.2%；民间投资1106.1亿元，增长37.3%。从产业分布看，第一产业完成投资37.3亿元，增长 51.2%；第二产业完成投资716.3亿元，增长37.7%；第三产业完成投资1036.7亿元，增长26.7%。三次产业投资结构由2005年的1.8：38.2：60调整为2：40：58。完成工业投资694.3 亿元，增长 36.1%，占全社会固定资产投资的比重由2005年的37.4%上升

14、至38.8%。全市新增固定资产1045.1亿元，比上年增长20.9%。全年城镇开（复）工建设的3000万元以上项目1692个，完成投资1330.5亿元。其中，亿元以上项目814个，完成投资1022.2亿元。建成投产的3000万元以上项目682个。国电康平发电有限公司电厂一期工程、沈阳石蜡化工有限公司的50万吨/年催化热裂解制乙烯等一批工业重大项目相继开工，沈阳机床搬迁改造、13万吨丙烯酸等项目建成投产。沈阳地铁一号线及延长线工程进展顺利，完成投资16.6亿元，地铁二号线工程正式开工建设；奥体中心体育场主体工程基本完工;沈西、沈北开发大道、沈铁大道顺利竣工通车。全年完成房地产开发投资538.3亿

15、元，增长30.2%。房屋施工面积3456万平方米，增长11.4%；房屋竣工面积1185.3万平方米，增长12.1%。实现商品房销售面积1243.8万平方米，增长 24.9%，其中商品住宅销售面积1150.6万平方米，增长 23.6%；商品房销售额419.9亿元，增长 32.3%，其中商品住宅销售额366.4亿元，增长30%。对比城镇固定资产投资增长率、房地产开发投资增长率、销售增长率，我们可以发现上一年度全市商品住宅销售额增长率略低于房地产开发投资增长率略低于全社会固定资产投资增长率。主要原因在于2006年5月开始的国家对房地产市场的全面政策调控。但从房地产开发投资的具体数据统计来看，上一年度

16、沈阳的商品房销售额增长率远高于商品房面积增长率远高于房屋竣工面积增长率，这说明除去存量房因素，沈阳的商品房销售受到国家对房地产市场的调控影响还是非破坏性的，从客观数据一方面印证了目前沈阳的商品房开发销售市场在全国大城市范围内较为健康，另一方面也说明了当前及未来沈阳的商品房销售市场仍有较大的需求。（三）消费指数全年实现社会消费品零售总额1048.7亿元，比上年增长14.6%。按商品用途划分，食品零售额392.9亿元，增长14.9%；服装零售额230.8亿元，增长14.1%；日用品零售额425亿元，增长14.6%。据对限额以上贸易企业统计，汽车零售量6.8万辆，增长15.7%；数码相机6.2万台，

17、增长92.5 %；移动电话89.6万部，增长17.2 %；房间空调器10 万台，增长42.6 %；摄像机4.2万台，增长61.0 %。 全市处于营业状态的5000平方米以上大型综合超市和专业超市54家，其中10000平方米以上超市40家。连锁店铺达4500余个。 全年实现商品购进总额3396.3亿元，比上年增长13.7%；商品销售总额3626.2亿元，增长13.9%，其中批发2728.9亿元，增长13.0%。 从全市消费额度增长与GDP增长的对比来看，上一年度全市消费额度增长约比GDP增长小1.9个百分点，全市消费市场仍有开发空间。上一年度全市消费热点主要体现在IT通讯领域，其他领域较为平均，

18、稳定在平均增长率左右。（四）外资利用程度全年新签利用外资项目863项，外资额85.2亿美元。实际利用外商直接投资额30.3亿美元，比上年增长42.9%。上一年度实际利用外资额的大幅度增长，说明外资对沈阳整体经济前景的看好。实际利用的外资额度在沈阳各领域的投入会进一步拉动沈阳经济增长，促进消费需求，刺激地产开发，盘活资金流动。22沈阳房地产市场运行状况沈阳房价收入比逐步下降，人均收入大幅增加，房价有一定的上涨空间注：家庭人口结构为3口之家 2000-2007年沈阳人均可支配收入同比以10%以上的幅度上涨，2007年涨幅尤为明显达到25.36%；而商品住宅成交价格涨幅对基本保持在5%左右，2006

19、年同比涨幅度达到最大为8.30%；以家庭人口结构为3口之家计算，沈阳房价收入比从2000年以来呈现逐步下降趋势；可见，随着沈阳经济的发展，人们收入水平不断增加，对住宅的购买能力也不断加强，住宅成交价格将有一个较大的上涨空间。随着宏观政策落实，市场供应结构将明显变化，整体均价将趋缓 随着国家颁布的宏观调控政策的进一步落实，市场供应结构会发生明显变化，中低价的普通商品住宅、经济适用房、限价房的供应量明显增加，商品住宅整体成交均价将被拉缓；但别墅以及高档住宅产品，由于供应的不断减少，稀缺性将逐步显现，价格将得到快速上涨。沈阳市房价水平处于较低水平，2000年以来走势与全国基本一致较为平稳 数据来源：

20、中国指数研究院沈阳分院 从沈阳、全国以及中国主要城市北京、天津历年商品住宅成交价格走势来看：2000-2005年沈阳成交价格增长幅度基本与全国水平持平，年涨幅度保持在3-6%；2006年-2008年沈阳价格涨幅有所增大，但远不如全国以及北京、天津的房价涨幅度，且2006年全国商品住宅成交价格达到沈阳住宅成交水平；进入2007年，随着各地经济的不断发展，全国房地产市场得到快速发展，北京、天津以及全国住宅市场价格都出现较大幅度的上涨；然而沈阳房价从2004年开始同比涨幅度远远小于全国的涨幅度，2007年沈阳成交价格数值也全国水平所超越，为3382元/平方米，低于全国平均价格水平2007年涨幅度要低

21、于全国水平12.05个百分点；以上整体可以体现沈阳商品住宅成交价格走势平稳，年涨幅度较小。沈阳市商品住宅价格走势基本平稳，呈现稳步上涨趋势 沈阳市通过对商品住宅供需结构的调整，可供房源比较充足，供需基本合理，商品住宅销售均价涨幅不大，2005年及2006年维持在5%左右的涨幅；在2007年，从峰谷的3313元/平方米（2007年3月）至峰顶的3703元/平方米，最大波动幅度为11%。进入2008年，从总体来看，沈阳商品住宅价格呈现出周期性发展趋势，但在宏观经济快速发展的大背景下，投资与消费将同步发展，存量与增量相互拉动，未来房地产价格将延续近年稳中有升的良好态势。大户型成交价格呈现持续下滑趋势

22、，中小户型成交均价稳中有升从各户型面积的成交均价走势来看，180平方米（含）以上面积的成交均价从07年7月的5728元/平方米持续下跌到08年4月的4475元/平方米，跌幅达到21.88%；出现这种现象的原因，主要是沈阳住宅需求主要来自自住的刚性需求为主，中小面积户型总价较低的住宅受到关注和热销；35%左右的成交面积集中在60（含）-100平米住宅上，市场需求及其旺盛，价格也得到快速上升，从2007年的2842元/平方米波动上涨到2008年4月的3281元/平方米，涨幅达到15.43%；其他小户型，以及中等偏上的户型价格基本稳定，略有上涨。市区五区，环境优势促使房价进一步看涨 从07年以来沈阳

23、市的商品住宅价格走势情况来看，沈河区商品住宅销售均价依然位列榜首，沈河区一年多来的大多月份的商品住宅销售均价大多保持在5000元以上的水平，尤其在2008年春节之后，更是突破了5500元/平方米；和平区商品住宅销售均价则紧随沈河区，在比拼中位列次席，07年以来商品住宅销售均价最高达到5219元/平方米（2008年1月份），最低为3611元/平方米（2007年7月份），其全年商品住宅销售均价在4000元/平方米上下稳定运行。作为沈阳市中心区域的沈河、和平两区，优越的地理位置及市政配套设施使得这里成为沈阳房地产市场最早的热点。随着近年来的陆续开发，土地资源日益紧缺，现阶段的土地供应大多为商业用地，

24、住宅用地供应量十分稀少，因此沈河与和平两区的商品住宅销售将均价保持较高水平。与此同时，购房者的目光开始往皇姑、铁西新区以及大东区转移，日益上涨的购房消费需求，也将带动这三个区域的房地产市场发展，促使房价进一步上涨。优质生态环境，实力开发商陆续进驻，近郊市场前景无限东陵、于洪两区在07年保持持续上涨的良好势头，虽然区域内配套设施尚需完善，但其良好的生态环境以及较为低廉的价格，加之区域土地供应相对宽松，规划产品居住舒适度较高，依然吸引了不少置业者的关注，需求的逐步增加使得商品住宅销售均价稳步上涨，同时也受到个案的影响，出现一定的波动，均呈现振荡式发展趋势，两区的商品住宅销售均价保持在3000元/平

25、方米-3500元/平方米之间。良好生态自然环境、合理的城市发展战略规划和城市配套、沈阳城市中心南移、“金廊银带”规划，以及万科、金地、沿海、泛华等实力开发商的入驻，为奥体中心所在地浑南区域成为浑南高尚居住区奠定了客观条件，而加之奥运会的临近，浑南区域将更加吸引人们的注意，因此浑南商品房销售均价快速上涨，07年以来最高销售均价达4330元/平方米（2007年12月），大有后来居上之势。政策扶持与浓郁的人文环境也为沈北新区带来了新的发展契机，也促使沈北新区从旅游地产开发转型为人文科技地产开发，地铁2号线的布局，更是为区域发展提供了更为广阔的前景。沈阳远郊，趋势平稳，发展仍有待时机 远郊房地产市场，

26、无论是体量，还是价格，对于沈阳整体市场而言，都相对较小，同时市场受到的宏观调控的影响十分微弱，自住需求为主的商品住宅市场表现较为平稳，上市个案将最大程度影响到市场价格的走势。而随着沈阳城市化进程的进一步加快，作为区域扩展而存在的远郊市场，也将与市区保持一定的追赶速度，尤其新民市，2007年以来的成交量已经和沈河、皇姑并驾齐驱了。在2007年5月远郊市场聚首1000元/平方米之后，2008年4月，市场再次聚首，为1500元/平方米，波动幅度达到50%热点区域涨幅较大，个别区县受个案影响而波动较大2008年沈阳商品住宅整体成交均价为3523元/平方米，环比上涨5.30%，与去年同期相比下降0.55

27、个百分点；核心城区的沈河区由于土地的稀缺性，使得沈河区住宅需求旺盛，价格上涨幅度较大，同比涨幅达到10.62%；铁西新区、东陵区、沈北新区等新兴的热点区域板块被市场所看好，价格也得到快速的上涨，同比涨幅分别达到11.35%、15.50%和11.32%；而以康平县为代表的区县，由于住宅上市量就很少，成交量以及成交价格受到个案影响的程度很大，康平2008年4月价格为1439元/平方米，同比涨幅达到全市最大为319.53%，环比上涨62.07%。目前沈阳住宅3000-5000是人们所能接受的，成交占比达到60% 由于沈阳收入水平远远低于东南沿海城市，对住宅价格所能承受的高度也相对较低。与收入水平相对

28、应，沈阳住宅价格在3000（含）-5000元/平方米的成交比重最大，达到全市成交量的60%；6000元（含）以上的高端住宅，由于价格相对较高，市场需求人群较少，所以成交占比最低仅为4%。随着沈阳经济的增长，购房消费者收入水平的不断增加，人们所能接受住宅价格将逐步提高。2.3市场供应分析2008年1-4月份商品房各区域批准上市表 区县批准销售面积（万平方米）批准销售套数（套）沈河区0.000和平区22.71 1305皇姑区7.961075铁西区19.662157大东区32.293923东陵区22.042242于洪区66.777785浑南新区23.862639苏家屯区4.10638沈北新区22.1

29、02796新民市0.000辽中县0.000康平县0.000法库县0.0002008年1-4月份沈阳各区域商品房批准销售面积比例图前4月商品房批准销售量同比下降13.05%，于洪区批准销售量占总量三成。 2008年1-4月份商品房批准上市项目221.5万平方米（24560套），上市面积同比下降13.05%。其中，市内五区批准销售82.63万平方米（8460套），占总供给的37.31%；于洪区批准销售66.77万平方米（7785套），占总供给量的29%；中心市区沈河区及远郊市县新民市、辽中县、康平县、法库县连续四个月无新增供给。2008年1-4月份商品住宅分建筑面积批准上市表 户型面积段（平方米）

30、批准销售面积（万平方米）批准销售套数（套）6026.41528460(含)-100108.2513228100(含)-12025.032254120(含)-14425.141887144(含)-18011.216891805.021462008年1-4月商品住宅分建筑面积批准上市分布图小户型新增供应旺盛，60（含）-100平方米户型占总量比为53.84%。2008年1-4月份批准上市的商品房以小户型为主，建筑面积在60(含)-100平方米区间的商品房批准上市108.25万平方米（13228套），占总供给量的53.84%；建筑面积在144平米以上的商品房批准上市16.23万平方米（835套），占

31、总供给量的8.07%。24胡台新城区域概况（一）胡台新城现状概况区域位置沈阳胡台新城位于沈阳的西部, 是沈西工业走廊的组成部分，是东北通往关内和内蒙古必经之地。距沈阳市中心20公里，距新民市中心约30公里，是沈阳城乡结合部，是沈阳西部工业走廊的重要载体，是发展最活跃的地区。目前总人口数大约在4万人左右。 管理体制沈阳胡台新城拥有中国先进的开发区管理服务体制，新城管理委员会为沈阳市政府派出机构，享有沈阳市级经济管理权限。其行政管理暂时由新民市代管。 区位优势沈阳胡台新城座落在沈阳的县级市新民市的地域内，位于新民与沈阳市区的交界处，对于工业发展具有独一无二的比较优势：区位属于沈阳近郊，交通条件四通

32、八达。工业用地属国家规定第11等级用地，用地出让最低限价为沈阳近郊的1/3,为远郊的1/2。 距离营口港仅140公里。距沈阳市区仅10公里，距沈阳市中心仅20.4公里。距沈西工业走廊开发大道仅2公里。公路新城紧邻沈阳-大连、沈阳-哈尔滨、沈阳-北京高速公路和沈阳外环高速公路、二环快速干道的交汇处，距高速公路出入口9公里。102国道贯穿新城，通过沈胡快速干道连通贯穿沈阳市区的东西快速干道。沈阳西北产业大道穿过新城，连通沈西工业走廊开发大道直通营口港出海口。铁路新城距西部铁路货运站仅8公里,连通国内所有大中城市。航空新城距沈阳桃仙国际机场38公里，己开通至悉尼、洛杉矶、法兰克福、莫斯科等17条国际

33、航线和40多条国内航线。港口新城距大连港394公里、营口港140公里，均由高速公路和铁路连通，可与140多个国家和地区港口通航。地铁、轻轨沈阳地铁一号线一期工程始发站距新城仅8公里。同时，规划了地铁到达新城的轻轨线路。（二）胡台新城未来展望在沈阳市东汽、西重、南高、北农“四大空间”的总体规划中，沈阳西部为工业发展区。 沈阳胡台新城的规划定位为： 包装印刷产业基地 沈西工业走廊商业、居住配套生活区 沈阳市科技发展区 沈阳西部滨水生态园林型生活居住区 沈阳市规划发展城区总体规划：沈阳胡台新城总规划面积100平方公里，总体划分为产业发展区、生态居住区和旅游度假区。产业新城：新城现有投产企业55家，选

34、址落地项目86个，在建项目35个。主要集中在包装印刷、装备制造零部件配套等行业。 按照沈阳市的产业规划，新城未来将重点发展轻工和科技产业，主要包括包装印刷、电子信息等产业。东北包装印刷产业基地位于新城一期规划区域内，规划面积5平方公里。公共服务平台建设。 沈阳国际塑料包装印刷城-包装印刷产业的展示、交易平台。 包装印刷大厦-包装印刷产业的检测认证、培训、设计研发、 电子商务平台。 辽宁省新闻出版技术学院-提供包装印刷产业发展的人才资源。 中小企业产业园-提供中小包装印刷企业所需的标准化厂房。目前，温州龙港包装印刷产业园、广东包装印刷产业园已经落户东北包装印刷产业基地，新城将重点建设的国际包装印

35、刷产业园，已经开始规划设计，将于2008年开工建设。 截至2007年11月末，已有42个包装印刷项目实现正式签约，投资总额达15亿元。其中： 40个项目选址落地； 38个项目完成定线； 22个项目开工建设。 比较典型的包装印刷项目有： 辽宁教育音像书刊发行有限公司 辽宁教育传媒包装印刷有限公司 乾坤光彩印刷产业园 广东东兴塑料制罐有限公司 温州神州印业有限公司 温州港发包装材料有限公司 沈阳新华恒彩印包装公司 沈阳诚信印铁制罐有限公司 沈阳新潮印务有限公司国际工业园：沈阳胡台国际工业园，由中建六局出资建设，英国英林格公司管理运营，是服务于中小企业的国际工业园。计划于08年4月开工建设。 工业园

36、总占地面积1300亩，公共服务区占地230亩。 主要面向的行业包括：包装印刷、装备制造配套、汽车零部件和IT产业。 工业园公共服务平台主要服务功能包括：企业孵化（国外中小企业进入中国的孵化）、科技孵化、企业服务、生活服务等。服务模式为“英国管家式”服务，服务内容涵盖了企业及投资者生产、生活所需的全部服务，工业园的厂房，甚至设备都可以租赁，通过实现中小企业的聚集效应，不仅可以大大降低投资成本，更可以有效地降低生产经营成本。 商贸新城：沈阳胡台汽车销售街，由全国汽车销售第一大企业河北冀东物贸集团投资建设，包括22个汽车销售“4S”店和1个汽配城。目前，已有6个“4S”店开工建设，其它“4S”店将于

37、明年4月末以前全部开工建设沈阳东北塑料包装印刷城，由辽宁明华集团投资建设，包括：塑料及相关产品专业销售市场、包装印刷展示交易中心。将于08年4月开工建设。沈阳化工交易中心，由辽宁明联石化公司投资建设，为化工及相关产品的专业交易中心，主要功能包括产品展示、交易、培训、结算和综合服务等，其物流中心设在新城以外。将于08年4月开工建设。沈阳胡台国际商贸物流城，由中华国际商贸物流商会组织投资建设，包括“美博城”-美容美发专业批发市场、“巨龙城”-古玩仿古家私专业批发市场、“粮油城”-粮油深加工产品专业批发市场。四星级酒店，由辽宁明华集团投资建设。 乾坤远东大厦，由北京乾坤集团投资建设，主要包括集团总部

38、、写字间及全国连锁经济型酒店。 志诚大厦，由志诚房地产公司投资建设，主要功能包括公司办公总部、写字间、会议中心等。包装印刷大厦，由香港华置集团投资建设，主要包括包装印刷检测认证、培训、设计研发、电子商务、会议中心等。宜居新城沈阳胡台新城除栖鹤湖外，还拥有一个近千亩水面和局部湿地环境的栖鹤公园，我们规划在以栖鹤湖和栖鹤公园为轴线的一条生态绿色走廊中，建设低密度、高绿化率、亲水型的生态居住区。在栖鹤湖的西侧，是纵横交错的水系网络，我们规划利用原有地形地貌，建设一座低密度的生态水城，使沈阳胡台新城成为水乡乐园和雅士园林国际新城沈阳胡台国际会展中心，由美中经济促进会组织投资建设，将依托栖鹤湖良好生态环

39、境，吸引承办国际性活动。美中科技创新中心，由美中经济促进会组织投资建设，主要吸引国际科技创新型企业和个人，开展科技孵化。沈阳巨旦创业园，由沈阳万豪房地产公司投资建设，服务于国内外小型、创业型企业。计划于08年4月开工建设。25项目土地因子评述（一）项目土地所处位置及四至项目地处沈阳胡台新城中心位置，北侧紧临102国道，西侧紧靠振兴七街，南侧为项目的规划路，东侧为振兴六街。调查项目调查子项描述评级土地属性现状已拆迁完毕，但现对外亮相营销与工程形象有差别C级自然水文条件地块平整，本身无明显的自然属性B级文脉属性胡台镇镇中心镇政府所在地周边，大集所在地周边B级教育配套私立幼儿园，胡台镇中心小学、胡台

40、镇镇属中学C级生活配套设施胡台镇大集，小型超市、综合商店、农用五金、胡台镇信用社、杂货店C级娱乐休闲配套体量非常少D级医疗配套小型药房、胡台镇卫生院（极简陋）D级交通条件公共交通便利性501通往沙岭收费站、城际快车C级私家车交通便利性沿102国道或沈胡快速干道可至C级交通有无拥堵无A级交通有无噪音无A级环境景观条件可视景观镇外茫茫农田，绿色景致B级距景观区距离距规划中湿地公园及栖鹤湖景区，私家车车程在5分钟左右。 A级空气质量一级A级城市角色产业发展趋势沈阳胡台新城中产业规划B级历史接受度目前胡台镇接受度较高，沙岭区域接受度居中，市区接受度很低C级（二）项目土地因子分析项目土地因子评级表(以下

41、除土地属性外的因子模块地理范畴为宗地四至周边1公里范围内)从上表中，我们可以发现项目所在地块土地因子的差异性较大，主要表现为土地属性的整体评级较低，交通条件评级客户化倾向严重，环境景观评级较高，城市角色潜力较大。根据目前本项目所在地块的土地因子评级的整体表现，我们建议在市场定位中要注意目标客群的差异化组合、阶段性区分、地域性来源。 差异化组合即整合各版块土地因子目前评级面向的客户群体，确定主次、比例、关注点。阶段性区分即针对本项目所在地块土地因子城市角色潜力较大的特点，在开发项目的过程中要注意目标客户群体的阶段性不同构成的变化定位。地域性来源即明确本项目目标客户群体的来源地域的主次、比例、影响

42、因素。26目标区域市场分析（一） 一级市场于洪新城板块（Y1）四至：即于洪新城辖区。板块形成原因： 于洪新城板块位于浑河北岸。与和平、铁西为邻，优越的地理位置和发展潜力，以及国际化的生态居住理念，吸引了许多国内颇有实力的房地产投资商。阳光100、福兴、永来等近10家房地产公司纷至沓来，争相抢滩于洪新城。5-8年内，浑河岸边的于洪新城，将汇聚近20万人口，成为一块新兴的生态型大型城区。北李官板块（Y2）四至：东至沈马公路、新开河、向工街、大成站、于洪站、东湖街，西至过境绕城高速公路，南至沈新东路，北至过镜绕城高速。板块形成原因：该板块与铁西紧邻，拥有完善的生活配套，便利的交通环境，价值和泰新城、

43、时代龙城等大盘的影响，推进了该区域的发展进程。近年一批品位名盘、大盘也在该板块落户，进一步提升了板块内楼盘的品质和价位。八家子板块（Y3）四至：东至黄河北大街、黄山路、长江北街，西至沈马公路，南至新开河，北至过境绕城高速公路。板块形成原因：与皇姑区相邻的八家子板块，楼盘林立，人气旺盛，生活配套齐备，是较早开拓居住城边化的区域，2007年城建地产的挺进进一步带动了整个区域的发展，价格上升空间将会有所增长。万科、沈阳城建等实力开发企业在该板块均有项目。（二）二级市场区域在售市场分析胡台新城项目分析表胡台新城竞品分析金麦良缘项目地址: 沈阳胡台新城开发公司: 辽宁凯隆房地产开发有限公司策划代理公司:

44、 沈阳赛德时代物业公司: 未定项目总占地面积: 45911总建筑面积：8万绿化率: 35%公摊系数: 15%一楼赠送花园,顶层赠送阁楼交房日期08年7月28日开盘最低价格、均价、最高价格: 1588元/、1800元/、1900元/目前最低价格、均价、最高价格: 1688元/、1900元/、2158元/项目规模:12栋多层,共800户。所剩套数: 200套销售率: 75%工程进度:准现房, 其中6号楼和7号楼要到春节之后才开始销售.供暖方式及收费标准: 地热,22元/年主力购买人群: 本地居民面积区间: 40125主力面积:7089自身配套: 一个商贸中心,但未开始销售,开盘时间定于春节之后项目周边配套及交通情况: 邮政储蓄所、医院、胡台中学等项目优劣势分析: 1)优势: 本地最好的楼盘项目,自身配套比较完善,专业的 销售队伍. 2) 劣势: 交通不方便, 价格要明显高于周边其他项目,期 房,周边配套不完善.阳光新居项目地址: 胡台新城开发公司: 沈阳新元建设集团有限公司策划代理:无物业公司: 胡台物业总公司项目占地面积:8888 建筑面积: 15888项目开盘时间: 2006年底交房日期: 2007年5月(2,3号楼) 9月(4号楼)工程进度: 现房开盘时最低价格、均价、最高