某地产研发.docx

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1、龙湖景观绿化施工要点三大要点一：控制软硬景比例原则：在有限硬景总成本下，减少面积，做出精致感。1.1.1硬景（铺地+水景）占总景观投影面积比例：别墅5-8%、洋房6-9%、公寓7-10%若有地上停车位可适当放松一点，若有人车分流，面积应更紧一些1.1.2一个项目室外硬质铺地不超过三种材料（水景除外）红色陶土转、红缸砖、板岩碎拼、花岗岩、小料石、木地板，前两种有返碱很难避免，结合造价采购和不同档次的业态综合考虑1.1.3硬铺材料必须做面层保护，防止吸附污物(施工前封闭剂处理，施工后防护处理，勾缝密实可以减轻）1.1.4园区公共区域车、人行道路石材硬铺不宜采用大块材料，主要是易破碎和色差不好处理(

2、高端项目或大量人流必经之处可以考虑小料石：滟澜山、颐和原著大门入口图片说明）1.1.5园区道路不宜人为过度弯曲，浪费材料、铺贴费用，种上植物后客户并不敏感：吴总沟通会上说的围墙弯曲与花园划分冲突矛盾问题（弯度不宜过大，施工难度大且浪费材料）1.1.6样板区步行道多用木甲板，施工速度快，与软景好搭配，但木甲板注意密排，避免女士高跟鞋嵌入：西苑的调整 快感觉亲近人 施工时注意龙骨（考虑人流量和承载力）1.2三大要点二：管理乔木和大灌占总成本比例1.2.1乔木+大灌（2m以上）占总苗木造价超过80%，其中大乔+中乔（5m以上）占总苗木造价超过65%。1.2.2苗木成本分配重点顺序：点睛树大乔中乔小乔

3、大灌点睛攀沿植物中球灌小球灌攀沿植物(墙地)草地被片植灌地被宿根花地被草花地被1.3三大要点三：控制挡墙面积1.3.1尽量在总图阶段处理：通过道路标高调整，减少挡墙结构面积（案例：假如北京滟澜山和香醍漫步道路标高降60-2500px，或取消下穿道路上步行景桥会如何？）；通过放坡分级设立挡墙，减低自重力挡墙高度（重庆蓝湖郡、春森彼岸的处理方法）（上海艳澜山1#北取消一道挡墙放坡效果明显，通过几级台阶制造了山地的感觉）1.3.2不能避免挡墙的结构成本，也要尽量降低挡墙饰面处理成本，同时“软化”、“美化”挡墙：可用木桩、石块、砖在标高不高的堆土处设立挡墙，省去面材处理成本（如重庆西苑一组团消防车道旁

4、的夹角处绿化）；用土坡埋掉挡墙，再在坡上绿化（负面案例：南苑三组团）；用常绿植物+开花植物+外墙漆美化，或木格栅+常绿植物+开花植物美化1.3.3亲水建筑的地下室底板标高与市政排水标高应协调；若无法协调，地下室可无卫生间，即使设卫生间，可考虑提排；否则，水边可能必须考虑增高3m以上的挡墙（香樟林为湖心岛八户地下室增一个卫生间增加了几千平米挡墙，增加数百万造价）香樟林湖心岛香樟林为湖心岛八户地下室增一个卫生间增加了几千平米挡墙，增加数百万造价2十一项关键要领：2.1主景树和主景点2.2取消“行道树”概念，改以植物群落布置2.3水体多布点状壁泉、点状涌泉或溪流，减少大面积水体2.4少花钱但让植物丰

5、满的窍门2.5周界围墙与隔噪的做法2.6私家花园的宜与忌2.7园区构筑物与小品2.8土壤施肥排水、喷滴灌措施2.9施工中的宜与忌2.10确保开园效果的措施2.11景观园林创新意识和比例2.1关键要领一：主景树和主景点2.1.1从乔、灌、地被、攀沿、草中选出主景植物。选主景植物以“低成本、易获取、绿量大、绿期长、易栽易活”等因素综合平衡，反过来指导设计（重庆西苑：小叶榕做主景树，香樟林：用香樟，尤其是樟科的天竺桂） 没有廉价（难看）的植物，只有廉价（难看）的搭配:北京地区可以考虑旱柳、馒头柳香樟林：用香樟，尤其是樟科的天竺桂作为主景树2.1关键要领一：主景树和主景点2.1.2每一个小区一定要有二

6、至三处能让人产生视觉冲击并留下记忆点的景观：滟澜山景观记忆点：树阵、水系、银杏右图：北方罕有的水系 意连实断下图：令人震撼的入口 雪松 花海 小料石钻天杨代替意大利剑柏，成本低且便于养护香醍漫步景观记忆点：托斯卡纳式中庭围合 孤植大榆树花盛香醍景观记忆点：兰花鼠尾草买断北京市场所有兰花鼠尾草代替薰衣草结合地形营造托斯卡纳自然风景 简洁纯粹富有视觉冲击力唐宁ONE景观记忆点：大门简洁统一的枫丹白露实墙结合深色铁艺大门 掩映在左右搭冠的元宝枫乔木下 令人肃然宁静 不敢大声说一句话 自然营造出闹市中林隐气氛。2.2关键要领二：取消“行道树”概念，改以植物群落布置其中某二、三种植物表现出一定的视觉统一

7、性，可以用大量“偏冠”或“不完美枝型”乔灌木倾斜向路面并组合栽植，就可以达成“丰满艳丽+浓荫夹道”的效果，而令到选树容易、栽种现场控制不难，成本易控。(下图：西苑正在整改行道树：在原有栾树基础上增加异形元宝枫。)植物组团，不用行道树概念（香醍漫步）小区VS.市政道路：“去人行道化”注意观察别墅区人流，没有必要行人道尽可能最大化利用歪脖子树左右搭接形成林荫夹道（香醍漫步）行道树群落化形成林荫夹道的具体手法：1 行道树主乔保持统一性/同一性，上层空间（即8米以上高处的）树枝相接，但可以错开相接；2 小乔（ 2-4米的树）靠车行道路边种（不占业主小院空间，提高溢价，节省软景绿化投入成本），而且小巧枝

8、叶挡住视线，看不到8米高树的树干。3 大乔、小乔结合地形形成群落，合并片植而非带状；案例：（如右图）怎么改：1 不移除原来大树，再加新植物；2 整出微地形，土坡往上走，高处种大树；3 道路绿化要有压迫感（分枝点2米以上，视线上压人的小乔高灌外移靠路边种）2.3关键要领三：水体多布点状壁泉、点状涌泉或溪流，减少大面积水体2.3.1水体底部结构宜用硬池底不宜用泥底（负面案例：蓝湖郡、紫都城泥底水景投诉和改造多），并做好结构，防沉降、抗冲击（负面案例：北京滟澜山水景漏水）、防渗漏处理（硬底容易造成死水发臭，换水成本高且容易渗漏，软底也是可以考虑的，但是需要用沉水植物处理，注意防止青苔的大量繁殖，已经

9、有比较成熟的施工案例，如上海宝宸怡景园车库顶板都是软底加水生植物系统且效果不错）2.3.2硬铺粘合剂易用胶或低碱水泥，防止水体翻碱（用粘结剂结合施工前后处理可以减少返碱甚至避免，但是对工期有影响）2.3.3溪流“意不断实分段”，便于修补、打理（正面案例：滟澜山水系，还可以局部采用石头堆砌小型水生植物种植池，里面填土，上海部分楼盘已有成功案例，如上海绿地威廉公寓）“意不断实分段” 滟澜山样板区水景山林溪谷点状水体，（香醍漫步）小水景的运用及硬景铺装的材料控北京 唐宁ONE 涌泉石水景2.4关键要领四：少花钱但让植物丰满的窍门2.4.1地下车库顶板上道路标高不超过顶板结构之上40厘米，堆土后可形成

10、微起伏地形，省回填土方量，且形成的绿量显丰满（在不影响管线铺设的情况下可以考虑，排水管铺设需要一定的覆土层,顶板步行道在保证荷载的情况下可以做成一定的坡道，在高点设计管线集中地 ）2.4.2减少墙面显露面积，路边靠墙种植一定要堆土成坡，再种植时绿量丰满，同时减少墙饰面处理成本（北京滟澜山围墙外雪松）（注意土建防水一定要上翻到室外堆土平面，否则容易渗漏。英国自然式园林宗师布朗塑造地形手法：“陪土、平整、抹光、修理、塑造完美地形”英国前首相丘吉尔家族的布伦海姆的伊丽莎白女王岛，此法成功运用于水系草坡入水处理，营造安宁纯净的风景软景：丰满地形+3层次植物2.4.3高树种在高点上（重庆香樟林）2.4.

11、4尽量用小乔木或球状灌木替代片植灌木，在达到同等绿量下可节省成本2.4.5将“不完美枝型”树组合，高低搭配、群植、丛植，可省钱充分理解“不完美枝型”的内涵，有助于理性的采购、储备、运用苗木，控制成本2.4.6路口、拐点处，大树、花乔、花地被应重点处理，要“浓墨重彩”路口、拐点是多方位的视觉交叉处，照顾好这个点，大部分人都看得到，所以要重视。路口、拐点花卉怎么种：1丰满而不漏土，2靠近人流视线，3加些攀援植物使之更有趣味2.4.7大乔、中乔尽量靠路边栽并倾斜，“挡不住房子挡眼睛” （香醍漫步）花卉衬托气氛 （香醍漫步）2.4.8用攀沿植物在入口、房角、路拐点、墙头形成视觉焦点和趣味点2.4.9植

12、物尽量不以线状布置，而是以团状、片状布置，不显杂乱、单薄，片植植物（灌、花、草）不得露土 反面案例：滟澜山 玫瑰桥如何改：不漏土+铺地柏+红枫+紫薇2.4.10大、中灌若价格较高时，尝试用便宜小乔替代2.4.11大胆使用绿量大、绿色较重的常绿针叶（如松、柏、杉等），或阔叶常绿的小叶榕、天竺桂、珊瑚等，尤其用作树篱或围挡；为了减弱其过于“严肃”的感觉，可以开花浓艳的乔木、灌木、攀绿植混栽花盛香醍样板间常绿针叶植物与开花藤蔓植物（铁线莲）混搭2.5十项注意五：周界围墙与隔噪的做法2.5.1最好用商业物业布置在沿城市道路边，既利用繁华又隔离噪音，还省去围墙2.5.2公路边若有较宽阔绿带，可用堆土（在

13、高点安装铁网、铁栅），在铁栅两侧种植浓厚且高的植物掩蔽；若无较宽阔绿带，则直接用高墙或隔音墙，再以绿植（攀沿绿植）软化（此办法可能会引起红外报警误报，需要综合考虑）2.5.3通常园区周界若噪音或干扰太大，可用实墙+绿植掩蔽，若噪音小，可用铁栅+绿植；若要透景，也可用玻璃（重庆 蓝湖郡 社区围墙）2.5.4若在水边，尽量用亲水方式处理；若有水边消落带，可加亲水平台或木栈道再加水旱两宜植物在消落带进行处理（水生植物种植形成特色，但要注意枯萎期及时清理）如下图 重庆蓝湖郡的亲水处理私家花园植物分隔：1.扩大小院空间提高溢价；2.临街密植，阻挡视线；3减少软景投入，节约成本2.6关键要领六：私家花园的

14、宜与忌2.6.1私家花园内不得出现坡度，尤其是主要活动花园，可用挡墙形成不同标高的平整花园，主要是针对南方丘陵起伏地区；香樟林的微坡：业主使用效率不高2.6.2私家花园旁的道路尽可能成直线，便于划界并计算私家花园面积；如下图香醍的道路即使有曲线也是在2米范围之内微曲，也方便施工。2.6.3私家花园工程施工图上测得面积要比销售合同附图面积大5%10%；待施工放线时，营销、工程要共同设立“停止检查点”以复核；施工完成后，营销、物业要验收、整改后再交房；2.6.4私家花园内道路尽可能不破坏花园的完整性和实用性，注意掩映入户道路和门；花园内道路和活动平台尽可能用同一材质和色彩、工艺，使花园不显零碎（可

15、以考虑铁艺后者竹类拱形门加藤蔓植物，时间长了会很有历史感）2.6.5私家花园尽可能不用实墙，用浓密的植物隔断；若为安全考虑，绿篱中也可夹铁网、铁栅。2.7关键要领七：园区构筑物与小品2.7.1尽量用大型点睛孤直树或点睛树群落代替构筑物形成视觉中心；用绿植代替“墙”来形成围合和视线遮挡用绿植代替“墙”来形成围合和视线遮挡2.7.2园区内尽量不设或少设高杆路灯，避免夜晚炫光2.7.3尽量不设雕塑尤其是廉价雕塑，代之以点睛植物或小水景（北京滟澜山以陶灌涌泉代替女体雕塑案例）2.7.4尽可能选用集团标准产品库内的园林小品或易外购的园林小品，禁止自己设计和定制小品（北城天街垃圾桶案例）2.7.5小区灯光

16、尽可能以壁灯、地灯、壁式嵌入灯等形式出现，以照亮道路台阶为宜，高度以1.7m以内为宜（便于物业维护，人手所及高度宜2米之内）2.7.6住宅区植物、建筑外打灯以白炽灯色温相仿的光源为宜，注意避免炫光但注意：样板区内的照明强度一般为园区的4-10倍。下图：顶级别墅区蓝湖郡西岸夜景2.7.7安放小区内景观中的排气孔、空调机、配电箱等，尽量用植物掩蔽、美化，即使用木格栅式木板条美化，也要处理成小区景观的一部分，而不是建构筑的一部分2.8关键要领八：土壤施肥排水、喷滴灌措施2.8.1土壤中严禁混入建筑垃圾和石块；2.8.2土壤中加入砂、营养土、陶粒（珍珠岩）、长效有机肥等以抗板结；2.8.3土壤要杀毒；

17、2.8.4在重点树（群落）或较难人工养护区域，要考虑喷滴灌系统，尤其是北方地区；2.8.5有坡的地方或低洼处，必须处理成明沟或盲沟以排水；2.8.6大树移栽应注意加风挡（北方）和输入营养剂、保活剂 ；2.9关键要领九：施工中的宜与忌2.9.1在车库顶板种植覆土施工中，车载卸下的土应边卸土边运走散开，禁止堆过车库顶板设计覆土高度，避免负荷过大（负面案例：在重庆枫香庭景观施工中，曾检查出现场局部推土超过3米；南苑主入口商铺顶上覆土超过设计要求，结果重新增加结构补强）；2.9.2在车库顶板覆土前，应将结构图与景观堆土种植图“叠图”一次，尽可能将覆土的厚区与梁、柱区域重合；2.9.3将市政管道图与种植

18、图“叠图”一次，防止挖断，且“叠图”成果留存物业，便于后期管护；2.9.4将景观水管与景观用电电缆与种植图“叠图”一次，防止挖断，且“叠图”成果留存物业，便于后期管护。2.10关键要领十：确保开园效果的措施2.10.1一定提前准备好“上盆”的一批正当花期的乔、灌、攀沿植物和草花、茅草、水草等点睛美化用植物，随时备用；2.10.2可以移动的成品小水景应日常准备好快捷采购通路，待样板区需要时立马可得2.10.3提前准备好攀沿植物“上盆”，到时搭在入口、屋角、墙头、花架上；也可提前用铁丝编好造型，上面攀好植物，到时整体移入。龙湖集团示范区设计标准一、示范区选址规划责任部门：体验中心 输入项目：项目总

19、体规划设计方案 输出项目：示范区修建方案阶段成果：示范区修建方案【文件模版:关注微信:dichan360 回复:龙湖 进行查询】 会议管理：会议名称：示范区修建方案汇报会组织人：营销部体验中心参加人：体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、营销部经理、营销副总、研发部项目设计专员、项目经理、项目土建工程师 输出项目管控要点：1. 根据交地情况、工程进度、销售计划、成本预算决定是否采用临时售房部和样板房；2. 根据交地情况、工程进度、销售计划、营销策略等决定售楼处和样板房的总体位置；3. 售楼处的位置及示范区主入口的设置应方便该项目辐射的主要区域客户直接到达，避免因下列因素造成的绕行，

20、影响客户的体验感受：单行道，反方向车辆无法直接到达；沿途交通道路品质低；项目周边公交车出租车站位置不便，导致参观客户步行时间过长；4. 对于项目辐射主要区域客户的来访路线，考虑沿线城市景观对楼盘档次的影响；5. 考虑项目辐射主要区域客户的来访路线沿途路牌广告、交通指示牌的选定初案；6. 考虑示范区范围以外的客户接触点的景观等整体效果，针对项目规划红线外市政道路绿化及管理现状以及相邻建筑的影响和干扰等制定出良好的改善措施；7. 控制因售楼部和样板房的位置造成的施工实施难度及由此产生的成本增加及工程延期；8. 考虑客户在整个示范区内参观流线的舒适感和韵律感。针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果

21、进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。项目专员应实地感受声音、气味等不利因素对示范区开放的影响。9. 样板房与售楼处距离不宜超过400米，否则应配备电瓶车等交通工具；10. 示范区内的客户停车点应靠近售楼处并相对独立，与售楼部距离不超过200米，否则应配备电瓶车等交通工具；11. 示范区内应设置不小于20个停车位的专有停车场，并应考虑销售高峰期的客户临时停车点；12. 售楼处和临时样板房的地坪标高应高于室外道路地坪标高600-900MM左右。13. 样板房选型原则：量大、设计有亮点、通过模型或者户型图难以表达、销售有难度。14. 样板房选址原则： 主要功能房的景观较好，能突出

22、项目卖点并符合项目营销策略； 主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮挡； 若样板楼无电梯，则样板房所选楼层不宜过高；15. 临时样板房的位置摆放应由示范区景观设计师统一进行规划设计。16. 为了有效地进行成本和品质控制，示范区的总面积应不超过30000平方米。二、售楼处土建施工图设计n责任部门 ：研发部n输入项目 ：售楼处土建方案和施工图n输出项目 ：营销部售楼处土建方案设计审图意见和售楼处土建施工图设计审图意见n阶段成果 ：售房部土建方案图、售房部土建施工图n会议管理 ： 会议名称：售房部土建方案设计汇报组织人：研发部项目设计专员 参加人：营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专

23、员及景观设计专员、研发部经理、研发部项目设计专员、项目部经理、景观项目部经理、造价采购部经理、项目土建工程师、项目安装工程师、项目景观工程师n输出项目管控要点：1、与该项目的建筑风格结合；2、与该项目推广主题和调性的吻合；3、客户参观动线有利于销售道具的使用；4、各功能区的划分和各区域面积的需求：表1.各功能区划分和各区域面积需求5、售楼处天棚梁下净高：主厅面积200以下，5400梁下净高4200以上（吊顶高度为4800MM3600MM）；主厅面积200-500，8400梁下净高5400以上（8400可为一二层中庭连通的共享空间、吊顶高度为7800MM4800MM）；6、建筑外装修与室内装修的

24、临界点装修：售楼处室内外相接的地铺、连接内外墙的结构柱、女儿墙下沿、建筑门窗洞口（含建筑朝向、视线、视野）、雨篷、室内外标高（含建筑与外界道路、花台、绿化关系）；7、主要材料的采购难度；8、施工工艺能否达到设计要求；9、售楼处大门门洞净高2700以上；采用自动感应门；10、空调系统的主机隐蔽，朝西面风口增多，风口与天花造型吻合，配置功率不低于250瓦/ （不低于大型商场空调负荷设计标准）、室外温度39度时，室内温度控制在25度以内；11、考虑预留弱电系统管线穿梁洞口；12、玻璃幕墙横向龙骨是否影响到客户向外的视线；13、各专业施工图之间是否协调统一，各专业施工图是否对装饰空间、装饰效果有重大影

25、响。三、样板房土建施工图设计n责任部门 ：研发部（临时样板房施工图责任部门为项目工程部）n输入项目 ：样板房土建方案和施工图n输出项目 ：营销部样板房土建方案设计审图意见和样板房土建施工图设计审图意见n阶段成果 ：样板房土建方案图、样板房土建施工图n会议管理 ： 会议名称：样板房土建方案设计汇报组织人：研发部项目设计专员 参加人：营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员及景观设计专员、研发部经理、研发部项目设计专员、项目部经理、景观项目部经理、造价采购部经理、项目土建工程师、项目安装工程师、项目景观工程师n输出项目管控要点：1.建筑 建筑户型分析，是否有优化之处，如是否有黑卫，

26、空调位是否布置合理，平面与立面关系正确等； 户内标高关系是否合理，如阳台、露台、卫生间的降板高度，户内楼梯与门窗的标高关系；门窗洞口的尺寸高度等。别墅、花园洋房项目样板房室内门洞净高要求2400，高层项目样板房室内门洞净高要求2250，所有项目卫生间门洞净高2200，主入户门及外门窗按照交房标准高度修建； 门型窗型及其开启方式的建议； 建筑外墙装饰效果、装饰材料及工艺的建议（含阳台栏杆、外墙面砖、石材、涂料、木作等）； 临时样板房需要10 -15的入户遮雨区；2.结构 结构形式是否合理，临时样板房建议采用砖混结合钢架屋顶的结构； 结构图与建筑图是否一致，结构预留门窗洞口和结构板面标高是否与建筑

27、图一致等； 是否有现梁现柱情况，是否有结构降板影响层高的情况；3.安装 空调机位、热水锅炉、强弱电箱、天然气表、水表、燃气探测器、对讲门机、红外报警、紧急按钮等设计是否齐全（按配置标准）以及位置是否合理； 阳台、露台、空调机位的地漏、排水立管是否设置合理，户内主要房间是否有给排水明管，是否设置有管井； 冷热水管是否安装到位、预留预埋穿墙洞口是否设置（尤其是结构梁柱部位），尽量走天棚阴角明装（装修时吊顶处理），不得暗埋在墙体或地面内； 卫生间排气口是否设置合理，厨房烟道设置部位及止回阀开口方向是否合理； 空调功率：约250瓦/ ；空调的安装：室内机水平正对预留的冷媒管口，冷媒管包裹粗细匀称美观且

28、裸露部分100，采用分体式空调（室内机也可用风机盘管）。 样板房户型确定及完成面净空尺寸测算；公式：轴线尺寸-墙体厚度-5cm抹灰层；四、体验区景观设计n责任部门 ：体验中心景观专业架构未完善前由研发部出图，完善后由体验中心自行出图n输入项目：（研发部出图）体验区景观方案和施工图；（体验中心出图）体验区总体景观概念、方案及施工图设计；n输出项目：（研发部出图）营销部体验区景观方案审图意见和体验区景观施工图审图意见；（体验中心出图）体验区景观方案和施工图n阶段成果：体验区景观方案图、体验区景观施工图、方案阶段技术经济分析报告、施工图阶段成本测算n会议管理 ：体验区景观方案汇报会 组织人：研发部（

29、或体验中心）景观设计专员 参加人：研发部（或体验中心）景观设计专员、研发部经理、营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员、景观组经理、造价采购部经理、项目部经理、景观项目部经理n输出项目管控要点：1.景观方案风格与售楼处的风格吻合或互补；与项目整体风格特征吻合；体现景观概念价值，提升售场品质。2.参观流线的合理组织及重点景观的效果展示；3.充分考虑营销需求及展示效果，合理组织景观序列、游览节奏以及场地内的各种景观元素，有效管理视线.4.景观要素应尺度合理、材质、色彩等主要特征应与项目整体吻合，确定软景效果及基调树种，骨干树种应考虑种植季节。5.应与建筑师及各专业工程师协调平立面

30、、结构、管网、照明、水循环等相互关系。6.主要功能房间 （主卧室，客厅）景观为重要设计点；7.景观中的导示系统、景观家具（灯具、导示、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）及小品效果应与项目风格有呼应；五、售楼处室内装修设计（一）选择装修设计单位n责任部门 ：营销部体验中心n输入项目 ：装修（装饰）设计单位和售楼处建筑修建方案n输出项目 ：装修（装饰）设计合同、装修设计任务书n阶段成果 ：装修（装饰）设计合同、装修设计任务书n输出项目管控要点：设计单位选择和设计合同编写一、设计单位选择：1.设计师风格筛选；2.设计师曾作项目考察；3.专业服务口碑评价：施工图深度和及时度、家具饰品建议的可操作性、现场指导

31、的配合度；4.设计费标准：500-1200元/（根据项目大小和设计师知名度）；5.不利因素分析：施工图深度和及时度、装修和家具饰品造价及资源。二、设计合同编写：1.造价控制标准；2.设计周期、装饰配合需求、到场指导次数；3.项目设计意图的描述；（放入设计任务书模版中）4.与境外设计公司合作时，建议对方在国内注册分公司。否则在合同中有关纳税、税率、境内劳务比率及付款时间应与财务进行沟通；5.设计合同及设计任务书模版另附；（二）装修设计和装饰设计n责任部门 ：营销部体验中心n输入项目 ：售楼处装修概念、方案和施工图、售楼处家具饰品装饰方案n输出项目 ：营销部售楼处装修概念审图意见、售楼处装修方案审

32、图意见、售楼处装修施工图审图意见和售楼处家具饰品装饰方案审查意见n阶段成果 ： 售楼处装修概念图、售楼处装修方案图、售楼处装修施工图和售楼处家具饰品装饰方案n会议管理： 会议名称：售房部装修概念、方案、施工图汇报会组织人：营销部体验中心 参加人：公司总经理（大型重要项目）、营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员、营销部项目前期岗（销售主管）、研发部项目设计专员、造价部装修工程师n输出项目管控要点：1.与该项目的建筑风格、客户定位的吻合；2.与该项目推广主题和调性的吻合；3.通过设置停止检查点以保证装修（装饰）实施效果、并降低纠错成本：（停止检查点质量检查报告模板另附）1) 所

33、有造型完成但未上面材前；2) 所有面材工作完成后。3) 参加人：同上4.客户参观动线有利于销售道具的使用，工作人员工作流线尽量隐蔽；5.各功能区划分和各区域面积需求：表2. 各功能区划分和各区域面积需求7.售楼处主要天棚装修后净高：主厅面积200 以下，4800mm净高3600mm，主厅面积200-500 ，7800mm净高4800mm；其他区域净高2800mm8.销售道具的位置和尺寸，销控墙的位置和尺寸；9.室内平均照度：200LUX-250LUX；10.男女卫生间的蹲位、小便池各2个以上，男、女卫生间至少须有1个马桶，带扶杆；尽可能设置儿童洗手台；11.弱电系统：电话-前台2条、签约区1条

34、、财务室2条、置业顾问办公室1条、营销经理办公室1条、洽谈区地插2条（不需要）、吧台区1条、保安室1条；网线-前台2条、签约区3条、财务室2条、置业顾问办公室2条、洽谈区地插2条、保安室1条。网络系统可设计为无线网络系统；12.监控系统：售楼处出入口设监视器一个（位置能兼顾售场大厅）、财务室收银上方设监控器一个，控制设备设在保安室；13.设背景音乐系统，控制系统设在吧台。14.员工办公室及储藏室、监控室、保安保洁室装修标准：（1）天棚：石膏板乳胶漆刷白或矿棉板吊顶（2）地面：普通地砖或普通地毯（3）墙面：乳胶漆刷白六、样板房室内装修装饰设计（一）选择装修装饰设计单位n责任部门 ：营销部体验中心

35、n输入项目 ：装修（装饰）设计单位和样板房建筑修建方案n输出项目 ：装修（装饰）设计合同、装修设计任务书n阶段成果 ：装修（装饰）设计合同、装修设计任务书n输出项目管控要点：设计单位选择和设计合同编写一、设计单位选择：1.根据项目建筑形态及定位选择相应档次的设计师2.根据本项目的设计周期，考评设计师的施工图完成的深度和及时度，原则上时间紧张的项目优先选择配合度好的设计公司；在时间较充裕的情况下，可优先选择有潜力的新设计师；3.确定本项目样板房的风格，同时展示多套样板房要保证风格的多样化；4.初步确定一、二位备选设计师后，对设计师曾经完成的项目进行实地考察，考察重点是设计师的风格特点，原则上要指

36、定设计师擅长的风格；5.确定装修设计师，再根据设计师的特点确定装饰设计是否分开委托，根据实际情况，装饰分开委托的形式可以是软装全包，也可以是纯饰品委托；6.装饰设计师的选择；二、设计合同编写：1.造价控制标准；2.设计周期、装饰配合需求、到场指导次数；3.项目设计意图的描述。4.与境外设计公司合作时，建议对方在国内注册分公司。否则在合同中有关纳税、税率、境内劳务比率及付款时间应与财务进行沟通；5.设计合同及设计任务书模版另附；（二）装修设计和装饰设计n责任部门 ：营销部体验中心n输入项目 ：样板房装修概念、方案和施工图、样板房家具饰品装饰方案n输出项目 ：营销部样板房装修概念审图意见、样板房装

37、修方案审图意见、样板房装修施工图审图意见和样板房家具饰品装饰方案审查意见n阶段成果 ：样板房装修概念图、样板房装修方案图、样板房装修施工图和样板房家具饰品装饰方案n会议管理 ：会议名称：样板房装修概念、方案、施工图汇报会 组织人：营销部体验中心 参加人：公司总经理（大型重要项目）、营销副总、营销部经理、体验中心经理、体验中心装饰装修专员、营销部项目前期岗（销售主管）、研发部项目设计专员、造价部装修工程师n输出项目管控要点：装修：1.与该项目的建筑风格、客户定位、消费引导的吻合；2.与该项目推广主题和调性的吻合；3.通过设置停止检查点以保证装修（装饰）实施效果、并降低纠错成本：（停止检查点质量检

38、查报告模板另附）1)所有造型完成但未上面材前；2)所有面材工作完成后。3)参加人：同上【文件模版:关注微信:dichan360回复:龙湖 进行查询】4.户型特点分析，亮点展示和缺点弱化，平面布局和立面造型的设计效果应超越客户对户型面积的期望值；5.色彩不宜太深，营造出亮丽的舞台效果；6.300LUX平均照度250LUX；一般采用石英射灯光源，且2500色温6000；7.配置功率不低于250瓦/ （不低于大型商场空调负荷设计标准）、室外温度39度时，室内温度控制在25度以内；8.别墅、花园洋房项目样板房室内门洞净高要求2400，高层项目样板房室内门洞净高要求2250，所有项目卫生间门洞净高220

39、0，主入户门及外门窗按照交房标准高度修建；9.展示期间户内门的门扇不安装；10.衣帽间以开敞式为主；11.公寓楼项目的厨柜可不做吊柜，以增大厨房视线尺度；12.关于开关和插座：13.临时样板房：室内的所有灯具开关由入口处一组开关控制保留台灯和空调插座，取消其余插座；14.现房样板房：所有开关、插座按正常设计；15.临时样板房不接上下水，浴缸、马桶、花洒只作放置安装 ；现房样板房的浴缸、马桶、花洒等厨卫设备按可使用标准安装。装饰：1.每套样板房的装饰策划一个故事和色彩主题，围绕主题进行氛围的营造；2.装饰的家具及装饰品风格应与硬装设计及项目类型相符，并控制好品质、造型；3.家具尺度的控制，应匹配

40、室内空间尺度，并体现室内空间宽敞；家具的数量控制合理；4.家具的制作过程中质量检查至少一次；5.尽量避免样板房内的固定家具由装修施工单位制作，就由家具厂制作或购买成品；6.室内主要吊灯应控制尺度；7.布艺的使用应重点考虑关联性；8.庭院、阳台及灰空间重点挖掘功能和设计；9.当同时完成3个以上样板房时，软装设计师建议选择两位；龙湖研发深度解析龙湖制胜法宝2014-03-11快速收藏-房地产经理人联盟引子为什么多年来龙湖的房子如同白菜一样好卖？为什么龙湖的房子能够瞬间赢取客户？龙湖掌门人吴亚军在精雕细琢每一件产品的同时，把女性独有的细腻与敏感融入营销的每一个环节，特别是在景观方面，把景观作为建筑的

41、外立面，仔细揣摩研究每一株树的位置、360度栽植苗木、悉心呵护每一朵花苗的生长 龙湖青岛艳澜海岸在一个远离市区30公里,完全不占地利、人和的地方再造龙湖的辉煌，项目样板区对外开放当天实现14亿销售，效果一如既往地让人眼前一亮龙湖凭借什么在不同的地区取得如此优秀、如此统一的景观品质？让人不得不佩服和沉思了。同行眼中的龙湖他们太强大了！设计院眼中的龙湖他们太强势了！施工单位眼中的龙湖他们太专业了！供应商眼中的龙湖他们太抠门了！龙湖人眼中的龙湖我们管理其实也很混乱的，设计变更也很随意的，但是我们的确是“一直被模仿，从未被超越”，模仿很容易，但精气神学不来的龙湖是怎样炼成的？走近龙湖龙湖景观营造特点分

42、析成熟园林，全冠移植在环境设计上，龙湖讲究“植物是建筑的外立面”，项目未动，园林先行。 龙湖的研发、景观工程人员在深入研究地区特征、自然环境、植物种类甚至当地人的偏好之后，以同纬度选树为原则，横跨华北、西北、东北等地，建设大型苗圃（目前已有9个苗圃基地），选择丰富树种，使成树顺利渡过放根、驯化、移栽、保活等过程，不仅保证园林的多姿多彩，且解决了成活率的难题。 龙湖“成熟园林”的呈现，为了让业主入住时即可成熟、丰富、精致的园林景观，无需长年等待，龙湖采用了全冠移植的技术手法，在全国同纬度地区选购成树迁至社区，并保证所有的植物都保持原汁原味的生长形态。浪漫的景观主题从平面构图、植物的色彩、小品的设

43、置、小游园的主题等等，都极力烘托浪漫的景观主题。层次丰富的五重垂直绿化第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木第二重：高4-5米，大灌木、小乔木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等高覆盖的立体绿化龙湖的项目，大多采用彻底的人车分流，机动车进入社区后直接入库，这样减少了地面的道路面积，保证高绿化覆盖率。营造浪漫气息的主题园龙湖的景观设计通常会利用项目周边自然环境设置森林走廊、森林河谷等景观概念的专属园林。 在社区内部，布置香草丛林、薰衣草园等富有浪漫元素的主题园，主题园一般作为示范区的一部分提前展示，起到震撼的景观展示作用。无处不在的坛坛罐罐严谨的景观细节代征绿地，

44、为业主营造回家路n代征绿地和代征规划道路用地是指该项目建设用地中，包含了社会公共绿化和公共道路，需要由此土地的开发者实现绿化或建设道路。代征因为将绿化和道路的建设结合到了项目建设中去，一则给开发商提供一个建设良好周边环境的机会，二则借开发商的手，快速实现地区的绿化条件和道路条件完善，减少政府包袱。应该说是个双赢的局面。龙湖地产景观种植配植典型方式1.园冠阔叶大乔木2.高冠阔叶大乔木3.高塔形常绿乔木4.低矮塔形常绿乔木5.园冠型常绿乔木6.球类常绿灌木7.修剪色带8.小乔木9.竖形灌木10、团型灌木11、可密植成片的灌木12、普通花卉型地被13、长叶型地被从地被到小乔木层的自然式配植，叶形地被

45、与修剪绿球交叉种植。从大乔木到草花，标准的多层次配植，充分利用植物株型态之间的差异，形成错落的变化。关于龙湖景观的成本请问你所知道的龙湖别墅项目景观的单方造价是多少呢？龙湖的景观成本秘籍合理的成本构成：1、整体投资基本不高，别墅项目控制在400-500之间。2、强调核心景观样板区，一般情况下，龙湖的样板区在2000040000平米，景观单方造价约为800元/平米，其中核心样板区约10000平米，景观单方造价1500元/平米。i.施工工序：垫层n烧结砖道牙n铺装n切割（缝隙、边线顺直）n面层清理n清漆两遍n勾缝n面层清理n成品保护2、工艺控制重点n涂刷清漆前，面层必须清理干净。n待砖彻底干燥后再刷清漆（夏季高温2小时以上），否则会起皮。n清漆干燥后勾缝（夏季高温约1小时），否则勾缝易污染4、施工难点因红色陶土烧结砖表面有细微裂纹，且表面为上釉效果，如污染将无法清理。按照样板要求需留6-8mm的勾缝，道路为自由曲线，但红色陶土烧结砖本身规格误差为5mm,如何保证勾缝宽度和曲线缝隙的顺直度为难点。