某别墅项目整体市场研究报告.docx

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1、 “青城山谷”项目整体市场研究报告2008年2月18日前 序通过对项目区位、规模、规划指标及宏观市场等综合因素的分析，我们初步判断该地块应该开发为“复合型度假地产项目”，有了这个基调后，我们在进行市场研究过程中就可以抓住重点，通过对各种可能规划的物业形态进行分析，确定可以与本项目结合的相关行业和产业，并且为项目将来的规划、营销、运营提供有效的市场支撑。暂定的调研内容如下：高端别墅商业发展环境度假型公寓旅游市场及旅游配套商业会议、会务度假项目发展趋势酒店行业目 录第一部分 宏观环境分析6一、政策环境分析61、税收政策62、金融政策63、环保、节能政策84、房地产政策85、土地政策96、住房保障政

2、策107、外资限入政策109、政策发展趋势118、小 结11二、经济环境分析121、经济运行概况122、都江堰经济运行情况13三、青城山的地理区位171、青城山概况172、都江堰青城山城市规划18第二部分 别墅市场研究22一、成都别墅市场分析221、成都别墅市场开发投资情况222、成都别墅市场发展的5个阶段223、别墅发展重点片区分析244、成都别墅现状255、供给分析266、需求分析26二、都江堰青城山别墅市场分析271、区域房地产整体开发情况272、都江堰青城山住宅供应市场现状273、青城山目前别墅市场发展的主要特点294、青城山片区别墅市场分析315、青城山典型别墅开发板块分析32三、典

3、型可类比项目分析341、竞争项目区域分类342、竞争项目分析343、可类比项目个案分析364、青城山片区项目综合分析455、客群分析46四、总 结48第三部分 商业地产分析49一、成都市商业概况分析491、成都市商业地产开发情况492、成都市商业地产供需情况503、近几年成都市区商业地产发展简析514、代表性商圈盐市口商业中心535、成都市商业网点发展规划556、小结57二、都江堰市消费市场分析571、人口状况572、居民收入水平分析573、居民消费水平及特点分析584、消费指标走势分析585、都江堰商品零售总额596、结论59三、都江堰及青城山商业市场分析591、都江堰市商业地产发展状况59

4、2、青城山山门附近商业状况613、清幽街商业状况624、青城山镇的商业状况655、青城山开发物业商业发展态势分析666、都江堰及青城山商业市场结论68四、总 结70第四部分 都江堰旅游及酒店分析72一、都江堰旅游市场721、都江堰市旅游市场概况722、都江堰青城山旅游市场发展情况743、城市规划-打造中国最佳休闲度假旅游区754、青城山目前旅游市场开发的局限性与尴尬现状78二、都江堰酒店调查791、都江堰青城山典型宾馆个案调查802、农家乐83三、都江堰青城山规划中的五星级酒店831、美仑集团都江堰5年投资战略842、攀煤宾馆863、经都五星级酒店864、蓝光五星级酒店875、豪森五星级酒店8

5、7四、5+2模式及酒店式公寓调研871、成都酒店式公寓发展简析872、成都酒店式公寓市场前景及面临风险883、青城山片区酒店式公寓及相应情况894、青城山片区酒店式公寓发展前景预判89第五部分 国际性商务、会务分析91一、国际性商务、会务释义91二、国际会议（会展产业）市场发展动向911、世界商务、会务、会议市场发展现状912、我国商务、会务、会议旅游市场的现状和问题913、国际会议的内涵要求和选址条件92三、成都商务、会务、会议产业发展概况92四、四川典型类比项目分析931、世纪城932、成都沙湾国际会展中心983、九寨天堂101五、小 结103第六部分 可类比项目分析104一、世纪城104

6、1、项目概况1042、经营理念1063、项目Swot分析107二、国色天乡1081、项目概况1082、旅游与地产相结合108三、黄龙溪1091、项目概况：1092、项目商业规划1103、项目SWOT分析113四、成都极地海洋公园1141、项目概况1142、项目定位1153、项目SWOT分析117第七部分 项目地块分析118一、都江堰区位1181、都江堰城市性质1182、都江堰功能定位1183、都江堰规划118二、项目区位119三、地块地形地貌119四、宗地现状120五、地块四至121六、项目用地及各用地区块分析1211、金石桥区块1212、上元中段区块1233、上元西段区块1244、五显岗段区

7、块1255、三溪段区块126七、地块SWOT分析127八、结 论130第八部分 结语131第一部分 宏观环境分析一、政策环境分析1、税收政策时间发文部门政策2005/05/30建设部关于加强房地产税收管理的通知2005/10/11国务院二手房交易必须交纳个人所得税2006/05/31国税局加强住房营业税征收管理有关问题的通知2006/07/26国税局住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知2006/10/10国土资源局城镇土地使用税提高2倍2006/11/07财政部、国土资源部 、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知2007/01/16国税局关于房地产开发企业土地增值

8、税清算管理有关问题的通知（表1：2005-2007年房地产税收政策一览表）房地产税作为国家税务体系的重要组成部分，近几年随着房地产业的高速发展，房地产税收收入占地方财政收入的比重越来越大，如：2006年成都房地产税收占全年税收的4成，如果加上其它的费用，其比例更高。房地产行业的税收已经成为地方税务机关重点监管对家。从发展趋势来看，房地产税的征收、监管还将更严厉。2、金融政策（1）、2007年六次加息次数调整时间调整内容62007/12/21一年期存款基准利率上调0.27个基准点；一年期贷款基准利率上调0.18个基准点52007/09/15一年期存款基准利率上调0.27个基准点；一年期贷款基准利

9、率上调0.27个基准点4 2007/08/22一年期存款基准利率上调0.27个基准点；一年期贷款基准利率上调0.18个基准点 3 2007/07/20人民币存贷款基准利率0.27个基准点 2 2007/05/19一年期存款基准利率上调0.27个基准点；一年期贷款基准利率上调0.18个基准点 1 2007/03/18上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27% （表2：2007年央行历次调整利率时间及调整幅度一览）2007年进行了6次存、贷款利率调整，从表面上看是由于CPI涨幅过快，中国已经进入了负利息时代，但其实质是：投资比重过大，形成了资产泡沫，市场上资金量过大，易形成金融危机，只有通过不断加

10、息、收紧信贷、回收资金，防止经济过热，实现中国经济的软着陆。对开发商而言：将面临融资成本的不断上升、融资难度不断加大，势必影响开发商的利润率，同时对开发商的自有资金要求更高，对消费者而言，不断上涨的利率，意味着还贷压力的增大，出现烂帐的几率明显加大。（2）、9次提高存款准备金率 次数调整时间调整内容92007/11/26存款准备金率调至13.5%82007/10/25存款准备金率调至13%72007/09/25存款准备金率调至12.5%62007/08/15存款准备金率调至12%52007/06/05存款准备金率调至11.5%42007/05/15存款准备金率调至11%32007/04/16存

11、款准备金率调至10.5%22007/02/25存款准备金率调至10%12007/01/15存款准备金率调至9.5%（表3：2007年央行9次提高金融机构存款准备金率一临览表）自2000年以来总共进行了14次提高存款准备金率，但2007年就出现了9次，在世界各国都是少见的，这充分说明了监管部门对防范金融风险的高度重视，提高准备金率也意味着银行可以放贷的规模变小了，开发商能够贷到的钱更少了。为了保证资金的安全，银行更愿意将资金贷给信誉好、品牌价值高、实力强的开发企业，开发商的融资难度变大了。（3）、央行发行定向票据发行日期名称发行量（亿元）期限（年）票面利率（%）调控时间2007/10/11200

12、7年第108期央行票据15003年3.95%10/132007/09/072007年第100期央行票据15103年3.71%9/142007/08/172007年第90期央行票据10103年3.69%8/222007/07/132007年第74期央行票据10103年3.60%7/212007/05/112007年第46期央行票据10103年3.22%6/52007/03/092007年第21期央行票据10103年3.07%3/18（表4：2007年央行发行定向央行票据情况一览）2007年的金融政策除了加息、提高资金准备率频率高外，另一个新高就是定向发行央行票据，回收现金的频率非常高。2007年

13、出现了6次发行定向票据，由此可以看出监管部门对控制流动性过剩的决心。小结：系列金融政策的不断出台，开发企业的入市门槛不断提高，势必会影响房地产行业的竞争格局，弱势开发企业将不断被淘汰出市场，市场的2：8效应正在形成。对消费者而言：不断提高的银行利率，对普通消费者的影响是比较大的。但对高端的消费人群不会有太大的影响。从近期中央的系列政策来看：2008年的金融政策仍然是从紧，这个大的趋势在未来一、两年内不会发生改变。如何在紧缩的政策下稳定房地产业的发展，是政府、开发商共同面对的问题。“青城山谷”项目位于青城山版块，高端的项目定位，系列金融政策其目标消费人群的影响不会太大。3、环保、节能政策颁布住宅

14、节能建设标准，引导住宅行业向环保、节能方向发展。4、房地产政策时间发文部门内容2006/12/28国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知2006/05/18八部委促进房地产业健康发展措施审议2005/05/28七部委关于贯彻国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知的通知2007/09/28国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（表5：近几年出台的系列房地产政策一览）小结：2007年全国各地不断出现新的“地王”，开发商为了获取土地使出了浑身解术，对各种新政毫不关心。随着系列针对房地产行业的新政不断出台和落实，开发商以前采用的“八个锅盖盖十口

15、锅的现象”将难以出现。当前的房地产市场已经变成资本的博弈，融资渠道、开发模式已经成为开发商竞争的核心。那些缺少资源的小开发商将不断的被挤出市场，市场越来越容易形成寡头局面。5、土地政策时间发文部门政策2008/01/03国务院国务院关于促进节约集约用地的通知2007/11/27七部委关于印发经济适用住房管理办法的通知2007/11/27国务院关于加强和规范新开工项目管理的通知2007/09/18国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知2007/08/14五部委五部门部署开展国有土地使用权出让专项清理工作2007/05/18国土资源部中华人民共和国物权法（2007/04/04国土资源部监察部关于

16、落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知2007/03/29八部委关于开展房地产市场秩序专项整治的通知2007/03/12国土资源部监察部印发查处土地违法行为立案标准的通知2007/08/31国务院国务院关于加强土地调控有关问题的通知（表6：近一年出台的系列土地政策一览表）小结：土地政策不断紧缩是以后市场发展的必然，对开发商而言：优胜劣汰将成为必然。由于土地掌握在政府手里，开发商对土地的争夺将会更加激烈，同时对开发高的要求也越来越高。融资手段、经营模式成为开发商生存的主要法宝。2007年3月国土资源部正式启动国土监查制度（必要时可以启动问责制），在实行土地垂直监管体系中成都成为五个大区域

17、中心之一。对“青城山谷”项目而言：由于前几年的无序开发，土地市场比较混乱，受到中央的直接批评，此次都江堰对整个青城山片区进行统一规划，土地出让更加“阳光”。这也加激了市场竞争。6、住房保障政策时间发文部门内容2007/05/23商务部关于贯彻落实关于规范房地产市场外资准入和管理的通知有关问题的通知2007/08/07国务院国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知2007/11/14财政部廉租住房保障资金管理办法2007/11/27八部委廉租住房保障办法2007/11/30七部委经济适用住房管理办法（表7：近一年出台的系列住房保障政策一览表）20052007年各地房

18、地产价格上涨过快，为了保障更多低收入人群的住房问题，中央出台了系列政策，一方面是促进房地产行业的持续、健康发展；另一方面是让更多消费者能够买得起适合自己的房子，为创建和谐社会打下良好的基础。7、外资限入政策时间发文部门内容2007/10/31发改委 商务部外商投资产业指导目录（2007年修订）2007/07/21建设部商务部发展改革委 人民银行工商总局外汇局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见2007/05/23商务部 国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（表8：近一年出台的系列限制外资进入房地产领域的政策一览表）据世界银行统计：目前进入中国进行房地产开发和

19、短期炒作的资金超过4000亿美元。特别是随着中国经济高速增长，进、出口逆差不断上升、人民币升值预期不断加大的前提下，还有更多的海外游资蠢蠢欲动。从日本、东南亚的金融危机来看，海外资本的豪赌是泡沫不断吹大的幕后黑手，因此控制海外资本的涌入是控制金融风险的首要问题。9、政策发展趋势1）、贷币紧缩的政策在短时间内不会发生改变，而且近两年还可能会更严格；2）、对高端、低密度、大套型物业征收保有环节的物业税可能会在近两年“空转”落地；3）、加快中、小套型住宅的上市量和上市速度，保障中、低收入人群的利益；4）、进一步规范土地市场、投资行为、销售管理等；促进房地产行业持续、健康的发展；5）、土地增值税全面开

20、始清算、控制价格过快上涨、增加地方税收收入；6）、稳定住房价格，合理控制土地上市速度及成交价格，对拍卖土地开发时间进行严格的限制；7）、推进个人住房需求，限制投资性住房的需求，从税收、信贷等方面进行监管；8、小 结小结：近几年出台了系列针对房地产行业的新政，涉及到金融、税收、环保、国土、房地产开发、商业等领域，可谓五花八门；不管从数量上，还是从涉及范围来看、都是近年来最严厉的一次。纵观此轮的宏观调控，主要表现在以下几个方面：1）、控制房地产价格过快上涨；2）、控制低密度、大户型物业的开发；3）、加快房屋供应速度；4）、保障低收入人群的住房供应；5）、限制外资进入房地产领域；6）、对房地产的投资

21、行业进行打压、规范房地产市场；7）、收缩“银根”、加强货币、信贷监管力度，促进金融行业稳定发展；8）、加强房地产行业税收（土地税、营业税、土地增值税等）管理；从以上政策来看；根本点就是规范房地产行业，抑制房价过快上涨，预防由开发投资过快增长、价格过快上涨引发的金额风险，从目前来看：针对高端物业开发的限制、加快中、小套型住房的供应是一个长期的趋势。对本项目而言：“青城山谷”定位于高端物业，相关宏观调控对本项目的影响不大（特别是对消费者的影响），由于土地政策的紧缩、低密度物业用的停止审批，对本项目来说是“利大于弊”，只是对开发商的融资要求更高。二、经济环境分析1、经济运行概况1）、区域市场运行环境

22、（1）成都市场运行环境成都：西部大开发的战略支撑点、西南地区重要中心城市、四川省省会城市、国家历史文化名城、西部大开发的战略支撑点、中国最佳旅游城市，具有强大汇聚能力。近三年人口变动情况 （数据来源：成都市统计局）年份年末总人口（万人）总户数（万户）机械增长人口（万人）2003年104433614.12004年106035114.32005年108236720.62006年110338219.0（表9：近三年成都市人口变化情况）（2）成都经济运行状况2006年，成都市地区生产总值达2750.0亿元，并且连年保持13%以上的增幅较快发展。产业结构中第三产业比例逼近50%，第二产业比例约44%。农

23、业所占比例较小，三产结构较为合理。固定资产投资2006年达1899.6亿元，同比增长30.9%，呈快速增长态势。宏观经济运行保持持续、稳健、较快发展态势。同时良好的经济运行使居民收入快速提高，2006年城乡居民储蓄余额达2411亿元，同比增长16.3%，城市居民人均可支配收入达12789元，同比增长12.6%。人民生活水平快速提高。详见下图：从2006年各大城市GDP来看，成都市经济发展水平距发达城市还有一定差距。但GDP增长率处于较高水平。2）、成都城市规划规划方向：国际旅游枢纽城市、西部经济中心、现代特大中心城市、“一主六片”的大都市格局。成都市规划发展定位为国际旅游枢纽城市、西部规模最大

24、、最具活力、实力最强的城镇群，创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代特大中心城市。未来城市人口为800-1000万人。经济方面规划建设成为西部重要经济中心，重点建设一个基地（现代民用工业和国防工业基地）、二个枢纽（交通运输枢纽、邮政通讯枢纽）、三个中心（科教中心、商贸中心、金融中心）、四大主导产业（高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业）、建设面向我国西部地区的中央商务区，形成西部地区最大规模的第三产业中心。区域空间布局：成都平原城市带、成渝城市带、城镇密集区。按照成都市城市总体规划，成都发展格局将呈现“一主六组团”的局面，即绕城以内的主城区和新都青白江、龙泉、双流（东升）、华阳、

25、温江、郫县六个组团。空间拓展方向近中期（2015年前）空间拓展以向东、向南方向为主，远期（2020年前）和远景（2020年后）以向南、北方向为主。2、都江堰经济运行情况1）、都江堰概况（1）地理、交通概况都江堰市位于成都平原西北，紧邻西部特大城市成都，扼成都平原进入川西北高原的交通要冲，是川西旅游环线上的黄金地段、成都平原经济圈的重要组成部分。距成都56公里，经高速路25分钟可到达成都。全市幅员面积1208平方公里，人口约60万，城市人口约20万，建成区面积20平方公里。作为国际旅游名城，都江堰市先后获得“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”、“国家级生态示范区”、“中国人居环境范例奖”、

26、“迪拜国际改善居住环境良好范例奖”、“长寿之乡”等称号，并于2000年11月在联合国第24届世界遗产大会上获得“世界文化遗产”的殊荣。（2）环境、历史概况都江堰市以世界著名的水利工程都江堰而得名，是一座历史悠久自然生态环境优越、旅游资源十分丰富的历史文化名城、国家级风景名胜区。这里环境优美，水质良好，全市森林覆盖率52.8，年均气温15.2，环境质量达国家一级标准，地表水质居全省第一，是成都地区环境质量最好的地区。旅游资源丰厚是都江堰市的特色，拥有都江堰、青城山、龙池虹口国家级森林公园、灵岩观音山等多处在国内外具有较高知名度的景区。（3）城市性质“文化之都、遗产之地、山水之城、长寿之乡、养生之

27、园”,国家历史名城和国家优秀旅游城市,是西南唯一获得双文化遗产的生态性文化名城），“国家园林城市”,“最佳中国魅力城市”,川西水利枢纽，成都西北部经济重镇”。（4）城市功能定位世界遗产为特色的风景旅游城市。成都平原与川西北高原少数民族地区之间的经贸集散地。成都平原经济圈生态保护屏障，休闲旅游、科研教育、高新技术产业及居住副中心，成都中心城市卫星城。2）、都江堰经济发展状况（1）GDP增长态势GDP（万元）人均GDP(元)2001年617967103952002年698903117452003年801131134172004年931700155712005年840200130162006年965

28、30015159（表10：近几年都江堰GDP变化情况）除2005年外，每年GDP的增速都在13以上。（2）消费能力社会消费品零售总额增长较快。每年以10%以上的速度增长，居民的收入水平、销售能力不断增长。（3）未来发展目标发展内容达到目标发展目标2010年全市人均GDP达4500美元，产业比重调整为5:45:50，城市化水平达50。发展思路立足自身特色，积极主动务实地融入中心城市经济圈，构建可持续发展的社会、经济、生态系统，建设具有最佳人居环境和最佳创业环境的生态文化旅游名城。 发展战略定位主动融入中心城市经济圈，当好成都的服务配套区。城市体系架构完善城市功能，增强城市环境竞争力，基本形成中等

29、城市框架。 产业格局定位以高新技术产业为主导，以机械制造业和医药、新型建材等基础产业为支撑，以旅游产业为龙头的服务业和绿色农业全面发展的产业格局。城市特色定位建设具有最佳人居环境和最佳创业环境的生态文化旅游名城。建成4个附中心建成成都市的游泳附中心、休闲附中心、会议附中心、高科技产业附中心。（表11：都江堰未来发展规划）3)、城市发展及规划根据都江堰市土地利用总体规划（20042020），未来都江堰该市将发展成为一个组团型大城市，并承担起成都市的部分功能。到2020年，都江堰市城市人口规模将达到43万人，城市用地规模达到43平方公里。该市将成为成都平原2小时都市圈的核心组成部分，将发展成为以主

30、城区聚源新城为核心，紫坪铺组团、玉堂组团、蒲阳组团为支撑的组团型大城市。青城山镇经济发展战略为：以农业为辅助，依托世界文化遗产青城山，大力发展以旅游业为龙头的第三产业。按照“大产业、大市场、大旅游”的思路发展旅游。青城山镇经济发展布局：全镇分为西部、中部、东部三个经济综合区，同时以青城山镇区为中心，以川西旅游环线省道106（S106）、景区道路为轴线，形成“一核、二轴、三区”点、线、面结合的产业空间布局结构。4）、都江堰经济发展现状（1）都江堰城市概况城市性质成都远郊特色旅游城市，是国家历史名城和国家优秀旅游城市,是西南唯一获得双文化遗产的生态性文化名城；城市区位都江堰位于成都平原西北，距成都

31、48公里，扼成都平原进入川西北高原的交通要冲，是川西旅游环线上的黄金地段、成都平原经济圈的重要组成部分。城市交通都江堰城市交通便捷。城区由成灌高速直接与中心城市联结，距成都车程约30分钟。成都目前正在形成以成都中心城区为核心，周边30分钟车程为辐射半径的“大成都”。即，除了外环路以内的主城区外，成都周边的如新津、新都、郫县等县、市将成为大成都的外围功能片区。外围功能片区接受中心城市辐射，同时根据自身特点及优势形成产业跟生活配套的格局。城市规模都江堰市幅员面积1207平方公里，辖28个乡镇和1个工业区，人口60万，城市人口近20万，建成面积约26平方公里。城市资源都江堰市不仅有“六山一水三分田”

32、的特色地貌，而且有从海拔500余米到4500余米的巨大高差，形成了多个垂直气候带，产生了生物物种的多样性，被誉为“生物基因库”；同时，还有极其丰富优质的水资源和农产品资源，具有发展中药材种植、开发、生物制药和发展绿色食（饮）品、有机食（饮）品等产业的良好自然条件。都江堰的旅游资源最为丰富。全市拥有都江堰、青城山、龙池虹口国家级森林公园、灵岩观音山等多处在国内外具有较高知名度的景区、景点，山景、水景、洞穴景观、生物景观、人文景观特色突出。（2）城市经济发展概况近年来，都江堰市的国民经济保持较为快速的增长态势。2006年全市实现地区生产总值（GDP）96.53亿元，按可比价格计算增长13.1%。全

33、市按常住人口计算的人均GDP达15159元（按现行汇率折算达1956美元）比2005年增长13.5%。全市第一产业实现增加值12.55亿元，增长6.2%；第二产业增加值35.11亿元，增长15.5%，其中工业增加值22.26亿元，增长17%；第三产业增加值48.87亿元，增长13.2%。三次产业结构为13.0：36.4：50.6，二三产业比重比2005年提高0.7和0.2个百分点。但从上图可以看出，都江堰的GDP低于双流、郫县、温江等，经济发展水平在成都地区处于中等地位。都江堰总体经济水平还有待提高。三、青城山的地理区位1、青城山概况1）、青城山简介青城山位于成都平原西北部边缘，都江堰风景区内

34、，东距成都市区68公里，距都江堰仅10多公里。青城山背靠千里岷江，俯瞰成都平原，林木青翠，四季常青，诸峰环峙，状若城廓，故名青城山，素有“青城天下幽”的美誉。青城山还是中国四大道教名山之一，被称为第五洞天，道教创始人张道陵曾在此修炼并羽化；青城道家气功闻名遐尔，是中国道教文化、养生文化的发源地。青城山，是我国著名的国家级风景名胜旅游地。杜甫、陆游、张大千、冯玉祥等仁人志士曾在此驻足留连。青城山大观镇更享有“中国长寿之乡”的美誉。青城山具备人文、地理结合绝佳的“先天优势”。2000年11月澳大利亚凯恩斯(Cairns)举行的联合国教科文组织第二十四届世界遗产委员会全会上，青城山作为世界文化遗产被

35、列入了世界遗产名录。2）、环境质量都江堰市具备优越的人居环境，背靠千里岷山，前拥万顷平畴，风光旖旎，气候宜人，年均气温15.2（如下表12：6-8月成都不同区域平均气温），空气质量和地表水质常年保持在国家一级标准，全市森林覆盖率52.8%，城市森林覆盖率40.4%，是长江上游重要的生态屏障、国家首批生态示范区，被誉为“天然氧吧”。由于夏季平均温度远底于成都市区，近几年青城山成为休闲、度假、避暑的上佳选择。区域成都市区华阳都江堰市区青城山下青城山上68月平均气温3534322620（表12：成都近郊68月平均气温对比）3）、交通情况（1）、成灌高速公路：通过对现有高速公路出口进行改造，加快了车量

36、通行速度；同时对沿线景观进行打造，增加了沿途风景的观赏性；（2）、成都青城山旅游快速通道：2006年9月成都至青城山的旅游快速通道已经开通，成都市区到青城山的车程由原来接近1个小时缩短为半个多小时。快速通道对青城山来说具有两大意义：一是有效地缩短了交通时间，青城山将从传统的第二居所转变为第一居所；二是降低了出行成本（走成灌高速到青城山需要40元的过路费，成青快速通道是全免费的），它的开通必然将带来青城山地产开发的热潮。同时区域内的竞争格局将发生根本性的改变。（3）、沙西线延伸段的修建。将成都沙西线延伸至天马。三条纵向道路以及规划中的轻轨交通建设，使青城山都江堰与成都市区形成多通道的有机联系；通

37、过修建跨越岷江的4座（其中两座于2007完工）桥梁，连通都江堰市域内三条横向道路，为旅游、居家提供良好的保障。2、都江堰青城山城市规划根据青城山都江堰国际休闲度假旅游区概念规划纲要。都江堰的目标是通过12年的努力，使青城山都江堰成为在亚洲地区具有一定国际竞争力的中国最佳休闲度假旅游区。规划中提到，打造休闲度假区时将建设相应的轻轨，为游客提供更良好的交通条件（如：图9）。重点发展区域核心区：包括两组团一轴线，即都江堰组团和青城山组团，一轴线即省道106线(青城山大道)和环山健康通道特色景观带，总面积93平方公里。拓展区：包括虹口、龙池和柳街青城湖三大运动体验功能区。保护区：包括紫坪埔库区、青城山

38、大熊猫栖息地(邛崃山系)、龙溪虹口自然保护区和大熊猫栖息地(岷山山系)。2）、青城山的规划都江堰最新完成的青城前山新山门片区旅游规划和城市设计，其规划范围为西至环山渠，东连青城白鹭洲居住区，北到青正街，南临东软大道，规划用地面积约1.02平方公里。本次委托规划用地范围把前山门片区打造成为国际一流的集自然观光、文化朝圣、生态康体、休闲娱乐、度假生活于一体的体验型旅游度假小镇游憩中心区-国际假日HOPSCA。同时此次出台的还有规划面积200平方公里的控制性详规，该规划有意将青城山打造成中国西部中央旅游度假养生区规划区。该详规将以保护青城山风景名胜区和世界遗产为前提，以“天人合一，生态营城”的思想，

39、将青城山建设成为中国西部的中央旅游度假养生区。这将引发青城山区域房地产开发的裂变式革命。按照青城山的控制性详细规划，青城山区域将从土地使用控制、地块开发控制、配套设施规划、绿地及空间景观规划控制、道路交通控制、生态环境保护等各个方面，使整个青城山在“二纵二横”开阔生态廊道的覆盖下，实现田园风光、生态度假旅游区和青城山自然人文风光的自然融合。按照详规：青城山将以山地景区为依托，平坝田园穿插环抱，水渠为脉络，主干路为骨架，玉堂镇、中兴镇、青城镇、大观镇、街子镇等5个旅游组团呈沿山带形“串珠状分布”。此外，青城山控制性详规对土地使用方面要求非常严格，其中对土地的密度、高度、景观和配套设施等方面都作了

40、严格的硬性规定和要求。规划对今后区域房地产开发的影响在青城山的发展规划中，景区保护与房地产开发的协调被放在重要位置，在“合理、适度、有序”的发展指导思想下，扩展生态居家、度假住宅和旅游新村。按照青城山控制性详规，将以保护青城山风景名胜区和世界遗产为前提，在保护自然山水田园生态及独特文化的基础上，以“天人合一，生态营城”思想发展建设青城山。用地调整措施方面：第一是将加强旅游服务、文化娱乐、商业服务、停车设施及市政配套等公共设施设置；第二是调整现有部分用地为公园绿化用地，新增部分公园绿地，大力提高绿化用地比例，做到生态营城；第三是逐步改造工业用地为旅游服务用地。用地发展方向上将引导向东远离景区发展

41、：利于在保护景区前提下的城镇持续发展。控制其向南向北发展以露出更多的山体界面。以青城镇为例，在总计约8.28平方公里的可开发用地中，控制性详规明确规定其34%的比例将用于绿化用地，9%的比例用于道路建设，5%的比例用于旅游设施配套等，最终用于度假住宅开发的用地仅占8.28平方公里的20%左右，即1.65平方公里。可以看出，控制性详规的制定使青城山的地产开发用地限制于稀缺范围之内。开发方向：该控制性详规明确规定，规划区内所有建构筑物设施为低层建筑，建筑体量化整为零，要求单幢建筑屋顶错落有致，体量有进有退，形成丰富小巧的建筑体量与立面景观。每幢建筑在满足风貌特色分区的统一要求下，以川西民居为主，又

42、必须与相邻建筑立面风格有所差异，以形成整体有机、个性丰富的建筑景观。重要景观廊道控制上：详规确定了四横四纵景观廊道，横向廊道是垂直于山体的重要观山廊道，纵向廊道为健身景观廊道。廊道两侧按绿化控制要求控制出绿带。绿带内为游憩休闲步道。廊道两侧地块设地块主入口，建筑主立面朝向廊道，廊道两侧建筑景观通透，严禁形成建筑墙，以此将青城山的住宅掩映在生态景观中。第二部分 别墅市场研究一、成都别墅市场分析1、成都别墅市场开发投资情况从2000年至2002年，成都市别墅的开发投资呈持续上升势头（如下图11），2003年投资势头有所回落。2004年2005年又回复上升势头。2002-2006年，成都市别墅市场的

43、发展基本保持与整个房地产业发展同步，历年来均呈不断上升的势头。20042006年，随着成都市房地产市场的空前繁荣，造就了成都房地产投资额的巨额增长，别墅物业的开发也得到了迅速的提升。2、成都别墅市场发展5个阶段成都别墅市场经过近二十年的发展，从无到有，市场也不断走向成熟，成都的别墅市场也走过了几个不同的发展阶段：其主要由以下几个阶段：1）、城市别墅领风骚这个时期主要是在1992年左右，其实这个时期的别墅不能完成称为城市别墅，在当时桐梓林片还处于城市的边缘区域，但随着城市化进程的不断加快，城市不断的边缘化，这个时期的“锦绣花园”就成为了现在的城市别墅。在那个时期，住宅体制正是进行深化改革的时期，

44、住房由传统的公房向商品房进行转变，虽然在当时锦绣花园第一个在成都推出别墅项目，它的出现价格虽然一开始就拉到七八千元、一万多元的高位，却因为市场无同类产品供应，先富起来的人们又期待住进别墅的大好环境下而迅速卖光。天府花园随之出击，六七千元/的别墅销售也还不错。城市别墅一开始就价格不菲，满足着社会暴富群体的炫耀心态。锦绣花园等城市别墅项目的成功，让成都开发商也从此认识到别墅市场的巨大潜力。伴随着这几个项目的出现，借助周边便捷的交通（临近机场），在机场路两旁刮起了别墅旋风，南洋花园、巴黎花园、顺风苑等项目，但是随着机场路高架桥的修建这部分项目也相继死去，成为成都最大的烂尾楼聚集区。这个时期的别墅大部

45、分为纯别墅社区，户型和物管、环境均说不上尽善尽美，价格却与现在的顶级豪宅不相上下。2）、低价别墅崛起成都1994年，中央花园划出一块土地，规划了20多栋别墅，让购房者自己设计修建，这种自建房形式的别墅一抢而空，令开发商看到了低价别墅的曙光。这个时期的别墅与1992年出现的“豪宅”相比，在品质、价格上更低，但是良好的的销售让开发商尝到了甜头。随后陆续出现我武侯庭院、武侯山庄、红运花园、皇家花园、名流花园等项目。此部分项目最大的特点是处于城市的近郊区（距二环路仅3-5公里的距离），此部分项目的户型基本上在从170到250多这个时期的别墅大部分环境十分糟糕，很多项目混杂于低价房小区中，满足了不够钱买锦绣等高价别