建筑、房地产企业最新营改增涉税政策剖析及应对策略.docx

《建筑、房地产企业最新营改增涉税政策剖析及应对策略.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《建筑、房地产企业最新营改增涉税政策剖析及应对策略.docx（44页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、建筑、房地产企业最新营改增涉税政策剖析及应对策略一、建筑企业招投标合同工程报价的确定（一）法律依据 住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知（建办标20164号）规定：工程造价可按以下公式计算：工程造价=税前工程造价（1+11%）。 其中，11%为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。（二）招投标合同中投标价的确定 根据以上文件规定，建筑企业的工程报价如下 税前建筑工程报价=不含增值税的材料设备费用+不含增值税的施工机具使用费+不含增值税的人工费用+不

2、含增值税的管理费用和规费+合理利润1、非EPC建筑工程报价=税前建筑工程报价+税前建筑工程报价11%2、 EPC建筑工程报价=（不含增值税的设计费用+不含增值税的设备费用+不含增值税的安装费用+合理利润）+不含增值税的设计费用6% +不含增值税的设备费用11% +不含增值税的安装费用11%（三）结论 营改增后，建筑企业投标价是含增值税的报价。案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析 （1）案情情况 A公司为中国境内法人企业，B公司为中国境内一家具备设计资质且有能力承建电厂的专业施工企业，A公司、B公司均为山东省企业，且均为一般纳税人。2016年7月A公司与B公司签订了ZJ市生活垃圾填埋气发

3、电项目EPC总承包协议。工程总承包范围为ZJ市生活垃圾填埋气发电项目工程的全部勘测、设计、设备和材料采购，建筑安装和电网接入系统工程施工直至竣工验收的相关工作。 A公司为工程发包人，B公司为工程承包方。根据EPC总承包协议的约定，B公司负责按ZJ市生活垃圾填埋气发电项目EPC总承包协议的约定，进行勘测设计、材料采购、设备采购、设备检验检测、建筑安装施工、材料检验检测、测试、并网安全评价、竣工投产、性能试验等所有工作，直至完成工程至正常并网发电。总合同价款（不含增值税）为1亿元，有两种合同签订方法： 一是B公司与A公司签订总承包合同，合同约定总价款为1亿元（不含增值税）； 二是B公司与A公司签订

4、总承包合同，合同中分别约定了勘测设计1000万元，材料采购和设备采购6000万元，设备检验检测500万元，建筑安装施工2000万元，材料检验检测、测试、并网安全评价等共500万元。假设不考虑发生的增值税进项税的抵扣和城市维护建设税及附加的情况，请选择用哪一种合同签订技巧更省税。（2）EPC工程总承包合同的节税签订技巧EPC总承包合同，即设计、采购、施工合同，是一种包括设计、设备采购、施工、安装和调试，直至竣工移交的总承包模式。这种操作模式主要适用于那些专业性强、技术含量高、工艺及结构较为复杂、一次性投资较大的建设项目。 根据中华人民共和国建筑法第二十四条，建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察

5、、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位。EPC合同谈判和签订阶段对于发包商及承包商来说至关重要，EPC合同中的约定将决定双方日后合作项目的总体税负水平及涉税事项。因此，在EPC合同谈判和签订阶段，承包商应该尽可能的规避税务风险，从而避免不必要的税收损失。 法律依据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（一）项的规定，试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核

6、算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：第一、兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。 第二、兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。 第三、兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。建筑业营改增后，节税的EPC总承包合同签订技巧建筑业营改增后，必须在EPC合同中必须分别注明：设计费用、检测费用、建筑安装费用（含设备材料费用），否则会从高适用税率，使企业缴纳更多的税收。（3）本案例中的合同签订技巧及涉税分析第一种合

7、同签订技巧的涉税分析：根据财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（一）项的规定，纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率。基于此规定，B公司要从高适用税率，缴纳增值税销项税为10000万元11%=1100（万元）；第二种合同签订技巧的涉税分析：由于合同中分别注明了各种费用额，在票据开具和会计核算时，都可以分别进行。因此，B公司要从高适用税率，缴纳增值税销项税如下：10006%+（6000+200

8、0）11%+（500+500）6%=60+880+60=1000（万元）。因此，在假设不考虑发生的增值税进项税的抵扣和城市维护建设税及附加的情况下，第二种合同签订技巧与第一种合同签订技巧可以节约100万元的增值税。二、营改增后，建筑房开企业的会计核算（一）增值税是否进成本两种情况处理：第一，当获得增值税专用发票的情况下，增值税不进成本；第二，当获得增值税普通发票的情况下，增值税进成本；（二）建筑企业的会计核算第一、“预收账款”会计科目中不含增值税，而营改增前， “预收账款”会计科目中含营业税。收到业主预付工程款时的账务处理如下:借：银行存款 贷:预收账款收到业主预收款/(1+11%) 应交税费

9、-应交增值税(销项税) 收到业主预收款/(1+11%) 11% 第二，采购建筑材料时，当从一般纳税人供应商采购材料，获得增值税专用发票时 借：工程施工材料费用 应交税费应缴增值税（进项税） 贷：银行存款/应付账款/应付票据 当从小规模纳税人供应商采购材料，获得增值税普通发票时借：工程施工材料费用 贷：银行存款/应付账款/应付票据第三，“工程结算”会计科目中含增值税，而营改增前，“工程结算”会计科目中含营业税。 与业主工程结算时的账务处理如下: 借：银行存款/应收账款/预收账款(收到业主预收款/(1+11%) 应交税费-应交增值税(销项税) 收到业主预收款/(1+11%) 11% 贷:工程结算与

10、业主结算的工程款/(1+11%) 应交税费-应交增值税(销项税) (工程结算11%) 第四，营改增后按照完工百分比法确认的“主营业务收入”不再计提增值税及附加。 结转收入和成本时的账务处理如下: 借:主营业务成本（不含增值税） 工程施工-合同毛利（不含增值税） 贷:主营业务收入（不含增值税）借:工程结算 贷:工程施工 因此，营改增后，建筑施工企业的成本和收入考核指标中不含增值税。（二）房地产企业的会计核算第一，“开发成本”会计科目中不含增值税，而营改增前， “开发成本”会计科目中含营业税或增值税。 发生开发成本时： 借：开发成本材料设备费用/建安成本 应交税费应缴增值税（进项税） 贷：银行存款

11、/应付账款/应付票据 第二，“预收账款”会计科目中不含增值税，而营改增前， “预收账款”会计科目中含营业税。 收到客户首付款或银行按揭款时的账务处理如下:借：银行存款 贷:预收账款借： 应交税费-应交增值税（已交增值税) 收到买房人预付款/(1+11%)3% （财税201636号文件规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。）第三，完工结转收入时借：预收账款 贷：主营业务收入预收账款/（1+11%） 应交税费应交增值税（销项）预收账款/（1+11%）11%三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用（一）增值税发票的分类：增值税专用发票和

12、增值税普通发票，增值税专用发票可以抵扣增值税进项税，增值税普通发票不可以抵扣增值税进项税。（二）增值税纳税人的发票开具：1、增值税一般纳税人既可以开增值税专用发票，也可以开增值税普通发票。2、增值税小规模纳税人只能开增值税普通发票。（三）谁有资格开增值税专用发票： 3、增值税一般纳税人有资格开增值税专用发票。但是，一般纳税人向小规模增值税纳税人和个人，不可以开增值税专用发票。（参见中华人民共和国发票管理办法） 4、一般纳税人的标准： 工业企业：年销售额超过50万元（含50万）的标准 贸易企业：年销售额超过80万元（含80万）的标准服务企业：年销售额超过500万元（含500万）的标准（四）增值税

13、专用发票的认证期限和抵扣期限1、增值税发票抵扣期限 国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国税函2009617号 ）： (1)增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、（货物运输增值税专用发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。 (2)实行海关进口增值税专用缴款书（以下简称海关缴款书）“先比对后抵扣”管理办法的增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的海关缴款书，应在开具之日起180日内向主管税务机关报送海关完税凭证抵扣清单（包括纸质资料和电子数据）申请稽

14、核比对。 2、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，抵扣不足结转下期继续抵扣 代扣代缴增值税的企业可以凭证税收缴款书抵扣，不需要认证，但需要提供“应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第二十一条 规定：一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3、增值税专用发票丢失的处理

15、 国家税务总局 关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告 （国家税务总局公告2014年第19号）第三、简化丢失专用发票的处理流程规定： （一）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联： 1、如果丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的丢失增值税专用发票已报税证明单或丢失货物运输业增值税专用发票已报税证明单（附件1、2，以下统称证明单），作为增值税进项税额的抵扣凭证；2、 如果丢失前未认证的，购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件进行认证，认证相符的可凭专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的证明单，作为增值税进项税额的抵

16、扣凭证。专用发票记账联复印件和证明单留存备查。 （二）一般纳税人丢失已开具专用发票的抵扣联，如果丢失前已认证相符的，可使用专用发票发票联复印件留存备查；如果丢失前未认证的，可使用专用发票发票联认证，专用发票发票联复印件留存备查。（三）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联，可将专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。 (五)选择材料供应商的决策 1、选择购买的最佳时机，实现资金的流动性效益。 由于新购进机器设备和材料等动产所含的增值税进项税额可以抵扣，因此企业可以在不影响正常经营的前提下合理选择购进动产的时间，以尽量晚缴增值税。 案例分析 甲建筑企业增值税的纳税期限为1个月。2

17、016年8月，其销项税额为100万元，购买固定资产以外的货物进项税额为83万元。2016年9月，其销项税额为100万元，购买固定资产以外的货物进项税额为100万元。甲企业欲在2016年8月或9月购买一台价值为100万元（不含增值税）的设备来扩大生产，购买当月即可投入使用，预计生产出的产品自购进设备当月起3个月后即可对外销售并实现效益。请问应如何进行纳税筹划？ 方案一：2016年9月购进设备 2016年8月应纳增值税=1008317（万元） 2016年9月应纳增值税10010010017%17（万元）。本月不缴增值税，17万元的增值税进项税额留待以后月份抵扣。 方案二：2016年8月购进设备 2

18、016年8月应纳增值税1008310017%0（万元） 2016年9月应纳增值税1001000（万元） 由此可见，2015年4月方案二比方案一少纳增值税17万元（170），虽然方案二在2010年4月就支出了117万元（100 10017%）购进设备，比方案一早支出了1个月，但是同样也会提前1个月获取收益。因此从纳税筹划的角度来看，方案二优于方案一。 2、对供应商价格的选择： 实践中，供应商分为一般纳税人供应商和小规模纳税人供应商，小规模纳税人的价格比一般纳税人的价格更便宜，可是小规模纳税人不可以开具抵扣增值税进项税的增值税专用发票。 基于以上分析可知，在不考虑企业所得税的情况下，应从以下两方面

19、来选择供应商：(1)当小规模纳税人去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低14个点是合适的。（2）当小规模纳税人不去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低17个点是合适的。（六）增值税率 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第十五条 增值税税率：（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6。（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。（三）提供有形动产租赁服务，税率为

20、17%。（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。 第十六条 增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。（二）不征增值税项目1、存款利息2、房地产主管部门或者指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金。3、在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。 （三）8类差额征税项目销售额的确定 附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定1、试点纳税人提供建筑劳务服务适用简易计税方法的，以

21、取得的全部价款和价外费用扣除支付分包款后的余额为销售额。 2、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 3、金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。 转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。 金融商品转让，不得开具增值税专用发票。 4、

22、经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。 向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。 5、经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。 6、经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余

23、额作为销售额。 7、试点纳税人中的一般纳税人（以下称一般纳税人）提供客运场站服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。 8、试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。（四）不动产固定资产的抵扣 适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵

24、扣比例为40%。 取得不动产，包括以直接购买、接收捐赠、接收投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。 融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。（五）建筑企业提供建筑劳务可以选择简易计税方法计税的三种情形 1、一般纳税人以清包工方式提供建筑劳务，可以选择适用简易计税方法计税（税率为3%）。 以清包工方式提供建筑劳务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料、并收取人工费、管理费用或者其他费用的建筑服务 。 2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑劳务，可以选择适用简易计税方法计税（税率为3%） 。 甲

25、供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购的建筑工程。 3、一般纳税人为建筑工程老项目提供建筑服务，可以 选择适用简易计税方法计税（税率为3%）。 建筑工程老项目，是指： 一 是建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目。 二是未取得建筑工程施工许可证的， 建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目。 甲供材的计税依据 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局

26、另有规定的除外。甲供材的计税依据 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（三）项第（9）款规定，试点纳税人提供建筑劳务服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付分包款后的余额为销售额。甲供材的计税依据 根据以上政策规定，甲供材的增值税计税依据是建筑公司向业主收取的全部价款和价外费用扣除支付分包款后的余额为销售额。甲供材增值税计税方式的选择 根据“财税201636号”附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（七）款“建筑房屋”第2项规定，一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择

27、适用简易计税方法计税。 甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。 从规定可以看出，选择按一般计税方式计税，还是选择按简易办法计税的关键在于税负的临界点的计算。甲供材增值税计税方式的选择 按照试点实施办法规定，建造服务的适用税率是11%，而设备、材料、动力的适用税率一般均是17%。据此，我们可以大概计算出选择的临界点：假设整个工程的价税合计（即我们通常所说工程总造价）为X，则1、一般计税方式下的应缴增值税为：应缴增值税X11%（111%）进项税额9.91%X进项税额2、简易办法下的应缴增值税为：应缴增值税X3%（13%）2.91%X甲供材增值税计税方式的选择3、两

28、种方法下税负相同的临界点：9.91%X进项税额2.91%X推导出：进项税额7%X4、由于一般情况下，甲供材料的设备、材料、动力（简称采购物资）的适用税率一般均是17%，于是，推导出临界点：进项税额进项物资价税合计17%（117%）7%X5、由此计算出临界点：需要自行采购物资价税合计48.18%X甲供材增值税计税方式的选择【结论】甲供材料模式下，选择按一般计税方法或者简易计税方法的临界点参考值是：可以自行采购物资价税合计48.18%工程含税总造价具体是：可以自行采购物资价税合计48.18%工程含税总造价，则选择一般计税方法有利可以自行采购物资价税合计48.18%工程含税总造价，则选择简易计税方法

29、有利因此，自行采购设备、材料、动力等物资占整个工程造价的多少，或者说甲供材料占整个工程造价的多少，是选择计税方式的关键！（六）其他非建筑企业一般纳税人可以选择简易计税方法计税的情形 1、公共交通运输服务。 公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。 2、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码(面向网络动漫、手机动漫格式适配)服务，以及在境内转让动漫版权(包括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权)。（六）其他非建筑企业一般纳税人

30、可以选择简易计税方法计税的情形 3.电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务。 4.以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。 5.在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同。（七）建筑企业跨县（市）施工的增值税处理 1、一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 2、一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以

31、取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 3、试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 4、一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务或者销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申

32、报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。1、一般纳税人销售其2016年4月30 日前取得的（不含自建）不动产，可以选择适用简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的征收率在不动产所在第主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。2、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机

33、构所在地主管税务机关进行纳税申报。（八）非房地产企业销售不动产的增值税处理 3、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 4、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务

34、机关进行纳税申报。 5.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 6.小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 7. 其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的

35、全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 8、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 9、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%

36、的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（九）房地产企业销售不动产的增值税处理1、房地产企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%征收率征收增值税。2、房地产企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%征收率征收增值税。 3.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 4.房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税

37、款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（十）不动产经营租赁服务的增值税处理 1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 2.公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。 试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。 3. 一般纳税人出

38、租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 4.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。5.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。6.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。（十一）混合销售行为的税务处理 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（

39、财税201636号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第四十条 一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。 （十一）混合销售行为的税务处理 本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。 例如，业主与总包签订包工包料的合同1000万，其中材料600万，劳务400万元，总包发生混合销售行为，按照建筑劳务11%征税，计税依据为1000万元，不能按照销售商品1

40、7%征税，计税依据为1000万元。（十二）增值税期末留抵税额（财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点实施办法第二条第（二）项增值税期末留抵税额规定： 原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。 案例分析：钢结构安装公司营改增前发生的增值税期未留抵税额的处理技巧 A公司在四川注册，从事钢结构销售、安装等业务，2016年5月1日起营改征企业，属于一般纳税人，2016年4月底留抵税款100万元，5月份取得钢结构销售收入分两种情况：情况一：货物销售收入2000万元（不含税）；情况二

41、：货物销售收入300万元（不含税）。 另外，5月份取得安装收入200万元（不含税），当月取得进项税额5.1万元。请分析A公司5月份应缴纳多少增值税？案例分析：钢结构安装公司营改增前发生的增值税期未留抵税额的处理技巧 涉税分析：财政部 中国人民银行 国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关预算管理问题的通知（财预2012367号）第五条规定：纳税人兼有适用一般计税方法计税的应税服务和销售货物或者应税劳务的，按照销项税额的比例划分应纳税额，分别作为改征增值税和现行增值税收入入库。 根据财会201213号文件的规定，试点地区兼有应税服务的原增值税一般纳税人，截止到开始试点当月月初的增值税留抵税额按照

42、营业税改征增值税有关规定不得从应税服务的销项税额中抵扣的，应在“应交税费”科目下增设“增值税留抵税额”明细科目。有关营改增之前的增值税留抵税额账务处理如下： 1、5月初，企业应按不得从应税服务的销项税额中抵扣的增值税留抵税额， 借记：应交税费增值税留抵税额”100万 贷记 ：应交税费应交增值税（进项税额转出）100万 2、6月初允许抵扣时，按允许抵扣的金额， 借记 ：应交税费应交增值税（进项税额）100万 贷记： 应交税费增值税留抵税额100万。案例分析 情况一：A公司，5月应纳增值税=2000*17%-100 - 5.1 0.909 +200*17% - 5.1 0.091 =268.9万元

43、 。 情况二：如果5月份取得货物销售收入300万元（不含税），其它条件不变，则A公司，5月应纳增值税=300*17%- 5.1 0.6- 47.94 +200*17%- 5.1 0.4 =31.96万元 。四、营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理（一）新老项目的划分标准 1、建筑工程新老项目的划分标准： 一 是建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目 。 二是未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目 ，注

44、明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目 。 2、 房地产企业新老项目的划分标准： 一是建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。 二是建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。 （二）营改增过渡期的7个涉税操作实务 1、营改增前已经完工且与业主已经进行工程决算， 但业主一直拖欠建筑企业的工程款，营改增后，业主支付拖欠建筑企业工程款，建筑企业按照3%缴纳营业税，向业主开具建筑业发票。但是建议营改增前把建筑业发票开给业主。 2、营改增前已经完工但未与业主进行工程决算， 营改增后才与业主进行工程决算，收

45、到业主支付的建筑工程款，选择 简易计税方法，按照3%征税率缴纳增值税，向业主开具增值税普通发票。 3、营改增前采购的建筑施工材料已经用于工程施工项目，但是拖欠材料供应商的采购款，营改增后才支付拖欠材料供应商的材料款而收到供应商开具的增值税专用发票，不可以抵扣增值税的进项税。 4、营改增前购买的建筑机械设备、办公用品和其他存量资产，但未收到以上资产供应商开具的增值税普通发票，营改增后才收到以上资产供应商开具的增值税专用发票，不可以抵扣增值税的进项税。 5、营改增前的老项目在营改增后继续进行施工的情况下，由于建筑施工企业根据税法规定选择了简易征税计税方法，所以老项目在营改增后所发生的增值税进项税不可以在新项目发生的增值税销项税中进行抵扣。 6、营改增前已经完工的开发楼盘项目，但是未销售完毕，营改增后继续销售的开发产品，依据税法规定，房地产企业按照5%征收率，按照简易计税方法计算缴纳增值税，计算公式为：销售额/（1+5%）5%五、营改增后，建筑企业、房地产企业实际缴纳的增值税的计算及取决因素（一）实际缴纳的增