北京市某土地项目研究分析报告.docx
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1、目录1. 宏观经济、事件影响分析21.1 北京市经济发展状况及发展趋势分析21.2 北京市城市规划及对项目的影响研究21.3 08年奥运会及奥运经济对项目的影响研究21. 4 北京市旅游产业总体发展状况分析21.5 宏观环境总结22.总体市场研究22.1优质写字楼总体市场研究22.2 高端酒店总体市场研究23.区域市场研究24项目分析25开发规模、配比建议26风险因素分析27来自财务方面的论证2图表目录图 1: 北京市GDP增长趋势5图 2: 北京市第三产业产值发展图5图 3: 各国奥运房价上涨情况8图 4:北京国际旅游人数及收入汇总9图 5:北京国内旅游情况汇总9图 6:北京写字楼物业商圈分
2、布11图 7:北京优质写字楼各商圈分布比例11图 8:北京各商圈(区域)优质写字楼供应量(单位:万平方米;统计日期截至:2006年9月)12图 9:北京甲级写字楼租金指数走势(单位:美金/月/平米)12图 10:北京甲级写字楼成交价格走势表13图 11:北京甲级写字楼入住率走势14图 12:北京甲级写字楼供应与销售量对照表14图 13:北京四星级及五星级酒店分布统计图17图 14:北京五星级酒店标间价格趋势图19图 15:北京四星级酒店标间价格趋势图20图 17:区域甲级写字楼年度供应量(单位:万平方米)22图 18:区域甲级写字楼租金走势22图 19:区域甲级写字楼销售成交价格走势(单位:元
3、/平方米)23图 20:区域甲级写字楼入住率走势24图 21:区域甲级写字楼供应与销售面积比较24图 22:区域高端酒店分布图26图 23:区域高端酒店2005年房价统计图28图 24:区域高端酒店2005年出租情况统计图30表 1:2005年北京4-5星级酒店总体经营情况10表 2:北京市星级酒店构成分析16表 3:北京四星级及五星酒店数量统计表17表 4:北京四星级及五星级酒店分布统计表17表 5:19992006年上半年北京市4、5星级酒店价格总体水平表18表 6:区域未来供应预测24表 7:区域高端酒店统计表26表 8:区域高端酒店2005年房价统计表27表 9:区域高端酒店2005年
4、出租情况统计表28表 10:未来两年北京高端酒店供应表29报告基于地块条件及酒店物业已经确定的前提,通过对地块及市场的分析,对未来项目的整体定位及产品组合、规划设计进行相对准确的判断;在此基础上,参照市场估算未来可能产生的收益,从而反推出合理的土地成本,给出合理的竞拍价格建议。1. 宏观经济、事件影响分析本部分主要任务是根据项目的具体情况,通过对北京市的宏观经济运行和社会经济总体情况、北京旅游产业运行情况、重大事件对未来写字楼及酒店市场影响等几个方面的进行研究和分析,把握宏观走势,阐述上述因素可能对本项目及所处区域产生的方向性影响。1.1 北京市经济发展状况及发展趋势分析1.1.1 GDP发展
5、趋势良好,未来地区宏观经济状态乐观 图 1: 北京市GDP增长趋势数据来源:北京统计局,北京中原市场研究部l 过去二十多年,北京经济增长迅速。如图1.1所示,除1998年受到亚洲金融风暴的影响外,北京的国内生产总值由1990至2005期间一直都有近两位数字的稳定增长。2005年,北京的国内生产总值达6814.5亿元人民币,较上年上升11.1%,持续7年保持了10以上的高增长。l “十一五”期间,北京市政府预计GDP平均增长率为11.8%,继续保持经济高速增长。高速增长的宏观经济带动了北京市房地产经济、旅游经济,并为北京引来了更多的商业机会。在宏观环境良好的前提下,GDP的高速增长刺激着北京写字
6、楼需求和酒店需求,为本项目发展提供良好宏观前提条件。1.1.2 第三产业发展迅速,为酒店与写字楼需求提供有力支持图 2: 北京市第三产业产值发展图数据来源:北京统计局,北京中原市场研究部l 2006年上半年,北京地区第三产业产值为2535.3亿元,2005年为4764.3亿元,预测平均增长率为6.5%,比地区总产值增长率略低l 中原经验总结,第三产业经济发展对房地产发展影响最大,关联性也最大。与其他产业比较,第三产业的写字楼需求和酒店需求是最旺盛的,也占据市场的主要份额。从2000年开始,北京地区第三产业产值占北京总产值的60%-70%,并且有逐渐提高比例的趋势。1.2 北京市城市规划及对项目
7、的影响研究2007年金融街商圈将基本全部投入运营,同时标志着北京三大商圈各自鼎立的局势将逐渐展开。但通过对北京市现有写字楼需求的了解,可以发现大多客群依然对东部CBD区域有着更高的认知。且金融街从全面启动至经营成熟还需5-10年时间,但由于金融街现阶段公寓、酒店等配套的缺乏,会增加高档酒店的客流量。西部的商圈模式基本是以中关村和金融街为主要商务集中区,西直门为连接枢纽的规划模式。与之相比,东部的商圈模式更为集中,但格局略显混乱。大的集中商务区除了国贸区、燕莎区和东二环商务带以外,以央视新楼和北京电视台为中心的新传媒商圈的发展也是势在必行的。在此新商务格局的基础上,以本项目所在区域未来将可能成为
8、几大商圈的连接枢纽,从而吸引来自各行业的写字楼需求。1.3 08年奥运会及奥运经济对项目的影响研究1.3.1 奥运会对本项目的影响主要有四点:l 城市中心北移,虽然奥运不能将城市中心移至北面的奥运中心,但可以适当促进北方的经济发展,同时为本项目的写字楼和酒店增加一定市场需求l 房价联动上涨,虽然奥运地产的主体为住宅地产,但由于住宅需求的上升而导致整体低价上涨,从而促进本项目价格同时上升。l 城市经济良性发展,除了奥运会本身带来的就业机会和旅游、出差的人流外,在奥运刺激下的整体经济增长也会为北京带来更多企业发展机会和人流,同时增加本项目的酒店和写字楼市场需求l 房地产产品更新换代,由于奥运地产的
9、蓬勃发展,促使房地产产品本身在建筑形式,内部装潢等其他方面向新产品,高科技发展。在市场引进一批新产品的同时,也淘汰一批旧的项目。由于本项目时间较新,可以借助市场对新产品的渴求来增加项目自身的竞争能力1.3.2 各国奥运地产发展经验图 3: 各国奥运房价上涨情况数据来源:北京统计局,北京中原市场研究部雅典奥运会前,房价7年共上涨65%,奥运会后平稳,奥运村惨跌;悉尼奥运会前7年,房价年均涨幅超过10%,2004年起开始下跌;亚特兰大奥运会前房价涨幅略高于全美平均水平,奥运会后平稳。通过奥运会带来的旅游效应,所有主办城市在奥运当年及随后的两年中客房供应持续增长并主要集中在四星及四星以上的标准。据数
10、据显示,在巴塞罗那客房供应成两倍增长,亚特兰大、汉城和悉尼则增长了35。但亦由于集中供应,导致奥运期间入住水平出现下降,但所有的主办城市的日客房价格都显著上升。平均增长达22.6,而悉尼的增长最低,仅为11.1。且所有的主办城市在奥运会后,日客房价格出现下降,巴塞罗那则表现为明显下滑。通过经济核算,奥运年增长的客房价格完全能够抵销下降的入住率,用于衡量酒店业及的均客房收益(Rev PAR)依然呈明显增加。但奥运会后酒店的业绩在各主办城市的表现各不相同,其中悉尼的平均客房收益是惟一能在会后第二年预期将能高于奥运年的;巴塞罗那在奥运会后的两年,经历了将近60的下降,反映出在不景气的环境里市场供应的
11、过量。在写字楼市场方面,巴塞罗那通过奥运会刺激了19861990年的经济繁荣,导致了办公空间在一个相对不成熟的市场的显著增长(目前25的CBD办公空间,约85万平方米,是建于19881990年)。然而由于城市商务并不成熟,没有相应规模的产业支撑写字楼市场,巴塞罗那早期项目的成功刺激了过度建设,空置率自1989年的0.7升高至1992年的10.4,其后随着供给的增长,租金下降了50。直到1994年5月,写字楼市场才逐渐恢复正常。亚特兰大自1996年以来,持续强劲增长。1998年在大都市区,超过52万平方米的办公面积被吸纳。悉尼市场比较乐观,目前CBD和主要郊区市场的空置率都在10多年来的最低水平
12、。奥运会对市场繁荣的贡献难以孤立考虑。亚特兰大和悉尼都成功地吸引了主要的写字楼用户。奥运会可能不是这些商业决策的主要的因素,但是,奥运带来了对城市的关注,而城市对这种关注的利用能力对其成功作出了贡献。1.4 北京市旅游产业总体发展状况分析2005年北京市旅游总收入为13362000万元,其中住宿占总收入的17.2%,而4-5星级的酒店营业收入为1243520万元。图 4:北京国际旅游人数及收入汇总数据来源:北京统计局,北京中原市场研究部2005年北京国际旅游情况,入境旅游者人数为363万人,年增长率为14.84%,旅游外汇收入总额为362000万美元,年增长率为14.20%。图 5:北京国内旅
13、游情况汇总数据来源:北京统计局,北京中原市场研究部2005年北京国内旅游情况,旅游者人数为12500万人,年增长率为4.6%,旅游收入总额为13000000万元,年增长率为13.54%。同时酒店住宿消费占国内客户旅游总消费的17.3%,占国外客户的17.2%。即2005年国内旅游消费者的住宿消费为2249000元,国外旅游者住宿消费为66264万美元。 表 1:2005年北京4-5星级酒店总体经营情况项 目营业收入(亿元)利润总额(亿元)年末从业人员(人)工资总额(亿元)合计124352018951161988185674五 星7015321510762642896345四 星54198838
14、4353556089329数据来源:北京统计局,北京中原市场研究部1.5 宏观环境总结总体分析,北京市的宏观环境尚处在繁荣发展阶段,大环境的良好形式促使北京的写字楼和酒店市场发展趋势乐观,同时为本项目的发展提供有利宏观背景。2.总体市场研究2.1优质写字楼总体市场研究本部分主要针对北京市优质写字楼(甲级及超甲级)物业,按照其分布、市场供应量、租金、入住率等方面进行分析,了解北京写字楼市场的总体格局,从而把握项目所处区域特征,确定本项目的地位和角色。2.1.1北京优质写字楼物业市场分布及供应量分析图 6:北京写字楼物业商圈分布北京优质写字楼(甲级及超甲级物业)总体供应面积达到480多万平方米,其
15、供应量主要来自于七大商圈的供应,而供应主要集中在2001年之后,尤其是2004-2006年间优质写字楼供应最为集中。资料来源:北京中原市场研究部北京优质写字楼整体分布及供应特点如下:l 北京优质写字楼主要集中分布在七大商圈,而东部商圈所占比例较大。l CBD为北京优质写字楼最为集中区,其总量为北京优质写字楼总量的33。l 近几年集中供应,单个项目体量较大。中原研究统计,写字楼体量在10万平方米以上的优质写字楼个数达到北京优质写字楼总体的50。图 7:北京优质写字楼各商圈分布比例资料来源:北京中原市场研究部图 8:北京各商圈(区域)优质写字楼供应量(单位:万平方米;统计日期截至:2006年9月)
16、资料来源:北京中原市场研究部2.1.2北京优质写字楼物业市场租金/价格水平分析图 9:北京甲级写字楼租金指数走势(单位:美金/月/平米)资料来源:北京中原市场研究部l 自2004年底以来北京甲级写字楼租金出现较大幅度提升,并且到今年2季度一直表现比较平稳;l 2006年3季度,北京甲级写字楼租金指数又呈现较大幅度上浮现象;l 综合分析租金变化的原因,主要是由于各商圈近期入住的写字楼多为高档楼盘,其租金较高,对各区域甲级写字楼租金起到拉升作用。图 10:北京甲级写字楼成交价格走势表资料来源:北京中原市场研究部l 北京甲级写字楼成交价格平稳上浮,自2004年1季度始上浮较为明显;l 2006年3季
17、度,北京甲级写字楼成交均价达到19989.61元/平方米,较2002年的16375.72元/平方米提升了22个百分点。接近2万元的均价显示了北京优质写字楼市场蕴藏的潜力;l 中原研究部根据各季度甲级写字楼均价综合分析,测算自2002年始甲级写字楼每季度平均成交价格增长幅度为1.35%。2.1.3北京优质写字楼物业市场吸纳能力分析图 11:北京甲级写字楼入住率走势资料来源:北京中原市场研究部l 从总体走势上看来,北京甲级写字楼的入住率在经历了两年多的平稳运行之后在今年出现持续下滑;l 今年第3季度的入住率继续下降并达到2004年以来的最低点,为85.16;l 分析入住率下降主要原因集中为:当前甲
18、级写字楼处于入住高峰,从整体上拉低了各商圈的入住率水平,不过随着入住高峰的结束,写字楼入住率将回复正常水平。图 12:北京甲级写字楼供应与销售量对照表资料来源:北京中原市场研究部l 2002年至2006年3季度,北京甲级写字楼销售供应243.7万平方米,销售面积119.4万平方米,销售量为供应量的49;l 按照惯例,部分甲级写字楼并非完全销售,而是预留部分自用或转售为租,该部分比例约为当期销售供应量的20-30;l 写字楼销售周期较长,尤其是甲级写字楼集中供应出现在2005年,市场消化需要较长时间;综合以上三方面分析,目前销售市场甲级写字楼吸纳率已经达到70-80,北京甲级写字楼销售市场吸纳能
19、力仍然强劲。2.1.4北京优质写字楼物业市场发展趋势分析l 供应趋势:2008年奥运之前,北京甲级写字楼仍会继续放量,中原研究预测,奥运之前仍会有约100万平方米的供应量,且主要集中在东部区域。l 租金走势:甲级写字楼租金保持平稳,虽然上两个季度租金大幅上扬,主要是由于新增高端写字楼项目集中入市的原因,但由于竞争的加剧,租金将会有一定程度的回落。l 成交均价预计2008年之前,甲级写字楼销售价格仍将平稳上扬,且季均增长速度仍将保持在1.35%左右。l 入住率走势:甲级写字楼由于供应集中,入住率近期仍会处于较低水平,但06年3季度的入住率已经透顶,不会继续下滑。甲级写字楼的入住率预计在一年后会出
20、现回升态势。2.2 高端酒店总体市场研究本部分针对北京市高端酒店(四星级及五星级),按照其分布、数量、房价等方面进行分析,了解北京高端酒店市场的总体格局,从而把握项目所处区域特征,确定本项目的地位和角色。2.2.1 北京高端酒店市场概况2005年底,北京拥有星级饭店658家,客房10.8万间,床位近20万张;现在正在建设和拟建有110家星级酒店;预计到2008年北京星级饭店将达到800家,客房13万间。表 2:北京市星级酒店构成分析星级总数五星四星三星一、二星数 量6583783215323所占比例100%6%12.6%32.7%49%数据来源:根据北京市旅游局公示资料2.2.2 北京现存高端
21、酒店市场供给及分布特征分析北京现存高端酒店统计说明:本次统计针对本案项目进行,统计数据主要以北京市城八区为主,即东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山,城八区以外的远郊区县不划进本次统计范围内。按上述标准统计,目前北京市四星级及五星级酒店已达88家。其中五星级酒店30家,四星级酒店58家,具体情况如下表。表 3:北京四星级及五星酒店数量统计表星级数量比例(占四星级以上比例)5星303409%4星586591%合计88100% 资料来源:北京中原市场研究部整体而言,北京高端酒店分布比较集中,朝阳、海淀、东城区城主要的供应区域。北京高端酒店主要集中在东城区、朝阳区和海淀区,这三个地区是北
22、京市商务氛围浓厚、商业设施集中,拥有众多高档写字楼的商务办公区域,这在很大程度上促进了本地区的酒店业发展。表 4:北京四星级及五星级酒店分布统计表星级朝阳海淀东城西城宣武崇文丰台石景山星级总计五星级13692000030四星级221287432058区域总计3518179432088资料来源:北京中原市场研究部图 13:北京四星级及五星级酒店分布统计图资料来源:北京中原市场研究部从图表中可以看到,在各区中高端酒店数量最多的是朝阳区,其次是海淀区,东城区第三;而从档次看,以五星级酒店为例,朝阳区最多,东城位于第二位,海淀第三。其他区五星级酒店数量较少。朝阳和东城作为传统的涉外酒店集中区域酒店市场
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