上海五角场综合体项目设计任务书.docx

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1、鸿荣源集团有限公司 优越生活实践者目 录第一章 项目概况1. 项目概括2. 背景简介3. 项目整体定位3.1商业定位3.2办公楼定位3.3住宅定位第二章 规划指标1. 技术经济指标2. 用地现状3. 设计依据第三章 设计内容及成果要求1. 总体规划及建筑概念设计阶段2. 方案阶段3. 规划设计成果的提交形式第四章 总体规划要求1. 总体规划原则2. 总体规划要点3. 交通组织4. 停车设计第五章 建筑方案设计要求1. 商业2. 办公楼3. 住宅4. 地下部分第一章 项目概况1. 项目概况1) 项目名称：合生广场（暂定名）2) 开发商：合生创展集团有限公司3) 基地位置：基地位于上海市杨浦区五角

2、场城市副中心核心商业区东南端，位于翔殷路（中环线）以南、黄兴路以东、安波路以北、国定东路以西。4) 交通状况：基地西北侧为五角场环岛，人流通过彩蛋下沉广场可到达基地（已预留通道）。基地北侧为翔殷路中环高架，在靠近基地附近有高架出口到达地面。未来地铁10号线，将从附近穿过。5) 区位分析：江湾-五角场城市副中心是上海市总体规划确定的四个城市副中心之一，其规划目标为分解上海市中央商务区的公共服务功能，承担上海东北部地区城市综合功能。随着未来江湾-五角场地区大体量综合化、现代化商业设施和公共交通枢纽中心规划新建，将成为未来“知识杨浦”的标志性地区，成为现代商业业态齐全、综合功能积聚、科技创新同时都明

3、显的上海市东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。2. 背景简介1) 合生创展合生创展集团有限公司1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市，是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。短短十数年间，合生创展集团实施区域中心和系列品牌发展战略，在广州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多个项目，成为中国大陆业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产发展商之一，业已奠定行业龙头地位。展望未来，合生创展集团将积极因应全球经济一体化和中国加快城市化大潮的机遇和挑战，全力投身运营中国城市未来，向国际化、专业化方面迈

4、进，成就“合生”辉煌品牌。2) 项目背景根据上海市政府规划，五角场将被建设成为都市型的现代商业中心，其周围的环岛被确定为江湾五角场商业活动的中心。2010年轨道交通10号线通车后，五角场环岛周围将形成四通八达、长达3公里的地下步行系统，建成40万平方米的地下综合体。与另一个市副中心徐汇区不同，杨浦区是众多大学园区的集聚地。其中复旦大学、同济大学、上海财经大学等多所著名院校都坐落在五角场周围，由此形成了IT产业高科技园区和R&D机构，增深了五角场地区的文化底蕴。3. 项目定位第二章 技术经济指标1. 技术经济指标2. 用地现状用地性质：商业、办公、酒店。用地现状：基地内尚有企业、邮局、居民需进行

5、动拆迁工作。市政设施条件：周边市政设施齐全，接口已具备。其中：燃气；供水；雨水；污水；供电；电信； 具体道路方案及管网综合方案详见。第三章 总体规划要求3.1. 总体规划原则3.1.1.总体规划中要注重商业、写字楼、住宅的和谐统一与价值平衡。3.1.2场地规划中，必须考虑建筑、交通流线、服务、停车、入口设计等各个方面的一致性，并考虑消防、人防等深圳有关规范总体合理布局。3.2. 总体规划要点3.2.1.建筑高度：总高度225 米（建筑总高度为建筑物室外地面到其屋顶上建筑物及构筑物顶面高度，以批准的航空限高为准）。3.2.2. 建筑后退红线范围：地块沿兴华一路、新湖路、创业一路、宝华路的建筑红线

6、后退12 米，南侧沿富春街建筑红线后退6 米。 1. 减少公交站场对场地的消极影响，提升其对人流的拉动效应2、最大化的利用城市街道界面布置商业，其体形尺度要与相应的街道相匹配。3、设计多元化，创造室内外的小广场、步行街、花园等，并连为一体，提供各种城市生活必须的城市公共空间。4、对建筑屋顶空间加以利用。具有可变化的多重功能的商业空间考虑到未来24小时地铁人流带来的商业可能性设置更多有一定灵活性的街铺住宅建筑要最大化满足居住舒适性的需求，同时还要兼顾节能、环保、易于维护的特点外立面设计考虑设置符合首层商业安放广告的需要，并考虑建筑整体立面效果；（总则）3.3交通组织7.4. 考虑与地铁、公交站场

7、及步行街等之间的交通组织关系便捷的外部交通引导公共交通与地块的零距离互动人流能快捷引入到内部步行系统有机组织内部各个内部环流间的衔接2. 高效的内部人流组织将城市的步行系统与地面、地下步行系统结合，将城市人流有效引入地块内场地的开口要以人流导向为依据。地块内存在商业车流、住宅车流、办公车流、公交车流、货运车流五种交通关系，应该结合车流性质、时间错位合理减少对沿街商业界面的破坏，交通关系合理、清晰。4. 停车设计适当增加商业停车位数量，其比例应具有前瞻性。5. 其它第四章 建筑设计要求总则l 甲级写字楼、酒店、商业三种业态之间相对独立但又互相连通。l 因五角场环岛地区地下商业价值极高，因此地下一

8、层尽量最大化设置商业面积。l 写字楼、酒店标准层设计尽量规整简洁。l 甲级写字楼、酒店、商业三种业态在建筑造型设计上应协调统一。l 建筑设计：地块北侧的高层建筑须进行标志性形体设计，以成为商业区北端的视觉聚焦点。 甲级写字楼l 建筑限高：不超过150米l 地上建筑面积：约6万m2l 主楼人均办公设计标准：20 m2/人1. 写字楼总体设计要求l 考虑写字楼设置在基地南侧，利用黄兴路和规划道路作为写字楼主要出入口。l 写字楼外型规整，避免室内出现不规则房间；l 建筑整体设计应考虑经济、环保要求，保证长期运营的经济性；l 写字楼顶部和底层裙房应考虑设置与写字楼品质相符的写字楼或企业标识位置；l 写

9、字楼上部造型设计中，外墙回缩不宜过大，在满足室内使用要求的前提下，实现建筑造型；l 写字楼达到国际5A级智能写字楼要求，特别是在弱电方面应具有一定的超前性；l 写字楼的夜景照明应符合节能要求，便于维护；l 写字楼幕墙配置擦窗机系统；l 必须完全满足国家、当地有关无障碍设计的规范要求，包括室内和室外部分。2. 与商业、酒店关系要求l 在保证建筑外形、空间感与商业、酒店和谐的条件下，应具有相对独立性；l 建筑外观具有公建特征，应重点考虑节能环保需要；l 建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰；并有易于区别与商业/酒店的特征。3. 首层l 大堂可考虑挑空处理。l

10、 大堂主入口处应避免出现迎面柱或墙；l 大堂主入口门的设置形式应满足防风防沙及节能的需求；l 大堂形状规则，空间尺度适宜，不宜过大，室内净高不低于6米；l 大堂内布置总服务台，保证至少两名服务员值班的空间，l 大堂内结合总服务台设置会客等候区；l 大堂内应考虑预留2-3家小型商业位置，主要功能如票务、旅行社等，面积控制在20-30平米左右；l 大堂内考虑预留一定的商业展示面积，以满足如轿车、楼盘展示的需要；l 大堂的交通流线组织应清晰，避免出现穿堂设计和对商业的不利影响；l 电梯厅位置应明显易辨，对于分高低区的电梯系统应有明确指示的方式，保证客户顺畅抵达；l 大堂考虑金融营业厅位置，金融营业厅

11、面积控制在500-1000，吊完顶后净高不应小于3.6米，出入口单独设置，具备停车落客条件；不设集中空调，预留上下水条件，结构地层应作加固处理。结合建筑整体立面效果，室外应考虑首层金融营业厅Logo的安放位置；l 在大堂内金融营业厅附近位置设置ATM机，应考虑相关的电源设置、布线及视线隔离要求；4. 电梯厅及电梯l 电梯系统实现智能化控制，应有呼叫等待、目的选层、错层修改等功能；l 电梯轿厢内应考虑设置双控板、电视监控、紧急对讲设施；l 电梯轿厢净高建议不低于3米；并符合电梯装潢的要求；l 电梯轿厢内应注意解决通风问题；l 客梯门不小于1.2米（W）*2.5米（H），电梯轿厢内应预留安装液晶显

12、示器条件；l 用作VIP的消防电梯应考虑合理的流线以及便于后期管理；l 电梯配置数量以高峰等候时间不超过30秒为宜。l 电梯厅与主入口、大堂的交通流线清晰，便于到达；l 电梯厅不易过深，一般为并排3组电梯为宜；电梯检修门开口应设置在核心筒的走廊内，不应布置在电梯厅内；l 电梯厅宽度、高度应体现写字楼档次，电梯厅净高应与电梯轿厢高度统一考虑；l 电梯厅宜考虑设置如液晶显示屏、擦鞋器、广告宣传等服务设施。l 考虑残疾人电梯的设置人性化、合理性；同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求。l 应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应该与整个建筑的楼宇智能管理系统兼容。5. 标准层

13、l 标准层平面控制在2000平方米以内。l 标准层平面设计尽量规整简洁。l 标准层办公区吊顶、设网络地板（10-15厘米）后，净高不小于3.0米。l 结合合理进深、消防分区等因素合理布置标准层建筑面积；l 核心筒形式应与建筑平面外形相适应，保证写字楼进深为适宜的尺度空间；l 合理布置核心筒内的功能，尽量实现最优化设计，保证每层使用率（含核心筒及宽1.8米走廊外的套内面积/层建筑面积）不小于75%；如建筑外形变化过大，应符合业主对标准层使用率分段要求（各标准层使用率待初步设计时确定）。l 柱网设计应结合地下停车位的要求合理布置（车位宽度为2.5米）（建议柱间净距按2.5米的倍数设计）； l 最好

14、选择环核心筒走廊设计，以保证分户划分的灵活性，走廊净宽度为1.8米；l 作为多租户写字楼，要为不同性质和规模的租户提供最大限度的灵活性。标准层形状和结构柱网系统必须反映出这一点，同时建筑师也应该按照基本模数设计户内单元，保证未来租赁销售组合的灵活；l 办公主力单元为套内面积100200平米，建议按照套内建筑面积100平米左右为基本单元划分，保证未来租赁拼合使用的灵活性；l 标准层外柱沿外幕墙设计。l 套内新风空调系统灯具照明灯系统的控制应能保证内部分割的要求，实现分控；l 单元门应尽量采用玻璃门，以增加通透性和提高项目整体品质；l 外幕墙设计应合理考虑室内采光要求；l 标准层应考虑茶水间设置。

15、6. 走廊l 走廊中照明灯具应考虑设置在套内单元开门的位置；l 标准层公共部位（电梯厅、消防梯、走廊）应设置电视监控设施l 走廊上设置的消防设施、设备房门应结合装修与墙面平齐，避免突出墙面外，且色调应与走廊整体环境相协调；l 走廊吊顶应简洁，并便于拆装，有利于客户对强弱电、空调系统进行改造；l 走廊吊完顶后净高不小于2.6米；7. 卫生间l 标准层便器按有关设计规范设置，男女卫生间中便器最少不得低于3个，洗手盆应各不少于两个；l 卫生间入口不应面对办公单元门；l 男女卫生间布置宜集中，最好位于写字楼交通中心，保证各户使用者的便捷性，也有利于给排水的统一处理；l 卫生间门前应设置过渡空间，避免从

16、走廊中能直视卫生间门，增加卫生间的隐秘性；l 冲水控制器应符合使用者人体尺度的要求，建议采用感应式冲水控制系统；l 座便器选择应注意避免溅水问题，洗手盆水龙头注意避免向外溅水；l 注意卫生间内的通风、新风问题，卫生间不得产生异味；l 地面选材注意防滑；卫生间墙面、地面选材注意反光能力不宜过于高,避免视线干扰；8. 写字楼屋顶l 屋顶应保证设置不少于4个卫星基座的条件，布置在屋顶南侧；l 写字楼顶层设计为高档咖啡休闲区，预留充足电力及上、下水条件，不配备专用电梯。及前期物业顾问的服务建议书。 五星级酒店l 地上建筑面积：约4万m2l 酒店约350套客房l 平面布局及功能应满足凯悦酒店管理公司的“

17、五星”标准要求1. 酒店总体设计要求l 建议五星级酒店设置在基地东侧，靠近翔殷路、国定东路，利用国定东路作为酒店主要出入口。l 酒店应功能划分合理，有背景音乐系统。l 总统套房应设置在噪音影响较小的层数，并建议有独立的室外休息平台。l 建筑设计应利于销售及后期物业管理的经济性要求，并便于后期维护；l 施工材料选用节能、隔音材料，并达到防火等级要求。l 满足环保、节能要求。设计标准以国家、上海最新节能标准设计。l 充分采用节能材料，降低使用能耗。l 尽量使用本土材料，有效控制成本。2. 与商业、写字楼关系要求l 在保证建筑外形、空间感与商业、写字楼和谐的条件下，应具有相对独立性；l 建筑外观具有

18、公建特征，应重点考虑节能环保需要；l 建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰，建议主出入口布置在东侧国定东路。3. 建筑首层l 大堂应气派豪华、风格独特、装饰典雅、光线充足，人流的平面及竖向交通通畅舒适l 大堂应面积宽敞，与接待能力相适应l 大堂建议挑空处理l 有与酒店规模、相适应的总服务台；并在入口、服务梯附近设置行李房；l 在非经营区设客人休息场所l 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务l 大堂设有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱，保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私l 设置宴会展示。4. 客房及标

19、准层l 标准层平面设计尽量规整简洁。l 客房包括标准间、套房l 设残疾人客房，该房间内设备能满足残疾人生活起居的一般要求。l 层使用率不小于85(层套内建筑面积/层建筑面积)；l 客房包括四个主要区域：入口区域、睡眠学习区域、浴室湿区域浴室干区域、壁橱/换衣区域（布局和平面将会按照整体开间的大小和形状结构而改变。）l 套房也必须最低限度的具有以上4个区域，并根据整体大小，考虑以下布置：客人化妆室、独立的用餐区域、独立的厨房/餐具/食品室；独立的生活区域、独立的学习区域l 客房：配有彩色电视机，并有闭路电视演播系统。l 客房应具备十分有效的防噪音及隔音措施。l 客房区走廊净高不低于2.4米。l

20、所有公共区域材料、部件及装配及建筑方法都要保证达到防火要求。l 标准层需设置后勤服务用房及清洁间、布草道。l 最少每个客房的单间都必须配备冷，热送风管。多单间的套房必须在开放式位置配备相同的遥控，在私人房间配备单独的遥控。5. 酒店配套功能l 酒店配套功能应包括：商务中心、会议室、餐厅、宴会厅、健身房、游泳池、超市、多功能厅、医务室、后勤用房等。l 会议设施包括：有至少容纳200人会议的会议厅，配有衣帽间配有多个小型、中型会议室配专门的复印室有至少5000平方米的展览厅提供同声传译设施（至少4种语言）配电话会议设施配现场视音频转播系统配供出租的电脑及投影仪l 酒店餐厅/宴会厅：总餐位数与客房接

21、待能力相适应有大堂酒吧有咖啡吧、茶室、面包房有布局合理、装饰豪华的高级西餐厅，配专门的西餐厨房有布局合理、装饰豪华的中餐厅有至少容纳200人正式宴会的宴会厅，配专门的宴会厨房行政酒廊l 酒店商务设施：商务中心电话间、洽谈室等应提供国际互联网服务提供笔译、口译和专职秘书服务l 公共及娱乐设施：多功能厅歌舞厅、卡拉ok厅或KTV包房、棋牌室、图书室健身房、按摩室、桑拿浴、室内游泳池（至少40平方米）、室外游泳池（至少100平方米）、网球场、保龄球室（至少4道）、壁球室、桌球室美容美发室婴儿看护及儿童娱乐室商场，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品l 后勤用房：宴会厨房/员工厨房/厨房备餐间/

22、送餐厨房/食品储存/洗涤区/送货区洗衣房/织物间/布草间员工办公室/家具库房/员工更衣淋浴等运营行政办公室机电设备间及经营方提供的设计要求。6. 设备配置要求l 电梯配置要达到或接近舒适型标准。l 提供24小时热水；l 电梯配置数量以高峰等候时间不超过30秒为宜；l 设公用电话l 自备发电系统7. 电梯厅及电梯、扶梯l 在30层或以上的高楼大厦的穿梭电梯必须经过电梯专家的分析。l 拥有300多个房间和(或)17层以上的酒店需要单独研究以确定的电梯、能力和速度要求。l 客梯必须达到最高3米的要求，开门尺寸不小于1.2米（W）*2.5米（H），货梯开门尺寸1.8米（W）*2.5米（H）l 考虑残疾

23、人电梯的设置人性化、合理性；同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求。l 应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应该与整个建筑的楼宇智能管理系统兼容。l 扶梯最大倾斜角度30度，平段为两个步级。及经营方及相关机电顾问要求。商业综合体l 地上建筑面积：约9万m2l 整个项目地下一层及地下二层最大化设置商业面积1、 设计总则l 考虑将大型商业设置在朝向五角场环岛以及朝向黄兴路和翔殷路的位置，保证商业的主要沿街面。l 设计要求大胆创新，引进全新商业设计理念。l 商业主入口前设置大型入口广场。l 因五角场地区地下一层商业价值很高，因此项目地下一层商业面积尽量做到最大化。l 考虑五

24、角场彩蛋下沉广场人流可直接通过地下通道到达商业。l 本项目中的商业业态呈多元化，涵盖了大型主力店、零散店面、超市、步行街、餐饮、娱乐、健身等，每种商业业态对店面的要求均有所不同，在进行商业建筑设计时应注意。2、 功能配比详见商业顾问服务建议书。3、 商业设计要求l 商业定位为大型主力店、时尚商铺、精品品牌店、餐饮、娱乐等；l 商业以挑空中庭为枢纽，联系各层商业出入口。通过公共空间的变化处理，创造出不同的主题和鲜明个性风格，形成内部四通八达的网络，成为商业人流集散、水平垂直交通的枢纽。l 沿中庭四周布置休息茶座，使之成为公共空间中的半私密休息空间，给消费者一种领域感和放松休息。中庭内布置透明观光

25、电梯、自动扶梯，人们在垂直升降的活动中，赋予了中庭的动感和节奏感。l 沿街商业设计应保证路面人流的到达，设计中应考虑人流与临时停车车流相分离；l 商业应考虑橱窗、店铺招牌位置设计，保证各层的通透感；l 合理设计建筑外墙、屋顶以及外部广场空地的广告位置；l 商业建筑立面在与主楼整体风格保持一致的前提下，充分体现自身特征。l 主楼与商业的空调系统独立；商业部分应考虑满足24小时营业的要求。l 合理规划商场的交通组织，在不影响消防和档次的前提下尽量提高物业使用率。其中，商场的主通道以3.5米为限，次通道以2.2米为限。l 超市：配备给排水、排烟、隔油、排污系统及充足的仓储空间，设计有单独的理货区，荷

26、载按照具体设计要求。4、 餐饮类商业要求l 大型餐饮一家：（2000左右），考虑客户人流、送餐人流，合理设计室内交通组织；l 中小型商务餐饮（500），独立的临街入口；l 西餐厅或咖啡厅2家，200左右；独立的临街入口；l 超市面积；l 餐厅设计应考虑满足规范要求及运营条件，应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统，中餐厅应考虑煤气等；l 餐厅门前应考虑地面停车位，并考虑地下停车后客户到达餐厅的便捷性；l 餐饮的后勤流线安排在地下，地下考虑设置货车平台；l 空调系统设计能满足24小时营业的要求；同时避免噪音干扰酒店和写字楼；l 设计过程中在地面集中考虑烟道及隔油池、消防设施等的位置；或按商业顾

27、问的要求。5、 商业交通组织及设施建议l 水平交通组织：以挑空中庭为主要交通核心，通过有效的视线引导，到达分布于项目各层的商业出入口，将分散的商业板块自然地联成一体，实现各商业主题功能区消费群体的互动与共享。l 垂直交通组织：客流可利用设于各交通核心的电梯到达各层的商业区域，货物则先进入地下一层货区，通过四侧的垂直货梯，运输货物至各层。6、 商业服务设施配置建议l 服务设施：包括电话亭、邮箱报刊亭、垃圾桶、座椅、指南图、触摸显示屏、标示系统等，进行统一的布局及造型设计，并赋予这些设施以景观方面的品质和系统性。l 景观设施：设施包括立体绿化、雕塑、喷泉、橱窗、广告、标识物、街灯等，营造商业轻松自

28、然的活跃气氛，并增加人文景观。l 照明设施：包括人行道灯、广场灯、埋地灯、泛光灯等，造型以现代、简洁为原则，与商业风格一致，其照明质量应该注重的是大众的视觉体验以及公共非营业场所的光环境设计，并考虑节能及便于管理控制、后期维护。7、 商业仓储配置建议l 库房是储存和保管商品的场所，是商业的必要配套。l 如设置超市，综合超市经营的生鲜食品占有较大比重，需合理预留储存加工区空间，一般来说，仓储式超市售货区面积占70%80%，储存加工区占15%25%，辅助区（超市行政管理、员工休息等区域）占5%10%，储存加工区一般设在超市最里端。地下部分l 地下部分设计尽量满铺基地，地下设置为3层，地下一、二层为

29、商业，地下三层为停车及设备用房。l 地下停车，商业、酒店、办公的客户停车应相对独立隔离，便于管理；l 考虑五角场彩蛋下沉广场人流可直接通过地下通道到达地下一层商业。l 地下一、二层商业统一考虑设置卫生间，卫生间服务半径建议不超过50米，卫生间内设置座便器；l 员工餐厅（办公楼及商业用）建议设置在地下二层，面积按照职员的10-15%考虑。并考虑卸货平台，货车停放及渣土清运，垃圾间干湿分开。l 自行车库面积不宜过大，可结合夹层空间考虑；l 物业服务用房尽量布置在地下二三层；l 设备机房宜集中布置，其管理通道在地面的出入口应尽可能的减少对主楼及商业的干扰。第五章 结构、机电系统设计要求 甲级写字楼1

30、、 无障碍设施：必须完全满足国家、上海当地有关无障碍设计的规范要求，包括室内和室外部分。2、 结构系统l 结构体系：根据建筑使用功能，考虑室内外建筑设计要求，对各种结构体系、柱网间距、承重梁大小、室内净高等进行综合评估（含经济评估），选定最佳结构方案。必要时可以进行多个结构方案的比较和论证，优化结构设计方案。并且设计方提供必要的技术说明及有关技术经济报告并确保所采取的结构体系得到国家有关部门的审批通过。l 结构形式：结构的开间尺寸在综合分析之基础上，以争取最大的成本利用率。考虑未来租户中包含大型跨国公司，建筑师应考虑通过内部楼梯垂直连接单元，如联系两层或多层楼的内部楼梯设置活动楼板系统。因此，

31、结构体系应能作简单的修改。l 结构承重：标准层楼面荷载按国家标准设计规范，活荷载由结构工程师与业主协商确认。l 在整体设计方案和楼面布置中应充分考虑自然采光和通风。3、 楼内交通曳引梯、扶梯（结合考虑）l 需要布置垂直交通系统，用作办公设备、生活用品、器材、职员等在楼层间的交通和运输。服务性物品的专用运输系统应与人行交通流分离。用以运送职员和供应品的电梯将进行装修。交通系统的布置与尺寸应根据适当的设备和使用人员数量考虑，以争取运输的最大效率。系统应具有灵活性，满足所有楼层中一个或多个用户的使用需要。l 根据楼层数和每层面积大小，建筑师或电梯顾问应提出合适的电梯总数和运行速度。l 电梯的有效服务

32、方式，数量，载重量和速度的不同配置方案应由电梯设计顾问提供，在运输高峰期，等候时间不大于30秒。深化设计应以有效办公面积和办公密度确定合理的电梯分布方案。电梯轿箱应具精心设计的梯门开关控制和室内装璜，并便于维护。电梯应有触摸式面板并满足残疾人使用需要，同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求。电梯的紧急出口满足当地规范要求。l 应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应该与整个建筑的楼宇智能管理系统兼容。4、 采暖通风和空调1) 概要l 设计内容包括冷冻站设计、集中空调设计、地下停车库及机电设备用房、热交换站的通风设计，包括厨房、卫生间、开水间的通风设计，消防楼梯间及前室等

33、的通风设计。l 采暖通风和空调系统应由暖通工程师提出几种可供选择的方案，在与业主充分协商的基础上最后确定。建议按照集散型系统设计，实现集中管理、分散控制，集中操作、分散执行，最终达到各种设备协调有序工作。l 无论是否考虑了自然条件或是否针对特定客户的使用情况进行设计，对办公建筑来说，舒适、灵活、经济、持久和成本效益都是采暖通风和空调系统的关键因素。要有效布置建筑的机械设备，但是不能因此而占用或破坏可出租的空间。底层和楼顶的房间位置要结合成本进行分析。系统要易于服务与维护。系统、设备和操作过程应该将能耗和维护人员的需求减到最小。l 要根据使用期限来评定所有的机械系统和能源。l 系统设置应重点考虑

34、加时空调使用的灵活性。2) 性能l 系统在维持一定温度和湿度时能够安静运行并能根据情况调整负荷。尽量减少通风的噪音和通过管道或其它服务设施传播的噪音。l 各种噪声都会破坏职员的舒适感和安全感，必须采取措施消除噪声。声音的传播系数不能大于NC40。l 采用适当的措施使机械设备的振动与周围的结构隔开，把影响控制在ASHRAE标准的最小要求以内。3) 设计原则l 甲级写字楼空调系统结合平面设计、未来可能的分隔，保证各独立单元可分控；l 空调系统设置时应分区设置各分系统，以便分区管理、分户计量的需要；l 新风量不应低于40立方/小时.人的标准l 根据不同季节提供不同的新风、排风模式，以节省能源l 首层

35、大堂、底商的全空气空调系统设置时应注意对于大空间的制冷制热的控制，避免冬季供热时，热空气上升，地面温度偏低的现象；具有加湿功能。l 室内常温控制在221（夏季）；201（冬季）摄氏度；湿度505l 计算机房精密空调要求：考虑到金融客户的需求，结合外立面考虑在写字楼中分层布置空调室外机位置；l 酒店客房卫生间设置竖向分区的机械排风系统，地下停车库设机械排风系统，公共卫生间设置机械排风系统，游泳池设排风系统。4) 设备系统和注意事项l 设备工程师应通过对技术指标、造价和使用年限等的比较来确定各种方案。l 仔细研究服务于工作时间以外的备用空调解决方案，以满足用户经常性不规则的工作时间和多租户的需要。

36、对于中央控制室、综合布线室、消防中心、设备和配电机房的空调系统，应予以合理考虑，空调机房应有较好的隔声和密闭性，空调机房的外门应向外开启，应考虑搬运设备的入口或预留安装孔洞。l 应由暖通工程师负责完成空调冷热负荷的数值计算。l 考虑能量储存和热量再利用问题，每个系统都应为业主考虑以下标准：初期投资成本运行成本 维护成本（包括：预防性的维护和修理）使用年限 其他无形因素建设的可行性l 全楼应设夏季冷风空调系统、冬季热风空调系统、机械通风系统、防火及排烟系统、空调自动控制系统。其成本和设计的注意事项应该明确规定，并和业主共同商讨。员工餐厅食品的气味不能扩散到写字楼的其它区域，或在写字楼的通风系统中

37、循环。l 在卫生间和管理室内要保持负压排气。要在门上设置排气格栅或采取其它的适当措施。在主体建筑的入口大厅内要保持正压，并在接待台补充热源。l 应确定节水的技术和设备。l 应考虑天然气入口表房位置。l 机械工程师应提供每年机械系统运行和维护成本的方案设计文件。此分析将会在初步设计阶段进行调整。l 通过对不同类型的能源管理系统(EMS)等的计算机监控系统进行评估，以确定哪种系统在运行效率和能量贮存方面最为有效。该系统由业主认可的制造商提供，并签订可按年续约的维护协议。此系统还应纳入到楼宇综合智能化管理体系中。l 必须评估可选的控制装置。应该包括控制规范和系统说明，以使维护人员易于了解掌握。5、

38、管道和给排水设备1) 给排水包括：生活给水、生活热水、消防系统给排水设计、雨污水系统设计、中水系统设计、空调循环冷却水系统设计、洗衣房、游泳池给排水设计、停车库消防给排水设计。2) 生活用水供应l 应通过分析确定是否应该和在何处需要采取水处理措施以尽可能减少设备维护需要，并满足卫生间、茶水间和设备用房的用水需要。l 水管应该根据规范进行消毒，未软化的水可供电动饮水机和茶水间使用。l 热水供应可考虑利用热交换站水源，供给餐厅、淋浴间等热水需要。l 给水系统建议单独做净化水处理系统，达到直接饮用标准。3) 设备固定件l 在写字楼竖向管井布置时应预留一定的上下水条件，以便于后期经营中加设卫生间的需要

39、；使用节水阀，同时从初期投入成本、节水、改善维护条件和使用年限等方面进行评估。l 根据大楼今后管理需要应考虑能源计量如：水表、热表等。4) 卫生间l 应考虑对卫生间传统布置方式的突破，针对市场要求，紧邻外柱预留一个行政卫生间上、下水管道接口条件。l 洗手盆设冷、热水。5) 污废水排放l 卫生间污水经污水处理后，再排入市政管道。l 厨房排水需做隔油处理后再排放。l 暴雨排泄由市政系统处理，符合规范要求。在地下或基础内的排水沟内设置沉积物的拦截口和清扫口。l 必须在餐厅的食品加工区内设置大小适当的油脂收集器和清洗器。收集器要实用，并且易于用机械方法清洗，地下餐厅后厨区应考虑排油烟位置。6) 地下停

40、车库l 本项目三种业态（甲级写字楼、五星级酒店、商业）的地下相通，是一个完整停车库，应统一设计，设地面冲洗给排水及消防给排水。6、 电力供应l 本项目按照一级负荷用电考虑，引入两路独立的高压电源，重要负荷应有第三种备用电源方式，需确定备用电源和应急电源容量，有自备发电机时，说明启动方式与市电网的关系。l 应提供详细的负荷计算书及负荷分析、设备技术参数和选型要求。l 工程供电：高低压进出线路的型号及敷设方式，酒店、写字楼、商业不同业态的建筑内竖井的合理分布和合理的配电路径及安装方式。l 电力工程师应协助业主与供电部门协商供电方案，确认供电性质、容量、进线走向和保护方式等一系列问题。l 为了满足预

41、期用户的需要，基本的电力供应要求为100120瓦/或更高，双路供电，备用发电机（备用发电机除应急外，还应满足大型外资金融机构客户使用需求，并安排相应位置）。机电设计顾问应核实这些数据。l 考虑应急照明供电系统，可用于楼内应急通道的疏散指示照明，以及重要人员设备用房办公的部位设置。考虑办公空间的二次装修，照明和电源的容量和配电盘回路数和线槽应充分预留条件。l 机电设计顾问应估计所有的电力荷载要求，包括研发机构比通常机构的电力要求会更高，对租户单位加以分类以保持相对独立。l 照明和分配电箱在公共场所，如地下车库、公共走廊、室外立面照明、路灯或庭院灯等应采用集中控制方式由楼宇智能管理中心监控，电气竖

42、井中的电度计量表应具备分时计价和远程抄表功能。l 考虑用户单独供电需要可在变电室低压柜内设置相应数量、相应容量的预留开关。l 配电方案从公用和客户用两方面考虑，客户区内照明动力也应区分，不可能一箱一路到位。l 供电配电至少包括：高压变电 低压配电 景观、庭院照明 动力系统 照明系统 备用发电：设置柴油发电机，以满足特殊用户的需求。l 电力工程师应以下列标准为业主各套设备系统的采用：初期投资成本 运行成本 维护成本（包括：预防性的维护和修理）使用年限 其他无形因素 建设的可行性 7、 防雷及接地系统l 防雷接地 l 弱电、计算机房接地 l 建筑物内设施保护设备接地8、 安保系统l 安全保卫与消防

43、联运应紧密联系考虑优势互补和有效联运。l 为保证建筑各方面的安全，应精心设计保安系统，包括出入控制、防盗报警、闭路电视、电子巡更、停车管理等系统，并辅以智能卡管理。l 对建筑物的主要出入口、电梯厅、电梯桥厢、主要设备控制中心机房、库房等重要通道口进行实时或设定程序统一监控。在正常办公时间以外，地面和地下停车应该合并为一个出入控制系统。l 重要场所应装有防盗探头和警报器，在发生非法侵入时自动或手动报警。l 应提出覆盖建筑所有出入口以及公共区域内的电视监视系统的设计方案。在设计中应确定该设备控制室的合适位置，使安全监管人员能够对进出建筑的货物进行控制管理。l 停车管理系统包括出入口升降臂、自动泊车

44、导航系统和自动停车交费系统。9、 消防报警措施没l 防火安全设计符合相关规范要求。本区可共用消防水池和消防泵房。水池的容量应按消防用水量最大的一幢高层建筑计算。l 按照规范要求在每层的核心区配备罐状灭火器。应仔细考虑防火楼梯内灭火器的布置。l 在设计中应考虑中央空调控制系统在警报情况下的烟控。除了灭火和警报系统之外，要考虑紧急通风口和建筑增压措施，以控制烟雾的扩散。通过使失火层处于负压而相邻空间处于正压下而将烟雾限制在失火层，并将新鲜空气引入楼梯和电梯间。l 机械系统和烟雾探测器的设计，必须保证在发生火灾的时候系统能够使失火层处于负压下，而同时使建筑的其它部分为正压。空调控制系统应该能保证空气

45、供给和排放都达到100%的要求。l 应在首层设置控制室或消防指挥室以备紧急之需，包括下列最低要求：通讯系统控制板 火灾警报和检测的信号器和控制板 备用电力控制器 电话 喷淋管和流量指示 通风系统控制器和情况指示器 电梯指示器和控制板 l 建筑平面图解（图解指示牌）应配备应急发电系统，其电量要满足建筑在紧急情况下的需要。以下各项的启动顺序由工程师进行确定：消防报警：温感、烟感、平板、失压、水流指示、敲击按钮等联运灭火：防火帘、消火栓、喷洒、通风、排烟、气灭、电梯照明、广播、通讯等火灾探测和警报系统出口和应急灯防火器材和设备机械通风和空调控制系统电梯通讯系统电话系统写字楼工程部，包括计算机如有防火消防论证，则设计院应配合实施。10、 通讯设施l 无线和有线通讯 l 高速宽带接入网 l 有线通讯：用于传输声音、数据、图片和宽带网络联系的数据系统(IP 或 ATM)；足够的DDN (E1, T1), ISDN和 DDN等语言系统l 终端及网络平台 l 高速局域网 l 服务器、网络集线器和互联网连接、有线电视、卫星通讯 l 综合布线 l 无线对讲，无线公网、专网传呼，GSM手机直放系统