SM20130312南宁市城中村改造项目工作说明书.docx
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1、谨呈:保利地产南宁市城中村改造项目工作说明书目 录一、世联地产/世联评估介绍1二、项目基本情况理解6三、世联可提供的服务内容8四、世联服务流程13五、专案团队架构及岗位职责14六、世联地产提供咨询服务的核心优势21七、世联顾问服务的质量保障方法25八、项目时间安排与收费28一、世联地产/世联评估介绍世联地产介绍公司概况世联地产依据客户需求和市场变化不断创新和探索新的业务范围,目前已经建立起包括房地产营销代理、发展顾问、价值评估、经纪服务和按揭服务的综合服务体系,能够提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的全程服务。本着专业诚信的精神,世联始终致力于为客户解决问题,提供
2、增值服务,建立伙伴型客户关系。1992年,世联地产顾问(中国)有限公司在香港成立。1993年,世联深圳公司注册成立,正式进入国内房地产咨询服务领域。2001年,世联北京分公司成立,世联开始走向全国。2006年,世联集团在全中国拥有15家分支机构、超过2000名员工。2008年,世联地产旗下拥有超过24家分支机构,服务覆盖全中国100多座城市的600家海内外机构,超过3000名员工。2009年,世联地产正式在A股市场上市。迄今世联地产业务范围遍及香港、北京、广州、深圳、上海、成都、重庆、大连、西安、沈阳、武汉、青岛、合肥、南京、石家庄、海口等90多个大中城市。承担过中国房地产深圳指数的编制和发布
3、;建立了庞大的客户成交档案和物业档案基础数据库并定期撰写月度、季度行业市场分析报告;出版了世联10年城市地产系列丛书等几十部专著以及地产评论、楼市中国等行业刊物。业务范围顾问业务全国范围内提供服务世联地产顾问致力于通过模式化的综合性服务,不断开拓中国房地产咨询业的高端市场,以影响行业的服务带来顾问业务的持续增长,最终成为中国地产顾问第一品牌、房地产业的麦肯锡。世联顾问十年以来累计为中国100多个城市的1000多个项目提供了高质量的顾问咨询服务。估价业务全国范围内提供服务世联估价在中国地区提供全面的土地、商业、工业、办公及住宅领域房地产估价服务。世联估价17年专业积累形成了强大的知识管理平台、E
4、VS估价系统和资深专业技术团队,为政府、金融、投资机构、企业、法院、及业主提供市场调查研究、项目投资、物业估价、土地招投标和房地产专业咨询等多元化顾问式服务。我们致力于为客户发掘价值、降低成本、降低专业风险并实现客户的最大利益,解决房地产问题。务求以差异化产品响应市场,让更多的人享受真正的地产服务。代理业务珠三角及长三角、环渤海一级辐射范围内提供服务世联代理致力于在客户中间树立注重口碑,值得信赖的合作伙伴形象。凭借16年700多个项目的市场操作经验积累,代理业务逐步形成了为房地产开发过程提供项目选取、地块研究、可行性分析、价值评估、建筑策划、营销策划、销售代理、按揭服务等“纵向一体化”的地产专
5、业服务链。2012年,世联地产已在深圳、北京、上海、广州、东莞、惠州、中山、珠海、佛山、天津等多个城市开发物业代理业务,代理销售金额超过2200亿元。经纪业务深圳范围内提供服务“世联行”定位在高端客户市场,拥有大量高尚住宅、写字楼、商业项目资源,同时拥有大量国内外投资客户,跨国公司客户资源。世联行以准确的市场定位和策略,科学的团队管理方式,优质的服务形象和口碑脱颖于各大区域市场。按揭业务深圳范围内提供服务世联发起成立了深圳第一家专业从事住房按揭贷款服务的机构深圳市盛泽按揭代理有限公司。其汇聚了按揭代理、公证、评估、担保、保险等地产相关服务,整合了各地产中介的业务网络和深圳各大银行的理财优势,为
6、广大业主提供快捷、专业、低成本的“一站式”房地产贷款服务。专业资质国家建设部核准的房地产一级评估机构中国房地产估价师与经纪人学会副会长单位中国土地估价师协会注册许可机构,可在全国范围内从事土地评估业务广东省估价师学会常务理事单位广东省房地产业协会副会长单位香港测量师学会会员单位北京市国土资源和房地产管理局核准的房地产评估机构天津市房地产管理局核准的房地产经纪机构上海市房地产经纪行业协会会员单位上海市房地产管理局核准的房地产评估机构世联公司网址世联地产:世联评估:世联主要出版物-地产市场解读-估价师操作实务-现代物业管理-深圳房地产产权手册-深圳楼宇买卖手册-土地经济问题-世联观察房地产游戏规则
7、与生存环境-前线故事-认识-在场- 世联10年城市地产系列丛书之新都市主义CONDO与小户型- 世联10年城市地产系列丛书之社区大盘出路- 世联10年城市地产系列丛书之CBD写字楼与国际公寓- 世联10年城市地产系列丛书之城界消失旅游地产- 世联地产顾问丛书之规划的市场评价- 世联地产顾问丛书之二城市更新之市场模式- 世联地产顾问丛书之三联合开发城市运营的出路- 世联地产顾问丛书之四新城模式国际大都市发展实证案例- 世联地产顾问丛书之五公共住房浪潮国际模式与中国安居工程的对比研究世联荣誉 _ 20072011中国房地产策划代理综合实力TOP10 _ 2007中国房地产最佳综合服务品牌 _ 20
8、07中国房地产策划代理企业品牌价值TOP10 -2006年 国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院、中国房地产T0P10研究组2006年中国房地产策划代理百强企业TOP10 -2005年 发证机构:世界品牌实验室2005中国品牌年度大奖地产专业品牌TOP10 -2005年 世界经理人中国100最佳雇主 -中国地产AAA级信用企业 - 2004年3月 深圳报业集团 深圳晚报社 2004年“315”活动中被评为深圳消费者依赖的地产中介 - 2004年9月 中国国际房地产研究院/房地产纵横杂志社 2003-2004年度中国深圳最具合作价值策划代理公司 - 2004年7月 中国
9、城市土地运营博览会 2004中国地博会十大品牌地产顾问公司世联评估介绍世联评估是世联中国的子公司:世联评估1993年始创设于深圳,总部设于深圳,下设北京、天津、上海、广州、东莞、华房数据等七家分公司,面向全国提供全面的土地房地产评估专业服务。长期的专业积累形成了我们强大的估价信息数据平台和资深专业技术团队,为政府、金融与投资机构、工商、企业、法院及私人业主提供物业评估、项目评估、可行性研究、土地招投标和房地产投资咨询、评估审核等多元化评估服务。截至到2009年底,历年累计评估总值达10025亿元,累计评估规模逾11亿平方米。公司资质:国家建设部一级房地产评估机构 中国土地估价师协会注册许可机构
10、 中国房地产估价师协会副会长单位世联评估的服务体系:世联评估的竞争优势:二、项目基本情况理解项目基本情况: 项目情况:本项目涉及南宁市东北部三个城中村改造,分别是东沟岭新区“中心区”,降桥村降桥坡一二组,鸡村三、九队,其改造规模和改造难度存在区别,我们首先要对三个城中村进行研究,然后按优劣排序提出最适合启动的项目。三个项目目前的大致情况为: 东沟岭新区“中心区”:位于南宁市东北部,是以南梧大道、厢竹大道、狮山公园以东围合形成的一个带状地块,项目规划总用地约1655亩,其中国有土地约209亩、集体土地约1446亩。其中1300多亩已经办理农用地转用手续,规划的文体中心用地197亩和行政办公用地中
11、零星集体土地没有纳入储备,没有办理农用地转用手续。 降桥村降桥坡一二组:位于兴宁区三塘镇昆仑大道高速路口以西200米处,分为一组和二组两个村民小组,村民连片居住且相对集中。由于该坡大部分土地已被南宁市以及城区收储和征用,目前两个村民小组加起来仅剩余173亩土地未被征用,扣除安置小区预留用地72亩、三产预留用地36亩之后,可出让土地约65亩,拆迁面积约27万平方米,涉及村民约165户,人口约600人。 鸡村三、九队:位于南宁市东北面,属兴宁区朝阳街道办事处辖区,厢竹大道以北,沙江河自北向南从其中穿过,汇入竹排冲,距市中心约4公里。村民住宅多以砖混结构楼房为主,多为46层,有少量砖木结构平房。经估
12、算各类建(构)筑物面积约为28万平方米。各类建筑处于自发状态,缺乏整体规划,违章建筑大量存在,质量普遍较差。且楼房间距小,不符合建筑设计、消防等相关规范,存在各种安全隐患。世联对于类似项目的理解:必需对项目所在区域未来发展作出准确研判从城市发展的角度去审视项目,从城市功能的完善去论证项目的发展。只有符合城市发展阶段,体现区域功能价值的物业类型,才具有较高的市场实现性。才能更加深入的进行市场分析,找出项目的市场机会点,针对性的提出项目发展策略,从而明确更新单元未来发展方向及其功能配比。项目定位基于对市场现状及未来的准确把握处理好与周边项目的竞合关系式项目的成败关键因素,面对市场竞争,找准市场机会
13、点,作为项目的市场切入点,是项目未来成败的关键。而市场机会是不断变化的,因此如何科学判断未来市场变化情况,综合考虑,最大程度的使物业满足未来市场变化情况,是类似项目研究的重点。妥善处理各权利人之间的权益分配是项目成功实施的关键城中村改造,必然涉及到众多权利人的利益,且涉及多种属性用地,科学界定各权利人之间的权益,根据项目规划条件,协调好各方权益分配,充分保障各权利方权益是项目顺利实施的关键。权益分配受土地权益、规划条件等多个因素影响,需明确界定各权利人应享受权益,通过科学客观的经济测算制定可行的补偿分配方案。达成以上三个前提条件,结合成功/失败案例借鉴,准确把握项目定位及发展战略,同时保障项目
14、顺利实施,实现项目的商业价值。三、世联可提供的服务内容报告名称:三个城中村优先启动项目筛选研究报告XXX城中村项目发展战略和整体定位研究报告XXX城中村项目经济效益分析XXX城中村项目补偿策略及补偿方案研究工作内容:u 优先启动项目分析u 项目本体分析u 投资环境分析u 市场机会分析u 整体定位u 经济效益分析u 补偿安置策略研究第一阶段 三个城中村优先启动项目筛选研究报告一、项目概况分析1.1 三个项目区位及区域概况,从宏观对比解析地块1.2 三个项目交通、周边配套、规模,从中观对比解析地块1.3 三个地块现状、项目资源价值分析,从微观对比解析地块二、旧改政策解读2.1 与本项目相关的南宁旧
15、改政策解读2.2 城中村旧改项目的操作难点分析2.3 本项目改造应注意的环节分析三、项目改造的难易程度分析3.1 项目的拆迁规模分析3.2 项目的产权复杂性分析3.3 项目的拆迁难度分析四、项目拆迁成本分析4.1房屋补偿费 4.2 二次装修补偿费4.3搬迁补助费4.4 临时安置补助费4.5 停产停业补偿费4.6 不可预见费4.7 提前搬迁奖励金4.8 其他经费五、优先启动项目建议5.1 综合对比三个项目指标5.2 优先启动项目建议筛选出优先启动的项目后,针对项目本身,对其进行整体定位等阶段研究第二阶段 XXX城中村项目发展战略和整体定位研究报告一、项目解析1.1项目概况 项目区位及区域概况,从
16、宏观解析地块 项目交通、周边配套、规模,从中观解析地块 地块现状、项目资源价值分析,从微观解析地块1.2项目属性界定二、项目投资环境及专项市场分析2.1本章主要分析结论2.2 南宁旧改相关政策解读2.3片区投资环境分析 南宁市宏观经济分析 南宁房地产市场发展概况及趋势研判 区域房地产市场发展特征及趋势研判 项目周边房地产市场发展概况2.4片区房地产市场专项分析 片区住宅物业市场分析a.区域住宅市场现状b.区域住宅市场主流客户分析c.未来区域住宅市场发展趋势d.典型在售或待售楼盘分析 片区商业物业市场分析a. 区域商业需求与供应b. 区域内主要商业形态和未来商业发展趋势 片区酒店物业市场分析a.
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