沈阳铁西区经济技术开发区中央大街东地块项目发展报告-38DOC.docx
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1、 铁西区经济技术开发区中央大街东地块项目发展纲要2007-12-20 前 言本案是一块有待于开发的项目,具有相当的可塑造的空间,就像在一块白色的画布上,我们可以挥洒想象、创造力。同时,那是富有相当的挑战和享受激情快感的地方。当我们置身于此的时候,我们有着一种冲动,一种描绘那天堂般理想乐园的幸福和快乐。于是我们只剩下思考,努力打造。第一部分2007年上半年沈阳市房地产市场分析一、上半年沈阳市房产市场总体运行情况分析 1、商品房、商品住宅销售面积增长较快,入市面积增势趋缓 上半年,沈阳市商品房累计批准预售412.84万平方米,比去年同期小幅增长1.49;商品住宅累计批准预售355.88万平方米,比
2、去年同期增长3.70。同期,沈阳市商品房累计实际销售552.50万平方米,商品住宅累计实际销售480.76万平方米,同比分别大幅增长16.22和12.73。截至6月末,商品住宅可供销售量占商品房的比重为57.34,较去年同期又减少了1.5个百分点,这说明目前沈阳市累计可售商品房中,商品住宅供应略显不足,这将对沈阳市商品住宅的供求关系以及房价的变化产生一定的影响。 从沈阳市商品房的销售情况看,无论是销售面积、销售金额和销售套数均保持了逐年上涨的趋势,今年沈阳市商品房、商品住宅销售方面各项指标的上涨幅度明显加大,整个房地产市场的发展速度不断加快。 2、存量房市场不愠不火,存量住宅成交数量进一步走低
3、 受去年二手房转让征收“营业税”以及“个人所得税”的政策影响,上半年,沈阳市存量住宅市场的成交量同比进一步减少。今年上半年,沈阳市存量房成交面积为274.97万平方米,比上年同期增长了3.17;存量住宅成交面积为202.95万平方米,较去年同期减少了6.25。存量房、存量住宅的转让套数为33053套和31155套,分别同比减少了7.45和8.07。存量房转让金额为59.81亿元,比上年同期增长了3.40;存量住宅转让金额为45.50亿元,比上年同期减少了2.25。 二、上半年沈阳市房产市场结构分析 1、商品住宅销售面积稳步增长,销售比重小幅下降,别墅市场和办公用房、写字楼市场销售面积有所减少
4、今年上半年,沈阳市普通住宅(不含别墅)销售面积为480.04万平方米,比上年同期增长12.83。在不同物业类型中,别墅市场和办公用房、写字楼市场的销售情况出现了一定幅度的下降,别墅共销售0.72万平方米,与去年同期相比减少了28.00;办公用房、写字楼的销售面积为6.28万平方米,与去年同期相比小幅减少了4.12。网点类物业和车库及其它类物业的销售面积较去年同期则出现了不同幅度的增长。 从16月沈阳市不同物业类型销售比重看,普通住宅销售面积占全部商品房销售面积的86.89,比上年同期小幅减少了2.61个百分点。随着居民可支配收入的增加,沈阳市居民拥有私家车的数量明显增多,对车库以及仓库类物业的
5、需求也有所增加,与去年同期相比,沈阳市车库及其它类物业的销售面积增长了近一倍,销售面积比重也由3.17增加至5.33。 2、90平方米以下中小户型商品住宅的销售比重较上年同期增长8.18个百分点,户均成交面积降至88.98平方米 16月,沈阳市90120平方米的商品住宅上市面积最多,为136.26万平方米,占全部商品住宅上市总量的38.29%;90平方米以下的商品住宅上市面积为137.59万平方米,所占比重为38.66%。从与去年同期对比的情况看,除144平方米以上大户型的供应比重明显减少了6.80个百分点外,沈阳市今年上半年不同套型商品住宅的供应结构并没有出现太大的变化。虽然90平方米以下商
6、品住宅的供应比重较国家的规定尚有一定的差距,但是与沈阳市商品住宅的销售结构基本上保持着一致。 从不同套型商品住宅销售情况来看,90120平方米和6090平方米的商品住宅销售面积比重均较大,分别为32.44和30.73。与去年同期相比可以看出,在国家宏观调控的引导下,随着供应结构的不断调整,沈阳市商品住宅的销售结构也出现了比较明显的变化,以“国六条”规定的90平方米为界,今年上半年沈阳市90平方米以下中小户型商品住宅的销售比重较去年同期增长了8.18个百分点,90平方米以上中大户型商品住宅的销售比重则明显减少。 16月,沈阳市商品住宅户均成交面积为88.98平方米,近年来首次降至90平方米以下。
7、随着宏观调控政策的贯彻实施,加之房价出现持续上涨的态势,沈阳市百姓购房的观念有所改变,在保持总房款不变的情况下,部分购房者开始倾向于购买中小户型,这就使得90平方米以下的商品住宅越来越紧俏,供销比出现下降。 3、30004000元/平方米商品住宅仍为主要成交价格,随着沈阳市房价的不断上涨,购房者对价格承受能力被动的有所提高 从不同价位商品住宅供应结构来看,受供求关系、地价、建筑成本、人工成本等因素的影响,沈阳市商品住宅的供应价格不断上涨,今年16月,沈阳市商品住宅上市价格虽然仍以30004000元/平方米的比例最大,为27.95,但与去年同期相比,这一比例已经明显有所减少。与房价上涨的趋势相对
8、应,今年上半年沈阳市20004000元/平方米的商品住宅供应比例均减少,而4000元/平方米以上的各价格段的商品住宅供应比例则出现不同程度的增加。由于今年沈阳市各郊区县的商品住宅的入市量激增,16月2000元/平方米以下商品住宅的供应比例较上年同期增加了4.95个百分点。 从不同价位商品住宅销售结构看,除30004000元/平方米商品住宅的销售面积比重与去年同期基本保持一致外, 3000元/平方米以下商品住宅的销售比重较去年同期减少了13.36个百分点,4000元/平方米以上商品住宅的销售比重则出现了明显的增加。 从不同价位商品住宅的供销比变化情况看,今年上半年沈阳市商品住宅供需缺口最大的价格
9、区间仍为30004000元/平方米,供销比不足0.6:1。(见下图) 2006年和2007年上半年沈阳市不同价位商品住宅供销比变化对比图 4、从商品住宅的可售量结构来看,沈阳市中小户型、中等价位的商品住宅去化周期较短,结构性失衡较明显 截至6月末,沈阳市各面积区间商品住宅的可售量中,90120平方米的商品住宅可售量最大,为167.04万平方米,占全部可售面积的33.13,比重较上年同期增加了3.61;60平方米以下的商品住宅可售量最小,为16.52万平方米,比重为3.28。从去化周期注看,60平方米以下和120144平方米的商品住宅去化周期最短,分别为2个月和4个月;144平方米以上的商品住宅
10、的去化周期最长,为15个月。 注:去化周期是指商品住宅市场现有可售房源按以往平均销售速度所需的销售时间,以此判断市场预期销售压力。计算公式:去化周期现有可售商品住宅面积/2007年16月平均月销售量。 从不同价位商品住宅去化周期看,30004000元/平方米商品住宅的销售状况一直较好,去化周期也较短,为2个月;尽管50006000元/平方米商品住宅的成交量不大,但由于累积可售量相对较少,导致该价格区间商品住宅的去化周期也较短,为2个月;2000元/平方米以下的商品住宅去化周期最长,为17个月,由于该面积区间商品住宅主要分布于沈阳市的外郊区县,当地居民的收入以及消费水平均不高,对商品住宅的吸纳力
11、较低,使得目前沈阳市2000元/平方米以下商品住宅出现区域性的过剩。 5、70的商品住宅为本市居民所消化,购买者结构比较合理 从商品住宅购买者结构看,上半年,本市居民购买商品住宅面积为336.44万平方米,其所占比重为69.98,较去年同期减少了4.18;外地居民购买商品住宅面积为144.32万平方米,所占比重为30.02,沈阳市商品住宅依然以满足本市居民的基本居住需求为主。从成交价格上来看,外地人购房水平与本市居民购房水平基本保持一致,外地人购房对沈阳市商品住宅价格的影响程度较小。 6、城市西部区域商品住宅的成交量远大于其它区域,于洪区和铁西新区依旧为购房热点区域 上半年,沈阳市商品房累计销
12、售面积排在前三位的为于洪区、铁西新区和大东区,销售面积依次为125.04万平方米、104.20万平方米和58.56万平方米;商品住宅累计销售面积排在前三位的依旧分别为于洪区、铁西新区和大东区,其销售面积依次为117.49万平方米、88.12万平方米和54.43万平方米。从成交量的分布情况看,由于土地资源丰富、价格相对便宜以及市政配套有所改善,特别是地铁的建设,使得沈阳市西部地区商品住宅市场愈加火爆发展起来,今年上半年于洪区和铁西新区的成交量占全市商品住宅成交量的四成以上;而随着世园会的圆满落幕,沈阳市东部地产的发展势头有所缓和,各地区之间商品住宅市场的发展不尽平衡。 从今年上半年沈阳市各区商品
13、住宅供销比对比图来看,除沈河区、铁西新区、浑南新区和沈北新区的供销状况较好外,其它各区都出现了明显的供不应求的态势,且各区的供销比均偏低,供需矛盾十分突出。从沈阳市乃至全国商品住宅价格走势来看,供需不平衡是导致房价快速上涨的重要因素之一,沈阳市目前商品住宅市场的供需状况对各区和全市房价上涨的影响是显而易见的。(详见图) 2007年上半年沈阳各区商品住宅供销比对比图 7、市内五区存量住宅成交量差别不大,但多数区域转让面积较上年同期有所减少 上半年,沈阳市存量房转让面积排在前三位的是铁西新区、大东区和皇姑区,转让面积依次为51.58万平方米、40.75万平方米和38.12万平方米;存量住宅转让面积
14、排在前三位的分别为皇姑区、铁西新区和大东区,转让面积依次为31.18万平方米、28.24万平方米和28.04万平方米。沈河区及和平区存量住宅的成交比重较2006年减少了4.14个百分点。与去年同期相比,除沈河区和于洪区外,沈阳市其它市内六区的存量住宅转让面积都出现了一定幅度的减少,一方面是由于沈阳市存量住宅市场受宏观调控的影响,交易成本提高,总体成交量出现了下滑;另一方面由于存量住宅转让均价的不断上涨,缩小了存量住宅与商品住宅之间的价差,部分购房者转而选择各方面条件稍好的商品住宅,这也使得存量住宅市场受到了一定的冷落。 三、上半年沈阳市房产价格分析 1、上半年全市商品房销售均价继续波动走高,较
15、2006年小幅上涨3.74 今年上半年,沈阳市商品房销售均价为3548元/平方米,比2006年小幅上涨了3.74;其中市区(含东陵区、于洪区和浑南新区)商品房销售均价为3745元/平方米,比2006年上涨了4.32。从近几年沈阳市商品房销售均价对比走势来看,2001年2004年沈阳市商品房的销售均价基本保持稳定,每年的变化幅度均较小,从2005年开始,沈阳市商品房市场开始火爆发展,销售均价也逐年上涨,且涨幅较2004年以前明显加大,但基本保持在5的涨幅范围内。 从不同类型物业的销售均价变动情况看,与2006年上半年相比,除网点类物业的销售均价出现了一定幅度的下降外,沈阳市普通住宅、别墅、办公用
16、房和写字楼以及车库及其它类物业的销售均价都有所上涨,其中普通住宅的涨幅为4.67,办公用房、写字楼类物业的涨幅为5.45,车库及其它类物业的涨幅为6.96;别墅类物业销售均价的涨幅偏高,达到了27.96。 从不同区域商品房销售均价对比情况看,今年上半年,沈阳市商品房销售均价最高的区域依旧为沈河区,为5428元/平方米;销售均价最低的区域为法库县,为963元/平方米。除和平区、浑南新区和苏家屯区的商品房销售均价较去年同期有所下降外,其它各区、县(市)的商品房销售均价都出现了不同幅度的上涨。 2、商品住宅销售均价继续呈现稳中有升的态势,上半年销售均价为3322元/平方米,较2006年上涨了3.10
17、 今年上半年,沈阳市商品住宅销售均价继续稳步走高,成交均价为3322元/平方米,其中市区(含东陵区、于洪区和浑南新区)商品住宅销售均价为3510元/平方米,分别比2006年上涨了3.10和3.97。受地价上浮、加息及需求旺盛等因素影响,今年上半年沈阳市商品住宅销售均价进一步走高,从近年的销售均价走势来看,沈阳市商品住宅的销售均价上涨幅度比较平稳,没有出现过较大的波动。 从不同区域商品住宅销售均价对比数据看,今年上半年,除沈河区、和平区、浑南新区和苏家屯区外,沈阳市其它各区、县(市)商品住宅的销售均价都呈现出上涨的态势,其中皇姑区和铁西新区的商品住宅销售均价上涨幅度较大,分别比去年同期上涨了14
18、.12和11.90,远远超出了全市的商品住宅销售均价的涨幅。相对而言,沈阳市二环外的东陵区和于洪区的房价涨幅要平稳的多,与去年同期相比,这两个区域商品住宅销售均价分别上涨了3.68和1.67。 第二部分区域市场篇一、铁西新区域分析沈阳市铁西新区位于沈阳市中心的西南部,由铁西区、沈阳经济技术开发区、沈阳细河经济区组成,享有市级经济管理权限。辖区面积484平方公里,人口总数114万,新区内现有工业企业3500多户,集中了沈阳市66%的工业产值,66%的工业利税和75%的大中型企业,堪称中国制造业之都。铁西新区突出两大功能分区,一是把开发区建设成新区的现代工业区,全力打造以装备制造业为主的工业新高地
19、;二是把铁西区建设成新区的现代商贸生活区,发展现代服务业和房地产业。铁西区由著名的工业区向现代商贸生活区转变,众多国际、国内大型商业企业纷纷登陆铁西,如法国家乐福、德国麦德龙、台湾乐购、天津家世界、广东香江、上海世纪联华、大连友谊等商业企业相继落户铁西。沈阳经济技术开发区位于沈阳市铁西区西部,创建于1988年6月,1993年4月经中华人民共和国国务院批准为国家级经济技术开发区。致力于发展“高新技术产业”的国家级开发区办区宗旨,现已形成了以装备制造、汽车及零部件、医药化工、新型冶金、食品饮料包装、纺织印染服装、家电及电气、铸锻、模具及压铸件、仪器仪表等十大产业集群,成为沈阳乃至东北地区最具活力的
20、经济增长点。开发区内40万平方米的人工生态湿地已经建成,并已开园迎客,同时,也将成为沈阳最大的人工“绿肺”。宁官市场的改造,将促进本地经济的发展。 未来的沈阳经济技术开发区,将以区域优势、环境优势、空间优势、政策优势和体制优势等五大优势。崛起于沈阳的西部。铁西板块:沈城大众住宅的第一高温区 二、区域房地产分析铁西区的大规模调整和改造,在改善和提高了区域的整体环境的同时,也为该区域房地产市场的发展搭建了良好的平台。楼盘销售套数前十名中铁西区楼盘占到一半,另外,铁西区网上销售套数和面积均排在第一位。铁西商品住宅项目继04年全线飘红后,继续成为2005、2006年以至于2007年上半年沈阳房地产行业
21、最大的赢家。目前铁西区已经形成了几块宜居区域,如兴工街沿线区域、建设大路沿线区域、铁西广场周边区域、滑翔大型居住区域、保工街沿线区域、重工街居住区域等,这些区域经过近两年的开发,居住环境、配套设施等已经比较完善,而随着城市发展建设步伐的不断加大,铁西经济技术开发区房地产开发热潮不段涌现,从开发品质上看,已经不是以前零散开发格局,规模化、复合化地产开发格局不断呈现。三、竞争个案分析本区域内目前只有两家在售项目,区域内竞争较不明显。优诗美地项目地址: 于洪区经济技术开发区中央大街20甲2号(北大青鸟旁)物业类别: 普通住宅建筑类别: 多层,小高层,高层装修状况: 毛坯面积配比:42128M2价格:
22、 起价:2720元/平方米均价:2900元/平方米最高价:3100元/平方米价格描述:一次性付款9.8折,银行按揭9.9折物业管理费:1元/ M2 香港戴德梁行开发商: 沈阳宏亚房地产开发有限公司售楼电话: 024-25371888,25371666开盘时间: 2007-12入住时间: 2008-09环线位置:三至四环物业现状:标准层占地面积:80000平方米总建筑面积:160000平方米总户数:1500停车位:地上,地下,车库:地上容积率:2绿化率: 30%周边配套: 周边配套:世纪高尔夫球场,沈阳化工学院,沈阳工业大学项目介绍:宏亚优诗美地位于沈阳铁西经济技术开发区内中央大街与十号路交汇处
23、,邻近地铁一号线始发站,东临沈阳世纪高尔夫球场,西靠北大青鸟校园,附近还有沈阳化工学院、沈阳工业大学等知名学府,人文荟萃、环境优美、视野宽阔。区域内更聚集了世界500强企业达25家之多,技术精英汇聚,经济发展蓬勃,加以地铁一号线即将建成,开发区与市中心的时空距离将大大缩短,未来这里将成为开发区内设施完善、配套成熟的高品质生活特区,而在这规划中的180万平方米高品质生活圈中宏亚优诗美地项目占地面积28万平方米,总建筑面积约60万平方米,容积率2.0,建筑密度小于30,绿化率大于30,整体规划为精品多层、景观小高层、经典高层、花园洋房、连排别墅、时尚购物中心、星级酒店等综合性景观生态高尚社区,更规
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