石狮电子商务园区调研报告ppt课件.pptx

《石狮电子商务园区调研报告ppt课件.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《石狮电子商务园区调研报告ppt课件.pptx（35页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、海西（石狮）电子商务园区 调研报告,调研人：吴巍 陈强,版权说明：本文仅供客户内部使用，版权归颐高数码连锁有限公司所有，未经颐高数码连锁有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,目录,泉州地区规划石狮概况、石狮规划、石狮经济数据指标；商铺及商品房数据3. 海西（石狮）电子商务园区项目 项目位置、项目背景及开发商介绍、项目概况、项目功能区域、 项目规模、项目总平面图、项目业态规划、招商政策及服务4、调研总结,泉州市地区规划,泉州市区空间布局（2008-2030）规划泉州市域城镇空间结构为：“一区、两翼、多支点”。以各级中心为节点，快速交通体系为

2、依托，形成复合交融、时序协调、地域开放的城镇体系；逐步引导二、三产业向“一区两翼”多极集聚，在此之外，形成开阔的一产发展空间。“一区”：指环泉州湾核心区（主要包括泉州中心城区、晋江中心城区和石狮中心城区）。“两翼”：指北翼湄洲湾南岸区域（主要包括泉港和惠安），和南翼环围头湾区域（主要包括安海水头组合）。“多支点”：指南安、安溪、永春、德化等城镇支点。1个特大城市+7个中等城市 到规划期末，形成“特大城市1个、中等城市7个、中心镇21个、一般建制镇约80个”的市域规模结构。 特大城市（300万人以上）：预计到2030年，环湾核心区城市人口达到385万人左右，其中泉州中心城区约280万人，晋江中心

3、城区约60万人，石狮中心城区约45万人。 中等城市（20万50万人）：预计到2030年，南安中心城区城市人口达40万人，惠安县城城市人口达35万人，泉港城市人口达40万人，安溪县城城市人口达30万人，永春县城城市人口达28万人，德化县城城市人口达20万人，安海水头（组合）城市人口达25万人。,泉州地区规划,中心镇（2万10万人）：预计2030年，重点中心镇人口规模为5万10万人，一般中心镇的人口规模为2万5万人。 一般建制镇（2万人以下）：预计到2030年，一般建制镇的人口规模为0.5万2万人。 规划提出，以打造全国重要的先进制造业基地为目标，以信息化带动工业化，调整产业结构，优化产业布局，提

4、高自主创新能力，构建现代化工业体系。 产业结构优化升级，其中纺织服装、鞋材、建筑建材、机械制造、食品饮料、工艺制品等传统产业持续提升，石油化工、汽车及配件、船舶修造、电子信息、生物医药及装备制造、光伏电子等新兴产业加快发展，轻重工业比重日趋合理，重工业比重2015年达42%、2030年达55%以上。 设全国最重要的先进制造业基地方面，规划期内要建成全国重要的石化工业基地、纺织服装基地、鞋业基地和建材基地，建成省级装备制造、船舶修造、汽车及配件、光电信息、食品饮料、生物医药基地晋江 优先发展区：包括中心城区、城镇密集区。中心城区主要由青阳、梅岭、西园、罗山、新塘、灵源六街道组成，城镇密集区包括晋

5、北组团（池店、磁灶）、晋西组团（安海镇、内坑镇、东石镇）和晋南组团（金井镇、深沪镇、英林镇、龙湖镇）。 生态保护区：深沪湾海底古森林遗址自然保护区、晋江坫头海滨森林公园。 控制发展区：农田、海岸带及地质灾害易发区域。 石狮 优先发展区：包括主城区和三个重点发展节点城镇。主城区由城市中心区和滨海组团组成，三个重点发展节点镇是指北部的蚶江镇、东北部的祥芝镇、鸿山镇、锦尚镇和东南部的永宁镇。 生态保护区：宝盖山森林公园、永宁黄金海岸度假区、灵秀山省级森林公园。 控制发展区：农田、海岸带以及地质灾害易发区域。 南安 优先发展区：包括市区和三个次中心、六大片中心。市区包括城南、城北、城东、城西四个组团；

6、三个次中心为水头镇、官桥镇、石井镇；六个片中心为洪濑镇、诗山镇、丰州镇、英都镇、仑苍镇。 生态保护区：美林水厂一级保护区、南安森林公园、五台山森林公园、康美雪峰森林公园、灵应省级森林公园、罗山森林公园。 控制发展区：农田、东西溪沿岸区域、海岸带以及地质灾害易发区域。,2013-7-23,5,泉州石狮全国百强县2013-全国排名54，福建排名第4，次于（晋江，南安，福清）,石狮于1988年经国务院批准建立县级市，是中国休闲服装名城、福建综合改革试验区、著名侨乡，位于环泉州湾核心区南端，市域三面环海，北临泉州湾，南临深沪湾，东与宝岛台湾隔海相望，西与晋江市接壤，是一座美丽富饶的城市。 全市陆域面积

7、160平方公里，海岸线长64公里，是陆域边界线的2.3倍，行政管辖的毗邻海域面积968平方公里。全市户籍人口31.7万，常住人口64.7万，外来流动人口40万，现辖7个镇2个街道办事处、102个村25个社区。中国休闲服装名城工贸旅游港口城市著名侨乡和对台窗口,石狮市概况,7,根据规划，石狮将区分为“一心、两带、三组团”空间结构。“一心”即中心城区；“两带”为东西向生态廊区、南北向生态廊区；“三组团”为环湾新城、滨海新城和鸿锦组团。 根据空间规划，中心城区定位为环泉州湾地区重要的商贸金融、国际贸易城市，以及石狮市的政治、经济、文化中心、科教研发中心、休闲旅游与人居环境示范区。在三个组团中，环湾新

8、城为环泉州湾中心城区的组成部分，以商贸、临港工业、保税仓库与仓储物流为主的商贸中心、港口经济、科技孵化基地、配套服务中心；滨海新城即南部滨海组团，为面向石狮、泉州及周边区域的产业营运市场，满足各类企业机构商务经营、组织管理、贸易活动需求为主，结合梅林对台客运码头，发展对台贸易中心；鸿锦组团为石狮市东部沿海城镇组团。,石狮市规划1,8,鸿山片区为纺织印染、热电联产、纺织机械工业基地。锦尚片区为纺织、工艺品生产基地，化工、散装专用港口。台商投资区主要发展纺织服装、机械、电子、生物科技等技术密集型企业。 石狮按照“一中心、三组团”的构想，石狮将统筹规划布局，加强与晋江规划的衔接，重视对旧城区及城中村

9、的改造。 此次规划的特点，将适当减少建设用地，增加生态用地，扩大城市组团、片区之间的绿化廊道，确保山海通透，并与水系相结合，加大对风景资源的保护力度。此外，将增加工业用地与居住用地绿化隔离带，以减少工业区对城区的负面影响。同时，还提出交通干道两侧的绿化要求，形成“点、线、面”结合的绿化网络。,石狮市规划2,9,石狮市经济指标,2008-2012年石狮市生产总值,2012年，石狮市生产总值（GDP）首次突破500亿元，同比增长13，比同期全国7.8%的GDP增长率高5.2%，比福建省11.4%的年GDP增速高1.6%，比泉州市12.3%的年GDP增幅高了0.7个百分点。2003年至2012年，石

10、狮市GDP已经连续10年保持着两位数的增长。,（亿元）,287.8,323.98,370.24,431.4,500.15,（元）,2012年，石狮市居民家庭人均消费性支出20536.58元，同比增长9.3% 。,2008-2012年石狮市居民家庭人均消费性支出,20536.58,18788,石狮市常住人口2012年比2008年增长10.73万，累计增长19.6%，人口的增长有力地拉动了消费的增长，促进了经济的繁荣。,2008年-2012年石狮市常住人口变化情况,54.8,55.3,63.67,64.67,65.53,（万人）,2013-7-23,10,第二产业对石狮GDP的贡献率最大，工业占有

11、绝对的优势，其中尤其以服装纺织业为主。,2013-7-23,11,石狮市住宅调研情况,石狮市市区写字楼/SOHO调研情况,海西（石狮）电子商务园区,本案海西（石狮）电子商务园区,位置特点：石狮城区面积只有30.2平方公里，十分小，该项目的位置已经属于近郊，项目旁边绿色部分是石狮森林公园，实际就是荒山，其位置感觉与东南大区福安项目的位置类似；,15,项目背景-发起单位该项目土地使用年限为2007年2057年，系福建石狮裕通集团投资开发：项目分三期投资建设，在2012年2月份建成第一期，此前该项目一直以“灵秀纺织城”，立项筹建，招商；也就是海西（石狮）电子商务园区的前身；同年7月项目2期开始投入建

12、设，并以海西（石狮）电子商园区立项是福建省2012年/2013年重点建设项目、石狮市“十二五规划”重点项目；三期项目至今还未投入建设；,福建石狮裕通集团成立于2005年3月，2011年荣获全国百家建设诚信单位荣誉称号，经营范围横跨房地产开发、项目投资、货物运输、信息网络、综合服务等五大领域，旗下拥有：海西（石狮）电子商务园区、石狮裕通集团开发建设有限公司、裕通集团商业运营管理有限公司、石狮市裕通国际商贸城有限公司、石狮灵秀纺织城管理有限公司、石狮市裕通集团投资有限公司、石狮市裕通集团物流有限公司。集团董事长蔡文革，福建石狮人，现任福建省民营企业商会副会长、福建省诚信促进会一二届常务理事、福建省

13、青年商会理事、石狮市灵秀商会第三届副会长。-贸易及运输起家逐步发展项目投资及地产开发,海西（石狮）电子商务园区,16,海西（石狮）电子商务园布局-宣传,项目布局： 2013年4月17日开业，占地131亩，总投资10亿元，总建筑面积达30万平方米。分为三期开发，一期、二期工程，建筑面积18.5万平方米，地下室面积1.5万平方米；三期工程（在建）预计投资2.5亿元，规划建筑面积7.5万平方米，地下室面积近2万平方米，建成后将成为石狮的地标式建筑。园区构成：园区由电商营运中心、营运总部中心、物流配送中心、综合服务中心和纺织贸易中心这五大区域构成,三期,17,海西（石狮）电子商务园区总平面图,一期（黄

14、色区域）由9栋连廊式建筑组成，融办公、休闲、生活于一体，每栋预留了1200平米围合独立空中中庭，并有连廊与每一栋相通，总建筑面积12万平方米，为纺织贸易中心、物流配送中心及金融、餐饮、超市等配套建筑设施。二期（绿色区域）由一栋6层的电商营运中心和12层的运营总部组成，也是园区的电商核心区域，建筑风格十分人性化，便于通风、采光，节能省电。总建筑面积6.5万平方米；目前园区整个地下室面积2万平方米。三期工程（紫色、蓝色区域）正在报住建局会审，规划建筑面积7.5万平方米，建成后将成为石狮的标志性建筑。,18,布局业态剖析实际,三期,项目布局： 2013年4月17日开业，占地131亩，总投资10亿元，

15、总建筑面积达30万平方米。分为三期开发，一期、二期工程，建筑面积18.5万平方米，地下室面积1.5万平方米；三期工程（在建）预计投资2.5亿元，规划建筑面积7.5万平方米，地下室面积近2万平方米，建成后将成为石狮的地标式建筑。,实际布局红色区域：是由9栋5层的建筑构成，也就是电商园的前身“石狮纺织城”实际就是店面+住宅；绿色区域：绿色区域也就是正式以电子商务园命名后筹建的，其中1号为电子商务运营中心，2号为运营总部，实际就是商场+soho；蓝色区域：从该产品的设计来看，其中1期2期都是用以销售的住宅+店面+soho；那么还未筹建的3期对外宣传是商务中心，实际应该就是作为持有的酒店；,1,2,1

16、9,布局业态剖析分解(一期),A-I区9栋连廊式建筑（休闲、办公、生活）：120000平米,A-I区9栋连廊式建筑于一期建成，主要用于办公、休闲、生活，已销售完毕，入驻业态有快餐店、装饰公司、洗车中心、奶茶店、快递公司、便利店等。,布局业态剖析分解(一期),2013-7-23,21,沿街,内街,布局业态剖析分解,一期产品描述：一期产品主要由9栋上图的建筑构成，且销售户型为上图中红，蓝区块，即一层为6.5米高的店面，拖四层住宅的联排户型，共计118栋；面积有10001500平方米两种，这样的产品具有石狮特性（石狮第二产业中比重最大的服装辅料部分，就是由早起的家庭式作坊延续至今，即一二楼店面，三楼

17、仓库，制版间，4-5楼工人宿舍等；）,2013-7-23,22,布局业态剖析分解,三期,1,2,2013-7-23,23,布局业态剖析分解(二期),24,布局业态剖析(二期)电商营运中心,电商营运中心：18379.35平米,2013-7-23,25,布局业态剖析(二期)电商营运中心,营运中心共6F，50个单元；建筑面积约18379.35平米,1F设有电商人才孵化中心，入驻公司有纺织服饰类电子商务公司、网络科技公司等。其中5F空置较多，只入驻3家企业，6F以货物仓储居多，整体入驻率大概75%左右,2013-7-23,26,布局业态剖析电商营运中心,1F 建筑面积2854.5平方米 层高6米,20

18、13-7-23,27,2F 建筑面积3049.94平方米 层高3.5米,布局业态剖析电商营运中心,营运总部中心：25907.66平米,海西电商园营运总部中心共12F，81个单元；建筑面积约255594平米（1F：建筑面积：3869.68/层高6米；2-4F：单层建筑面积约3400多/层高3.8米；6-12F单层建筑面积1691.14/层高3.8米），其中1-5F大部分装修完毕，入驻业态有：银行蛋糕店汽车用品店、车洗中心便利店、快餐店、奶茶店、茶叶店 装饰公司 服饰类电子商务等，入住率约20%，6-12F未装修，目前空置。,布局业态剖析电商营运总部,29,布局业态剖析电商营运总部,2013-7-

19、23,30,布局业态剖析(二期)电商营运总部,2013-7-23,31,布局业态剖析(二期)电商营运总部,2013-7-23,32,布局业态剖析入驻企业,电商贸易类,批发类,一期,33,招商政策及服务,调研总结,35,调研总结,销售方面：项目1期2期销售情况都非常好，去化率达到95%；且项目1期除了65%自营外，其余40%均有小业主自行出租给肄业（快餐，超市，快递，咖啡，养生足浴等）；目前电商园物业管理处仅有2户业主将物业委托租赁；宣传中说道的281户企业入驻，实际就是1-2期中200多户的业主。PPT中体现的销售价格均是出自电商园的管理处，根据政策折算后，二期商铺价格在11000元/平方米；

20、写字楼在5500元/平方米；一期铺位的租赁均价为28元/平方米，写字楼的租赁价格在13元/平方米。租赁方面：在1.2期的销售中业主需和开发商签署一份电子商务扶持协议，即属于电子商务类的公司租赁，可以享受前3年：二免一减半，第四年7.5折，第五年原价。折算完以后即为上述价格（5年后恢复正常的租售比），如果业主不同意签署，则自行负责物业的租赁；该项目很好的利用了电子商务园区的概念，具有代表性的同时也具备石狮业主的对于独栋及大户型的需求的特殊性；适合我们在类似城市中推广；园区的电子商务公司不超过20家，电子商务人才孵化器实际就是管理处！大部分业主是从事纺织辅料，有厂，有物料，用于银行抵押贷款，开发商很好的利用了这一金融杠杆与政府相结合，大家各取所需成就了如今的海西电子商务产业园；,