龙祥国际石材交易中心投资报告.docx

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1、龙祥国际石材交易中心投资可行性报告（修订版）关于建立北方龙祥国际石材交易中心的可行性报告与投资计划（修订版）撰写人：王庆2011-10-12目录1、 前言2、 项目说明3、 市场以及环境分析说明4、 项目可行性说明5、 投资计划与回报可能6、 成本收回与利润回报7、 进一步发展规划前言 建筑装饰行业是一个历史悠久的行业，建筑装饰石材行业同样历史久远。 作为建筑行业的基本构成部分，建筑装饰一直扮演着不可或缺的角色，从高楼外墙，广场地面，路面基石，到精细的楼梯台阶，窗套门套，背景幕墙等，都可以见到石材装饰的身影，在中国当前经济形势下，建筑行业本身就是在不断前行的朝阳产业，而建筑石材更是朝阳中最出色

2、的一朵云彩！钢城包头是西北地区的大型工业城市之一，“稀土之都”是对钢城包头工业发展现状的最好诠释。随着社会的不断进步，东接呼和浩特，西连宁夏银川，南眺古城西安的包头市逐渐成为中国西北部地区经济发展的桥梁与纽带。根据包头市城市总体规划（20082020），包头市城市规划区面积由885平方公里增加到1901平方公里，到2020年规划期末，市域总人口为340万人，城镇人口为320万人，城市人口300万人，地区生产总值达到4800亿元以上，城镇化率达到94.1%，中心城区城市建设用地总规模为321.4平方公里，人均建设用地指标为119.04平方米每人，地区生产总值达到4800亿元以上。规划明确萨拉齐为

3、包头市辅城，到2020年，辅城人口30万人。 同时，新的城市规划提出了破解“工业围城”的思路，进一步整合工业用地，将向东西两翼集中发展，形成生态铝业、青山装备制造一期二期、新型工业基地、九原工业园区等四大工业园区。一座新型工业城市即将展现在世人面前，西北部地区一颗耀眼的新星正在冉冉升起。 综上，再加以我方拥有丰富的行业管理与人事资源，在最快时间内即可搭建起有关该项目的相关管理，营销，服务等一条龙基础架构，节省了大量的人员发现与培育时间成本，同样，多年的行业经验积累了大量市场资源，可同时在全国范围内开展有选择的招商行动，配合总公司的社会资源与其他储备等，保证最快时间内形成一定规模，创造效益！项目

4、说明项目名称：华北龙祥国际石材基地项目理念：以最新高科技力量，打造古老行业新的市场标杆项目宗旨：运用全新的商业地产开发模式，建设亚洲中部石材交易中心项目主体：包头市龙祥宝鼎工贸有限公司市场以及环境分析说明随着21世纪的到来，科学技术的发展不断地催动着中国经济模式的迅速变革；市场作为商贸流通和经济发展的重要平台，其发展对一个国家和地区都会产生重大的影响。当前，包头的整体建材与石材市场呈现出多元化格局。多数为门店集市型、摊位租赁型。摊位租赁型市场占绝大多数，约占90%以上。现有摊位制市场管理，大部分是物业管理型，存在种种弊端，如商区布局零乱，交易行为不规范，纠纷多，购物环境差，市场信誉度低以及随时

5、有拆迁和被规划的可能等，发展初期尚未形成竞争压力阶段尚可维持，但随着发展、竞争，这种管理模式，对内缺乏凝聚力，对外缺乏竞争力，是难以为继的。市场的管理从物业管理型向新的经营管理型发展是必然之势。当前摊位制市场普遍存在以下几个问题：一：批发零售功能不清二：市场占地规模不大三：是市场中经营户小而多四：市场的配送功能薄弱，物流配套等无法分离这些问题虽说是市场的培育、发展过程中不可避免的问题，但它影响着市场效率的提高，阻碍市场的发展，随着市场的逐步成熟规范，市场管理者和经营户都将以提高效率，降低营销成本，扩展营销业务为目标，在这个内在动力作用下，必将促使市场各种功能合理有效地进行分离。其发展趋势大致是

6、：一：专业化市场将取代原有的凌乱型市场。二：大规模集约化交易中心将控制区域内从业者集中，批零分工明确发展。三：充分的市场竞争将诞生或引入行业龙头型企业。四：加工，销售，设计，上下游配套，物流，资金流等一系列配套系统将得到很好的细分与发展，直接降低产品成本。五：网络技术将能在大型，新型交易中心中得到充分的利用，降低管理成本，提高管理效率。六：在统一规划与品牌运作上，区域竞争力将得到极大增强。项目可行性说明、包头市作为西北部商贸最为集中和繁华的城市之一，人口属于百万以上城市，各项消费需求巨大，特别是随着城市建设和房地产业的迅猛开发，人民生活水平的日益提高，就石材市场来说，包头目前还主要以零售市场为

7、主，虽然年收入额相当可观，但市场几乎都具有杂、乱、片面不成规模等局限，建立全面、专业、系统、规范的大型石材批发市场可以带动这些市场的发展和规范。 一：消费群体与针对客户 1、消费群体：主要是本区域和周边城市的地产，政府工程，商业地产开发等建筑装饰材料消费群体。2、针对客户：全国范围内认可华北经济现状与消费能力的石材经营商，本区域内石材零售商等。区域毗邻的鄂尔多斯市为了迎接“十二个五年规划”的到来早在2008年就提出了新的城市规划。规划中提到20112015年这个时期是未来发展的关键阶段。在这一发展阶段，除了继续提升全市政治、经济、文化、教育和科技发展中心功能的质量、水平和效益的同时，将不断加快

8、产业发展和经济发展。大量农业人口向城镇、城市人口的转变，造就了无数的刚性需求和城市服务体系的升级改造，此间的巨大商机毋庸置疑。20世纪，石油工业的崛起，彻底改变了中东以传统农业和畜牧业为主的经济面貌，使该区域一举成为了全球最为富饶的地区。如今，这一“中东故事”正在中国西北部的两座城市陕西榆林与内蒙古鄂尔多斯上演。高和投资与住房和城乡建设部政策研究中心近日发布的中国民间资本投资调研报告（鄂尔多斯篇与陕北篇）称，保守估计鄂尔多斯拥有资产过亿的富豪人数不下7000人，榆林的亿万富豪人数则不在鄂尔多斯之下。煤炭作为地下的“黑金”，使鄂尔多斯的人均GDP在不到十年的时间内超越香港居全国第一，使榆林成为陕

9、西经济增长速度最快的地区。现代化的重工业基地、高速公路、豪华住宅区、夹道而建的银行与投资公司，如同雨后春笋般建立。能源产业拉动了这两个城市的房产投资热潮以及民间资本市场的繁荣。*注中国民间资本投资调研报告（下称“报告”）由住建部政策研究中心副主任秦虹主持。据该报告介绍，高和投资是一家以民间资本为主要募资渠道及基金出口的投资机构，“是目前最了解民间资本投资方向的机构之一。”根据计划，该报告的温州篇和山西篇也将陆续发布。据报告描述，榆林的大柳塔距鄂尔多斯的康巴什沙漠仅半小时车程，但这里的气候明显偏暖，绿树更多。这几乎是一个围绕中国最大的能源集团神华集团兴起的小镇。围绕已干涸河床的是绵延至远方一眼望

10、不到边的露天煤矿。沿河床颠簸的县道一直向西，便是神府东胜煤田世界八大煤田之一，煤炭预测储量达2800亿吨，天然气预测储量达5万亿立方米。此外，还有约6万亿吨的岩盐，约占全国已探明总量的26%，以及6亿吨石油。从外表上看，榆林还是一个经济欠发达的区域。榆林下属的两个全国百强县神木与府谷，看上去仍是嘈杂并有些破落的小县城，跟中国其他地区的普通县城没什么两样。但保守估计，神木县资产过亿元的富豪人数可达2000人，府谷县亦与此水平相当。实际上，整个榆林市资产过亿富豪人数并不比鄂尔多斯少。自上世纪80年代中期，神府煤田被发现并大规模开发，2010年神木已成全国排名第44位的百强县，府谷排名第91位。榆林

11、因此也被称为中国的科威特。另一资源型城市鄂尔多斯快速的财富爆炸更是不足十年。2004年后，煤矿开始为鄂尔多斯带来源源不断的财富。鄂尔多斯煤炭已探明储量1496亿吨，约占全国已探明储量的六分之一。此外，鄂尔多斯还有被誉为“软黄金”的阿尔巴斯山羊绒。鄂尔多斯的天然气已探明储量7504亿立方米，占全国三分之一。天然碱储量6000万吨，食盐1000万吨，芒硝70亿吨，石膏储量35亿吨，石灰石65亿吨，高岭土65亿吨。鄂尔多斯人把这称作“扬眉吐气（羊、煤、土、气）。鄂尔多斯市是中国最富有的地方政府之一，每年的税收在400亿元以上，2010年税收达538.2亿元。政府将公共资金大量投入到公共建筑和城市改造

12、上。报告提供的数据显示，“十一五”期间，鄂尔多斯城区共拆迁765.4万平方米。2011年计划拆迁300万平方米，这几乎是过去五年的一半。鄂尔多斯对核心区域的补偿达8000元/平方米以上。一些暂时居住在安置房的鄂尔多斯人，甚至在五年间能得到双重的补偿。保守估计，鄂尔多斯拥有资产过亿的富豪人数不下7000人。根据这篇文章列举的各项数字，仅这两个地区未来城市的发展将提升至一个新的高度，大量的城市改造与房地产业的繁荣对各种建材（包括石材）的需求量将是空前的大，为此西部龙祥国际石材基地的诞生是使然也将是必然。具体投资计划与回报可能一：具体投资计划自筹资金300万元整（不包含前期招商的投入与产出）有关本次

13、投资的现金流向：1、 园区内水电，交通，广告牌位等基础建设 2、 园区办公楼装修，寻找酒店管理加盟3、 园区精品小户型门店建设，绿化配套建设4、 园区货场建设，货场专用公路建设 5、 招商部门运作，全国各地大型招商咨询会6、 广告品牌推广，周边媒体广告7、 员工招聘，培训8、 相关政府批文与手续等9、 电子商务平台建设10、 其他配套二：投资回报分析以下分析参照包头市低一档次门店租金情况，每平米（不含公摊）价格在25.00/月计算，我方地块总面积按63000平方米计，可使用面积为63000*0.7=44100平方米，则每年最大收益可为：项目单价/年预算最大收益/年/万元44100平米出租25.

14、00*12=300.001323广告位5000平米50*12=600.0030电子商务平台1个10000*12=1200012内部酒店1个10000*12=1200012按照当地薪资水平，水电价格，消费价格指数等核算，则每年基本支出费用大约为：支出项目总价/年/万元备注基础设施维护120道路等公用设施维修水电费60路灯，绿化营销推广50招商投入品牌广告120媒体广告人员薪资150按照60人*2.5万计办公费用20包含通讯，用品，电脑等其他费用100接待，交通，公关等总计支出620综上：收益最大理论值为：1323+30+12+12-620=757万元，最大年投资收益率为：30.28%，且拥有巨大

15、的投资升值潜力。保守估计，按照第一年出租率为30%，第二年60%，第三年90%，第四年保证90%情况下增值10%，第五年在第四年基数保证90%情况下增值10%，则列表如下：年份总收入（万元）总支出（万元）盈亏（万元）第一年1377*30%=413620-207第二年1377*60%=826620206第三年1377*90%=1239650589第四年1377*1.1*90%=1363650713第五年1377*1.2*90%=1487680807第六年1377*1.2*90%=1487680807总计：2915由此可见，在规划第六年就可收回全部成本，且实现盈利16%。若按照该地块50年经营年限计，则基本可实现价值为（50-6）*800=35200万元。其中不包含进一步扩张与品牌价值的成分。进一步发展规划根据运营情况，决定继续的发展规划。简单规划如下：1、 扩展二期，三期，2、 扩展其他周边城市，3、 跨行业进入陶瓷，家具等其他行业4、 - 11 -