首都经济圈开发区工业地价对比研究.docx

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1、北京建筑工程学院毕业设计（论文）摘要 工业用地价格的变化是衡量一个经济开发区发展情况的重要指标，因而受到社会的广泛关注。故本文将以辩证的观点阐释工业用地价格与开发区发展的相互作用。并对不同地区的工业地价进行对比分析，其中重点选择了首都经济圈内3个具有代表性的国家级开发区（北京经济技术开发区、天津经济技术开发区、廊坊经济技术开发区），对其自身工业地价的变化进行纵向对比，并选择三个开发区相邻的具有代表性的工业开发区进行工业地价的横向对比。并且对京津冀三个地区工业地价总体发展情况进行对比，分析影响工业地价的因素，探讨国家首都圈工业地价的相关情况，最后综合全文提出建设性的意见。关键词：首都经济圈 工业

2、用地价格 招商引资Abstract Industrial land price changes are measured by an Economic Development Zone, an important indicator of development, and thus subject to widespread concern in society. So this article will explain the dialectical view of industrial land prices and development zones interactions. And

3、industrial land in different parts of a comparative analysis, which focuses on selected capital economic circle three representative national development zones (Beijing Economic and Technological Development Zone, Tianjin Economic and Technological DevelopmentZone,LangfangEconomicand Technological D

4、evelopment), on its own industrial land changes in vertical contrast, and select three representative zone adjacent industrial land for industrial development zone of horizontal contrast. And Beijing, Tianjin and three on the overall development of regional industrial land compared to analyze the fa

5、ctors affecting industrial land, industrial land exploration of national metropolitan area of the relevant circumstances, the final consolidated text of constructive suggestions.Keywords: Capital Economic Circle Industrial land InvestmentAttractbid Forinvite Investments 目录摘要IAbstractII一、 绪论1（一）选题背景1

6、（二）选题目的1 （三）本文研究主要内容2 （四）本文主要研究路线3二、 相关概念及理论基础4(一)相关概念的界定41.首都经济圈42.开发区53.工业地价5(二)土地价格理论61.土地价格的内涵62.土地价格的构成及基础6三、 首都经济圈开发区发展概况7(一)北京地区开发区发展概况7(二)天津地区开发区发展概况8(三)河北地区开发区发展概况8四、 首都经济圈内工业地价对比研究10（一）首都经济圈工业地价总体概况10（二）开发区工业地价水平纵向对比研究101.北京经济技术开发区102.天津经济技术开发区113.廊坊经济技术开发区12（三）工业地价横向对比研究131.首都经济圈工业地价总体情况对

7、比研究132.北京市开发区153.天津市开发区174.河北省开发区19五、 首都经济圈开发区工业地价现存问题及分析22（一）首都经济圈工业地价现存在主要问题22（二）成因分析231.工业园区产业性质和产业聚集度232.出让协议所占比重233.各开发区的监管政策244.工业用地的不合理利用24六、 邻国首都经济圈可借鉴经验25（一）日本首都圈工业用地管理策略25（二）韩国首都圈工业用地管理策略26（三）总结26七、 首都经济圈工业用地管理策略建议28（一）完善工业用地政策体系28（二）完善工业用地交易监管手段28（三）整合开发区，合理利用工业用地资源29（四）提倡短期出让、租赁的土地交易方式30

8、结论31参考文献32附录一34附录二37III一、 绪论 （一）选题背景 “首都经济圈”战略是 “十二五”时期国家区域发展总体战略的重要组成部分。首都经济圈旨在推动京津冀地区一体化发展。经济开发区是首都经济圈内的重要组成部分，它的发展受人瞩目。经济开发区的工业用地价格也自然受到社会的广泛关注。它受一个开发区政策及招商引资情况的影响，同时也在影响着政府对开发区的政策和开发区招商引资的策略。在经济开发区发展的过程中，工业用地的价格也随之不断地变化。由此观之，一个地区工业地价的变化是衡量该开发区经济发展水平的一项重要指标。我国的土地施行无偿、无限期、物流动土地的使用制度，其中工业用地的出让采用协议出

9、让的方式，某些经济开发区为了招商引资，恶意下压土地价格，使得土地价格的负增长、零地价等工业不合理现象屡见不鲜。长此以往，极有可能产生土地利用率急剧下降、土地市场的正常秩序遭受破坏、国土资源大量流失等更为不利的负面影响 （二）选题目的工业地价的变化受到诸多因素影响。本文将针对这些因素来研究工业地价的变化，进一步对工业地价的变化的相关方面进行分析，并对其合理性进行探讨。进而探讨工业地价的变化对招商引资以及其他方面的影响。 本文通过对首都经济圈内工业用地价的变化的研究，针对提高工业用地的集约利用率提出了切实可行的策略和建议，为土地资产的保值和增值提供更为稳固可靠的保证。 （三）本文研究主要内容经济开

10、发区是为了推动科学研究，开发研究高技术产业。在经济开发区内工业用地的价格是影响经济开发区发展的一个重要因素。在相同的时间段内不同的工业区内的工业用地的价格变化是不同的，价格的变化浮动也从侧面反映出该工业区招商引资的情况。而工业区所吸引的投资商业将对该工业区的未来发展产生影响。本文将选取三个在首都经济圈内具有代表性的国家级开发区（北京经济技术开发区，天津经济技术开发区，廊坊经济技术开发区），对这三个开发区工业地价的变化自身进行的变化进行纵向对比，并且选择三个开发区相邻的具有代表性的工业开发区进行工业地价的横向对比。利用对比结果所反映出的合理的或者不合理的情况来阐述和指出这三个开发区在发展过程中的

11、优势、对当地经济发展起到的作用以及自身所存在的问题。并且分析首都经济圈内工业地价机制的形成，指出影响首都经济圈内工业地价的因素，对前文所发现的问题进行简单的解释和阐述。同时借鉴周边邻国首都经济圈的发展情况和工业地价的情况来与我国首都经济圈的工业地价情况进行对比，指出我国首都经济圈工业地价发展的优势和劣势。 （四）本文主要研究路线图1-1 本文主要研究路线图二、 相关概念及理论基础(一)相关概念的界定1.首都经济圈首都经济圈是指以充分发挥首都职能的一体化核心，使首都资源和周边区域资源的高效配置达到紧密联系、分工合作、协调发展的目的。首都经济圈按地理空间毗邻和“首都经济圈”在全国经济发展中的地位以

12、及行政体制的客观未来统计的分析、规划的编制和实施三方面分为狭义和广义两个层面上对其进行理解和划分 谭维克.论首都经济圈建设.北京社会科学,2011,04:4-9.。狭义上的首都经济圈可分为以首都北京为主要核心区域的“核心区”，以及对首都具有支撑、经济联系紧密的河北省廊坊、张家口、唐山、承德、保定、秦皇岛六个城市组成的“紧密协作区”和石家庄、沧州、衡水、邢台、邯郸五市对首都北京发展具有支撑作用的“联动支撑区”。广义 “首都经济圈” 除涵盖狭义的 “首都经济圈”三个圈层外，还包括山西中北部、内蒙南部、辽宁南部、山东西北部等首都辐射带动区域。该区域与首都具有资源、能源、生态等方面的合作及一定的市场联

13、系，但关联又不是特紧密，可以一并考虑在 “首都经济圈” 大概念内，但不进行规划和统计比较。这一区域主要承担能源保障、生态保障、水源保障、产业协作的职能。图2-1 首都经济圈划分范围本文将以研究首都经济圈的狭义范围内的区域为主。 2.开发区 经济技术开发区是在中国经济体制转型期间出现的一种通过采取特殊政策、营造优良环境, 来吸引国外资金和技术、发展外向型经济的特定地域。经济技术开发区在体制改革和对外开放中发挥着窗口、辐射、示范、带动的作用，在促进国民经济发展上体现着尤为重要的作用。经济技术开发区与经济特区、高新技术产业开发区交相辉映。经济技术开发区不仅成为中国改革开放总体战略的组成部分, 而且已

14、经成为中国对外开放格局的坚实支柱和发展外向型经济的重要基地 丁福浩.中国经济技术开发区的管理模式研究.华中科技大学 博士学位论文, 2004.。3.工业地价关于工业地价目前还没有一个准确合理的界定，但是笔者认为“工业地价”这四个字可以分开理解。“工业地价”中的“工业”即工业用地，工业用地是指工矿企业的生产车间，库房及其附属设备设施等用地，其中包括专用的铁路、码头和道路等用地。不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其他用地类。对工业用地有了准确的界定，工业地价也就很好进行含义上的界定，即：工业用地是指工矿企业的生产车间，库房及其附属设备设施等用地的价格。(二)土地价格理论 1.土地价格的内涵 土地

15、的价格和其他商品的价格不一样,其它商品具有二重性,有使用价值和价值,而土地只有使用价值没有价值,土地价格的产生依附于土地的使用价值而不是价值,这就是土地价格与其他价格最根本的区别。土地的价格是由三个部分的之和构成资本化,这三个部分分别是:一是土地投资的利息;二是真正的地租,即绝对地租和级差地租;三是土地投资的折旧。以上这三个部分构成土地价格的内涵。由此得出结论土地价格的本质内涵是:土地纯收益。它具体包括由土地所有权垄断而产生的绝对地租以及由土地的生产条件好坏而产生的级差地租 王鹏.我国土地价格的形成机理及其房地产价格的关联性研究. 吉林大学博士学位论文,2010。 2.土地价格的构成及基础关于

16、土地价格,一般而言土地价格的构成可以分为三个部分，即地租（绝对地租、级差地租）、土地资本和利息额。其中地租是土地价格的主体部分，土地资本和利息额是引导部分 李建中.论完善工业用地的价格形成机制.浙江 国土资源,2007,07:38-40.。关于土地价格的构成基础，笔者查阅的文献中没有明确的界定，但是经过笔者对文献的查阅，笔者认为土地价格的基础可以由以下两点构成：1、土地的供求关系；2、机会成本，机会成本是指在土地资源有限的条件下，将土地用于某一项经济活动而必须放弃的其他经济活动的价值 杨圣明.论我国土地价格问题.财贸经济,1991,04:33-39.。 三、 首都经济圈开发区发展概况(一)北京

17、地区开发区发展概况 为了推动北京的建设，北京地区大力发展对开发区的建设，现已拥有多个开发区。而且北京每个开发区都有不同的发展方向。其中北京经济技术开发区与中关村科技园区两个经济技术开发区为国家级经济技术开发区，以电子产品加工制造、高新技术产业的发展为主要发展方向。市级的经济技术开发区有北京石龙工业区、北京良乡卫星城工业区、通州工业开发区、北京大兴工业开发区、北京林河工业开发区、北京天竺空港开发区、北京兴谷经济开发区、北京雁栖工业开发区、北京密云工业开发区、北京八达岭工业开发区。市级经济技术开发区分别以工业生产、食品加工、电子产业、汽车制造业及配件加工生产为主要发展方向。北京经济技术开发区，位于

18、大兴区东北部地区；筹建于1991年，1992年开始建设并对外招商，1994年8月25日被国务院批准为国家级经济技术开发区。总体规划面积为46.8平方公里，由科学规划的产业区、高配置的商务区及高品质的生活区构成，是北京重点发展的三个新城之一，定位为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地，并承担“疏解中心城人口的功能、聚集新的产业、带动区域发展”的重任，为了进一步加强北京经济技术开发区的发展，2010年，北京经济技术开发区同大兴区行政资源整合，形成的新区总面积达到1052平方公里。2011年开发区工业总产值达到2740亿元。截至2012年底，已有来自世界30多个国家和地区的4600多家企

19、业在开发区内投资发展，其中包括诺基亚、奔驰、康宁等在内的76家世界500强企业投资的108个项目，未来将打造北京高技术制造业和战略性新兴产业聚集区。(二)天津地区开发区发展概况 天津作为首都北京的邻居，一直在依托于北京而发展自身，同时又在促进着北京的发展。 而天津作为港口城市，其工业区的发展重心在于港口物流。同时天津也是现代制造基地、科技成果转化基地。天津的工业区的发展也很迅速。天津拥有五个国家级经济开发区，分别为天津经济技术开发区、西青经济技术开发区、天津武清经济技术开发区、天津子牙经济技术开发区和北辰经济开发区。国家级开发区皆为对外开放的经济技术开发区，主要以发展轻工业、高新技术产业、电子

20、产品加工制造业为主。天津还有以发展工业、食品制造业为主的市级经济开发区，如蓟县经济技术开发区等。笔者选择天津经济技术开发区为天津地区开发区的主要研究对象。天津经济技术开发区是中国首批国家级经济技术开发区之一，其于1984年12月创立于天津市以东4万米，是天津市经济发展的重要组成部分。天津经济技术开发区紧邻塘沽区，依托京津辐射三北，其所在地区人口密集，发展程度高，当地人购强，总体规划面积达33平方公里。这些都是天津工业区的优势所在。依靠这些优势，天津经济技术开发区已经吸引3000多家外商企业投资落户，总投资额超过150亿美元。其中拥有诸多知名企业，如摩托罗拉，雀巢，SEW等，形成了以电子通讯，食

21、品，机械，生物医药四大支柱产业，人均生产总值已达中等发达国家水平。综合实力在全国57个国家级中排名第一，成为“滨海新区”的龙头和天津市重要的经济增长点。联合国工业开发组织世界范围评选出的一百个工业发展最快的地区中，天津开发区也榜上有名。(三)河北地区开发区发展概况 自1984年10月经国务院批准创办秦皇岛经济技术开发区以来，已设立50个省级以上经济技术开发区，其中秦皇岛经济技术开发区、秦皇岛出口加工区、廊坊出口加工区、石家庄高新技术产业开发区和保定高新技术产业开发区为国家级开发区。经过多年开发建设，河北省开发区投资环境已日趋完善。基础设施齐全，普遍实现了路、电、水、气、热、通信畅通。开发区内设

22、有管理委员会，代表所在地人民政府对开发区实行统一领导和管理，涉外服务方便快捷、优质高效，外商可在开发区内办理从立项、审批合同章程到领取营业执照的全部手续。本文将以廊坊经济技术开发区为河北地区开发区的主要研究对象。 廊坊经济技术开发区地处环渤海经济圈、环京津经济圈的中心，大北京规划圈的腹地，位于京津塘高速公路廊坊出入口处，于1992年6月 26日正式开始建设 何艳.廊坊经济技术开发区可持续发展研究.河北工业大学硕士 学位论文.2007.(10)。廊坊市开发区处于人口高度密集、城市集中、交通便利、工商业发达、市场发达、市场容量大的黄金地带，已成为国内外客商面向京津两市，环渤海以及整个中国北方市场的

23、重要枢纽和立足点。开发区鼓励吸收国内外资金，开拓国际市场，参与国际竞争；鼓励获得国内外先进技术，发展以出口导向型和进口替代型产品为主的工业。开发区重点发展机电行廊坊经济技术开发区目前已有1300多家企业进区，其中包括美国天河集团、德国鲁尔集团、德国西门子集团、韩国LG集团等15家世界500强企业。投资国涉及美国、日本、法国、德国、瑞典、丹麦、荷兰、韩国、新加坡、澳大利亚等30个国家和港澳台地区，被原国务院特区办列为向海外客商重点推荐和重点联系的九个开发区之一。四、 首都经济圈内工业地价对比研究（一）首都经济圈工业地价总体概况 首都经济圈工业地价总体情况还是呈现出上升趋势的，工业地价水平在200

24、8年和2009年两年之间没有太大的变化，而2010-2012年这三年间工业地价水平有了较为明显的变化。表4-1首都经济圈工业地价变化总体情况（单位：元/平方米）年份平均地价20083802009384201042720115022012572数据来源：中国土地市场网 根据表4-1提供的相关数据，可以计算出五年内首都经济圈的工业地价平均增长率为10.3%。 （二）开发区工业地价水平纵向对比研究1.北京经济技术开发区北京经济技术开发区工业用地价格在在五年内有一个较为明显的变化，2008年的工业用均价是472元/平方米，2009年的工业用地均价格是510元/平方米，两年内的工业地价水平的变化不大，2

25、010年的工业用地均价相较于2009有了一定的提升。2011年北京经济技术开发区的工业地价水平得到了大幅度得提升,由2010年的558元/平方米提升到了2011年的880元/平方米,该年工业用地平均价格增长率为57.7%,到了2012年北京经济技术开发区的工业地价水平依然有一个较大的上升,该年工业地价均价增长率为25%。4-2 北京经济开发区工业地价仅近五年均价（单位：元/平方米）年份平均价格200847220095102010558201188020121100数据来源：中国土地市场网图4-2 北京经济技术开发区工业地价五年内变化曲线 北京经济技术开发区五年内的工业地价平均增长率为23.6%

26、，处于一个较高的上升水平。2.天津经济技术开发区笔者通过网络等渠道获得了一些天津开发区工业地价的数据，同样也做成了表格方便研究，时间同样选择是2008年到2012年这五年。表4-3表现出五年内天津工业区内工业地价的变化走势，2010年工业地价均价相较于2008,2009两个年份的平均值呈下滑趋势,该年工业用地平局价格为367元/平方米，2011年为360元/平方米，2012年为353元/平方米。五年内工业用地价格的浮动不大，发展比较平稳。但是总体来说天津经济技术开发区工业地价水平处于下降的趋势。表4-3天津开发区工业地价平均价格（单位：元/平方米）年份平均价格20084032009403201

27、036720113602012353数据来源：中国土地市场网根据相关的数据统计计算,天津经济技术开发区的工业地价的平均增长率为-3.3%,2008年到2012年五年内天津工业区的工业地价为负增长。图4-3 天津开发区近五年工业地价平均价格变化曲线3.廊坊经济技术开发区 廊坊经济技术开发区最近五年的工业地价情况如下：2008年为336元/平方米，2010年工业区平均地价为310元/平方米，2011年为317元/平方米，到了340年则相较于2011年有了小幅度的上升为350元/平方米。总体来说廊坊经济技术开发区工业地价水平的变化趋势稳定。 表4-4 廊坊经济技术开发区五年内工业用地平均价格年份平均

28、价格20083362009299201031020113172012340数据来源：中国土地市场网 根据表4-4可以计算出廊坊经济技术开发区2008年到2012年五年内工业用地平均价格的平均增长率为2.9%，说明工业地价水平变化不大。 图4-4 廊坊开发区工业地价三年平均价格变化曲线 （三）工业地价横向对比研究1.首都经济圈工业地价总体情况对比研究根据表4-5和图4-5看出北京地区的工业地价水平总体上要高于天津、河北两个地区，为最高，河北地区的工业地价为三地最低。河北，天津地区的工业地价的发展水平较低，两个地区2012年的工业地价水平均比北京地区2008年工业底价水平还要低。表4-5 首都经济

29、圈工业地价总体情况对比情况（单位：元/平方米北京地区天津地区河北地区20084783642982009500363289201059638330320116724523832012881455380资料来源：中国土地市场网图4-5 首都经济圈工业地价变化曲线资料来源：中国土地市场网数据汇总 三个地区的工业地价平均增长率也存在着很大的差异：表4-6首都经济圈工业地价平均增长率北京地区天津地区河北地区平均增长率16.5%5.7%6.3%资料来源：中国土地市场网数据汇总 图4-6 京津冀地区工业底价平均增长率变化图资料来源：中国土地市场网汇总北京地区的平均增长率为三地最高，达到了16.5%，其次是河

30、北的区的6.3%，最后是天津地区的5.7%。2. 北京市开发区根据表4-7和图4-7可以看出,2008-2010年内,三年内大兴和怀柔的工业地价水平变化程度较为缓慢,而相比之下通州工业开发区的工业地价水平曲线则有较明显的变化，从2008年的499元/平方米上涨到634元/平方米。而以2011年为分界点，大兴开发区的工业地价水平有了大幅度的上升，从2010年的558元/平方米上升到2011年880元/平方米，增长率为57%，到了2012年工业地价均价为1100元/平方米，增长率为25%。而通州开发区的工业地价水平在这里两年内开始呈现出下降的趋势，到了2012年平均工业地价为509元/平方米，相比

31、于2011年有上升的趋势，但是总体相较于2010年还是呈负增长的趋势。而怀柔的雁栖经济技术开发区在2012年的时候工业地价均价达到了1035元/平方米，同2011年相比地价水平增长60%，有了较大的增长。表4-7 北京工业区平均地价变化概括表(元/平方米)年份 北京经济技术开发区通州经济技术开发区怀柔雁栖经济技术开发区2008472499463200951054245020105586344602011880489647201211005091035数据来源:国土资源局网站,中国土地市场网图4-7 北京工业区平均地价水平变化曲线 表4-8的数据的分析以及图4-8所描绘的三个工业区工业地价平均增

32、长率变化曲线，2008-2012五年内北京地区北京经济开发区的工业地价水平平均增长率相比其他两个开发区要最高，达到了23.6%，其次是怀柔雁栖经济技术开发区的22.3%，最后为通州开发区5%。表4-8北京地区工业地价水平平均增长率北京经济技术开发区通州经济技术开发区怀柔雁栖经济技术开发区平均增长率23.6%5%22.3%数据来源：中国土地市场网数据计算分析图4-8北京地区经济技术开发区工业地价水平平均增长率3.天津市开发区笔者选取天津境内三个经济技术开发区五年内的工业地价水平变化作为样本，其中天津经济技术开发区，西青经济技术开发区为国家级经济技术开发区。津南经济技术开发区为市级经济技术开发区。

33、2008-2009两年内三个经济技术开发区的工业地价都是较为稳定的，价格基本上没有变化，天津经济技术开发区工业用地平均价格为403元/平方米。西青经济技术开发区的工业用地平均价格有微小的变化，但是其变化可以忽略不计，价格为354元/平方米左右。而津南经济技术开发区的工业用地平均价格也同样没有变化，两年皆是336元/平方米。表4-10天津地区开发区工业平均地价对比（单位：元/平方米）天津经济技术开发区西青经济技术开发区津南经济技术开发区20084033543362009403351336201036741936420113603896072012353436572数据来源：中国土地市场网 200

34、8-2009两年内三个经济技术开发区的工业地价都是较为稳定的，价格基本上没有变化，天津经济技术开发区工业用地平均价格为403元/平方米。西青经济技术开发区的工业用地平均价格有微小的变化，但是其变化可以忽略不计，价格为354元/平方米左右。而津南经济技术开发区的工业用地平均价格也同样没有变化，两年皆是336元/平方米。 到了2010年，三个工业的工业地价开始有了变化，每个工业区的工业用地均价都有了不同的变化曲线详情见图4-10：图4-10天津地区开发区工业用地均价变化曲线数据来源:中国土地市场网,地挂网 从图4-10所绘制出的三个工业的变化曲线可以明显地看出2010年是三个工业区工业地价水平变化

35、的一个转折点。尤其是津南经济技术开发区的变化趋势最为显著。2010年到2011年两年间，津南经济技术开区的工业地价明显呈上升趋势，从2010年的364元/平方米上涨到2011年的607元/平方米，增长率为67%。虽然到了2012年，津南经济技术开发区的工业地价均价有所回落，但是总体上还是呈上升的趋势，2012年较2008年的增长率为70%。同期，西青经济技术开发区的工业地价均价也有小幅度上涨，2010，2011年两年的工业地价均价分别为419元/平方米，389元/平方米，相较于2008年度有不同幅度的增涨，2012年，西青经济技术开发区的工业低价水平到达了五年来最高点，为436元/平方米，较2

36、008年增长率为23%，可见五年内西青经济技术开发区工业地价水平呈上升高趋势。而与西青经济开发区同样为国家级经济技术开去的天津经济技术开发区的工业低价总体却呈现出下降的趋势。2008，2009两年天津工业区的工业用地均价皆为403元/平方米。到了2010年，天津工业区工业地价呈现出了较为明显的下落趋势，该年的工业用地均价为367元/平方米，相较于前两年增长率为-8%.表4-11天津地区开发区五年内工业地价平均增长率天津经济技术开发区西青经济技术开发区津南经济技术开发区平均增长率-3.3%5.3%14.2%数据来源:中国土地市场网图4-12天津地区开发区五年内工业地价平均增长率2008-2012

37、年五年内天津经济技术开发区工业地价水平的平均增长率为-3.3%,说明为五年内该园区内工业地价水平为负增长。西青经济技术开发区的工业地价水平平均增长率为5.3%，低价水平变化幅度较小。而津南经济技术开发区的工业地价水平的平均增长率则为14.2%，反映出2008-2012年五年内工业园区内的工业地价水平发生了一定程度上的变化。4. 河北省开发区表4-12为我们显示了河北地区近五年内工业地价水平的变化：廊坊经济技术开发区和秦皇岛开发区的工业地价五年内基本上没有变化，尤其是秦皇岛，五年内工业地价水平一直属于持平状态。而承德经济技术开发区五年内工业地价则有了较为明显的变化：以2011年为重要年份，该年其

38、工业地价水平从2010年的311元/平方米上涨到了544元/平方米，该年增长率为75%，处于一个较大的增长水平，虽然到了2012年工业地价水平为510元/平方米相比2011年有小幅度下降，但是总体来说五年内承德经济开发区的工业地价水平还是由一个较大的变化的，2012年较2008年的工业地价增长率约为90%。表4-12河北地区经济技术开发区五年工业地价水平（单位：元/平方米）年份廊坊经济技术开发区秦皇岛经济技术开发区承德经济技术开发区20083362882692009299288279201031028831120113172885442012340288510数据来源：中国土地市场网 图4-1

39、2的变化曲线直观的为我们表示出了河北地区工业地价水平的变化情况。廊坊开发区和秦皇岛开发区两地的工业地价水平变化基本上是一条直线，承德经济技术开发区的变化则有一个较大的上升幅度。图4-12 河北地区经济技术开发区五年内工业地价水平资料来源:中国土地市场网 根据表4-13的统计，廊坊经济技术开发开发区的平均增长率为3%，该地区2008-2012年五年内工业地价水平只是产生了微弱的变化；秦皇岛经济技术开发区的工业地价水平五年内一直没有变化；而承德经济技术开发区的工业地价水平在近五年内的平均增长率为17.3%，表明来该工业区工业地价水平在2008-2012这五年工业地价水平有一个相对来说较大的变化。表

40、4-13河北地区开发区工业地价平均增长率廊坊经济技术开发区秦皇岛经济技术开发区承德经济技术开发区平均增长率3.0%017.3%数据来源：中国土地市场网图4-13河北地区开发区工业低价平均增长率五、 首都经济圈开发区工业地价现存问题及分析 （一）首都经济圈工业地价现存在主要问题 根据对首都经济圈内开发区工业地价的纵向对比研究可以看出因地域不同各开发区的工业地价发展存在很大的区域性差距。同为国家级开发区的北京经济开发区的工业地价发展水平要高于廊坊经济技术开发区和天津经济技术开发区，并且存在很大差距；首都经济圈开发区工业地价根据开发区划分等级的不同也存在着工业地价不平衡差距较大的情况。以北京地区开发

41、区为例，2008年北京经济技术开发区和通州经济技术开发区的工业地价水平基本上是持平的，但是经过五年的展， 2012年北京经济技术开发区工业地价水平为1100元/平方米，年均增长率为23.6%，而通州经济技术开发区2012年的工业地价水为509元/平方米，年均增增长率为5%，两个开发区的工业地价发展情况因为开发区的划分等级不同而存在明显的对比，导致北京地区工业地价整体发展不平衡，具有明显的高低差异。根据首都经济圈内工业地价总体情况分析可以发现首都经济圈工业地价整体发展较为缓慢，而且偏低。北京地区2008-2012五年内工业地价的平均增长率为首都经济圈内最高，达到了16.5%，而天津地区和河北地区

42、工业地价平均增长率分别5.7%，6.3%处于发展较为缓慢的阶段，这种发展趋势使首都经济圈整体工业地价发展情况不一，限制了首都经济圈工业地价发展速度，使首都经济圈工业地价发展较为缓慢。而且根据“中国城市地价动态监测系统”2012年对首都经济圈的土地价格的统计：该年首都经济圈内工业地价水平为商业地价的20.1%,为住宅地价的12.8%。由此可以看出首都经济圈工业地价水平是偏低的。（二）成因分析1.工业园区产业性质和产业聚集度 产业性质以及产业聚集度对工业园区地价有一定的影响。 如北京地区的开发区主要发展汽车制造、机械加工和高新技术产业等高收益产业，这样在无形中增加了北京地区开发区的档次，有利于招商

43、引资，刺激工业地价上涨。天津地区工业开发区则以集中发展生物医药、电子产品及配件加工制造为主，整体来说产业聚集度较高，加上天津地区提供相应的条件，大量的生物医药、电子产品加工企业纷纷投资建厂，对天津地区的工业用地价格产生影响。而河北地区一些工业园区搞大而全战略,不对入驻工业园区企业做严格选择,企业种类繁杂,反而影响工业园区的吸引力。随着工业园区吸引力的下降，不利于招商引资，无形中抑制了工业地价的上涨。2.出让协议所占比重在2006年以前,工业用地的出让方式是协议,招标,拍卖三种方式。招标拍卖的竞争性很高,在投资企业成为稀缺资源的状况下用得不多,反而是协议出让占据主角位置。协议出让竞争性较低,往往

44、形成非常低的工业出让地价,有时甚至是“零地价”。 现在首都经济圈内大量的工业开发区为了园区的业绩，为了完成招商引资的指标，通常以极低的价格对园区内的工业用地进行土地出让交易，其中最主要的手段是工业用地协议出让的方式。一些工业园区为了提高自身竞争力，与其他开发区竞争工业企业资源，以协议出让的土地交易方法为主，恶意降低园区内工业工业用地价格，以极低的工业用地价格吸引工业企业投资，而我国土地监管部门并没有明确的工业用地协议出让方式的相关管理政策，使得一些开发区有机可乘，对工业地价产生了极大的影响。3.各开发区的监管政策 在工业发展中开发区的相关管理部门对工业用地使用率的不重视也影响着工业地价的发展。

45、一些开发区在进行招商引资时对企业实际需要的建筑用地不进行有效细致的考核，导致一些企业一次性购买大量的工业用地，但是却只有极少的一部分用来建造厂房、实验室等工业建筑，大量的工业用地被闲置，这在无形中也降低了开发区内工业用地的价格。4.工业用地的不合理利用 随着越来越多的人来到京津冀地区发展，京津冀地区的人口越来越密集，导致京津冀地区的住宅用地和商业用地市场开始升温，并且发展非常迅速，在很短时间内住宅用地和商业用地价格翻倍的增长。房地产和商业地产市场的高利润使一些开发商将目光放在了相对来说价格非常低廉的工业用地市场上，于是出现了一些房地产商以极低的价格大肆收购工业用地，用于住宅建筑和商业建筑的情况

46、，而相关的监管部门对这一情况没有采取有效措施，造成工业用地大量流失，使其价格降低 王新.城市工业地价比较分析及工业用地管理策略研究.浙江大 学硕士学位论文.2006.(4)。六、 邻国首都经济圈可借鉴经验（一）日本首都圈工业用地管理策略日本首都圈由东京都及其邻近的茨城、栃木、群马、埼玉、千叶、神奈川、山梨7个县组成，总面积为36287平方公里,占日本国土的10%,约相当于上海的6倍,长江三角洲经济区的1/3。日本首都圈通常被分为东京圈和北关东两部分 杜德斌,智瑞芝.日本首都圈的建设及其经验.世界地理 研究.2004,13。日本工业用地供应方式和我国工业用地供应方式不同，日本采用市场供应机制。市场供应机制允许工业用地通过市场进行买卖交