世联容积率专题分享ppt课件.ppt

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1、容积率、产品形式与社区意向,20061206_北京顾问部沙龙,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,容积率的极限计算公式,长沙项目中对容积率与社区意向的探讨,讨论：如何确定项目的容积率？,容积率的极限计算公式,1、对容积率的极限计算,a,b,对于一块方正的地块，只考虑南北向，当住宅呈现如左图的排列时容积率达到最大（用足南北向长度且正好满足日照间距）此时，该地块的容积率计算公式：,m,m = rnh,x 地块内住宅排a 地块宽度/楼宽b 住宅进深

2、m 楼间距 r 当地日照系数 n 住宅层数 h 住宅层高,当地块足够大，x x-1,假定地块内部各楼座层数一致,2、影响i的因素分析,由此公式可以看出，提高 i 的常用手段：,增大 n减少 r减少 h增大 b,增加层数。增加容积率最直接的方法就是增加建筑层数，后面我们会研究两者之间的关系。,降低日照系数。这是容积率地域差异的根本原因，相同的地块，南方城市可以实现更高的开发强度；对于一个城市而言，r是定值，这时可以通过旋转楼体、增加塔楼的方式折减r,进而提高容积率。,压缩层高。通过压缩层高来降低总楼高；通过住宅顶层北退台也可以达到降低有效遮挡高度的效果，从而提高容积率。,增大进深。北方地区受节能

3、因素制约，进深过大会影响住宅舒适度，南方地区灵活性更大，可以通过丰富形体变化、设置天井等方式增加建筑的进深。,2、提高容积率的常用手段, 旋转建筑，日照系数得到折减。,不同方位间距折减系数（表中方位为正南向偏东、偏西的方位角）, 以北京地区为例，板楼r取1.6，塔楼r可以取1.11.2。,3、研究层数与容积率的对应关系,对于一个确定的项目，r为定值，h与b可变范围有限。以某北方城市为例，r=1.5，h取3m，b取13m，则,可以看出，对于北方城市的板楼住区：当n较小时，n的改变对i的影响较大；当n较大时，n的改变对i的影响较小；当n趋近于无穷大时，i趋近于极限2.9。亦可以看到，高层物业对容积

4、率不敏感，低层物业对容积率较敏感。,3、研究层数与容积率的对应关系,通常情况下项目容积率都一定低于我们的极限计算公式，降低容积率的影响因素包括：地块退线要求（硬性） 建筑范围控制线通常还要退建筑红线住宅间距要求（硬性） 符合基本的建筑长度限制；留出消防通道、卫生间距等空间社区公共空间（弹性） 虽然对提升容积率没有贡献，但与社区外部空间舒适度直接相关，低密度物业尤其突出地块条件限制（弹性） 地块不规则，或受地质、地形条件限制，影响地快利用效率,3、研究层数与容积率的对应关系,那么现实中为什么有些项目的容积率可以超过2.9很多呢？东、西向住宅的大量出现高层塔楼大量出现项目中有商业、办公、公寓等其他

5、非住宅性质的物业出现地块较小，比如一、两栋楼的项目，利用地块北边界实现层数突破, 位于城市道路南侧（或项目地块北边界）的住宅经常可以利用城市道路用地来抵消日照限制，实现建筑层数突破，从而提高整体容积率这种影响地块越小越明显。,4、总结：住宅设计中的节地（提高容积率）措施,住宅单体设计：增加层数（增加n，超过8层后，容积率提升不明显）降低层高（减少h)北退台或斜屋面（减少h）加大进深（增加b),1,住宅群体规划：适当布置东西向住宅，让房屋日照间距用地有部分重叠；适当布置高层塔式住宅；建筑旋转适当偏角，折减日照系数；在城市道路南侧布置高层，把日照间距用地纳入道路用地；合理确定住宅排数和高度，用足地

6、块南北向长度。,2,5、产品形式与容积率对应关系经验取值,容积率的极限计算公式,长沙项目中对容积率与社区意向的探讨,讨论：如何确定项目的容积率？,长沙项目中对容积率与社区意向的探讨,项目地块规划指标回顾,规划指标：总占地面积14万平米，可建设用地11.2万平米分南北两块建设用地，地块1面积为80059平米地块2面积为31950平米容积率40% 总建筑面积28万平米,地块现状：地块呈较规则的四边形，地势比较平坦,案例研究目的以及选取原则,选取案例原则： 占地规模相当 容积率与本项目接近或低于本项目 产品形式具有借鉴意义,案例研究目的：确定项目的产品形式、产品比例、规划特点,根据项目容积率和占地规

7、模，通常可能出现三种产品形式的组合方式,容积率2.5,根据项目地块规划条件以及客户目标，通过项目研究可以看到在容积率不大于2.5的情况下，一般可能出现的产品形式有以下几种：,纯高层（小高层）或纯多层社区,小高层+多层混合社区,高层（小高层）+低密度类别墅,纯高层（小高层）社区,小高层+多层混合社区,高层（小高层）+低密度类别墅社区,通过市场现状及未来供应项目扫描，项目可能的产品组合形式为,纯高层（小高层）或纯多层社区,小高层+多层混合社区,高层（小高层）+低密度类别墅社区,市场主流供应量大竞争激烈,不选择,可选择 全面竞争战略强势占据市场,未来供应,可选择 先行者竞争战略 占据空白市场,附表：

8、未来片区供应项目列表,通过与项目条件相似案例研究为项目规划提供借鉴,占地规模10-15万平米容积率小于2.5产品形式为高层+低密度类别墅组合,选取案例,案例选取条件,案例项目基本情况列表,研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律,研究内容二：社区整体规划与产品布局规律,A,B,典型案例产品比例指标列表,容积率在1.1以下的项目，高层占地比例较低，整体社区低密度居住氛围强烈，高层起到点缀、陪衬的作用,容积率,1.5,1.1,2.5,高层占地比（%）,5%,30%,50%,深圳万科城1.1,上海久阳文华府邸 0.96,深圳东海岸0.8,世纪城 0.78,其他参照项目,容积率在1.11.5的项目

9、，高层占地比例约为三成，整体社区空间低密度物业与高层物业各成气候，壁垒分明,容积率,1.5,1.1,2.5,高层占地比（%）,5%,30%,50%,香密湖1号,城市高尔夫花园,其他参照项目,深圳熙园 1.3,天津天鹅湖 1.33,容积率超过1.5的项目，高层占地比例接近一半，高层物业对社区整体空间的控制作用明显增强，低密度氛围仅限局部,容积率,1.5,1.1,2.5,高层占地比（%）,5%,30%,50%,40%,东莞中惠 金士柏山花园 1.68,深圳中旅国际2.19,深圳 雍景城 1.71,深圳淘金山 2.5,北京上元2.38,深圳中央悦城2.68,其他参照项目,更多案例显示，当容积率在1.

10、52.5区间时，社区的整体空间感觉不会有质的变化，呈现“高低混搭”的空间意向,1.1,2.5,万科城,文华府邸,东海岸,天鹅湖,熙园,金士柏山花园,中旅国际公寓,淘金山,1.5,容积率,北京上元 2.38,香密湖1号1.4,城市高尔夫花园1.5,世纪城 0.78,项目容积率与社区空间性质的对应规律模型,雍景城,中央悦城2.68,当降低容积率时，企业经营收益出现下降，同时并未给社区整体居住环境带来显著提升，因此建议不降低容积率,容积率2.5,容积率1.5,建安费用：高层1100元/平方米，类别墅1000元/平方米建筑比例：高层75%，类别墅25%销售均价：采用市场平台价格，高层3500元/平方米

11、，类别墅4500元/平方米,随着容积率的上升，高层建面比例迅速上升，上升速率要远大于其占地比,容积率与高层建筑指标变化图,当容积率上升至1.4时，高层建面比迅速上升至70%左右,随着容积率继续上升，高层建面比在70-80%间缓慢变化 高层占地比则随着容积率的增加，匀速上升,通过案例研究，确定产品比例构成与社区空间性质规律的结论,当容积率在1.5-2.5之间移动时，社区空间感受不会有明显改变通过经济测算可知，在长沙市场中，项目总利润额与容积率呈线性关系变化，本项目容积率在2.5时，实现项目最高利润,尽量维持项目2.5的容积率，如在设计过程中需表达更明确的规划意向，可适当降低容积率。,研究内容一：

12、产品比例构成与社区空间性质的规律,研究内容二：社区整体规划与产品布局规律,A,B,通过案例研究，可以发现“高低混搭”的中密度社区整体规划布局存在以下规律：,1、高层界定区域，围合社区，强化内部空间的领域感和私密性，对低密度物业环境提供支持2、高低两种物业形式的产品相对集中布置，形成各自独立的组团空间3、集约利用土地，形成集中、规模化的社区开放空间，作为高低物业的分隔与过渡，柔化建筑形式差异，提升社区空间质量4、在以上三条的基础上，社区规划还往往追求较强的“形式感”，形成富有特色的社区形象，产生市场冲击力,高层界定区域，围合社区，强化内部空间的领域感和私密性,深圳熙园,深圳中惠金士柏山花园,高层

13、成为低密度组团的外部屏障，并且能够形成连续的展示面,深圳公园大地,高低两种物业形式的产品相对集中布置，形成各自独立的组团空间,天津水岸公馆,天津江胜天鹅湖,不同物业形式各自形成完整的组团，保证了低密度社区居住氛围匀质化,北京上元,6000平米景观带,北京上元,深圳香密湖1号,集中、规模化的社区开放空间，作为高低物业的分隔与过渡，柔化建筑形式差异,景观水系自然地将高层与联排居住区分开，廊桥设计既丰富了景观，又建立了联系,社区中心广场，成为联结社区的核心,深圳水岸山城,上海久阳文化府邸,集中园林景观对社区环境的品质感提升明显，与高层建筑对比强烈，相得益彰,“形式感”的规划给人以强烈的视觉冲击和空间

14、体验,深圳淘金山,强化社区规划“形式感”的常见手段：A、追求强烈和极致化的空间对比B、经营“轴线”C、几何图案化的构图效果D、单元复制 / 母题重复E、旋转与律动F、超大尺度的空间元素（如建筑、水面等）,天津江胜天鹅湖,容积率的极限计算公式,长沙项目中对容积率与社区意向的探讨,讨论：如何确定项目的容积率？,讨论：如何确定项目的容积率？,一个项目容积率的确定受哪些因素影响？,最近我们遇到不少项目都需要帮助开发商确定开发的容积率，其实也就是为一个具有相对弹性的项目确定最终的产品形式及其比例。这个决策的过程往往是一个受多方面因素复合作用、反复取舍和评价的过程。,市场实现性,产品形式,构成比例,利润目标,技术实现性,开发商资金限制,容积率,THE END,