总部经济区资料.docx

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1、总部经济区北京市社会科学院总部经济研究中心主任赵弘研究员在国内首次提出总部经济理论。并对总部经济概念进行界定，他认为：“总部经济”是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。总部经济的内在机制：总部经济理论首创者、北京市社会科学院中国总部经济研究中心主任赵弘研究员用“三赢”模型来解释解释总部经济产生的内在机理，企业按照总部经济的模式进行空间布局，把总部布局在发达的中心城市，而将生产加工基地布局在欠发达地区，由此使企业能够以较低的成本取得中心城

2、市的战略资源和欠发达地区的常规资源，实现两个不同区域优势资源在同一个企业的集中配置，不但能够使企业资源配置综合成本降低，而且使得总部所在的中心城市密集的人才、信息、技术资源得到最充分的效能释放，同时使得加工基地所在的欠发达地区密集的制造资源得到最大限度的发挥。因此，总部经济是一种能够实现企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域“三方”利益都得到增进的经济形态，赵弘研究员把这一总部经济模型又称为“三赢模型”。总部经济的产生和发展基于三个条件“假设”：总部经济理论首创者、北京市社会科学院中国总部经济研究中心主任赵弘研究员认为总部经济的产生和发展，基于以下三个条件“假设”：一是信息经济较充分发展。网

3、络及通讯技术的普及，使得企业内部信息传递和组织成本大大降低，企业有条件实现内部不同组织的空间分离。二是企业在发展中对于战略资源的需求地位上升。随着企业规模扩大和市场竞争加剧，对于战略资源（信息、高级人才、科研成果等）的需求越来越强烈。三是在发展水平差异较大的不同区域之间，两类资源的禀赋存在差异。在发达的中心城市，战略资源密集，其获取的成本较低；在欠发达地区，常规资源密集，其获取的成本较低。总部经济满足两个方面的需求：总部经济理论首创者、北京市社会科学院中国总部经济研究中心主任赵弘研究员认为总部经济理论两手托着两种需求：一种需求是在城市化、市场化和国际化的大背景下，满足解决欠发达地区企业发展人才

4、瓶颈的需求；另一种需求是满足中心城市在规模不断扩张过程中，制造业向外迁移而出现“空心化”条件下城市产业接续、经济可持续发展的需求。上述两种需求在总部经济理论框架下得到了很好的满足：一方面，欠发达地区的企业将总部迁移到中心城市，可以利用中心城市的科技、人才、信息、市场等优势寻求快速发展；另一方面中心城市通过留下总部、吸引总部聚集带动服务业发展实现城市结构升级、产业转换和功能提升。总部经济的五个特点：总部经济理论首创者、北京市社会科学院中国总部经济研究中心主任赵弘研究员认为总部经济具有特点五个特点：一是知识性。企业总部集中了企业价值链中知识含量最高的区段，研发、营销、资本运作、战略管理等，属于高度

5、密集的知识性劳动。二是集约性。企业按照收益最大化原则布局产业空间结构，最大限度取得中心城市服务业发达、智力资源密集的优势，最大限度利用了生产基地土地、劳动力、能源等要素优势，形成产业配套，最大限度地降低了成本。三是层次性。总部经济模式在不同城市、不同区域，其产业、功能、规模都各不相同，具有全球总部、地区总部、国内总部以及行政总部、营销总部、研发总部等多种层次，从而充分发挥不同地区的资源优势，形成不同城市、不同区域之间的合理分工与合作。四是延展性。总部经济形成了第二产业与第三产业之间的经济链条，不但能够实现二产向三产的延展，而且能够实现知识性服务业向一般性服务业的延展。五是辐射性和共赢性。在总部

6、经济这种模式下，可以通过总部加工基地链条实现中心城市的信息、技术、人才等区域资源向欠发达的区域辐射，增强中心城市对周边地区的带动能力。同时，总部经济模式改变了区域之间对同一产业在企业、项目上“非此即彼”的简单争夺，实现不同资源优势的区域之间通过功能链不同区段的再分工进行合作，实现共同发展。发展总部经济的五个条件：总部经济理论首创者、北京市社会科学院中国总部经济研究中心主任赵弘研究员在对纽约、新加坡、香港等城市研究之后总结出一个城市发展总部经济需要具备五个方面的条件：对一个城市发展总部经济的一般性条件进行如下概括：第一个条件是区域拥有高素质的人力资源和科研教育资源，能够使得公司总部以较低的成本进

7、行知识密集性价值活动的创造。提高城市的人力素质，同时，制定优惠政策，吸引更多优秀人才到该城市创业发展，是该城市发展总部经济的重要条件。比如，在过去4年里，香港特区政府用在教育方面的开支比1997年时增加46，良好的人力资本是香港成为外国公司亚太地区总部和地区办事处首选的至关重要的原因。发展总部经济需要国际化人才和开放式的知识创新氛围。丰富的人力资本和教育资源，可以满足公司总部知识密集型价值创造活动的特定需要。纽约、香港、新加坡以及北京、上海等这些城市良好的区位优势、完善的基础设施条件有利于吸引大批集团公司总部所需的管理人员、技术人员入驻，这是其发展总部经济具有的优厚条件。第二个条件是区域要有良

8、好的区位优势和良好的交通运输网络设施。比如纽约、香港、新加坡等城市，公司总部在这些城市聚集很大程度上得益于这些城市天然的区位条件。这些城市天然的港口，为总部物流提供了便利。另外，便利的交通运输，完善的交通网络体系，也是决定总部区位选择的重要因素。便利的交通网络，有利于公司总部与公司内其他分部、子公司、加工基地之间的各种联系，这能够使公司主要决策者与相关人员之间有良好接触，掌握公司运营脉搏，及时发现问题，解决问题。第三条件是区域必须具有便捷的信息获取以及良好地同异地沟通的信息通道，同时在基础性资源条件方面能够同附近周边地区形成较大的差异。便捷的信息、网络可以大大节约公司总部与制造加工基地分离导致

9、的空间成本，进而有力地吸引银行、集团公司总部的落户。如三个全球性城市，即纽约、香港、新加坡集中了数量极多的大跨国公司的总部，这与其便利的信息获取和沟通渠道是密不可分的。与此同时，在基础性资源方面，比如土地、普遍劳动工人等，该区域与其周边地区应形成较大的落差。这样可以增加企业利用区域之间资源禀赋的比较优势进行获利，从而促使总部经济在该区域的形成。第四个条件是区域必须具备良好高效的法律制度环境，具有多元的文化氛围。发展总部经济，除了城市建设等硬件要达到较高标准，更重要的是在城市管理、文化氛围等软件方面具备良好的素质。发展总部经济要具备适应现代化城市管理的制度。城市决策层要努力营造一流的投资发展环境

10、，使城市的综合营运成本最佳，并不断提高政府的服务效率，法律法规要与国际通行规则接轨，提高政府办事效率，增加政府的透明度，为投资商创造良好的法律环境。同时，城市的社会服务体系、市场秩序、通关秩序、诚信体系、社会治安状况、城市文明程度等等也要达到相当高的水平。同时发展总部经济要使城市成为世界各国优秀文化的熔炉。宽容的多元文化、多元梦想的城市性格正是一个城市发展总部经济的必备条件。宽容多元的人文环境可以降低企业空间成本，而语言和文化习惯的相同或相近，有助于信息的沟通、情感的交流。第五个条件是区域应逐步形成围绕总部服务的专业化服务支撑体系。与总部经济相适应的专业化服务支撑体系应覆盖金融、保险、会展、商

11、贸、航运、物流、旅游、法律、教育培训、中介咨询、公关、电子信息网络等诸多领域。事实上，国际化程度高、对公司总部吸引力强的城市，服务业在其国民生产总值中所占的比重都在70%以上，比如香港，它的服务业比重已达到了82%。高度发达的服务业、连贯性的鼓励竞争制度、完整的服务业发展战略，是提高城市经济效益与经济实力的必然选择，也是发展总部经济的重要条件之一。一、Business Park 的起源与发展Business Park的起源，最早可以追溯到Ebenezer Howard 的“花园城市”理念：一个位于大城市边缘的小型城市最佳人口约在3.2 万人左右，铁路是城市中主要的运输连接方式。现代的Busin

12、ess Park概念则是一个综合与人性化的产物，通常Business Park是坐落在城市边缘，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。整个Business Park的发展可以分为四个时期：第一代Business Park：Business Park的起源第一代的Business Park可以说，是从广为人知的“工业园区”演变而来。其通常坐落在已有城市的边缘，或者临近某个小城市。园区由多组小规模的建筑组成。园内企业多从事轻工业、仓储或零件组装。园区通常在得到建筑许可的情况下划分并出售给企业，或者由业主首先进行前期开发后，再出租给

13、其他入园企业。通常来说，此时园区内的建筑标准较低，开发者只是将通往各地块的道路修通，建好各个建筑单元的框架。可以说，这时的园区并无任何风景可言。但是由于规划者和入园企业的积极参与以及若干法规的要求，这种社区规划和建设还是会继续进行下去的。这时的Business Park依旧偏重于那些基于科学研发的企业，而非商业型的企业。虽然第一代的Business Park的发展规模和设施都还不能与以后的二、三两代Business Park相提并论，但是其建筑标准较之从前的工业园已有所提高，无论是结构细部还是外部景观设计都不断精益求精。第二代Business Park：商务与社区传统的商务社区与其说是人为设计

14、而成，不如说是由于历史发展而自然形成。在市中心，咖啡馆、体育俱乐部、银行以及商店等所有这些商业活动都是用以支撑其朝九晚五的城市生活需求。然而随着夜晚的来临，在市中心工作的人们因为下班而离开了商业区，此时市中心便显得萧条而缺乏治安保护。很多上个世纪六七十年代在市中心所建的大型商业建筑，都因缺乏社区生活的支持而变得人去楼空。正是吸取了这些教训，建筑师和发展商在建设第二代Business Park时，避免了第一代园区出现的问题即缺乏各种生活设施，而且只有单一的生产类型企业入园。在园区的规划上，他们更多的融合进城市生活的元素，在园区内设置一些商业设施。这些设施虽然不大，但是足以使人们在此营造出共同生活

15、的社区气氛。第二代Business Park不再象第一代那样追求园区的大面积，而是追求如何将Business Park有机的融合到城乡结合部，在紧密联系城市的同时，又不失去自己独有的人文社区特色。第三代Business Park：发展邻里关系此时的Business Park由于不断发展而彼此联系，而且与城市的联系也越发紧密，依据地块界定Business Park与城市的关系已经十分困难。第三代Business Park发展的三要素为：发展规模、位置和密度。发展规模决定位置、位置决定交通、交通影响密度。第三代的Business Park，已经成为城市功能的一部分，此时的Business Park

16、已经可以有私人空间和公共空间之分，但是那些园区内的新技术企业还不能真正拥有优美景致的独立小环境。第四代Business Park：现代Business ParkNEW TOWN概念目前，随着发达国家失业率的居高不下，城市市政厅开始偏重支持大型综合型的跨国企业，以期它们能对城市的就业与建设有所作为。在这个大背景下，此时的Business Park发展商则利用人们对提高潜在就业率的希望，而开始营建大型综合社区项目。这些项目中包括了住宅、商店、学校和休闲场所。这就导致了第四代Business Park的出现一个可以“自己自足”，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区。就此，这时的Business P

17、ark已经逐步变成了一个与小城相仿的大社区，或者已经成为一个新型的现代化NEW TOWN。二、国外Business Park发展现状个案分析：美国Business Park在此部分，让我们以目前美国具有代表性的Business Park PS Business Park为例，加以说明与分析。PS Business Park创建于1986年，原为“公共储备”（Public Storage）之产业，并由其下属机构进行管理。1997年1月经过内部重组后，于1998年3月17日，并入公共实体并正式更名为PS Business Park公司。PS Business Park的园区为分散在11个州内的小园

18、区组成。此处注重说明的是其在加利福尼亚州内的园区。PS Business Park园区内的建筑多为一至两层的建筑，分为两至十个组团不等。每个建筑单元可出租面积从2000 至 5000 平方米不等。所有设施的管理为“一站式”服务管理，或者由区域中心办公室进行管理。鉴于入园企业的规模不同，园区内提供给中小企业与大型企业的服务设施也各有不同。园区内一个典型的可提供各类设施的建筑体，一般以50至 500 平方米为一个单位，进行出租或出售。租期从1年到3年不等。园区内大约35%的租金收入来源于园内中小企业，而其它65%的租金收入则来源于园内的大型企业。这些大企业的租赁面积少则500平方米，多则租用多座建

19、筑体不等。目前在PS Business Park内的大型企业有IBM、美国航空、奥林巴斯和夏普电器等世界知名企业。以下为PS Business Park在加利福尼亚州内的园区外观：三、北京规划中的第一个Business Park 中关村科技园区丰台园 Business Park随着北京经济的持续发展，北京的高科技企业无论从规模还是数量上都有所增长，因此对于Business Park这种办公模式，在北京的高科技企业中出现了大量的需求。虽然Business Park受到企业的推崇，但是它的选址与兴建却有着严格的要求和标准。首先，由于Business Park对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以B

20、usiness Park一般分布于城市边缘地区，这样才能使Business Park的建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式；同时，作为Business Park，必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；此外，Business Park与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要Business Park与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在Business Park内的人员工作的便利性。基于以上要求，目前中关村科技园区丰台园是建造Business Park比较理想的位置。首先，丰台园地处西南四环，通往北京市区的道路畅通，无论是去往CBD还是中关村地区都很便利；其次，丰

21、台园是中关村“一区五园”中距北京市中心最近的，且仍具有大面积土地开发潜力的地区，在此地区建造Business Park，可以保证较低的建筑密度；最后，由于紧邻四环百米绿化带，而且以世界公园为中心的万亩绿色旅游区环绕周围，应该说丰台园拥有一定的绿化资源，能够营造出Business Park所需要的良好园林景观。就此，基于对国外Business Park发展脉络的研究，对目前国外类似Business Park案例的分析，以及对北京各科技园区的调查，在充分发挥丰台园地段优势及其环境潜质的基础上，在此建造Business Park的设想完全可行的，也是非常适合的。根据我们目前的了解，丰台园二期规划中的

22、Business Park，是一种融合了四至六层现代智能化办公空间的花园别墅式写字楼复合体。这将是北京首家推出的Business Park写字楼模式。就目前规划而言，丰台园内将建的Business Park，完全涵盖了Business Park“独立性”和“个性化”这两点特色，所谓“独立性”是指其具有占天占地，独门独院的特点，并且拥有独立的出口和独立的门牌号，以及同时赠予客户的大厦冠名权。所谓“个性化”是指其在群体结构上，各个Business Park单元体可分可合，可大可小，能够满足不同规模、不同性质、不同业态的公司需要，从而以一种统一中求变化的办公单元组合体系列，使各类公司客户都能找到自己

23、最理想的办公天地。也正是这两点特色，Business Park模式在国外科技园中倍受高科技新兴企业的推崇。而且这种现代办公的创新模式正成为这些新锐派高科技公司的企业形象标志。为了满足Business Park办公一族生活起居的需要，丰台园二期还将同时推出了配套的居住园区，从而在一个步行社区内，就能解决入园客户工作与生活的需要。同时，园区内的住宅将均采用景观较好的精品板楼设计，极目西望，西侧Business Park的高技派花园景观可以尽收眼底，使其成为同时拥有花园绿化景观，又兼顾高科技人文景观的高尚居住区，成为高科技员工真正理想的居住乐园。因此，我们有理由相信，中关村科技园区丰台园内的Busi

24、ness Park完全可以给科技企业一个家，能够使事业初成一族完全拥有“公司家园”和“创业家园”的梦想得以实现。2国外案例新加坡的商务花园新加坡的商务花园与美国、欧洲等地的商务花园建设最大的区别不在于其建筑形态的不同，而在于其建设的背景和原因。新加坡商务花园是新加坡政府发展总部经济的重要步骤之一。新加坡的商务花园是在政府支持下人为规划建设完成的。在具体规划建设过程中，为了更好地与城市发展相结合，新加坡商务花园在规划建设之初就有意识地注意了与大规模的居住组团的结合，由此带动当地的经济发展，完善居住区域的城市功能。目前，我国很多地区都规划建设商务花园，大力发展总部经济。很多城市在建设商务花园的同时

25、也面临城市功能进一步完善的问题。因此，仔细研究新加坡商务花园的规划建设经验对我国商务花园的建设具有直接的借鉴作用。一、新加坡商务花园发展背景说明新加坡作为一个东南亚的微型国家，几乎没有任何足以支持经济发展的自然矿产资源和农业资源。但是由于新加坡位于重要的通商贸易航道马六甲海峡的尽端，而且官方语言为华语和英语两种语言，因此新加坡成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点。正是由于上述国情特点，新加坡政府很早就意识到了总部经济对区域的带动效应。因此，新加坡政府根据自身国际口岸优势开始主动吸引国际企业总部，尤其是吸引很多全球性大企业的亚洲区域总部进入新加坡。为了更集约，更有效地为这些国际企业的总部提供相关

26、服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园。可以说，新加坡的商务花园，从建设之初就是发展“总部经济”中的重要步骤，带有强烈的政府色彩。事实证明，这种政府决策是正确的，随着国际商务花园的打造，国际总部经济蓬勃发展促进了整个城市的经济发展。而通过建设商务花园所带来的总部聚集，则更为直观地为其所在的区域的发展带来促进作用。这主要表现在以下两个方面：1. 提供较多的就业机会，促进当地社会稳定从下图中可以看出，在新加坡九个主要商业区域就业分布比例中，我们发现商务花园所在樟宜和裕廊两个区域所提供的就业机会名列第三（提供就业机会最多的是新加坡的中央商务区）。由此可见，随着总部的聚集，可以带来较多的就业机会

27、。在这些所提供的就业机会中有很多是由于商务花园的建设，而向商务花园所地居民提供的。具体而言，商务花园作为商务载体，将许多总部企业相对集中在一起。这种聚集使得商务花园可以更为集约地，同时为多家公司提供各种商务配套服务。这种商务服务不仅包括金融信贷等高级专业配套服务，而且还包括清洁卫生、快递、餐饮、零售，托幼等等更适合本地居民就业的配套服务。总部聚集数量越多，配套成本就越低，从而也就能增加更多的配套服务。而所有这些配套服务也就为当地提供了更多的就业机会。可以说，总部自身不一定能针对本地提供很多的就业机会。但是其所在的商务花园将为本地直接提供就业机会。目前国内的商务花园建设开发过程中，很多项目都面临

28、着将由于土地上的居民另行安置到别的区域。而这些居民则往往是农民或者低收入群体，简单地拆迁安置往往会引起社会矛盾的激化。然而，通过新加坡的商务花园建设可以看出，作为总部聚集地的商务花园，只要合理规划是可以为当地提供较好的就业机会。可以说，商务花园的建设有助于当地社会的稳定。2. 拉动区域住宅需求，繁荣当地经济国际总部聚集也带来了商务人员的聚集，这促进了动区域住宅的需求。下图是国际总部经济形成规模以后的几年里，IBP樟宜国际商务花园所在地区的住宅销售情况和住宅需求情况的数据。作为IBP国际商务花园所在地樟宜地区住宅的需求量和销售量都远远高于新加坡各主要地区的平均值，由此可见通过商务花园的建设使得国

29、际总部相对集中地聚集在一起，这将会带来大量的工作人员，直接促进了所在区域的房地产市场，尤其是住宅市场的繁荣。而房地产市场的繁荣则会极大地拉动当地的经济发展。值得注意的是，新加坡商务花园的这种决策的成功并不是偶然的，这与新加坡政府科学地选址规划密切相关。以新加坡最有代表性的两个国际商务花园裕廊国际商务花园（IBP）和樟宜商务花园（CBP）为例，（具体位置如图所示）这两个国际商务花园均建设于新加坡的边缘居住组团区域中。新加坡政府并在没有大量占用自己有限的土地资源，而是尽量选择在靠近开发相对成熟的边缘组团附近进行商务花园的建设，使商务花园与居住组团共同形成了“职住一体”区。这种“职住一体”是指本地居

30、民与本地的工作者基本上是重合的。人们可以在一个相对集中的区域内，就近上班、就近生活。这会大大减轻城市的通勤交通。更为重要的是，由于商务活动的加入，是整个区域不再是没有生气的“卧城”，变的功能复合，活力持久。可以说，虽然新加坡商务花园属于政府的人为规划，但是由于规划的科学合理，其商务花园建设十分成功，对总部经济建设和城市发展起到了很大的推动作用。正是由于其规划的成功，因此对于国内的商务花园的规划建设具有很大的借鉴意义。根据我们对裕廊国际商务花园（IBP）和樟宜商务花园（CBP）的实地考察和相关资料的收集分析，认为有以下几点十分值得国内商务花园的规划建设者学习。二、新加坡国际商务花园建设经验介绍1

31、. 在商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合商务花园的特征之一就在于其位于城市边缘区域。但是仅仅在城市郊区，土地成本相对较低是不够的。新加坡商务花园的位置选择方面十分注重以下两点：注重与城市交通的紧密联系：无论是裕廊国际商务花园（IBP）还是樟宜商务花园（CBP）均有城市轻轨与其他区域连接，而且在商务花园所在区域设置有复合化交通转换站点轻轨站点以及其他公共交通站点设置在一起。这使得商务花园既能保持自身郊区的环境特色，又能与城市紧密相连，而不致成为缺乏人气的野外荒郊。注重与边缘居住组团的联系：正如位置图中所示，樟宜商务花园（CBP）和裕廊国际商务花园（IBP）分别设置在新加坡东、西两边缘居

32、住组团区域内。这种与居住区域相复合的规划设置，有助于完善区域的城市功能，保证区域的持久活力。区域的繁荣反过来也将促进商务花园的发展。2. 在商务花园内部规划中注意地块划分的均好性在樟宜商务花园（CBP）和裕廊国际商务花园（IBP）的规划图中可以看出，在商务花园内的地块划分方面，基本上保证每个地块都能临近内部道路。这使每块地都有很好的交通可达性，同时也保证了地块内的建筑都具有自身的展示面。这种规划方法保证了每个地块都具有很好的商务价值。3. 注重对商务花园的配套设施的规划对于商务花园内应建设什么样的配套设施，应建设多大规模的配套设施呢？为了避免商务花园建设成为变相的商业开发。新加坡Urban R

33、edevelopment Authority（城市促进经济发展委员会）在商务花园的开发调空方针中对商务花园的配套设施的类别及比例做出了详细规定。具体规定包括：独立于写字楼之外的配套设施，其规模最到不超过商务花园总建筑面积的15%写字楼内部的配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的1540%同时，为了使商务花园的建设更加灵活和符合可户的需求，新加坡Urban Redevelopment Authority（城市促进经济发展委员会）提出配套设施的建设应具有良好的可达性。为了提高配套设施的盈利性，在公共交通站点（如地铁MTR，汽车站等）附近的配套设施规模可以相应提高，增加其在整体配套中的比例

34、。对于商务花园配套设施的类别，也做了如下详细规定：为了更好地建设商务花园，新加坡城市促进经济发展委员会对商务花园中不可建设的物业类别也有明文规定* 工人宿舍：指低层员工的集体居住场所* 停车场：指独立于写字楼之外的配套设施用地中禁止建设停车场。在写字楼自身的配套中可以建设适当的地上或地下停车。通过上述对新加坡商务花园相关经验的介绍，可以看出作为商务花园在新加坡已经形成相对成熟的规划经验，而且这些规划经验对于我国的商务花园建设具有很大的借鉴作用。总之，我们十分希望通过上述这种“实战型”的具体规划操作经验的介绍，对国内的商务花园规划，尤其是在进行总部经济发展地区的商务花园的建设给予一定的启示与帮助

35、。欧洲的BusinessPark其实追根溯源，商务花园的规划思想最早始于1902年英国社会活动家霍华德明日的花园城市中关于花园城市的论证。自此以后，欧洲学者在相关理论的研究方面一直领先。由于自然条件和旧城保护和更新的迫切性，欧洲城市也非常早地把花园城市的规划思想应用到办公性物业的开发上来。多年以来，商务花园在欧洲的发展在世界上取得了领先的地位。商务花园在欧洲可以说非常普遍：旧城区、城市边缘、小城镇，到处都分布这这种颇为常见的办公物业。在许多欧洲城市，商务花园是主要的甚至是唯一形式的办公物业。我们下面将会提到，在荷兰阿姆斯特丹的城市边缘，分布着一个巨大的商务花园群落；就整体规模而言，远远超过了市

36、中心的办公物业。在爱尔兰的首都都柏林，市中心几乎没有明显的CBD，其西部却坐落着占地91公顷的PARK WEST商务花园，为30000人提供就业。为什么提到美国的办公物业，我们想到的总是曼哈顿高楼林立的中央商务区；而到了欧洲，低密度的商务花园反而成为了主流？归根结底，这种现象的原因要从欧洲城市发展的过程来认识：一、从城市的发展过程认识欧洲的商务花园、对低密度办公物业的偏好：比起美国的城市来说，欧洲的城市历史更为悠久，欧洲人非常重视对旧城区的保护。同样面对新经济的时候，美国人在曼哈顿建造着110层的世界贸易中心，欧洲人却小心翼翼地对市中心进行着严格的限高许多的欧洲国家对高楼大厦如此地不屑一顾；他

37、们不允许高大的办公楼破坏帝国时代留下来的低层的教堂、市政厅、学校和广场。时至今日，伦敦人仍在批评着在新的商务办公区CANARY WHARF建造的欧洲最高的建筑金丝雀大厦。欧洲人低密度的偏好，以及对城市发展价值观方面与美国人的不同理解，是欧洲的商务花园表现出了迥然不同的特点的最重要原因。、居住人口的分散化：欧洲城市大都比较早地完成了城市化，例如英国、比利时和荷兰，在19世纪就完成了城市化。由于对城市中心的限高，无法通过增加容积率的办法降低城市中心的居住成本，从20世纪50年代开始，许多欧洲国家的人口开始从城市中心移居到城市边缘，从大都市迁移到小城市；同美国的郊区化不同，欧洲没有出现明显的城市衰落

38、现象，而是通过经济杠杆避免了人口在市中心的过度集中；如果我们以城市中心为原点，城市半径为坐标观察欧洲城市人口的分布时，可以发现这种人口密度的坡度较小。以城市经济学的观点来看，办公物业总是追逐着劳动人口的分布的；这样，商务花园在欧洲的大都市边缘和小城镇里就有了最基本的人力资源上的支持。从后文中我们给出的例子中看出，商务花园的分布和人力资源有相当大的联系。城市边缘人力资源的丰富也是欧洲商务花园分布广泛的原因之一。、大都市边缘和小城镇的发展：在保持市中心活力的同时，也加快了城市边缘和小城镇的经济发展。今天我们到欧洲去，可以很容易地发现许多小城镇的独特魅力。由于城市人口分散化的结果，大都市的边缘和小城

39、镇不但保持了优美的环境，还引起了各种现代化的基础设施、发达的交通路网、各种为了满足居民生活要求的公共设施，为商务花园的落户提供了硬件上的支持。这样，商务花园就有条件出现在许多大都市边缘和小城镇。总之，欧洲的商务花园的出现，并非象美国那样为解决城市发展中的矛盾而生，而更多地是迎合欧洲人对环境的热爱。欧洲的商务花园，虽然尚未出现象美国硅谷那样有影响力单体，但显然有更为宽松的发展环境：她们的分布更加广泛，外观变化更为多样，入住的公司也有着更多形态，和欧洲的旧城保护和城市更新结合的更好。欧洲的商务花园，证明了对环境的热爱一样可以成为商务花园发展的主要动力。二、有特点的欧洲商务花园欧洲的商务花园虽然在数

40、量和分布范围上都较大，却绝非千篇一律、缺乏创造力。欧洲的商务花园普遍而不普通；我们在欧洲经常可以见到独具匠心的“精品”商务花园。这些商务花园不但是建筑艺术的代表，还是具有独特定位、和城市发展良好融合的作品。而这些作品的诞生，也往往并非开发商“灵光乍现”的结果，而是精心构造、细致雕琢的结果。欧洲人对商务花园的开发的认真态度，确实值得我们学习。下面我们管中窥豹，一起看看一些有特点的欧洲商务花园。、大学城的商务花园剑桥商务花园在英国首都伦敦北部55英里处，坐落着以大学闻名于世、安静的小城剑桥。剑桥商务花园位于小城东北部，是小城内唯一的商务办公物业组团。剑桥商务花园于20世纪80年代始建，最初共有5座

41、主楼，建筑面积约有10,000平米；后期从1999年开始继续开发，至今已完成12座主楼的建设，建筑面积共计31,600平米。建筑形式多为三层的单体楼，是非常传统、简洁的商务花园。单体的建筑体量从10,996到50,000平米不等。剑桥商务花园交通状况非常理想，紧邻A14双向路；附近有M11、A13和A1三条高速公路去往国内的各个方向；通过M11高速公路，30分钟就能达到STANSTED机场去往欧洲各国；剑桥和伦敦之间还有方便的城际火车，不到1个小时就可以到达伦敦。办公面积全部用于出租；根据体量有的只租给一家公司，有的则可以分割出租。租户中既有大公司在英国的总部，如美国的AUTONOMY公司和荷

42、兰的PHILIPS公司，不但可以“独门独户”，还可以以自己的名字为办公楼冠名；又有一些小的研发机构和高科技公司，还有各种为高科技公司提供金融、法律、审计等中介服务的公司。剑桥商务花园在规模和影响力上与美国的硅谷虽然不可同日而语，但在租户构成上却颇有相似之处。、城市更新的代表OAKDALE商务花园OAKDALE商务花园是和城市更新良好结合的杰出代表。OAKDALE商务花园位处威尔士首都卡迪夫南部一个叫Caerphilly的郡的东部边缘，占地400英亩，原为废弃的大型煤矿。北临BRECON BEACONS国家公园，有很好的景观资源。周围具有丰富的路网，具有可改造的良好基础。开发商花费6年的时间，耗

43、资超过1千万英镑，对土地进行平整工作，使之成为南威尔士流域最大的一块平地。开发商大力塑造绿化景观的想法得到了广泛支持，威尔士政府、欧盟以及其他许多机构都给予了资金支持。时至今日，OAKDALE商务花园的空地上种植了数以千计的树木和灌木，出色的景观引来了大量公司入住。如今OAKDALE商务花园能够为当地提供5000个就业岗位，每年创造的产值达到1亿英镑。因为前期开发的成功，OAKDALE商务花园后期继续开发各种类型的物业，以满足现有办公企业的需求。、面对物流企业哥本哈根机场商务花园在欧洲的许多国家，机场附近都有面对物流企业的商务花园。由于机场能够及其方便地来往于世界各地，这里的商务花园主要面向物

44、流业（Logistics）、货运业(Forwarding)、货物处理（Cargo Handling）、仓储业（Warehousing）、集散业(Distributing)以及其他终端活动（Terminal activities）服务。正在建造的哥本哈根机场商务花园位于丹麦的首都哥本哈根的机场的东部，整个地区有完善的基础设施和发达的公共交通系统：人们可以乘火车、飞机、汽车方便地达到商务花园；从商务花园乘火车或开车到达哥本哈根市中心只需要10到15分钟。哥本哈根是丹麦最大的城市；拥有300万以上的居民，平均教育程度非常高，为哥本哈根机场商务花园提供非常好的人力资源基础。哥本哈根机场商务花园现占地达

45、到418,000平方米，规划中建筑面积总计约为220,000平方米。规划中的设计将最大程度地符合物流行业的现行要求，并考虑和整体区域的景观协调。开发商采用非常灵活的开发手法：大部分的办公物业由开发商建成对外出租，一方面开发商也接受企业的量身定做；甚至可以把地块出租给企业由企业自行建造。虽然尚未完工，却已经有很多的国际物流企业表示出了浓厚的兴趣。、规模和个性AMSTEL商务花园AMSTEL商务花园位于荷兰首都阿姆斯特丹郊区，距市中心约一小时车程。整个商务花园的规模在欧洲非常少见。AMSTEL商务花园物业搭配十分理想，以办公楼为主，辅以住宅、商业、学校、旅馆、公园。由于这里的土地相对廉价，不断有新

46、的办公物业和配套物业落成，整个商务花园的范围也随之扩大。虽然很多已经建成的办公物业租赁情况并不乐观，却似乎不妨碍开发商继续开发的热情。一位正在开发的开发商表示：现在虽然租赁情况一般，但是等到市场好转的时候再建就来不及了，土地成本也会相应上升，所以还是要建。早期建成的一些办公楼，还基本保持着传统的商务花园的一些特征：23层、“方盒子”式的建筑、大面积的绿地、色彩比较单调；后期开发的办公楼就开始彰现个性：开始出现多层甚至高层，有些达到了市中心的写字楼的高度；建筑形式变换不定，有的是弧形，有的底层采用大面积挑空，有的不同层之间富于凹凸变化；外表采用现代的玻璃幕墙；采用各种丰富甚至夸张的色彩装饰外墙；

47、尤其在景观变化上，大量结合附近的湿地甚至河流做出水景。参观这样的商务花园，不得不佩服荷兰天才建筑师们，同时感叹：原来商务花园还可以这么建！、欧洲最大的商务花园目前，在原为英格兰制造业基地之一的中西部的小城沃灵顿（Warrington）正在建造欧洲最大的商务花园。该项目占地558英亩，规划建筑面积达到650,000平方米，物业形态以办公和工业用房为主，各种生活和工作配套，如休闲设施、酒店、会议中心等，将至少为当地创造12,000个工作机会。在动工之前，开发商特意用了1年的时间丰富周围的路网连接。该项目目前动工不久，而整个施工期将达到25年之久！欧洲的商务花园启示我们，商务花园并不完全是解决城市商

48、务问题的出口之一；商务花园和传统写字楼只是并列的两种办公物业形式。其实商务花园的诞生更多地出自人类对环境和自然热爱的本性，以及面对高速城市化过程中，对失去或可能失去的低层建筑的依恋。发展低密度的“商务花园”还是集约的传统写字楼，都是针对不同的城市形态的发展过程而定的。只要条件具备，商务花园其实完全可以在区位、规模、体量上有所突破，形式上富于创新和变化、体现出更好的细部处理。由此而论，商务花园在中国的许多的都市边缘、小城镇和产业更新地区，都有广阔的发展前景。韩国产业升级经验对发展深圳总部经济的启示 世纪年代韩国经济从崩溃的边缘走向复苏，年代韩国成功地推行了外向型经济发展战略，开始实施第一个五年经济发展计划，年代跻身于新兴工业国(地区)行列，年代发展成为国际市场上一个具有竞争力的国家，年代开始把进入发达国家行列作为努力目标。近年来韩国重视产业，不断加大投入。韩国经济实力雄厚，钢铁、汽车、造船、电子、纺织等是韩国的支柱产业，半导体集成电路发展迅速，是世界十大电子工业国之一。 一、韩国产业发展的轨迹 根据产业政策制定和实施的特点，韩国的产业政策可以划分为五个阶段： 1.1961年以前的进口替代阶段。1961年以前，韩国主要建设一些非耐用消费品工业中心，其贸易政策的重