可培训·价值双享制度解读2018.4重庆区域宣贯ppt课件.ppt

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1、,“价值双享”制度解读,重庆区域双享办公室,“价值双享”是什么,一、 成就共享制度解读,1.1 成就共享-达成条件,实施范围：2011年8月1日后获取的所有项目迈入门槛： 12个月内股东现金流为正（含贷款） 净利润-年化自有资金投入30%0,1.2成就共享-奖金计算公式,= （ 净利润 - 年化自有资金投入 30% ） 计提比例,利润是前提,年化投入=投入资金（占用天数/365),区域主导：20%或15%,追求资金效益最大化，把握利润与去化的平衡,计算口径：（1）正式签约口径，草签、认购不算（2）回款净利润即签约净利润*回款比例（3）要扣除不可调用楼款（4）清算阶段，对未售的存货按成本价20%

2、、车位和大宗资产需按亏损分摊后成本价的50%扣减净利润（一二线，预售和收楼阶段豁免）,1.3 净利润,1.4 净利润-调整因素合作方不承担费用,1.5净利润-调整因素利息,1.6净利润-调整因素其他因素,1.7成就共享-关于延期达成的奖金,12个月资金不能转正的项目，可适当延长回正时间，延期三个月以内的项目无需申请，延期四个月的项目需集团总裁审批。,1.8成就共享奖金申请三阶段说明,单方成本取数规则：土地取动态成本，其他开发成本求和后，取目标与动态单方孰大。,1.9 成就共享奖金分配形式,集团字【2016】204号 20160612 集团字【2015】431号成就共享V2.0,具体分配名单于每

3、半年度计算成就共享股权金额时确定，区域总裁的分配比例由区域总裁自行申报，报集团总裁批准；项目总经理、项目团队、区域团队的分配名单及金额由区域总裁确定并报集团总裁办备案；区域总裁、项目总经理个人分得总额中的购股权比例，可由其本人申请，适当提高。,1.10 成就共享奖金发放及亏损处理说明,2016年以后获取项目亏损处理：亏损额的20%按如下方式分配：区域总裁：40%区域执行总裁：30%项目总经理：30%,2017年9月高管会：10%提前发放；一半发放给投资小分队（不含区域总和投资负责人），一半发放给项目,总结,以实现成就共享（超额利润+高周转激励）为目标，指导项目股东投入、运营节点、融资节点等项目

4、经营行为。,项目范围内,总结,合理通过贷款（前融、开发贷和供应链融资），尽快实现股东现金流回正，减少股东资金占用时间，达到成就共享奖金计提条件；提高运营效率，加快工程进度，加快销售开盘和资金回笼速度，减少股东资金占用额度和时间；严格控制成本，争取最大利润空间，实现超额收益；合理处理车位和大宗资产，最大程度避免资产沉淀。如未售车位：目前对于未售车位，在计算奖金时，需按照一定原则，将其成本在利润中扣除。,二、同心共享制度解读,同心共享宗旨,1、宗旨为增强“管理层员工”主人翁意识，实现“当家作主”的目标，实施“同心共享”制度；“管理层”员工组成投资企业后，参股每一个房地产项目，和碧桂园集团一起，按股

5、份比例大小，共同投资、共同管理、共享利益、共担风险。2、适用范围集团投资开发的所有房地产投资项目；特殊项目可采用一事一议政策。,2.1前期阶段-路演,路演：项目获取后十天内完成路演，确定资金募集金额及持股比例，并在项目获取后三十天内同步跟投；,碧桂园方,碧桂园各方持股比例要求,碧桂园集团不低于85%,区域投资企业不高于10%，区域内动态平衡,集团投资企业不高于5%,一般保持5%,2.1前期阶段-确定股权比例,同心共享，核心是同股同权，股权比例是严肃的，一经确定不得随意变更；区域公司股权占比=认缴金额/Max(获得贷款前股东投入，项目资金峰值）资金峰值是指开盘前累计经营性支出的最大值，即（土地款

6、支出（含股权收购款和合作方借款等）+开发建设支出+税金+费用）的最大值。,二、同心共享,投资额度,项目峰值,项目投资测算,区域总裁区域执行总裁片区总经理城市公司总经理大区营销总经理区域投资负责人区域营销负责人区域财务负责人项目总经理,80万50万,区域占比,区域物业总区域物业副总项目物业经理项目案场物业经理 5万项目凤凰管家 3万项目支持性团队负责人3万,5万5万5万,50万50万10万20万20万5万50万20万10万,强制跟投,项目固定任职保安 2万,区域需募集资金,项目营销负责人项目投资跟进人,区域房产内其他员工,区域物业经理、,自愿跟投,部门负责人,内部资料 严禁外传 4,二、同心共享

7、,新项目获取(项目摘牌或合作项目签订合作（股权）协议）后十天内完成路演，确定资金募集金额及持股比例，并在三十天内完成认缴资金的缴存。,自有资金最低投入,职位,配资比例 1:7,最低投资额（万元）,首个项目,第二个项目,第三个项目,（万元）,职位,区域总裁项目总经理,8050,8025,自有资金投入,员工借款,自有资金投入,员工借款,自有资金投入,员工借款,1:6,区域投资负责人,1:6,20,20,区域总,80,0,10,70,10,70,区域营销负责人区域财务负责人项目投资跟进人项目营销负责人,1:61:61:41:4,205,205,区域执行总大区域营销总项目总,501025105,0,7

8、,438,7,438,1020,5,10,0,2,2,大区域营销总博意设计院,1:61:61:61:6,1018.150,1018.150,25105,15105,35105,10105,40105,区域执行总裁区域设计负责人,项目营销总项目投资跟进人,5,5,区域总裁认为有必要跟投的其他人员，在其已投入个人自有资金10 万的前提下，可按 1：5 的配资比例借款，借款上限为 100 万., 区域平台借款人用自有资金按最低投资额投完第一个项目后，从第二个项目开始才能配资借款；项目平台的借款人从第一个项目 开始就可以申请借款；滚动投入与员工借款合计不超过最低投资额。 投资拓展激励奖金部分（在管理费

9、列支）。分配给区域总、投资负责人、项目投资跟进人奖金的50%需强制跟投到同心共享，若,同心共享已经投满的，则奖励全额100%在项目动工时发放。,内部资料 严禁外传 5,2.1前期阶段-跟投资金进入项目,2.2 运营阶段,1,2,富余资金安排,何时返本,3,何时分红,2.2.1 富余资金安排,项目公司富余资金,日常运营资金,剩余富余资金,集团投资公司,碧桂园集团,区域投资公司,贷款或楼款,富余资金借给集团，2017年8月前利率为4.5%，8月后按8%。理财收益可以分配给个人。若项目实际资金峰值大于预计峰值，各股东依然须按同股同权执行，区域投资公司应提前安排资金跟投，否则须发起稀释股权的流程；若项

10、目实际峰值小于预计峰值，区域投资公司可将多募集的本金退还给相应个人。,滚动投资,理财或借给集团,制度赋予的权利，有利于区域投资公司效益最大化,2.2.2 返本阶段,”返本”规定：经营性净现金流为正，且将持续为正 是指项目公司的经营性净现金流为正，如果是合作项目，需要考虑合作方的投入。区域总决定是否“返还”本金到个人，且区域总需对“返还”金额承担担保责任 需将区域总担保承诺书、“返还”本金的明细作为附件，走流程报集团终审。“返还”的本金以借款的形式操作，借款为零利率，需签署三方借款协议。“返还”的本金以员工个人已投入的本金为限，不得大于本金，不得返还滚动跟投资金。,二、同心共享, 货值（正签）去

11、化率需达到80%；经营性净现金流为正，且预计持续为正。,预分红, 区域预分红比例在不高于50%的前提下，由区域总裁自行决定。 首次预分红之后可每半年申请一次预分红。, 后期利润存在风险退回的，由区域总裁和项目总经理按1：1承责。, 项目所有建设工程已竣工、结算，可售商品房已销售95%,清算,区投可提出提前清算，将股权转让给大股东，退出项目投资。,分 未售5%存货中可售公配、销售中心、综合楼等按成本价的80%,红,折算；可售车位、车库按成本价的50%折算。,预分红金额=签约净利润回款率区域投资公司股权占比计提比例,内部资料 严禁外传 7,二、同心共享,员工退股,被动离职未开盘项目，根据项目目前经

12、营情况，收益率不高于0%执行； 已开盘项目，根据项目目前经营情况，收益率不高于8%执行；,因恶劣行径，触及法律，损害公司利益而被动离职的，收益率为0%执行。,主动离职同解聘-未开盘项目。调 任 可以选择保留/退出投资股份。, 跟投人员可与片区内正式员工自行约定股权转让，股权对价由双方自行协商，并签署股权转让协议， 报“区域同心共享管理委员会”审批通过； 员工持有的股权份额（不得转让给碧桂园集团外第三方）； 后期项目未达到对应的收益率，多退还的部分由片区执行总裁、项目总经理共同1：1承担； 自愿跟投人在职期间退出需满足投入至少已达3个月的要求，项目强投人员除离职、调动外，一般不 能退出。,内部资料 严禁外传 8,二、同心共享,操作建议,开发贷可作为同心共享项目公司回笼，允许扣减项目同心共享资金峰值、可以按持股比例回笼给区投和集投。投资者选择开发周期较短，销售去化、资金回笼较快，预测回报率较高项目。项目每月对各股东做同心共享月度路演，布告股东投资情况。时常关注项目整体经营情况，预控风险，及个人股东投资收益等情况。,内部资料 严禁外传 9,总结,XX年XX月XX日,XX年XX月XX日,XX年XX月XX日,XX年XX月XX日,感谢聆听！,