不动产登记基本法律制度ppt课件.ppt

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1、不动产登记基本法律制度,以物权法、不动产登记暂行条例为基础，详细介绍不动产登记暂行条例实施细则的主要内容,目 录,第一部分：背景篇全国进展和2016年工作安排、条例和细则的立法过程第二部分：基础篇概念、原则、制度第三部分：核心篇登记机构、登记类型、登记程序、登记权利、资料查询、法律责任第四部分：拓展篇几个重点问题,第一部分：背景篇,一、全国进展和2016年工作安排,（一）、全国工作进展。截至去年底，市、县级不动产登记职责机构整合基本完成，推动登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”等制度建设取得新的进展。1.各级职责机构整合基本完成。全国335个地市州盟、2857个县市区旗中，335个

2、地市州盟、2789个县市区旗完成了职责机构整合分别占100%和98%。2.新版登记簿证逐步有效实施。北京、天津、重庆3个直辖市实现了全域颁发新证，9个省会或副省级城市开始颁发新证，全国共有43个地市州盟、246个县市区旗开始实施统一登记并颁发新证，累计颁发证书86万多本、证明77万多份。,一、全国进展和2016年工作安排,3.统一登记依据不断健全完善。条例2015年3月1日实施；细则2016年1月1日实施；不动产权籍调查、不动产单元设定与代码编制规则等已经实施；不动产登记收费相关政策正协商推进。4.信息平台建成并上线试运行。2015年11月20日,国家级信息平台正式上线试运行；35个市县的登记

3、系统和数据成功接入国家级信息平台，实现了“从无到有”的关键突破。,一、全国进展和2016年工作安排,（二）2016年工作安排。2016年是巩固拓展成果、确保制度在基层落地的关键年。力争年底前所有市县颁发新证、停发旧证，实现平稳过渡。6项重点：1. 登记机构全面建设到位。人员划转、资料移交、数据整合、流程再造、系统开发、窗口设置、平台建设等。2.新旧簿证实现有效衔接。颁发新证、停发旧证；坚持“不变不换”。3.登记依据进一步完善。出台不动产登记工作指南和不动产登记收费、不动产权证书监制、土地权属争议调处等相关政策。,一、全国进展和2016年工作安排,4. 信息平台全面建设。扩大信息平台接入范围，推

4、进各地不动产登记数据整合建库和登记系统建设，并及时纳入国家级信息平台。5.构建和完善权籍调查体系。宗地统一编码、人员机构管理等。6. 舆论引导和人员培训有序开展。做好条例、细则和配套政策的培训工作，创造良好的舆论环境。,二、条例和细则的立法过程,（一）条例。2014年3月中下旬，同步形成了专家建议稿和地方建议稿；4月1日，召开地方座谈会；5月14日，条例草案征求了全国国土资源系统的意见；5月23日，召开了不动产登记部际联席会议法律小组座谈会；7月11日，国土资源部第三次部务会议审议条例送审稿；7月15日，条例送审稿上报国务院；7月30日，国务院常务会议，讨论不动产登记暂行条例（征求意见稿），决

5、定向社会公开征求意见。 8月15日，法制办公开征求意见；11月24日，总理签发国务院令656号公布；2015年3月1日，条例实施。,二、条例和细则的立法过程,（二）细则。与条例立法工作同步展开。3月26日，中国政府法制网，4600多条修改意见4月15日，专家座谈会4月23日，不动产登记部际联席会议法律小组暨有关部门征求意见座谈会4月28日，国务院第90次常务会议6月29日，国土资源部第3次部务会议审议并原则通过了细则草案10月14日，第四次不动产登记部际联席会议2016年1月1日颁布实施。,二、条例和细则的立法过程,（三）条例与细则对比1.条例。统一规范、严格管理、物权稳定、简明扼要。（条数：

6、98-30-35条）2.细则。细化条例、强化操作，便民利民、方便群众，有效衔接、平稳过渡，不变不换，稳定连续，保障安全，依法规范。,二、条例和细则的立法过程,（三）条例与细则对比条例5章35条 细则7章108条第一章总则 第一章总则第二章登记簿 第二章登记簿第三章登记程序 第三章登记程序 第四章不动产权利登记 第五章其他登记第四章登记信息 第六章不动产登记资料 共享与保护 的查询、保护和利用第五章法律责任 第七章法律责任第六章附则 第八章附则,第二部分：基础篇,一、概念,（一）不动产。,一般理论,一、概念,（一）不动产。 已有2个规定：最高法关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试

7、行）第186 条规定：“土地、附着于土地的建筑物及其定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”（1988年） 担保法第92 条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。” （1995年）条例第二条第二款：本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。特点：延续和拓展。基底由土地到土地和海域。,法律规定,一、概念,（二）不动产登记。条例第二条：本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。,一、概念,（二）不动产登记。内涵：1.主体：不动产登记机构2.性质：记载行为3.要求：依法4.内容：不动产权利归属和其他法定事项,

8、一、概念,（二）不动产登记。不动产登记是不动产物权公示的法定方式（物权法第六条）。,动产交易：如买杯子 不动产交易：如房屋买卖 占有 登记,一、概念,（三）不动产簿。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。1.主要内容：不动产自然状况、权属状况、权利限制以及其他相关事项。2.格式要求：统一。3.管理主体：不动产登记簿由登记机构管理。（物权法第十六条）4.介质形式：电子介质是导向，不具备条件采用纸质介质。明确介质形式。5.管理要求：专人、安全。6.编成原则：以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。,一、概念,（三）不动产簿。样式,一、概念,（三）不动产簿

9、。分为宗地和宗海基本信息、不动产权利登记信息、其他事项登记信息三大部分。共有26张表单（2张基本信息+10张权利信息+5张事项信息+6张附图+2张封面+1张目录）。实现登记簿以宗地、宗海为单位进行编成，应对复杂的不动产权利体系。一个宗地宗海一簿、一个单元一本、一类权利一页，多个登记簿可以归集成册。,一、概念,（四）不动产单元。细则第五条 ：不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭

10、的空间为不动产单元。,一、概念,（四）不动产单元。房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。,瑞典于2004年引入了三维不动产单元概念，于2009年5月建立了三维立体的房屋所有权单位。,一、概念,（五）不动产权证书和登记证明。1.不动产权证书。不动产权证书主要反映不动产的权利人、共有情况、坐落、单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限以及权利其他状况等。单一版、集成版，目前主要使用单一版。2.不动产登记证明。用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。查封登记不发证书或证明。,一、概念,（五）不动产权证书和登记证明。,一

11、、概念,（五）不动产权证书和登记证明。,一、概念,（五）不动产权证书和登记证明。,一、概念,（五）不动产权证书和登记证明。,一、概念,（五）不动产权证书和登记证明。,二、原则,（一）统一登记原则。物权法第十条第二款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”条例第四条第一款规定：“国家实行不动产统一登记制度。”,二、原则,（一）统一登记原则。物权法授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法做出规定。条例是物权法授权，与法律具有同等效力。出台条例而不用修改与之相冲突的法律规定。国务院法制办、国土资源部负责人就条例答记者问中，第一个问题“

12、为什么要出台条例”的回答中已明确此意。,二、原则,（二）申请登记原则。物权法第十一条，条例第十四条、十五条、十六条规定了申请登记原则。一是，除非法律另有规定或者依据有关国家机关的嘱托，否则不动产登记机构只能依据当事人的申请进行登记。当事人不申请，登记机构可以不予登记。即申请是启动登记程序的原因。二是，当事人是否申请登记以及何时申请登记，应由其自行决定。登记机构不能随意为当事人的申请确定期限。,二、原则,（二）申请登记原则。三是，当事人的登记申请界定了不动产登记机构的活动范围，登记机构不得超越该登记申请范围从事活动。四是，只要登记尚未完成，即没有将申请登记事项记载于不动产登记簿，申请人就可以撤回

13、登记申请。（细则第十三条）,二、原则,（三）属地登记原则。物权法第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”条例第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”跨县级行政区的可以分别、协商或指定办理。,二、原则,（三）属地登记原则。属地登记是不动产登记的基本原则。即不动产登记应该由所在地的登记机构办理。搞分级登记不利于保持登记资料的完整性，容易出现重登、漏登等情形。条例进一步落实了物权法的属地登记原则。,二、原则,（三）属地登记原则。例外的特殊情形：国务院确定的重点国有林区的

14、森林、林木和林地国务院批准项目用海、用岛中央国家机关使用的国有土地等不动产登记由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。,二、原则,（四）物权法定原则。物权法第五条明确规定，“物权的种类和内容，由法律规定。” 我们讲物权法定，并不是指都要物权法法定，只要是法律有明确规定的都算法律以外的法规以及部门规章都不能规定物权，条例是行政法规就不能新设物权。债权一般不予登记，如租赁权等。,二、原则,（四）物权法定原则。,所有权,用益物权,担保物权,不动产物权体系,建筑物构筑物所有权,国有建设用地使用权,集体建设用地使用权,划拨国有土地使用权,出让国有土地使用权,租赁国有土地使用权,作价出资或入股国有土地使

15、用权,土地承包经营权,建设用地使用权,宅基地使用权,地役权,集体土地所有权,建筑物区分所有权,海域使用权,矿业权,渔业权,农地承包经营权,林地使用权,草地使用权,探矿权,采矿权,水域滩涂养殖使用权,无居民海岛使用权,抵押权,一般抵押权,最高额抵押权,森林或林木使用权,森林或林木所有权,二、原则,（四）物权法定原则。条例第五条列举了不动产权利类型：“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物和构筑物所有权；（三）森林和林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；

16、（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。”细则：国有林地使用权、国有农用地的使用权实践中：自留地使用权、国有农用地使用权、水域滩涂养殖使用权？目前农村三权分置改革：承包权和经营权问题？,二、原则,（五）登记生效原则。物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”除外情形：物权法的第28-30条第28条：法院、仲裁、政府征收，自法律文书或征收决定生效时发生效力第29条：继承或受遗赠，自继承或受遗赠开始时发生效力第30条：合法建造、拆除房屋等事实行为，自事实行为成就时发生效力物权法中明确规定承包经营权和地役权是不登记不对

17、抗。,二、原则,（六）一体登记原则。物权法已规定房地产一体处分原则。细则第二条第二款：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。,二、原则,（七）连续登记原则。条例第四条第二款：不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。细则二十四条第二款：未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。,三、制度,（一）登记簿效力优先制度。物权法界定了登记簿与权属证书的效力登记簿（第十六条）：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。权属证书（ 第十七条）：不动产权属证书是权利人享有该不动产物

18、权的证明。不动产权属证书记载的事项，应与登记簿一致。记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。条例、细则分别以专章的方式，建构了登记簿的法律制度体系。,三、制度,（二）登记审查制度。物权法规定了登记机构的职责：第十二条规定：登记机构应当查验材料、询问、如实登记，还可以要求补充材料，并到实地查看；第十三条规定：登记机构不得要求对不动产进行评估、以年检等名义进行重复登记、超出登记职责的其他行为。,三、制度,（二）登记审查制度。条例明确了登记审查程序（第十七条、十八条、十九条、二十条）突出强调了当场审查受理和简化高效的原则，最大限度地方便企业和群众，避免在不动产登记受理申

19、请中的推诿扯皮；规定了登记机构的查验和实地查看职责的具体内容，通过法定职责，促使登记机构必须作为，确保登记公信力和权威性；明确了登记时限要求，规定不动产登记机构应自受理申请之日起30个工作日内办结登记手续。,三、制度,（三）赔偿制度。物权法第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”,三、制度,（三）赔偿制度。条例重申了物权法的损害赔偿制度不动产登记机构（第29条）不动产登记机构工作人员（第30条）申请人（第31条）不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及

20、其工作人员、查询单位或个人（第32条）细则第104条也规定了当事人赔偿责任。,三、制度,（四）查询制度。物权法第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”条例第二十七条规定：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”,三、制度,（四）查询制度。物权法、条例以及细则明确登记资料查询的主体范围、程序和权限。 权利人、利害关系人可以依法查询、复制。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。细则第9

21、7-102条细化了查询的主体、程序等。条例第二十八条还规定了查询人对查询信息的保密义务。,三、制度,（五）信息共享制度。条例规定了不动产登记信息共享制度。明确登记信息平台建设责任主体（第二十三条第一款）国家、省、市、县四级登记信息实时共享（第二十三条第二款）国土、住建、农业、林业、海洋等部门信息实时互通共享（第二十四条）国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享（第二十五条）共享信息应当保密（第二十六条）,第三部分：核心篇,一、登记机构,也就是谁来登记的问题？（一）登记机构。条例第六条：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作

22、。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。性质：一个部门行政机构两个关联问题：1.登记局与登记中心 2.专用章名称,一、登记机构,也就是谁来登记的问题？（二）登记人员。条例第十一条：“不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。细则第八条：承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产登记等方面的专业知识。国土资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核、登簿的不

23、动产登记工作人员的考核培训。过渡期人员要稳定（土地登记持证上岗证、房屋登记官），确保登记质量，维护公信力。另外，行政长官和业务人员职责适度分离。打造一支专业化、高水平的不动产登记专业队伍,二、登记类型,（一）首次登记。细则第二十四条：不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。 第二十五条 ：市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。 依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。与总登记、初始登记、设立登记的关系。,二、登记类型,（二）变更登记。1.概念：指因

24、权利人的姓名或者名称、身份证类型或身份证明号码发生变更，不动产的所在街道或门牌号等坐落、名称、用途、面积等自然状况发生变更，不动产权利期限、来源等权利状况发生变化等不涉及不动产权属转移而进行的登记。2.适用：细则第二十六条 规定了9种情形（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；,二、登记类型,（二）变更登记。（三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；（四）同一权利人分割或者合并不动产的；（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生

25、变化的；（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；（八）共有性质发生变更的；（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。,二、登记类型,（三）转移登记。1.概念：因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠等原因导致不动产权属发生转移而进行的登记。2.适用：细则第二十七条 规定了10种情形（一）买卖、互换、赠与不动产的；（二）以不动产作价出资（入股）的；（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；,二、登记类型,（三）转移登记。（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；（七）因人

26、民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。,二、登记类型,（四）注销登记。1.概念：指因不动产权利消灭而进行的登记。2.适用：细则第二十八条 规定了5种情形（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人

27、应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。,二、登记类型,（五）更正登记。1.概念：指登记簿登记错误进行更正的登记，证书证明填制错误的换发。2.适用：一是依申请的更正登记。申请主体：权利人、利害关系人。提交材料：权利证书、证明登记错误的材料；利害关系人申请的，应当提交利害关系的证明。登记办理：不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。涉及证书证明更正的，予以换发。,二、登记类型,（五）更正登记。二是依职权的更正登记。不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登

28、记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。,二、登记类型,（六）异议登记。1.概念：是一种暂时的救济性登记。利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。 2.效力：排除善意第三人，不能等共同于查封。异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。 3.异议与更

29、正的关系。更正是异议的前置？,二、登记类型,（七）预告登记。1.概念：是将来物权请求权的登记。物权法第二十条，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。2.效力：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。3.适用：细则第八十五条规定4种情形（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。,二、登记类型,（八）查封登记。人民法院、人民检察院、公安部等国家有权机关依法要求不动产登记机构办理查封登记。细则主要解决查封登记的3个问题：1.规范提

30、交材料。工作证、协执等。2.明确顺序。查封、轮候查封。根据协执送达先后3.规定了到期失效。不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。,三、登记程序,申请,受理,审核,登簿,发证,登记程序不包括发证,三、登记程序,（一）申请。1.双方申请是原则，单方申请是例外。注意权利主体是多人的单方申请情形，如夫妻、共有权利人等。2.申请材料。申请书、身份证明材料、权源材料、登记原因证明文件和证书等。申请人对材料真实性负责。3.共有财产申请。2/3以上按份共有人或者全体共同共有人。4.代为申请。5.委托申请。6.申请撤回。,三、登记程序,（二）受理。 不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按

31、照下列情况办理：（条例十七条） （一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人； （二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；,三、登记程序,（二）受理。（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容； （四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理。 不动产登记机构未当场告知申请人不予受理的，视为受理。,三、登记程序,（二）受理。是否受理的要点：是否属于本登记机构的职责范围

32、、申请材料是否齐全、申请材料是否符合法定形式贯彻高效便民的原则强调书面形式，彰显规范，防止争议,三、登记程序,（三）审核。一是，查验。主体（申请人）、客体（权籍调查材料与不动产状况）、权利（权属证明材料与申请的内容）的一致性，以及税费缴纳凭证。二是，实地查看。看什么？房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。,三、登记程序,（三）审核。公告：审核之后、登簿之前。公告。政府组织的集体土地所有权登记、农村土地承包经营权、宅基地和集体建设用地使用权及其房屋所有权、

33、依职权更正登记和注销登记需要公告；公告时间不少于15个工作日（不计入登记办理时限，30天）；公告场所为登记机构门户网站和登记场所等指定场所；公告内容包括权利人、不动产基本自然状况、提出异议期限和方式等。,三、登记程序,（四）登簿。条例第二十一条第一款：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。物权法第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记以登簿工作完成为标志，而非发证。30个工作日办结。,三、登记程序,（五）发证。1.关于证书与证明。取得不动产权利的，不动产登记机构依法发放不动产权证书；办理抵押权登记、地役权登记、预告登记

34、、异议登记的，依法发放不动产登记证明。2.盖章。不动产权证书和不动产登记证明应当加盖不动产登记机构登记专用章。3.监制和印制。不动产权证书和不动产登记证明由国土资源部统一监制，省级国土部门组织印制。,三、登记程序,（五）发证。5.共有不动产发证。一本证或多本证。共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。6.换发。符合污损、破损等换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。7.补发。由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。补发事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”

35、字样。,三、登记程序,（五）发证。8.证书证明收回。因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。,四、登记权利,（一）集体土地所有权登记。1.申请主体。小组、村、乡集体经济组织或者村委会、村民小组。主体和主体代表。2.权利性质。集体所有，不是按份共有和共同共有。3.所有权转移。因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移登记。,四、登记权利,（一）集体土地所有权登记。4.首次登记。市、县人民政府可以根据情况

36、对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记，所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。5.集体土地所有权+房屋所有权？,四、登记权利,（二）国有建设用地和房屋登记。1.关于房地一体登记。依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。土地已经首次登记后建房申请登记的，属于首次登记，不属于变更登记。,四、登记权利,（二）国有建设用地和房屋登记。2.关于特定空间和构筑物登记。具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他

37、建筑物、构筑物所有权的登记，按照房屋所有权登记有关规定办理。3.小区建筑物区分所有权和地权登记。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。,四、登记权利,（二）国有建设用地和房屋登记。4.关于不动产交易与登记衔接。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。,四、登记权利,（三）宅基地和农房登记。1.关于登记材料。首次登记的，需要证明房屋符合规划。2.转移登记。规定了继承、分家析产和内部互换的转移登记。3.农民公寓登记。明确了宅基地上建筑区分所

38、有权登记参照国有建设用地。4.目前房地一体登记中房屋确权问题？5.权利主体。户或权利人？,四、登记权利,（四）集体建设用地和建筑物登记。依法利用集体建设用地兴办企业，建设公共设施，从事公益事业等的，可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。兴办企业：一是企业性质必须符合乡镇企业法有关规定。二是要依法审批。三是应当符合相关规划。,四、登记权利,（五）土地承包经营权登记。耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农用地的承包经营权登记。以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、草场，以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产，申请国有农用地的使用权登记的

39、，参照本实施细则有关规定办理。国有林地使用权登记，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件，地上森林、林木一并登记。,四、登记权利,（六）海域使用权登记。海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记。无居民海岛登记，参照海域使用权登记。因围填海造地等新形成土地的，申请人应当在围填海造地等工程竣工后，申请国有土地使用权登记，并办理海域使用权注销登记。,四、登记权利,（七）地役权登记。1.地役权合同生效。2.地役权和相邻关系。吃好和吃饱。3.地役权的设立？,四、登记权利,（八）抵押权登记。1.什么不动产能够抵押？2.谁能够放贷（资金拆借）？3.预购商品房抵押预告登记（抵押登记VS预告登记）4.多次

40、抵押5.在建工程抵押（土地已经抵押的情况下）,五、资料查询,（一）不动产登记资料分类。1.不动产登记簿等不动产登记结果；2.不动产登记原始资料；包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。,五、资料查询,（二）不动产登记资料的管理。（档案？）不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，建设符合安全保护标准的存放场所。不动产登记资料中属于归档范围的，按照相关法律、行政法规的规定进行归档管理，具体办法由国土资源部会同国家档案主管部门另行制定。,五、资料查询,（三）不动产

41、登记资料查询制度。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料的；有关国家机关查询、复制与调查处理案件相关的登记资料。利害关系人的具体范围：因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人。,五、资料查询,（三）不动产登记资料查询制度。权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交查询申请书、查询目的的说明、申请人的身份材料；利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。当场查询或5个工作日提供查询。查询结果明确查询目的和日期，加盖登记机构查询专用章。,六、法律责任,登记错误责任。登记机构工作人员责任（给予处分，构成犯罪的追究刑事责任），包括违规登记、篡改登记簿、泄露登记信息、强制换证

42、等。当事人责任。（治安管理处罚，赔偿损失，追究刑事责任），包括提供虚假材料等欺骗手段申请、查询和复制登记信息、查询人调换和毁坏登记资料以及带离登记场所等。伪造、编造证书责任。,七、其他规定,1.新旧证书衔接。依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。2.土地承包经营权过渡期。3.不动产信托登记。4.军队不动产登记。,第四部分：拓展篇,一、房屋交易与登记衔接,90号文、住建部导则1.依法依规。2.职责完整。3.资料移交。4.有效衔接。,二 、条例与其他法律法规规章关系,1.条例效力等同法律，由物权法授权。2.与条

43、例冲突的法律法规规定以条例为准。3.规章自动失效。,三、不动产登记与公证衔接,1.公证不强制。2.公证有助于不动产登记。3.做好公证与登记有效衔接。4.加快不动产登记社会中介建设。,四、不动产登记审查,1.实质审查VS形式审查？2.依法依规尽职审查，合理审慎。3.加强研究，明确边界。,五、转移登记与变更登记,1.转移登记的条件：两个主体、权利发生转移2.股权变动是否导致转移登记？3.公司性质改变，有限变股份？,六、登记资料查询与信息公开,1.适用法律法规：信息公开条例VS物权法、条例2.地方实践：北京、上海走公开，天津走查询？3.解决途径：修法、立法解释、司法规范。,七、过渡期发证、开发区发证

44、,1.过渡期发证：发新停旧、尽量避免旧证新章。2.开发区发证：属地原则。,八、登记错误赔偿责任,1.过错赔偿？还是无过错赔偿？2.物权法二十条理解与适用？3.主张过错赔偿，通过司法解释规定明确。,九、不动产抵押登记,1.现代金融行为：债券、信托、反向抵押、民间借贷抵押等等。2.原则性和灵活性：金融风险防范、支撑经济社会发展。3.储备土地抵押问题。4.闲置土地抵押问题。,十、不动产权籍调查体制,1.不动产测绘2.权属调查中介承担？社会化？审查？,十一、不动产登记与改革,1.农村宅基地和集体建设用地2.农房财产权和承包经营权抵押3.自然资源统一确权登记,十二、不动产登记与行政、民事和司法,1.与行政。2.与民事。夫妻隐形共有人3.与司法。,谢谢！,