旅游房地产估价研究.doc
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1、旅游房地产估价研究摘要:近年来旅游业的持续升温带动了许多位于景区内的商用房地产市场价格的攀升,进而催生出一种旅游业与房地产业相互融合的交叉产业-旅游房地产业,基于此现状国内学界和商界也分别掀起了对旅游房地产的研究热潮和投资热潮。如何对旅游房地产进行较为准确的价值判断则是众多旅游房地产投资者关心的话题。本文以常用的房地产估价方法为前提,采用定性分析与定量分析相结合的方法,总结了进行旅游房地产估价所需要的相关理论基础及其可能的价格影响因素,用客观数学语言说话,以模拟给定条件下的数值结果,得出定量分析基础上的评估价格,并将其与市场法、收益法的评估结果进行对比,提出合理化建议。关键词:旅游房地产 估价
2、 聊城古城 商业大街1前言随着我国经济的稳步发展和社会的进步,人们的生活水平和生活质量都有了大幅度地提升,居民的闲暇时间和可自由支配资金逐渐增多,投资意识也逐步增强,从而导致我国旅游业与房地产业都呈现出蓬勃发展的态势,旅游地产行业的出现,为房地产投资开辟了一个全新的领域。旅游业与房地产业都具有关连性强、附加值高的特点,且二者都属于第三产业,两种产业结合产生的旅游房地产业更是具有巨大的发展潜力而且也为国民经济带来了新的增长点。景区的酒店、宾馆度假村等大批的房地产建设项目除提供住宿和娱乐的基本功能外,其本身也构成了旅游的景点吸引来了游客为当地旅游发展作出了贡献;同时旅游业的发展又为当地的房产业的建
3、设提出了设计要求及规划指引,如景区内的休闲街或商业街等。目前国内的学界对旅游房地产的研究方兴未艾,但大都集中在旅游房地产的开发模式、投融资模式、发展瓶颈、制约因素等方面,而对旅游房地产估价理论的研究屈指可数。旅游房地产估价理论尚无十分明确和统一的定义,但究其内容大都包括以下方面:在利用房地产价值构成理论及评估理论的基础上,对其行深入和有针对旅游特性的研究,它是对现有的房地产价格理论和评估理论的有益补充和细化发展,在对旅游房地产进行类比分析和归类研究的基础上,以发展形成旅游房地产的估价体系。本文是关于旅游房地产估价方法的研究,一方面可以为中国旅游估价的实践活动提供辅助和补充,另一方面也可将会在为
4、房地产的价格理论和估价理论方面带来完善和发展。2旅游房地产估价相关理论旅游房地产估价理论的发展不是一蹴而就的,它是在现有的比较成熟的房地产估价理论基础上,结合旅游房地产区别于一般房产的特点,对已有的房地产估价方法进行发展和完善的过程。2.1房地产估价相关理论任何的创新都离不开对已有知识的继承,作为新生事物的旅游房地产也不例外,其估价理论首先就是建立在已有的房地产估价理论基础之上的,具体包括:地租与地价理论、区位理论及房地产价格理论等内容。地租是地价形成的基础,地价是地租的资本化。土地所有者以地租这种形式来获取经济收益,在国内外历史上悠久的所有制关系汇总,任何一项财产的价值都需要在经济上实现。只
5、要存在土地所有制,其所有者也同样要求其以所有者的身份在经济上实现其利益。地租就是在存在土地所有制的情形下,土地所有者凭借土地又有权而获得的收入。我国目前存在着国家所有制和农民集体所有制两种土地制度,在不转移土地所有权的情况下,使用所有者的土地是要通过收取地租的方式来实现土地所有者的经济权利的。只要存在土地所有权,土地使用者就需要为使用土地支付代价,这样就必然存在绝对地租。绝对地租是土地又有权的最基础的表现形式,也是土地所有权的最根本的实现形式。此外,土地作为生产条件他本是具有质量优劣的差别,而这些差别就会使得具体的地租价格产生差异,但这只是差异的基础,并非地租产生差异的根本原因。生产条件的差别
6、在任何生产部门都存在,但对使用较好的生产条件进行垄断的情况是基本不存在的,所以根据土地的优劣性形成的持久超额利润也是非常困难的,尤其在农业中只有当土地的垄断经营与自然条件的差别结合在一起的时候,才会形成较大的地租差。地价是地租的资本化,除了地租影响地价外,社会评估利润率也对其产生影响。在地租水平不变的情况下, 社会平均利润率越高地价越低。在房地产的价格构成中,地价是一个重要组成部分。房地产由于其坐落的土地是固定的,所以其也就属于不动产的X畴,对周边各个环境因素的变化非常敏感,具体引起其价格波动的因素有很多,如经济因素、社会因素、政策因素等等,这些具体影响因素将在下文中做进一步的分析。 区位是房
7、地产价格的决定性因素。在房地产区位理论中,区位的概念是广泛的,既有地理位置的因素,也有经济环境的因素;既包括个别房地产所占土地的位置因素,也包括该土地所面临的周边经济、社会、治安、交通等区位因素,旅游房地产是房地产中的一个分支,影响其市场价值的区位因素也是很多的,如气候、地质、生物、矿产、人文等因素。此外房地产的价格是其经济价值的货币表现。房地产价格形成的基础与其它商铺相同,也是由其功能效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用的结果。但于个别房地产的价格来说无论是在实际上还是理论上与由以上三者形成的整体价格水平都有较大的差别,这是由于其在特征、功能效用上的作用产生的普遍性差异,造成了不同的房地产
8、其需求也不同的现象。房地产具有明显的排他性,一旦某一主体获得了某处房产的经营、使用、所有权,那么其也就获取了独家使用经营权,但由于一般房地产的熟练众多处于一个典型的垄断竞争市场,所以在价格上也就有了互相替代的特性,可以通过互相比较其特征差异进而粗略估算目标房地产的价格。2.2旅游地生命周期理论产品生命周期理论是基于人口动力学和创新扩散理论提出的,是市场营销学中的一个概念,描述产品从介入期、成长期、成熟期到饱和期的变化过程,或者指产品从“出现到死亡”的过程。而旅游产品的生命周期不同于一般产品的使用寿命,一般产品的使用寿命往往指的是产品的耐用程度,即在使用过程中产品的寿命,始于单个产品被购买的行为
9、发生后,终于它完全丧失使用价值或者被消耗殆尽。而旅游过房地产不是某一旅游者购买的单个产品,而是广大旅游者购买的一系列或者同一类产品,既可以是整体的旅游产品也可以是单一、单项的旅游产品,也就是旅游活动全过程中包括任何的吃、住、行、娱、购、游等多方面的内容,对应的是该旅游产品从产生、发展到灭亡的全部经济寿命的过程。旅游地的生命周期和旅游产品的生命周期都直接关系到旅游房地产的市场价值。旅游房地产因旅游业的发展繁荣而生,在旅游地或旅游产品生命周期的不同阶段,对旅游房地产所要求的市场状况也不尽相同。在介入期旅游地和旅游产品都处于向外推广、对外宣传的阶段,对旅游房地产的需求较小,还未形成较大的吸引力来拉动
10、游客,此时其价格较低;进入了快速发展的成长期,游客量的明显增加进而对旅游地的旅游房地产需求也形成了强力的拉动作用,其需求趋势明显上涨,甚至还会出现房间量无法满足游客需求量的现象,此时旅游房地产的开发也呈全面增长的势头;到了成熟期或衰退期旅游房地产的市场供给和需求基本保持平衡,此时其价格也是相对稳定的,然而一旦因过度开发、资产因素影响或者国内外经济衰退等原因导致旅游地超出其承受X围,游客量下降对旅游房地产的需求也降低,此时房价的上涨趋势也难以为继。2.3市场经济理论在经济学中,对需求的定义是指“消费者在一定时期内在各种可能的价格下愿意并且能够购买的该商品的数量”。市场价格是供给和需求共同决定的结
11、果。旅游房地产价格的形成也是旅游房地产的供求关系相互制衡的结果。旅游房地产的需求是在消费者具有消费能力并且在具备消费意愿的前提下才能进行的。随着经济的不断发展在居民的收入达到一定的水平后,根据马斯洛的需求理论人们的消费习惯和心里也会发生变化,相应的对房地产的消费需求也从生理性逐步变化为享乐、安全型,消费结构也从单一的满足住宅需求升级为休闲娱乐。在消费者与日俱增的消费意愿下,对旅游房地产的需求也越来越旺盛。消费者个体对旅游房地产的需求状况是由多种因素综合作用决定的,具体包括给定商品的价格、消费者的收入和收入预期、对差异性商品的偏好、与此类相关的商品的价格及消费者对商品的未来预期等等。这些因素共同
12、通过影响旅游房地产的需求来进一步地影响旅游房地产的价格,假设其他因素不变,只存在旅游房地产价格发生波动的情况下,那么旅游房地产的需求量与其价格之间的关系呈负相关的线性关系。旅游房地产的供给是影响旅游房地产市场运行的又一个重要条件。没有需求的经济是不真实的,没有供给的经济也不是市场。与旅游房地产需求的成因类似,其供给也有两方面的条件,一个是供给者有能力提供旅游房地产的供给,即供给者有进行诸如资金、技术、许可等方面的旅游房地产生产的能力;另一个是旅游房地产的供给者有愿意为消费者提供旅游房地产的供给,同时提供的旅游房地产还能够满足企业利润最大化的要求。就某一类旅游房地产而言其供给的取决因素不是单一的
13、,比如价格、生产成本、技术水平以及生产者对未来的预期等因素,它们各自对商品的供给产生影响。同旅游房地产的需求关系一样,在考虑其他因素不变的情况下,当旅游房地产的价格越高时其供给量也越高,二者一般呈正相关的线性关系。而当消费者能够并且愿意购买商品的数量和供应商能够提供并且愿意提供的商品粮处于一种相对稳定的状态时,旅游房地产就达到了市场均衡。2.4旅游房地产价值的有关内容在定义上可以将价格与价值严格区分开来,但是在现实中二者往往存在较大的重合地带难以对二者明确区分,经常混淆使用,在本文中将对旅游房地产的价值与价格不做区分,等同看待。房地产的价值属性是旅游房地产价值属性的基础,它体现在自然属性和经济
14、属性两个方面。房地产的自然属性是房地产具有价值的基础,也就是有用性。房地产自身对人类就有不可或缺的有用性,在人类还未学会建立自己的房屋的时候就有了占领领地争夺地盘的思想,可以说人类的发展历史就是一部争夺土地的历史。随着经济的发展社会的进步人们告别了原始的草原,建立起了生活设施比较完善的城市,生活水平和社会的文明程度越来越高,现代人更加追求能够在城市中提供舒适安逸生活的房产。此外房地产的经济属性也越来越广泛地受到人们的关注,尤其是改革开发后经过市场经济熏陶的中国百姓,因为房地产的经济属性可以为人们的投资带来价值升值的作用。与一般的房地产属性一样,旅游房地产也具有自然属性和经济属性的二重性。旅游房
15、地产自身具有使用价值的基本要求就是能够满足游客的需要,例如景区度假村能够为人们提供娱乐、购物、休闲、餐饮等方面的需要,这是对其使用价值的基本要求。此外旅游房地产还应具有经营性,因其属于服务业需要通过向来自不同地域的游客提供优质服务以实现其经济价值,所以旅游房地产还需具有经济性,这也是其最基本的特征,通过经营性来实现经济收益,不管是分时度假酒店还是主要提供居住服务的产权式酒店还是一般的为游客提供方便和服务的房产,不管是度假村还是娱乐城其根本目的都是去的经济收益,没有这份经济收益的诱惑投资商也没有投资动力。前文中提到的供求因素、以及房地产固有的产权特征和具体的经营特性是影响旅游房地产价值体现的重要
16、内容。与房地产一样旅游房地产的价值也是由供求关系确定的,这个价格就是人们常提的理论价格。所谓理论价格是经济学假设的经纪人的行为和预期是理性的,或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。于此我们可以知道理论价格并非静止不变,一方面价格是由攻击力量与需求力量的相互作用决定的;另一方面供给量与需求量又受到价格的影响,通过价格的不断调节来达到均衡。市场价格和理论价格相比是一个短期均衡价格,而理论价格则是长期均衡的结果。市场价格是由真实供给与真实需求共同作用的前提下带来的一种正常波动,类似收入的增减、成本的变化等任何影响真实需求与真实供给的因素都可能使市场价格发生波动。所以在市场正常或经济正常发展的大
17、环境下,市场价格是围绕着理论价格上下波动或与理论价格基本相吻合,不会偏离太远的。然而一旦出现了泡沫经济,市场价格就可能脱离理论价格变得非常畸形,比如在投机需求刺激作用下的价格就是非理性的畸高价格。旅游房地产是房地产业的一个具体分支,就其产权关系来说与房地产是一致的,因而也具有明显的产权特征。房地产产权种类有很多,但是这些权利如何界定以及是否合法等问题都需要由国家的法律来规定,也就是不动产权利的法定原则。旅游房地产是房地产业的一个分支,根据这个大前提可知旅游房地产权利的界定及设定也是法定的。但在实际中被赋予了不同权利量的旅游房地产其价值量也不同,甚至会存在较大的差别。例如一块土地,政府赋予在土地
18、上的权利直接影响力土地的价值,进而也间接影响了旅游房地产可能产生的价值。一般来说赋予在旅游房地产上的权利类型一般包括抵押权、地役权、督察权、使用权等。我国目前实行社会主义公有制,在这种制度下旅游房地产拥有的是土地的使用权。理论上来说所有权是最完善的权利类型,是不受外界制约的。但即便是被授予了最完整的权利类型旅游房地产也会受到有关城市规划和土地利用总规划方面的制约,在临近景区可能还要受到景区规划的制约,一般来说一个景区的景区规划对房地产价值的影响X围就是该区的控制规划所涉及的X围。旅游房地产的经营管理是决定其价值量及其内涵的又一重要因素,分时度假房地产被划分为业主价值和经营价值的现象就是其最典型
19、的体现。所谓经营价值就是在分时度假房地产的经营关系存续期间该房地产带给经营者的价值。此价值理论上是要小于所有权价值和纯粹的使用权价值的。所谓业主价值就是分时度假房地产的投资者,也称为业主对分时度假房地产所拥有的支配、使用和收益的权利价值。此价值受到投资者所能支配的期限、方式的影响,远远小于所有权价值和纯粹的使用权价值。不同的权属价值造成了不同的收益,比如产权清晰的旅游度假村,其经营也是独立的。但是又由于一些旅游度假村建设用地性质属于农民集体所有,往往在法律上存在一些瑕疵,这些瑕疵往往可能引发经济纠纷,甚至用地的合法性可能受到质疑,所以即使其经营效果很好,它的价值也要大打折扣。旅游房地产的价值和
20、一般的商用房地产意义类似,是经营效果的重要体现。但是旅游房地产的服务特性,所以受到旅游经营的影响非常大。影响旅游的因素往往也是影响旅游房地产价值的重要因素。旅游需要提供的服务也是旅游房地产需要提供的,或者至少所在的地区能够提供,这就决定了旅游房地产的建设目标及区域选择。根据旅游内容和主要目的的不同可以将旅游活动粗略地划分为娱乐旅游、体育旅游、休闲旅游、度假旅游等,这种划分方式之间的界限不是绝对的,其内容上有存在重合的可能,如何划分只是手段,目的都是为相对应的旅游房地产的经营管理选取最高最优的经营管理方式以实现其价值最大化。2.5旅游房地产估价的基本方法旅游房地产估价即旅游房地产价值评估,在本文
21、绪论部分已经分析过在不同的地区对其的称谓不尽相同,但其内容都是一致的。在此参考资产评估和房地产估价的有关定义,结合旅游房地产的特点将其概况如下:旅游房地产估价是指专业估价机构和人员,按照国家法律法规和评估准则,依据特定目的,遵循估价原则,依照规定的程序和标准,运用科学的方法和统一的价值尺度,选取适宜的估价方法,并在综合分析影响旅游房地产价格因素的基础上,对其在估价时点的客观合理价格或价值进行评定和估算,即旅游房地产资产价值的确定。旅游房地产的价值构成可以从三个角度来看:即市场角度、成本角度、收益角度。这样就形成了旅游房地产的三大价值形成技术路线,这也是旅游房地产价值的形成机理,所以相应地旅游房
22、地产的估价方法也分为市场法、成本法、收益法。除了以上三种常用的资产评估方法外,笔者认为旅游房地产的估价方法还可以一定程度的改进,比如根据无形资产的贡献量的评估方法结合市场比较法的内容,选取与旅游房地产高度一致的可比景点的数据,根据无形资产的贡献量的计算方法,以类比景点的市场成交价格减去其成本来计算出其资源禀赋的贡献量,以此求出委估对象应有的资源禀赋率来推知其市场价值。但在实际中某一旅游胜地的资源往往是难以量化的,具体景点旅游资源客观的稀缺性和唯一性使得其难以找到与之类似的可比对象,这是旅游资源的禀赋率在实际评估中常遇到的客观困难。另依据市场比较法的精髓和收益法的内容,在一个相对稳定的时期内可以
23、对旅游景点及其附近旅游区景点群的游客量进行预测和统计,通过分析该区域游客量与其对应景点的旅游房地产价值之间的关系来估算目标房产的市场价值,因游客量是可以通过门票、交通等方式统计的,而景点周围为游客提供服务的房地产的价值又是明晰的,所以这种结合了旅游特点和市场比较法及收益法内容的方法在现实中是可行的。2.6旅游房地产价值的影响因素影响旅游房地产价格的因素是多方面的,而且其影响因素的划分标准不是唯一的,如根据所属学科的不同可以划分为地理、经济、政治等方面的影响因素,还可以根据每个因素的影响X围和距离来进行划分,在此笔者采取最常用的政治、经济、社会三大方面来划分影响旅游房地产价值的因素并进行初步的归
24、纳,以求在进行具体的旅游房地产估价实务当中抓住这些影响因素来更客观准确的把握其价值。 经济方面的因素包括宏观和微观因素,具体说来如国民经济发展周期所处的阶段、在国际经济中所占的比例,居民的收入水平和消费结构消费观念,在某一国家或区域X围内旅游消费所处的市场类型等方面都属于影响旅游房地产价格的经济因素。政治方面主要包括国家的政策、开发程度等因素。国家的旅游产业政策及其与之祥光的其他经济政策直接关系到国家旅游产业的发展,不通过的旅游开放程度直接影响到了旅游产业的发展和国内外的客源市场,旅游房地产价格的高低不是旅游房地产本身的成本高低,而是一种引致价格,这种价格受到客源对旅游房地产需求的影响很大。此
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