商业银行专业贷款监管资本计量指引.doc

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1、商业银行专业贷款监管资本计量指引第一条 为规范专业贷款监管资本计量，加强对专业贷款风险管理，根据中华人民共和国银行业监督管理法、中华人民共和国商业银行法等法律法规，制定本指引。第二条 本指引适用于中国银行业实施新资本协议指导意见确定的新资本协议银行和自愿实施新资本协议的其他商业银行。第三条 商业银行实施新资本协议，应按照本指引要求计量专业贷款的监管资本要求。第四条 本指引所称专业贷款是指按照商业银行银行账户信用风险暴露分类指引确定为项目融资、物品融资、商品融资和产生收入的房地产等风险暴露。第五条 商业银行可以采用内部评级法或监管映射法计量专业贷款的信用风险和监管资本要求。第六条 商业银行采用内

2、部评级法的，专业贷款内部评级体系应达到商业银行信用风险内部评级体系监管指引的要求，并且在估计违约风险暴露时，还应充分考虑债务人违约后，为促使贷款所形成的资产投入运营而继续发放贷款的影响，以确保风险估计的审慎性。第七条 商业银行采用内部评级法的，应按照商业银行资本充足率计算规则计量专业贷款的监管资本要求。第八条 商业银行专业贷款内部评级体系若未能达到商业银行信用风险内部评级体系监管指引的要求，应采用监管映射法计量专业贷款的资本要求。第九条 商业银行可以对专业贷款中的一个或多个子类采用监管映射法，对其他子类采用内部评级法，但不得同时对同一子类的风险暴露采用不同的方法。第十条 商业银行采用监管映射法

3、的，专业贷款的内部评级体系应达到以下要求：（一）商业银行应对专业贷款采用一维评级，评级应同时考虑债务人的特征和债项特征以及两者之间的相关性，直接反映预期损失。（二）商业银行应最少设置个非违约级别和个违约级别。第十一条 商业银行采用监管映射法的，专业贷款评级应考虑以下因素：（一）项目融资评级应考虑财务状况、政治和法律环境、交易特点、项目发起人或债务人实力和担保安排等方面因素。项目融资监管评级标准详见附件。（二）物品融资评级应考虑财务状况、政治和法律环境、交易特点、操作风险、资产特征、项目发起人实力和担保安排等方面因素。物品融资的监管评级标准详见附件。（三）商品融资评级应考虑财务状况、政治和法律环

4、境、资产特征、项目发起人实力和担保安排等方面因素。商品融资监管评级标准详见附件。（四）产生收入的房地产评级应考虑财务状况、资产特征、项目发起人或开发商实力和担保安排等方面因素。产生收入的房地产监管评级标准详见附件。第十二条 商业银行采用监管映射法的，应将专业贷款的内部评级结果映射到“优”、“良”、“中”、“差”和“违约”个监管评级。商业银行应参照内部评级与外部评级的映射关系、监管评级与外部评级的映射关系，确保内部评级与监管评级映射关系的一致性和稳定性。（一）监管评级“优”，对应外部评级或以上。（二）监管评级“良”，对应外部评级 或 。（三）监管评级“中”，对应外部评级 或 。（四）监管评级“差

5、”，对应外部评级 到 。（五）监管评级“违约”，不适用于与外部评级映射。第十三条 上条所称的优、良、中、差和违约个监管评级的含义分别是：（一）监管评级“优”是指贷款所形成的资产未来所产生的现金流充足且稳定，市场竞争能力和发起人实力强，并落实了全面担保安排，即使在经济和行业面临持续、严重问题时，承贷主体仍能偿还债务。（二）监管评级“良”是指贷款所形成的资产未来所产生的现金流充足且稳定，市场竞争能力和发起人实力良好，并落实了全面担保安排，但在经济和行业面临持续、严重问题时，承贷主体可能无法全额偿还债务。（三）监管评级“中”是指贷款所形成的资产未来所产生的现金流充足，但市场竞争能力和发起人实力一般，

6、担保安排存在缺陷，导致现金流不够稳定，承贷主体抵御经济衰退和行业波动的能力很弱。（四）监管评级“差”是指贷款所形成的资产未来所产生的现金流不确定性很大，市场竞争能力和发起人实力差，承贷主体偿债能力很大程度上依赖于经济状况和市场需求出现好转，否则承贷主体可能违约。（五）监管评级“违约”是指，按照商业银行信用风险内部评级体系监管指引的违约定义，承贷主体已经违约。第十四条 商业银行采用监管映射法的，若专业贷款的内部评级标准与监管评级标准不一致，应记录两者之间的差异，并向监管部门解释差异存在的原因和合理性，证明内部评级与监管评级的映射关系，确保两者的主要特征相一致。商业银行应保证其内部评级推翻，不会使

7、映射过程失效。第十五条 专业贷款的个监管评级分别对应特定的风险权重，具体如下：（一）监管评级“优”，风险权重为。（二）监管评级“良”，风险权重为。（三）监管评级“中”，风险权重为。（四）监管评级“差”，风险权重为。（五）监管评级“违约”，风险权重为。第十六条 如果商业银行或监管部门认为，产生收入的房地产贷款的未来房地产出租收入、销售收入或土地出让收入的波动性较大，可提高其风险权重：（一）监管评级“优”，风险权重为。（二）监管评级“良”，风险权重为。（三）监管评级“中”，风险权重为。第十七条 符合下列条件之一的专业贷款，监管评级为“优”的风险权重为；监管评级为“良”的风险权重为：（一）贷款剩余期

8、限不足年。（二）监管部门认定，商业银行授信和评级标准比监管评级标准更为审慎。第十八条 专业贷款的个监管评级分别对应特定的预期损失比例，具体如下：（一）监管评级“优”，预期损失比例为。（二）监管评级“良”，预期损失比例为。（三）监管评级“中”，预期损失比例为。（四）监管评级“差”，预期损失比例为。（五）监管评级“违约”，预期损失比例为。第十九条 符合下列条件之一的专业贷款，监管评级为“优”的预期损失比例为，监管评级为“良”的预期损失率比例：（一）贷款剩余期限不足年。（二）监管部门认定，商业银行授信和评级标准比监管评级标准更为审慎。第二十条 附件、附件、附件和附件为本指引的组成部分。第二十一条 本

9、指引采用标准普尔的评级符号，但对商业银行选用外部信用评级公司不做规定，商业银行可自行选择评级公司的评级结果，并保持连续性。第二十二条 本指引由中国银行业监督管理委员会负责解释。 第二十三条 本指引自年月日起施行；有关监管资本要求的计算规则自获得中国银行业监督管理委员会批准实施新资本协议之日起施行。 附件：项目融资的监管评级标准附件：物品融资的监管评级标准附件：商品融资的监管评级标准附件：产生收入的房地产的监管评级标准附件：项目融资的监管评级标准优良中差财务状况市场形势以及竞争地位市场上仅有少数直接或间接竞争者或项目在位置、成本或技术上具有实质性和持久性优势市场中定位为顶级竞争者市场需求较强并继

10、续上升市场上仅有少数直接或间接竞争者或项目在位置、成本或技术水平上具有稍强的优势，但该状况不会持久市场中定位为一流竞争者市场需求较强并稳定项目在位置、成本或技术上不具有优势市场中定位为一般竞争者市场需求充分并稳定项目在位置、成本或技术上比平均水平弱无明显的市场定位市场需求较差并持续下降财务比率（例如：偿债保障比率（），贷款期保障比率（），项目期保障比率（）和债务资本比率）相对于项目风险程度来说，财务比率优，经济前景非常看好相对于项目风险程度来说，财务比率介于健康和一般之间，经济前景看好相对于项目风险程度来说，财务比率符合标准相对于项目风险程度来说，财务比率弱压力分析当经济和行业面临持续、严重的

11、问题时，项目仍能偿还债务当经济和行业面临一般问题时，项目能偿还债务。只有当经济发生严重问题时，项目才可能违约项目易受经济周期中常见的负面影响，可能在正常的低谷期违约如果情况不好转，项目可能违约融资结构贷款持续期与项目持续期的对比项目的有效使用寿命大大超过贷款期限项目的有效使用寿命超过贷款期限项目的有效使用寿命超过贷款期限项目的有效使用寿命可能低于贷款期限贷款分期偿还计划债务本息分期均衡偿还债务本息分期均衡偿还债务本息分期均衡偿还，但有少部分到期一次性偿还到期一次性偿还，或债务本息定期等额偿还，但有很大部分到期一次性偿还政治、法律环境考虑项目类型和风险缓释之后的政治风险，包括风险转移风险很低，可

12、供使用的风险缓释工具功能优异风险低，可供使用的风险缓释工具功能良好风险不高，风险缓释工具功能一般风险很高，缺乏风险缓释工具或其功能较差政府的支持和项目在长期对国家的重要程度项目（主要是出口导向型的）对国家具有重大战略性意义，政府强有力的支持项目对国家重要，政府支持程度较高项目不具有战略意义，但毫无疑问对政府有利，政府可能未明确表示支持项目对国家不重要，政府不支持或支持较弱法律和监管环境的稳定性（法律变革的风险）长期稳定有利的监管环境中期稳定有利的监管环境能比较确定地预测监管环境的变化项目可能受当前和未来的监管问题影响遵照当地有关法律，获得所有必要支持和许可的程度高较高一般低有关合同和抵质押品的

13、强制执行力合同和抵质押品能强制执行合同和抵质押品能强制执行即使存在若干非要害问题，合同和抵质押品仍能强制执行合同和抵质押品强制执行方面存在要害问题尚未解决 交易特点设计和技术风险技术和设计完全可靠技术和设计完全可靠技术和设计可靠用强大的一揽子完工方案可缓解萌芽阶段的问题技术和设计不可靠存在技术问题和或设计复杂建设风险审批和选址已获全部批件一些事项尚待批准但获批可能性很大一些事项尚待批准但审批程序明确，审批只是例行公事尚未获得关键批件，审批并非例行公事，可能还要满足其他一些重要条件建设合同类型价格和日期都固定的总承包工程、采购及建设合同（）价格和日期都固定的总承包工程、采购及建设合同价格和日期都

14、固定的总承包建设合同，有一家或一家以上的承包商缺乏价格固定的总承包合同或合同不完整和或存在与各承包商多方联络的问题项目完成担保约定的损害赔偿金充足且由金融实物资产支持以及或财务实力雄厚的项目发起人提供项目完成担保约定的损害赔偿金较多且由金融实物资产支持以及或财务实力较强的项目发起人提供项目完成担保约定的损害赔偿金适当且由金融实物资产支持以及或财务实力较强的项目发起人提供项目完成担保约定的损害赔偿金不足或缺乏金融实物资产的支持或项目完成担保较弱承包商承建类似项目的业绩和财务实力强较强中弱 操作风险营运与维护（ ）的范围和性质完备的长期营运和维护合同，最好附带业绩激励条款，和或营运和维护储备金账户

15、长期的营运和维护合同，和或营运和维护储备金账户不完备的营运和维护合同，或附带营运和维护储备金账户缺乏营运和维护合同：缓释操作无法抵御高营业成本的风险运营商的专业能力，业绩和财务实力很强，或者项目发起人承诺提供技术支持较强中不强弱，或者当地运营商受当局控制承购风险（ ）()存在照付不议（）合同或固定价格承购（ ）合同的情况下承购方信誉卓著；合同终止条款完备；项目合同期限略微长于债务期限承购方信誉良好；合同终止条款完备；项目合同期限长于债务期限承购方信誉一般；合同对终止条款做一般规定；项目合同期限一般等于债务期限承购方信誉较差；合同终止条款规定不全；项目合同期限不长于债务期限()不存在照付不议合同

16、或固定价格承购合同的情况下项目产品即所产生的主要服务或商品在世界范围销售顺畅；即使市场价格增长率低于过去，产品也能按预定价格出售项目产品即所产生的主要服务或商品在地区市场销售顺畅，即使市场价格增长率低于过去，产品也能按预定价格出售商品销售范围有限且只能按比预定价格低的价格出售项目产品只有一两个买家或者在有组织市场一般无法售出供货商风险原材料（）价格、数量和运输风险；供货商的业绩和财务实力与财务实力很强的供货商签订长期供货合同与财务实力较强的供货商签订长期供货合同与财务实力较强的供货商签订长期供货合同，但仍可能存在一定程度的价格风险与财务实力弱的供货商签订短期或长期供货合同，肯定存在一定程度的价

17、格风险储备风险（如自然资源开发）储备探明且已开发，并经独立方审计，在项目使用寿命期内超额满足需要储备探明且已开发，并经独立方审计，在项目使用寿命期内超额满足需要探明储备可在债务存续期满足项目需要项目在某种程度上依赖潜藏或尚未开发的储备不可抗力风险（战争、内乱、 自然灾害 等）风险缓释工具有效, 风险暴露的水平较低风险缓释工具有效,风险暴露的水平较适中 风险缓释工具有效，一般防护 存在明显风险，不能完全缓释项目发起人债务人的实力发起人债务人的业绩、财务实力和国别行业经历 发起人债务人业绩优秀，财务实力雄厚 发起人债务人业绩良好，财务实力良好 发起人债务人业绩一般，财务实力良好 发起人债务人缺乏业

18、绩或业绩值得怀疑以及或财务实力微弱 发起人债务人对项目的支持力度，例如有股权、所有权条款保障，有在必要时向项目补充注资的激励机制，以及其他相关交易支持力度大项目对发起人具有高度战略意义（核心业务长期战略）发起人债务人对他人或相关交易的承诺效力较低或无承诺支持力度较大项目对发起人具有战略意义（核心业务长期战略）发起人债务人对他人或相关交易有相对效力较高的承诺支持力度一般项目对发起人重要（核心业务）发起人债务人对他人或相关交易具有一些相对重要的承诺支持有限项目对发起人的长期战略或核心业务无关紧要 发起人债务人对他人或相关交易的承诺极有可能影响当前项目担保安排合同和账户权利分配非常全面全面一般差抵押

19、物的质量、价值和流动性对起动项目的全部资产、合同、批文和账户拥有手续完备的优先担保权益抵质押物价值充足，交易活跃对起动项目的全部资产、合同、批文和账户拥有手续完备的优先担保权益抵质押物价值充足，具有交易先例对起动项目的全部资产、合同、批文和账户拥有一般性的担保权益抵质押物价值充足，能够进行交易对贷款人几乎未提供担保，或抵押条款对银行不利抵质押物价值充足，或不能进行交易贷款人对现金流的控制（例如现金转账( ) 和独立第三方账户托管）好较好一般差合同条款的约束力（关于强制提前付款、递延付款、分期付款和红利限制等方面的强制规定）合同条款对此类项目约束力强项目不再举借其他债务合同条款对此类项目约束力较

20、强项目举借的其他债务非常有限合同条款对此类项目约束力一般项目举借的其他债务有限合同条款对此类项目约束力弱项目可能无限举借其他债务储备基金（偿债、营运与维护、更新和重置、不可预见事件）储备基金覆盖期超过平均项目期储备基金来源落实，全部都由现金或高评级银行出具的信用证组成储备基金覆盖期等于平均项目期所有储备基金来源都落实储备基金覆盖期等于平均项目期所有储备基金来源都落实储备基金覆盖期低于平均项目期储备基金来源于经营现金流附件：物品融资的监管评级标准优良中差财务状况市场状况需求旺盛且处升势进入障碍大对技术和经济前景变化不敏感需求旺盛且稳定存在进入障碍对技术和经济前景变化有些敏感需求一般且稳定进入障碍

21、有限对技术和经济前景变化非常敏感需求疲弱且不断下降无进入障碍易受技术和经济前景变化的负面影响，环境高度不确定财务比率（偿债保障比率和贷款价值比率）相对资产类型而言，财务比率健康。经济情况预测非常好相对资产类型而言，财务比率健康尚可。经济情况预测好相对资产类型而言，财务比率一般相对资产类型而言，财务比率过于冒险压力测试长期收入稳定能够抵御经济周期中出现的严重压力情形短期收入较好能够抵御一些负面问题。只有出现严重压力情形才可能违约短期收入不确定现金流易受经济周期中常见的压力情形的不利影响。贷款可能在正常的经济低迷期违约收入非常不确定即使在经济正常的情况下，贷款也可能违约，除非情况发生好转市场流动性

22、市场具有全球性资产流动性高市场具有全球性或区域性资产流动性比较高区域性市场且短期前景不利流动性低只有本地市场或前景不佳流动性低或没有流动性政治和法律环境政治风险，包括风险的转移非常低，采用的风险缓释工具功能强大低，采用的风险缓释工具功能较强中等，风险缓释工具功能一般高，缺乏风险缓释工具或功能差法律和监管风险司法环境有利于物品的收回（）和合同的强制执行司法环境有利于物品的收回和合同的强制执行司法环境总体来说有利于物品的收回和合同的强制执行，即使恢复过程可能较长和或较难法律和监管环境差或不稳定。司法制度使物品收回或合同的执行过程过长或不可能交易特点与资产经济寿命相应的融资条款完整的支付方案最后一笔

23、分期付款金额很小。无宽限期最后一笔分期付款比较重要，但仍保持在适度的水平最后一笔分期付款重要，有潜在的宽限期偿还不利被罚款或最后一笔分期付款非常高操作风险批文许可已获得全部批文，资产符合当前和可预见的稳健监管法规的规定全部批文已获得或正待批复，资产符合当前和可预见的稳健监管法规的规定大多数批文已获得或正待批复，资产符合当前和可预见的稳健监管法规的规定在获得所有必要审批事项上存在问题。部分配置计划和或营运计划可能需要修改营运与维护合同的范围和性质完备的长期营运与维护合同，最好配合合同履约激励措施和或营运与维护储备金账户（如有需要）长期营运与维护合同和或营运与维护储备金账户（如有需要）不完备的营运

24、与维护合同或营运与维护储备金账户（如有需要）缺乏营运与维护合同：营运成本风险过高，风险缓释作用有限营运商的财务实力、同类资产的管理业绩和对租赁期满资产的再次营销能力业绩和再营销能力出众业绩和再营销能力良好业绩短、差，再营销能力不确定业绩无或不为人知，缺乏资产再营销能力资产特征与同一市场资产相比，配置、型号、设计和维修（如飞机的使用年限和型号）方面的情况在设计和维修上拥有很强的优势，配置标准，物品符合上市流通要求设计和维修中等偏上，配置标准，但可能存在非常有限的一些例外情况，物品符合上市流通需要设计和维修一般，配置有些特殊，可能使物品在市场上流通受限设计和维修差，资产接近经济使用寿命。配置非常特

25、殊，物品的市场流动性差转售价值当前的转售价值大大高于债务价值转售价值适度高于债务价值转售价值略高于债务价值转售价值低于债务价值资产价值及流动性相对于经济周期的敏感程度资产价值及流动性相对经济周期较不敏感资产价值及流动性相对经济周期敏感资产价值及流动性相对经济周期相当敏感资产价值及流动性相对经济周期的敏感度非常高发起人实力营运商的财务实力、同类资产的管理业绩和对租赁期满资产的再次营销能力业绩和再营销能力出众业绩和再营销能力良好业绩短、差，再营销能力不确定业绩无或不为人知，缺乏资产再营销能力发起人的业绩和财务实力发起人业绩出众，财力强盛发起人业绩和财力优良发起人业绩一般，财力优良发起人业绩无或值得

26、怀疑及或财力微弱担保安排资产控制法律文件保障贷款人对资产或拥有此资产的公司实施有效控制（例如拥有材料完备的优先担保权益，或租赁框架中包含此担保品）法律文件保障贷款人对资产或拥有此资产的公司实施有效控制（例如拥有材料完备的担保权益，或租赁框架中包含此担保品）法律文件保障贷款人对资产或拥有此资产的公司实施有效控制（例如拥有材料完备的担保权益，或租赁框架中包含此担保品）合同几乎未规定向贷款人提供担保，造成对资产丧失控制的风险贷款人拥有的监控资产场所和状况的权利和手段贷款人能够在任何时间任何地点监控资产的场所和状况（定期报告、检查的可能性）贷款人几乎能够在任何时间任何地点监控资产的场所和状况贷款人能够

27、在任何时间任何地点监控资产的场所和状况贷款人能够有限监控资产的场所和状况损害保险向顶级保险公司投保保险额高包括担保品损害保险向优质保险公司投保保险额较高不包括担保品损害保险向一般保险公司投保保险额一般不包括担保品损害保险向差的保险公司投保保险额低不包括担保品损害保险附件 ：商品融资的监管评级标准优良中差财务状况交易的超额担保程度优良 中差政治和法律环境国家风险没有国家风险有限的国家风险（特别是新兴市场国家的储备在境外离岸存放）有国家风险（特别是新兴市场国家的储备在境外离岸存放）国家风险高（特别是新兴市场国家的储备在境外离岸存放）国家风险的缓释措施非常有力的缓释措施：强有力的离岸机制战略性商品购

28、买商实力一流有力的缓释措施：有离岸机制战略性商品购买商实力强缓释措施一般：有离岸机制商品战略性较低购买商实力一般只有部分缓释措施：缺乏离岸机制非战略商品购买商实力弱资产特征流动性和易损程度商品公开报价可利用期货或场外市场工具套做保值商品不易损坏商品公开报价可利用场外市场工具套做保值商品不易损坏商品非公开报价但有市场流动性套做保值与否不确定商品不易损坏商品非公开报价，相对市场的广度和深度而言，流动性受限缺乏合适的套做保值工具商品易损坏发起人实力交易商财务实力相对于交易策略和风险而言非常强强一般弱业绩，包括辅助流程的管理能力在有问题交易上经验丰富操作成功和成本节约的业绩优在有问题交易上经验够用操作

29、成功和成本节约的业绩良在有问题交易上经验有限操作成功和成本节约的业绩一般总体业绩有限或不确定成本和利润波动大交易控制和保值政策交易对手方选择、套做保值和监控标准严格交易对手方选择、套做保值和监控标准适当有交易经验，问题没有或很小交易员有巨额损失交易记录财务披露质量优良中财务披露存在一些不确定性或不充分担保安排资产控制贷款人拥有完备的优先担保权益，在任何时间可视需要在法律上对资产行使控制权贷款人拥有完备的优先担保权益，在任何时间可视需要在法律上对资产行使控制权在某一环节贷款人对资产的控制发生中断，凭借对交易流程的了解或第三方承担可缓释此中断问题合同存在丧失资产控制权的风险。恢复可能有危险损害保险

30、向顶级保险公司投保保险额高包括担保品损害保险向优质保险公司投保保险额较高不包括担保品损害保险向一般保险公司投保保险额一般不包括担保品损害保险向差的保险公司投保保险额低不包括担保品损害保险附件：产生收入的房地产的监管评级标准优良中差财务状况市场状况目前项目类型和场所供需均衡即将面市的竞争性房地产项目少于或等于需求预测目前项目类型和场所供需均衡即将面市的竞争性房地产项目大体等于需求预测市场供需基本均衡竞争性房地产项目即将面市，其他房地产处于计划中，项目设计和生产能力没有新项目先进市场需求弱，何时改善达到均衡并不确定项目租期届满后不易找到承租人。新的租赁条件不如现在的优越财务比率和垫款比例（适用于以

31、出租为目的的房地产并且在建设阶段不适用，适用于以出售为目的的房地产）相对房地产项目类型，偿债保障比率（）很高，贷款价值比率（）低。如果存在二级市场，按市场价认购偿债保障比率（）和贷款价值比率（）良好。如果存在二级市场，按市场价认购房地产的偿债保障比率（）恶化，价值下跌，导致贷款价值比率（）上升房地产的偿债保障比率（）恶化严重，其贷款价值比率（）大大高于新贷款的最低标准压力分析房地产的资金来源、或有事项和负债配置可使其在面临严重的财务压力（如利率、经济增长）情况下履行偿债义务房地产在面临持续的财务压力（如利率、经济增长）情况下能履行偿债义务。该房地产仅在面临严重经济问题时才可能违约在经济下滑时，

32、房地产收入将减少，降低其资本开支能力并增加了违约风险房地产的财务状况趋紧，除非近期改善否则可能违约现金流预测()已完工、稳定的房地产项目合同租期长且到期日分散房地产租与信誉好的客户房地产承租记录显示客户均到期续租空置率低费用（维修、保险、保安和财产税）可预测房地产大部分合同租期长承租户信誉各异合同到期续租情况正常空置率低费用可预测房地产大部分出租合同为中期承租户信誉各异合同到期续租情况一般空置率一般费用相对可预测但随收入变动房地产出租合同期限不一承租户信誉各异合同到期原承租户很少续租空置率高吸引新租户的场地费用开支很高()已完工但不稳定的房地产项目租赁活动按计划开展或超出计划。项目近期将稳定租

33、赁活动按计划开展或超出计划。项目近期将稳定多数租赁活动按计划开展，但是一段时期内项目不稳定出租情况不如预期。尽管达到目标入住率，但收入不理想，导致现金流紧张()在建项目房地产在贷款存续期间已全部预租或预售给信用等级为投资级的承租人或买家 房地产已全部预租或预售给信誉好的承租人或买家租赁活动按计划进行，但房地产可能没有预租房地产因成本过高、市价下跌、承租人撤租或其他原因而恶化资产特征场所房地产位于非常优越的地段，方便租户房地产位于优越的地段，方便租户房地产位置缺乏比较优势房地产位置、配置、设计和维修存在问题设计和条件房地产因设计、配置和维修较好而受欢迎，远比新项目有竞争力房地产的设计、配置和维修

34、得当，设计和性能比新项目有竞争力房地产的配置、设计和维修尚可房地产的配置、设计或维修薄弱在建房地产建设预算保守，技术风险较低，承包商水平很高建设预算保守，技术风险较低，承包商水平很高建设预算够用，承包商水平一般建设开支超出预算或项目技术风险过高而不切实际。承包商可能不合格发起人开发商实力开发房地产项目的财力和意愿发起人开发商提供大量现金用于建设或收购房地产发起人开发商资金充裕，直接及或有负债低发起人开发商的房地产位置分散，种类多样发起人开发商提供较多现金用于建设或收购房地产发起人开发商的财务状况良好，能在出现现金流短缺的情况下支持房地产建设发起人开发商的房地产位置分散发起人开发商提供资金不多或

35、非现金发起人开发商财务实力中等或偏下发起人开发商支持房地产项目的能力不足，意愿不强类似房地产项目的声誉和业绩管理层富有经验，发起人资质出色在类似项目上声誉佳、长期业绩好管理层经验和发起人资质良好发起人或管理层在类似项目上业绩好管理层经验和发起人资质一般管理层或发起人在类似项目上未发生过严重问题管理层经验不足，发起人资质不合规格管理层和发起人的问题曾导致房地产管理困难与房地产业参与方的关系与一流房地产租赁代理商等保持密切关系与一流房地产租赁代理商等关系可靠与租赁代理商和其他提供重要房地产服务各方之间保持适当关系与租赁代理商和其他提供重要房地产服务各方之间关系不好自筹资金到位情况已全部到位预计优于

36、贷款到位预计与贷款同比例到位迟于贷款到位或无法到位担保安排留置权性质拥有手续完备的第一顺位留置权拥有手续完备的第一顺位留置权 拥有手续完备的第一顺位留置权 贷款人的执行抵质权的能力受到限制租金分配（长期出租 的房地产项目）银行已经获得租金分配，并掌握现租户的信息，如出租表单、项目租约的副本，以通知租户直接向贷款人缴纳租金银行已经获得租金分配，并掌握现租户的信息，如出租表单、项目租约的副本，以通知租户直接向贷款人缴纳租金银行已经获得租金分配，并掌握现租户的信息，如出租表单、项目租约的副本，以通知租户直接向贷款人缴纳租金银行尚未获得租金分配，或未掌握用于向租户发通知的必要信息保险覆盖面情况适当适当适当不合格