商住一体综合物业管理计划方案.doc

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1、商住一体综合物业管理计划方案目 录第一章 物业项目认识、管理服务目标及整体设想1一、项目概况1二、项目特点分析1三、管理服务目标2四、物业管理整体设想3第二章 组织构架、人员配备、物资装备、培训及管理12一、组织机构12二、运作程序13三、信息反馈系统14四、人员配备及部门职责16五、各岗位员工任职要求及工作范围19六、物资装备计划25七、人员培训计划27八、人员管理计划32第三章 拟采取的管理方式、工作计划35一管理方式35二、工作计划37第四章 管理服务体系及内部管理规章制度、公众制度、档案管理制度42一、管理服务体系42二、管理规章制度的建立44三、档案资料的管理52第五章 物业项目接管

2、验收管理55一、物业承接查验应具备的条件55二、承接查验工作程序56三、资料、物品移交58第六章 应急事件处理方案58一、设备故障处理规程58二、发生火警处理规程59三、电梯困人救援规程60四、供电电源停电故障处理规程62五、停水及故障处理规程62六、中央空调故障处理规程63七、盗窃案件应急处理63八、打架斗殴应急处理64九、可疑爆炸物应急处理65十、醉酒闹事或精神病人应急处理程序66十一、保洁应急处理预案66第七章 日常管理服务方案、服务质量标准及措施68一、机电设备设施的管理计划68二、物业共用部位、设施维修养护和实施计划85三、秩序维护管理计划90四、智能化系统管理方案94五、保洁服务计

3、划97六、绿化养护计划106七、针对性服务110第一章 物业项目认识、管理服务目标及整体设想一、项目概况X位于xx，总建筑面积约平方米。本次物业管理服务项目要素为：住宅区：为商住混合高层住宅，共16栋，约30000平方米。商业区：分为三层，约45000平方米。写字楼：6000平方米。地下停车场：18000平方米。二、项目特点分析X物业，具有以下特点：1. x为复合型业主物业项目，其业主群体涵盖住户、商户、写字楼租用户等多样化的构成，这对物业整体服务水平、服务定位提出了不同以往的要求；2. x为现代化城市综合体，整合了住宅、写字楼、商业区、外广场等功能，本案人流量大，车辆出入频繁，人来出入复杂，

4、这不仅对物业秩序维护工作提出了较高要求，更考验物业服务的应急处置能力及隐性化服务能力。3.x新落成的现代化城市综合体大楼，其配套的相关设施设备多为新科技、新技术，这对物业的专业性技术维护支持提出较高的要求；4.x凭借自身影响力，足以提高我物业公司在合作市的知名度，为物业公司在合作市市场的拓展提供有利条件；三、管理服务目标真诚合作 体现了xx物业尊重客户、依法经营的一贯风格，重合同、讲道德、守信誉，注意及时地沟通和协调，真诚为业主供专业服务，为社会创造价值，服务客户、拓展市场的意义重于创造利润。专业保障 展示xx物业“厚德勤业、尚学求新”的企业精神，充分发挥公司ISO9000质量体系、人力资源管

5、理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。长远承担 注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由合同期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。X作为一个现代化、多功能、大绿化、环保型的现代物业，整体形象应该着眼于全国，着眼于世界，着眼于未来。因此我公司为制定出以下目标：1. 自接管本项目起，严格按照国家建设部颁发的全国物业管理示范小区检验标准做好各项物业管理服务工作，贯彻本企业细化、量化、分专业的管理服务质量检验标准，一

6、年内达到“市优”标准，二年内达到“省优”标准，三年内通过“国优 ”标准。2. 自接管本项目之日起，导入ISO9001质量管理体系和服务管理体系，并持续改进，使各项管理服务工作实现标准化、规范化、程序化。3. 塑造本项目良好社会形象，达到安全可靠、环境一流、秩序良好、物业保值、增值的目标，以最佳的管理服务，为用户创造一流的生活环境。4. 通过实施安全、优质、高效的物业管理服务，实现用户满意、政府满意、社会满意、企业满意。5. 主要管理、服务目标房屋及配套设施设备和相关场地完好率达98%；房屋零修、急修及时率达99%；维修工程质量合格率达100%；设备设施维修及时率达及完好率达98%；清洁、保洁率

7、达98%；路灯、草坪及楼道公共灯具设备完好率和亮灯率达98%；消防设施设备完好率达98%；四、物业管理整体设想零风险工程 解除后顾之忧一种模式 经营型物业管理三个重点 整体形象、设备管理、配套服务四大优势 观念、技术、经验、配套七项措施 精锐骨干、整体形象、设备管理、综合服务质保体系、成本控制、服务创新（一）零风险工程零风险工程的出发点是全面解x业主的后顾之忧。包括以下两项内容：依托xx物业，长远承担物业管理的责任，在任何情况下，确保物业正常运行。注重x物业管理相关保险事项。按照有关规定合理规避公共责任险和员工险，并与相关部门协商安排设备保险事宜，提高x物业运行抗风险能力。（二）一种模式：经营

8、型物业管理模式xx物业在物业管理行业导入经营型物业管理模式，在物业管理实践中取得显著效果。经营型物业管理模式的核心思想为：将物业管理的概念从一般运行、维护、管理提升到对物业整体项目全面的策划，服务和管理层面，服务概念从委托合同期局部扩展到物业的使用寿命期，从而开发物业的功能潜力并提高使用效率，真正体现物业管理使物业保值、增值的社会功能。经营型物业管理模式在实际操作中，以物业管理主业为核心，以楼宇设备维护、改造为技术支持，以规划物业功能、提高物业使用率为辅助手段，以配套项目的经营作为服务客户的补充，形成全方位物业管理服务的综合能力。经营型物业管理模式在xx具有广阔的施展空间。xx物业成熟的技术支

9、持系统可以在设备管理方面发挥重要的保障作用；xx物业丰富的经验可以协助贵方合理规划、科学安排、适时调整，提高物业使用效能；xx物业的综合服务能力集办公、会展、文化等多方面于一体，足以满足x的物业服务需求。经营型物业管理模式在xx的应用，可以保障设备运行，提高业主对物业的使用效率，明显提升物业管理服务的附加值，并显著降低物业运行的总体成本。（三）三个重点xx物业以客户导向理论为依据，从xx的角度分析商住一体物业管理服务需求，确定了物业管理服务的三项工作重点：重点一：树立（XX品牌）物业整体形象通过环境形象楼宇形象控制、设备和公共设施管理、治安和交通控制、管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的

10、融合，塑造xx“开放、高效、亲和”的整体形象。重点二：楼宇设备管理xx楼宇设备的安装、调试难度大，关键设备技术含量高，而商住一体多元化物业的特殊性又要求设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是严峻的考验。物业管理单位必须在全面介入后立即全面熟悉掌握已运行设备的安装、调试情况，熟悉设备特性，掌握运行规律；在运行中，要确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调及通讯系统等关键设备运行正常。重点三：提供综合性配套服务xx包括住宅楼、写字楼、商业区、公共活动区等，集多种功能于一体，要求物业管理公司在保证物业管理主业基础上，提供综合配套服务，包括收发快递、一对一管家服务、

11、24小时设备维修等，这些要求对物业管理公司又是新的挑战。（四）三大优势优势一：经验优势我公司自成立十二年来，始终致力于特殊公共领域的物业管理，积累了大量行之有效的经验，也锻造出一批长期从事此行业的精兵强将；尤其是我公司服务于多家成熟化商圈及小区，窥一斑而视全豹，对商住一体物业管理工作有着旁人不可及的发言权，我们充分掌握着为业主服务的关键点和着力点。优势二：技术优势xx物业为数个办公大楼、小区、商圈提供过高标准物业服务，在楼宇机电设备管理方面具备丰富的管理经验，技术实力在楼宇设备管理业首屈一指。xx物业目前各类技术人员十余名以及数十名机电设备熟练维护操作人员。这支技术队伍对各类物业基本设施如：电

12、梯、中央空调、供配电、给排水、消防系统、监控系统、智能控制直至停车场自动管理系统等均有完善的技术保障规范和丰富的实践经验，可以为x制订高效率的设备管理方案，确保各项系统运行正常、维修及时，并有效延长设备的使用寿命。优势四：配套优势经营型物业管理模式在物业管理行业有较大影响。该模式能开发管辖物业的功能潜力和提高使用效率，并通过配套服务项目的经营、管理，使业主和客户享受更全面的物业管理服务。xx物业管理有限公司在建立现代企业制度，规范企业运作行为等方面绩效显著，已建立起“自主经营、自我完善、自负盈亏、自我发展”的良性企业运作机制。我公司多次在管理工作中受到主管部门的嘉奖和表彰。公司的财务运作、规范

13、化成本管理卓有成效；服务收费合理，严格执行了国家和xx市颁布的物业管理行业标准。在保证物业管理服务质量的前提下，实现了管理成本最优化。（五）七项措施措施一：派遣精锐骨干，组建管理团队精锐骨干 实践证明，委派项目经理和管理骨干的综合素质是项目管理成功的关键。xx物业高度重视xx项目，拟委派公司最具先进大厦管理经验的项目负责人，并委派多名优秀业务主管、技术骨干进驻期现场管理，全力配合，熟悉掌握基本情况。在日常管理中，公司物业管理部全面负责项目分期策划，根据项目经理目标责任制具体组织实施。另有质量控制、工程技术、财务管理等专业人员组成富有效率的管理团队进行项目长期的跟踪与督查。核心竞争力 xx物业承

14、接xx项目的核心竞争力就体现在管理团队上，敬业、服务创新的企业精神上；客户满意为最高服务原则的经营理念；创建中国物业管理行业名牌企业的发展目标。正是这套企业文化体系，形成了管理团队共同的价值观、信念追求和行为准则，这批进取型的从业骨干善于运用最新科技，经验丰富、热爱物业管理工作，是做好xx项目物业管理工作的根本保证。措施二：树立开放、高效、亲和的整体形象xx楼宇雄伟、地域宽广，充满现代气息，是一个现代化、多功能、大绿化、环保型的城市综合体。xx物业从xx的角度分析，确定了“开放、高效、亲和”的整体形象定位。如何树立和维护这种整体形象，从物业管理工作方面，我们不仅要在观念上高度重视，组织环节上明

15、确安排，还要着重做好以下四方面的工作： 对大楼主体的管理。从楼内到楼外，从天台到地下，确保楼宇完好率达到99%以上；杜绝乱张贴、乱搭建、乱拉线、乱摆杂物等不规范行为；车辆疏导和停放有序；大楼泛光照明和公共照明系统无故障。 设备管理形象规范。建立设备标识系统，完善机电设备档案，所有设备无锈蚀、无滴漏、无损毁，各项设备指定责任人。 突出环境工程管理。整合区域环境形象，统一规划区域内环境管理方案，包括文明环境导示和多媒体信息系统。编制专用环境手册，加强区域环保意识的宣传、灌输，启发区域成员对爱护环境的自律意识；再次，实施区域噪音、水质、空气监测和管制。楼宇清洁无盲区、死角，公共卫生间清洁达到三星级标

16、准，实施垃圾分类处理并加强排污系统环保措施。 管理人员形象。所有管理服务人员严格执行xx物业员工行为规范，全面贯彻ISO9000质保体系，并根据实际情况采用“隐性化服务”概念，即在优质服务前提下，最大限度地减少对楼内往来商住户、客户的影响。需要提供物业管理服务时，人员迅速到位，无需求时，管理服务人员尽量不出现在公共区域。措施三：提高楼宇设备运行管理保障在前期接管期间，xx物业将委派最优秀的机电工程技术人员，参与熟悉掌握设备安装情况和调试验收，熟悉各类配套设施设备情况。我物业公司入住三个月内，完成机电设备档案，安排富有操作性的楼宇设备管理方案，确保电梯、中央空调、水电供应、消防控制及通讯系统等管

17、辖的关键设备运行良好，杜绝设备管理中的责任事故，并充分体现设备管理中节能降耗技术优势。入驻的几年内，在设备设施方面必然会暴露出许多设计和安装中的缺陷，楼内各办公单位也会提出许多设施改装、增装要求。xx物业将派熟练技工到现场支援，协助管理单位整改，主动介入，积极参与，为业主及开发商排忧解难。措施四：配套服务显身手一对一管家式服务 接待部设立专员，为有需求的户业主提供一对一式的服务，建立业主档案，针对业主不同的需求提供更完善的服务；服务范围涵盖家政、维修、专业管家等各方面个性化需求。收发快递服务 服务部针对住宅楼部分业主白天外出工作，而家里没人签收快递，提供免费签收存放快递服务。针对写字楼业主工作

18、繁忙没有时间下楼寄送快递，提供免费上门收取、代发快递服务。信件收发服务 信件收发快递收发是物业管理的一个关键环节，尤其对于商住一体生活节奏快的业主而言，快递收发往来频繁，建立健全高效完善的收发更为关键；我公司将配备专员进行信件快递收发工作，订立信件快递收发程序，建立报刊、信件、快递缺损登记表报刊、信件、快递代收登记表以及信件、报刊、快递发放登记表。措施五：引入ISO9000质量保证体系公司ISO9000质保体系经过多年实际运作，具有很强的生命力和可操作性，是保证物业管理质量不可或缺的大纲。该体系引入xx项目后，结合项目特点，确立适合的质量目标。我们高度重视xx项目领导和业主的意见和建议，通过意

19、见征询，改善服务质量。在管理处员工培训过程中，要增强质保体系实操能力，使广大员工熟悉体系内容，增强质量意识和规范意识，使ISO9000质保体系正常运作，并力争在接管两年内，使xx物业管理通过ISO9000认证。措施六：有效的成本控制物业管理是微利行业，主要靠内部管理、靠有效的成本控制来保证利润的获取。我们相信：专业的物业公司重要特征之一就是物业管理预算及执行能力，成本控制是评价物业管理项目成功与否的重要指标。如何充分利用有限的管理费用提供更全面的物业服务是个重要而实际的问题，我们的做法是：采用模拟成本倒算原则，制定切实可行的物业管理年度预算。执行预算过程中实行成本否决制，即预算案中未列项目坚决

20、控制或从简。通过节能降耗措施，降低物业能源费用，减少支出。xx物业掌握了综合性写字楼财务收支各项细节，特别是对费用支出各项常规比例以及如何控制各项管理成本富有经验。接管xx后，我们将发挥成本控制优势，体现专业管理的效果。措施七：注重客户导向，倡导服务创新服务创新概念 由于物业管理行业的快速发展，客户导向正在逐步取代市场导向的观念，影响行业发展的因素不仅在于当前市场，更在于客户对物业管理服务潜在和未来的需求。因此，物业管理服务需要一种超乎规范和程序之上的变革和创造。服务创新措施 xx物业在策划xx物业管理方案中，特别倡导服务创新。对整体形象的定位和工作重点分析、经营型物业管理模式的应用、隐性化服

21、务、综合配套服务、管理处体制的变革、客户服务中心的设立以及贯穿环保教育、提倡健康概念、引导节能降耗、提供信息服务、融合区域文化等，都是服务创新的具体体现，创造性服务是一项永无止境的工作。第二章 组织构架、人员配备、物资装备、培训及管理一、组织机构在复合业主的综合型物业中，业主委员会和物业公司组建物业联合管理机构有利于物业管理工作的顺利开展和相关事务的协调，我们建议在xx设立大楼管理中心，对物业服务的各个环节进行监督。xx管理处作为xx物业专门机构，在xx物业的授权下，履行“xx物业管理服务合同”中规定的权利、义务和责任。管理处实行公司领导下的项目经理目标责任制，内部实行垂直领导。组织机构设置的

22、原则是精干高效、一专多能。组织机构图公司本部项目物业管理处 接待部前台接待快递收发 家政服务投诉处理保洁部绿化服务保洁服务 会议服务工程部 设备运行 工程维护 节能降耗 消防管理秩序维护部 车辆管理 交通管理 秩序维护 消防管理二、运作程序1整体运作流程整体运作流程图拟定方案日常运作组建机构交接验收后续工程控制正式入驻岗位培训前期介入整体运作流程的设计原则是全面、高效、合理，功能无缺项，管理无盲点。整体运作流程的具体运行，按ISO9000质量保证体系要求运作。2内部运作流程：内部运作流程图物业总部管理层 管理处操作层秩序维护部保洁部工程部服务部 指挥、协调 信息 反馈 监督 监督 指导 设物业

23、管理处，24小时担负统一指挥、协调工作，处理日常管理事务和紧急事项。设立值班主任制。由项目经理、各部门主管轮值负责，坚持每天工作早会，一般问题不过夜。实施首问责任制。管理处任何员工对用户的报修、建议、意见及投诉，均须第一时间接受，立即报告相关部门并跟踪落实结果，确保问题解决、用户满意。否则，管理处对此将视为服务质量不合格项，按相应规定处理。业主事务处理记录。接待处设立业主事务专用记录，对于业主提出的要求、投诉、建议指定专人负责落实，实行回复制度，完成情况当天必须24小时内报告，业主事务处理记录由项目经理、公司物业管理部、公司绩效考核组三级重点检查。甲方事务处理记录。管理处建立xx对工作的安排建

24、议专用记录，对于xx领导及业主的要求安排指定专人负责落实，实行回复制度，完成情况当天必须回复报告，项目经理、公司物业管理部、公司绩效考核组三级检查。三、信息反馈系统 坚持项目经理每月安排专门的用户专访，每月随机走访住户不少于10户，收集用户要求、意见、建议或投诉，并整理为文件。 管理处员工日常随机走访征询意见是最重要的沟通渠道。 管理处每季向xx业主委员会做汇报，征询各方面意见和建议。强化服务系统的及时改善和有效沟通，最大限度地满足用户服务需求。信息反馈及处理流程图管理处员工计算机信息系统住户、商户、及租户项目领导管理部门其它渠道物业管理处执行结果反 跟 命 馈 踪 令相关部门和人员执行四、人

25、员配备及部门职责岗位人员配备表岗位设置人员配备(人)项目经理1秩序维护部（详见表1）工程部（详见表2）保洁部（详见表3）接待部（详见表4）表1：秩序维护部人员配备岗位设置人员配备人员配备说明秩序维护部主管1门卫保安（含车辆出入）根据门岗数量，每个门岗设24小时保安1名（施行三班两运转），另设日间正常班保安一名。商业区巡视保安商业区各出入口设日间正常班保安一名。合计表2：工程部人员配备岗位设置人员配备(人)人员配备说明工程部设维修人员9人，包括电工（持证上岗）4人，水暖工4人，电梯操作员1人。设消防监控员4。每年供暖期（11月至来年3月）、制冷期（7月）设立中央空调机房操作员岗位，24小时值班三

26、班倒，每岗2人，需6人主管（兼）1电工4水暖工4空调机房操作员6消防监控员4电梯操作员1合计19表3：保洁部人员配备岗位设置人员配备(人)人员配备说明保洁部根据项目实际情况进行调整，根据多年总结的经验，原则按照住宅楼每栋一名保洁、商业区每5000平米一名保洁进行配置。主管1院落保洁2住宅楼保洁16写字楼保洁2商业区保洁8地下车场保洁1绿化养护3合计32表4：接待部人员配备岗位设置人员配备(人)人员配备说明接待部主管1水电费充值员2投诉建议处理员2物业事务问询员1特色服务接待员1专职接待管家式服务、家政服务，满足业主个性化需求。文员1财务2合计10部门职责 秩序维护部秩序维护部负责大楼管辖区域秩

27、序维护,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、安全管理服务。 工程部工程部负责整个项目的设备日常维护服务，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、中央空调系统、智能化系统等公共设备设施的维护服务。保洁部保洁部负责环保管理及公共区域卫生服务，以及绿化养护工作。接待部接待部负责业主来访接待，涵盖配套服务、投诉建议处理、水电充值服务及物业相关事项通知。五、各岗位员工任职要求及工作范围（一） 任职要求管理处经理l 大专以上学历l 具备五年以上物业管理工作经验l 全国物业管理从业人员岗位证书l 熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管

28、理能力l 具有丰富的高档综合办公楼的管理经验l 有良好的团队精神和沟通技巧l 有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力秩序维护员l 高中以上学历l 年龄2045岁之间，男性l 身高不低于1.70米l 五官端正，具有较强的敬业精神l 作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔l 能吃苦耐劳承受工作压力l 通过xx物业培训中心专业培训维修养护l 高中以上学历，50岁以下l 具备相关操作证及上岗证l 具有智能化大楼物业的工程维修及保养工作经验l 具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神保洁工l 初中以上学历，50岁以下l 通过保洁专业化培训l 熟悉高档写字楼的保洁工作l 形象健康l 细心、认真，能刻苦耐劳及承

29、受工作压力绿化养护 l 高中以上学历，50岁以下l 具备相关操作证及上岗证l 具有园艺绿化相关的工作经验l 具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神（二）管理处各岗位员工工作范围管理处经理 在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维护保养、秩序维护服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。 组织拟制、审核和贯彻大楼物业服务工作计划和作业文件。负责管理服务的质量控制和费用控制。 负责协调与物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。 负责初审分承包方、分供方，审批管理服务公开文件和管理处作业文件的发放。工程部主管 在管理处经理的领导下，负责设备、设施的正常运行

30、与维保服务，包括房屋设备设施运行的应急处理工作。 负责对工程部的日常管理，检查每日运行日志，了解设备工作状况，合理安排每日工作。 负责大楼设备、设施运行与维保的质量控制，拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件，并负责实施。 负责计划和购置维保材料及工器具。 负责公共设施能耗管理与节能工作。 编制（设备）突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。 负责对设备（设施）维修、保养工作的计划实施和记录备案，对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案，记录文件长期保存。 完成经理交办的其他工作。 秩序维护部主管 在管理处经理的领导下，对所管辖区内的秩序维护、消防负责。 负责对当值秩序维护员进行岗位督导，发现不合

31、格操作当场予以纠正，对各班秩序维护质量记录进行初审。 负责对突发事故应急处理的现场协调。 负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理。 负责员工的消防培训及消防安全知识宣传。 负责对队员考勤和请假审批及工作考核。 负责对施工队介绍管理规定并对现场进行安全监督和现场管理。 协助完成管理处布置的业主特约服务。保洁部主管 服从管理处经理的领导，对大楼的清洁工作负责。 负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。 负责安排人员完成业主提出的特约服务。 负责对员工考勤和请假审批及工作考核。 负责计划和购置保洁材料及工器具。 完成管理处经理交给的其他工作任务。门岗 对秩序维护主管负责，

32、服从上级命令； 在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗； 验证物品出门证，施工人员临时出入证后放行； 发现责任区域公物损坏向上级报告； 负责外来人员的登记，备用钥匙管理； 协助主管进行紧急服务灵活处理。巡岗 对秩序维护主管负责，服从上级命令； 巡逻中遇客户要求应及时提供服务； 巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证； 检查机动车辆、非机动车辆停放情况。保洁工 对保洁主管负责，认真执行各项管理制度； 认真做好承包区域的环境保洁； 在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。设备工（水电工） 对工程主管负责，执行管理处各项规定和制度； 负责变配电系统的运行管理和维修保养； 负责高、低压配电设备，变压器，

33、机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修； 负责给排水、消防设备动力电源的正常供给； 认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时； 按时按质保量完成设备检修工作； 定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录； 做好给排水设备（设施）的运行操作和维修保养工作； 发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班员工共同排除故障； 负责责任区域的机房设备的保洁工作。设备工（维修工） 对工程主管负责，执行管理处的各项规定和制度； 负责房屋、设施的使用管

34、理和维修保养工作； 负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作； 努力钻研技术，熟练掌握房屋建筑、设施的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时； 发生事故时，应确保头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交接班，并与下一班当班员工共同排除故障。绿化养护工 草坪的浇灌、修理、养护； 树木的松土、修剪、浇灌； 大厅花卉的浇灌、修剪、养护； 院落景观设施的维护与保养。六、物资装备计划为满足物业管理企业及服务的需要，本着科学、高效、合理、实用、节约的原则，拟定如下物资装备计划，确保xx物业服务的顺利开展和服务手段现代化。设备装备计划：序号品名品牌/规

35、格数量1小型电焊机唐山长城/BX1-20022手枪钻福建闽日/10A63电锤博世/26ER24角磨机博世/10025电工工具长城46水工工具套47万用电表套28线盘100米59铝合金梯2.5米110公用工具箱套211便携式工具箱世达/抽拉式212吸尘器超宝/CB15613保洁用梯付414对讲机好易通/TC5202015单警装备包括强光手电、警棍等1016疏通机217办公桌椅A套1018办公桌椅B套519数码相机尼康NKC130120电脑联想1421打印机惠普622档案柜花城823绿化设备整套224更衣柜花城6025标示牌一批消耗品装备计划：序号品名数量规格备注1胶皮手套150付卫生间用2洁厕净

36、603.8L桶卫生间用3尘推液30桶4尘推25110cm60cm5抹布600条6玻璃液30瓶（3.8L加仑）擦玻璃7不锈钢保养液10瓶（3.8L加仑）8洗衣粉200袋9扫帚46把10簸箕20套11毛头20个12玻璃刮19套13塑料水桶22个14去污粉60袋15厕所刷102个卫生间用16芳香球250袋17全无敌20瓶18拖把170把1984消毒液150瓶20安利喷壶20个玻璃液、不锈钢液21喷壶20个22大扫把19把23铁锨15个扫雪、绿化24鸡毛掸10个25扁铲10把26塑料袋（大）200袋大桶垃圾袋27塑料袋（小）400袋小桶垃圾袋28消杀药剂29榨水车222年折旧30绿化养护肥料、驱虫等七

37、、人员培训计划培训工作是本公司人力资源管理的重要内容,主要由企业发展部组织和检查。经过长期不断地实践和探索,我公司建立了公司、部门、项目三级培训工作体系，制定了一套规范化、制度化、科学合理的培训程序。通过培训，公司已培养了一批知识结构全面、管理能力强、经验丰富的中层干部和工作技能扎实、具有敬业精神的基层作业人员。接管xx后，我公司将继续发挥培训优势，结合管理处特点，加大培训力度，以保证管理处管理质量。培训目标1、确保员工年度培训在50课时以上；2、新员工培训率在100%，培训合格率100%；3、管理人员持证上岗率100%；4、特殊工种人员持证上岗率100%；5、员工年度培训率100%，培训合格

38、率100%培训方式1内部培训。由公司内部的资深管理人员和技术专业人员举办各种专业培训，培训类型包括入司培训，上岗培训，在岗培训等，根据培训内容可集中进行培训，也可分工种进行培训。培训采用授课、讨论、演示、现场操作、情景模拟等形式。2送外培训。选派员工参加外部各种专业培训班学习。3外聘教师培训。聘请公司以外的专业人员举办各种专业培训。4鼓励自学。鼓励员工参加与岗位相关的各种专业培训班或专业研讨会议，凡是取得国家认可学历毕业证的公司按比例给予报销学费培训类型1入司培训：所有新入司员工应该接受企划培训部的入司培训，主要内容有：（1）公司的基本情况、组织机构及主要领导成员。（2）公司质量方针、目标、企

39、业精神及物业管理工作基本知识。（3）员工手册、职业道德及质量意识教育。（4）公司有关规章制度。2上岗培训：员工入司培训合格或转换工种均需上岗培训，特别对于内审员、消防人员、秩序维护人员、电工、及国家或客户有特定资质要求的人员，需要认真进行上岗培训。上岗前应进行相关专业知识、专业技能的培训，由有关部门负责组织；上岗前应进行岗位基本情况、岗位职责、人员配备及设备设施的分布，员工态度的要求等常规性上岗培训，由管理处负责组织。3在岗培训：公司各部门负责本部门归口管理员工的相关专业知识、专业技能的在岗培训。管理处负责本管理处全员的常规性在岗培训；根据培训内容可集中进行培训，也可分工种进行培训；培训可采用

40、授课、讨论与现场操作方式。管理处常规性在岗培训内容包括：（1）员工职业道德、服务意识、工作态度；（2）工作职责、劳动纪律、规章制度、管理处状况；（3）掌握、提高岗位技能的经常而必要的培训。如工作程序、工作方式、工作标准及时间、路线要求等岗位规范；（4）工作衔接与相互协调；（5）围绕公司与部门组织的培训进行强化训练；（6）管理处认为有必要进行的其他内部培训培训计划1接管过渡期的人员培训为使管理处全体人员在接管过渡期中能迅速适应新的管理环境，消除调整期的各方面疑虑和不适，尽快进入状态，开展各项工作，接管前公司将组织强化性的集中上岗培训，具体计划如下：接管过渡期员工培训计划序号培训目标时间授课方参加

41、人员培训方式考核方式培训目标1基础培训，包括公司质量手册、部门工作手册和公司规章制度三天人事部管理处全体新员工物业公司内部培训考核让新员工了解公司的组织、企业文化，政策及公司各部门职能和运作方式2部门工作手册一天部门经理管理处全体新员工物业公司内部培训考核熟悉本职工作程序，管理运作程序3物业管理方案和要求一天部门经理管理处全体新员工物业公司内部培训考核对本案管理有较深层次的认识4进行各种工种专业培训三天各有关部门管理处全体新员工物业公司内部培训考核熟悉掌握本专业的工作技巧，适应工作之要求5职业道德培训一天人事部管理处全体新员工物业公司内部培训考核加强职业道德建设、提高服务水平和管理水平6融入各岗位进行上岗见习培训一天部门经理管理处全体新员工物业公司内部培训考核学习、领会基本操作方式为正式上岗提供经验管理期员工培训计划序号培训目标时间授课方参加人员培训方式考核方式培训目标1管理技能知识培训三天人事部管理处全体员工分批进行物业公司内部培训知识考核提高员工的管理水平、沟通技巧2组织协调、公共关系及企业形象培训一天部门经理管理处全体员工分批进行物业公司内部培训考核增强组织协调能力和公共关系处理，建立良好的企业形象3保洁员操作技能的培训两天各有关部门保洁员物业公司内部培训考核提高保洁